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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS E SOCIAIS - CEJURS CURSO DE DIREITO

ASPECTOS DESTACADOS DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS

PATRÍCIA PACHECO DE FARIA

Itajaí (SC), maio de 2007

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS JURÍDICASE SOCIAIS - CEJURS CURSO DE DIREITO

ASPECTOS DESTACADOS DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMOVÉIS RESIDENCIAIS

PATRÍCIA PACHECO DE FARIA

Monografia submetida à Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, como

requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel em Direito.

Orientador: Professor Dr. Diego Richard Ronconi

Itajaí (SC), maio de 2007

AGRADECIMENTO

Delicado é agradecer, quando há tantas pessoas a agradecer;

Primeiramente agradeço à Deus, pelos momentos em que me transformou numa verdadeira

fortaleza, sendo que minha fé ajudou a superar muitos obstáculos no curso deste trabalho;

Aos meus pais Flávio e Maria Amélia, pelo esforço, dedicação e zelo, que sempre tiveram

comigo, me acolhendo e estimulando a seguir em frente, mesmo diante das dificuldades;

Às minhas irmãs e meu sobrinho, pelos inesquecíveis momentos em que estivemos

juntos;

Ao Prof. Dr. Diego Richard Ronconi, pela paciência e dedicação dispensadas a mim;

À todos os meus amigos e aqueles que, de alguma forma, contribuíram para tornar esta

chance possível.

DEDICATÓRIA

Este trabalho é dedicado a minha mãe, pelo exemplo de mulher, respeito, amor à vida e as

filhas, alicerce da nossa família;

Ao meu pai pela compreensão e momentos de carinho, e por ter sido a força que me permitiu

conquistar esse sonho, um grande exemplo.

TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo

aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do

Vale do Itajaí, a coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o

Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.

Itajaí, de maio de 2007.

Patrícia Pacheco de Faria Graduanda

PÁGINA DE APROVAÇÃO

A presente monografia de conclusão do Curso de Direito da Universidade do Vale

do Itajaí – UNIVALI, elaborada pela graduanda Patrícia Pacheco de Faria, sob o

título Aspectos Destacados das Garantias Locatícias nos Co ntratos de

Locação de Imóveis Residenciais , foi submetida em 28 de junho de 2007 à

banca examinadora composta pelos seguintes professores: Diego Richard

Ronconi (Presidente), Prof. Msc. Adilor Danieli (Membro) e Prof. Msc. Gilson

Amilton Sgrott (Membro) e aprovada com a nota 10 (dez).

Itajaí (SC), 28 de junho de 2007.

Prof. Dr. Diego Richard Ronconi Orientador e Presidente da Banca

Prof. Msc Antônio Augusto Lapa Coordenação da Monografia

ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS

CC/1916 Código Civil Brasileiro de 1916

CC/2002 Código Civil Brasileiro de 2002

ART. Artigo

P. Página

ED. Edição

STJ Superior Tribunal de Justiça

STF Supremo Tribunal Federal

ROL DE CATEGORIAS

Rol de categorias que a Autora considera estratégicas à

compreensão do seu trabalho, com seus respectivos conceitos operacionais.

Boa-fé

“Boa confiança, lealdade, boa intenção, espírito de confiança daquele eu, na

prática ou omissão de um ato, julga estar agindo de acordo com a lei1”.

Contrato de Locação

“O Contrato de Locação de Imóveis é um contrato pelo qual uma das partes

(locador), mediante remuneração paga a outra (locatária), se compromete a

fornece-lhe, durante certo lapso de tempo, determinado ou não, o uso e gozo de

imóvel destinado à habitação, à temporada ou à atividade empresarial”2.

Caução

“Garantia do cumprimento de uma obrigação ou da responsabilidade que decorre

do exercício de uma função ou profissão.3”.

Denúncia vazia

“Denúncia imotivada. A nova Lei de Inquilinato, Lei n. 8.245/91, estabelece no art.

46, caput, §§ 1 e 2, a denúncia vazia para as locações comerciais e residenciais4”.

Denúncia Cheia

“É a denúncia obrigatoriamente motivada da locação do imóvel5”.

1 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 7. ed. São Paulo: Rideel, 2004, p. 35. 2 3 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 2004, p.41. 4 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 2004, p.62. 5 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 2004, p.61.

Fiança

“Contrato acessório, pela qual o fiador se responsabiliza pelo cumprimento da

obrigação do devedor6”.

Garantia

“É a obrigação que uma pessoa tem perante a outra de indenizar pelo dano

sofrido, ou de assegurar o gozo de uma coisa ou de direito7”.

Garantia Locatícia

“Garantias que asseguram o fiel adimplemento das abrigações derivadas dos

contratos de locação de imóveis urbanos8”.

Locação

“Contrato feito entre o locador e o locatário, aquele se obrigando a dar a este, por

preço e tempo determinados, o uso e gozo de coisa não fungível ou o produto de

seu trabalho9”.

Lucros Cessantes

“Ganho que alguém deixou de obter sobre coisa a que tinha direito por culpa ou

inexecução de obrigação por outrem.10”.

Negócio Jurídico

“Expressão usada para identificar ato de vontade do indivíduo que tem como

objetivo produzir efeitos jurídicos admitidos pelo ordenamento jurídico11”.

Seguro-fiança

6 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 2004, p.78. 7 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 2004, p.81. 8 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 2004, p.81. 9 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 2004, p. 103. 10 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 2004, p. 104. 11 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 2004, p.112.

“Garantia prevista pela Lei n° 8.245/1991, que visa dar garantia ao locador

(seguro - beneficiário) de prejuízos que possa sofrer com o inadimplemento do

contrato de locação, pelo locatário, reconhecido em face de decretação de

despejo e/ou fora da imissão de posse do imóvel, em razão de não-pagamento

dos alugueis e/ou dos encargos legais”12.

12 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 2004, p. 480.

SUMÁRIO

RESUMO ............................................................................................. XII

INTRODUÇÃO ....................................................................................... 1

CAPÍTULO 1 ........................................ .................................................. 4

NOÇÕES GERAIS ACERCA DOS CONTRATOS NO DIREITO BRASILEIRO ........................................ ................................................. 4 1.1 BREVE HISTÓRICO ACERCA DOS CONTRATOS .......... .............................. 4 1.2 CONCEITO, ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DOS CONTRATOS ................. 5 1.3 ALGUNS PRINCÍPIOS CONTRATUAIS ................. ....................................... 10 1.3.1 PRINCÍPIO DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA .................................................. 11 1.3.2 PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA .................................................................. 13 1.3.3 PRINCÍPIO DA SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA ................................................ 15 1.3.4 PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS ........................................ 16 1.3.5 PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS SEUS EFEITOS ............................................... 18 1.3.6 PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO ................................................... 19 1.3.7 PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA ....................................................................... 21 1.4 PRINCIPAIS EFEITOS DECORRENTES DO INADIMPLEMENT O CONTRATUAL ........................................ ............................................................. 22 1.4.1 PERDAS E DANOS ........................................................................................... 24 1.4.2 LUCROS CESSANTES ...................................................................................... 26

CAPÍTULO 2 ........................................ ................................................ 28

CONSIDERAÇÕES ACERCA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO ................... .................... 28 2.1 BREVE HISTÓRICO ACERCA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO ............. 28 2.2 CONCEITO E ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 30 2.3 ESPÉCIES DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO .............. .................................. 34 2.3.1 CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE MÓVEIS ............................................................... 41 2.3.2 CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS .............................................................. 42 2.3.2.1 Contrato de locação de imóveis residenciais ....................................... 44 2.3.2.2 Contratos de locação de imóveis não residen ciais ............................. 47

2.4 A APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE PROTEÇÃO DE DEFES A DO CONSUMIDOR NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO ............... ............................. 49

CAPÍTULO 3 ........................................ ................................................ 55

ASPECTOS DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E SEUS PRINCIPAIS EFEITOS .............................................................................................. 55 3.1 CONCEITO DE GARANTIAS LOCATÍCIAS .............. .................................... 55 3.2 ESPÉCIES DE GARANTIAS LOCATÍCIAS .............. ..................................... 56 3.2.1 FIANÇA .......................................................................................................... 58 3.2.2 SEGURO-FIANÇA ............................................................................................. 67 3.2.3 CAUÇÃO ........................................................................................................ 74 3.2.4 CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO . ........................... 80 3.3 LIMITES AO ESTABELECIMENTO DE GARANTIAS LOCATÍC IAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL DE IMÓVEIS ....... ........................ 81 3.4 ASPECTOS PENAIS DA CUMULAÇÃO DE GARANTIAS LOCAT ÍCIAS..... 85 3.5 A JURISPRUDÊNCIA BRASILEIRA ACERCA DAS GARANTIA S LOCATÍCIAS. ....................................... ................................................................ 89

CONSIDERAÇÕES FINAIS .............................. .................................. 97

REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS ..................... ..................... 101

RESUMO

Esta monografia, realizada com base em pesquisa científica,

apresenta e analisa os Aspectos Destacados das Garantias Locatícias nos

Contratos de Locação de Imóveis Residenciais, com intuito de apresentar de

forma clara, toda dinâmica que envolve as Garantias Locatícias, baseando-se na

doutrina, legislação e na jurisprudência. A presente pesquisa é composta de três

capítulos, que se destacam pelos seguintes conteúdos e objetivos específicos: no

primeiro capítulo apresenta-se um breve histórico sobre os contratos no

ordenamento jurídico brasileiro, os principais princípios contratuais, e os efeitos

decorrentes do inadimplemento do contrato; no segundo capítulo inclui-se breve

histórico dos Contratos de Locação no ordenamento jurídico brasileiro,

demonstrando a evolução do direito em relação às espécies de Contrato de

Locação, bem como seu conceito e elementos essenciais para sua configuração,

e ainda sua aplicabilidade diante do Código de Proteção e Defesa do

Consumidor; e no terceiro capítulo destaca-se as Garantias Locatícias, nos

Contratos de Locação – conceito, espécies, função e aplicação – os aspectos

penais se caso for cumuladas, finalizando com os entendimentos jurisprudências

brasileiros, em relação às Garantias Locatícias.

INTRODUÇÃO

A presente Monografia tem como objeto Aspectos

Destacados das Garantias Locatícias nos Contratos de Locação de Imóveis

Residenciais.

O seu objetivo institucional é produzir Monografia para

obtenção do Título de Bacharel em Direito, pela Universidade do Vale do Itajaí –

UNIVALI.

Como objetivo geral pretende-se analisar os Aspectos

Destacados das Garantias Locatícias nos Contratos de Locação de Imóveis

Residenciais.

Os objetivos específicos são: a) identificar os tipos de

Garantias Locatícias, e seus principais efeitos; b) demonstrar alguns pontos

controvertidos, entre a legislação, doutrina e jurisprudência; c) destacar aspectos

específicos sobre as Garantias Locatícias nos Contratos de Locação de Imóveis

Residenciais.

Para tanto, principia–se, no Capítulo 1, tratando de breve

histórico acerca dos contratos, seu conceito, objeto, elementos constitutivos,

alguns princípios contratuais fundamentais e os efeitos decorrentes do

inadimplemento contratual.

No Capítulo 2, tratando de breve histórico acerca dos

Contratos de Locação no ordenamento jurídico brasileiro, seu conceito, elementos

fundamentais para caracterização do Contrato de Locação, suas espécies, bem

como suas definições e característica, e sua aplicação do Código de Proteção e

Defesa do Consumidor.

No Capítulo 3, tratando de aspectos das Garantias

Locatícias no Contrato de Locação de Imóveis Residenciais e seus principais

efeitos, iniciando-se pelo conceito de Garantia Locatícia, suas espécies, seus

2

efeitos. Será analisado ainda, o limite ao estabelecimento de Garantias Locatícias

nos Contratos de Locação Residencial de Imóveis, os aspectos penais da

cumulação de Garantias, bem como a jurisprudência brasileira em relação às

Garantias Locatícias.

O presente Relatório de Pesquisa se encerra com as

Considerações Finais, nas quais são apresentados pontos conclusivos

destacados, seguidos da estimulação à continuidade dos estudos e das reflexões

sobre Aspectos Destacados das Garantias Locatícias nos Contratos de Locação

de Imóveis Residenciais.

Para a presente pesquisa são adotadas as seguintes

perguntas: 1. Há aplicação do Código de Proteção de Defesa do Consumidor nos

Contratos de Locação? 2. O que é a Garantia Locatícia e qual sua finalidade? 3.

Poderá o locatário ter mais de uma Garantia no mesmo Contrato de Locação? 4.

Na hipótese do Contrato de Locação se estender por prazo indeterminado, o

fiador ficará responsável pelos encargos até a entrega do imóvel?

Para a presente monografia foram levantadas as seguintes

hipóteses:

� Tratando-se de locação comercial, aplicação do CDC fica afastada, mas tratando-se de locação residencial a aplicação das normas proteção do CDC será a regra.

� A Garantia Locatícia é um acordo inserido na Locação, que procura dar ao locador segurança no que diz respeito ao pagamento do aluguel e demais encargos que incidam sobre o imóvel. Sua finalidade é eliminar o risco do locador, caso o locatário descumpra suas obrigações.

� É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de Garantias em um mesmo Contrato de Locação.

� O art. 39 da lei 8.245/91 dispõe que não havendo disposição contratual em contrário, qualquer das Garantias da Locação se estende até a entrega definitiva do imóvel.

Quanto à Metodologia empregada, registra-se que, na Fase

de Investigação foi utilizado o Método Indutivo, na Fase de Tratamento de Dados

3

o Método Cartesiano, e, o Relatório dos Resultados expresso na presente

Monografia é composto na base lógica Indutiva.

Nas diversas fases da Pesquisa, foram acionadas as

Técnicas, do Referente, da Categoria, do Conceito Operacional e da Pesquisa

Bibliográfica.

CAPÍTULO 1

NOÇÕES GERAIS ACERCA DOS CONTRATOS NO DIREITO BRASILEIRO

1.1 BREVE HISTÓRICO ACERCA DOS CONTRATOS

Não há nos registros históricos, uma data específica para o

surgimento do contrato no mundo.

Os principais registros surgem no Direito Romano, onde

Gaio classificou o contrato como sendo uma das fontes das obrigações nas

Intitulas de Justiniano, pois entendiam que ela nascia da forma e não do acordo

de vontade.

Essa concepção não prevaleceu explica Lisboa13. “Pelo ao

contrário, a evolução histórica do instituto acarretou a diminuição do formalismo

excessivo e fortaleceu o valor juridicamente atribuído ao acordo entre as pessoas

contratantes”.

No Período Clássico, Gaio reconheceu a existência de

obrigações nascidas de consensus, ou seja, do acordo de vontades entre duas ou

mais pessoas, explica Lisboa14.

No período pós clássico do direito romano advieram às

categorias inominadas de contrato, que têm em comum a unidade da ação que

tutela os direitos daí decorrentes e o fato gerador da obrigação.

Na época medieval, elaborou-se o princípio da fé jurada, que

informalizava o contrato, ao retirar-lhe as solenidades existentes. Por esse

13 LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil - Contratos e decla rações Unilaterais:

Teoria Geral e Espécies. 3 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005, p. 62. 14 LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil - Contratos e declarações U nilaterais:

Teoria Geral e Espécies . 2005, p. 61.

5

princípio, a simples palavra dada de forma convergente entre as partes, constitui

o acordo de vontades e, portanto, o contrato.

Lisboa15 ensina, que “Hoje, o contrato não se restringe aos

acordos de vontade previstos na lei, porém constitui uma categoria geral

indispensável e insubstituível do negócio jurídico, de relevância inegável para as

relações sociais”.

Preceitua Gonçalves16:

Trata-se de figura jurídica que ultrapassa o âmbito do Direito Civil, sendo expressivo o número de contratos de direito público hoje celebrados. O contrato tem uma função social, sendo veículo de circulação da riqueza, centro da vida dos negócios e propulsor da expansão capitalista.

O contrato, não está só no Direito das Obrigações, está

também no Direito a Família (casamento), no Direito das Coisas (transcrição,

usufruto, servidão, hipoteca etc.) e no Direito das Sucessões (arts. 314 e 1.776).

1.2 CONCEITO E ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DOS CONTRATOS

A definição romana, apesar de expor as idéias em poucas

palavras, estava correta conceituando, em vernáculo, que o contrato é “o mútuo

consenso de duas ou mais pessoas sobre o mesmo objeto”17.

Monteiro18 conceitua o contrato “como o acordo de vontades

que tem por fim criar, modificar ou extinguir um direito”.

15 LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil - Contratos e declarações U nilaterais:

Teoria Geral e Espécies . 2005, p.63. 16 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das Obrigações - Parte especial . 3°ed. São Paulo:

Saraiva, 2000, p. 4/5. 17 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das obrigações , 2 parte.

34.ed. v. 3, São Paulo: Saraiva, 2003, p. 04. 18 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das Obrigações , 2 parte.

2003, p. 5.

6

No mesmo sentido, Wald19 definiu o contrato como “negócio

jurídico bilateral, pois depende de no mínimo duas declarações de vontade,

visando criar, modificar ou extinguir obrigações (direito relativos de conteúdo

patrimonial)”.

Também se manifesta, no mesmo sentido, Gagliano e

Pamplona Filho20:

Um negócio jurídico bilateral, por meio do qual as partes, visando a atingir determinados interesses patrimoniais, convergem as suas vontades, criando um dever jurídico principal (de dar, fazer ou não fazer), e, bem assim, deveres jurídicos anexos, decorrente da boa-fé objetiva e do superior princípio da função social.

Comungando com tais pensamentos Diniz21 afirma:

O contrato é o acordo entre a manifestação de uma ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial.

Assim, o contrato nada mais é do que um Negócio Jurídico

bilateral, quanto à manifestação da vontade. Como Negócio Jurídico que é

caracterizado pela autonomia privada dos contratantes, necessita,

obrigatoriamente, da intervenção de duas ou mais pessoas com interesses

diferentes, com vontades dirigidas em sentido contrário.

Há doutrinadores que vêem o contrato sob o ponto de vista

do vínculo que o mesmo produz entre os contratantes, no sentido de criação de

uma norma.

19 WALD, Arnoldo. Curso de direito civil brasileiro: Obrigações e contratos. 16 ed. Atualiz. e

ampl. com colaboração de Semy Glanz, São Paulo: Saraiva, 2004, p. 188. 20 GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil:

Contratos. v. IV, São Paulo: Saraiva, 2005, p. 15. 21 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 6.ed. São Paulo: Saraiva,

2006, p. 09.

7

Monteiro22 cita: “Para ARISTÓTELES, contrato era uma lei

por particulares, tendo em vista determinado negócio; outro não é o conceito da

moderna escola de Kelsen, que vê no contrato a criação de uma norma jurídica

particular”.

Nenhum dos conceitos pode ser desconsiderado, pois

efetivamente, têm as partes contratantes a prerrogativa de criar seus direitos e

obrigações livremente.

Como ato - Negócio Jurídico bilateral necessita o contrato,

conforme artigo 104 do Código Civil Brasileiro, de capacidade; objeto lícito,

possível, determinado ou determinável; e consentimento válido, além da forma

prescrita em lei.

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

São elementos do contrato a capacidade dos contratantes,

objeto lícito e possível (físico ou jurídico) e a forma prescrita ou não proibida por

lei. Além desses, como Negócio Jurídico que é, indispensável o acordo de

vontades, o consentimento das partes contratantes, que deve exteriorizar-se de

forma livre e consciente, isto é, isento de qualquer dos vícios que podem atingi-lo:

erro, dolo e coação.

A capacidade é a aptidão conferida pela lei para que a

pessoa exerça todos os atos da vida civil. É condição indispensável para validade

do contrato, tornando-se nulo os contratos celebrados por pessoa absolutamente

incapaz (art. 3° do CC).

22 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das Obrigações, 2 parte. 2003, p. 5.

8

Quanto há incapacidade relativa, Monteiro23 ensina que “ela

torna o negócio simplesmente anulável (art. 171, inciso I, Código Civil)”.

Para Wald24: “A capacidade de fato dos contratantes é

condição imprescindível para a validade do contrato, importando a incapacidade

relativa em anulabilidade do negócio e a incapacidade absoluta em nulidade

deste”.

Além da capacidade, o objeto do contrato deve ser lícito,

possível, determinado ou determinável. Assim explica Monteiro25:

É o segundo elemento; é a operação que os contraentes visaram a realizar, o interesse que o negócio jurídico tem por fim regular. Não se confunde, evidentemente, com o objeto da obrigação, que consiste na prestação que o devedor está adstrito a fornecer ao credor e que esta tem o direito de exigir daquele. O objeto da obrigação é isolado, concreto, singular, específico; o do contrato é idêntico em todas as estipulações da mesma natureza.

Deve ser lícito porque não pode ser convencionado fora da

lei, da moral ou dos bons costumes. Tem que ser, ainda, possível, como explica

Monteiro26:

A impossibilidade pode ser física ou legal. É física, também chamada material, quando o contrato objetiva prestação que jamais poderá ser obtida ou realizada, por contrariar as leis na natureza (por exemplo, trazer o oceano até São Paulo), ultrapassar as forças humanas (por exemplo, o empreendimento de viagem ao centro da Terra), ou ser irreal sua existência (exemplo do Bélime: prometo-lhe um centauro para a sua coleção de história natural).

23 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das Obrigações , 2 parte.

2003, p. 6. 24 WALD, Arnoldo. Curso de direito civil brasileiro: Obrigações e con tratos . 2004, p.13. 25 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das Obrigações , 2 parte.

2003, p. 6. 26 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das Obrigações , 2 parte.

2003, p. 6.

9

O contrato deve ter objeto economicamente apreciável, e

deve ser certo ou, no mínimo, suscetível de determinação posterior através de

regulamentação disposta no próprio contrato.

Por fim, o contrato deve respeitar a forma prevista em lei, ou

seja, quando a lei estabelecer uma formalidade ou solenidade para a prática de

um negócio jurídico contratual, a formalidade ou solenidade passa a ser um

elemento essencial deste contrato, sob pena de não sendo respeitada, gerar

nulidade do mesmo contrato.

A respeito Wald27 ensina que:

(...) desde que a lei não disponha em contrário, para a validade do negócio jurídico que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis acima de certo valor (30 vezes o salário mínimo vigente no País), a escritura pública é essencial.

Monteiro28 distingue as várias formas por que pode ser

manifestada a vontade, tendo como referencia dispositivos legais.

Assim são duas as formas pelas quais a vontade pode ser

manifestada: expressa e tácita. “Expressa é aquela dada verbalmente ou por

escrito. Tácito, o que decorre de certos fatos que lhe autorizam o

reconhecimento”.

Entretanto, cuidando do negócio jurídico, Wald29 explica que:

O novo Código contém nos arts. 110 e 111 as seguintes regras: “Art. 110. A manifestação de vontade subiste ainda que o seu autor haja feito a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha conhecimento” e “Art. 111. Silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o

27 WALD, Arnoldo. Curso de direito civil brasileiro: Obrigações e contratos. 2004, p. 214. 28 MONTEIRO, Washington de Barros.. Curso de Direito Civil - Direito das Obrigações, 2 parte.

2003, p.8. 29 WALD, Arnoldo. Curso de direito civil brasileiro: Obrigações e contratos. 2004, p. 214/215.

10

autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa”.

Assim, se a pessoa, em tais situações, não se manifesta,

seu silêncio poderá ser considerado manifestação de vontade, tanto no sentido de

aceitação como de não aceitação.

1.3 ALGUNS PRINCÍPIOS CONTRATUAIS

Gagliano e Pamplona Filho30 entendem por “princípio” “os

ditames superiores, fundantes e simultaneamente informadores do conjunto de

regras do Direito Positivo. Pairam, pois, por sobre toda legislação, dando-lhe

significado legitimador e validade jurídica.”.

A respeito discorre, Guerra Filho31, em imprescindível obra:

Princípios por sua vez encontram-se em um nível superior de abstração, sendo igual e hierarquicamente superior, dentro da compreensão do ordenamento jurídico com uma ‘pirâmide normativa’ (Stufenbau), e se eles não permitem uma subsunção direta de fatos, isso se dá indiretamente, colocando regras sob o seu ‘raio de abrangência.

Os princípios do direito contratual, nada mais são que,

normas de grande generalidade, expressas em dispositivos do direito positivo ou

deles extraídas por via de demandas que versam sobre a existência, validade e

cumprimento de contratos.

Para Coelho32 os princípios do direito contratual são “um dos

mais importantes instrumentos tecnológicos de tempero da racionalidade

econômica e valores de justiça que cercam os conflitos de interesse entre as

partes de um contrato”.

30 GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil . 2005, p.

31. 31 GUERRA FILHO, Willis Santiago. A Filosofia do Direito - Aplicada ao Direito Proces sual e à

Teoria da Constituição. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2002, p. 92. 32 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil . v. 3, São Paulo: Saraiva, 2005, p. 23

11

Ao se analisar a doutrina clássica com a moderna

abordagem constitucional da matéria, verificar-se-á, de início, grande mudança no

avivar jurídico dos princípios contratuais.

Segundo Gagliano e Pamplona Filho33:

Na medida em que nos desapegamos de uma tendência excessivamente patrimonial, fechada e egoística do Direito Civil, passando a reconhecer uma justa prevalência da pessoa humana em lugar dos bens materiais, é natural que a concepção teórica do sistema de princípios informadores do Direito Contratual experimentasse mudança.

E essa alteração no trato ideológico do Direito Civil fora

muito bem sentida por Fachin34:

Da eliminação e das fronteiras arquitetadas pelo sistema privado clássico abre-se o Direito Civil contemporâneo. Do estágio de direito absolutos, individualistas e perpétuos, migra para a sua formação contemporânea, o modelo de família num reconhecimento plural de entidades familiares, do contrato e da propriedade funcionalizados, mudanças que repercutem nos direitos e deveres que os diversos sujeitos apresentam.

Ver-se-á, por conseguinte, a enumeração de alguns dos

princípios, cujo foram alguns clássicos mantidos, e ainda, outros que foram

acrescentados, por ser necessário para a plenitude do estudo.

1.3.1 Princípio da dignidade da pessoa humana

Segundo Delgado e Alves35, o princípio da dignidade da

pessoa humana possui “dimensão social e jurídica importantíssima, pois garante

33 GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil. 2005, p.

32 34 FACHIN, Luiz Edson. Teoria Crítica do Direito Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2000, p. 328. 35 DELGADO, Mário Luiz, ALVES, Jones Figueiredo. Questões Controvertidas: no direito das

obrigações e dos contratos. São Paulo: Método, v. 4. 2005, p. 298.

12

o direito de se viver plenamente sem intervenções ilegítimas do Estado ou do

particular”.

Tepedino36 entende que:

Com efeito, a dignidade da pessoa humana como fundamento da República, associada ao objetivo fundamental de erradicação da pobreza e da marginalização, e de redução das desigualdades sociais, juntamente com a previsão do § 2.º do art. 5°., no sentido da não exclusão de quaisquer direitos e garantias, mesmo que não expressos, desde que decorrentes dos princípios adotados pelo Texto Maior, configuram uma verdadeira cláusula geral de tutela e promoção da pessoa humana, tomada como valor máximo pelo ordenamento.

Neste sentido, com reflexo nesse princípio, observa-se à

necessidade da efetiva proteção aos direitos da personalidade, disciplinados

pelos arts. 11 a 21 do Código Civil.

O princípio da dignidade humana, além de garantir a simples

sobrevivência, assegura o direito de se viver plenamente, sem quaisquer

intervenções espúrias, estatais ou particulares, na relação desta finalidade.

Nessa linha, Cunha37, acentua:

O princípio da dignidade da pessoa humana, não obstante a sua inclusão no texto constitucional, é, tanto por sua origem quanto pela sua concretização, um instituto basilar do direito privado. Enquanto fundamento primeiro da ordem jurídica constitucional, ele o é também do direito público. Indo mais além, pode-se dizer que é a interface entre ambos: o vértice do Estado de Direito. O seu reconhecimento, enquanto direito fundamental, leva à necessidade de requestionamento de uma série de dogmas civilísticos, em especial aqueles que constituem seu núcleo

36 TEPEDINO, Gustavo. A parte geral do novo Código Civil: estudos na pers pectiva civil-

constitucional . Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 25. 37 CUNHA, Alexandre dos Santos. Dignidade de Pessoa Humana: O conceito fundamenta l do

Direito Civil, in A Reconstrução do Direito Privado .Org.Judith Martins-Costa. São Paulo: RT, 2002, p. 260.

13

central: autonomia, os bens, o patrimônio, a pessoa e a propriedade.

Este princípio pretende demonstrar, que o contrato não pode

ser veículo de opressão, mas sim, meio pelo quais as pessoas poderão

estabelecer relações jurídicas seguras, em que terão a garantia de ver respeitada

a sua vida, a sua dignidade, os seus ideais e desejos, pois o contrato tem o poder

de mudar a vida das pessoas que em muitas situações, instrumentalizam seus

sonhos neste Negócio Jurídico.

Para Diniz38, “todos os princípios contratuais estão ligados

ao do respeito da dignidade humana (CF, art. 1º, III), dando tutela jurídica aos

contratantes, para que se efetivam a função social do contrato (CC, art. 421) e a

justiça social (CF, art. 170)”.

1.3.2 Princípio da autonomia privada

O princípio da autonomia privada regula a liberdade

contratual dos contratantes, para estipular livremente como lhes convier, diante de

acordo de vontade, as matérias de seus interesses.

Segundo Lisboa39, no princípio da autonomia da vontade “as

partes contraentes possuem liberdade de contratar ou não, conforme lhes

aprouver, decidindo, em caso afirmativo, com quem contratar, o que contratar e o

conteúdo da avença”.

Para Monteiro40, “têm os contratantes ampla liberdade para

estipular o que lhes convenha, fazendo assim do contrato verdadeira norma

jurídica, já que o mesmo faz lei entre as partes”.

38 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos . 2006, p. 97. 39 LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil - Contratos e declarações U nilaterais:

Teoria Geral e Espécies. 2005, p. 87 40 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das obrigações 2 p arte .

2003, p. 09.

14

Essa liberdade no âmbito dos contratos se apresenta, por

duas formas: à liberdade de contratar e a liberdade contratual.

Nesta esteira, Wald41 ensina que:

A autonomia da vontade se apresenta sob duas formas distintas, na lição dos dogmatistas modernos, podendo revestir o aspecto de liberdade de contratar e de liberdade contratual. Liberdade de contratar é a faculdade de realizar ou não determinado contrato, enquanto a liberdade contratual é a possibilidade de estabelecer o

conteúdo do contrato. A primeira se refere à possibilidade de realizar ou não um negócio, enquanto a segunda importa na fixação das modalidades de sua realização.

Gagliano e Pamplona Filho42 entendem que “essa liberdade

de contratar, por sua vez, manifesta-se no plano pessoal, ou seja, na liberdade de

escolher a pessoa com a qual contratar”.

O princípio da autonomia privada tem por objetivo a

preservação da ordem pública, não tendo a abrangência de validar acordos

criminosos, contravencionais ou mesmo imorais.

Neste sentido Coelho43, acrescenta que:

A autonomia privada valida, assim, os contratos quando exercida nos limites da lei e da ordem pública. Extrapolados tais limites, não atribui o princípio jurídico nenhuma eficácia à composição dos interesses diretamente pelos seus titulares. O principio da autonomia privada não é ilimitado. Balizam-nos a ordem pública, a moralidade, a proteção da vontade livre e consciente das partes e dos contratantes.

Pode-se observar que esse princípio era tratado pela

doutrina brasileira como princípio da autonomia da vontade.

41 WALD, Arnoldo. Curso de direito civil brasileiro: Obrigações e con tratos . 2004, p. 190. 42 GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil . 2005, p.

39. 43 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil . 2005, p. 24.

15

Porém, Delgado e Alves44, explicam que “essa nomenclatura

teve que ser alterada em face da iminência de crise que rondava os contratos

propugnada pelo direito comparado”.

Conforme o entendimento de Ulhoa, Delgado e Alves, os

argumentos estão no fortalecimento do contrato de adesão, pois as cláusulas já

vêm preestabelecidas, impossibilitando uma discussão entre os contratantes para

chegar a um consenso comum.

Enquanto o princípio da autonomia da vontade nunca foi

ilimitado, o princípio da autonomia privada conserva esses limites e agrega os

levantados no modelo neoliberal.

1.3.3 Princípio da supremacia da ordem pública

A liberdade de contratar provocava desequilíbrio e

exploração do economicamente mais fraco, criando assim à necessidade de

restrições impostas por leis de interesse social, não permitindo que os

contratantes estipulassem contra a moral, à ordem pública e aos bons costumes.

Na lição de Delgado e Alves45, este princípio retrata uma

“limitação à liberdade de contratar, já que impede o contratante de trazer

preceitos que colidam com a moral, com a as normas de ordem pública e com os

bons costumes”.

Para Wald46:

Em tese, a liberdade contratual só sofre restrições em virtude de ordem pública, que representa a projeção do interesse social nas relações interindividuais. O ius cogens, o direito imperativo,

defende os bons costumes e a estrutura social, econômica e política da comunidade. Em determinada fase, a ingerência da

44 DELGADO, Mário Luiz, ALVES, Jones Figueiredo. Questões Controvertidas: no direito das

obrigações e dos contratos . 2005, p. 99.

45 DELGADO, Mário Luiz, ALVES, Jones Figueiredo. Questões Controvertidas: no direito das obrigações e dos contratos . 2005, p. 99.

46 WALD, Arnoldo. Obrigações e contratos . 2004, p. 190.

16

ordem pública em relação aos contratos se fazia sentir pelo combate à usura, proibindo as leis medievais as diversas formas de agiotagem. Quanto aos outros contratos, não havia maiores limitações, até o século XIX.

Assim, leis e dispositivos especiais começaram a serem

publicadas, como demonstra Gonçalves47, como a “lei do inquilinato, a Lei da

Usura, a Lei da economia Popular, O Código de Defesa do Consumidor e outros”,

para garantir a supremacia da ordem pública, da moral e dos bons costumes.

Jorge Junior48, explica:

Esta intervenção do estado nos contratos, relativizando seus efeitos, balizando a vontade das partes 9art. 51 do CDC), numa constelação de intervenções catalogadas como dirigismo contratual, gerou em princípio o sentimento de extinção dessa modalidade negocial, hoje superada, diante da visão mais realista de que a força vinculante dos acordos de vontade prevalece em sua inteireza, desde que não contrarie os bons costumes, a boa-fé e as normas de orem pública, ou para falar na linguagem do novel legislador, dede que - se cumpra com a função social do contrato.

Hoje, a intervenção do Estado nos contratos, é tão grande,

que configura um verdadeiro dirigismo contratual, como visto acima.

1.3.4 Princípio da força obrigatória dos contratos

O princípio da força obrigatória dos contratos ou princípio da

obrigatoriedade da convenção ou de pacta sunt servanda no entendimento de

Gomes49 é:

O princípio da força obrigatória consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as partes. Celebrado que seja, com a

47 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das Obrigações - Parte Especial . 2000, p. 8. 48 JORGE JUNIOR, Alberto Gosson.Cláusulas gerais no novo Código Civil . São Paulo: Saraiva,

2004, p. 91/2. 49 GOMES, Orlando.Contratos . 24°ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 36.

17

observância de todos os pressupostos e requisitos necessários à sua validade, deve ser executado pelas partes como se suas cláusulas fossem preceitos legais imperativos. Essa força obrigatória, atribuída pela lei aos contratos, é a pedra angular da segurança do comércio jurídico.

Os contratos devem ser cumpridos pela mesma razão que a

lei deve ser obedecida, ensina Rizzardo50.

A segurança jurídica nos contratos se dá através da

obrigatoriedade, pois assim a palavra tem força jurídica, tornando-se seguras as

relações negociais.

Na atual conjuntura, onde os contratos paritários dão lugar

aos contratos de adesão, o pacta sunt servanda ganhou um lugar mais discreto,

como observa Gagliano e Pamplona Filho51, “temperado por mecanismos

jurídicos de regulação do equilíbrio contratual a exemplo da teoria da imprevisão”,

onde evita o empobrecimento injustificado da parte contratante.

Havendo inadimplemento contratual, ensina Gonçalves52

que “confere à parte lesada o direito de fazer uso dos instrumentos jurídicos para

obrigar a outra a cumpri-lo, ou indenizar pelas perdas e danos, sob pena de

execução patrimonial (CC, art. 1.056)”. Como única exceção à regra a “escusa

por caso fortuito ou força maior”, com espeque no art. 1.058 e parágrafo único do

Código Civil.

Os contratos são, por sua natureza, irretratáveis e

irrevogáveis unilateralmente, podendo somente ser desfeitos com a convergência

da mesma vontade que formou ou constituiu e seguindo a mesma forma com que

foi contratado.

Observa-se que o pacta sunt servanda, nos dias de hoje,

está menos rígido, mais continua tendo força obrigatória, perdendo esta

50 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos . 5°ed. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 24. 51 GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil. 2005, p.

44. 52 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das Obrigações - Parte especial . 2000, p. 10.

18

característica apenas quando se tornar um instrumento de injustiça que não se

atenta para o respeito à dignidade da pessoa humana.

1.3.5 Princípio da relatividade dos seus efeitos

Segundo este princípio, os efeitos do contrato só atingirão

àqueles que celebraram, não gerando obrigações a terceiros que não

participaram, pois ninguém pode ser obrigado em razão de contrato de outrem a

cumprir obrigações que não contratou.

Delgado e Alves53, entendem que “O contrato celebrado

entre as partes, não poderá vincular nem prejudicar terceiro que não participou da

relação jurídica contratual, que, por este motivo, não poderá sofrer os efeitos da

obrigação” (res inter alios acta, allis neque nocet neque prodest).

Ainda nesse sentido, Gagliano e Pamplona Filho54 aduzem

que “em regra geral, os contratos só geram efeitos entre as próprias partes

contratantes, razão por que se pode afirmar que a sua oponibilidade não é

absoluta ou erga omnes, mas, tão somente, relativa”.

Ora, é impossível um contrato criar obrigações, para quem

não é parte dele, mas poderá ser celebrado com o objetivo de gerar direitos a

terceiros, conforme art. 467 do CC.

Tal princípio, entretanto, não é absoluto, isto é, sofre

exceções, como as estipulações em favor de terceiro, contrato coletivo de

trabalho, a locação em certos casos, o herdeiro universal, entre outros.

Neste sentido leciona Mello55:


obrigações e dos contratos. 2005, p.301. 54 GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil . 2005, p.

46. 55 MELLO, Aurélio Bezerra de. Novo Código Civil anotado . 2°ed. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, v.

III, 2004, p. 11.

19

Na estipulação em favor de terceiro (arts.436 a 438 do CC), a promessa por fato de terceiro (arts. 439 e 440 do CC), o contrato com pessoa a declarar (arts. 467 a 471 do CC), a chamada obrigação com eficácia real (erga omnes), de que é exemplo

marcante a cláusula de vigência dos contratos de locação (art.576 do CC) e o denominado contrato de depósito em favor de terceiro (art. 632 do CC).

Salvo as exceções, ninguém poderá ficar obrigado a um

vínculo contratual, quer como credor ou devedor, quando não participa do

contrato.

1.3.6 Princípio da função social do contrato

Este princípio é um princípio social que é tratado como

cláusulas gerais ou conceitos aberto (indeterminado), visando tornar a relação

negocial econômica útil e socialmente proveitosa, devendo para tanto, o juiz em

cada caso, preencher a lacunas à luz deste princípio.

Gagliano e Pamplona Filho56 entendem que a boa-fé e a

função social do contrato “trazem-se como cláusulas gerais (de dicção normativa

indeterminada), sem prejuízo de podermos também admitir a sua força

principiológica, que já encontrava assento da própria Constituição Federal”.

Sabe-se que os contratos deverão respeitar regras formais

de seus pressupostos de validade, mas não poderão apenas ser analisado sobre

esses aspectos.

Gagliano e Pamplona Filho57 acrescentam:

O contrato, portanto, para poder ser chancelado pelo Poder Judiciário deve respeitar regras formais de validade jurídica, mas, sobretudo, normas superiores de cunho moral e social, que por serem valoradas pelo ordenamento como inestimáveis, são de inegável exigibilidade jurídica.

56 GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil. 2005, p.

50. 57 GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil. 2005, p. 50.

20

Por isso representam, acima de tudo, normas jurídicas que

tem conteúdo indeterminado e natureza cogente, devendo os contratantes

observar os contratos que celebrarem, tomando cuidado com os reflexos sociais,

trabalhistas, ambientais etc.

O princípio da função social do contrato está positivado no

Código Civil, no art. 421, que determina:

Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos

limites da função social do contrato.

Essa função, tida como princípio do direito contratual,

procura a integração dos contratos em uma ordem social harmônica, visando

impedir tanto aqueles que prejudiquem a coletividade quanto os que prejudiquem

ilicitamente pessoas determinadas ou determináveis.

Para COELHO58, a função social referida na lei:

É uma limitação da liberdade de contratar, no sentido da invalidade dos contratos que não a cumprem. Tanto assim que considera o Código, numa regra de caráter transitório, que o contrato sem função social é nulo por contrariar norma de ordem pública.

A idéia de Função Social do Contrato está prevista na

Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, quando fixa como um de

seus fundamentos o valor social da livre iniciativa - art., inciso IV. Sendo o

contrato um instrumento econômico, este deve ter seu valor social, sendo

importante para toda a sociedade.

A função social é para a maioria dos civilistas, a mais

importante inovação do Direito dos Contratos e, quem sabe, de todo o Código

Civil Brasileiro de 2002.

58 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2005, p.36.

21

Diante da breve exposição, chega-se ao entendimento que a

função social é o ponto de partida para o exercício do direito contratual, pois é tida

como princípio do mesmo.

1.3.7 Princípio da boa-fé objetiva

Segundo esse princípio, os contratos deverão ser

interpretados conforme a intenção dos contratantes e não restritamente ao

sentido literal da linguagem, incluindo também o modo pelo qual os contratantes

devem ser comportar, agindo com lealdade, honestidade, probidade e boa-fé.

Nas palavras de Delgado e Alves59: “O princípio da boa-fé,

que é o princípio geral de direito, assegura o acolhimento do que é lícito e do que

não é ilícito, dando aos contratos uma presença ética que passará a integrar a

norma de direito”.

Nesse diapasão Gagliano e Pamplona Filho60: “(...) a boa-fé

é, antes de tudo, uma diretriz princípiológica de fundo ético e espectro eficacial

jurídico. Vale dizer, a boa-fé se traduz em um princípio de substrato moral, que

ganhou contornos e matiz de natureza jurídica cogente”.

O desenvolvimento teórico e dogmático deste instituto foi

criado entre os alemães.

Na explicação histórica da boa-fé Lisboa61, ensina:

O princípio analisado sob tal orientação origina-se do direito alemão. Em que se pode identificar tanto a boa-fé subjetiva (guter Glauben) como a boa-fé objetiva (Treu und Glauben), que designa

a lealdade por confiança. Substituiu-se a teoria da responsabilidade, adequada para explicacar a boa-fé subjetiva, pela teoria da confiança.


obrigações e dos contratos . 2005, p. 304. 60 GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil . 2005, p.

72. 61 LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil - Contratos e declarações U nilaterais:

Teoria Geral e Espécies. 2005, p. 103.

22

Para Wald62, uma das mais importantes alterações trazidas

pelo novo Código Civil foi “a menção, em seu art. 422, da obrigatoriedade de os

contratantes atuarem conforme a cláusula geral de boa-fé, também denominada

pela doutrina de boa-fé objetiva”.

A boa-fé pode ser classificada como subjetiva e objetiva.

Para Delgado e Alves63 a Boa-fé subjetiva “trata-se de um

estado psicológico, uma crença em ter ou não um direito” e a Boa-fé objetiva

“estabelece para as partes de uma relação contratual uma regra de conduta,

baseada na lealdade, na confiança, na transparência, na veracidade, na

assistência e na informação”.

O Atual Código Civil Brasileiro contempla o Princípio da Boa

– Fé no:

Art. 422. Os contratantes se obrigam a guardar, assim na

conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Não se espera dos contratantes que venham a colaborar uns

aos outros na execução de suas obrigações, mais sim, respeito mútuo, não vindo

a interferir maliciosamente na execução da obrigação pelo outro.

Estudados os contratos, seus elementos e principais

princípios que regem o direito contratual, analisar-se-ão os principais efeitos

decorrentes do inadimplemento contratual.

1.4 PRINCIPAIS EFEITOS DECORRENTES DO INADIMPLEMENT O

CONTRATUAL

Conforme o princípio pacta sunt servanda, uma vez

celebrado o contrato, as partes estão atreladas ao seu conteúdo. Este princípio

62 WALD, Arnoldo. Obrigações e contratos. 2004, p. 190. 63 DELGADO, Mário Luiz, ALVES, Jones Figueiredo. Questões Controvertidas: no direito das

obrigações e dos contratos. 2005, p. 304/305.

23

significa que o contrato faz lei entre as partes, não podendo ser modificado,

garantindo, assim, a segurança da palavra empenhada.

Mas nem sempre são cumpridas, ocorrendo à inexecução do

contratual.

Cavalieri Filho64, explica que ”Haverá responsabilidade

contratual sempre que a inexecução do contrato decorrer de fato imputável ao

devedor. Logo, a responsabilidade contratual é também um dever sucessivo

decorrente da violação de um dever primário estabelecido no contrato”.

Ora, se o contrato é uma fonte de obrigações, a sua

inexecução também é.

A responsabilidade do contraente assenta no fato de não ter

cumprido o contrato, dando causa à sua rescisão, conforme dispõe o artigo 475

do Código Civil.

Gonçalves65 explica que quando a inexecução deriva da

culpa lato sensu do devedor:

A hipótese é de inadimplemento culposo, que enseja ao credor o direito de acionar o mecanismo sancionatório do direito privado para pleitear o cumprimento forçado da obrigação ou, na impossibilidade deste se realizar, a indenização cabível.

Mas se o inadimplemento ocorrer por caso fortuito e de força

maior, consoante o art. 393 do Código Civil, o devedor não responde pelos danos

causados ao credor,

O inadimplemento pode ser absoluto ou relativo. É absoluto

quando a obrigação não foi cumprida nem poderá ser. E relativo no caso de mora,

ou seja, quando o a obrigação não for perfeita, conforme art. 394 do Código Civil.

64 FILHO CAVALIERI, Sérgio. Programa de responsabilidade Civil. 6 ed. São Paulo: Malheiros,

2005, p. 298. 65 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Teoria Geral das Obrigaç ões. V. II.

São Paulo: Saraiva, 2004, p. 348.

24

O artigo 403 do Código Civil determina que entre inexecução

e o dano exista uma relação direita e imediata.

É entendimento de Filho66: “Ainda que a inexecução resulte

de dolo do devedor, reza o citado artigo, as perdas e danos só incluem os

prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato”.

Diante dessa temática, Gonçalves67:

Nas hipóteses de não cumprimento da obrigação (inadimplemento absoluto) e de cumprimento imperfeito, com inobservância do modo e do tempo convencionados (mora), a conseqüência é a mesma o nascimento da obrigação de indeniza o prejuízo causado ao credor.

O inadimplemento contratual acarreta a responsabilidade as

perdas e danos, nos termos do artigo 389 do Código Civil.

1.4.1 Perdas e danos

O inadimplemento obriga o contratante ou aquele que não

cumpriu com suas obrigações, a indenizar a parte lesada pelas perdas e danos

decorrentes do não cumprimento da avença, pela situação em que encontraria se

a prestação tivesse sido cumprida no tempo certo.

As perdas e danos compreendem o que efetivamente foi

perdido pela parte lesada e o que ela deixou de ganhar.

Expressa, outrossim, o artigo 475 do Código Civil:

Art. 475. À parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a

resolução do contrato se não preferir exigir o cumprimento, cabendo em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Para Gomes68:

66 FILHO CAVALIERI, Sérgio. Programa de responsabilidade Civil. 2005, p. 300. 67 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Teoria Geral das Obrigaç ões. 2004,

p. 348.

25

A resolução por inexecução culposa não produz apenas o efeito de extinguir o contrato para o passado. Sujeita ainda o inadimplente ao pagamento das perdas e danos. A parte prejudicada pelo inadimplemento pode pleitear a indenização dos prejuízos sofridos, cumulativamente com a resolução.

Wald69 explica que a “indenização é compensatória, no caso

de inadimplemento ou mora (simples atraso), sendo representada sempre por um

valor em dinheiro, denominado id quod interest”, proporcionalmente ao prejuízo

efetivamente sofrido.

Os contratantes poderão, ter prefixado os danos em uma

cláusula penal. Caso não tenha sido fixado, cabe ao pretor ao arbitramento, de

acordo com as provas apresentadas nos autos.

Nessa esteira Wald70 explica:

As perdas podem fixar previamente o valor da indenização, no caso de inadimplemento ou mora, mediante a inclusão, no ato jurídico, de uma cláusula penal compensatória ou moratória.Na falta de cláusula penal, cabe ao juiz fazer o arbitramento, liquidando as perdas e danos de acordo com as provas apresentadas pelas partes.

O Código Civil atual no artigo 404 prescreve que:

Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em

dinheiro serão pagas com atualização monetária segundo índice oficiais regulamente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários advocatícios, sem prejuízo da pena convencional.

Os valores serão fixados de acordo com o prejuízo e os

Lucros Cessantes comprovado pela vítima ou pela parte lesada, na forma do art.

402 do Código Civil.

68 GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro, 12° ed. Rio de Janeiro Forense, 200 1Orlando

Gomes Contratos, 12°ed, Forense, p. 196. 69 WALD, Arnoldo. Obrigações e contratos. 2004, p. 147. 70 WALD, Arnoldo. Obrigações e contratos. 2004, p 149.

26

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as

perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

O inadimplemento obriga o devedor a indenizar a outra

parte, deixando a parte lesada na situação econômica que se encontraria se

tivesse cumprido sua obrigação no tempo certo.

1.4.2 Lucros Cessantes

Os Lucros Cessantes correspondem aquilo que à parte

lesada razoavelmente deixou de lucrar.

Para Wald71, “O lucro cessante, por sua vez, deve ser

comprovado pelos dados anteriores, plausível, verossímil, não se indenizando o

prejuízo ou o lucro cessante eventual, hipotético ou apenas provável”.

Venosa72 explica que “trata-se de uma projeção contábil nem

sempre muito fácil de ser avaliada. Nessa hipótese, deve ser considerado o que a

vítima teria recebido se estivesse ocorrido o dano”. Adverte que “o termo

razoavelmente posto pela lei lembra, mais uma vez, que a indenização não pode

converter-se em um instrumento de lucro”.

A prova da existência do dano e Lucros Cessantes

configurado é pressuposto essencial e indispensável, para que não tenham

sucesso às ações absurdas, formuladas com propósito, não de buscar da real

reparação, mas de obter lucro abusivo e exorbitante.

Sobre os Lucros Cessantes, a jurisprudência do STJ73 é

rígida quanto à necessidade do julgador utilizar o bom senso para aferir a sua

configuração, consoante se pode perceber da leitura deste trecho de acórdão:

71 WALD, Arnoldo. Obrigações e contratos. 2004, p. 148. 72 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie . 6 ed.v. 3, São Paulo: Atlas,

2006, p.181. 73 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 320417/RJ. Rel. Min. Sálvio de

Figueiredo Teixeira, 4ª Turma.Diário Oficial da República Federativa do Brasil , Brasil, DF, 20 maio. 2002 p. 149.

27

A expressão ‘o que razoavelmente deixou de lucrar’, constante do art. 1059 do Código Civil, deve ser interpretada no sentido de que, até prova em contrário, se admite que o credor haveria de lucrar aquilo que o bom senso diz que obteria, existindo a presunção de que os fatos se desenrolariam dentro do seu curso normal, tendo em vista os antecedentes.

A indenização à parte lesada, só deverá abranger os danos

emergentes e os Lucros Cessantes diretos e imediatos, ou seja, só deverá ser

compensado o prejuízo que decorreu diretamente da conduta ilícita do devedor,

consoante o artigo 403, do Código Civil, excluídos os danos remotos74.

Por fim, o cálculo dos danos e dos Lucros Cessantes,

deverão ser feitos no momento do julgamento, corrigidos monetariamente até o

dia do efetivo pagamento, conforme preceituam as Súmulas 314 e 562 do STF.

No próximo capítulo serão abordados os pontos relevantes

referente ao Contrato de Locação no Ordenamento Jurídico Brasileiro, seu

histórico, conceitos, elementos essenciais, espécies, bem como sua aplicação no

Código de Proteção e Defesa do Consumidor.

74“O que se deixa de lucrar por inadimplemento da obrigação ou de outrem”.GUIMARÃES,

Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. 2004 p. 230.

28

CAPÍTULO 2

CONSIDERAÇÕES ACERCA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

2.1 BREVE HISTÓRICO ACERCA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

No direito romano, os Contratos de Locação foram

abrangidos pela denominação de locactio conductio, onde existiam três

modalidades: locatio condutio rerum (locação das coisas); locatio condutio

operarum (locação de serviços); e locatio condutio operis (locação de obra ou

empreitada).

Nessa senda, Coelho75 ensina:

O direito romano reunia na definição de locação (locatio conductio) três contratos de objetos distintos. O primeiro consistia na locação de coisa (locatio conductio rei); o segundo, na prestação pelo locador de serviço ao locatário (locatio conductio operarum); o terceiro, por fim, na realização pelo locador de obra encomendada pelo locatário (locatio conductio operis).

Coelho76 entende que “a reunião num só conceito desses

três tipos de contratos refletia o modo escravagista de produção existente na

Antigüidade”, pois como “todo trabalho envolvido na prestação de serviços era

feito pelos escravos, os seus donos alugavam-nos à semelhança das coisas”.

Ao longo do século XX, os códigos contemporâneos,

adotaram a solução recomendada pelas doutrinas francesas de estender-se o

conceito de Locação apenas à de coisas, chamando-se a de serviços de

“prestação de serviços”, e a de obra, de “empreitada”.

75 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2005, p. 170. 76 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2005, p. 170.

29

Com a evolução do Direito, foi alterada a classificação

romana, pois as modificações sociais determinaram que outras estruturas fossem

criadas, principalmente na Locação de Imóveis e na prestação de atividade

laboral, modificando as normas do Código.

A respeito discorre Rizzardo77:

Mas esta tripartição de formas não perdurou. A locação de serviços, v.g., assumiu ora a feição de contrato de trabalho, ora empreitada, fazendo insurgir, assim, novas espécies de convenções. Ou seja, no direito moderno estas três modalidades contratuais submeteram-se a regimes jurídicos distintos.

O Código Civil de 1916 tratava distintamente cada tipo,

começando pela locação de coisas, pois destinava um complexo de disposições

gerais, que ia do art. 1.188 até o art. 1.199. Depois, vinha regularizando a locação

de prédios, o que fazia nos arts. 1.200 a 1215. A locação de serviço era

disciplinada entre os arts. 1216 e 1.236 e a empreitada, nos arts. 1.237 a 1.247.

Rodrigues78 afirma:

Contratos que sempre desfrutou de enorme prestígio dentro dos quadros do direito privado, a ponto de sua disciplina exigir do codificador de 1916 quase sessenta artigos, a locação experimentou, mais do que qualquer outra matéria tratada no Código Civil, modificações profundas imposta pelo transcurso do tempo.

No Código Civil vigente houve grandes mudanças,

porquanto suas regras limitam-se a determinadas Locações, ficando na

competência da Lei Especial a Locação dos Prédios Urbanos para fins

residenciais ou comerciais, dentre outras finalidades, não trazendo preceitos

concernentes a tais locações. Seu art. 2.036 ordena a incidência da lei especial:

77 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos . 2005, p. 481. 78 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unil aterais da vontade.

2003, p. 219.

30

Art. 2.036 - a locação de prédio urbano, que esteja sujeito à lei

especial, por esta continua a ser regida.

No particular, perdura a vigência da referida lei n° 8245/91.

Quanto à Locação de trabalho ou serviço passou, quase por

inteiro, a uma parte distinta do direito civil, particularizando-se no direito do

trabalho. Gonçalves79 ensina:

O novo Código Civil, ao tratar da prestação de serviço (arts. 593 a

609), declara que somente será por ele regida a que não estiver sujeita às leis trabalhistas ou a lei especial (art. 593). As regras do Código Civil têm, pois, caráter residual, aplicando-se somente às relações não regidas pela Consolidação das Leis do Trabalho e pelo Código do Consumidor, sem distinguir a espécie de atividade prestada pelo locador ou prestador de serviços, que pode ser profissional liberal ou trabalhador braçal.

A locação de obra, ou empreitada, é de grande importância

no Código Civil, pois se interessa a execução da coisa ou de uma obra em si, e

não a razão de cada serviço a ser prestado.

Assim o Código Civil vigente trata da Locação de coisas nos

arts. 565 a 578, da prestação de serviço nos arts. 593 a 609 e da empreitada nos

arts. 610 a 626 e a Locação prédios urbanos pela lei 8.245/91.

2.2 CONCEITO E ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

O Contrato de Locação recebe conceitos praticamente

idênticos entre os autores Washington de Barros Monteiro, M.I. Carvalho de

Mendonça, J.M. De Carvalho Santos, Aury et Rau, Silvio Rodrigues e,

especialmente, Clóvis Bevilácqua. Dispõe Pinassi80:

79 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro – Contratos e atos Unilate rais. 2 ed.

São Paulo: Saraiva, 2006,p. 10. 80 PINASSI, Ayrton. Locação e arrendamento e outras cessões de bens imo biliários .

Campinas: Agá Júris, 2003, p. 11.

31

Locação é, segundo o conceito tradicional, o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que outra paga, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, ou o uso de uma coisa não fungível, ou a prestação de um serviço, apreciável economicamente, ou, finalmente, a execução de algum trabalho determinado.

Coelho81, define Contrato de Locação como “contrato em

que uma das partes cede temporariamente o uso e fruição de um bem infungível

à outra, que, em contrapartida obriga-se a pagar uma remuneração (designado,

grosso modo, aluguel)”.

É um contrato bilateral, pois envolve prestações recíprocas

das partes; oneroso, porque ambas as partes obtêm proveito; consensual, pois se

dá com o acordo de vontades; comutativo, porque não envolve risco; e não

solene, pois a lei não impõe forma determinada para seu aperfeiçoamento.

Nesse diapasão ensina Monteiro82:

...constituem contratos bilaterais, onerosos, comutativos e consensuais; são bilaterais, porque ambas as partes se obrigam reciprocamente, onerosos, porque cada delas busca si a obtenção de determinada vantagem, comutativo, porque as mútuas

vantagens visadas pelos contratantes são equivalentes e conhecidas desde o início do contrato, e consensuais, porque não

dependem de forma especial, salvo em casos muito particulares.

A capacidade do locador é aquela para os atos civis em

geral. O locatário pode ser qualquer sujeito de direito.

É quase unânime entre os doutrinadores, que o Contrato de

Locação é de natureza pessoal e não real, mesmo havendo cláusula de vigência

em caso de alienação.

Rodrigues83 entende que:

81 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2005, p. 167. 82 MONTEIRO, Washington de Barros.Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações, 2 p arte.

2003, p.155.

32

O direito defluente do contrato de locação é um direito pessoal, vinculado as partes e somente elas. Assim, em princípio, se a coisa for alienada durante a locação, não ficará o adquirente obrigado a respeitá-la, a menos que do contrato, inscrito no Registro Imobiliário, conste cláusula de sua vigência, em caso de alienação.

Wald84 explica que “não é contrato real, porque não se exige

a entrega da coisa para aperfeiçoar o contrato, isso é, mesmo antes da entrega o

contrato já está perfeito”.

São elementos fundamentais para caracterização do

Contrato de Locação o objeto, a remuneração e o consentimento.

O objeto da Locação é o uso e o gozo de bem infungível.

Coelho85 ensina que “o uso consiste no direito de extrair da coisa usada, direta ou

indiretamente, todas as comodidades que ela proporciona”.

Nesta esteira Rizzardo86:

Em princípio, todos os bens são objeto da locação, exceto os consumíveis, por ser inviável a restituição. As coisas fungíveis, pois o locatário está obrigado a devolver ao locador aquilo que recebeu para o uso e gozo; e, para muitos, as que se exaurem progressivamente, visto que, se admitida a alocação, signicaria o contrato uma alienação parcial da propriedade, o que acontece, v.g., com as pedreiras e as minas.

Ficam excluídas da Locação as coisas consumíveis, como

energia elétrica, e nula a locação de objetos ilícitos. Entretanto constata-se certa

tolerância com alguns tipos de bens para fins de utilidades ilícitas, como bordéis

ou casas de prostituição, ensina Rizzardo87.

83 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unil aterais . 2003, p.228. 84 WALD, Arnoldo. Curso de direito civil brasileiro: obrigações e con tratos. 2004, p.398. 85 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2005, p.167. 86 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos . 2005, p. 482. 87 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos . 2005, p. 482.

33

Outra característica é a remuneração, que na “locação de

coisas recebe o nome de aluguel, na prestação de serviço, o de salário, e de

preço na empreitada” conforme preceitua Monteiro88.

A remuneração não precisa ser necessariamente em

dinheiro, podendo ser convencionada de outro modo. Será fixado pelas partes ou

mediante arbitramento, ou ainda por ato governamental (aluguel de táxis).

Na Locação de coisas e de serviço, a remuneração é

proporcional ao tempo, enquanto na empreitada é proporcional à obra realizada.

Neste diapasão Venosa89 ensina: “O aluguel é devido

durante o tempo em que a coisa estiver à disposição do locatário, ainda que dela

não se utilize”.

Em regra, a remuneração é paga periodicamente, mesmo

porque a Locação é, mais comumente, contrato de execução prolongada ou

sucessiva.

Por último, o contrato tem que ter o consenso das partes,

expresso ou tácito. Como em todos os contratos, as vontades das partes deverão

ser livres e isentas de vícios, abrangendo todos os aspectos convencionados, isto

é, o prazo, o preço e os encargos.

Na maioria das vezes, os locadores são os próprios

proprietários, mas poderá ser também, outro sujeito titular do uso e gozo do bem

a ser dado em locação. Exemplos: usufrutuário, tutor ou curador, administrador do

condomínio, inventariante, o credor anticrético e o locatário de imóvel urbano, se

autorizado por escrito e previamente pelo locador.

Nessa senda Monteiro90 ensina:

88 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigaçõe s, 2 parte.

2003, p.154. 89 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie. 6 ed.v. 3, São Paulo: Atlas,

2006, p. 130.

34

Geralmente, reunidas estão numa só pessoa as qualidades de proprietários e locador; em alguns casos, porém, o locador não é proprietário. É o que acontece nos casos especificados na Lei n° 8.245/91, art.47, § 2°; é o que sucede ainda com o inventariante, que pode locar bens pertencentes ao espólio, bem como o usufrutuário, embora a outrem pertença a nua propriedade; é ainda o caso do pai em relação aos bens do filho menor, do tutor e do curador, no tocante às coisas dos tutelados e curatelados; é o do administrador do condomínio, que, celebrando o contrato de locação, obriga os demais condôminos. O próprio locatário poderá sublocar, nos casos previstos no art. 13 da Lei n° 13 da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Locador é aquele que no Contrato de Locação se obrigou a

ceder algo ou prestar um serviço. Locatário é aquele que se obrigou, no contrato

de locação, a receber a coisa alugada ou a prestar serviços (alugador, inquilino,

locandeiro).

O Contrato de Locação pode ser pactuado por tempo

determinado ou indeterminado. Nesse sentido, ensina Rodrigues91 :

Os contratos fixados por tempo determinado cessam de pleno direito (afora legislação excepcional) quando finda o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, enquanto, se o prazo for indeterminado, a locação cessará por deliberação de qualquer das partes, notificada a outra, com a antecedência prevista na lei.

Ver-se-á agora, as espécies de Contratos de Locação

existentes.

2.3 ESPÉCIES DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Dessas definições sobressaíram as três espécies de

Locação: Locação de coisas, prestação de serviços e empreitada ou obra.

90 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações , 2 parte.

2003, p.157. 91 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unil aterais da vontade .

2003, p. 222.

35

A Locação de coisas é conceituada pelo art. 565 do Código

Civil: “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo

determinado ou não, o uso gozo de coisa não fungível, mediante certa

remuneração”.

Rizzardo92 ensina que:

O objeto da regulamentação do Código Civil é a locação de coisas, ou de todos os bens materiais distintos de prédio urbanos alugados para fins residenciais ou outra motivação, como para o comércio, o uso profissional, a indústria, o ensino, a prestação de serviços, e a instalação de hospitais.

Para Gonçalves93: “Trata-se de contrato que sempre

desfrutou de enorme prestígio no direito privado, figurando hoje logo em seguida

à compra e venda, no grau de utilização e importância no mundo negocial”.

Cuida-se exclusivamente do uso e gozo de coisa não

fungível94, uma vez que ao tratar de um coisa fungível não seria uma Locação.

A Locação de coisas pode recair sobre bens móveis

(locação de veículos) ou imóveis (Lei de Locação). Tanto nas coisas imóveis,

quanto nas móveis, a Locação pode compreender-lhe o todo ou apenas parte

determinada.

O objeto da Locação de coisas pode ser apenas o uso

(locação para fins residenciais), somente a fruição (locação para fins não

residenciais) ou os dois.

Na Locação de coisas, é comum que o proprietário seja o

locador, muito embora se torne possível outra situação.

92 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos 2005, p. 484. 93 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro – Contratos e atos Unilate rais. 2 ed.

São Paulo: Saraiva, 2006,p. 284. 94 Derivado do latim fungibilis, de fungir (cumprir, satisfazer), entende-se, no conceito jurídico,

tudo que possa ser substituí. O sentido de fungível está conforme a definição:uma, fungitur vice alterius. SILVA, De Plácido. Vocabulário Jurídico. Rio de Janeiro:Forense, 2004, p. 646.

36

Ensina Gonçalves95:

A coisa não precisa ser necessariamente de propriedade do locador, uma vez que a locação não acarreta transferência do domínio, malgrado em geral as duas posições, de proprietário e senhorio, coincidam. A retribuição pelo uso e gozo da coisa chama-se aluguel ou renda

Na Locação de coisa o principal envolve o acessório, salvo

se constar ressalva no contrato.

Conforme preceitua o art. 566 do Código Civil, “O Locador é

obrigado: I – a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em

estado de servir ao uso que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do

contrato, salvo cláusula expressa em contrário; II – a garantir-lhe, durante o tempo

do contrato, o uso pacífico da coisa”.

Quanto ao locatário, o art. 569 do Código Civil, dispõe:

Art. 569. O locatário é obrigado:

I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou

presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em

falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros,

que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a

recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

A Locação de serviço é denominada como Locação de

atividade humana. Neste esteira Monteiro96 ensina que, “a prestação de serviço

tem como objeto do contrato, o trabalho humano, manual, intelectual ou técnico”.

95 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro – Contratos e atos Unilaterais. 2 ed. São

37

Para Rodrigues97:

O objeto desse contrato é uma obrigação de fazer, uma conduta, tanto material, como intelectual. A lei não faz distinção quanto à natureza do serviço. Se o prestador não foi contratado para certo e determinado trabalho, entende-se que sua obrigação diz respeito a todo e qualquer serviço compatível com suas forças e condições, daí então os chamados serviços gerais nos usos trabalhistas.

Gonçalves98 ensina: “Em conseqüência dos novos rumos, a

chamada locação de serviço desdobrou-se em duas figuras independentes:

contrato de trabalho, sujeito às leis de ordem pública, e contrato de prestação de

serviço, como consta do Código Civil de 2002” .

A propósito o art. 593 do Código Civil diz que: “A prestação

de serviço, que não estiver sujeito às leis trabalhistas ou à lei especial, reger-se-á

pelas disposições deste Capítulo”.

A maioria das prestações de serviços são reguladas pela lei

trabalhista. Nessa senda preceitua Monteiro99:

Encerrando o estudo do contrato de serviço, examinaremos algumas questões relacionadas com a justiça competente para conhecer de seu dissídios. Prescreve a Constituição Federal, art. 14 que compete à Justiça do trabalho conciliar julgar os dissídios individuais e coletivos entre empregados e empregadores e, mediante lei, outra controvérsias oriundas de relação de trabalho. Entretanto, os preceitos constantes da Consolidação das Leis do Trabalho não se aplicam: a) aos serviços públicos da União, dos estados e dos Municípios e aos respectivos extranumerários em

Paulo: Saraiva, 2006,p. 284. 96 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações , 2 parte.

2003, p.215. 97 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unil aterais da vontade .

2003, p.211. 98 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro – Contratos e atos Unilate rais. 2 ed.

São Paulo: Saraiva, 2006,p. 284. 99 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações , 2 parte.

2003, p.221

38

serviço nas próprias repartições; b) aos servidores de autarquias paraestatais, desde que sujeitos a regime próprio de proteção ao trabalho que lhes assegure situação análoga à dos funcionários públicos (Cons. Das Leis do Trabalho, art. 7).

O art. 594 define a locação de serviços com: “Toda a

espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou imaterial, pode ser contratada

mediante retribuição”.

Monteiro100 explica que “perante a lei, não existe qualquer

diferença de tratamento entre os chamados serviços nobres, como profissões

liberais, e os dos trabalhadores braçais; todos eles são iguais”.

Monteiro101 conceitua o contrato de prestação de serviço

como:

contrato sinalagmático, em virtude do qual um dos contratantes, o prestador ou locador, compromete-se prestar certos serviços, que o outro, denominado locatário, se obriga a remunerar. À obrigação de fazer do primeiro contrapõe-se, portanto, uma obrigação de dar por parte do segundo; essa reciprocidade outorga ao contrato caráter oneroso.

Neste mesmo sentido Rodrigues102 ensina: “A prestação de

serviço pode ser conceituada como o contrato sinalagmático pelo qual uma das

partes, denominada prestador, obriga-se a prestar serviços a outra, denominada

dono do serviço, mediante remuneração”.

A prestação de serviço é contrato não solene, podendo ser

contratada verbalmente ou por escrito. A falta de contrato não é suficiente para a

pessoa eximir de pagar os serviços, pois poderá ser provado mediante

testemunhas.


2003, p.215. 101 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações , 2 parte.

2003, p. 214. 102 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unil aterais da vontade .

2003, p 207.

39

Quando qualquer das partes não souber ler nem escrever, o

contrato pode ser assinado a rogo, com a subscrição de duas testemunhas,

conforme dispõe o art. 595, mesmo não sendo exigido a forma escrita.

Acerca deste assunto Monteiro103 ensina:

Todavia, se convencionada por escrito, permite a lei (art.595 do CC) que, não sabendo qualquer das partes ler e escrever, poderá o instrumento ser escrito e assinado a rogo, subscrevendo-o, neste caso, duas testemunhas. A Consolidação das Leis do trabalho, por sua vez, preceitua que “a prova do contrato individual do trabalho será feita pelas anotações constantes da carteira profissional ou instrumento escrito e suprida por todos os meios permitidos em direito”.

A remuneração é elemento essencial da prestação de

serviço. Caso seja omisso o contrato quanto à remuneração, entende-se que os

contratantes se sujeitaram às tradições do lugar, visando à natureza do serviço e

o tempo de duração. Para poder ser cobrada judicialmente a remuneração dos

serviços, é admissível qualquer meio de prova existente no direito.

Quanto ao tempo Lisboa104 dispõe: “A prestação de serviço

submete-se ao prazo contratual de exercício da atividade pessoal em benefício do

comitente, ao passo que a empreitada resulta na entrega de uma obra resultante

da atividade pessoal contratada pelo comitente”.

O art. 607 do Código Civil, disciplina as formas de extinção,

e o art. 608 versa sobre a pena em caso de aliciamento:

Art. 607 - O contrato de prestação de serviço acaba com a morte

de qualquer das partes. Termina, ainda, pelo escoamento do prazo, pela conclusão da obra, pela rescisão do contrato mediante aviso prévio, por inadimplemento de qualquer das partes ou pela impossibilidade da continuação do contrato, motivada por força maior.

103 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações, 2 p arte.

2003, p 216. 104LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil - Contratos e declarações U nilaterais:

Teoria Geral e Espécies. 2005, p 391.

40

Art. 608 – Aquele que aliciar pessoas obrigadas em contrato

escrito a prestar serviços a outrem pagará a este a importância que ao prestador de serviço, pelo ajuste desfeito, houve de caber durante dois anos.

A Locação de empreitada nada mais é do que “contrato em

que uma das partes se propõe a fazer ou a mandar fazer certa obra, mediante

remuneração determinada ou proporcional ao serviço executado” preceitua

Monteiro105.

Para Rodrigues106:

A empreitada é, sem dúvida modalidade de prestação de serviço ou locação de serviço. A distinção, nem sempre muito clara, reside no fato de que o fulcro da prestação de serviço é atividade prometida do prestador, enquanto na empreitada seu objetivo é a conclusão da obra proposta.

Assim na prestação de serviço, a execução do serviço é

dirigida à “fiscalizada pelo tomador do serviço, a quem o prestador do serviço fica

diretamente subordinado, enquanto na empreiteira a direção e a fiscalização

competem ao próprio empreiteiro, que contrata e despede os operários”, explica

Rizzardo107

Na empreitada há independência entre os contratantes,

importando só o resultado, já na prestação de serviço, o trabalhador fica a

disposição do tomador, onde recebe ordens ou instruções, há quem é

subordinado. Na empreitada é pago pelo resultado do serviço, enquanto na outra

se remunera a pessoa á disposição.


2003, p. 222. 106 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unil aterais da vontade .

2003, p. 226. 107 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos . 5°ed. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 480.

41

Monteiro108 ensina que: “A empreitada pode ser realizada de

duas maneiras: a) o empreiteiro contribui somente com o seu trabalho; b) além do

trabalho, ele concorre também com o fornecimento de materiais”.

Explica ainda Monteiro109 que:

No primeiro caso, o empreiteiro assume apenas obrigação de fazer( a execução do serviço); no segundo, contrai não só a obrigação in faciendo, como também a de dar (fornecimento de

materiais). Salienta-se, todavia, desde logo, que, embora com fornecimento de materiais, a empreitada é contrato de índole civil.

A empreitada pode ser contratada para diversos casos,

como: demolição e construção de edifício, levantamento de pontes, loteamento de

terrenos, reforma de prédios, plantações, serviços de dragagem, etc.

Expressa, outrossim, o art. 610 do Código Civil: “O

empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele

e os materiais”.

Tem a Justiça comum à competência para julgar questões

de empreitada. Só terá competência a Justiça do Trabalho, se o empreiteiro tiver

trabalhado também como operário.

Por fim, as características aplicáveis a qualquer uma das

modalidades de locação são: a cessão temporária e a remuneração.

2.3.1 Contratos de locação de móveis

Caso se trate de bens móveis estes, devem ser infungível.

Entretanto, admite-se Locação de bem fungível quando o seu uso tenha sido

cedido ad pompam vel ostentatiem110.

108 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações, 2°parte.

2003, p. 224. 109 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações, 2°parte.

2003, p. 224.

42

Nesse sentido Monteiro111: “Contudo, nem todas as coisas

móveis são suscetíveis de relação ex locato: só as não fungíveis podem ser

alugadas. Quanto às fungíveis, a cessão de seu uso e gozo dá origem a outro

contrato, o de mútuo”.

Monteiro112 explica ainda que:

Excepcionalmente, porém, as coisas fungíveis poderão se também objeto de vínculo locativo, quando o seu uso e gozo tenham sido concedidos ad pompam et ostentationem, como se

alguém cedesse ao locatário, por certo prazo e aluguel, dez garrafas de uísque, a fim de que servissem de ornamentação na abertura de um negócio.

Rizzardo113 demonstra o que pode ser objeto da locação de

bens móveis: “Dentre as primeiras citam-se: automóveis, telefones, mobiliário,

bicicletas, aeronaves, vagões, barcos, computadores, cofres, teletipos, adornos,

frigoríficos, instalações comerciais, filmes cinematográficos, computadores,

aparelho de faz, livros etc”.

Nos dias hodiernos, as locações de bem móveis, estão cada

vez mais freqüentes.

2.3.2 Contratos de locação de imóveis

No direito romano, o sentido da palavra “prédio” era elástica,

abarcando os imóveis com ou sem edificação, conceito que passou para o direito

110 Para a pompa e a ostentação. INTERNET. Central Jurídica . disponível em

http://www.centraljuridica.com/dicionario/g/2/p/8/dicionario_de_latim_forense/dicionario_de_latim_forense.html, acesso em 14/05/2007.

111 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações, 2 p arte. 2003, p. 155.

112 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações, 2 p arte. 2003, p. 155.

113 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos 2005, p. 484.

43

atual, conforme demonstra Lafayette114: “A palavra ‘prédio’ exprime de ordinário o

solo conjuntamente com o edifício, e outras vezes o terreno tão-somente“.

Rizzardo115 conceitua que “Os imóveis consistentes em

terrenos cultivados ou não e em edifícios denominam-se prédios”

Assim, entende-se por imóveis, terrenos construídos,

edifícios, casas, ou seja, qualquer construção.

Rizzardo116 ensina que:

Quanto aos imóveis, mais comuns são as locações de casas, apartamentos, lojas, quartos, salas, salões para festa, cinemas, teatros, terrenos, campos de futebol, parques de diversões, circos, espaços para colocação de anúncios, escolas, garagens, igrejas, hospitais, áreas para ‘camping’, quadras para tênis, etc.

O imóvel pode ser rural ou urbano, conforme preceitua

Rizzardo117:

Rural será o prédio que visa fins agrícolas ou pecuários, seja qual for a situação, isto é, se encontre dentro ou fora dos limites urbanos, como por exemplo, as chácaras de culturas agrícolas. Envolve atividade de exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, de acordo com o Estatuto da Terra (Lei n° 4.504, de 1964, art. 4°). O urbano é reservado à moradia, ao comércio, à industria, em geral delimitado pelo perímetro urbano, nele incidindo o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana.

A diferença entre o imóvel rural e o urbano não é

“geográfica, mas sim de utilidade que se confere ao bem” ensina Rizzardo118.

114 LAFAYETTE, Rodrigues Pereira. Direito das coisas. Rio de Janeiro, 1922, p. 383. 115 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos . 2005, p. 485. 116 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2005, p. 484. 117 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2005, p. 485. 118 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos . 2005, p. 485.

44

Assim, se o imóvel encontra-se fora da área urbana de um

município, porém o seu proprietário lhe confere destinação diversa da economia

rural, a Locação por ele eventualmente celebrada será urbana.

A Locação de Imóvel rural esta inserida no Código Civil e na

legislação atinente à matéria, especialmente o Estatuto da Terra (Lei n° 4.504/64).

A Locação de Imóvel urbano é regida pela lei n° 8.2 45, de 18

de outubro de 1991, confirmada pelo art. 2.036 do Código Civil de 2002.

O Contrato de Locação de Imóveis é um contrato pelo qual

uma das partes (locador), mediante remuneração paga a outra (locatária), se

compromete a fornece-lhe, durante certo lapso de tempo, determinado ou não, o

uso e gozo de imóvel destinado à habitação, à temporada ou à atividade

empresarial.

O imóvel pode ser locado para os seguintes fins: a) locação

residencial urbana; b) locação não residencial (incluindo-se a comercial); c)

locação para exploração agrícola ou pecuária de prédio e; d) locação de

temporada (time sharing).

2.3.2.1 Contrato de locação de imóveis residenciais

É a Locação destinada à residência de pessoas naturais, por

qualquer prazo. Neste sentido Coelho119:

O imóvel se considera residencial e urbano exclusivamente em função da destinação que lhe conferem as partes no contrato de locação. São irrelevantes a localização do bem ou suas características, a menos que se tenham omitido as partes em contratar a destinação.

A Locação de imóveis para fins residenciais cede ao

locatário apenas o uso do imóvel, não havendo fruição, pois esta consiste em

explorar economicamente. A respeito Coelho120 ensina:

119 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2005, p.175.

45

a autorização para sublocação não desclassifica o contrato, que continua sendo residencial; mas, como a lei impede que o locatário cobre do sublocatário como aluguel valor superior ao que paga ao locador ( LLPU, art.21). frusta-se essa alternativa de fruição; em vista dessa proibição legal, o locatário, na melhor das hipóteses, apenas recupera parte de sua despesa com a locação, e isso não significa obtenção de renda locatícia.

Ora, se o locatário autorizar a exploração de atividade

econômica no imóvel, a Locação vai deixar de ser residencial e vai passar a ser

classificada como Locação para fins não residenciais. Deste modo, fica claro que

o objeto da Locação Residencial é apenas à cessão de uso.

As principais regras da Locação de Imóveis Residenciais,

conforme a lei, é o da Locação com o prazo igual ou superior a 30 meses e o da

locação com prazo indeterminado ou inferior a 30 meses.

O primeiro caso, extingue-se pelo seu prazo final,

independentemente de notificação premonitória, podendo ser prorrogado por mais

30 dias. Caso o locatário permaneça no imóvel e o locador permanecer inerte,

vigorará o Contrato de Locação original por prazo indeterminado, podendo o

locador a qualquer momento, notificar o locatário (denúncia vazia).

Nessa esteira Venosa121:

Assim o art. 46 estabeleceu que na locação por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se, porém, findo o prazo e o locatário permanecer na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogação a locação por prazo indeterminado (art. 46 § 1°).

A Locação com prazo indeterminado ou inferior a 30 meses,

pode ser pactuada de forma verbal ou escrita. Findando o prazo estabelecido

pelas partes, o contrato automaticamente será prorrogado por prazo

indeterminado, podendo reaver o imóvel pelos seguintes motivos: pela extinção

120 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2005, p.175. 121 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 2006, p.139.

46

do contrato de trabalho, para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, de

ascendente ou de descendente, sem imóvel residencial próprio, para demolição e

ou edificação, se a locação durar mais de cinco anos, por distrato, por infração à

lei ou ao contrato, incluindo-se aqui o não pagamento de aluguel ou encargos e

para reparos urgentes.

Nesse sentido Wald122: “ Assim, se a locação é por tempo

inferior a trinta meses, prorroga-se, ao fim do prazo, por tempo indeterminado, só

se admitindo denúncia cheia, distrato ou resolução (arts. 47 e 9°)”.

Para Venosa123 “o mútuo acordo e o distrato permite o

desfazimento de qualquer relação contratual, admitindo-se, portanto ação de

despejo”.

Locação de Imóveis Residenciais, inclui também a locação

para temporada, que é aquela que se realiza durante o período não superior a

noventa dias, para fins de lazer, tratamento de saúde, residência temporária.

Preceitua o art. 48 da Lei 8.245/91:

Art. 48 - Considera-se Locação para temporada aquela destinada

à residência temporária do locatário, para pratica de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a Locação envolver imóvel

mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

A única restrição é a finalidade, bem como o prazo de

noventa dias, podendo ser o imóvel mobiliado ou não.

122 WALD, Arnoldo. Curso de direito civil brasileiro: Obrigações e con tratos . 2004, p. 426. 123 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie . 2006, p.140.

47

2.3.2.2 Contratos de locação de imóveis não residen ciais

São contratos que abrangem imóveis para fins diversos,

menos o de residir.

Nesse diapasão Coelho124 ensina: “Vários são os exemplos:

aluguel de loja apropriada a abrigar comércio, do galpão onde a empresa de

transporte pode guardar seus ônibus, do conjunto do escritórios em que o

locatário irá prestar serviços profissão liberal etc”.

O contrato por prazo determinado não é automaticamente

renovado, interrompendo de pleno direito com o término, independentemente de

notificação. Nesse sentido Diniz125 ensina: “na renovação, o contrato existente

não se estende no tempo, pois sempre se terá um novo contrato, que justapõe ao

anterior”.

É celebrado por tempo determinado e prazo certo.

Caso o locatário permaneça do imóvel por mais de trinta

dias após o término final do contrato, sem oposição do locador, considerar-se-á

prorrogada a locação, por prazo indeterminado.

A Locação não residencial por prazo indeterminado pode ser

denunciada por escrito, conferindo-se o prazo de trinta dias para desocupação do

imóvel, a partir da notificação.

Neste sentido Wald126:

Em todos os caos em que não há direito à renovação, senso a locação não residencial, considera-se findo contrato quando termina o prazo (se o contrato for escrito em prazo determinado) ou se o contrato for verbal ou mesmo escrito, mas prorrogado sem prazo fixo, desde que denunciado com o prazo de trinta dias,

124 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2005, p. 209. 125 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil, teoria das obrigações contr atuais e

extracontratuais. 2004, p.216 126 WALD, Arnoldo. Curso de direito civil brasileiro: Obrigações e con tratos. 2004, p. 434.

48

Nestes casos (tempo indeterminado), feita a denúncia e terminado o prazo desta, fica extinto o contrato.

A Locação entre locador e locatário pessoa jurídica, com o

objetivo de destinar o bem aos seus respectivos titulares, diretores, sócios,

gerentes executivos e empregados, é considerada Locação não residencial.

O contrato de Locação não residencial, ensina Lisboa127 :

poderá ser renovada quando o contrato escrito tiver prazo determinado de, no mínimo, cinco anos, ou somatório de período locatício corresponder a lapso temporal equivalente, e quando o locatário esteja explorando a mesma atividade de mercancia há no mínimo, três anos.

O locador não é obrigado a renovar o contrato quando,

efetuar obras ou modificações substanciais no imóvel, com determinação do pode

público, quando for para uso próprio ou transferência de fundo de comércio

diverso.

Lisboa128 ensina que “a ação renovatória deve ser proposta

entre um ano e seis meses antes do término do contrato por prazo indeterminado,

sob pena de decadência”.

A Locação feita por entidade pode ser desfeita pela quitação

do compromisso de compra e venda do imóvel, pelo distrato, pelo

descumprimento de qualquer obrigação contratual e para realização de reforma

urgente determinada pelo poder público, preceitua Lisboa129.

127 LISBOA, Roberto Senise.Manual de Direito Civil - Contratos e declarações U nilaterais:

Teoria Geral e Espécies . 2005, p. 411. 128 LISBOA, Roberto Senise.Manual de Direito Civil - Contratos e declar ações Unilaterais:

Teoria Geral e Espécies . 2005, p. 411. 129 LISBOA, Roberto Senise.Manual de Direito Civil - Contratos e declarações U nilaterais:

Teoria Geral e Espécies. 2005, p. 411.

49

2.4 A APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO

CONSUMIDOR NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

A Locação é um dos pontos mais controvertidos, da

incidência do Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Marques130 explica:

Tratando-se de locação comercial, aplicação do CDC fica afastada, mas tratando-se de locação residencial a aplicação das normas proteção do CDC será a regra. No caso, trata-se, nas grandes cidades, de contratos de locação ainda paritários e discutidos com cada inquilino. O importante é poder caracterizar a presença de um consumidor e de um fornecedor em cada pólo da relação contratual.

Para realizar o Contrato de Locação de Imóveis, na maioria

das vezes, os proprietários colocam seus imóveis sob a administração de

imobiliárias. Essas empresas elaboram os respectivos Contratos de Locação de

forma unilateral, sem prévia discussão de suas cláusulas, caracterizando,

indubitavelmente, contrato de adesão.

Nesta senda, Marques131 ensina: “... A locação é tratada,

nas grandes cidades, como contrato de adesão elaborado pelas imobiliárias; nas

pequenas cidades, como contrato de locação ainda paritário e discutido com cada

inquilino”.

Além de elaborarem todos os contratos de forma unilateral,

estipulam cláusulas que vão defrontes a direitos sociais (protegidos

constitucionalmente) da outra parte contratante, in casu, o locatário.

Ao redigirem os contratados de Locação, as imobiliárias,

formulam, com fundamento no artigo 35 da Lei de Locações, cláusulas que

renunciam ao direito indenizatório ou de retenção do imóvel a ser locado, mesmo

em caso de benfeitorias necessárias e úteis.

130 MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor . 5 ed. São Paulo:

RT, 2006, p. 432. 131 MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor . 2006, p. 432.

50

Rizzardo132 explica:

Neste sentido, a administradora de imóveis e o corretos sempre serão caracterizados como fornecedores ao alugar uma coisa a outrem, mesmo na condição de intermediário do negócio jurídico de locação de bens. Não poderão jamais ser enquadrar na noção de fornecedor os proprietários que diretamente celebram os contratos de locação com seus inquilinos, desde que exerçam outra atividade de cunho.

Assim, insurgem inúmeras dúvidas quanto os reais direitos e

obrigações das partes contratantes.

Porém, antes de adentrar no tema em foco, é necessário

alguns esclarecimentos.

As relações de consumo têm como sujeitos o consumidor e

o fornecedor.

O Código de Proteção e Defesa do Consumidor, em seu

artigo 2°, conceitua: “consumidor é toda pessoa fís ica ou jurídica que adquire ou

utiliza produtos ou serviços como destinatário final”.

No artigo 3° caput, do CDC conceitua:

Art. 3 - Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou

privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Para o ordenamento jurídico brasileiro, o conceito de

fornecedor é dividido em critérios, um critério de atividade e um critério

econômico.

132 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2005, p. 571.

51

Diante disso, fornecedor é toda pessoa, física ou jurídica,

pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes

despersonalizados que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação,

construção, transformação, importação, exportação, distribuição e

comercialização em relação a produtos e serviços, este é o critério de atividade.

No segundo critério, o econômico, o fornecedor tem uma

função de intermediação, de levar os produtos e serviços ao mercado de

consumo.

Nesta esteira Marques133:

Inicialmente, é necessário que o locatário seja o destinatário final fático e econômico do bem locado - nas locações residenciais esta é a regra. Segundo dispõe o at. 2° do CDC, consumid or não é somente aquele que adquire, mas também aquele que utiliza o produto. Como afirma Calais-Auloy, a moradia é necessidade pessoal e familiar, sendo, nesse sentido, objeto de consumo.

Logo, chega-se à conclusão de que as imobiliárias são uma

espécie de fornecedores, coadunando-se com o critério econômico, supra

mencionado.

Viu-se que o contrato nada mais é do que a declaração de

vontade de duas ou mais partes dirigidas à geração de determinado efeito

jurídico, ou seja, é um Negócio Jurídico bilateral.

Mas para que os contratos sejam eficazes, integralmente

válidos e surtam efeitos, há necessidade de se apontar os princípios que são “um

dos mais importantes instrumentos tecnológicos de tempero da racionalidade

econômica e valores de justiça que cercam os conflitos de interesse entre as

partes de um contrato”, Coelho explica.

São três os mais importantes. O princípio da autonomia

privada, que regula a liberdade contratual dos contratantes, para estipular

133 MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor . 2006, p. 432.

52

livremente como lhes convier, diante de acordo de vontade, as matérias de seus

interesses.

O princípio da obrigatoriedade, que enuncia que o contrato é

lei entre as partes e, por isso, não pode haver retratação unilateral nem revisão

judicial das cláusulas, em regra.

E o da supremacia da ordem pública, onde a liberdade de

contratar provocava desequilíbrio e exploração do economicamente mais fraco,

criando, assim, à necessidade de restrições impostas por leis de interesse social,

não permitindo que os contratantes estipulassem contra a moral, à ordem pública

e aos bons costumes.

O contrato de adesão vem disciplinado no artigo 54 do

Código de Proteção e Defesa do Consumidor, definido como:

Art. 54 - Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham

sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

Para Marques134, o contrato de adesão é um documento “já

impresso, prévia e unilateralmente elaborado, para a aceitação do outro parceiro

contratual, o qual simplesmente adere à vontade manifestada no instrumento

contratual”.

Nos contratos de adesão as cláusulas são pré-elaboradas

por somente uma das partes, sem qualquer modalidade de questionamento ou

impugnação pela outra, ou seja, há a ausência de vontade de uma das partes

contratantes.

Com muita propriedade, Benjamin ensina135:

134 MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor . 2006, p. 433. 135 BENJAMIN, Antônio Herman de Vasconcelos e. Código Brasileiro de Defesa do Consumidor.

São Paulo: Forense Universitária, 1991. p. 251.

53

É de grande a importância da aplicação do CDC aos contratos de locação em virtude de sua relevância social e de extrema vulnerabilidade fática, que se encontra o indivíduo ao necessitar alugar um imóvel para sua moradia e de sua família, tal vulnerabilidade aliada a um mercado de oferta escassa, parece incentivar práticas abusivas, na contratação (cobrança de taxas abusivas, por ex.) e na elaboração unilateral dos contratos; o fenômeno é mundial.

Sabido é por todos que as imobiliárias elaboram os seus

respectivos Contratos de Locação de forma unilateral, na qual o Locatário tem

somente uma opção: aderir ou não ao contrato.

Neste sentido Marques136 discorre: ”O contrato de locação é

hoje elaborado pela imobiliária tendo em vista a sua obrigação perante a pessoa

que deixou o imóvel sob sua administração. As partes no contrato, porém, são

locador, proprietário do imóvel, e o locatário”.

Assim, conclui-se que, aos Contratos de Locação firmados

pela as imobiliárias deve ser aplicado e obedecido os ditames do Código de

Proteção e Defesa do Consumidor, visto a proteção contratual, com o intuito de

equilibrar as partes e, conseqüentemente, dar uma maior transparência nesta

modalidade contratual.

Preceitua Marques137:

Por fim, relembre-se a posição extremamente vulnerável do terceiro, o fiador, que como garantidor de uma relação de consumo, nesta intervém (parágrafo único do art. 2° do CDC) e é exposto (art. 29 do CDC) às práticas comerciais dos fornecedores, por exemplo, as imobiliárias, que, de posse do contrato e, muitas vezes, sem a real anuência nem mesmo do locador, modificam e aditam os termos do contrato. Aqui há violação dos deveres de boa-fé, violação esta que deixa o garantidor em posição extremamente vulnerável. Assim, considere-se ou não de consumo a relação, a verdade é que o princípio da boa-fé impõe

136 MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor . 2006, p. 433. 137 MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor . 2006, p. 434.

54

deveres de cooperação, cuidado e informação deste consumidor -garantidor ou terceiro (para aqueles que consideram a relação meramente civil), como a jurisprudência do STJ identificou na Súmula 214: “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anui”. Relembrem-se também que a EC n. 26, de 200, que modificou a lei do bem de família (lei 8.009/90 e Lei 8.245/91) para excluir de seu beneficio o fiador está sendo considerada inconstitucional pelo STF - afinal, o consumidor-terceiro-fiador deve ter pelo menos os mesmos direitos do consumidor - principal.

Todo fornecedor de bens ou serviços submete-se à Lei de

Proteção ao Consumidor. Caracteriza-se efetivamente a relação pelos seguintes

elementos: a atividade remunerada; oferecimento do bem ao mercado de

consumo; caracterização de relação de hipossuficiência do locatário frente ao

locador.

Até então, foram tratadas linhas sobre Contrato em geral e

os Contratos de Locação.

No próximo capítulo, serão trabalhados pontos específicos

dos temas anteriores delimitados, condicionando os estudos nos Aspectos das

Garantias Locatícias nos Contratos de Locação de Imóveis Residenciais e seus

principais efeitos.

55

CAPÍTULO 3

ASPECTOS DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E SEUS PRINCIPAIS

EFEITOS

3.1 CONCEITO DE GARANTIAS LOCATÍCIAS

Diniz138, explica que: “O termo “garantia” advém do francês

garantie que significa proteção, assegurar. De maneira que toda garantia será

uma proteção, que se concede ao credor, aumentando a possibilidade de receber

aquilo que lhe é devido”.

Nessa esteira, Tucci e Villaça Azevedo139, ensinam que a

“garantia é o reforço jurídico, de caráter pessoal ou real, de que se vale o credor,

acessoriamente, para aumentar a possibilidade de cumprimento, pelo devedor, do

negócio principal”.

Assim, as Garantias Locatícias nada mais são que um

acordo inserido na Locação, que procura dar ao locador segurança no que diz

respeito ao pagamento do aluguel e demais encargos que incidam sobre o imóvel.

Sua finalidade é eliminar o risco do locador, caso o locatário descumpra suas

obrigações contratuais.

As Garantias Locatícias podem ser de ordem pessoal ou

real. De ordem pessoal, também chamada de fidejussória, envolvem uma terceira

pessoa na relação jurídica como um devedor acessório, obrigando-se perante o

credor pela dívida adquirida pelo devedor principal. Ocorre através de aval ou

fiança.

138 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 8.ed. São Paulo:

Saraiva, 2006, p. 154. 139 TUCCI, Rogério, VILLAÇA AZEVEDO. Tratado da locação predial urbana. São Paulo:

Saraiva, 1985. p. 329-31.

56

A Garantia real é aquela que se baseia num direito ou bem

patrimonial e ocorre através da manifestação de vontade do próprio devedor ou

de terceiro de dar os bens em Garantia, ocorrendo através do penhor, hipoteca

anticrese.

Diniz140 ensina:

(...) poderá efetivar-se mediante a entrega de dinheiro, de um bem móvel ou imóvel, pertencente, em regra, ao inquilino, para responder preferencialmente pelo resgate da dívida, caso em que se terá garantia real, ou então, mediante promessa de terceiro, estranho à relação jurídica, de solver pro debitore, hipótese em que se configurará a garantia pessoal ou fidejussória, ou melhor, a fiança, que além de garantir a boa vontade do locatário, completará a sua insuficiência patrimonial como patrimônio do fiador.

Venosa141 preceitua que “as garantias são importantes para

o contrato de locação. Raros serão os contratos que apresentam sem garantias”.

3.2 ESPÉCIES DE GARANTIAS LOCATÍCIAS

A Lei de Locação, 8.245/91, em seu artigo 37 preceitua:

Art. 37 . No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário

as seguintes modalidades de garantias:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia;

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único – É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantias num mesmo contrato de locação.

140 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada . 2006, p. 154. 141 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie . 2006, p.182.

57

O artigo supra citado, prevê quatro tipos de Garantia para o

Contrato de Locação de Imóveis: Caução, Fiança, Seguro-fiança e Cessão

Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento.

Venosa142 ensina que:

Quando a lei diz que as garantias locatícias podem constituir-se de caução, fiança e seguro de fiança, está utilizando o termo caução apenas em uma de suas acepções, ou seja, caução real,

tanto que o art. 38 dispõe que a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. Constituem-se cauções quaisquer formas de garantias: reais (penhor, hipoteca e anticrese) ou pessoais (fiança). Não á necessidade de que se constitua penhor ou hipoteca para perfazer a caução locatícia. Essa garantia destaca um bem, móvel ou imóvel para a garantia, sem que existam as formalidades dos direitos reais de garantia típico. Os princípios a serem aplicados são os da caução judicial e legal.

O locador, ao alugar o imóvel, só poderá se valer de uma

das Garantias, conforme dispõe o parágrafo único do art. 37, da Lei 8.245/91, não

sendo permitido a cumulação de Garantias, de modo que o locador poderá

escolher entre as quatro modalidades aquela que julga a melhor.

Nesta esteira Moreira143 leciona:”...a lei refere à

exclusividade de uma das três modalidades, de forma que, dentro da mesma

modalidade, a garantia pode ser múltipla, como, por exemplo, a exigência de dois

fiadores”.

Diniz144 ensina:

A enumeração da Lei inquilinária é taxativa; o locador, portanto, não poderá exigir outra além das arroladas. Se estipular no contrato locativo alguma caução mais vantajosa ou onerosa, essa cláusula não terá validade, por contrariar comando de ordem pública. Só será permitida uma garantia em cada avença locatícia;

142 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 2006, p.182. 143 MOREIRA, Pery. Lei de Inquilinato Comentada. São Paulo: Memória Jurídica, 2003, p. 64. 144 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p. 163.

58

logo, não poderá haver cláusula que ofereça ao locador mais de uma garantia. A lei proíbe a cumulação de mais de uma garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade.

A lei é taxativa ao proibir a cumulatividade de Garantias

Locatícias; para cada Locação admite-se, tão somente, uma forma de Garantia.

A Lei de Locação no seu art. 42 da dispõe que, “ Não

estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá

exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o 6°(sexto) dia útil do

mês vincendo”.

Nessa esteira Gonçalves145:

Constitui contravenção penal a exigência de pagamento antecipado do aluguel, salvo a hipótese de locação para temporada, ou se a locação não estiver garantida por qualquer

das referidas espécies de garantia, caso em que poderá o locador exigir do locatário o pagamento antecipado, até o sexto dia útil do mês vincendo (arts. 20, 42 e 43). Não precisa, pois, aguardar o decurso do mês.

Trata-se de uma exceção à regra de que o locador não pode

cobrar o aluguel antecipadamente. Não sendo a locação assegurada por Garantia

real ou fidejussória, ter-se-á vencimento antecipado do aluguel.

3.2.1 Fiança

A Fiança é também chamada Garantia pessoal ou

fidejussória, pois é a Garantia prestada por uma terceira pessoa perante o

locador, para garantir as obrigações assumidas pelo devedor/locatário.

Diniz146 explica: “Pela caução fidejussória, pessoa alheia à

145 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das Obrigações - Parte especial . 2000, p. 102 146DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p. 155.

59

relação obrigacional principal (locação) obriga-se a pagar o débito, caso o

devedor principal (locatário) não o solva”.

Para Gonçalves147:

A fiança é, portanto, o contrato pelo qual, uma pessoa se obriga a pagar ao credor o que a este deve um terceiro. Alguém estranho à relação obrigacional originária, denominado fiador, obriga-se

perante o credor, garantindo com o seu patrimônio a satisfação do crédito deste, caso não o solva o devedor.

É uma Garantia pessoal, pois não vincula um único bem

como Garantia, mas sim todo o patrimônio do fiador, sendo que este ao ser

demandado para o pagamento de uma dívida do afiançado, não possuir nenhum

bem, o credor nada receberá do fiador em conseqüência do inadimplemento.

O artigo 818 do Código Civil dispõe que “Pelo contrato de

fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo

devedor, caso este não a cumpra”.

Assim, a fiança é um contrato acessório, pois constitui um

reforço de outra obrigação principal, que é a locação.

Assim discorre Diniz148

A fiança ou caução fidejussória vem a ser a promessa, feita por uma ou mais pessoas, de garantir ou satisfazer a obrigação de um devedor, se este não a cumprir, assegurando ao credor o seu efetivo cumprimento (CC, art 818). Portanto, haverá contrato de fiança, sempre que alguém assumir perante o credor, a obrigação de pagar a dívida, se o devedor não fizer.

Trata-se de negócio feito diretamente entre o credor e o

fiador que prescinde não só da presença do devedor, como pode ser mesmo

147 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Contratos e Atos Unilaterais. 2 ed. São

Paulo: Saraiva, 2006, p.526. 148 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil, teoria das obrigações contr atuais e

extracontratuais. 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p.539.

60

efetuado sem sua ciência ou sem seu consentimento e mesmo contra a sua

vontade (art. 820 CC).

Segundo Venosa149, “a fiança é sem dúvida a forma

tradicionalmente mais utilizada das locações”.

No Código Civil, é disciplinada nos arts. 818 a 839.

A fiança é um contrato acessório, subsidiário, unilateral,

solene e no geral gratuito.

É acessório porque, depende de um contrato principal, que

é a locação, para existir. Sendo nula a obrigação principal, a fiança também será

nula, pois segue a regra de que o acessório, sempre segue o principal. Todavia a

recíproca não é verdade, pois se houver a nulidade da fiança, não irá atingir o

contrato principal.

Coelho150 ensina que: “Abre a lei à exceção apenas para a

hipótese de a nulidade da obrigação principal decorrer de incapacidade, quando

não lhe disser respeito a mútuo feito a menor”.

Sendo uma obrigação acessória, a fiança não poderá

ultrapassar o valor da obrigação principal, nem ter a sua situação mais onerosa.

Assim ensina o artigo 823 do Código Civil: “A fiança pode

ser de valor inferior ao da obrigação principal e contraída em condições menos

onerosas e, quando exceder o valor da dívida, ou for mais onerosa que ela, não

valerá senão até o limite da obrigação”.

É subsidiário porque, o fiador só se obrigará se o afiançado

não cumprir com sua obrigação. Sobre o assunto, Gonçalves151 discorre que:

149 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 2006, p.182. 150 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2005, p.248. 151 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Contratos e Atos Unilaterais. 2006, p.

526.

61

a fiança tem caráter acessório e subsidiário porque depende da existência do contrato principal e tem sua execução subordinada ao não cumprimento deste, pelo devedor. Nula a obrigação principal, a fiança desaparece “exceto se a nulidade resultar apenas de incapacidade pessoal do devedor” (CC, art. 824). A execução não abrange, contudo, “o caso de mútuo feito a menor”

(parágrafo único).

Rodrigues152 explica que é unilateral, “porque, uma vez

ultimado, só gera obrigação para o fiador, em relação ao credor”.

É um contrato solene, porque, depende de forma escrita,

conforme preceitua o art. 819 do CC, devendo ser feita por instrumento público ou

particular.

E, em geral, gratuito, porque o fiador, pela fiança, não

recebe nada em troca. Nesse contexto, sendo um contrato gratuito, deverá

sempre ser interpretado estritivamente, não podendo o fiador responder pelo que

não anuiu.

Nesse diapasão, verifica-se o seguinte julgado153:

Não se pode responsabilizar o fiador por contrato renovado em ação de revisão de aluguéis para a qual não fora intimado, mesmo que tenha se obrigado até a entrega das chaves, pois o contrato de fiança, por ser benéfico, não admite interpretação extensiva.

A Fiança será limitada, quando englobar apenas o valor da

dívida, não abrangendo os acessórios e ilimitada quando as partes não

pactuarem restrições, abrangendo todos os acessórios do débito principal, bem

como os juros moratórios, as indenizações pela inexecução da obrigação, multa,

despesas processuais etc.

152 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unil aterais da vontade.

2003, p.358. 153 INTERNET. Revista dos Tribunais . disponível em

http://www.rt.com.br/JurisOnline/resultados.aspx. RT 772/881. acesso em 05/05/2007.

62

Sobre o tema, discorre o artigo 822 do Código Civil: “Não

sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal,

inclusive as despesas judiciais, desde a citação fiador”.

O fiador, conforme estabelece o artigo 825 do Código Civil,

deverá ser pessoa idônea moral e financeiramente, domiciliada no município onde

tenha de prestar fiança e possuir bens suficientes para o cumprir a obrigação.

Se a fiança for prestada por fiador casado, obrigatório será o

consentimento do outro cônjuge, salvo se for casado do regime de separação

absoluta, conforme dispõe o artigo 1.647 do Código Civil:

Art. 1.647 – Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro exceto no regime da separação absoluta:

I - ...

II - ...

III – prestar fiança ou aval.

Nesse sentido, Souza154 discorre:

A fiança, quando prestada por pessoa casada, qualquer que seja o regime de bens do casamento, exige o consentimento expresso do cônjuge. Pode, ainda, ser a fiança prestada por ambos os cônjuges, em conjunto, como co-fiadores, o que não se confunde com a simples outorga uxória ou marital.

Santos155 ensina:

Quando necessária a outorga uxória ou marital, duas situações devem ser examinadas. Se o marido é o fiador, com consentimento da mulher, apenas ele é o garante, de modo que, falecendo, a mulher não é fiadora do locatário, porque apenas deu

154 Souza, Sylvio Capanema de. Da Locação do Imóvel Urbano.Direito e Processo . Rio de

Janeiro: Editora Forense, 2000. p. 242. 155 SANTOS, Gildo. Locação e Despejo. Comentário à Lei 8.245/91. 5 ed. São Paulo: Revista do

Tribunais, 2004. p. 259.

63

autorização para que o seu marido fosse garantidor das obrigações locativas. Se a mulher não deu o seu consentimento, porém, mais do que isso, é também fiadora, como acontece quando o contrato dispõe que 'Fulano de tal e sua mulher Beltrana são fiadores...', a responsabilidade da mulher subsiste como fiadora, mesmo após a morte do marido, embora a do espólio do marido e dos herdeiros cesse com a morte do cônjuge varão. Afinal, 'a mulher que com o marido assina na qualidade de fiadora não é mera figurante, mas fiadora, e sua obrigação persiste mesmo após a morte do marido, desnecessária, nessa hipótese, a apresentação de novo fiador'

O art. 1.649, do CC, discorreu que “A falta de autorização

não suprida pelo juiz, quando necessária (1.647), tornará anulável o ato praticado,

podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de

terminada a sociedade conjugal”. Nesse mesmo sentido, o seguinte julgado156:

A falta de outorga uxória acarreta mera anulabilidade de fiança prestada em contrato de locação, pois se a fiança fosse nula, não podia ser ratificada ou prescrito o direito de sua anulabilidade

Entretanto, Superior Tribunal de Justiça157 entende que, a

fiança prestada sem consentimento, é nula, vejamos:

FIANÇA. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. NULIDADE. ART. 235, III, DO CÓDIGO CIVIL/1916. - A fiança prestada pelo cônjuge varão sem a outorga uxória é nula de pleno direito, alcançando todo o ato, inclusive a sua meação. Precedentes. Recurso especial conhecido e provido.

156 INTERNET. Revista dos Tribunais. disponível em

http://www.rt.com.br/JurisOnline/resultados.aspx. RT 803/266. acesso em 05/05/2007. 157 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 436017/RS. Rel. Min. Barros

Monteiro, 4° Turma. Diário Oficial da República Federativa do Brasil , Brasil, DF, 30 maio. 2005 p. 380.

64

O STJ158 em recente decisão, entendeu que não cabe ao

cônjuge que prestou a fiança sem consentimento, demandar a decretação de

invalidade, afastando-se a legitimidade do mesmo. A teor:

CIVIL. LOCAÇÃO. ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 1.483 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 E AO ART. 586 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. FIANÇA. OUTORGA UXÓRIA. AUSÊNCIA. VÍCIO QUE INVALIDA TOTALMENTE A GARANTIA, MAS QUE SÓ PODE SER ALEGADO PELO CÔNJUGE QUE NÃO CONCEDEU A VÊNIA CONJUGAL. PRECEDENTES. 1. Este Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento, cristalizado no enunciado da Súmula 211/STJ, segundo o qual a mera oposição de embargos declaratórios não é suficiente para suprir o requisito do prequestionamento, sendo indispensável o efetivo exame da questão pelo acórdão objurgado. 2. É pacífico neste Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a falta da outorga uxória invalida a fiança por inteiro. 3. No caso dos autos, todavia, a falta da vênia conjugal foi argüida tão-somente pelo cônjuge que prestou a fiança sem a autorização de sua esposa. Nesse caso, é de se aplicar a orientação desta Corte no sentido de não conferir, ao cônjuge que concedeu a referida garantia fidejussória sem a outorga uxória, legitimidade para argüir a sua invalidade, permitindo apenas ao outro cônjuge que a suscite, nos termos do art. 1.650 do atual Código Civil. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e improvido.

Assim, só poderá ser invalidada a fiança, se for requerida

pelo cônjuge que não anuiu.

O fiador tem o direito do benefício da ordem, prevista no

artigo 827, parágrafo único do CC, que dispõe:

Art. 827 - O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem

direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.

158 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 832669/SP. Rel. Min. Maria Tereza

de Assis Moura, 6° Turma. Diário Oficial da República Federativa do Brasil , Brasil, DF, 15 maio. 2006 p. 437.

65

Parágrafo único - O fiador que alegar o benefício de ordem, a

que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.

Diniz159 conceitua o benefício da ordem como: ”O direito

assegurado ao fiador de exigir do credor que acione, em primeiro lugar, o devedor

principal, isto é, que os bens do devedor principal sejam antes dos seus”.

Entretanto, nos Contratos de Locação, é muito comum que

haja a renúncia expressa ou tácita deste benefício, vez que a fiança é um contrato

celebrado entre o fiador e o credor, incluindo normalmente cláusula de

responsabilidade solidária e considerando que algumas vezes torna-se contrato

de adesão. A renúncia ao benefício da ordem, está prevista no artigo 828 do

Código Civil.

O fiador nesses casos poderá utilizar-se, do direito de

regresso, conforme discorre o artigo 595 do C.P.C: “O fiador que pagar a dívida,

poderá executar o afiançado nos autos do mesmo processo”, sendo indenizado

por perdas e danos, conforme preceituam os artigos 832/833160 do Código Civil.

No decorrer do contrato de locação, fatos e acontecimentos

novos podem sugir. O art. 40 da Lei de Locação elenca nove hipóteses nas quais,

o locador pode exigir novo fiador ou substituição da garantia.

O primeiro caso é pela morte do fiador, extinguindo-se a

fiança, passando-se aos herdeiros a responsabilidade pela garantia somente até

a data do óbito (art. 836 do CC). Portanto, Moreira161 explica que:

159 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil, teoria das obrigações contr atuais e

extracontratuais . 2004, p.545 160 Art. 832 . O devedor responde também perante o fiador por todas as perdas e danos que este

pagar, e pelos que sofrer em razão da fiança. Art. 833. O fiador tem direito aos juros do desembolso pela taxa estipulada na obrigação principal, e, não havendo taxa convencionada, aos juros legais da mora.

161 MOREIRA, Pery. Lei de Inquilinato Comentada . 2003, p.70.

66

“desde a data da morte do fiador até a sua substituição por outro, ou pela

instituição de outra modalidade de garantia, os encargos da locação ficam sob a

responsabilidade exclusiva do locatário”.

A segunda hipótese é o caso de ausência, interdição,

falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente.

A seguir, tem-se a venda ou o gravame de todos os bens

imóveis do fiador, ou quando este muda de residência sem comunicação do

locador. Segundo Diniz162 “permite-se ao locador o direito de recusar fiador se

não for residente no Município onde tenha de prestar a fiança, o que dificultaria

avisá-lo do inadimplemento do locatário”.

A quarta hipótese é a exoneração do fiador, visto que se a

fiança tiver duração ilimitada, poderá liberar-se da obrigação a qualquer tempo,

mas ficará obrigado, segundo alguns doutrinadores e entendimentos

jurisprudenciais, por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a

notificação do credor (art. 835 do CC).

Entretanto, segundo Diniz163:

Se a fiança for por prazo determinado, findo o tempo de sua duração, o locador poderá exigir outro fiador, ou outra garantia locatícia, pois sendo a fiança contrato acessório acompanhará a sorte do principal (locação). Extinta a locação com prazo certo, rescindida estará a fiança que a assegura.

A quinta hipótese é o caso da prorrogação da locação por

prazo indeterminado sendo a fiança ajustada por prazo certo, pois o fiador apenas

assume o encargo enquanto durar a locação.

162 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.181. 163 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.182.

67

O sexto caso é caso haja o desaparecimento de bens

móveis. Na visão de Diniz164, “sendo a caução real, pois devido à falta de objeto

extingue-se a caução dada, por se impossível a sua execução”.

O desaparecimento ou alienação do imóvel, segundo

Santos165:

Desapropriado, destruído ou alienado imóvel que foi dado em caução, ou que constituía o patrimônio do fiador, tem o locador direito a exigir outra garantia, visto que a existente, por assim dizer, desapareceu em termos de responder pelas obrigações contratuais locativas.

O oitavo caso é a hipótese de exoneração de garantia

constituída por quotas de fundo de investimento, que foi acrescentado pela Lei n.

11.196/2005, art. 5. Enquanto permanecer essa garantia, não se pode deixar tais

quotas de fundos de investimento desse ônus real e muito menos aliená-las

parcialmente.

A nona e última hipótese é a liquidação ou encerramento do

fundo de investimento, cujas quotas foram cedidas fiduciariamente como garantia

locatícia. Esta, também foi acrescentada pela Lei n. 11.196/2005, art. 89.

Uma das matérias mais discutidas recentemente nos nosso

Tribunais é a impenhorabilidade do bem de família do fiador.

A impenhorabilidade do bem de família foi introduzido pela

Lei n° 8.009/90, em seu art. 3°, inciso VII.

Com a criação da Lei n° 8.245/91, foi acrescentado no artigo

3º da Lei nº 8.009, no inciso VII, que a impenhorabilidade não poderia ser

oponível em processo de execução por obrigação decorrente de fiança concedida

em Contrato de Locação.

164 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada . 2006, p.182. 165 SANTOS, Gildo. Locação e Despejo. Comentário à Lei 8.245/91 . 5 ed. São Paulo: Revista do

Tribunais, 2004.

68

Para Santos166:

Desse modo, durante esse período aquele imóvel do devedor (fiador), sendo impenhorável, não respondia por dívidas no caso de execução destas, ainda que fossem anteriores a março de 1990. De outro lado, em razão da nova Lei de Locação, voltou a ser penhorável, passando a garantir as obrigações locativas, ainda que de período anterior a 20.12.1991.

Com o advento da Emenda Constitucional n° 26 de

24.2.2000, alterando a redação do artigo 6°167 da Constituição Federal, incluindo

como direitos sociais do cidadão a moradia.

Desde então, começaram as divergências no sentido da

inconstitucinalidade da penhora do bem de família do fiador, frente ao direito

social da moradia.

O Ministro Carlos Veloso, no STJ, é um dos defensores da

inconstitucionalidade da penhora, “pois se a moradia é um direito social, esta

deve sobrepor-se aos termos da legislação infraconstitucional”.

Diniz168 preceitua: “Em sentido diverso, há decisão

entendendo insconstitucional a penhora de imóvel familiar para pagamento de

fiança locatícia”.

Entretanto, o Recurso Extraordinário, n° 40.688, ju lgado pelo

pleno do Supremo Tribunal Federal169, pelo Ministro Relator, Cezar Peluso,

entendeu que não há incompatibilidade entre o dispositivo da lei e a Emenda

Constitucional 26/2000 que trata do direito social à moradia, ao alterar o artigo 6°

da Constituição Federal, vejamos:

166 SANTOS, Gildo. Locação e Despejo. Comentário à Lei 8.245/91 .2004, p. 671/672. 167 Art. 6 o São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a

previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição

168 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada . 2006, p.350. 169 BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário n. 40.688/SP. Rel. Min. Cezar

Peluzo, Tribunal Pleno. Diário Oficial da República Federativa do Brasil , Brasil, DF, 06 outubro. 2006.

69

EMENTA: FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art.3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República. (RE 407688/SP, Ministro Relator CEZAR PELUSO, DJU 08/02/2006).

O voto do Ministro Cezar Peluso, foi acompanhado pelos

Ministros Joaquim Barbosa, Gilmar Mendes, Ellen Gracie, Marco Aurélio,

Sepúlveda Pertence e Nelson Jobim.

Os Ministros Eros Grau, Carlos Ayres Britto e Celso Mello,

divergiram do relator, no sentido que “a constituição ampara a família e a sua

moradia e que essa proteção consta do art. 6° da Ca rta Magna, de forma que o

direito à moradia seria um direito fundamental de 2° geração, que tornaria

indisponível o bem de família para a penhor”.

3.2.2 Seguro-fiança

Seguro fiança é um contrato de seguro, sabendo que, por

este, uma das partes (seguradora) se obriga para com a outra (locador), mediante

o pagamento de um prêmio, a indeniza-lá do prejuízo de riscos futuros, previstos

contratualmente.

Previsto no art. 41 da Lei n. 8245/91, onde preceitua que “no

caso de seguro fiança, este deverá garantir todas as obrigações locatícias, sejam

as de aluguel, multa e demais encargos que recaem sobre o imóvel locado,

também as taxas condominiais”.

70

Para Lisboa170: “O seguro fiança locatícia, que é negócio por

meio o qual o locatário efetua o pagamento periódico de um prêmio, normalmente

mensal, que, em conformidade com a Circular SUSEP 1/92, não pode ser

cumulado com qualquer outra garantia”.

Neste sentido, Diniz171:

O seguro de fiança locatícia (modalidade de seguro de crédito) é o pagamento de um taxa, correspondente a um prêmio mensal ou anual que se ajustar, tendo por fim garantir o pagamento de certa soma ao locador. Garante-se, mediante o prêmio, o pagamento do aluguel.

Estão também cobertos pelo seguro, às custas processuais

e honorários advocatícios.

Para Santos172: “Na verdade, ao dispor a lei que seguro

cobre a totalidade das obrigações do locatário, sem distinguir entre as obrigações

convencionais e as legais, há de se concluir, sem esforço, que abrange todas

elas”.

Nesse diapasão Diniz173:

O seguro de fiança locatícia de prédio urbano garantirá, portanto, a te a importância máxima da apólice:

a) falta de pagamento de aluguel e demais encargos locatícios, previstos em lei;

b) reembolso das custas judiciais e honorários advocatícios.

170 LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil - Contratos e declarações U nilaterais:

Teoria Geral e Espécies . 2005, p. 418. 171 Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada . 2006, p. 186. 172 SANTOS, Gildo. Locação e Despejo. Comentário à Lei 8.245/91 . 5 ed. São Paulo: Revista do

Tribunais, 2004, p. 271. 173 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada . 2006, p. 186.

71

A cobertura básica é de 3,5% sobre o valor do aluguel

mensal e encargos legais, e, entre outras coberturas adicionais, a que se refere a

danos no imóvel é de 2% sobre o valor do locativo mensal.

Diniz174 explica que:

Pela Circular n. 1/92 da Susep, a apólice de seguro-fiança pode ser paga a vista, hipótese em que o desembolso é de 34%, ou doze parcelas mensais (se o contrato for por um ano), de 3,5 % sobre o valor do aluguel e encargos legais. Para as coberturas adicionais: a) de danos causados ao imóvel: 2% sobre o valor d aluguel mensal ou 20% sobre o mesmo valor, se o prêmio for pago a vista; b) de sublocações e locações por temporada: 5, 85% sobre o valor do aluguel mensal (parcelado) ou 57% sobre a mesma base (a vista).

A circular n. 1/92 da Superintendência de Seguros Privados

(SUSEP), estabeleceu varias condições do contrato de seguro fiança locatícia,

designando quem pode ser as partes contratantes; Seguradora, Segurado-

beneficiário: locador, Garantido: locatário e Estipulante: no caso de apólice

coletiva em favor do segurado.

Tem como objeto do seguro, garantir o segurado dos

prejuízos que venha a sofrer, em decorrência do inadimplemento do contrato de

locação pelo garantido, devendo os prejuízos ficar caracterizados pela decretação

do despejo e ou pela imissão de posse do imóvel, em conseqüência do não

pagamento doa alugueis e ou encargos.

A cobertura básica: trinta vezes o valor do aluguel e

encargos; Adicional relativo a multas e temporada: três vezes o valor do aluguel;

Adicional relativo a danos ao imóvel: seis vezes o valor aluguel. O seguro cobre

também as custas e os honorários advocatícios.

A apólice do seguro-fiança locatícia é valida pelo prazo de

um ano.

174 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p. 160.

72

Nesse ínterim, Carvalho175 ensina:

Pode o seguro ser contratado para vigorar pelo prazo de duração do contrato ou da locação? A lei não veda e seria a forma mais correta de contratação. Por isso, pode ser renovada enquanto vigorar o contrato de locação, mediante endosso. Endosso, no caso, não é o que se lança em título cambial (in dorsum do título).

Em seguro esse vocabulário tem sentido de aditivo, suplemento ou complemento á apólice. Em síntese: qualquer notificação da apólice ou sua renovação, tratando-se de seguro-fiança, é feita mediante endosso.

São excluídos da cobertura; a) aluguéis/encargos

impugnados pelo locatário ou que não constarem do contrato de locação; b) as

locações feitas a sindicatos de classe, associações culturais, beneficentes,

religiosas, desportivas, recreativas e habitações coletivas; c) locações de bens

públicos; d) de vagas autônomas para estacionamento de veículos; e) de espaços

destinados à publicidade; f) de apart-hotéis ou hotéis-residência; g) de

arrendamento mercantil (leansing); h) danos decorrentes do uso normal; i) taxas e

despesas de intermediação; j) locação a sócio ou acionista do locador ou parente

afim, consangüíneo ou civil deste; l) locação a empregado, incluindo-se nesta a

sublocação, a cessão ou o empréstimo do imóvel.

Carvalho176 ensina que “a seguradora só pode recusar-se a

renovar a apólice, quando estiver motivo”.

Essa Circular distingue expectativa de sinistro do sinistro

propriamente. A expectativa nasce com o primeiro inadimplemento do locatário e

vai até a decretação do despejo, e o sinistro fica caracterizado com a decretação

do despejo, abandono do imóvel e entrega amigável das chaves.

175 CARVALHO, Luis Camargo Pinto. Seguro fiança em locação, in Locações – questões

relevantes. p. 164. 176 CARVALHO, Luis Camargo Pinto. Seguro fiança em locação, in Locações – questões

relevantes. p. 164.

73

Para Pinassi177, “desde que concretizada tal garantia, é a

melhor opção do locador que não, mas estará sujeito às intempéries pecuniárias

do locatário, visto que se este não paga o seguro pagará”.

A respeito, Tucci e Villaça Azevedo178:

A apólice, com prazo de um ano, passível de renovação, deverá conter: nome do locador (segurado), seguido da descrição da obrigação garantida; nome do locatário (garantido), especificando-se claramente as obrigações asseguradas pela apólice; importância segurada, que representará o limite máximo do prejuízo indenizável, expressa em moeda nacional; início e termino da vigência do seguro; prêmios, taxas e emolumentos; relação dos documentos que, anexos à apólice, dela ficam fazendo parte integrante e complementar; cláusula e condições das respectivas apólices que não contrariem disposições legais e quaisquer outras estipulações que no contrato se firmarem; e assinatura dos representantes legais da seguradora.

O prêmio é obrigação do inquilino, que com tal garantia,

escapa tanto da caução, como da, às vezes vexatória, situação de procurar um

fiador.

O STJ179, entende que se tratando de contrato locatício

garantido por pacto acessório de seguro-fiança, os créditos locatícios indenizados

pela seguradora face ao inadimplemento do locatário configuram título executivo

(art. 585, IV, CPC), se acompanhado o contrato da respectiva apólice de fiança

locatícia.

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA. ART. 37, III, DA LEI 8.245/91. EXECUÇÃO DE DÉBITOS LOCATIVOS. POSSIBILIDADE. CARACTERIZAÇÃO.

177 PINASSI, Ayrton. Locação e arrendamento e outras cessões de bens imo biliários . 2003, p.

42. 178 TUCCI, Rogério, VILLAÇA AZEVEDO.Tratado da locação predial urbana . 1985, p. 354/5. 179 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 264558/SP. Rel. Min. Gilson Dipp,

5° Turma . Diário Oficial da República Federativa do Brasil , Brasil, DF, 2 abril. 2001 p. 323.

74

ESPÉCIE DO GÊNERO CAUÇÃO. ART. 585, III, DO CÓDIGO PROCESSUAL. CONCOMITÂNCIA. INCIDÊNCIA. ART. 585, IV, DO CPC. DECORRÊNCIA. NATUREZA ACESSÓRIA AO CONTRATO LOCATIVO. APLICAÇÃO. EXEGESE SISTEMÁTICA-TELEOLÓGICA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I - Consoante a regra inscrita no art. 585, III, do Código de Processo Civil, o contrato de seguro de fiança locatícia, previsto no art. 37, III, da Lei 8.245/91, é instituto jurídico albergado no gênero caução, legitimando, portanto, a utilização de ação executiva, contra a empresa seguradora, para o adimplemento dos créditos locativos. II - É cabível a execução de créditos de aluguel - com fundamento no inciso IV, art. 585, do CPC -, mediante a apresentação de apólice de seguro de fiança locatícia e do contrato de locação a que se vincula, por tratar-se tal seguro de uma das três modalidades de garantia prevista no art. 37, III, da lei inquilinária, sendo figura jurídica que existe, tão-somente, em razão do pacto locativo, sendo a este, visceralmente, integrado de modo acessório. III - A aplicação da exegese sistemática-teleológica recomenda a adoção da regra geral inscrita no art. 585, IV, do CPC, que autoriza a cobrança executiva dos créditos decorrentes de aluguéis, desimportando, na espécie, se os valores exigidos estejam representados em instrumento jurídico acessório ao contrato de locação. IV - Recurso especial desprovido.

Entretanto, dada a burocracia exigida pela seguradora, está

entrando em desuso. Exigem mais documentos para esta modalidade que para

qualquer das outras.

3.2.3 Caução

Caução é uma garantia prévia oferecida pelo locatário, que

realiza um depósito em dinheiro ou nomea um bem móvel ou imóvel de sua

propriedade, caso haja o inadimplemento no decorrer da obrigação do contrato de

locação.

Venosa180 explica que: “Constituem-se cauções quaisquer

formas de garantias: reais (penhor, hipoteca e anticrese) ou pessoais (fiança)”.

180 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 2006, p.182.

75

O art. 38 da lei n. 8.245/91 dispõe:

Art. 38 – Caução poderá se em bens móveis ou imóveis.

§1 – A caução de bens móveis deverá ser registrada em Cartório de título e Documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§2 – A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens delas decorrentes por ocasião de levantamento da soma respectivas.

§3 – A caução em título e ações ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Foi inovada nesta lei, a modalidade de garantia real,

podendo recair a garantia em bens móveis e imóveis (art. 38, § 1), pois na lei

anterior só admitia-se caução em dinheiro. Assim os mais variados objetos podem

servir de caução.

Nesse contexto, Venosa181, explica que “a lei vigente

ampliou as possibilidades de caução real, porque a lei anterior somente admitia a

caução em dinheiro”.

Diniz182 ensina que:

A caução real é a garantia real do exato adimplemento dos deveres decorrentes da relação ex locato até a devolução do

imóvel ao locador, contrapondo-se à pessoa ou fidejussória, por constituir um bem do locatário seja ele móvel, seja imóvel, dinheiro( Lei n. 8245/91), títulos ou ações, que servirá como garantia preventiva da realização dos direitos subjetivos do locador oriundo da locação.

181 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 2006, p.182. 182 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.155.

76

Sendo caução real, a garantia recairá sobre móvel (penhor),

imóvel (hipoteca e anticrese) ou dinheiro (depósito). Neste contexto Diniz183: “Se

incidir sobre móvel do locatário, ter-se-á penhor, se recair sobre imóvel seu,

configura-se hipoteca, e se disser respeito ao usufruto desse imóvel, constituir-se-

á anticrese”.

Venosa184 ensina que, “qualquer que seja a modalidade de

caução real, há que se ter em mente que se constitui em garantia da locação e

não em pagamento antecipado”.

A caução real, na locação, poderá se em bens móveis ou

imóveis.

Tratando-se de bens móveis, entrega-se ao credor a coisa,

que passa a ser de responsabilidade do mesmo, devendo ser devolvida ao

termino da garantia, no mesmo jeito que estava, podendo responder inclusive, por

perdas e danos se houver. Mas nada impede que o bem fique em posse do

locatário/devedor, pois a lei não obriga a entrega.

Tratando-se de bens imóveis, ao contrário da caução de

bens móveis, o locatário/devedor, permanece na posse direta do bem.

No dizer de Diniz185: “O instrumento da caução em bens

móveis deverá ser registrado em cartório de Título e Documentos e o da caução

em bens imóveis, averbado à margem da respectiva matrícula, para que possa

valer contra terceiro. Exige-se especialidade e publicidade”.

Deverão configurar, no instrumento constitutivo da caução

real, o valor do crédito ou sua estimação, o prazo de vigência da locação e a

especificação do bem dado em caução.

183 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.166. 184. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie . 2006, p.183. 185 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.167.

77

Sobre o assunto Diniz186 ensina:

É necessário que se expresse em cifras o total ou valor máximo do débito, e nos caso sem que não for possível estabelecer o quantum exato, bastará que se o estime, genericamente; O prazo de vigência da locação garantida e o do pagamento do débito locatício, pois, ante o art. 39 da Lei do Inquilinato, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias locatícias se estende até a efetiva restituição do imóvel locado; a especificação do bem dado em caução: se for móvel deverá declarar sua natureza, qualidade, quantidade, marca, número, procedência etc., a fim de que se possa identificá-lo perfeitamente; se imóvel, deverá mencionar a situação, denominação, superfície, caracteres, individuando-o. A falta de individuação descaracterizará a caução real.

Tanto a especialidade como a publicidade são requisitos

imprescindíveis, para que a caução tenha validade contra terceiro,

caracterizando-se juridicamente como direito real pela sua oponibilidade erga

omnes.

Diniz187 explica que:

A caução real é um direito real porque adere imediatamente à coisa móvel ou imóvel, sendo oponível erga omnes e provida de

seqüela, aperfeiçoando-se após o registro; entretanto, apresenta-se como direito acessório, uma vez que sua existência só se compreende se houver uma relação jurídica obrigacional (locação), que pretende assegurar.

Conclui-se que o débito locatício é o principal, e a caução

real, o acessório.

186 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.167. 187 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.168.

78

Nesse diapasão, Diniz188 ensina que a garantia locatícia real

“é, portanto, acessório, por pressupor sempre a existência de um direito de

crédito, a que assegura”.

Desde que tenha a livre disposição do bem, apenas o

locatário proprietário do bem, móvel ou imóvel, em regra, poderá dá-lo em caução

real. Em caso de marido e mulher, não poderá dar o imóvel em garantia, sem o

consentimento do outro, exceto se forem casados no regime de separação

absoluta (art. 1.647, I).

Diniz189, oportunamente, ensina que:

Que só os bens suscetíveis de alienação é que poderão se dados em caução real, excluindo-se, portanto, coisas fora do comércio como, por exemplo, bens inalienáveis, bem de família. De modo que nulas serão as garantias reais que recaírem sobre bens gravados de inalienabilidade.

O principal efeito da caução real é separar o patrimônio do

devedor/locatário, priorizando o pagamento do aluguel e encargos.

A caução em dinheiro ficará limitada ao valor de três meses

de aluguel (art. 38, § 2) e será depositada em caderneta de poupança

especialmente regulamenta. Venosa190 ensina que “ao final da locação, não

restando qualquer obrigação para o locatário, este, ou o terceiro, levantará o

depósito com os acréscimos”.

Para Moreira191:

Essa caução em dinheiro, de uso mais restrito aos casos de contrato de locação direitos entre locador e locatário, apresenta um sério inconveniente para o senhorio. Como a lei não permite caução de valor superior a três meses de aluguel, a garantia

188 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada . 2006, p.168. 189 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada . 2006, p.170. 190 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie . 2006, p.182. 191 MOREIRA, Pery. Lei de Inquilinato Comentada. 2003, p. 65.

79

torna-se precária, pois se o inquilino deixar de pagar o aluguel e mesmo que o locador agilize logo a ação de despejo por falta de pagamento, correrá o risco de uma tramitação judicial demorada, até de um a dois anos, em caso de recurso e de expedientes protelatórios por parte do devedor.

Assim, se o locatário não tiver nenhum bem para responder

pela dívida que exceder o valor da caução, o locador ficara no prejuízo, pois não

conseguirá cobrar na justiça o débito remanescente.

Sobre a caução de títulos e ações, ensina Venosa192:

A caução real também pode ser constituída de valores fiduciários: letras de câmbio, títulos da dívida pública, ações de sociedades anônimas, certificados de depósito bancário etc. Aplicam-se as mesmas regras para caução em dinheiro. O 3$ do art. 38 esclarece que a caução citada deve ser substituída em 30 dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das instituições emissoras, porque nessa hipótese desaparece a garantia.

Finalmente sendo a caução feita em títulos e ações,

segundo Diniz193:

A caução em título e ações trata-se do penhor de direito incorporado a títulos. Consiste na entrega de títulos de crédito (títulos de dívida pública ou particular), ações, créditos hipotecários ou pignoratícios, considerados bens móveis (Dec. N. 24.778/34, art. 1 ) por ficção legal ( CC, art. 83, III), por isso podem ser objeto de penhor.

Nos casos de concordata, falências ou liquidação delas,

obriga-se o locatário a substituí-la em trinta dias.

Nesse sentido Diniz194 assevera: “Havendo a recuperação

192 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 2006, p.183. 193 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p. 175. 194 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p. 176.

80

judicial ou extrajudicial, falência ou liquidação das sociedades emissoras, deverá

ser substituída dentro de trinta dias para garantia do locador, que optou por ela”.

O objeto do penhor de título de crédito é o próprio título em

que se documenta o direito. O objeto do penhor de direitos serão as ações de

companhias de seguro, as ações ou quotas de capital de bancos de depósitos

etc.

3.2.4 Cessão fiduciária de quotas de fundo de inves timento.

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento foi

acrescentada pela lei 11.196/2005, no art. 37, inciso IV, da lei n. 8.245/91, como

uma modalidade de garantia locatícia.

Nessa diapasão, Diniz195 explica:

“locatário (devedor) cede, até que se dê liquidação total da dívida ex locato, ao locador (credor) os seus direitos creditórios,

representados em quotas (título de investimento) emitidas por entidade financeira, originárias de operações nos segmentos financeiro, comercial, industrial, de valores mobiliários destinados aplicação em empreendimentos imobiliários (construção de imóveis, aquisição de imóveis prontos ou investimentos em projetos, visando viabilizar o acesso à habitação e serviços, inclusive em áreas rurais para posterior alienação, locação ou arrendamento), objeto do fundo, que não poderá ser explorado comercialmente pelo de título e valores mobiliários.

Tal cessão fiduciária é admitida pela Lei n. 4.728/65, art. 66

– B, §§ 3° a 6 ْ ( com redação da Lei n. 10.931/2004), e salvo a disposição em

contrario, a posse direta e indireta das quotas é atribuída ao credor (locador) que,

em caso de inadimplemento ou mora da obrigação locatícias garantida, poderá

vender a terceiro o bem objeto da propriedade fiduciária, independentemente de

leilão ou qualquer medida judicial ou extrajudicial.

195 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p. 162.

81

A cessão fiduciária, deverá seguir as normas previstas nas

Instruções da Comissão de Valores Mobiliários – CVM196 n° 432/04 de

01/06/2006, cuja a integra está em anexo neste trabalho.

3.3 LIMITES AO ESTABELECIMENTO DE GARANTIAS LOCATÍC IAS NOS

CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL DE IMÓVEIS

A lei de locação, em seu art. 39, preceitua: “Salvo disposição

contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a

efetiva devolução do imóvel”.

Nessa linha, leciona Venosa197:

Todas as garantias se estendem até a efetiva devolução do imóvel. Para que a caução real ou fidejussória ou o seguro sejam limitados, é necessário expressa disposição contratual (art.39). O art. 41, no entanto, é peremptório ao afirmar que o seguro de fiança abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. O seguro pode ter limite temporal, mas não pode limitar a extensão da cobertura somente aos alugueres, por exemplo.

De modo geral, os contratos de locação estipulam que a

garantia se estende até a devolução do imóvel ao locador. Desta forma, mesmo

vencido o contrato original e prorrogado automaticamente por prazo

indeterminado, o fiador continuará responsável.

Diniz198 ensina:

A garantia locatícia, escolhida pelo locador, por ser convencional, pode ser estipulada por qualquer prazo; não havendo convenção a esse respeito, a lei impõe sua duração enquanto se prolongar a

196 INTERNET. CVM N° 432 disponivel em

http://www.cvm.gov.br/asp/cvmwww/atos/exiato.asp?File=/inst/inst432.htm em data 05/05/2007. 197 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie . 2006, p.183. 198 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.177.

82

situação jurídica que visa garantir. Assim sendo, o locador poderá usar da garantia, pela qual optou, até o instante da efetiva devolução do imóvel locado, para obter a realização das obrigações do inquilino, a não ser que haja clausula inserida no contrato de locação dispondo o contrário.

Diniz199 explica:

Isto é assim porque as garantias locatícias são obrigações acessórias, que acompanham a principal, vencendo-se com ela, desde que se vença o prazo marcado para pagamento do débito garantido, vigendo, então, até que haja devolução do imóvel alugado pelo locatário, hipótese em que se terá o vencimento normal da caução real, fiança, ou seguro de fiança locatícia, a não ser que haja disposição contratual em contrário, operando-se o vencimento antecipado das garantias antes da restituição do prédio locado.

Em que pese o acima exposto, há alguns entendimentos

jurisprudências entendendo que, vencido o prazo original do contrato, e

prorrogado o mesmo por prazo indeterminado sem a anuência do fiador, por força

desta lei, o fiador fica liberado da fiança pelo decurso do prazo contratual

determinado, ainda que o contrato diga expressamente que sua responsabilidade

se estende até a entrega das chaves ou até a devolução do imóvel ao locador.

Egrégio Tribunal de Justiça de Santa Catarina200, em

reiteradas decisões tem se manifestado nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EXONERAÇÃO DE FIANÇA. PRORROGAÇÃO SEM ANUÊNCIA DA FIADOR. CLÁUSULA PREVENDO A RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA. IMPOSSIBILIDADE. "Firmando contrato de locação por prazo determinado garantido por fiança e restando este pacto prorrogado por prazo indeterminado sem anuência do fiador, não

199 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada . 2006, p.177. 200 BRASIL. Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Apelação Civil, n. 2001.010462-8, Rel Des.

Carlos Prudêncio, Diário da República Federativa do Brasil , Florianópolis, SC, 21/01/2003.

83

se admite, ainda que exista cláusula estendendo a obrigação até a entrega das chaves, a responsabilidade do fiador por encargos locatícios decorrentes da prorrogação, devendo ser entendida a expressão "até a entrega das chaves" com sendo pelo prazo primitivo, isto é, pelo tempo determinado, sob pena de se perpetuar essa obrigação".

O STJ editou a Súmula 214, assentando que “O fiador na

locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não

anuiu”.

Assim, entendeu que à exoneração de fiança em contrato de

Locação, prorrogado por prazo indeterminado, não terá validade, mesmo havendo

cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves, sem a

anuência do fiador.

Nesse diapasão Moreira201 ensina: “(...)a respeito da

garantia fidejussória, se o locador e o locatário fizerem aditamento ao contrato ou

outra espécie de novação, sem a participação do fiador, este não poderá ser

responsabilizado pelas obrigações daí resultante”.

Entretanto, há divergências jurisprudenciais nos Tribunais

Estaduais e no próprio STJ202, em relação à súmula n° 214, vejamos:

CIVIL. LOCAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO LEGAL POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou o entendimento de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se prorrogado

201 MOREIRA, Pery. Lei de Inquilinato Comentada. 2003, p. 68. 202 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Regimental n. 796567/RJ. Rel. Min. Arnaldo

Esteve Lima, 5° Turma. Diário Oficial da República Federativa do Brasil , Brasil, DF, 14 maio. 2007 p. 379.

84

por prazo indeterminado. 2. Agravo regimental improvido.( AgRg, 796567/RJ Relator Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, DJU 14.05.2007)

Enquanto a Terceira Seção do STJ, firmou entendimento, no

sentido da impossibilidade da exoneração da fiança, o Ministro Gilson Dipp, da

Quinta Seção do STJ203, entendeu, que a fiança não pode ser tida como um

compromisso perpétuo, por se incompatível com os princípios gerais, fonte

subsidiária de toda estrutura do direito privado. A teor:

PROCESSUAL CIVIL E LOCAÇÃO. CLÁUSULA QUE OBRIGUE O FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA. RESPONSABILIDADE. RESTRIÇÃO AO PERÍODO ORIGINALMENTE CONTRATADO. PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO COM ANUÊNCIA DO FIADOR. EXTINÇÃO DA GARANTIA. SÚMULA 214/STJ. APLICAÇÃO DA SÚMULA 182/STJ. INOVAÇÃO DA TESE. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I - O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento no sentido de que a fiança como contrato benéfico, não admite a sua interpretação extensiva, não tendo eficácia a cláusula contratual que preveja a obrigação fidejussória até a entrega das chaves, ou que pretenda afastar a disposição do art. 819 do Código Civil (1.483 do CC/16). Assim, há que se ter como termo final do período a que se obrigaram os fiadores a data na qual se extinguiu a avença locativa originária, impondo-se afastar, para fins de responsabilização afiançatória, o lapso temporal que se seguiu, creditado à conta de prorrogação do contrato. II - A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves. Precedentes. III - As razões insertas na fundamentação do agravo regimental devem limitar-se a atacar o conteúdo decisório da

203 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Regimental n. 769366/RJ. Rel. Min. Gilson Dipp,

5° Turma. Diário Oficial da República Federativa do Brasil, Brasília, DF, 18 dezembro 2006.

85

decisão hostilizada. No presente caso, tal hipótese não ocorreu. Aplicável, à espécie, a Súmula nº 182/STJ. IV - É inviável em sede de agravo interno a análise de questão nova não argüida anteriormente no recurso especial. Precedentes. V - Agravo interno desprovido.

Quando se tratar de seguro-fiança, Moreira204 ensina que “o

contrato de locação normalmente tem prazo inicial de trinta meses, ao passo que

o seguro-fiança é feito por doze meses, devendo ser renovado anualmente”.

Assim, se o locatário, por ocasião da renovação, não efetuar

o pagamento do prêmio, o locador deverá fazê-lo, a fim de manter a coberta da

garantia.

3.4 ASPECTOS PENAIS DA CUMULAÇÃO DE GARANTIAS LOCAT ÍCIAS

A lei de locação deixou um capítulo reservado às

penalidades criminais e civis, representado pelos art. 43 e 44.

Expressa o artigo 43 da lei 8.245/91:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com a prisão

simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos:

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação pra temporada.

204 MOREIRA, Pery. Lei de Inquilinato Comentada. 2003, p.69.

86

Para Santos205, “contravenção penal e a transgressão

consciente e voluntária à lei. Resulta de ação ou de omissão, sendo conduta

típica e antijurídica, como ocorre com qualquer crime”.

Para Diniz206:

Neste artigo delineia-se a responsabilidade criminal do locador ou sublocador que violar norma ou obrigação, causando dano não só ao locatário ou ao subinquilino, como também à sociedade, e que por isso será submetida às conseqüências decorrente de seu ato lesivo.

A lei considera contravenção penal alguns comportamentos

abusivos do locador, cometendo contravenções quem exige quantia maior do que

o aluguel ou encargos devidos.

No caso do aluguel, é preciso verificar se não caracteriza

acordo quanto à sua majoração ou reajuste, na locação verbal e naquela que

vigora por prazo indeterminado e nos encargos mesmo que haja o pagamento do

que se exigiu o valor deverá corresponder à realidade.

A cumulação de mais de uma garantia, está prevista no art.

37, parágrafo único dessa lei. Não pode o locador exigir, por exemplo, caução e

fiadores ao mesmo tempo.

E por último cobrar antecipadamente o aluguel, salvo se

tratar de locação por temporada ou não havendo qualquer das três modalidades

de garantia, conforme já exposto acima.

O art. 43 prevê sanção alternativa: pena de prisão simples

ou multa. Nesse sentido, Diniz207 leciona:

205 SANTOS, Gildo. Locação e Despejo. Comentário à Lei 8.245/91 . 2004, p.273 206 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.188. 207 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.188.

87

Punição é alternativa: ou prisão simples (pena privativa de liberdade característica das contravenções) ou multa. A multa apresenta duas peculiaridades, em relação ao que dispõe o art. 49 do Código Penal: é paga ao locatário em vez de ser recolhida ao fundo penitenciário; o valor tem por base o aluguel atualizado, em vez do dia-multa”.

Para Venosa208:

A lei inovou com relação a destinação da multa. Na legislação anterior, a multa tinha compreensão exclusivamente penal, porque nenhum dispositivo mencionava sua destinação. A matéria era regulada, portanto, na forma dos arts. 49 ss do Código Penal, consistindo em pagamento destinado ao fundo penitenciário.

Assim fica a critério do magistrado a aplicação da sanção

que achar pertinente, devendo optar pela prisão simples ou multa, levando em

conta os fatos ocorridos, o grau de culpabilidade do locador etc.

Ao discorrer sobre as contravenções penais, a lei de locação

não faz distinção entre locação residencial e não residencial.

Nessa esteira Venosa209: “Os fatos delituosos previstos na

lei aplicam-se a qualquer das modalidades de locação: residenciais, não

residenciais e para temporada”.

Já no art. 44, prevê as infrações mais graves:

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de

três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I – recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o

208 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie . 2006, p.184. 209 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie . 2006, p.185.

88

fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III – não iniciar o proprietário, promissário comprador ou

promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9۫۫۫, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV – executar o despejo com inobservância do disposto no $ 2 ْdo art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

Os incisos, I , II, e III, tratam-se de crimes omissivos em que

a inércia é punida, pela desobediência ao preceito legal. O inciso IV, trata-se de

crime comissivo, ou seja, fazer o que a lei proíbe.

Sendo crime de ação pública, chegando ao conhecimento da

autoridade policial, ou do Ministério Público, a prática do delito, este deverá

obrigatoriamente seguir independentemente de autorização da vítima.

Neste sentido Diniz210:

Os atos omissivos e comissivo aqui contemplados constituem crime de ação pública, cuja punibilidade deverá ser provocada pelo órgão do Ministério Público, mediante denúncia (CPP, art. 24) independentemente da autorização da vitima. A iniciativa o procedimento criminal será, portanto, do Ministério Público e caracteriza–se pela impossibilidade de ocorrer desistência. Competirá, ocorrendo quaisquer das infrações previstas nestes artigo, ao Ministério Público instaurar o processo (CF/ 88, art. 129, I).

O primeiro crime arrolado nesse artigo, diz respeito à

negativa, por parte do locador ou sublocador, de fornecer aos locatários ou

210 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.193.

89

sublocatários das habilitações coletivas multifamiliares recibo discriminado do

aluguel e respectivos encargos.

Diniz211 deixa claro que “a simples falta de fornecimento de

recibo não configura esse crime. Para isso será preciso a recusa, a renitência em

dá-lo ao locatário ou subinquilino, que o exigir”.

A segunda hipótese envolve o pedido de retomada do imóvel

para uso próprio do locador, ou de seu cônjuge ou companheiro, ou ainda para

residência de ascendente ou descendente. Se locador, dentro de seis meses não

usá-lo para o fim declarado, ou usando não permanecer nele no prazo mínimo de

um ano, está o mesmo cometendo a infração prevista no inciso II do art. 44.

O terceiro inciso, prevê os casos de retomada para

execução de reparos no prédio, ou de reforma ou demolição do imóvel, com obra

que resulte em aumento da área útil de, no mínimo vinte por cento, em se

tratando de imóvel residencial e de pelo menos cinqüenta por cento se for o caso

de imóvel não residencial.

O último inciso prevê, que o locador que desrespeitar os

trinta dias após o falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de

qualquer das pessoas que habitem o imóvel. Incorrerá em crime.

Ressalta-se, que caso o locador seja considerado culpado

no processo penal, estará assegurado o sucesso do locatário a ação cível, com

fundamento no art. 935, ficando o litígio limitado a apurar sobre o quantum da

multa é devida.

3.5 A JURISPRUDÊNCIA BRASILEIRA ACERCA DAS GARANTIA S

LOCATÍCIAS.

A jurisprudência brasileira tem vários entendimentos acerca

das Garantias Locatícias.

211 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.194.

90

Em relação a responsabilidade do fiador, pela prorrogação

do Contrato de Locação por prazo indeterminado, existem jurisprudência nos dois

sentidos, vejamos

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. ERRO MATERIAL NA DECISÃO AGRAVADA. CORREÇÃO. LOCAÇÃO. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. FIANÇA. CLÁUSULA QUE A PRORROGA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA EXPRESSA DO FIADOR. SÚMULA 214/STJ. INAPLICABILIDADE. PRECEDENTES.212.

Entendeu-se que havendo cláusula expressa no contrato de

Locação de que a responsabilidade fiadora perdurará até efetiva entrega das

chaves do imóvel objeto da Locação, não há que se falar em desobrigação desta,

ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado.

Todavia, no mesmo STJ213:

CIVIL. LOCAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO LEGAL POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. 1. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou o entendimento de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. 2. Embargos declaratórios acolhidos com efeitos infringentes, para dar provimento ao agravo regimental e, por conseguinte, nos termos do art. 544, § 3º, do CPC, dar provimento ao recurso especial do embargante, a fim de

212 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Regimental do Recurso Especial n. 824344/RS.

Rel. Min. Maria Tereza de Assis Moura, 6° Turma. Diário Oficial da República Federativa do Brasil , Brasil, DF, 24 maio. 2007 p. 437.

213 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Embargos de Declaração n. 534817/DF. Rel. Min. Arnaldo Esteve Lima, 5° Turma. Diário Oficial da República Federativa do Brasil , Brasil, DF, 17 maio. 2007 p. 347.

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reformar o acórdão do Tribunal de origem e restabelecer os efeitos da sentença que havia julgado improcedentes os embargos à execução oferecidos pelo embargado. ( Edcl no AgRg 534817/DF, Relator Ministr ARNALDO ESTEVE LIMA, DJU 17/05/2007).

Assim, entende-se que a obrigação do fiador

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. FIANÇA. AUSÊNCIA DE OUTORGA DO CÔNJUGE. NULIDADE. PRECEDENTES DESTA CORTE. AGRAVO NÃO CONHECIDO. 1. Ainda que respeitáveis as opiniões doutrinárias em sentido contrário, esta Corte Superior já pacificou entendimento quanto à nulidade, de pleno direito, da fiança concedida sem a necessária outorga do outro cônjuge. 2. Agravo regimental não conhecido. ( AgRG no Resp 866032/AC, Relator Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, DJU 17/05/2007)

EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. LEI Nº 8.009/90. DIREITO À MORADIA. ART. 6O DA MAGNA CARTA (REDAÇÃO DA EC 26/2000). PRECEDENTE PLENÁRIO. O Plenário deste excelso Tribunal, no julgamento do RE 407.688, Relator o Ministro Cezar Peluso, decidiu que "...a penhora do bem de família do recorrente não viola o disposto no art. 6o da CF, com a redação dada pela EC 26/2000 (...) mas com ele se coaduna, já que é modalidade de viabilização do direito à moradia (...) porquanto, atendendo à própria ratio legis da exceção prevista no art. 3o, VII, da Lei 8.009/90, facilita e estimula o acesso à habitação arrendada, constituindo reforço das garantias contratuais dos locadores, e afastando, por conseguinte, a necessidade de garantias mais onerosas, tais como a fiança bancária..." (Informativo nº 415 do STF). Fiquei vencido, na companhia dos eminentes Ministros Eros Grau e Celso de Mello. Nesse mesmo sentido, foram proferidas as seguintes decisões singulares: RE 467.638, Relator o Ministro Gilmar Mendes; RE 477.366, Relator Ministro Ricardo Lewandowski; RE 397.725, Relator o Ministro Sepúlveda Pertence; RE 475.855, Relatora a Ministra Ellen Gracie; e RE 432.253, Relator o Ministro Cezar Peluso. Agravo regimental a que se nega provimento, com a

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ressalva do entendimento divergente do Relator. ( RE 464586/SP Relator Ministro Carlos Britto, DJU 06/06/2006).

CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO LEGAL POR PRAZO INDETERMINADO. EXONERAÇÃO DA FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INEXISTÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. MORATÓRIA. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. COMPENSAÇÃO DE VALORES. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO INFRACONSTITUCIONAL TIDO POR VIOLADO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou o entendimento de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. 2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ). 3. A teor da pacífica e numerosa jurisprudência, para a abertura da via especial, requer-se o prequestionamento da matéria infraconstitucional. A exigência tem como desiderato principal impedir a condução ao Superior Tribunal de Justiça de questões federais não debatidas no Tribunal de origem. Hipótese em que as questões acerca da existência de moratória concedida pelos recorridos ao locatário e da impossibilidade de penhora do imóvel de propriedade dos recorrentes, por se tratar de bem de família, não foram debatidos no acórdão recorrido. Incidência das Súmulas 282 e 356/STF. 4. A ausência de indicação do dispositivo legal tido por violado pelo acórdão recorrido implica deficiência de fundamentação do recurso especial, atraindo a incidência da Súmula 284/STF. 5. Recurso especial conhecido e improvido.( REsp 827047/SP, Relator Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, DJU 19/03/2007)

PROCESSUAL CIVIL – SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA – EXECUÇÃO DE ENCARGOS LOCATÍCIOS – EMBARGOS À

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EXECUÇÃO – IMPROCEDÊNCIA NO JUÍZO A QUO – INCONFORMISMO – SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA – ESPÉCIE DE GARANTIA DO GÊNERO CAUÇÃO – ART. 585, III, CPC – EXEQÜIBILIDADE CONFIGURADA – EXECUÇÃO EMBASADA EM CÓPIA DO CONTRATO – IRRELEVÂNCIA – AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DO CONTEÚDO – CONTRATO LOCATÍCIO NÃO SUBSCRITO POR DUAS TESTEMUNHAS – DESNECESSIDADE – APLICAÇÃO DO ART. 585, IV, DO CPC – DÉBITOS LOCATÍCIOS INDENIZADOS POR SEGURADORA – EXECUÇÃO – ADMISSIBILIDADE – SUB-ROGAÇÃO DA SEGURADORA NOS DIREITOS DO LOCADOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO. (Ap Cível n. 2003.014474-9, Blumenau. Relator Des. Monteiro Rocha, DJU 18/05/2006)

"FIANÇA - RESPONSABILIDADE DO FIADOR - LOCAÇÃO - FIXAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - CONTRATO PRORROGADO - EXONERAÇÃO - AUSÊNCIA – RECONHECIMENTO - Fiador que se obrigou até a entrega real e efetiva do imóvel e não requereu sua exoneração, como permitido pelo artigo 1500 do Código Civil de 1916, continua respondendo pelas obrigações de seu afiançado, mesmo após o vencimento do contrato escrito, exceto por aquelas decorrentes de aditamentos feitos sem a sua anuência". Ap. c/ Rev. 779.092-00/4- 29ª Câmara. - Rel. Desembargador DYRCEU CINTRA - J. 2.3.2005.

Fiança. Exoneração. O fiador, uma vez prorrogada a locação residencial por forca de lei. Pode exonerar-se da fiança, embora tenha renunciado, quando a prestou, ao exercício da faculdade do art. 1.500 do Código Civil.

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EXONERAÇÃO DE FIANÇA. PRORROGAÇÃO SEM ANUÊNCIA DA FIADOR. CLÁUSULA PREVENDO A RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA. IMPOSSIBILIDADE. (AC n. 2001.010462-8, Rel. Des. Carlos Prudêncio, DJ de 21-1-2003). “Sendo prorrogado o pacto locatício por tempo indeterminado sem a anuência dos fiadores, extingue-se a responsabilidade dos mesmos quanto aos eventuais débitos

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futuros ao término do prazo do contrato original” (AC n. 2004.006926-0, Rel. Des. Subst. Sérgio Izidoro Heil, DJ 24- 10- 2006).

DIREITO CIVIL – OBRIGAÇÕES – CONTRATOS – LOCAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO NO JUÍZO A QUO – INCONFORMISMO – PRORROGAÇÃO DO PACTO LOCATÍCIO POR TEMPO INDETERMINADO – PERPETUAÇÃO DA FIANÇA PELA ANUÊNCIA DO GARANTE – AUSÊNCIA – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO FIADOR – EXONERAÇÃO – ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CONFIGURADA – SENTENÇA TERMINATIVA MANTIDA – APELO IMPROVIDO. (AC. N. 2005.038566-6, Rel. Des. Monteiro, DJ 28- 09- 2006). É cediço que os fiadores detêm responsabilidade solidária perante eventual inadimplemento dos contratantes, podendo até mesmo serem demandados em processo executório. Contudo, se a ação de execução funda-se em título judicial derivado do contrato em que prestaram fiança, e neste novo título os fiadores não fazem parte, sua participação na demanda executória se mostra descabida. (AC. N. 2006.022183-3, Rel. Desa. Salete Silva Sommariva, DJ 26- 09- 2006).

A obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao contrato com o qual expressamente anuíram, descabendo se exigir dos garantidores o adimplemento de débitos oriundos de outra avença, ainda que sucessiva àquela. (AC. N. 2006.025493-1, Rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, DJ 19- 09- 2006).

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DO DEVEDOR – EXECUÇÃO DE ALUGUERES E ACESSÓRIOS – LEGITIMIDADE PASSIVA DOS FIADORES – CONTRATO DE LOCAÇÃO – PRORROGAÇÃO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – OBRIGAÇÕES ORIGINÁRIAS NÃO ADITADAS – RECURSO PROVIDO. É parte legitima passiva para figurar na execução de contrato de locação prorrogado por tempo indeterminado o fiador que consente contratualmente que a responsabilidade pelos encargos perdure até a entrega efetiva do

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imóvel. (AC. n. 2006.028321-7, Rel. Des. Fernando Cariori, DJ 05- 09- 2006).

EMBARGOS DO DEVEDOR. EXECUCAO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIADOR. PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO SEM SUA ANUÊNCIA. GARANTIA QUE SE RESTRINGE AO PERÍODO CONTRATADO INICIALMENTE. PROCEDENCIA DOS EMBARGOS. EXTINCAO DA EXECUÇAO. MANUTENÇAO DA SENTENÇA. ERROR IN JUDICANDO E ERRO IN PROCEDENDO. INEXISTENCIA. RECURSO DESPROVIDO. Nos termos de entendimento já solidificado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, a obrigação decorrente de fiança locatícia deve restringir-se ao prazo inicialmente contratado, na hipótese de prorrogação do pacto sem anuência do garantidor, do que resulta que é de rigor a procedência dos embargos opostos, com a conseqüente extinção da execução. De outro lado, evidente inocorrer, nessa situação, error in procedendo, que é o desatendimento das normas de direito processual (critérios de procede), ou error in judicando, que é a não observância, pelo julgador, das normas de direito material (critérios de julgar), conforme ensina a melhor doutrina. (AC. 2005.001.00067, Rel. Dês. Antônio Eduardo F. Duarte, DJ de 12-07-2005).

APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - ILEGITIMIDADE PASSIVA DO FIADOR - CABIMENTO - EXONERAÇÃO DA FIANÇA - IRRELEVÂNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTIPULA RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES E DE RENÚNCIA DO DIREITO DE EXONERAR-SE DA GARANTIA, NOS TERMOS DO ART.1500 DO CÓDIGO CIVIL - FIANÇA CONTRATO BENÉFICO - INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA - PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS - APLICAÇÃO DA SÚMULA 214 DO STJ - APELO CONHECIDO E IMPROVIDO. I - O ponto central da discussão se refere à legitimidade passiva para a causa, sendo uma das condições da ação; a matéria, por ser de ordem pública, permite apreciação de ofício pelo juiz, em qualquer grau de jurisdição, dado a importância que seu caráter imprime na marcha processual. Assim, perfeitamente possível a apreciação da legitimidade das partes manejada via exceção de

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pré-executividade. II - "A prorrogação do contrato de locação, sem anuência do fiador, implica em exoneração deste, restritiva e beneficamente como deve ser interpretado o contrato acessório de fiança, sendo irrelevante a cláusula estabelecendo responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves e sua renúncia ao direito de exonerar-se da fiança, nos termos do art.1500 do Código Civil de 1916". (TAPR, Ac 5016, Nona Câmara Cível, Rel. Juiz Rabello Filho, J: 13.04.2004, P: 07.05.2004).

EXECUÇÃO DE LOCATIVOS – PENHORA INCIDENTE SOBRE IMÓVEL FAMILIAR DO FIADOR – POSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO INCISO VII DO ART. 3, DA LEI 8.009/90 – ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA INCABÍVEL AO PRSENTE CASO –RECURSO PROVIDO. O inciso VII, do artigo 3 da Lei 8.009/90 restringiu o alcance do regime da impenhorabilidade de bens patrimoniais residenciais, considerando passível de constrição judicial o imóvel familiar dado em garantia por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato locatício (A.I. 2005.028619-3. Rel. Sérgio Robeto Baasch Luz, julgado em 07-11-2006).

Portanto, esse são alguns posicionamento que a

jurisprudência vem tomando quanto as garantias locatícias.

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CONSIDERAÇÕES FINAIS

É momento de expor conclusões, de forma resumida, sobre

os assuntos exposto no decorrer do tema.

No primeiro capítulo, demonstrou-se um breve histórico

acerca dos contratos do direito brasileiro, definindo-o como um acordo de

vontades que tem como finalidade criar, modificar ou extinguir um direito, sendo

um negócio jurídico bilateral. Identificou-se os elementos constitucionais, bem

como demonstrou-se alguns princípios contratuais que são importantes para

compreensão do tema, que são: o da dignidade da pessoa humana, autonomia

privada, supremacia da orem pública, força obrigatória dos contratos, relatividade

dos seus efeitos, função social do contrato e o da boa-fé.

Ao final identificou-se os principais efeitos decorrentes do

inadimplemento contratual, bem como sua responsabilidade por perdas e danos e

lucros cessantes, tendo como requisito essencial a comprovação da existência do

dano.

No segundo capítulo, também demonstrou-se um breve

histórico sobre Contrato de Locação no ordenamento jurídico brasileiro, suas

espécies, conceito e seus elementos essenciais, para posteriormente, adentrar no

Contrato de Locação de Imóvel Residencial, caracterizando-se por sua destinação

à residência de qualquer pessoa natural, por qualquer prazo.

Ainda deste capítulo, falou-se da aplicação do Código de

Proteção e Defesa do Consumidor nos Contratos de Locação.

Por último, no terceiro capítulo, objeto do presente estudo,

trata-se das garantias locatícias, destacando-se seu conceito, suas espécies

fiança; caução; seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de

investimento, seus limites e os aspectos penais da cumulação das garantias.

A seguir, passa-se a análise das hipóteses:

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Primeira Pergunta : Há aplicação do Código de Proteção de

Defesa do Consumidor nos Contratos de Locação?

Hipótese: Tratando-se de locação comercial, aplicação do

CDC fica afastada, mas tratando-se de locação residencial a aplicação das

normas proteção do CDC será a regra.

Análise da Hipótese: A primeira hipótese confirmou-se

parcialmente, haja vista que é um dos pontos mais controvertidos do Código de

Proteção e Defesa do Consumidor. A lei de Locações é posterior ao Código de

Proteção e Defesa do Consumidor, e, portanto, a omissão. Mas, o STJ considera

que a Lei Especial de Locações trataria de todos os aspectos da Proteção do

Consumidor nos Contratos de Locação. O importante é identificar na relação de

locação uma relação de consumo caracterizando o locador como fornecedor e o

locatário como consumidor.

Segunda Pergunta: O que é a Garantia Locatícia e qual sua

finalidade?

Hipótese: A Garantia Locatícia é um acordo inserido na

locação, que procura dar ao locador segurança no que diz respeito ao pagamento

do aluguel e demais encargos que incidam sobre o imóvel. Sua finalidade é

eliminar o risco do locador, caso o locatário descumpra suas obrigações.

Análise da Hipótese: A segunda hipótese se confirmou. A

Garantia locatícia nada mais é, do que o instrumento que visa elevar o grau de

segurança de um contrato de locação no que diz respeito aos pagamentos dos

alugueres e demais encargos, tendo como finalidade, assegurar o locador de

eventual risco que possa vir a sofrer, caso deixe o locatário de cumprir com suas

obrigações.

Terceira Pergunta: Poderá o locatário se valer de mais de

uma Garantia Locatícia no mesmo contrato de locação?

Hipótese: É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma

das modalidades de garantias num mesmo contrato de locação.

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Análise da Hipótese: A terceira hipótese também se

confirmou, tendo em vista que a Lei de Locação é taxativa em seu art 37, § único,

permitindo somente uma garantia em cada avença locatícia, sob pena de

nulidade. Além de revestir de nulidade a cumulação de garantias, constitui

também contravenção penal, na forma do inciso II, do art. 43 da Lei de Locação.

Quarta Pergunta: Na hipótese do contrato de locação se

estender por prazo indeterminado, o fiador ficará responsável pelos encargos até

a entrega do imóvel?

Hipótese: O art. 39 da lei 8.245/91 dispõe que não havendo

disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende

até a entrega definitiva do imóvel.

Análise da Hipótese: Confirmou-se parcialmente. A

questão ainda é motivo de controvérsia, tanto no âmbito doutrinário quanto no

jurisprudencial. Alguns tribunais, como o Tribunal de Justiça de São Paulo,

entendem que o fiador que se obrigou até a entrega real e efetiva do imóvel e não

requereu sua exoneração, continua respondendo pelas obrigações de seu

afiançado, mesmo após o vencimento do contrato escrito.

Outros Tribunais, como é o caso do Tribunal de Justiça de

Santa Catarina e Rio Grande do Sul tem como entendimento majoritário, que

obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao contrato com o qual

expressamente anuíram, descabendo se exigir dos garantidores o adimplemento

de débitos oriundos de outra avença, ainda que sucessiva àquela, sob pena de

perpetuação da fiança.

O Superior Tribunal de Justiça editou súmula n° 214 , com o

entendimento que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de

aditamento ao qual não anuiu. Assim, entendeu, que à exoneração de fiança em

contrato de locação, prorrogado por prazo indeterminado, não terá validade,

mesmo havendo cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das

chaves, sem a anuência do fiador. Assim não se pode traçar uma posição pacífica

ou entendimento predominante acerca do tema.

100

As garantias locatícias sempre foram fundamentais para a

efetiva segurança nos contratos de locações.

Através da pesquisa realizada, bem como a versão posta

pelos doutrinadores e as jurisprudências, buscou-se analisar as principais

características do contrato de locação, e as garantias locatícias como meio de

segurança para satisfazer dos créditos por parte dos credores, e principalmente

uma análise sobre a fiança, uma das modalidades de garantia, sendo a mais

utilizada.

Tem-se a intenção de verificar sua real relação com o

contrato de locação, possibilidades de exoneração da obrigação,

impenhorabilidade do bem de família e a responsabilidade até a entrega do

imóvel, temas, muito discutido nos dias de hoje.

Enfim, através deste trabalho, tornou-se possível analisar

que todas as modalidades de garantias não são totalmente eficazes, mas dão

uma maior segurança nas relações contratuais, principalmente as locatícias

101

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105

Anexo

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