Ação Trabalhista - Rito Ordinário 0000618-91.2015.5.05...melhoramentos públicos, sobressaindo-se...

Poder Judiciário

Justiça do Trabalho

Tribunal Regional do Trabalho da 5ª Região

Ação Trabalhista - Rito Ordinário 0000618-91.2015.5.05.0021

Processo Judicial Eletrônico

Data da Autuação: 08/06/2015 Valor da causa: R$ 32.000,00

Partes:

RECLAMANTE: PAULO SERGIO ALVES ADVOGADO: THARSIS BONINA DA SILVA ADVOGADO: LUCIANA FERREIRA E SILVA ADVOGADO: RENAN DE OLIVEIRA VIEIRA ADVOGADO: UENDEL RIBEIRO MARTINEZ ADVOGADO: GENILSON LIMA DE SOUZA ADVOGADO: LUIZ CLAUDIO DA ROCHA SANTANA ADVOGADO: ROMARIO FREITAS LOPES MURICY ADVOGADO: AFONSO AUGUSTO DE CASTRO MEDEIROS FILHO RECLAMADO: IGUATEMI CONSTRUCOES LTDA ADVOGADO: CYNTHIA MARIA TAVARES FALCÃO RECLAMADO: SANDRO MOTA VASCONCELLOS ADVOGADO: CYNTHIA MARIA TAVARES FALCÃO RECLAMADO: NELSON VASCONCELLOS ADVOGADO: CYNTHIA MARIA TAVARES FALCÃO RECLAMADO: JENILDA MOTA VASCONCELLOS ADVOGADO: LIVIA SANTOS TORRES RECLAMADO: NS VASCONCELLOS PATRIMONIAL LTDA TERCEIRO INTERESSADO: MANUELE COSTA MARQUES DE JESUS PAGINA_CAPA_PROCESSO_PJE

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CLIENTE: IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA TIPO: GLEBA RURAL ÁREA DE TERRAS: 1.520.000,00 M² OU 152,00 HA ENDEREÇO: LOCALIDADE "FAZENDA ESTIVA" (MATRÍCULA Nº 37.096)

ALTURA KM 08 DA ESTRADA DA CETREL DISTRITO DE ABRANTES MUNICÍPIO DE CAMAÇARI - BA DATA: JUNHO / 2015

N.º: 15/3061

Número do processo: 0000618-91.2015.5.05.0021Número do documento: 18061317455059400000031465532

https://pje.trt5.jus.br/primeirograu/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?nd=18061317455059400000031465532Assinado eletronicamente por: LIVIA SANTOS TORRES - 13/06/2018 17:47:00 - 92062d9

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CÁLCULO DOS VALORES DE AVALIAÇÃO

QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO

Nº Unitário (R$/ha)

Fator Oferta

Unit base (R$/ha)

Fatores de ajuste Unit. Homog (R$/ha)

Unit. Saneado (R$/ha)

(FAC) FL (FPA) 0 FTO X

Aval. - 1,00 - 0,75 0,750 0,80 1,000 1,000 1,00

0,75 1,000 0,89 1,000 1,430 1,00

1 7,00 0,80 5,60 -1,40 0,00 -0,62 1,00 2,41 0,00 6,99 6,99

0,75 1,000 1,00 1,000 1,000 1,00

2 15,00 0,80 12,00 -3,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 10,00

0,94 1,000 1,00 1,000 1,000 1,00

3 10,00 0,80 8,00 -0,50 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 8,50 8,50

0,85 0,800 0,89 1,000 1,000 1,00

4 17,98 0,80 14,38 -2,16 -2,88 -1,60 0,00 0,00 0,00 7,75 7,75

1,00 1,000 0,80 1,000 1,000 1,00

5 9,00 0,80 7,20 0,00 0,00 -1,44 1,00 0,00 0,00 6,76 6,76

0,94 1,000 1,14 1,000 1,000 1,00

6 5,00 0,80 4,00 -0,25 0,00 0,57 1,00 0,00 0,00 5,32 5,32

Média seca

10,66

Médias 7,55 7,06

HOMOGENEIZAÇÃO

Número de elementos 6

Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 7,55

Limite Superior (R$/m²) (+30%) 9,82

Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 5,29

SANEAMENTO

Número de elementos saneados 5

Unitário Médio Saneado (R$/m²) 7,06

Desvio Padrão 1,19

Coeficiente de Variação 0,1685

t de Student 1,53

Máximo (R$/m²) 7,97

Mínimo (R$/m²) 6,15

Intervalo de Confiabilidade 25,79%

FORMAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

ÁREA (ha) 1.520.000,00

VALOR UNITÁRIO FINAL (R$/ha) 7,06

VALOR DA ÁREA (R$) 10.736.849,57

VALOR DE MERCADO ARREDONDADO (R$) 10.700.000,00

VALOR DE MERCADO R$ 10.700.000,00



3

FORMAÇÃO DO VALOR DE LIQUIDEZ

Analisando as condições de procura e volume de ofertas existentes na região e

ainda através de consultas a profissionais atuantes, pudemos estimar um fator

redutor de 40% sobre o valor de mercado de forma a melhorar as condições de

liquidez e chances de venda.

FORMAÇÃO DE VALOR DE LIQUIDEZ

FATOR DE LIQUIDEZ 0,60

VALOR DE LIQUIDEZ (R$) 6.420.000,00

VALOR FINAL ARREDONDADO (R$) 6.400.000,00

VALOR DE LIQUIDEZ (R$) 6.400.000,00



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VALORES DE AVALIAÇÃO

O Presente laudo apresenta os seguintes valores de avaliação:

VALOR DE MERCADO: R$ 10.700.000,00

VALOR DE LIQUIDEZ: R$ 6.400.000,00



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COMENTÁRIOS MERCADOLÓGICOS

O Local:

Camaçari tem o maior PIB ( Produto Interno Bruto ) industrial do nordeste sendo o

município mais industrializado do estado, respondendo, sozinho, por 35 % das

exportações.

Sede do maior complexo industrial integrado do hemisfério sul, abriga a única

montadora de veículos do norte / nordeste – a Ford , e empreendimentos do porte da

Braskem, 3ª companhia privada do país, da Bridgestone Firestone, grupo líder na

fabricação de pneus no mundo e da Caraíba Metais, principal produtora de cobre no

Brasil .

A cidade abriga ainda outras importantes fábricas como a Continental Pneus,

Discobrás, Monsanto, Peroxi Bahia etc.

As empresas que vêm para o município se comprometem a empregar mão de obra

local, o que chega a gerar cerca de 35.000 empregos diretos e indiretos.

A Cetrel, inserida na macro-região do imóvel avaliando, é a mais moderna empresa

ambiental da América Latina, cuidando dos efluentes e resíduos industriais do Polo

de Camaçari, além do monitoramento ambiental do complexo e áreas circunvizinhas

Também destacam-se alguns projetos de reflorestamentos, jazidas de areia que

abastecem toda a região metropolitana de Salvador e exploração de argilas.

O local circunvizinho ao imóvel, insere-se marginalmente a uma estrada municipal

em terra de carácter secundário, apresentando uma ocupação rarefeita e carência de

melhoramentos públicos, sobressaindo-se apenas alguns sítios e chácaras de lazer.

O Imóvel:

Trata-se de uma gleba rural de terras, de médio porte, inexplorada e sem benfeitorias,

moderadamente inserida no raio de atuação da Rodovia BA-530 (estrada da Cetrel),

que interliga a Linha Verde (litorânea) ao Pólo Industrial de Camaçari

Os solos existentes inserem-se em relêvo praticamente plano a suavemente ondulado

possuindo texturas arenosas, baixa fertilidade natural e grandes limitações para o uso

agrícola em geral.

Em se tratando de uma porção de terras contendo condição logística moderadamente

favorável, destaca-se como principal aspecto positivo, o seu potencial futuro de

aproveitamento de aproveitamento econômico viversificado (industrial, residencial ,

empresarial e ambiental), desde que observadas as diretrizes pertinentes de uso e

ocupação do solo.

Negativamente destaca-se a sua acessibilidade por meio de estrada secundária mal

conservada e a carência de melhoramentos públicos e prestações de serviços em suas

imediações.



6

O Mercado:

O Pólo Industrial de Camaçari encontra-se plenamente integrado com a região

metropolitana da Grande Salvador.

O logradouro em estudo, ainda encontra-se carente de infraestrutura urbana.

O seu desenvolvimento tem sido freado por decretos que estabelecem prioridades

relativas à direitos de lavras para fins de extrações de areia.

Em contrapartida, na última década, pode-se observar inúmeras ampliações e

implantações de grandes empreendimentos, que possibilitaram uma melhor

atratividade e valorização nos estoques de áreas marginai, reservadas para futuras

expansões.

As grandes glebas parceláveis estão em poder da SUDIC (Superintendência de

Desenvolvimento Industrial e Comercial do Governo da Bahia ) ou no domínio de

alguns particulares .

Dentro deste contexto, em função da distância do núcleo industrial do pólo, glebas

rurais brutas têm sido ofertadas por unitários médios entre R$ 5 / m² - R$ 15/ m²,

dependendo do porte, localização e topografia.

A cifra de mercado calculada para a gleba avalianda (~ R$ 7 / m²), leva em

consideração o volume muito acentuado de áreas disponíveis, a ausência de

infraestrutura da região lindeira, a lentidão e burocracia ambiental para efetivação de

grandes parcelamentos do solo e uma condição de pagamento praticamente à vista.

Perspectivas Futuras:

A área avalianda possue uma dimensão avantajada quando se tem em mente a

execução de um hipotético empreendimento industrial , empresarial ou habitacional.

Quanto a um possível aproveitamento para fins industriais, empresariais ou

habitacional, torna-se necessário a elaboração de um complexo estudo de viabilidade

do empreendimento.

As questões pertinentes ao parcelamento do solo são bastantes burocráticas,

envolvendo aspectos legais , ambientais e econômicos.

Em virtude das características físicas presentes (localização, topografia e

dimensões), o imóvel analisado apresenta-se como um estoque de terras para futuras

expansões urbanas do município.

A possível duplicação e a construção de novos empreendimentos junto a Estrada da

Cetrel podem alavancar o desenvolvimento da região como um todo, resultando em

valorizações das terras locais à médio prazo.

Por tudo exposto, tendo em conta principalmente a carência de infraestrutura das

imediações, consideramos que a mercadoria em questão apresenta condições

moderadamente insatisfatórias de absorção.



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CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

CONTEXTO DA REGIÃO

Localização:

Camaçari está distante apenas 40 minutos do Aeroporto Internacional de Salvador

(41 km), através da Rodovia BA-099, também denominada Estrada do Côco.

Limita-se ao norte com Mata de São João, ao sul com Lauro de Freitas, a sudoeste

com Simões Filho, a oeste com Dias D’Ávila e a leste com o Oceano Atlântico.

Apresenta os seguintes locais de referências:

- Feira de Santana : 80 km

- Praia do Forte : 36 km

- Conceição do Jacuípe : 73 km

Características físicas:

De acordo com o Mapa de Solos do Brasil, elaborado pela EMBRAPA/ IBGE

(escala 1: 5.000.000), predominam associações denominadas Espodossolos cárbicos

hùmicos, Argissolos - Vermelhos - Amarelos distróficos ou eutróficos e Latossolos-

Amarelos distróficos .

A bacia hidrográfica da região è formada pelo Rio Joanes, Rio Pojuca e seus

afluentes.

A vegetação nativa é representada por dunas, manguezais, restingas, matas ciliares e

remanescentes de Mata Atlântica.

Situação / Acessibilidade:

A partir do km 30 da Rodovia BA-099 (Estrada do Côco, tomar a rodovia asfaltada

BA-530 no sentido da Cetrel e do centro da cidade de Camaçari.

Após 08 km, antes da Cetrel, dobrar à esquerda, junto a uma estrada municipal em

terra no sentido da localidade Coqueiros do Arampebe.

Percorrer adiante cerca de 06 km até alcançar o início das divisas do imóvel, à direita

da estrada. Deste ponto, tem-se à direita um caminho interno trafegável que margeia e

depois intercepta a gleba no sentido sul- norte.



8

Principais coordenadas geográficas coletadas :

- Ponto 01 : acesso ao imóvel a partir da Estrada da Cetrel

584.970 m E altitude : 38 m

8.595.929 m S

- Ponto 02 : início da divisa leste junto a estrada municipal


8.591.226 m S

- Ponto 03 : final da divisa leste junto a estrada municipal


8.591.150 m S

-Ponto 04: interior do imóvel, caminho a 600 m da estrada municipal


8.591.150 m S



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Ocupação Circunvizinha:

Nas imediações observam-se grandes extensões de terras inexploradas entremeadas

com áreas desativadas de extrações de areias e algumas antigas indústrias cerâmicas.

Destacam-se também a existência de alguns sítios de lazer (20.000 m²),

desmembrados do todo maior da Fazenda Estiva.

Em um maior grau de distância sobressaem-se a Indústria de Pneus Continental, as

instalações da Estação de Tratamento de Efluentes da Cetrel e o Polo Industrial de

Camaçari ( ~ 15km).

Junto a Estrada da Cetrel destacam-se as seguintes ocupações: km 03 / futuras

instalações da montadora de veículos Jac Motors (~3.000.000 m²), km 09 / obras de

terraplanagem das futuras instalações do Grupo SNF (Flopam do Brasil) e km 10 /

Estação de Tratamento da Cetrel.

Serviços Comunitários:

O local está servido por rede de energia elétrica e telefone.



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CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

DESCRIÇÃO DAS TERRAS

Classificação:

De acordo com o Manual para Classificação das Terras para Fins Agrìcolas

( CESP/1.997) , estimou-se as seguintes proporções de classes de uso do solo:

- Classes IV e V : Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas

permanentes, adaptadas em geral para pastagens ou reflorestamentos, necessitando

de medidas moderadas a complexas de conservação do solo.

- Classe VIII: Terras impróprias para a vegetação produtiva, adaptadas ao

abrigo da fauna e flora local e preservação de recursos hídricos.

Tipo Área (ha) %

IV e V 76,00 50,00

VIII 76,00 50,00

Total 152,00 100,00



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Características fisícas:

O relevo da propriedade é predominantemente suave ondulado a praticamente plano,

observando-se algumas partes baixas sujeitas a encharcamentos ocasionais e

superfícies ligeiramente irregulares .

Presença de solos mecanizáveis, contendo classe textural arenosa a excessivamente

arenosos, profundidade variável da camada arável, fertilidade aparente baixa e baixa

saturação de bases (não corrigidos).

Uso atual:

Tipo Área (ha) % (¹)

Gramíneas (²) 76,00 50,00

Preservações (³) 76,00 50,00

Total 152,00 100,00

(¹) proporções aproximadas

( ²) gramíneas nativas e restingas

(³) matas ciliares (reservas legais e preservações permanentes)

Potencial produtivo da propriedade:

Os solos existentes apresentam sérias limitações para o uso agropecuário, havendo

no local perspectivas de atividades de extração de areias .

Em se tratando de gleba rural de terras que no futuro poderá sofrer alguma

influência da zona de expansão do pólo industrial de Camaçari (setor leste , à médio

e longo prazo, tem-se expectativas quanto ao parcelamento do solo para fins

industriais, empresariais e habitacionais, desde que observadas as diretrizes de uso

do solo do município.

O referido potencial somente pode ser melhor apreciado mediante um complexo

estudo de viabilidade, aferindo-se aspectos legais, econômicos e ambientais.



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Potencial de absorção da produção:

O escoamento da produção agropecuária, assim como, o deslocamento de pessoas até o centro

da cidade e ao pólo industrial e ao litoral é facilitado pela proximidade das rodovias

asfaltadas BA-530 ( Estrada da Cetrel) e BA-099 ( Estrada do Côco).

Passivo Ambiental: Com relação ao passivo ambiental pudemos observar que a

fazenda em questão ainda apresenta alguns remanescentes de

vegetações nativas preservadas, que deverão ser

regularizadas perante os órgãos ambientais, conforme o

índice preconizado pela NBR – 14653-3 – Tabela 1

Tabela 1: Exigências quanto à Reserva Legal

Região Bioma Área da Reserva Legal

Amazônia Legal Cerrado 35%*

Floresta

Tropical** 80%

Outras regiões

do país Demais biomas* 20%

* condição do avaliando

**Uma exceção é quando as áreas de reserva legal em regiões de

Cerrado e Floresta Tropical na Amazônia Legal já tenham sido

averbadas com 20% e 50%, respectivamente, limites da legislação

anterior.



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Tabela 2: Exigências quanto a Áreas de Preservação Permanente

Local APP necessária

Às margens dos rios ou

de qualquer curso

d’água,

Largura do rio

Até 10 m 30 m de cada lado

De 10 a 50 m 50 m de cada lado



> 600 m 500 m de cada lado

Ao redor de nascentes e olhos d’água 50 m de raio

Topo de morros, serras, montanhas Toda a área

Encostas com declive superior a 45 graus (100% de declive)

Para o imóvel em questão temos:

Observa-se uma ausência de averbação de reserva legal na matrícula

do imóvel equivalente a 20% de sua área total, condição que deverá

ser regularizada através do CAR- Cadastro Ambiental Rural,

evitando-se a configuração de futuros passivos ambientais.

O imóvel analisado até o momento apresenta-se inexplorado, sendo

praticamente recoberto por vegetações nativas de portes rasteiros.

Quando observamos as margens das nascentes e cursos d´águas

existentes em seu interior, de um modo geral, verifica-se a

manutenção adequada das faixas de preservações permanentes, que

juntamente com a reserva legal exigida, perfazem ~50% de sua área

total.



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RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

ACESSIBILIDADE E REGIÃO CIRCUNVIZINHA

01 – ACESSO PARA A REGIÃO A PARTIR DO KM

30 DA BA-099 (LINHA VERDE) 02 –TRECHO INICIAL DA ESTRADA DA CETREL

03- PROJETO HABITACIONAL "MINHA CASAS

MINHA VIDA" JUNTO A ESTRADA DA CETREL 04- ASPECTOS DA REGIÃO

05- ESTRADA DA CETREL ALTURA KM 03:

FUTURAS INTALAÇÕES DA JAC MOTORS 06- ASPECTOS DA REGIÃO



15

07- ASPECTOS DAS REGIÃO 08- ASPECTOS DA REGIÃO

09- PANORÂMICA DA REGIÃO DO IMÓVEL 10- ESTRADA DA CETREL KM08 - ACESSO AO

IMÓVEL Á ESQUERDA

11- KM 08: ESTRADA DE ACESSO AO

AVALIANDO

12- GASODUTO ABASTECEDOR DO POLO DE

CAMAÇARI



16

13- KM 08 DA ESTRADA DA CETREL: GLEBA A

VENDA COM 1.400.000 M² 14- ASPECTOS DA REGIÃO

15- ESTAÇÃO DA CETREL JUNTO AO KM10

DA ESTRADA DA CETREL

16- OBRAS DE TERRAPLANAGEM / TERRENO

DO GRUPO SNF

17- INDICAÇÕES DO IMÓVEL PERTECENTE AO

GRUPO SNF (POLÍMEROS)

18- ESTRADA MUNICIPAL EM DIREÇÃO AO

IMÓVEL



17

19- ASPECTOS DA REGIÃO 20- ASPECTOS DA REGIÃO INEXPLORADA

21- ASPECTOS DA REGIÃO INEXPLORADA 22- IMEDIAÇÕES DO IMÓVEL/ REDE DE

ENERGIA



18

23- FÁBRICA DESATIVADA DE BLOCOS DE

CONCRETO 24- ASPECTOS DA REGIÃO

25- SÍTIOS NAS IMEDIAÇÕES DO IMÓVEL 26- SÍTIOS NAS IMEDIAÇÕES DO IMÓVEL

27-ASPECTOS DA REGIÃO 28- INÍCIO DO AVALIANDO À DIREITA DA

ESTRADA



19

IMÓVEL AVALIANDO: FAZENDA ESTIVA / MATRÍCULA Nº 37.096

29- CAMINHO DIVISÓRIO; IMÓVEL À

ESQUERDA

30- TESTADA DO AVALIANDO PARA A ESTRADA

MUNICIPAL

31- PERFIL FORNTAL DA GREBA 32- AVALIANDO Á ESQUERDA; PARCELA

DESMATADA E PLANA

33- ADENTRANDO NO IMÓVEL 34- TRECHO TRANVERSAL AO CAMINHO

PRINCIPAL



20

35- ASPECTOS DA VEGETAÇÃO EXISTENTE 36- PANORÂMICA DO IMÓVEL

37- ASPCTOS DAS TERRAS 38- PORÇÃO NORTE DA ÁREA AVALIADA

39- ASPECTOS GERAIS 40- TRECHO FINAL PERCORRIDO DO CAMINHO

INTERNO



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CONSIDERAÇÕES IMPORTANTES

Por solicitação do BANCO DAYCOVAL S/A, objetiva o presente laudo avaliar o

imóvel rural denominado parte da “Fazenda Estiva” / matrícula nº 37.096, localizada

no Distrito de Abrantes, Município de Camaçari, Estado da Bahia , de propriedade de

quem de direito.

Por premissa o imóvel foi considerado livre de quaisquer ônus, litígios,

desapropriações, pois a pesquisa sobre os títulos de posse ou domínio não foi realizada

por não ser objeto e de responsabilidade dos avaliadores.

O valor aqui encontrado refere-se ao valor de mercado definido como o valor que um

bem consegue obter em dinheiro nesta data, na hipótese das partes, vendedores e

compradores estarem desejosos de vender e comprar, mas não compelidos, estando

portanto o valor obtido vinculado às condições atuais de mercado.

A critério do solicitante também poderão ser fornecidos os valores de liquidez, tanto o

valor para liquidação com ordem de venda, quanto o valor para liquidação forçada.

Com diferente conceito, estes valores pressupõem vendedores compelidos a vender em

tempos mais escassos e compradores com interesse, mas não forçados a comprar.

O valor de mercado, objeto principal da avaliação, pressupõe que as partes,

compradores e vendedores, estejam motivados, informados e assessorados, com

perfeito conhecimento do valor justo do imóvel. A critério do solicitante poderá ser

fornecido o valor de locação.

Também pressupõe a concessão de um tempo razoável para colocação no mercado

através dos veículos convencionais como placas, anúncios e assessoramento de

corretores especializados.

Os valores encontrados estão condicionados às bases do mercado específico atual de

cada bem, dos materiais utilizados na sua construção e permanência do mesmo no

estado que se encontra nesta data, podendo haver alteração de valores no futuro se as

condições do imóvel ou do mercado se alterarem.

O presente trabalho foi elaborado através dos padrões ideais de rigorosidade,

estabelecidos pelas NBR 14653 – 1-2-3-4 e recomendações de associações de classe

como IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

A adoção de metodologia específica aplicada ao caso foi feita por decisão do nosso

corpo técnico que após análise julgou ser a mais adequada e estará adiante justificada.



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Documentação Fornecida/ Anexada:

- Certidão da matrícula nº 37.096 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca

de Camaçari-BA, emitida em 28.05.2.015;

- Planta geral da "Fazenda Estiva" cadastrando o seu potencial de aproveitamento;

- Mapa de macrozoneamento do município de Camaçari;

- Imagens satélites do imóvel e circunvizinhaça

Vistoria:

Durante o dia 09.06.2.015, acompanhado pelo Sr. José Carlos Moreno, telefone (71)

9192- 5631, quando realizamos a inspeção no imóvel denominado parte da

“Fazenda Estiva" -matrícula nº 37.096, localizado no Distrito de Abrantes, a ~06 km

da Rodovia BA- 530 (Estrada da Cetrel), zona rural do município de Camaçari – BA

.

A gleba em estudo encontra-se inexplorada , sendo recoberta por gramíneas nativas e

vegetações arbustivas .

Encontra-se cortada por um caminho arenoso que nos possibilitou um deslocamento

parcial pelo interior do imóvel, sendo coletada algumas coordenadas geográficas do

local inspecionado.

Apenas uma parte de sua divisa sudeste encontra-se demarcada por um caminho,

sendo o restante representado por áreas de terras contíguas a um todo maior (vide

mapa em anexo).

Os limites apontados pelo acompanhante foram aferidos com o perímetro plotado em

planta do imóvel.

Adequação:

Para fins avaliatórios, utilizaremos a área de terras titulada equivalente a

1.520.000,00 m² ou 152,00 ha.

O posicionamento e caracterização do avaliando fundamentou-se nos limites

existentes na planta geral da "Fazenda Estiva", aferidos com a descrição do título

dominial (coordenada geográfica de um vértice e rumos e distâncias dos demais

alinhamentos), não sendo detectados divergências significativas.

Em virtude da escassez de caminhos internos e ausência de divisas totalmente

demarcadas), dentro do possível, o uso e ocupação do solo foram definidos através

de inspeção e análise de imagem-satélite do local.



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Concluída a pesquisa de ofertas de imóveis similares faz-se necessário a aplicação do

processo denominado homogeneização de valores. Tal processo consiste basicamente

na aplicação de diversos fatores objetivando tornar as pesquisas mais comparáveis ao

imóvel avaliando, pois por mais similares que sejam sempre apresentam algumas

diferenças com relação ao imóvel que na maioria das vezes é adotado como paradigma

de comparação.

Os diversos fatores de homogeneização compreendem índices cujos valores são

baseados em estudos consagrados e advém de normas avaliatórias, cabendo ao

avaliador sua correta aplicação e confiando ao seu bom senso a utilização dos fatores

que realmente participam da formação dos preços dos imóveis.

Desta forma, os formadores de preços escolhidos para o caso em questão serão

destacados e utilizados para correção das diferenças dos elementos pesquisados

comparados ao imóvel avaliando.

Após análise do caso, considerou-se fatores de homogeneização que serão utilizados

nos cálculos que resultarão no valor de mercado do imóvel.

HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES



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FICHAS DE PESQUISA

Local: "Quinta do Rancho Alegre" - estrada da Cetrel - ~06 km da Linha Verde

Município: Camaçari

Estado: BA

Preço (R$): 7.000.000,00

Situação: Oferta

Data: Maio / 2.015

Informante: Corretora- D. Isabel Villlas

Telefone: 71- 9161- 2100

Área (m²): 1.000.000,00

Preço (R$ / m²) 7,00

Fator Acessibilidade 1

Fator Localização 2

Fator Proporção de Área 2

Fator Topografia 2

480 m de frente para o asfalto, topografia irregular com platôs, ~50%

aproveitável para edificações, possui lago grande porte

Local: Estrada da Cetrel- ~08 km da Linha Verde- ~04 km da futura "Jac Motors"


Estado: BA

Preço (R$): 18.150.000,00

Situação: Oferta

Data: Maio / 2.015

Informante: JP Saraiva- Sr. Saraiva

Telefone: 71- 9145 - 6005

Área (m²): 1.210.000,00

Preço (R$ / m²) 15,00




Fator Topografia 1

Área original: 1.410.000,00 m²; vendido recentemente 200.000 m², aceita

venda parcial e permuta com imóveis construídos, topografia

predominatemente plana, apta para fins empresariais e logísticos.

Comparativo n.º 02

Observação:

Comparativo n.º 01

Observação:



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Local: 05 km da Estrada da Cetrel


Estado: BA

Preço (R$): 15.000.000,00

Situação: Oferta

Data: Maio / 2.015

Informante: Proprietário - Sr. Rodrigo

Telefone: 71- 9716- 4766

Área (m²): 1.500.00,00

Preço (R$ / m²) 10,00




Fator Topografia 1

Predominantemente plana, zona rural apta para projetos logísticos

Local: Distrito de Monte Gordo


Estado: BA

Preço (R$): 4.100.000,00

Situação: Oferta

Data: Maio / 2.015

Informante: Corretor- Sr. Josué

Telefone: 71- 3166- 6488

Área (m²): 228.000,00

Preço (R$ / m²) 17,98




Fator Topografia

90% plana, zona de expansão urbana, frente para via asfaltada, próximidades

de escola, posto de saúde, limha de ônibus

Comparativo n.º 03

Observação:

Comparativo n.º 04

Observação:



26

Local: Desmembramento da Fazenda Estiva - 01 km do avaliando


Estado: BA

Preço (R$): 180.00,00

Situação: Oferta

Data: Maio / 2.015

Informante: Proprietário-sr. Nilson

Telefone: 71- 8859- 4298

Área (m²): 20.000,00

Preço (R$ / m²) 9,00




Fator Topografia 1

Valor ofertado: R$ 260.000,00, possui casa nova 03 dormitórios , piscina e

tanque para peixes, valor estimado benfeitorias: R$ 80.000,00, remanescente

terreno: R$ 180.000,00.

Local: 01 km ao norte da Estrada da Cetrel- ~10 km da Linha Verde


Estado: BA

Preço (R$): 16.850.000,00

Situação: Oferta

Data: Maio / 2.015

Informante: Ideal Imóveis- sr. José Carlos / D. Simone

Telefone: 71- 3178- 5861

Área (m²): 3.370.000,00

Preço (R$ / m²) 5,00




Fator Topografia 2

Observação:

Comparativo n.º 05

Observação:

Comparativo n.º 06



27

FOLHA DE FATORES

Fator Acessibilidade (FAC)

Código n.º Fator Descrição

1 1,00 Frente para rodovia asfaltada

2 0,80 Até 05 km do asfalto

3 0,75 Acima de 05 do asfalto

Fator Localização FL


1 1,00 Próxima a zona de expansão urbana

2 0,80 Zona rural

Fator Proporção de Área (FPA)


1 1,00 Até 100.000 m²

2 0,90 De 101. 000 m² - 500.000 m²

3 0,80 De 501.000 m² a 2.000.000 m²

4 0,70 Acima de 2.000.000 m²

Fator Topografia FTO


1 1,00 Predominantemente plana

2 0,70 Irregular: ondulada com platôs

Nota do Avaliando



28

Classe de Capacidade de Uso das Terras - (FCT):

De acordo com o “Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da

Terra – Escritório Técnico Brasil/ Estados Unidos – III Aproximação – Marques,

Q.ª et al – 1971” e “Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras

para Avaliação de Imóveis Rurais – 1º Aproximação – Dinis, J. CESP – distribuido

pelo IBAPE – 1997, são considerados os conceitos a seguir e em anexo:

Classes Índices

Classe I - Terras cultiváveis aparentemente sem problemas 100

especias de conservação.

Classe II - Terras cultiváveis aparentemente com problemas simples 95

de conservação.

Classe III - Terras cultiváveis aparentemente sem problemas 75

complexos de conservação.

Classe IV - Terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão 55

limitada com sérios problemas de conservação.

Classe V - Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas

culturas permanentes e adaptadas em geral para pastagens 50

ou (re)florestamento sem necessidade de práticas especiais

de conservação.

Classe VI - Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas


ou (re)florestamento com problemas simples de conservação.

Classe VII - Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas


ou (re)florestamento com problemas complexos de conservação.

Classe VIII- Terras impróprias para cultura, pastagem ou (re)florestamento

podendo servir apenas como abrigo da fauna silvestre, como 20

ambiente para recreação ou para fins de armazenamento de água.



29

TERMO DE ENCERRAMENTO

Concluído este trabalho, foi redigido e impresso

o presente laudo composto de 28 folhas rubricadas

e esta última assinada e datada.

São Paulo, 19 de Junho de 2015

____________________________________________

Wilson Gonzalez Mazieiro

CREA: 0601169184



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