conferência nacionaldo Turismo residencial e do Golfe

10 dezembro ‘159h00 às 18h00 | hotel pestana palace lisboa

www.turismoresidencialegolfe.vidaimobiliaria.com

OurO: hOtel Oficial:

apOiO:platina:

// José Matias, diretor do CNIG; Lodewijk Klootwijk, CEO do European Golf Course Owners Association; João Paulo Sousa, presidente da Associação de Gestores de Golfe em Portugal; Hernani Estevão, diretor de golfe do Vale do Lobo, Cameron Richie, Head of Product Spain & Portugal da Golfbreakers.co

FOI ASSIM: II ConferênCIa naCIonal do TurIsmo resIdenCIal e do Golfe

No passado dia 10 de dezembro, o hotel Pestana Palace Lisboa foi o palco para a II Conferência Nacional do Turismo Residencial e de Golfe, co-organizada pela Associação Portuguesa de Resorts (APR), Conselho Nacional da Indústria do Golfe (CNIG) e pela Vida Imobiliária.

O evento, que reuniu mais de 200 profissionais do setor, prolongou-se durante todo o dia e desdobrou-se em duas sessões: a parte da manhã foi totalmente dedicada ao turismo de golfe, ao passo que os trabalhos da tarde estiveram centrados no turismo residencial.

A Morais Leitão Galvão Teles Soares da Silva e a Neoturis foram patro-cinadores platina, ao passo que a Broadway Malyan, CBRE, a Gestluz, a Modular System, Sanitana, Urbanos, Millennium bcp e o Troiaresort concederam o patrocínio ouro. A conferência contou ainda com o apoio institucional da Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) e da Confidencial Imobiliário, e teve o Pestana Pa-lace Lisboa como Hotel Oficial.

Diversificação e monitorização De mercaDos Devem ser prioriDaDesA abertura da conferência foi presidida pelo presidente do Turismo de Portugal, João Cotrim de Figueiredo, para quem “a APR é um bom exemplo da colaboração profícua entre o setor privado e o setor públi-co na área do turismo”, salientando ainda o “esforço de promoção con-junto que tem funcionado em parceria com o CNIG”. Tendo em conta que “o golfe é uma fileira importantíssima para o turismo”, defendeu a necessidade de “diversificar mercados” e de aumentar o mercado do-méstico, lembrando que a “rentabilidade” dos campos é um dos maio-res desafios que hoje se coloca a esta fileira. O responsável destacou ainda os esforços que têm sido desenvolvidos pelo Turismo de Portugal para promover o nosso país “enquanto destino de golfe”, destinando uma fatia anual de 3 milhões de euros para o efeito.

Diogo Gaspar Ferreira, presidente da APR e do CNIG, teve também a palavra na sessão de abertura, onde garantiu que “depois da crise, es-tamos hoje todos melhor preparados” para responder aos desafios que se colocam ao setor. Salientando que “esta fase é muito importante: sabemos que Portugal é um destino de turismo residencial, mas não sabemos quantas casas há, quantas são vendidas, temos só uma noção, o que é um obstáculo num mundo “que vive de informação concreta”, Diogo Gaspar Ferreira salientou a importância do novo acordo que ali foi assinado entre a APR e o Turismo de Portugal e que veio dar luz verde à criação de a um novo sistema de informação estatística para monitorizar o mercado de turismo residencial.

“A ausência de um Sistema de Estatísticas do Turismo Residencial condi-ciona qualquer tentativa de identificação das reais necessidades do mer-cado e respetivas prioridades, ensaio de fundamentação de estratégias de

investimento ou esforço de medição do impacto de iniciativas de promoção e desenvolvimento empreendidas ou financiadas pela fileira e por fundos públicos nacionais e europeus”, afirmou este responsável, afirmando de se-guida que a sua criação “reveste-se de fundamental importância para a APR e seus associados, para todo o setor turístico-residencial, para o Turismo de Portugal, para o Governo e para o desenvolvimento da economia portu-guesa”. Partilhando o “entusiasmo por aprofundamos a nossa colaboração com a APR através da celebração deste acordo”, o presidente do Turismo de Portugal, João Cotrim de Figueiredo, sublinhou o contributo desta ferra-menta e “a importância de dotar o setor de um cada vez maior conhecimen-to para que se possam tomar melhores decisões, mais rapidamente e com maior impacto na competitividade turística do País”.

Operacionalizado pela Confidencial Imobiliário, o novo sistema de infor-mação irá arrancar em 2016 e tem como missão dar resposta “a questões essenciais” sobre o mercado português de turismo residencial, caraterizando a oferta disponível, os preços de venda e a origem da procura, entre outros indicadores de desempenho. Será ainda desenvolvido um novo índice de preços relacionado com este tipo de imóveis para dar a conhecer ao mercado as suas tendências de valorização. O objetivo é que os primeiros indicadores possam ser disponibilizados até ao final do próximo ano, mantendo-se de-pois um sistema contínuo de monitorização com resultados trimestrais.

Golfe cresce em portuGal mas ainDa aquém Do DesejávelDurante a sua intervenção, Diogo Gaspar Ferreira fez ainda a apresen-tação do Relatório Anual do Golfe de 2014, realizado pelo CNIG em par-ceria com a KPMJ e dá conta que depois de em 2014 terem descido em Lisboa e subido no Algarve, em 2015 as voltas de golfes cresceram de forma “generalizada” e “mais homogénea” em Portugal, realçando o

“reaparecimento de alguns campos na zona do Porto”. E, até à data “as reservas dos campos para 2016 já estão acima deste ano”.

Apesar deste comportamento positivo, um dos grandes desafios da in-dústria do golfe continua a ser o de aumentar o número “de jogadores portugueses, de uma forma geral”, salientando que atualmente 79% dos jogadores de golfe do Algarve são estrangeiros e 51% são-no em Lisboa. Na sua análise ao setor, o presidente do CNIG disse ainda que embora o resultado operacional dos campos de golfe em 2015 seja “me-lhor que o ano passado”, não é ainda suficiente. “A indústria está em sofrimento, somos o destino de golfe internacional número dois a nível mundial e os resultados da maioria dos campos continuam a não per-mitir novos investimentos nem melhoria de condições”.

Foi dado assim o mote para a mesa redonda de debate sobre os “Desa-fios e tendências dos próximos 5 anos”, que contou com a participação de José Matias, diretor do CNIG, Lodewijk Klootwijk, CEO do Euro-pean Golf Course Owners Association, João Paulo Sousa, presidente da Associação de Gestores de Golfe em Portugal, Cameron Richie, Head of Product Spain & Portugal da Golfbreakers.com, e Hernani Estevão, diretor de golfe do Vale do Lobo.

José Matias lembrou que esta necessidade de aumentar do número de golfistas é algo “muito importante também para os resorts”: Já Lodewijk

Klootwijk acredita que é possível aumentar o número de praticantes da modalidade entre os portugueses, mas para isso o país precisa “de uma classe média mais forte” e de “processos mais rápidos”, embora consi-dere que “as coisas estão a melhorar”. Alertando ainda para o facto de estarmos numa altura em que o envelhecimento da população é difícil de contornar, e em que as pessoas tem um modo de vida mais consciente e se faz cada vez mais uso da tecnologia. “Estas tendências estão a afetar a indústria do golfe e temos de ter uma boa resposta a isto” defendeu.

Na opinião de Cameron Ritchie o produto de golfe português tem hoje uma qualidade superior à da maioria dos concorrentes, mas continua a haver “alturas do ano em que não há espaço para subir muito os preços”. Hernani Estevão, por seu turno, defendeu que “deve haver um preço certo para o campo certo” e que há margem para aumentar os preços, mas para isso “temos de trabalhar mais as ligações aéreas e investir para trazer mais pessoas, incentivar mais os jovens e as famí-lias, ter wifi nos campos”, entre vários outros aspetos e sem esquecer a questão do IVA a 23%, “que é muito difícil de suportar pela indústria”.

portuGal é o seGunDo mercaDo euro-peu em resorts inteGraDos com GolfePortugal, a par com Espanha e França, é um dos mercados mais ma-duros no que toca a resorts de golfe integrados na chamada região da costa mediterrânica da Europa, tendo sido mesmo um dos países onde apareceram os primeiros campos de no início do século XX, revelou Fi-lipa Rodrigues, manager da KPMG. A consultora apresentou o estudo

“Tendências do mercado de resorts de golfe na região do Mediterrâ-neo” que analisou 8 países (Portugal, Espanha, Turquia, França, Itália, Grécia, Croácia e Chipre) e 170 resorts que combinam golfe e turismo residencial na chamada costa mediterrânica europeia localizados a uma distância máxima de 20 km da orla costeira.

Entre as várias conclusões enunciadas, este trabalho revelou que 80% des-ta oferta de golfe se situam nos três mercados mais maduros e que 60% está na Península Ibérica, sendo que o nosso país é o tem o maior mercado de golf e resorts integrados logo a seguir a Espanha, que é o líder do top dos destinos internacionais de golfe. A razão para os mercados ibéricos enca-beçarem este top dos destinos de golfe deve-se sobretudo ao bom tempo, à diversidade de produtos turísticos complementares e pela facilidade de deslocação. Olhando para o caso português, a especialista da KPMG dis-se anda que “cerca de 60% dos resorts de golfe do nosso país oferecem uma combinação de produto residencial com serviços de hotelaria, e 50% contam com um SPA e um Wellness Center como os principais serviços complementares ao golfe”. Este estudo está disponível online.

No final da apresentação de Filipa Rodrigues ficou claro que “um dos maiores desafios atuais é conseguir atrair um público mais jovem e as famílias para o turismo de golfe”. Uma perspetiva que também foi enunciada pelo presidente da Federação Portuguesa de Golfe, Manuel Agrelos que disse que “a adaptação do golfe à vida moderna é essencial e, por isso, não vale a pena insistir em comunicar o golfe da mesma forma como se fazia há 30 ou 40 anos. E, neste campo, o marketing digital é cada vez mais importante”.

atrair público mais jovem para a mo-DaliDaDe com reforço Da aposta nos mercaDos externosO facto de o golfe ainda ser encarado como um desporto caro e de elite é, na opinião de Luís Cortês, diretor do CNIG, um dos grandes entraves para o crescimento da sua prática entre os portugueses. Uma ideia “que é preciso desmistificar”. Confiante no potencial de crescimento desta modalidade entre o mercado doméstico, este especialista lembra que “o Algarve é hoje uma referência mundial do turismo de golfe” reunindo alguns dos melhores campos europeus e apresentando o melhor desem-penho neste setor a nível nacional, bastante acima da média nacional.

“Mas, para que esses números passem a ser a referência para todo o país, teríamos de duplicar o atual número de golfistas portugueses, que deverão rondar os 15.000, o que é irrisório quando comparado com ou-tros países como a Suécia, onde os praticantes nacionais da modalidade rondam os 500.000”. Consciente que o crescimento deste setor, também passa pelo aumento do número de voltas, a par com uma boa gestão dos preços médios e da yield management, Luís Cortês afirmou que “embora sejamos um mercado em crescimento, o turismo interno de golfe nunca irá duplicar de um dia para o outro. Por isso, para conseguirmos dupli-car as voltas, teremos de nos virar para o mercado externo”.

Uma visão partilhada pelos restantes intervenientes da segunda mesa redon-da da manhã, que voltaram a defender a importância da promoção interna-cional do nosso país. Luís Matoso, Administrador do Turismo de Portugal, lembrou que “a nossa capacidade financeira para promover o nosso pro-duto lá fora é muito diminuta”, pelo que a estratégia dos últimos quatro anos passou sobretudo pela diferenciação. “Em termos gerais, na comunicação turística dos nossos destinos concorrentes comunica-se quase sempre o mesmo: o city-break, a gastronomia, etc… e, por isso, nesse âmbito quem ganha é quem mais capital tem para investir ou quem mais se diferencia”. Escolhida esta segunda opção, “decidimos apostar forte no golfe e no surf,

que passaram a ser os grandes drivers da nossa comunicação na Europa” que, recorde-se, é responsável pela emissão de 85% dos turistas estrangeiros que nos visitam. Fazendo um balanço positivo desta estratégia, Luís Matoso reconhece contudo que “em termos de engagement com o público-alvo, esse trabalho tem sido muito mais fácil com o surf, do que com o golfe”.

reGiões De turismo têm De capitalizar os recursos para a promoçãoEntre os participantes nesta mesa, dominou a ideia que as regiões de turismo têm de saber melhor capitalizar os recursos disponíveis para a promoção que, muitas das vezes, acaba por ser assegurada pelos próprios empresários. Partilhando a sua experiência, Luciano Gou-veia, administrador da Palheiro Golfe, afirmou que “o golfe na Ma-deira deixou de ser considerado um produto estratégico no Turismo de Portugal e, por isso, deixámos de contar com apoios para o pro-mover” o que, a seu ver já se está a refletir nos resultados da região.

“Entre 2005 e 2015, o número de dormidas e de turistas na Madeira cresceu mais de 20%, mas ao mesmo tempo o número de voltas de golfe desceu quase 17%”. De acordo com este responsável, só no Pa-lheiro Resort “um hotel de 37 quartos é responsável por 10% do turis-mo de golfe da Madeira, e isso é um sinal que algo errado se passa na promoção deste produto na região”. Em todo o caso, diz, “temos boas experiências de planos promocionais conjuntos entre o Palheiro, a TAP e o Turismo de Portugal, e chegámos às 25.000 voltas em 2000, 2001, e agora andamos nas 19.000”, refere.

Sobre o mercado do Porto e Norte, Alexandre Quintas e Sousa, presi-dente da Estrela Golfe, conta que “os clubes tiveram de que se unir e começar do zero, pois a região não tinha praticamente turismo de gol-fe”. Confiante que “o norte é um destino de muito atrativo para o golfe” este responsável diz que “é difícil investir na promoção e o trabalho tem sido lento” até porque “falta-nos apoio do Turismo de Portugal, embora tenhamos tido algum apoio do Turismo do Porto”.

Na opinião de João Madeira, diretor-geral do Troia Resort, dar a co-nhecer o destino é, precisamente, um dos maiores desafios que se colocam ao empreendimento, uma vez que esta região da costa alen-tejana ainda não é amplamente conhecida lá fora. “No Alentejo é di-fícil captar recursos para a promoção e por isso temos de entender como é que podemos ter uma estratégia adequada para promover a região no exterior, e de que forma é que as diversas entidades públicas e privadas se podem entreajudar”.

O papel do marketing digital nesta estratégia de promoção também não foi olvidado, até porque como referiu Luís Matoso “cada vez mais as pessoas procuram informação digital e online”. No entanto, para que as atuais plataformas possam ser mais eficientes “é necessário que haja contacto entre os promotores e diversos profissionais”. Criada em 2012, a plataforma Portugalbooking.com – que abrange 35 campos de gol-fe - foi uma das soluções apresentadas na conferência e de acordo com Vanessa Velosa, secretária geral do CNIG, graças a esta ferramenta “as reservas têm vindo a subir: 139% em 2014 e 67% em 2015”.

// Carlos Cortês, diretor CNIG; Luís Matoso, admin Turismo de Portugal; João Pedro Madeira, diretor geral do Troiaresort; Alexandre Quintas e Sousa - presidente da Estrela Golf; Luciano Gouveia, administrador do Palheiro

II –TARdE – TURISMO RESIdENCIAL

portuGal tem tuDo para conquistar terreno no mercaDo europeu Findo o almoço, da parte da tarde todas as atenções estiveram voltadas para o turismo residencial, considerado por muitos como um dos mais promissores setores para o crescimento da economia portuguesa, so-bretudo pela sua componente “exportadora”.

Atualmente, estima-se que Portugal tenha uma quota entre os 4 e os 5% no mercado europeu de turismo residencial, ao passo que o nosso principal concorrente, Espanha, terá uma quota de 35%. Quer num lado da fronteira, quer no outro, os cidadãos do Reino Unido são os principais compradores deste tipo de produto, só que enquanto em Portugal existem hoje cerca de 45.000 unidades de turismo residencial detidas por cidadãos daquela re-gião, em Espanha esse número é cerca de 8,5 vezes superior, ascendendo às 340.000 unidades. Estas contas são da consultora Neoturis, e foram apre-sentadas pelo sócio Eduardo Abreu, que lembrou que “se isto for a realida-de e houver um crescimento modesto na compra de casas no estrangeiro pelo mercado do Reino Unido, podemos antecipar que cerca de 100.000 cidadãos daquela região possam ter casa em Portugal até 2025”.

Considerando “um ritmo de 10.000 casas vendidas por ano a um valor médio de 250.000 euros”, o patamar dos 2.500 milhões de euros prove-nientes de receitas diretas de venda de turismo residencial é um cenário bastante plausível para o nosso país, considera aquele especialista, sa-lientando que esta nem é uma projeção muito ambiciosa. Sobretudo se tivermos em conta “a saída de mercado de destinos concorrentes como a Turquia, Egipto, Marrocos, a Grécia ou a Croácia” motivada pelo atual clima de insegurança, mas que deverá beneficiar Portugal enquan-to destino internacional de turismo residencial.

Sobre o valor médio apurado para estas projeções, Eduardo Abreu res-salva que “obviamente que há casas muito mais caras em Portugal, no-meadamente em resorts de referência como Vale do Lobo ou a Quinta do Lago, mas esses são produtos para uma franja mais restrita e que não representam a generalidade do mercado”.

Traçando o retrato atual do setor, e identificando as principais janelas de oportunidade e os desafios, este especialista não considera que a escassez de oferta construída seja uma ameaça latente para o crescimento do setor.

“Temos produto e a janela de oportunidade está cá” afirma, sublinhando que “não há muito produto acabado neste momento, é certo, mas existe produto em pipeline ou em construção, e temos muitos projetos que podem ser rea-tivados num curto prazo”, até porque “temos investidores interessados” no seu desenvolvimento, para o que muito contribui “a abertura gradual do fi-nanciamento da banca para a construção e o início do Portugal 2020”. E o facto é que é hoje evidente “a existência de mais recursos disponíveis e uma maior facilidade de financiamento, seja no segmento B2B, seja no B2C”

Outra nota mudança positiva que aconteceu neste setor neste último ano é “a proliferação e diversificação de investidores e stakeholders”, a pro-babilidade cada vez maior de ajustamento das suas estratégias aos proje-tos existentes, considera Eduardo Abreu, considerando que a aposta da Lone Star em Vilamoura terá tido um importante efeito arrastador neste sentido. “Existem vários investidores à procura de oportunidades para investir” diz, mas para que este interesse possa ser capitalizado “a ne-cessidade de estabilidade fiscal e de compromisso político a esse nível é importantíssima”, até porque “os projetos de turismo residencial, se construídos de raiz, demoraram longos anos para se afirmarem”. No entanto, e vendo pelo prisma positivo, entre estes potenciais investidores estrangeiros existe uma grande “apetência para envolver os parceiros locais neste negócio, seja em termos de equity, seja em prestação de ser-viços; o que abre uma oportunidade de crescimento para as empresas portuguesas que se souberem posicionar através do seu know-how”.

quem são e o que procuram os com-praDores De hoje?Do lado da procura conduzida pelo comprador final, também se operaram mudanças significativas nestes últimos anos. E, de forma geral os promoto-res devem hoje estar preparados para “uma diminuição drástica da venda em planta” e para a “a necessidade de fazer investimentos pesados pri-meiro, para mostrar a irreversibilidade do projeto”, com a consequente

“inevitabilidade de haver vários picos negativos de cash-flow” mas fases

// Hugo Santos Ferreira, Secretário-geral da Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII); Margarida Caldeira Main Board director da Broadway Malyan; Frederico Mendoça, diretor da área residencial da CBRE; Sérgio Martins Alves, Secretário-geral da Câmara de Comércio e Indústria Luso-Chinesa;

iniciais do plano de negócio. O ponto positivo é que “os custos de desenvol-vimento também tendem a diminuir”, garante Eduardo Abreu.

Por outro lado, “a maioria do mercado tem hoje menores exigências em termos de espaço na hora de comprar o seu apartamento ou tow-nhouse em ambiente resort, o que permite uma diminuição das áreas. Em contrapartida, estão cada vez mais preocupados com as valências de lazer e equipamentos disponíveis nas imediações, e com o «day-af-ter», isto é, com os custos de operação e manutenção da casa”. Outra tendência flagrante é “o maior escrutínio sobre a credibilidade do pro-motor” diz ainda o sócio da Neoturis.

Este especialista defende ainda que é possível “diversificar perfis” em termos de mercados alvo que compram turismo residencial em Portugal. E, a seu ver, os expatriados, portugueses ou não, são uma das franjas mais promissores

“porque a questão da localização não é tão relevante para eles como o é para alguém que trabalha e reside no seu país de origem”, sendo que a sua prin-cipal motivação é “ter uma base residencial no seu continente ou um rendi-mento na Europa”. Por isso mesmo, “é essencial sabermos capitalizar tudo o que tenha a ver com os benefícios e questões fiscais” e uma “transparência total” quando lhes estamos a dar a conhecer o nosso mercado. “Há muita gente no mercado a olhar para nós, e em termos de visibilidade o nosso timing ideal é agora, temos de o saber aproveitar já”, remata.

Relativamente aos valores praticados neste mercado, existe hoje “uma menor pressão para os preços descerem e também uma menor reven-da de casas”, observa ainda Eduardo Abreu, identificando a tendência atual de estabilização. No entanto, a seu ver, de agora em diante “será preciso uma maior criatividade no processo de vendas, seja através da aposta em produtos com rendimento garantido, ou na entrega de casas já mobiladas e decoradas, entre tantas outras possibilidades”. A razão? “porque é esse efeito intangível que irá dificultar a comparação price-to-price com os produtos oferecidos no resort ao lado”

A diferenciação do produto assume uma grande importância cada vez maior, pelo que “importa investir na fase de conceção e desenvolvi-mento do produto”. Uma das razões pelas quais também “as margens de promoção e comercialização tendem a ter um ajustamento em bai-xa nos próximos anos”, conclui.

o turismo resiDencial não é um “one shot Deal”Eduardo Abreu lembra que “Sem falar que a aquisição de um apar-tamento por 250.000 euros é um valor muito superior aquele que é gasto pela via do turismo normal, correspondendo a cerca de 50 via-gens realizadas por um agregado familiar estrangeiro que gaste em média 5.000 euros por cada viagem ao nosso país”, avança o consul-tor, ressalvando que “a maior parte dos turistas não vem 50 vezes ao longo da sua vida a Portugal”. Outra das razões pelas quais “o turismo residencial não é um one-shot deal” é o facto que “a esmagadora maio-ria do capital investido por um estrangeiro por essa via vai ficar em Portugal, o que não acontece genericamente numa típica viagem de lazer turístico, em que boa parte do capital despendido é canalizado para entidades estrangeiras”, de que são exemplo as companhias áreas.

promoção externa Do turismo resi-Dencial portuGuês tem “DécaDas De atraso”Moderada por Hugo Santos Ferreira, secretário geral da APPII, a primei-ra mesa redonda da tarde debateu a forma “Como vendemos Portugal no Mundo”, e uma vez mais o tema da promoção externa deste produto turístico esteve sob escrutínio.

Salientando o papel “preponderante” da APR neste campo, Frederico Mendoça, Diretor da área residencial da CBRE lembrou que “estamos a anos luz de Espanha no que toca à promoção do nosso país como destino de turismo residencial, e que nos leva 20 anos de avanço nesse campo”. A seu ver, “só recentemente é Portugal despertou para a necessidade de se promover lá fora”, um trabalho que foi impulsionado numa primeira fase “pela criação da APR, há cinco anos” e que “também teve um impul-so muito importante em 2013, com o Golden Visa e o Regime do Residen-te Não Habitual. Dois programas que além do impacto direto na venda de turismo residencial, têm também um impacto muito importante no que toca a colocar Portugal no mapa internacional”.

Embora reconhecendo que “o país deu um salto muito importante nos últi-mos anos”, Sérgio Martins Alves, Secretário-geral da Câmara de Comércio e Indústria Luso-Chinesa, considera que “no caso dos Vistos Gold fomos mais comprados do que nos vendemos”, acrescentando “foram os chineses que nos compraram, em primeiro lugar”. A seu ver, “é preciso uma maior articulação entre a tutela, a AICEP e o Turismo de Portugal, mas também entre estas entidades e as várias associações e empresas da esfera privada que que fazem esse trabalho promocional. Se houvesse um maior espírito de cooperação e de partilha de informação, haveriam por certo economias de escala que neste momento não estão a ser aproveitadas.

O impasse que o programa dos Vistos Gold sofreu em 2015 e que levou a que o número de processos autorizado “caísse abruptamente, estando muito abaixo das estimativas traçadas no final do ano passado” também foi destacado por Hugo Santos Ferreira, secretário geral da Associação Por-tuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII). Uma preocu-pação partilhada por José Araújo, diretor da Direção de Negócio Imobi-liário do Millennium bcp, que lembrou que “agilizar e tornar o processo mais rápido é essencial, pois nestes últimos meses já perdemos bastante quórum”, sobretudo entre o mercado chinês. Até porque, explicou, “quem comanda a ARI’s no mercado chinês são as agências de promoção e de investimento, cujo negócio assenta na comissão que recebem. Ora, estes atrasos na atribuição de Vistos Gold em Portugal, faz com que todo o pro-cesso transacional demore mais tempo a ser fechado e, consequentemente, essas agências irão demorar mais tempo até receber os seus honorários, pelo que inevitavelmente estas passam a procurar outros destinos con-correntes ao nosso país onde o processo de atribuição da ARI é mais ágil e, consequentemente, permite que recebam mais rápido”.

Na opinião de Filipa Arantes Pedroso, partner na Morais Leitão Galvão Teles Soares da Silva, para que sejamos bem-sucedidos neste objetivo de duplicar a atual quota de mercado no mercado europeu, é essencial que o poder político faça agora o seu papel e mantenha as reformas que têm sido desenvolvidas a nível fiscal e legal e “não mude novamente as

regras do jogo”. Um fator essencial “para que o capital de credibilida-de que o nosso país conquistou nos últimos tempos lá fora possa ser ainda mais fortalecido”, referiu a advogada. Esta especialista contou que “existem muitos fundos e sociedade de equity interessadas em in-vestir no mercado imobiliário turístico português, nomeadamente em resorts, mas que decidiram aguardar algum tempo para ver o que vai acontecer com o novo governo”.

No entender de Tiago Caiado Guerreiro, da Caiado Guerreiro e Associa-dos, por um lado, “um dos problemas em Portugal é não querermos ad-mitir que queremos atrair uma população rica para o país, quando na verdade temos todo o interesse em atrair essa franja de compradores que vão depois gastar muito dinheiro por cá, tendo assim um efeito mul-tiplicador na criação de riqueza”. Por outro lado, “temos ainda a questão da segurança jurídica, que é o grande fator chave de sucesso que torna cidades como Londres, Génève ou Toronto tão atrativas para investir numa segunda residência entre os mais ricos a nível mundial”.

masse num dos destinos mais vibrantes para o investimento imobiliá-rio numa segunda habitação em ambiente urbano, muitas vezes com uma ótica de rendimento. Trata-se de um fenómeno muito interessan-te, só que não se trata de turismo residencial é, sim, investimento re-sidencial”, defende, acrescentando ainda que “comprar uma casa em ambiente integrado de resort ou turismo residencial pressupõe uma oferta de serviços que dificilmente poderá ser encontrada em ambiente urbano”. E, pelas suas contas, “embora a atividade no turismo residen-cial esteja a correr melhor em 2015, não está ainda perto de atingir o nível de sucesso que se verifica na compra de imóveis nas cidades”.

Esta não é contudo uma opinião unânime entre os diversos especialistas que participaram na sessão, dominando a ideia de que “Lisboa é o único mer-cado de turismo residencial em Portugal”, como referiu Eduardo Abreu, consultor e sócio da Neoturis. Uma perspetiva partilhada por Ricardo Gui-marães, diretor da Confidencial Imobiliário, que deu o exemplo do Porto,

“que está longe de poder ser considerado um destino de turismo residencial como é Lisboa, que numa fase inicial começou por se afirmar como um destino de investimento de refúgio”. De acordo com este responsável, “hoje já é possível encontrar transações por valores na ordem 10.000 €/m² em Lisboa e já é algo comum o registo de transações por valores acima dos 6.000 €/m². Obviamente que este não é o valor médio praticado no mer-cado, nem mesmo o valor de referência na gama alta, mas são valores que já se verificam num certo nicho de mercado e que vêm viabilizar diversas operações de investimento no centro da cidade”, conclui.

Em todo o caso, Margarida Caldeira, Main Board Director da Broadway Malyan, explicou que “o fenómeno do aumento do turismo urbano também tem muito a ver com o facto de o mundo estar cada vez mais urbano”. Dubai ou Singapura são “dois exemplos emblemáticos de destinos urbanos jovens, que se desenvolveram em pouco mais de três ou quatro décadas mas que já estão a competir com outros destinos seculares como é o caso da Europa”.

“Este fenómeno do turismo das cidades é mundial, e cabe-nos a nós saber aproveitá-lo” defende, acrescentando que “nunca vendemos tanto Portugal lá fora como nestes últimos anos e os resultados já estão à vistam pelo que só temos de o continuar a fazer e cada vez melhor”, de preferência com mais e melhor planeamento, algo que a seu ver ainda escasseia. “Porto e Lisboa estão fantásticos e nunca tiveram tantas visitas e turismo”, lembra.

“temos De ser mais aGressivos e inova-Dores na promoção”A encerrar os trabalhos do dia, a recém-empossada secretária de Esta-do do Turismo, Ana Mendes Godinho deixou aos profissionais presentes uma mensagem de apoio ao setor: “contem comigo!”. Salientando que

“estes são tempos de responsabilidade para todos e de mobilização”, a governante declarou que “temos de ser mais agressivos e inovadores na promoção do nosso destino e do produto”, quer se trate de turismo residencial ou de golfe. A crescente procura de segunda habitação e de produtos de investimento direcionados para os arrendamentos turísticos de curta duração em Lisboa e Porto também não foi esquecida, com a governante a salientar que “temos de garantir que não há cidades fan-tasma em Portugal e que as pessoas vão para onde as coisas acontecem”.

o turismo resiDencial também poDe ser urbano?A atual tendência de investimento de estrangeiros por uma segunda habitação nos centros das cidades portuguesas também foi alvo de um aceso debate, com os especialistas a debruçarem-se sobre se este tipo de produto pode ou não ser incluído na categoria de turismo residencial. Para Diogo Gaspar Ferreira, Presidente da Associação Portuguesa de Resorts, o não é a resposta a esta questão, pois “o turismo residencial tende a ser a uma última etapa do turismo dito tradicional: isto é, é fei-to por pessoas que visitam várias vezes um local em turismo, e que por isso decidem depois investir na compra de uma casa para ali passar um ou dois meses por ano”. Algo diferente do que hoje se verifica em Lisboa, “onde um conjunto de factos externos como o Golden Visa ou o Estatuto do Residente Não habitual, fez com que a cidade se transfor-

// Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário; António Gil Machado, diretor da Vida Imobiliária; Eduardo Abreu, sócio e fundador da Neoturis; Pedro Fontainhas, di-retor Executivo da Associação Portuguesa de Resorts (APR); Tiago Caiado Guerreiro, Partner da Caiado Guerreiro & Associados.

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