Apostila Curso Aval e Per Eng Conea 2015 Bahia

7/25/2019 Apostila Curso Aval e Per Eng Conea 2015 Bahia

1/54

MICHELINI, C. R. Curso Introduo Engenharia de Avaliaes e Percias Judiciais - pg. 1-54

APOSTILA

CO N E A - 2015Salvador - BA

C U R S O

INTRODUO ENGENHARIA DEAVALIAES E PERCIAS JUDICIAIS

Instrutor: Eng. Michelini - Carlos Roberto

[email protected]


2/54

MICHELINI, C. R. Curso Introduo Engenharia de Avaliaes e Percias Judiciais - pg.2-54

C U R S O

INTRODUO ENGENHARIA DEAVALIAES E PERCIAS JUDICIAIS

METODOLOGIAS E TCNICAS DE AVALIAES DEIMVEIS RURAL E URBANO, E PERCIAS JUDICIAIS

13 / DEZEMBRO / 2014


3/54


N D I C E

Introduo -1.

Conceitos

Percias judiciais:- Nomeao - indicao assistente tcnico compromisso prazos - honorrios- Deveres e direitos do Perito

Tabela de honorrios

Modelo de proposta de honorrios

Abertura dos trabalhos tcnicos periciais

Comunicao e tratamento entre profissionais

Laudo tcnico pericial

Avaliaes: Introduo - finalidade mtodos -2.

Imvel rural introduo avaliao e tabelas

Imvel urbano introduo avaliao e tabelas -3.

Benfeitorias e edificaes

Apurao do valor para liquidao forada

Desapropriao e servido -4.

Mquinas e equipamentos - introduo

Normas de avaliao citao

Registro do trabalho tcnico - CREA / CAU / CRECI

Currculo do Instrutor

Referencias bibliogrficas


4/54


INTRODUO -1.

Este trabalho tem como objetivo, dar base inicial ao universo dos trabalhos tcnicosde avaliaes e percias de engenharia. Fornecer aos alunos e profissional quedesejam ingressar nesse campo de atuao profissional, uma base das questes queenvolvem o trabalho de avaliaes e percias, orientando quanto s metodologias etcnicas.

A pretenso no apresentar um material cuja regra seja absoluta, mas sim, mostraras diretrizes para um trabalho tcnico que venha cumprir as Leis e normativas,fundamentado nas diversas literaturas sobre o assunto, visando ainda difundir essesconhecimentos de uma maneira clara e objetiva, e que atenda as legislaes vigentes.

Lembramos que esse campo da engenharia tem enorme potencial de trabalho aosprofissionais da rea, verificando o profissional que a avaliao e percia uma parteimportante e remunerativa de sua profisso, o qual pode atuar como Perito nomeadopelo Juiz, Agrimensor ou Arbitrador tambm nomeado pelo Juiz, assistente tcnico aser indicado pelas partes integrantes do processo judicial, bem como em trabalhoextrajudicial quando da aquisio e ou garantia hipotecria, comprovao dedeclaraes de ITR CCIR - Imposto de Renda e outras situaes adversas.

O sistema do qual o profissional da rea tecnolgica obrigatoriamente tem de serregistrado para exercer suas atividades tcnicas inseridas e devidamente explanadas

nesta apostila composto pelo Conselho Federal de Engenharia e Agronomia(CONFEA) e Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), Conselho deArquitetura e Urbanismo (CAU). Todos os trabalhos de responsabilidade tcnica dosprofissionais do sistema tm de ser registrados por meio da ART (Anotao deResponsabilidade Tcnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Tcnica) eselo/CRECI.

Entre as entidades regulamentadas no sistema CONFEA/CREA e CAU, destacamospara os trabalhos de avaliaes e percias dos quais os profissionais devem seassociar, o Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia (IBAPE),que foi fundado em 19 de setembro de 1957 por um seleto grupo de engenheiros e,

aos 25 de outubro de 1995, reestruturado pela fuso com a Associao Brasileira deEntidades de Engenharia de Avaliaes e Percias. O IBAPE composto porentidades estaduais associadas, ou seja, tem como misso representar em nvelnacional e internacional os melhores Institutos de Avaliaes e Percias deEngenharia do Brasil.


5/54


CONCEITOS

A origem da palavra Perito vem do latim peritus, que quer dizer experimentar,saber por experincia. Perito a pessoa que, pelas qualidades especiais que possui,geralmente de natureza cientfica ou artstica, supre as insuficincias do Juiz no quetange verificao ou apreciao daqueles fatos da causa que para tal exijamconhecimentos especiais ou tcnicos.

O trabalho de avaliao e percia na maioria dos casos, fator determinante deembasamento nas decises para o desenvolvimento imobilirio, hipotecrio e judicial.Neles devero estar inseridos os dados e fatos que indicam diretrizes para causa emestudo, transmitidos por intermdio de laudo e parecer fundamentos nas questes

tcnicas.

O perito nomeado pelo(a) Juiz(a), portanto um auxiliar da justia, ele quemelabora o laudo tcnico pericial. O assistente tcnico indicado pela parte integrantedo processo judicial, e a ele, cabe elaborar o laudo de manifesto ou parecer sobre olaudo tcnico apresentado pelo perito.

A funo do perito como auxiliar da justia, de apresentar ao Juiz, um laudo tcnicopericial com esclarecimentos tcnicos simples e objetivos, atendendo as tcnicas, demaneira em que o Juiz e as partes possam entender. Vale lembrar que eles no soprofissionais da rea tecnolgica, portanto, a arte de transmitir atravs do laudopericial as informaes tcnicas desejadas, vai da habilidade do profissional.

Nas questes judiciais, a prova pericial compreende o exame, a vistoria e a avaliao.Os trabalhos tcnicos devero ser elaborados com metodologias compatveis a ao

judicial proposta. Tem como funo oferecer informaes tcnicas precisas eimparciais, na medida em que isso for possvel, de maneira a colaborar com oconvencimento do Juiz, que por sua vez, munido de tais informaes, ter subsdiospara proferir justa sentena.

O perito ou assistente tcnico deve ter habilitao tcnica para o exame que vai

efetuar. Os resultados dos exames e diligncias que realizam, devem ser apresentadosem formato de laudo com exposio das operaes e ocorrncias, e o parecerfundamentado sobre a matria que foi submetida a exame.


6/54


PERCIAS JUDICIAIS

NOMEAO E INDICAO DE PROFISSIONAIS

Nomeao do PeritoA engenharia pode desempenhar papel importante nos processos judiciais queenvolvam imveis, mquinas, equipamentos, plantaes, por meio dos trabalhostcnicos periciais.

Esses trabalhos so determinados por homologao judicial, atravs da nomeao doprofissional pelo Juiz. Tal profissional, denominado Perito judicial da reatecnolgica, pode advir das reas de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

A lei confere ao Juiz certa liberdade na escolha do Perito Judicial, por isso, sempreque possvel usa o critrio de nomear um profissional do qual merecedor ou possa a

vir ser merecedor de sua confiana, e que tenha capacidade e atribuio tcnica, oqual inicialmente esta apresentada no currculo protocolado para credenciamento

junto secretaria do Frum.

Quando no encontra profissional com conhecimento em matria atinente engenharia, arquitetura, agronomia ou agrimensura, o Juiz tem a liberdade de nomearpessoa que no tenha conhecimentos especializados, mas que seja de sua confiana.Porm, hoje em dia essa situao rara ou quase nula na pratica do dia a dia domagistrado, mas no descartada.

A nomeao de Perito se d sempre na pessoa fsica e no na jurdica. O Peritonomeado no pode ser ntimo, ter parentesco ou vnculo com nenhuma das partes.Caso isso ocorra, o profissional nomeado tem a obrigao de comunicar ao Juiz talfato e pedir a dispensa do compromisso.

Normalmente quando da nomeao do Perito, o Juiz determina que as parteselaborem os quesitos e que indiquem os assistentes tcnicos. Aps, o profissionalnomeado ser intimado e abre-se o prazo para elaborar e apresentar a proposta dehonorrios.

Nomeao do Perito Agrimensor e Peritos ArbitradoresEsta condio de trabalhos periciais em que envolvem trs profissionais nomeados aomesmo tempo para realizao da percia, se d quando da ao demarcatria, que aquela que tem por objetivo colocar fim ao conflito quanto aos limites entrepropriedades confinantes.

Nesse tipo de ao cabe ao Juiz nomear trs profissionais, quais sejam, umagrimensor e dois arbitradores. Alm disso, as partes devidamente habilitadas noprocesso tambm podem nomear assistentes tcnicos.


7/54


Quanto a esse assunto, o Cdigo de Processo Civil (CPC) nos prov esclarecimentos:

Art. 950. Na petio inicial, instruda com os ttulos da propriedade, designar-se- o imvelpela situao e denominao, descrever-se-o os limites por constituir, aviventar ou renovar enomear-se-o todos os confinantes da linha demarcanda.

Art. 956. Em qualquer dos casos do artigo anterior, o Juiz, antes de proferir a sentenadefinitiva, nomear dois arbitradores e um agrimensor para levantarem o traado da linhademarcanda. (Grifo nosso)Art. 957. Concludos os estudos, apresentaro os arbitradores minucioso laudo sobre o traadoda linha demarcanda, tendo em conta os ttulos, marcos, rumos, a fama da vizinhana, asinformaes de antigos moradores do lugar e outros elementos que coligirem.Pargrafo nico. Ao laudo, anexar o agrimensor a planta da regio e o memorial dasoperaes de campo, os quais sero juntados aos autos, podendo as partes, no prazo comum de10 (dez) dias, alegar o que julgarem conveniente.Art. 958. A sentena, que julgar procedente a ao, determinar o traado da linhademarcanda.Art. 959. Tanto que passe em julgado a sentena, o agrimensor efetuar a demarcao,colocando os marcos necessrios. Todas as operaes sero consignadas em planta e memorial

descritivo com as referncias convenientes para a identificao, em qualquer tempo, dospontos assinalados.Art. 964. A linha ser percorrida pelos arbitradores, que examinaro os marcos e rumos,consignando em relatrio escrito a exatido do memorial e planta apresentados peloagrimensor ou as divergncias porventura encontradas.

Oportuno observar que, alm das normas tcnicas que regem o trabalho de campo doagrimensor, o CPC traz as orientaes que devem ser seguidas pelo Perito earbitradores nas questes demarcatrias, conforme descrito nos arts. 960 a 963.Por fim, quando elaborado e juntado aos autos o relatrio dos arbitradores, as partesdevero se manifestar sobre ele no prazo de 10 dias. Depois disso, feitas as correes

necessrias de acordo com a convico do Juiz, ser lavrado o auto de demarcao,que ter uma descrio minuciosa dos limites demarcandos. Uma vez assinado talauto pelo Juiz, arbitradores e agrimensor, ser proferida a sentena homologatria dademarcao (arts. 965 e 966, CPC).

Indicao do Assistente TcnicoA indicao do assistente tcnico conforme visto acima, feito pelas partesinteressadas e habilitadas no processo judicial. Ele tem o papel de ajudar naelaborao dos quesitos a serem apresentados aos autos quando determinado pelo

Juiz. Tem a funo de acompanhar e apresentar informaes pertinentes ao trabalhotcnico pericial para apreciao do Perito.

O assistente tcnico tem o direito de vistas ao processo no Frum.

Aps a entrega do laudo pericial em cartrio, o Juiz abrir vistas as partes para semanifestarem, e esse o momento em que o assistente tcnico deve elaborar o laudode manifesto ou parecer tcnico sobre o laudo apresentado pelo Perito.


8/54


DEVERES E DIREITOS DO PERITO

So deveres dos Peritos:

- Aceitar o encargo, salvo alegando motivo legtimo.

- Respeitar os prazos.

- Comparecer a audincia, desde que tenha sido intimado para isso.

- Ser honesto, criterioso, verdadeiro e leal.

So direitos dos Peritos:

- Escusar-se do encargo quando:Alegar motivo legtimo por ocorrncia de fora maior;

Tratar-se de percia relativa matria sobre a qual se considere inabilitado para

apreci-la;

Se o assunto da percia no puder ser respondido pelo Perito sem desonra prpria ou

de seu cnjuge ou parente ou amigo ntimo;

Ser ntimo ou ter parentesco ou vnculo com qualquer das partes;

Ser amigo ntimo ou inimigo de qualquer das partes;Se a percia seja sobre fato de sigilo profissional;

Ser militar ou funcionrio pblico, pessoas essas que somente so obrigadas a aceitar

o encargo mediante sua requisio ao comando ou ao chefe da repartio a que

estiverem subordinados;

A percia seja sobre assunto de seu interesse;

Estar ocupado com outra ou outras percias, e em condies de no poder executar

esta;- Solicitar prorrogao de prazo e at mesmo o adiamento da audincia, com motivos

justos;

- Recorrer s fontes de informao;

- A honorrios;

- A indenizao das despesas;


9/54


QUESITOS

Os quesitos devem ser formulados pelas partes e pode tambm ser formulado peloJuiz, sendo que essas perguntas so relativas aos fatos que constituem o objeto da

percia.

O Perito e assistente tcnico, respondero aos quesitos relativos matria de fato eno relativos matria de direito.

Os trabalhos podem ocorrer em conjunto, portanto, o laudo pericial ser elaboradopelo Perito, e o assistente tcnico dever apresentar o laudo tcnico de manifestoconcordando ou discordando, parcial ou total, sobre o laudo apresentado.

COMPROMISSO A SER FIRMADO

IntimaoO Profissional receber a intimao da qual traz a deciso do Juiz quanto anecessidade da pericia, e nela consta a nomeao do profissional designado a realizaro trabalho tcnico pericial. Constando ainda o prazo para apresentao da proposta dehonorrios tcnicos.

Carga do processoAps a intimao, o Perito nomeado deve ir ao Frum competente e requerer junto aocartrio do qual pertence os autos (processo), e assim, efetivar a carga do processopara estudo e elaborao da proposta de honorrios tcnicos.

PrazosO prazo de cinco dias teis para a elaborao da proposta de honorrios. Aps, seraberta vistas as partes para manifestarem sobre a proposta apresentada pelo Perito.

Em no sendo aceito a proposta por qualquer das partes, essa se manifestarapresentando suas ponderaes. O Juiz intimar novamente o Perito nomeado,enviando em anexo a petio apresentada pela parte, e o Perito ter o prazo de cincodias teis para manifestar-se sobre os argumentos inseridos na petio.

Podem ocorrer casos em que o Juiz poder arbitrar os honorrios periciais, mesmoassim o Perito ou mesmo qualquer das partes, poder argumentar sobre o valorarbitrado.

Quando acordado o valor dos honorrios, esse dever ser depositado em cartrio doqual tramita o processo, e assim, o Juiz determinar a data, local e hora para abertura

dos trabalhos tcnicos periciais. Poder ocorrer de ser depositada parte dos


10/54


honorrios e o restante a serem depositados aps a entrega do laudo, porm, essasdefinies so decididas pelo Juiz.

O Perito poder j requerer em sua proposta de honorrios o deposito prvio do valorjunto ao cartrio, bem como a condio do levantamento dos valores. habitual

solicitar parte desses honorrios para custear as despesas do trabalho a ser elaborado,que muitas vezes ir desde as despesas em diligencias entre combustvel, aluguel deveculo, hotel, refeio, e at mesmo em contratao de terceiros para ajudar naexecuo do trabalho tcnico pericial.

Elaborao da proposta de honorriosAps o estudo realizado no processo, e com o conhecimento dos quesitos formuladospelas partes e pelo juzo, o Perito ir formular a proposta de honorrios, o qual dever

ser coerente com o trabalho tcnico a ser realizado. Esses parmetros de tempo evalores esto inseridos em tabelas de honorrios, sendo que o IBAPE - InstitutoBrasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia, fornece aos seus associados. Essatabelas so elaboradas para cada regio do Pas, portanto, podem ter valoresdiferenciados e devidamente adaptados a realidade da regio a qual pertence acomarca do Frum em que esta tramitando o processo judicial do qual o profissionalnomeado ir trabalhar.

TABELA DE HONORRIOS TCNICOS - IBAPE-MT


11/54



12/54



13/54



14/54


MODELO DE PROPOSTA DE HONORRIOS

EXMO(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA COMARCA DE RONDONPOLIS-MT

xx Vara CvelProcesso n555/1999 Cdigo n.22222

AA: Banco Direcional do BrasilRR: Joaquim e Joaquim

Carlos Joshep, engenheiro agrimensor com registro no CONFEA/CREA n xxxxx, ecorretor de imveis com registro no CRECI-MT n xxx, ps graduado em agronegcio,nomeado Perito nos autos acima descrito, vem respeitosamente efetuar a devoluo doprocesso em Cartrio e apresentar a proposta de honorrios para elaborao do laudotcnico pericial e avaliao do imvel rural em questo, com respaldo na tabela promulgadapelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia - MT (tabelaanexa), onde membro associado, como segue:

Essa proposta realizada com conhecimento dos quesitos formulados pelo Autor que seencontra as fls.120/124 e pela parte R as fls. 132/133 dos autos. No foram apresentadosat o presente momento quesitos pelo Juiz(a). Caso haja quesitos suplementares, seroavaliados se haver majorao quanto aos honorrios tcnicos e levados ao conhecimentode V. Exa. para apreciao e aprovao.

Para elaborao do laudo tcnico fundirio/geogrfico, promovendo a realizao dediligncias, vistoria in-loco, estudos, consultas dominiais junto aos rgos governamentaiscompetentes, estudos dominiais e fundirios, localizao geogrfica da matrcula e do ttulodefinitivo primitivo; venho apresentar com respaldo no Art. 13 da tabela do Ibape, a qualdetermina em R$ 200,00/hora tcnica de trabalho, com o calculo de 10 dias de 08 horas,resulta no valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais).

Para avaliao do imvel rural, promovendo clculos analticos, amostragens imobiliria ecomercial, analise do solo, analise ambiental, analise fundiria, clculos das reas comexploraes florestais e agropecurias, reservas florestais, benfeitorias e edificaes,logstica, estado de conservao, lbum fotogrfico, elaborao do laudo, e demaisatividades tcnicas necessrias ao desempenho da funo; apresento com respaldo no Art.16 da tabela Ibape, o valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais).

Oportuno informar que, o estudo fundirio acima proposto, imprescindvel para aavaliao do imvel rural, sendo que sem o mesmo, os valores apurados podem tornar-senulos caso houver deslocamento geogrfico de ttulos definitivos e ou matrculas, ou

mesmo outras constataes de incoerncias tcnicas que prejudicam a legitimidade dodocumento a ser referenciado no laudo de avaliao.


15/54


Essa proposta de honorrios no inclui levantamento topogrfico convencional e ou degeorreferenciamento, caso seja necessrio o levantamento, os custos e honorrios seroapresentados na oportunidade, para apreciao de V. Exa.

O prazo previsto para elaborao dos trabalhos tcnicos periciais de trinta dias.

Prope-se que o valor dos honorrios seja recolhido aos autos, e liberado 50% ao Peritopara incio dos trabalhos, ficando o restante para o final quando da entrega do laudo emCartrio.

As despesas relativas a certides, buscas dominiais, e outros documentos que sejamnecessrios para a realizao dos trabalhos tcnicos, sero cobrados a parte, comprovadospelas respectivas notas fiscais e ou recibos.

O valor dos honorrios ser reajustado conforme resoluo do CMN (Conselho MonetrioNacional), baseado no salrio mnimo ou outra letra em vigor.

End. Bancrio: Eng. Carlos Joshep, B.Brasil, ag.0214-2, c/c 12033-5, Cpf 123.777.388-99.Anexos: currculo do Perito nomeado e tabela do Ibape.

Termos em que pede deferimento.Rondonpolis-MT, xx/ xx/ 20xx

________________________Eng.Carlos Joshep

ABERTURA DOS TRABALHOS TCNICOS PERICIAIS

O Juiz determina o dia, local e hora para inicio dos trabalhos. Poder haver casos emque o Juiz solicita ao Perito que determine o dia e hora para inicio dos trabalhos,casos esses em que o Perito pode consultar sua agenda, e assim definir um dia em queno venha coincidir com outros trabalhos j agendados e compromissados. Oportunolembrar que, a data dever conter dia, ms, ano, local e hora, e dever ser no mnimocom trinta dias de antecedncia, tempo esse necessrio para que sejam notificadas aspartes interessadas e habilitadas no processo.

Nesse dia definido para inicio dos trabalhos periciais, poder o Perito levantar partedo valor proposto de honorrios, iniciar os estudos dos documentos inseridos nosautos, reunir com os assistentes para discusses tcnicas, e aps, marcar a data para avistoria ao imvel ou objeto a ser periciado.

Inicialmente oportuno relacionar os profissionais e demais presentes na abertura dostrabalhos. Seguindo esse cuidado em todos os dias dos trabalhos periciais.

COMUNICAO E TRATAMENTO ENTRE PROFISSIONAISO respeito e a tica so fundamentais para o desenvolvimento dos trabalhos tcnicospericiais, portanto, deve o Perito sempre informar os assistentes tcnicos quando das

vistorias, participar quando esses requisitarem para apresentao de algumdocumento ou dado que venha de encontro ao assunto em questo. Esses podero ser


16/54


acatados ou no pelo Perito. Afinal, funo do assistente tcnico, alm de outras,assistir aos trabalhos periciais.

Oportuno lembrar ao profissional que atua em percias judiciais, que o Perito de hojepoder ser o assistente tcnico de amanh, portanto, o respeito para com o colega

fundamental.

LAUDO TCNICO um documento emitido por especialista, aps uma percia tcnica realizada sobre amatria.

PARECER TCNICO um documento emitido por um especialista, com opinio expressa a respeito do

laudo tcnico ou da matria.

LAUDO TCNICO PERICIAL

O laudo o resultado da percia, expresso em concluses escritas, fundamentadas,com contedos firmados com objetividade e clareza dos fatos periciados, assinado

pelo Perito.

ObjetivoRelatar qual o objetivo do trabalho tcnico pericial. Podendo ser uma avaliao deimveis para fins de apurar o valor real de mercado; avaliao parcial de um imvelpara fins de desapropriao, com clculos de perdas e danos e lucros cessantes;demarcatria; localizao fundiria e geogrfica; constatao de posse; demarcaode um determinado ttulo definitivo; avaliao do imvel com edificaes residnciase ou comerciais.

DescrioDescrever o objeto/imvel e suas caractersticas. Relatando o registro e comarca,rea, localizao urbana ou rural, bairro, cidade, limites e confrontaes, edificaesaverbadas a margem da matrcula, limites naturais, referencias geogrficas.

Mapa Imagem representao grficaO mapa imagem do imvel deve ser elaborado com clareza e rico de informaes,porm, no pode ser carregado demais, caso tenha necessidade de muitas informaestcnicas, dever ser elaborado mapas temticos.


17/54


Os mapas devem constar: coordenadas geogrficas e ou Utms, rea total e reas deocupao atual do solo com os respectivos limites, nome do proprietrio e dapropriedade, municpio e comarca, nmeros das matrculas dos registros dos imveise seus limites, escala, rota e cena da imagem por satlite e ou foto area com data datomada area, acidentes naturais, finalidade do mapa imagem, nome e numero do

registro do responsvel tcnico e sua formao acadmica.

Importante tambm elaborar o croqui de localizao e acesso, mapa esse em quedever informar coordenada geogrfica, vias de acesso, distncias das diversas viasde acesso e da cidade mais prxima.

Peas Tcnicas Topogrficas de Georreferenciamento do ImvelAs peas tcnicas que devem acompanhar o laudo tcnico pericial quando necessriode levantamento topogrfico de georreferenciamento, so as mesmas constantes daLei Federal n 10.267/2001 do georreferenciamento. (planta topogrfica, memorial

descritivo, implantao do marco base geodsico em local seguro e visvel,monografia do marco base geodsico, implantao de marcos geodsicos nos limites,planilha de clculos analticos, planilha cartogrfica, nomes e documentos dosvizinhos lindeiros, declarao de limites, Art/Crea, etc...).

Observa-se que dever constar todos os ocupantes da propriedade periciada,apresentando os nomes desses, limites e rea de cada ocupante, benfeitorias eedificaes, tempo de moradia e posse.

VistoriaElaborar o desenvolvimento dos trabalhos de vistoria, como dia, hora, pessoaspresentes, desenvolvimento dos dados tcnicos captados e verificados no imvelvistoriado. Momento esse em que poder verificar o estado de conservao do objetopericiado, se o mesmo encontra-se em funcionamento, qual o desenvolvimentoprodutivo desenvolvido no ato da vistoria, conservao, idade aparente, fazertomadas de fotos e coordenadas geogrficas, tipo de edificao e metragens, plantio ecultura em desenvolvimento, topografia do terreno, possveis eroses, estrada deacesso, rua, calada, energia, linha nibus, mercado, armazm de gros, frigorficos,distancias em relao a centros de compras e escolas, relatos de funcionrios emoradores, anotaes da marca, modelo e nmero de srie, informar se transcorreu

em harmonia ou houve alguma resistncia ou desavena.

OitivasOitivas so as entrevistas feitas com os conhecedores e antigos conhecedores doimvel periciado, do bairro ou regio, dos moradores, das mquinas e equipamentos.

EdificaesQuando inspecionados deve relatar, detalhar, quantificar e referenciar todas asinformaes possveis tais como: rea construda, quantos cmodos, banheiros,

azulejos, rea coberta, alicerce, paredes de alvenaria ou madeira, rebocada ou no,instalaes eltricas e hidrulicas embutidas ou no, massa corrida, pintura,


18/54


cobertura, forro, laje, piso, vida til, tempo de construo, estado de conservao,idade aparente.

Mquinas e Equipamentos

Quando inspecionados (vistoriados), deve relatar, detalhar, quantificar e referenciartodas as informaes possveis tais como: marca, tipo, modelo, capacidade deproduo, potncia, nmero de srie, ano fabricao, ano instalao, vida til, se estaem funcionamento, se encontra desativada e a quanto tempo e porque, instalaeseltricas e hidrulicas, estado de conservao.

MetodologiaCitar qual a metodologia a ser aplicada ao trabalho, e relatar o desenvolvimento damesma.Para o desenvolvimento dos trabalhos tcnicos de avaliao, os tipos de metodologias

usadas esto no captulo de avaliaes dessa apostila.

PesquisaCitar as fontes e endereos dos contatos feitos na oportunidade da percia. habitualfazer consultas em rgos governamentais, empresas, entidades, meio decomunicao, jornais, revistas, sites, pessoas, boletim cadastral em Prefeituras.Anotar e informar tudo e todos que serviram de referncias e ou foram consultadospara obteno dos dados utilizados no desenvolvimento do trabalho tcnico pericial.

Respostas aos quesitosDevem ser respondidos todos os quesitos apresentados pelas partes e pelo Juiz, desdeque sejam relativos matria de fato e no relativos matria de direito.

Encerramento ou conclusoO Perito deve apresentar a concluso ao final do trabalho tcnico realizado.

lbum fotogrfico

O lbum fotogrfico muito importante para a visualizao do Juiz e dosinteressados no processo, pois os relatos constantes no corpo do laudo tcnico podemser confirmados e melhor entendidos atravs das fotos ilustrativas apresentadas nolaudo pericial. Sempre que possvel, fazer as tomadas das fotos com referencias, sejauma rvore, torre, montanha, morro ou outra paisagem que ajude a identificar o lugar.

AnexosOs anexos so todos os documentos que foram usados para o desenvolvimento dostrabalhos tcnicos periciais, tais como: escrituras, matrculas, mapas, memoriais,plantas de edificaes, fotos antigas, currculo do profissional responsvel.

Deve apresentar ainda ao final do laudo tcnico pericial, as referencias bibliogrficase a relao das fontes consultadas e pesquisadas, informando o contato de cada um.


19/54


ALGUMAS INFORMAES OPORTUNAS

Escritura

A escritura pblica documento elaborado em cartrio por pessoa que detm afuno pblica, o notrio pblico, como formalizao instrumental de um ato ounegcio, por requerimento das partes interessadas. Trata-se de um instrumentoindispensvel validade de negcios imobilirios

Importante destacar, no entanto, que a escritura por si s, no confere direitos reais aningum. Para que tenha os efeitos probatrios ela deve ser devidamente registradano cartrio de registro de imveis da comarca do imvel.

A lavratura da escritura pblica pode ser realizada em qualquer cartrio do pas,porm o seu registro deve ser efetuado no Cartrio de Registro de Imveis da

comarca (regio sob determinada circunscrio ou competncia falamos emcomarca porque alguns municpios no possuem Cartrio de Registro de Imveis) emque esteja localizado o imvel objeto da escritura pblica.

Cabe alertar que o sistema cartorial do pas no tem mecanismo on-line que integre aslavraturas de escrituras de compra e venda. Sendo assim, qualquer sujeito de mndole poder lavrar escritura de compra e venda de uma propriedade numdeterminado cartrio notarial e, em seguida, lavrar outra escritura de compra e vendada mesma propriedade em outro cartrio notarial. Tal situao no comum, maspossvel, e pode lesar o investidor que levar em segundo plano a escritura pararegistro.

MatrculaCada imvel tem uma matrcula prpria, que dever ser aberta por ocasio doprimeiro registro a ser feito, referente a esse imvel. As matrculas so realizadas noLivro 2 Registro Geral do cartrio de registro da comarca onde esta localizado oimvel.

Sero registradas ou averbadas em cada matrcula todas as alteraes e nus quegravarem o imvel, tais como compra e venda, cesses, alienaes fiducirias,hipotecas, penhoras, arrestos, alterao de denominao, alterao de dados pessoaisdo proprietrio, e outras que surgirem. Ex.: Av-03/200, R-03/200.

Reforamos que o que comprova o domnio da propriedade de um imvel amatrcula, e no a simples lavratura de sua escritura.


20/54


Benfeitorias em Edificaeshttp://www.afixcode.com.br/o-que-e-benfeitoria-necessarias-uteis-voluptuarias/ - acessado em 05.10.2012

As benfeitorias podem ser classificadas como:Necessrias teis Volupturias

Benfeitorias Necessrias As com despesas de manuteno, que se destinam conservao do imvel ou que evitem que ele se deteriore.Exemplos: reparos de um telhado, reparos de parede para evitar a infiltrao de guaou a substituio dos sistemas eltrico e hidrulico danificados.

Benfeitorias teis As que tornam o imvel mais confortvel, seguro, amplia suautilidade, facilitam o uso do imvel.Exemplos: construo de uma garagem, a instalao de grades protetora nas janelas,fechamento de uma varanda.

Benfeitorias Volupturias - As que no aumentam ou facilitam o uso do imvel, maspodem torn-lo mais bonito ou mais agradvel.Exemplos: obras de jardinagem, de decorao ou alterao meramente esttica comocerca viva, colunas no hall de entrada, Lago.

AVALIAES-2.

Introduo avaliaoA Engenharia de Avaliaes no uma cincia exata, mas sim a arte de estimular osvalores de propriedades, mquinas e equipamentos, em que o conhecimentoprofissional de engenharia e o bom julgamento so condies essenciais. Importantetambm, o avaliador verificar o fim a que se destina o laudo de avaliao.

Bom senso e cautela so necessrios para se analisar as amostragens e informaescontidas na oferta e procura, quando da busca da mdia ponderada do mercado.

So vrios os mtodos utilizados, porm, o mtodo a ser utilizado, deve ser escolhidoconforme o objeto da avaliao.

Para o desenvolvimento do laudo tcnico de avaliao, o escopo a ser utilizado, muitose assemelha ao laudo tcnico pericial. Oportuno lembrar que, so muitos os casos

judiciais em que o profissional da rea tecnolgica nomeado como PeritoAvaliador.

Finalidade da avaliaoO que se pretende na avaliao essencialmente o justo valor do bem, e neleagregado o valor das benfeitorias edificadas, mquinas, equipamentos e instalaes,tendo como objetivo atender solicitao de avaliao para fins de comprovao de


21/54


valores atuais em uma data base para pagamento a vista, em moeda corrente do pas,conforme normas e conceitos da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas.

Mtodos de avaliao

Nas avaliaes para determinao de valores, abordaremos alguns conceitos quantoaos mtodos Comparativos, da Renda e do Custo de Reposio.

- Mtodo Comparativo: A condio essencial para o sucesso desse mtodo, que osimveis bsicos pesquisados, possuem caractersticas idnticas ou bastantecomparveis s do imvel avaliando. obtido comparando-se suas caractersticascom outros imveis que vem sendo ofertados e ou negociados no mercadoimobilirio.

- Mtodo da Renda: Baseia-se na capacidade de que os imveis possuem de produzirrenda. Devendo nesse mtodo levar em considerao as taxas de renda bruta e

lquida. muito utilizado para se determinar o valor do imvel a partir do aluguelque este gera.Tambm aplicado com o objetivo de analisar qual a regio mais atrativa para seinvestir em imvel para pratica de aluguel.

- Mtodo do Custo de Reposio: Esse mtodo determinado pelo valor do bem comreposio em estado de novo. Aps, dever ser considerado para o valor do bemavaliando, a depreciao pelo tempo de vida til, depreciao, (vida) idade aparente,utilidade, entre outras particularidades inseridas nas normas tcnicas.Muito utilizado para avaliao de edificaes, mquinas e equipamentos.

Pontuao para fins de classificao da avaliao quanto ao grau de fundamentao

Tabela

Item

Especificaes dasavaliaes de imveis

rurais

Para determinao da pontuao, os valores na horizontalno so cumulativos

Condio pt Condio pt Condio pt1 Numero de dados de

mercado efetivamenteutilizados

(3 1)k + e nomnimo 5

18 5 9

2 Qualidade dos dadoscolhidos no mercado de

mesma explorao

Todos 15 Maioria 7Minoria ouausncia.

3 Visita dos dados demercado por engenheiro

de avaliaesTodos 15 Maioria 6

Minoria ouausncia

4 Critrio adotado paraavaliar construes e

instalaes

Custo de reediopor planilhaespecifica

5Custo de

reedio porcaderno de preo

3Como

varivelconformeanexo A

3

5 Critrio adotado paraavaliar produes

vegetaisConforme em 10.3 5

Por caderno depreo 3

Comovarivel

conformeanexo A

3

6 Apresentao de laudoconforme seo 11

Completo16 Simplificado 1

7 Utilizao do mtodocomparativo direto de

dados de mercado

Tratamentocientifico

conforme 7.7.3 eanexo A

15Tratamento por

fatores conforme

em 7.7.2 AnexoB

12Outros

tratamentos 2


22/54


8 Identificao dos dadosamostrais

Fotogrfica 2

Coordenadasgeogrficas 2

Roteiro de acessoou croqui delocalizao

1

9 Documentao doavaliando que permita

sua identificao e

localizao

Fotogrfica 4

Coordenadas

geogrficas

4 Croqui de

localizao 2

10 Documentao doimvel avaliandoapresentada pelo

contratante refere-se a

Levantamentoplanimtrico deacordo com as

normas

2Levantamentoplanimtrico 2

Ficando para o imvel em questo:

Item Especificaes Condio Pontos1 Numero de dados efetivamente utilizados 5 92 Qualidade dos dados colhidos no mercado da mesma explorao Todos 73 Visita aos dados de mercado por eng de avaliaes Maioria 6

4 Critrio adotado para avaliar construes e instalaes Caderno de preo 35 Critrio adotado para avaliar produo vegetal Caderno de preo 06 Apresentao do laudo conforme seo II Completo 167 Uso do mtodo comparativo de dados de mercado 7.7.2 128 Identificao dos dados amostrais. Coordenadas 29 Documentao do imvel avaliando, que permita sua

identificao e localizao.Fotogrfica ecoordenada

8

10 Documentao do imvel avaliando, apresentada pelo contratanterefere-se a:

Levantamentoplanimtrico

2

Somatrio de pontos 65

Coeficientes de depreciao de pastagens: Fonte: Adaptado de Rossi 2.001

Estado vegetativosanitrio. timo Bom Regular Precrio MauDepreciao 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20

Imvel rural introduo a avaliaoNo exame das propriedades rurais, o avaliador ter que observar as caractersticas queso importantes para a fixao do valor, sendo as observaes e aplicaes bsicasque seguem:caractersticas fsica do solo areia, silte e argila.caractersticas qumicas do solo para produo agropecuria acidez ou alcalinidade;teores de fertilizantes nitrognio, fsforo e potssio; clcio, magnsio e enxofre;ferro, zinco, mangans, boro, cobre, molibdnio.tipo de utilizao do solo campos, cerrados, matas nativas, florestas cultivadas,

cultivo agrcola, cultivo pastoril.topografia do terreno plano, ondulado, levemente ou fortemente acidentado.


23/54


hidrografia e capacidade de irrigao.Vias de acesso; logstica; distancias de cidades, rodovias, armazns, frigorficos.

- Classificao do soloDe acordo com a respectiva capacidade de uso, recomenda-se a utilizao da Escala

de Norton, que estabelece oito classes, conforme tabela:

FONTE: ESCALA DE NORTONLivro: Princpios de engenharia de avaliaes, Alberto Llio Moreira, 5 ed., So Paulo: Pini, 2001.

Classe Capacidade de uso

I Terras prprias para culturas, sem problemas de conservao, exigindo somenteadubao e manuteno.

II Terras prprias para culturas, com pequenos problemas de conservao, exigindoprticas simples de conservao da fertilidade.

III Terras prprias para culturas, com problemas srios de conservao, exigindoprticas conservacionista complexas.

IV Terras prprias para culturas, ocasionalmente, no devendo ser usadas paraculturas mais do que dois anos consecutivos, seguindo-se de preferncia, apastagem, pr perodo de trs anos.

V Terras prprias somente para pastagens, sem problemas de conservao.

VI Terras prprias para pastagens, com problemas simples de conservao.

VII Terras prprias para florestas.

VIII Terras prprias somente para abrigo da vida silvestre.

- Situao da PropriedadeElemento fundamental na avaliao do imvel rural a situao de localizao eacesso, condies de praticabilidade, escoamento da safra, onde recomendamos autilizao da Escala de Mendes Sobrinho, estabelecida em seis situaes, conformetabela:

FONTE: ESCALA DE MENDESLivro: Princpios de engenharia de avaliaes, Alberto Llio Moreira, 5 ed., So Paulo: Pini, 2001.

Situao ESCALA DE MENDES SOBRINHOtima100%

Imvel com face para rodovia asfaltada, importncia limitada das distncias.

Muito boa95%

Imvel servido pr rodovia de primeira classe, no pavimentada, importnciarelativa das distncias.

Boa90%

Imvel servido pr rodovia no pavimentada, mas que oferea seguras condiesde praticabilidade, durante o ano todo, importncia significativa das distncias.

Desfavorvel80%

Imvel servido pr estradas e servides de passagem, que no oferecemsatisfatrias condies de praticabilidade, vias e distncias se equivalendo.

M75%

Como a anterior, porm interceptada pr fechos nas servides e com problemassrios de praticabilidade na estao chuvosa, distncias e classe de estrada seequivalendo.

Pssima70% Como a anterior, com srios problemas de praticabilidade, mesmo na estaoseca, interceptada pr crregos e ribeires, sem pontes, com vau cativo aovolume das guas.


24/54


- HomogeneizaoHomogeneizar o fato de tornar-se homogneo, assemelhar, igualar. Para odesenvolvimento da homogeneizao, aplicamos as tabelas acima para situao eclasse de uso, Miguel Kosma imaginou tornar essa tabela permanente se, em vez devalores absolutos, fossem lanados valores percentuais decrescentes a partir de 100%

para a Classe Ina Situao timae apresentou os ndices na tabela a seguir:

FONTE: TABELA de MIGUEL KOSMALivro: Princpios de engenharia de avaliaes, Alberto Llio Moreira, 5 ed., So Paulo: Pini, 2001.

Valor das terras rsticas segundo a capacidade de uso e sua situao

Classe I100%

II95%

III75%

IV55%

V50%

VI40%

VII30%

VIII20%Situao

tima100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

Muito boa95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

Boa90% 0,900 0,855 0,810 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

Desfavorvel80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

M75% 0,750 0,713 0,463 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

Pssima70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Assim, por essa tabela, desde que, por pesquisa, for estabelecido o valor absoluto daClasse I, Situao tima (nmero ndice 1,000), o valor de qualquer outra propriedadepoder ser obtido por simples multiplicao pelo nmero-ndice correspondente.

Ainda na obra Princpios de Engenharia de Avaliaes, o Autor elaborou sua prpriateoria com a mesma metodologia usada por Miguel Kosma, porm, desdobrandotambm em oito categorias a Situao, definindo assim novos ndices dos quaisacredita ser mais justo, pois ficam igualadas as Classes e Situaes, dando maiorpreciso aos trabalhos de avaliao, como segue tabela abaixo:

FONTE: TABELA de ALBERTO LLIO MOREIRALivro: Princpios de engenharia de avaliaes, Alberto Llio Moreira, 5 ed., So Paulo: Pini, 2001.

Valor das terras rsticas segundo a capacidade de uso e sua situao

Classe I100%

II95%

III75%

IV55%

V50%

VI40%

VII30%

VIII20%Situao

tima - 100% 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30Muito boa - 90%

0,90 0,81 0,72 0,63 0,54 0,45 0,36 0,27Boa - 80%

0,80 0,72 0,64 0,56 0,48 0,40 0,32 0,24

Desfavorvel - 70%0,70 0,63 0,56 0,49 0,42 0,35 0,28 0,21

Sofrvel - 60%0,60 0,54 0,48 0,42 0,36 0,30 0,24 0,18

Inconveniente - 50%0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15

M - 40%0,40 0,36 0,32 0,28 0,24 0,20 0,16 0,14

Pssima - 30%0,30 0,27 0,24 0,21 0,18 0,15 0,12 0,09


25/54


Existem outras tabelas que foram desenvolvidas por rgos oficiais como, porexemplo, o INCRA. Essas tabelas so regionais, e elaboradas por estudos realizadospelos profissionais servidores de um determinado Estado, ajustando para a realidadedaquela regio.

Ficando assim ao critrio de cada profissional, para o uso das tabelas que acreditar sermais conveniente para a regio em que esta desenvolvendo o trabalho de avaliao doimvel.

Reafirmamos assim, como dito antes, que a Engenharia de Avaliaes no umacincia exata. O conhecimento profissional de engenharia, o bom senso e o bom

julgamento so condies essenciais para que o trabalho obtenha um resultado maisprximo da realidade do valor monetrio correspondente ao maquinrio,equipamento, edificao e o imvel em questo.

- BenfeitoriasAs benfeitorias podem ser classificadas em dois tipos principais, benfeitoriasreprodutivas e benfeitorias no reprodutivas.

Benfeitorias reprodutivas podem ser classificadas as culturas comerciaispermanentes, das quais podem ser obtidos dados por unidade de rea ou de produo,para apurao de rendimentos. Embora no possam ser negociadas separadamente dosolo, podero ter cotao unitria para base de negcios. Como exemplos tm asflorestas e pastagens artificiais, pomares, cafezais, etc. O critrio para a avaliao debenfeitorias reprodutivas poder ser o da capitalizao de seus rendimentos, podendoainda ser o custo da benfeitoria.

Benfeitorias no reprodutivas, so aquelas que, por sua natureza e funo, nooferecem margem para apurao individual de rendimentos e, por se acharemaderidas ao solo, no so negociveis separadamente das terras. Tais como:instalaes de abastecimento de gua, irrigao e drenagem, energia eltrica, galpes,depsitos, cercas, curral, casas, etc. O critrio para a avaliao de benfeitorias noreprodutivas dever ser o custo de reposio depreciado pelo uso.

Desenvolvimento metodolgico do laudo de avaliaesPara o desenvolvimento do laudo de avaliao, deve-se seguir a mesma metodologiaaplicada ao laudo tcnico pericial, acrescentando aos estudos avaliatrios os dados doimvel a ser vistoriado e avaliado, mencionando as situaes e mtodos como:Introduo; finalidade da avaliao; data base; descrio do imvel; descrio dosproprietrios e da propriedade; valores de produtos referenciados no laudo para a database determinada; mtodos avaliatrios utilizados; caractersticas do imvel;classificao dos solos com os resultados das anlises laboratorias; situao da

propriedade; benfeitorias e suas caractersticas; mapa imagem do imvel e regio;croqui de localizao e acesso; peas tcnicas topogrficas de georreferenciamento


26/54


do imvel quando necessrio de se realizar o levantamento; desenvolvimento davistoria; reas quantificando as ocupaes de uso do solo; edificaes com suasmetragens e caractersticas; descrio de mquinas e equipamentos quando foremsolicitados para avaliao; relatrio com os dados da pesquisa de mercado e osdevidos endereos de contatos das fontes consultadas; clculos analticos e suas

respectivas planilhas; formulas e tabelas utilizadas; estudos tcnicos dominiais,geogrficos e fundirios realizados; respostas aos quesitos; encerramento ouconcluso; lbum fotogrfico; anexos; currculo do profissional responsvel; Art/Creadevidamente quitada e assinada.

Importante salientar que, para a avaliao de imvel rural, necessrio realizar oestudo fundirio. Temos que os valores apurados podem tornar-se nulos caso houverdeslocamento geogrfico de ttulos definitivos e ou matrculas, ou mesmo outrasconstataes de incoerncias tcnicas que possam prejudicar a legitimidade dodocumento a ser referenciado no laudo de avaliao.

Segue abaixo o croqui ilustrativo e o relato, exemplificando alguns dos problemasfundirios possveis de serem encontrados quando da realizao do estudo.

Relato Fundirio:Figura 3 Esse mapa ilustrativo retrata a situao fundiria e geogrfica de umimvel rural (permetro ilustrado por linhas tracejadas) cuja sucesso dominialconstatou que houve desmembramento de um ttulo definitivo primitivamentedenominado de Lote Xaras. So explicitadas trs situaes diferentes, quaissejam:Situao A A rea 1A est posicionada geograficamente dentro do permetro dottulo definitivo primitivo (Lote Xaras) constante da certido sucessria de cadeiadominial do imvel adquirido. Tal exemplo retrata uma situao tcnica e dominialadequada.Situao B A rea 1B est posicionada geograficamente dentro do permetro dottulo definitivo primitivo (Lote Juqui), no estando compatvel com a cadeia

sucessria dominial. Nesta situao, recomenda-se que o investidor adquira parte dodocumento que tenha origem no Lote Juqui, ou mova ao judicial denominadausucapio, com assistncia de profissional da rea jurdica, tendo como base paraelaborao da petio inicial o projeto tcnico elaborado por profissional habilitado.Situao C - A rea 1C est posicionada geograficamente em terras pblicas,passveis de regularizao fundiria, conforme explanado neste captulo,denominadas terras devolutas. Em tal situao, dever o investidor requerer juntoao rgo competente a regularizao fundiria.


27/54


Mapa ilustrativo Fundirio:

Mapa ilustrativo - posio lavoura :


28/54


Mapa ilustrativo (APP-rea de Preservao Permanente) em serra e morro:

Mapa ilustrativo (APP-rea de Preservao Permanente) em hidrografia:

Ocupao Atual: rea total da propriedade - rea com lavoura mecanizada - rea comformao em pasto - faixa de domnio da rodovia - rea em vegetao nativa (ARL eAPP).

Topografia: Plana - levemente ondulada - fortemente ondula - problema ou no deconservao de solo - favorvel a mecanizao.

Altitude: Altitude mdia em relao ao nvel do mar - se proporciona boas condiespara o desenvolvimento de produo de gros produo de sementes.

Fama de Vizinhana: Condies excelentes de fama de vizinhana se tem ou noconflitos agrrios.

Condies Econmicas e de logstica: O acesso ao imvel praticado o ano todo -

por rodovia federal, estadual ou municipal - corredor de escoamento da produopara os grandes centros consumidores - regio de agricultura tecnificada regio de


29/54


pecuria extensiva - estrutura das estrada estruturas de comrcio, educao, sade,transporte, gua e energia eltrica.

Condies Ambientais: rea preservao permanente (APP) com a mata ciliarpreservada a margeando do rio - possui rea de APPdegradada - possui averbao de

xx% de reserva legal na matrcula possui CAR ou LAU

Mapa Imagem:


30/54



31/54


Planilhas de clculos: Indexadores SOJA - @ BOI DOLARREAL (R$)

Planilha fls.01


32/54


Planilha fls.02

Planilha fls.03


33/54


Planilha fls.04

Planilha fls.05


34/54


Planilha fls.06

Planilha fls.07

Planilha fls.08

]


35/54


Planilha fls.09

Planilha fls.10

Resultado final da Avaliao: Valor do imvel no mercado imobilirio - a vista emmoeda corrente do pas (R$) data de referencia

Planilha de Resumo das Ocupaes das reas e Benfeitoriaspor Matrcula - Valores em Reais

Matricula n. 666Descrio rea ha Valores - R$

Lavoura A.1 1.450,0000 20.100.842,0

Lavoura A.2 239,8000 2661.263,0Pasto B.1 330,9200 3.397.061,0Pasto B.2 377,5800 2.461.815,0Reserva/Cerrado - C 559,9800 2.252.781,0Rodovia e faixa de domnio- D 19,5000 54.101,0Preservao permanente E 22,2200 40.071,0


36/54


Imvel urbano introduo avaliao-3.

No exame das propriedades urbanas, o avaliador ter que observar as caractersticasque so importantes para a fixao do valor. Mesmo sabendo que cada imvel possuasua prpria especificidade, podemos elencar um conjunto de variveis ou atributosque se mostram indispensveis no estudo da formao dos valores.

O mercado imobilirio urbano bastante diversificado: (lotes, terrenos, glebas, casas,lojas, escritrios, apartamentos, depsitos, estacionamentos) entre outros. Dentrodesse complexo mundo imobilirio urbano, temos de desenvolver a habilidade deaplicar a heterogeneidade destas variveis, sendo isso fundamental para apurar ovalor do imvel. A seguir, algumas das observaes e aplicaes bsicas:

Mapa imagem de localizao geogrfica do imvel.Colocar coordenadas geogrficas


37/54


Mapa imagem do permetro do imvel.

Terreno topografia, altitude em relao ao nvel do passeio pblico (acima ouabaixo), aclives ou declives acentuados, metragens de rea (frente/testada, laterais),formato da rea, situao geogrfica, bairro, servios pblicos, escolas, mercados,hospitais, farmcias, comrcios, lazer e cultura, bancos, transportes, infra-estrutura(redes de gua, luz, telefone e pavimentao), qualidade das construescircunvizinhas, potencialidade de incorporao futura da regio (lojas, clinicas, etc).

Altimetria cotas e perfil definio do relevo


38/54


Importante ainda a verificao da definio firmada no plano diretor e ouplanejamento municipal nas questes: setor (residencial, comercial, industrial),parcelamento mnimo (testada e metragem quadrada), percentual de aproveitamentomximo edificvel, limitao de pavimentos (pisos superiores).

No caso de terrenos com mais de uma frente, convm padronizar o uso de varivelutilizando como referncia apenas a frente mais importante.

Limites e Confrontaes: Conforme matriculaFrente - fundo - lado esquerdo - lado direito (lotes ruas).Verificar se h divergncia entre o domnio e a posse (matrcula e o imvelvistoriado).

Ocupao Atual:rea total do terreno - rea edificada - rea averbada na matrcula - rea edificada eno averbada

Edificao Tempo da edificao, idade aparente, estado de conservao, padro deacabamento, classificao da qualidade da edificao, qualidade do acabamento(revestimentos, esquadrias, forro, cobertura, telha, instalaes embutidas eltricas ehidrulicas, massa corrida, pintura, etc.).

Deve ser verificado tambm se as edificaes/metragens esto averbadas a margemda matrcula da propriedade, bem como citar as edificaes/metragens que no estoaverbadas.

Na atual circunstncia automobilstica, temos um fator muito interessante naavaliao de imveis, que o abrigo de veculos. Quando no setor comercial, o valordeve sofrer variaes quanto as situaes de com estacionamento e semestacionamento, bem como a qualidade dos mesmos.

Em apartamentos, somamos tambm as questes de elevador, rea de lazer,

segurana, etc..Em lojas para comercio, somamos as questes de trreo (vitrina e acesso), outraslojas agregadas na regio, esquina, testada, entre outras especificidades.

-3.

Planilhas de Clculos: Segue abaixo alguns modelos de planilhas de clculos paradeterminao dos valores de terrenos e edificaes, praticando nelas as metodologiascom amostragens do mercado imobilirio, depreciaes, homogeneizao esaneamento de valores. Obs.: Duas metodologias com resultados semelhantes


39/54


Planta baixa.

:

Fotos ilustrativas


40/54


MODELO/01 PLANILHA Terreno

MODELO/02 PLANILHA - Terreno


41/54


MODELO/03 PLANILHA Edificao - Depreciao

Resultado final da Avaliao: Valor do imvel no mercado imobilirio - a vista emmoeda corrente do pas (R$) data de referencia

Quadro de resumo de valores encontrados para o total do imvel ( R$ )Terreno R$ 96.391,72

Edificao residencial R$ 165.577,73

Valor total do Imvel R$ 261.969,45


42/54


APURAO DO VALOR PARA LIQUIDAO FORADASegundo o especialista eng. civil Eduardo Teixeira, o valor de apurao na avaliaopara Liquidao Forada conceituado como sendo o valor atribudo ao imvelconsiderando sua rpida e imediata alienao. Neste caso devemos aplicar uma

reduo no valor de mercado, de forma a compensar as partes envolvidas natransao vendedor e comprador, respectivamente o ganho e a perda dos juros ecorreo monetria vigentes no mercado financeiro no perodo de absoro pelomercado imobilirio regional, perodo este expresso pela velocidade de venda deimveis anlogos ao avaliando.No caso de instituies financeiras ou similares, sabendo que o imvel dever seralienado, podero ser considerados ainda: as despesas cartorrias, impostos e taxasmunicipais, manuteno do imvel e outras despesas ligadas diretamente ao imvel.Para liquidao forada, temos vivenciado de alguns profissionais, a prtica de umareduo de 25% sobre o valor de mercado apurado no laudo tcnico.

-4.DESAPROPRIAO E SERVIDOExtrado do livro Princpios de Engenharia de Avaliaes, cap.13, pg.285, 5ed.-segundo o professor Jos Jnior, nos seus Comentrios Lei de Desapropriaes:Desapropriao o ato de direito pblico pelo qual a administrao,

fundamentada na necessidade pblica, na utilidade pblica ou no interesse social,

obriga o proprietrio a transferir a propriedade de um bem ao Estado ou aparticulares, mediante prvia e justa indenizao.

As desapropriaes podem envolver a tomada total ou parcial de terrenos, bem comodas respectivas benfeitorias.Na desapropriao, para que a indenizao seja justa, no basta representar o valor doimvel ou objeto, pois ela deve compensar os prejuzos do expropriado (perdas edanos) de modo a cobrir tambm, os lucros cessantes, as despesas com o processo eoutras despesas possveis de ocorrer por fora da desapropriao.Para os casos de desapropriao total, faz-se pela aplicao dos mtodos de avaliao

j descritos anteriormente nessa apostila. Somando nele os valores de perdas e danos

e lucros cessantes se houver.

Desapropriaes parciaisEssa situao ocorre normalmente quando da necessidade de passagem de um novologradouro, rodovia, ferrovia, etc...Nas desapropriaes parciais, a situao mais complexa, exigindo conhecimentomais profundo da tcnica de avaliaes.Em situaes urbanas, as vezes essa desapropriao parcial ocorre em um terreno doqual pode ficar com duas frentes, outras, pode passar aos fundos ou numa lateral, e asvezes, pode tirar a frente do terreno, vindo a prejudica-lo por completo.Em situaes rurais, pode vir a tirar o acesso sede da propriedade, ou dividir apropriedade sem permitir acesso de uma parte para a outra, entre outras situaes.


43/54


Nessas condies de desapropriao parcial, teremos a chamada rea remanescentee rea mutilada, porm, temos de examinar com cuidado, pois essa situao podertanto trazer prejuzo quanto lucro ao seu dono. (ex.: duas testadas).Nas desapropriaes parciais, na maioria dos casos, o mtodo mais adequado para

avaliar o imvel o chamado mtodo antes e depois. Esse mtodo consiste emavaliar o imvel antes da desapropriao e, em seguida, avaliar o imvel depois datomada da faixa expropriada. A diferena entre esses valores o resultado dotrabalho avaliatrio do bem imvel. Lembrando que os critrios de avaliaoadotados para as duas situaes antes e depois, podem ser iguais para alguns casose diferentes para outros.

Em desenvolvimento dos trabalhos tcnicos para desapropriao parcial em rea ruralde lavoura de gros, segue um resumo exemplificando:

1- Valor da rea parcial desapropriada - (rea 01).2- Valor da desvalorizao para a rea Mutilada (rea 02)3- Desvalorizao da rea Remanescente - (rea 03)4- Reduo do faturamento da rea Mutilada e Carreadores - (rea 02)

Da perda de rea de plantio- rea a ser utilizada com carreadores (perdas da rea de lavoura) nos limites dafaixa a ser desapropriada, a serem implantados em ambos os lados da ferroviapara a manobra das mquinas em operaes agrcolas.- Da perda da rea pela desapropriao da ferrovia.- Da majorao do custo de produo da safra na rea 02 (Mutilada). Clculosda majorao dos custos, devido ao impedimento do trfego causado peladesapropriao da rea da ferrovia, obrigando as mquinas a percorrerem umadistncia maior para a execuo das operaes agrcola na rea 02 Mutilada,seccionada pela desapropriao parcial.

.(V) custo hora de mquinas (trator e colheitadeira) / hora.

.(T) perodo considerado (safras).

.(D) dias previstos de servios na rea, seccionada pela ferrovia (preparo do solo, plantio,controle pragas, colheita) / dias..(N) tempo de traslado de mquinas a mais pr dia de trabalho / horas..(MC) majorao no custo.* Custo hora mquina est computado as despesas com combustvel, mo de obra,

manuteno, depreciao, etc.

5- Benfeitorias a serem indenizadas: valores das benfeitorias que sero atingidaspela ferrovia e consequentemente devero ser adequadas: estradas e terraos.

MC = V x T x D x N


44/54


Mapa imagem ilustrativo de imvel rural com desapropriao parcial


45/54



46/54



47/54


Servido de passagemConforme definio do Eng. Civil Jos Tarcisi Doubek Lopes: Servido algo que

priva a liberdade de pleno uso de parte ou da totalidade da propriedade em benefcio

de algum e no a secciona, ou seja, no impede a comunicao entre as partes

decorrentes. Encargo especfico que se impe a uma propriedade em proveito deoutrem.Nessa situao de servido, pode a propriedade ser privada de produo de certasculturas por motivos de altura, dificuldades para pulverizao area, edificaes e ourestries a edificaes. Tendo ainda a reduo de renda, perda parcial de reaprodutiva para implantao de carreadores, etc...Em casos de servido, o proprietrio deve receber uma indenizao em que sejacompensado quando o montante recebido se aplicado no mercado financeiro, obtenhaa mesma receita no ano.Para esse clculo, o eng. Civil e eletricista Jos Carlos Pellegrino desenvolveu umcritrio do qual tem por base a rentabilidade tanto do valor da indenizao quanto do

valor da terra nua da faixa de servido, e desenvolveu as frmulas das quais podemser encontradas em literaturas da rea de avaliaes e percias, tendo como resultadofinal as condies percentuais, assim sugeridas:

Zona t i n

Urbana 8% 12% 2/3 = 0,6667

Rural 4% 12% 1/3 = 0,3333

n = ndice ou fator de depreciao (resultante da relao entre as duas taxas vigentes nomercado).

i = taxa de renda lquida anual sobre o capital representado pela indenizao a receber.

t = taxa de renda lquida anual sobre o valor real das terras nuas da faixa de servido.

Os principais fatores depreciativos para servido, segundo tabela idealizada porPhilippe Westin so:Livro: Princpios de Engenharia de Avaliaes, eng. Alberto Llio Moreira, 5.ed., pag.300, ed.Pini

ndices de depreciao

Principais fatores depreciativos Linhas de transmisso Oleodutos,gasoduto...

A Proibio de construo 0,30 0,30

B Proibio de culturas - 0,33C Limitao de culturas 0,10 -

D Perigos decorrentes 0,10 0,02

E induo 0,02 -

F Fiscalizao e reparos 0,03 0,05

G Desvalorizao da rearemanescente

0,08 0,10

H Seccionamento do imvel (cortes) - 0,10 a 0,20


48/54


49/54


O terceiro caminho, embora no seja o mais exato, permite grande aproximaodo valor de determinado bem, que a finalidade da avaliao.Este processo consiste na determinao de uma curva matemtica que ligue opreo da mquina ou equipamento novo, ao valor residual (sucata ou salvado) ao

longo da sua vida til.

Conceitos Bsicos:Vida til - Tempo previsto entre o incio de funcionamento de determinada mquinaou equipamento e de sua retirada de servio, j totalmente depreciada, ou seja: comapenas o valor residual.

Depreciao - a perda de valor de determinado bem no decorrer do tempo. Adepreciao ocorre por trs motivos principais: deteriorao, obsolescncia e perda de

utilidade. Onde: Deteriorao a perda fsica de valor; obsolescncia a perda devalor por motivos tcnicos e econmicos e perda de utilidade a perda de valorfuncional.

Esperana de Vida - Tempo previsto entre o exame ou vistoria e a data provvel deretirada de servio.

Vida aparente - Tempo estimado pelo avaliador, geralmente resultado da diferenaentre Vida til e Esperana de Vida.

Mtodos de Depreciao de Mquinas e Equipamentos- Mtodo Linear.- Mtodo de Cole ou da Soma de dgitos.- Tendo ainda outros mtodos em literaturas da engenharia, cabendo ao avaliadoraplicar o mtodo mais compatvel com a situao em apreo.

Mtodo Linear: Este mtodo estabelece uma depreciao constante no decorrer dotempo, a depreciao em cada perodo sempre igual e corresponde depreciaototal dividida pelo nmero de perodos da vida til prevista.


50/54


Entretanto, apesar de sua extrema simplicidade, a depreciao de mquinas eequipamentos no funo linear do tempo, sendo mais acentuada no princpio doque nos ltimos anos da vida estimada, devido ao desgaste, a insegurana quanto utilizao e pela perda da garantia, cujo valor se somava ao preo do equipamento

quando novo.

Mtodo de Cole ou da Soma de Dgitos: Este mtodo, tambm conhecido comomtodo da srie ou da soma de dgitos.

Deve ser observado que neste mtodo a depreciao nos primeiros perodos

superior a dos ltimos, fato este bastante prximo da realidade prtica.

NORMAS DE AVALIAES

A avaliao de bens determinada pela ABNT - Associao Brasileira de NormasTcnicas, definida atravs de uma ampla participao dos profissionais da rea deengenharia. Como resultado, houve a incorporao das diversas normas que tratam deavaliaes de bens em uma nica, no ordenamento a seguir.

- NBR 14653-1 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais;- NBR 14653-2 Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos;- NBR 14653-3 Avaliao de bens Parte 3: Imveis rurais;- NBR 14653-4 Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos;- NBR 14653-5 Avaliao de bens Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes

e bens industriais em geral;- NBR 14653-6 Avaliao de bens Parte 6: Recursos naturais e ambientais;- NBR 14653-7 Avaliao de bens Parte 7: Patrimnios histricos.


51/54


REGISTRO DOS TRABALHOS TCNICOS QUE TENHAM COMORESPONSVEIS OS PROFISSIONAIS DAS REAS TECNOLGICAS

Os Conselhos em que o profissional da rea tecnolgica obrigatoriamente tem de serregistrado para exercer suas atividades tcnicas so o Conselho Regional deEngenharia e Agronomia (CREA) e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).Todos os trabalhos de responsabilidade tcnica dos profissionais do sistema tm deser registrados por meio da ART ou RRT, sendo preenchidas com as atribuiesconferidas pelo Sistema, as quais so definidas equivalentes a formao tecnolgicado profissional responsvel pelo trabalho realizado.A ART Anotao de Responsabilidade Tcnica e a RRT Registro deResponsabilidade Tcnica, so os documentos que garantem os direitos autorais do

trabalho tcnico do profissional, comprovando ainda a existncia de um contratofirmado com o cliente, inclusive nos casos em que a contratao firmou-se de formaverbal. um comprovante da prestao de servio que garante tambm o direito remunerao, define os limites da responsabilidade quanto atividade executada,sendo ainda importante para licitaes e aposentadoria. Registrada no Conselho, farparte do acervo tcnico do profissional, que o currculo que comprova suaexperincia e o da empresa a que ele est vinculado.Visto pelo ngulo do vnculo profissional, a ART ou RRT tambm um eficazinstrumento de defesa do consumidor, porque declara o compromisso do profissionalcom a qualidade dos servios prestados, permitindo que a sociedade identifique osresponsveis por determinado empreendimento e as caractersticas do serviocontratado. Em casos de sinistros, identifica individualmente os profissionaisresponsveis, auxiliando na acareao das responsabilidades junto ao Poder Pblico.


52/54


CURRCULO DO INSTRUTOR

Carlos Roberto MicheliniPossui graduao em Engenharia Agrimensura pela Faculdade de Engenharia de Agrimensura dePirassununga (1981). Ps Graduao em Agronegcio (2009). Autor do Livro "Legitimidade da

Propriedade Rural" lanado em (2010). Segunda edio lanada em 2012. Mais de 6.000 exemplaresvendidos.

Dados pessoais:Nome: Carlos Roberto MicheliniNome em citaes bibliogrficas:MICHELINI, C. R.Natural de:Adamantina - SPEndereo profissional:C RMichelini Engenharia e Consultoria ME - Rua Joo Pessoa 599, EdifcioPirmide sala 102, Cep.78700-082 Rondonpolis/MT Brasil - Telefone: (66) 3421.3742 e(66) 9984.2613. www.micheliniconsultoria.com.br - [email protected]

Formao acadmica/Titulao1979 1981 :Graduao em Engenharia Agrimensura, pela Faculdade de Engenharia de Agrimensurade Pirassununga - FEAP, Brasil.Ttulo:Agrimensura, Avaliao e Percia de Engenharia.Ttulo e registro:Engenheiro Agrimensor, Crea/MT n 2.531/D - Crea/nacional n 120.109.098-9

Formao acadmica/Especializao2007 2009: MBA em Ps-Graduao Empresarial e Agronegcio. (Carga Horria: 380h).Faculdade do Sul de Mato Grosso - FACSUL.

Formao acadmica/complementar/Cursos e CongressosCursos:Avaliao e Pericia de Engenharia, FEAP, Pirassununga-SP.Corretor de Imveis Creci n 3780 - MT.Conservao do Solo, Instituto de Engenharia, Londrina-PR.Geoprocessamento, FEAP, Pirassununga-SP.Percia Judicial na Temtica Ambiental, IBAPE, So Paulo-SP.Meio Ambiente, Escola Superior do Ministrio Pblico da Unio.Percias Ambientais, IBAPE, Cuiab-MT.Avaliao rural/urbana, IBAPE, So Paulo-SP.Avaliaes de Desapropriaes e Servides - reas Rurais e Urbanas, IBAPE, So Paulo-SP-2012.

CongressoPan-Americano de Avaliao de Imveis, Instituto Tasaciones, Buenos Aires, Argentina.

Credenciamentos:IBAPE -Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia.INTERMAT -Instituto de Terras do Estado de Mato Grosso.

IDATERRA -Instituto de Terras do Estado de Mato Grosso do Sul.INCRA -Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria.SEMA Secretaria Estadual de Meio Ambiente do MT.

reas de atuao profissional1. Consultoria em Agronegcios.2. Regularizao Fundiria e Dominial.3. Avaliaes e Pericias de Engenharia.4. Consultoria Ambiental Rural.5. Georreferenciamento.6. Consultoria em viabilidade de garantia hipotecria de imvel rural e urbano.7. Consultoria imobiliria.8. Escritor e palestrante.9. Instrutor/professor.


53/54


Prmios e ttulos. 2012 - Cidado Rondonopolitano, Cmara dos Vereadores de Roo/MT.. 2011 - Presidente, AREA - Associao Rondonopolitana de Engenharia - gesto

2006/2008, gesto 2011/2013 e atual gesto 2014/2016.. 2010 - Membro Associado, ATAB - Academia Tecnolgica de Artes do Brasil.

. 2009 - Medalha ao Mrito, CREA-MT - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.. 2008 - Moo de Louvor, Assemblia Legislativa do Estado de Mato Grosso.

. 2004 - Cidado Mato-grossense, Assembleia Legislativa do Estado de Mato Grosso.

. 1985 - Vice Presidente da Comisso de Engenharia Pan-Americana de Avaliao de Imvel Rural,UPAV - Union Pan-Americana de Associaciones de Valuacion do Instituto Argentino de

Tasaciones.

Produo bibliogrfica Livros e apostilas publicados:MICHELINI, C. R., Livro "Legitimidade da Propriedade Rural".. Primeira edio Lanada em Rondonpolis-MT - Cuiab: KCM, 2010. v. 2000 exemplares. 180

pginas.. Segunda edio Lanada em Cuiab-MT - Cuiab: KCM, 2012. v. 4000 exemplares. 186 pginas.

. Apostila do Curso Introduo Engenharia de Avaliaes e Percias Judiciais. 70 pginas.


54/54


REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS E DE CONSULTAS

ABUNAHMAN, Srgio Antonio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avalia es. 3.ed. rev. e ampl. So Paulo: Pini, 2006.

APOSTILA. curso de Avaliaes de Desapropriaes e Servides, a atualizao do perito e doassistente tcnico.Instrutor eng. civil Jos Tarcisio Doubek Lopes. So Paulo: IBAPE-SP, 2012.

APOSTILA. curso avanado de avaliaes e imveis. instrutor eng. civil Srgio Alberto Pires daSilva. ABENC, MT. 2008.

AR ANTE S, Carl os , Avaliaes de Imveis Rurais - NBR 14.653-3 ABNT Comentada. EditoraLeud. 2009.

CURSO de extenso universitria. Especializao Avaliao e Percias. Pirassununga: FEAP,1981.

BRASIL. INCRA (Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria). Disponvel em:htt p:/ /www.incr a.g ov. br/ por tal /. Acesso em: 10 Ag. 2012.

CREA - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Mato Grosso . Disponvelem: http: //www. crea- mt.or g.br /new/d efault .asp Acesso em: 19 fev. 2010.

CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo - http://www.caubr.gov.br/

CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia - http://www.confea.org.br/.

CRECI - http://www.cofeci.gov.br/

IBAPE-MG - http://www.ibape-mg.com.br/suporte-juridico-descricao?cod=5 Acesso/20 ago. 2012

IBAPE-MT Instituto Brasileiro de Avaliaes e Pericias de Engenharia.

IBAPE-SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Pericias de Engenharia.

IBAPE Nacional -Instituto Brasileiro de Avaliaes e Pericias de Engenharia.

LIMA, Marcelo Rossi de Camargo.Avaliao de Propriedades Rurais. 3 ed.So Paulo, Leud,2011.

MATO GROSSO. SEMA - Secretaria Estadual do Meio Ambiente. Disponvel em:http: //www. sema. mt.go v.br /. Acesso em: 16 mar. 2009.

MICHELINI, Carlos Roberto.Legitimidade da Propriedade Rural. 2 ed. rev. e atualiz. Cuiab: KCMEditora, 2012.

MOREIRA, Alberto Llio. Princpios de Engenharia e Avaliaes. 5. ed. So Paulo:Pini, 2001.

SOUZA, Jos Octvio. Percias Judiciais Rurais. 1. ed. So Paulo: Nobel, 1979.

PERICIA. Disponvel em: http://hc.costa.sites.uol.com.br/pericia.htmlAcesso em: 15 ago. 2012.

MAIA Neto, Francisco.Roteiro prtico de avaliaes e percias judiciais. 2 ed. rev. e ampl. BeloHorizonte: Del Rey, 1996.

http://www.perfectum.eng.br/avaliacao_maquinas_equipamentos.html Acesso em: 15 out. 2012 .

Apostila Curso Aval e Per Eng Conea 2015 Bahia

Documents

Transcript of Apostila Curso Aval e Per Eng Conea 2015 Bahia