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  • 1

    APLICAO PRTICA DA TCNICA

    DE VALUATION FREE CASH FLOW TO

    FIRM

    GUSTAVO ACATAUASS XAVIER

    Rio de Janeiro, RJ - Brasil

    2015

    Projeto de Graduao apresentado ao Curso de

    Engenharia de Controle e Automao da Escola

    Politcnica, Universidade Federal do Rio de

    Janeiro,como parte dos requisitos necessrios

    obteno do ttulo de Engenheiro.

    Orientador:

    Prof. Regis Motta, PhD

  • 2

    APLICAO PRTICA DA TCNICA DE

    VALUATION FREE CASH FLOW TO FIRM

    PROJETO DE GRADUAO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE

    DA ESCOLA POLITCNICA DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO

    RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS

    NECESSRIOS PARA A OBTENO DO GRAU DE

    ENGENHEIRO DE CONTROLE E AUTOMAO

    Aprovado por:

    _________________________________

    Prof. Regis Motta, PhD

    _________________________________

    Prof. Jos Roberto Ribas, PhD

    _________________________________

    Prof. Maria Alice Ferrucio da Costa, PhD

  • 3

    Xavier, Gustavo Acatauass

    Aplicao Prtica da Teoria de Free Cash Flow to Firm/ Gustavo Acatauass

    Xavier - Rio de Janeiro: UFRJ/ Escola Politcnica, 2014

    XI, 101 p.:il; 29,7cm

    Orientador:

    Prof. Regis Motta,PhD

    Projeto de Graduao - UFRJ/ Escola Politcnica/Curso

    de Engenharia de Controle e Automao, 2015.

    1. Contabilidade

    2. Teoria em Finanas

    3. Anlise de um Business Case

    Universidade Federal do Rio de Janeiro, Escola Politcnica,

    Curso de Engenharia de Controle e Automao.

  • 4

    AGRADECIMENTOS

    Durante esses anos em que fui aluno de graduao da UFRJ, muitas pessoas foram

    fundamentais para que enfrentasse os desafios na tarefa de concluir o curso. Gostaria de

    agradecera algumas delas.

    Comeo agradecendo aos meus pais, Jos Renato da Silva Xavier e Isabella Rodrigues

    Acatauass Nunes por sempre me apoiarem em minhas escolhas e oferecerem todo o

    suporte material e emocional durantes estes anos.

    Aos meus irmos, Guilherme Acatauass Xavier, Renata Acatauass Xavier e Carolina

    Acatauass Xavier

    Agradecimento especial para os meus amigos Alexandre, Antenor, Cesar, Eduardo,

    Gabriel, Gustavo, Hugo, Jorge, Pedro, Rodrigo, Victor e William por estarem ao meu

    lado durante todos esses anos.

    A todos os professores que contriburam para a minha formao como engenheiro.

    A todos os alunos de Controle que estiveram a meu lado, seja para compartilhar tarefas

    ou boas risadas. Agradecimento especial aos amigos da T-13: Bruno, Caio, Guilherme,

    Douglas, Hailton, Henrique, Jssica, Leandro, Lucas, Matheus, Noelle, Tiago e Victor .

    Ao Professore Regis Motta, orientador desse Projeto de Graduao

    Muito Obrigado!

    Gustavo Acatauass Xavier

  • 5

    Resumo do Projeto de Graduao apresentado Escola Politcnica/

    UFRJ como parte dos requisitos necessrios para a obteno do grau de

    Engenheiro de Controle e Automao.

    APLICAO PRTICA DA TCNICA DE

    VALUATION FREE CASH FLOW TO FIRM

    Gustavo Acatauass Xavier

    Orientador

    Prof. Regis Motta, PhD

    Curso:

    Engenharia de Controle e Automao

    Esse projeto consiste de uma aplicao prtica da tcnica de Valuation para uma

    empresa real, a So Carlos Empreendimentos Imobilirios.

    Inicialmente explorada a base terica por trs da tcnica de Valuation Free Cash

    Flow to Firm, incluindo Contabilidade e Finanas. Aps isso, feita uma anlise

    detalhada da estratgia da empresa e dos mercados na qual ela est inserida.

    Baseado na aplicao da teoria e da anlise da estratgia da empresa para

    justificar as projees obtidas, chega-se a um preo justo para a ao da empresa em

    questo.

  • 6

    Abstract of Undergraduate Project presented to POLI/UFRJ as a partial

    fulfillment of the requirements for the degree of Engineer.

    PRACTICAL APLICATION O THE FREE CASH

    FLOW TO FIRM VALUATION TECNIQUE

    Gustavo Acatauass Xavier

    Advisor:

    Prof. Regis Motta, PhD

    Course:

    Automation and Control Engineering

    This project consists in the practical application of a Valuation technique for a

    real company, So Carlos Empreendimentos Imobilirios.

    Initially, theoretical basis behind the Free Cash Flow to Firm Valuation

    Technique are explored, including Accounting and Finance. After that, its made a

    comprehensive analysis of the companys strategy e of the market it is inserted in.

    Based on the application of this theory and on the strategy analysis to justify the

    obtained projections, a fair price for the company being analyzed is reached.

  • 7

    SUMRIO

    1. INTRODUO ............................................................................................................ 14

    2. REVISO DA LITERATURA .................................................................................... 16

    2.1 CONCEITOS FUNDAMENTAIS EM CONTABILIDADE ................................. 16

    2.1.1 Regime de Caixa e Regime de Competncia ................................................... 16

    2.1.2 Demonstrativo de Resultado do Exerccio (DRE) ........................................... 17

    2.1.3 Balano Patrimonial ......................................................................................... 20

    2.1.4 Demonstrativo de Fluxo de Caixa .................................................................... 23

    2.2 CONCEITOS FUNDAMENTAIS EM FINANAS.............................................. 25

    2.2.1 Valor do Dinheiro no Tempo (Time value of money) ...................................... 25

    2.2.2 Desconto a Valor Presente ............................................................................... 25

    2.2.3 Desconto a Valor Presente de uma perpetuidade ............................................. 26

    2.2.4 Valor justo de um investimento ....................................................................... 28

    2.2.5 Premissas e Incerteza ....................................................................................... 28

    2.3 TEORIA DE FREE CASH FLOW TO FIRM ......................................................... 29

    2.3.1 O que o valor da firma? ................................................................................. 29

    2.3.2 Formula ............................................................................................................ 29

    2.3.3 Qual taxa de desconto que deve ser usada? .................................................. 30

    3. ANLISE DE MERCADO .......................................................................................... 31

    3.1 MERCADO DE OFFICE REAL ESTATE EM SO PAULO ............................... 31

    3.1.1 Regulao ......................................................................................................... 31

    3.1.2 Tamanho e Segmentao ................................................................................. 31

    3.1.3 Crescimento ..................................................................................................... 32

    3.1.4 Vacncia ........................................................................................................... 35

    3.1.5 Alugueis ........................................................................................................... 37

    3.1.7 Regies ............................................................................................................. 38

    3.2 MERCADO IMOBILIRIO DE ESCRITRIOS CORPORATIVOS NO RIO DE

    JANEIRO ...................................................................................................................... 39

    3.2.1 Tamanho e Segmentao ................................................................................. 39

    3.2.2 Crescimento ..................................................................................................... 40

    3.2.3 Vacncia ........................................................................................................... 43

    3.2.4 Alugueis ........................................................................................................... 44

  • 8

    3.2.6 Regies ............................................................................................................. 46

    3.3 PRINCIPAIS PLAYERS DO MERCADO IMOBILIRIO DE ESCRITRIOS

    CORPORATIVOS NO RIO DE JANEIRO E SO PAULO ...................................... 48

    3.3.1 BR Properties ................................................................................................... 48

    3.3.2 So Carlos ........................................................................................................ 48

    3.3.3 Cyrela Comercial Properties ............................................................................ 49

    3.4. CORRELAO ENTRE ALUGUEL E VACNCIA ..................................... 49

    3.5 DRIVERS ................................................................................................................ 55

    3.6 ESTIMATIVAS DE CAGED ................................................................................ 59

    3.7 PROJEES DE VACNCIA DO MERCADO .................................................. 62

    3.8 DIFERENA DE PREOS ENTRE ATIVOS A/AAA E B/BB ........................... 64

    3.9 CONCLUSO SOBRE OS MERCADOS DO RIODE JANEIRO E SO PAULO

    ....................................................................................................................................... 65