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ANURIO

Securitizao

e Financiamento

Imobilirio

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Empresa de Conhecimento Financeiro

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Caro leitor,

Aqui comea o Anurio Uqbar: Securitizao e Financiamento Imobilirio

2014, agora em sua stima edio. Mais uma vez, a Uqbar tem a satisfao

de trazer para o mercado a principal publicao que mapeia e analisa todas

as fontes de financiamento imobilirio no Brasil, sejam elas governamentais,

bancrias ou oriundas no mercado de capitais.

O ano de 2013 continuou a expandir as fronteiras do crdito

imobilirio. Neste processo, h progresso e transformao que ocorrem em

relao a cada uma das fontes de financiamento imobilirio e em relao

composio entre elas. A caderneta de poupana vem se mantendo

em seu papel central como fonte de recursos para o setor, mas fontes

alternativas, principalmente aquelas que existem atravs do mercado de

capitais, apontam para uma participao ascendente e fundamental para o

dinamismo futuro do setor.

O Anurio captura estes movimentos atravs de uma leitura ampla e

aprofundada, histrica e recente, do desempenho de cada uma das fontes

existentes. E o contedo apresentado fartamente ilustrado com grficos

e tabelas, procurando-se enriquecer a anlise textual com imagens que

encapsulam a informao fundamental.

Este ano, sempre buscando aprimorar o valor agregado desta

publicao, a Uqbar desenvolveu uma nova seo completa no Anurio e

tambm adicionou alguns grficos com o desempenho de indicadores

vitais. Em especial a seo Anlise Setorial, dentro do segmento que aborda

o mercado de Fundos de Investimento Imobilirio (FII), elabora uma leitura

comparativa do desempenho das principais categorias do setor, construindo

um racional que justifica as diferenas. O mercado de FII, recriado e expandido

a partir da edio da Instruo CVM n 472 em 2008, passou a requerer um

entendimento mais segmentado e especializado por parte de todos os seus

participantes. A criao da seo Anlise Setorial busca atender esta demanda

diferenciada.

A estrutura de contedo desta publicao, fundamentada em

avaliaes positivas das edies anteriores, repete o seu formato. Uma

Introduo extensa apresenta todas as fontes de financiamento imobilirio e

analisa e discute aspectos evolutivos recentes relacionados s participaes

daquelas de destaque. Em seguida, so apresentados trs captulos focados,

respectivamente, nas fontes de governo, bancrias e do mercado de capitais.

Dentro deste ltimo, os mercados de Fundos de Investimento Imobilirio e de

Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI), o principal ttulo de securitizao

imobiliria, so cobertos de forma mais detalhada, refletindo sua importncia

crescente.

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O captulo Quatro dedicado aos Rankings da Uqbar. Como

de praxe, de forma introdutria ao vasto conjunto de classificaes

exibidos, oferecemos uma descrio das principais movimentaes de

posicionamento entre os prestadores de servios para os mercados de CRI

e de FII ocorridas ao longo de 2013. Os rankings so desenvolvidos por

critrios que consideram o tamanho e o nmero de operaes realizadas

nos mercados primrio e secundrio.

Fechando o Anurio, o captulo Cinco cobre os aspectos de

regulamentao e legislao. Escrito pelo escritrio Aidar SBZ Advogados, o

texto contempla as operaes chamadas Built-to-suit, no contexto da nova

legislao a respeito criada em 2013, e tece consideraes sobre implicaes

possveis para o mercado de securitizao.

A Uqbar v o ano de 2013, com todos os desafios e oportunidades

que se fizeram presentes, como um perodo de evoluo positiva para o

mercado de Finanas Estruturadas, o qual constitui a especialidade da casa.

Na verdade, nosso entendimento que, se as condies macroeconmicas

e a gesto poltica do pas se mantiverem medianamente eficientes, os

mercados de securitizao e de Fundos de Investimento Imobilirio no

tm como no prosseguir decolando. A ns cabe continuar investindo na

educao e na informao qualitativa, e este Anurio acreditamos ser um

exemplo disto, para ajudarmos a estabelecer as condies essenciais para o

desenvolvimento de qualquer mercado e qualquer nao.

Desejamos a todos uma boa leitura, sempre abertos s crticas

construtivas e, claro, aos elogios estimulantes.

Equipe Uqbar

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Securitizadora lder do ranking de emisses no ano de 2013, com R$ 5.3 bilhes emitidos no ano. A pice conta em sua equipe com profissionais altamente qualificados, com experincias complementares; e focados na originao, estruturao e distribuio de projetos imobilirios corporativos, incorporaes residenciais ou comerciais, loteamentos e shopping centers.www.apicesec.com.br

Focada na prestao de Servios Fiducirios para CRIs, Debntures, Notas Promissrias e Letras Financeiras, alm de registro de CCIs na Cetip e BOVESPA, a PENTGONO possui profissionais altamente especializados, estando sempre apta e disponvel para assessor-los com extrema diligncia e preciso nas mais variadas e inovadoras estruturas nos mercados imobilirio e de capitais, com notvel objetividade e disponibilidade 24h/7.www.pentagonotrustee.com.br

A BRAZILIAN SECURITIES foi criada em 2000 para desenvolver o mercado brasileiro de ttulos imobilirios. Foi a primeira empresa no Brasil a receber a classificao AA1.BR da Moodys Investors Service, referente sua emisso de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs). As emisses da Brazilian Securities totalizaram R$ 14 bilhes em dezembro de 2013, o que representava 23% do mercado brasileiro. www.braziliansecurities.com.br

Em 5 anos a GAIASEC emitiu quase R$ 10 bilhes de CRI, nos trs ltimos anos ficou entre as duas maiores do pas. O Grupo Gaia tambm atua nos setores Agro e Financeiro, tendo feito a maior oferta pblica de CRA de 2013. Mas isso so s nmeros, o que vale mesmo o nosso jeito, os nossos Valores, a nossa Cultura! www.gaiasec.com.br | www.grupogaia.com.br

O PMKA reconhecido por ser uma pro-business firm, sempre disposta a viabilizar os projetos de seus clientes. Desenvolver operaes desafiadoras e complexas est em seu DNA e para tanto preciso uma vasta experincia tcnica aliada a um profundo conhecimento da dinmica do setor, viso de negcios e um esprito essencialmente criativo e inovador. www.pmka.com.br

A RB CAPITAL uma companhia especializada em operaes de Crdito Estruturado e Securitizao, Investimentos Imobilirios e Gesto de Fundos, que faz uso de instrumentos de mercados de capitais para canalizar recursos de investidores para a economia real, com foco nos setores imobilirio e de infraestrutura.www.rbcapital.com

A HABITASEC SECURITIZADORA opera em estreita parceria, oferecendo independncia, criatividade na estruturao, agilidade na ida a mercado, e flexibilidade no atendimento. Cada transao precedida de diligente avaliao e profundo aconselhamento. Constituda por scios com slida reputao no mercado financeiro, a HabitaSec dispensa rigorosa observncia s melhores prticas de mercado. www.habitasec.com.br

Em 1996 a COINVALORES estruturou e lanou o primeiro Fundo Imobilirio dentro da Resoluo CVM 205/1994. Dois anos mais tarde estruturou o primeiro Fundo Imobilirio lanado e negociado na Bolsa de Valores. Desde ento emprega sua vasta experincia em negociaes no mercado secundrio e na administrao de sua carteira de Fundos.www.coinvalores.com.br

A INTERSERVICER lder em servios de crdito imobilirio no pas, com mais de 250 colaboradores dedicados oferecendo uma soluo integrada que abrange todo o ciclo de crdito para as operaes do mercado financeiro, de capitais e de incorporao imobiliria, atuando com excelncia em processos, total iseno e melhores prticas em governana para os principais players de cada indstria.www.interservicer.com.br

REAG uma administradora e gestora de recursos especializada em ativos imobilirios, alm de plataforma de negcios. Oferece servios de gesto, administrao de FIIs, FIPs e origina operaes e servios imobilirios, utilizando os mais variados instrumentos de captao de recursos, alinhada com as melhores prticas de mitigao de riscos. www.reag.com.br

O BANCO FATOR especializado na estruturao, distribuio e gesto de valores mobilirios lastreados em ativos imobilirios, com equipe dedicada realizao de operaes de Renda Fixa (Certificados de Recebveis Imobilirios CRI, Certificados de Crdito Imobilirio CCI e Cdula de Crdito Bancrio CCB) e Fundos Imobilirios. www.bancofator.com.br

A STANDARD & POORS uma das principais provedoras mundiais de pesquisas e benchmarks de risco de crdito. Publicamos mais de um milho de ratings de crdito atribudos a ttulos de dvida emitidos por governos soberanos, municpios, e entidades dos setores corporativo e financeiro. Com mais de 1.400 analistas de crdito em 23 pases, oferecemos uma combinao nica de cobertura global e conhecimento local.www.standardandpoors.com.br

AIDAR SBZ um escritrio multidisciplinar, capacitado para oferecer solues jurdicas completas e inovadoras. Rene em sua equipe mais de 240 profissionais altamente capacitados para um atendimento alinhado ao cliente na busca por resultados diferenciados. Com sede em So Paulo e escritrios em Braslia e no Rio de Janeiro, Aidar SBZ possui uma ampla rede de parceiros em todo Brasil. www.aidarsbz.com

http://rbcapital.comhttp://www.apicesec.com.brhttp://www.pentagonotrustee.com.br/Sitehttp://www.braziliansecurities.com.brhttp://www.gaiasec.com.brhttp://www.grupogaia.com.brhttp://www.pmka.com.brhttp://www.rbcapital.comhttp://www.habitasec.com.brhttp://www.coinvalores.com.brhttp://www.interservicer.com.brhttp://www.reag.com.brhttp://www.bancofator.com.brhttp://www.standardandpoors.com.brhttp://www.aidarsbz.comhttp://www.pmka.com.brhttp://www.bancofator.com.brhttp://www.interservicer.com.brhttp://www.gaiasec.com.brhttp://habitasec.com.brhttp://www.aidarsbz.comhttp://www.braziliansecurities.com.brhttp://www.coinvalores.com.brhttp://www.reag.com.brhttp://www.apice.com.brhttp://www.pentagonotrustee.com.brhttp://www.standardandpoors.com.br

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NDICE DE CONTEDO

INTRODUO 11

CAPTULO UM GOVERNO 21 Introduo 23 Fundo de Garantia do Tempo do Servio (FGTS) 24 Repasses do Governo 27

CAPTULO DOIS MERCADO BANCRIO 29 Introduo 31 Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE) 32 Letras 39 Letras de Crdito Imobilirio (LCI) 41 Termos e Condies 43 Letras Hipotecrias (LH) 45 Termos e Condies 47

CAPTULO TRS MERCADO DE CAPITAIS 49 Introduo 51 Renda Fixa 53 Debntures de Empresas do Setor Imobilirio 55 Renda Varivel 60 Aes de Empresas do Setor Imobilirio 62 Cotas de FII 65 Termos e Condies 68 Classificao dos Fundos 71 Mercado Secundrio 73 Anlise Setorial 79 Investidores 84 Securitizao 86 Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) 91 Termos e Condies 91 Emissores 95 Cedentes 107 Mercado Secundrio 108 Investidores 109 Cotas de FIDC Imobilirio 111 Termos e Condies 111 Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI) 115 Termos e Condies 116

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CAPTULO QUATRO RANKINGS DE 2013 118 Introduo 120 Mercado Primrio 132 CRI 134 Securitizadoras Imobilirias 135 Cotas de FIDC Imobilirio 137 Cotas de FII 137 Mercado Secundrio 139 CRI 141 Negociaes 141 Cotas de FIDC Imobilirio 142 Negociaes 142 Cotas de FII 143 Negociaes 143 Rentabilidade 144 Capitalizao 146 Indicadores 146 Entidades Emissoras 148 Securitizadoras Imobilirias 150 FIDC Imobilirios 151 Terceiros 152 Administradores 154 FII 154 Advogados 156 CRI 156 FII 157 Agncias de Classificao de Risco 158 CRI 158 Agentes Fiducirios 159 CRI 159 Auditores 161 Securitizadoras Imobilirias 161 FII 162 Estruturadores 164 FII 164 Lderes 165 CRI 165 Cotas de FII 166

CAPTULO CINCO LEGISLAO E REGULAMENTAO 167 Por Marcelo Valena, Bruno Maglione e Marcella Regis do Escritrio Aidar SBZ Advogados

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ICE NDICE DE FIGURAS

Os dados das figuras desta publicao tm como data base 31 de dezembro de 2013. Para acompanhamento contnuo de dados e notcias sobre este mercado, utilize o Orbis e o Portal Tlon.

FIGURA 1 Variao do Saldo de Poupana x Financiamentos Via SBPE (em R$ milhes) 17FIGURA 2 Variao Anual do Estoque de LCI e LH (em R$ milhes) 18FIGURA 3 Emisses de Securitizao Lastreadas em Crdito Imobilirio (em R$ milhes) 19FIGURA 4 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do FGTS 26FIGURA 5 Financiamento Mdio por Unidade (em R$) 26FIGURA 6 Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhes) 28FIGURA 7 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE 35FIGURA 8 Financiamento Mdio por Unidade (em R$) 35FIGURA 9 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE em 2013 por Tipo de Financiamento (% de Montante) 36FIGURA 10 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE em 2013 por Tipo de Imvel (% de Montante) 36

FIGURA 11 Variao Acumulada da Caderneta de Poupana (%) 38FIGURA 12 Depsitos de LCI na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes) 41FIGURA 13 Estoque de LCI na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes) 42FIGURA 14 Negociaes de LCI na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes) 43FIGURA 15 Depsitos de LH na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes) 46FIGURA 16 Estoque de LH na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes) 46FIGURA 17 Histrico das Ofertas Pblicas Primrias de Debntures de Empresas do Setor Imobilirio 56FIGURA 18 Histrico das Emisses Primrias de Debntures de Empresas do Setor Imobilirio 59FIGURA 19 rea Principal de Atuao das Companhias Imobilirias que Emitiram Debntures em 2013 59FIGURA 20 Histrico das Ofertas Pblicas Primrias de Aes de Empresas do Setor Imobilirio 62FIGURA 21 Histrico das Emisses Primrias de Aes de Empresas do Setor Imobilirio 63FIGURA 22 Capitalizao de Mercado das 10 Maiores Empresas do Setor Imobilirio em 30/12/2013 (em R$ milhes) 63FIGURA 23 Histrico da Capitalizao de Mercado das Empresas do Setor Imobilirio 64FIGURA 24 ndice Imobilirio (IMOB) Evoluo Histrica 64FIGURA 25 Histrico do Montante de Emisses de FII (em R$ milhes) 66FIGURA 26 Histrico do Patrimnio Lquido e Nmero de FII 67FIGURA 27 Histrico da Capitalizao de Mercado e Nmero de FII 67FIGURA 28 Histrico da Capitalizao de Mercado sobre Patrimnio Lquido (%) 68FIGURA 29 Nmero de FII por Tipo de Ativo em 31/12/2013 71FIGURA 30 Composio da Capitalizao de Mercado de FII por Tipo de Ativo (% de Montante) 72FIGURA 31 Composio da Capitalizao de Mercado por Tipo de Imvel (% de Montante) 72FIGURA 32 Composio da Capitalizao de Mercado por Finalidade (% de Montante) 73FIGURA 33 Histrico dos Negcios Registrados na Cetip 74FIGURA 34 Histrico dos Negcios Realizados na BM&FBOVESPA 74FIGURA 35 Evoluo Recente dos Negcios Realizados na BM&FBOVESPA 75FIGURA 36 Histrico da Capitalizao de Mercado (em R$ milhes) 10 Maiores ndices de Negociabilidade 75FIGURA 37 Histrico do Float Mensal (%) 10 Maiores ndices de Negociabilidade 76FIGURA 38 Rendimento Mensal Histrico de FII (% do Valor de Mercado) 10 Maiores ndices de Negociabilidade 77FIGURA 39 ndice de Fundos de Investimentos Imobilirios (IFIX) Evoluo Histrica 77FIGURA 40 Histrico dos FII Registrados para Negociao na BM&FBOVESPA 78FIGURA 41 Histrico das Emisses dos FII Listados por Tipo de Ativo (em R$ milhes) 80FIGURA 42 Histrico do Montante Negociado dos FII por Tipo de Ativo (em R$ milhes) 81FIGURA 43 Histrico do Nmero de Negcios dos FII por Tipo de Ativo 81FIGURA 44 Histrico da Capitalizao de Mercado dos FII por Tipo de Ativo (em R$ milhes) 82

www.uqbar.com.br/institucional/oque/orbis/orbis.jsphttp://tlon.com.br

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FIGURA 45 Histrico do Float Mensal Mdio dos FII por Tipo de Ativo (%) 83FIGURA 46 Histrico do Rendimento Mdio Mensal dos FII por Tipo de Ativo (% do Valor de Mercado) 84FIGURA 47 Composio do Montante Emitido de FII em 2013 por Classe de Investidor (% de Montante) 85FIGURA 48 Histrico do Montante de Emisses de Securitizao (em R$ milhes) 88FIGURA 49 Histrico do Montante de Emisses de Securitizao Imobiliria por Ativo-lastro (em R$ milhes) 89FIGURA 50 Histrico da Participao das Emisses Imobilirias por Tipo de Devedor 90FIGURA 51 Histrico do Montante de Emisses de CRI por Ativo-lastro (em R$ milhes) 93FIGURA 52 Histrico do Montante de Emisses de CRI por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 94FIGURA 53 Depsitos de CRI na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes) 95FIGURA 54 Estoque de CRI na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes) 95FIGURA 55 Nmero de Securitizadoras Imobilirias Registradas na CVM 96FIGURA 56 Participao no Montante de Emisses em 2013 por Securitizadora Imobiliria 96FIGURA 57 Participao Acumulada no Montante de Emisses por Securitizadora Imobiliria 97FIGURA 58 Brazilian Securities Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 99FIGURA 59 Brazil Realty Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 100FIGURA 60 BRC Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 100FIGURA 61 Cibrasec Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 101FIGURA 62 Gaia Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 102FIGURA 63 Habitasec Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 102FIGURA 64 Nova Securitizao Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 103FIGURA 65 Ptria Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 104FIGURA 66 PDG Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 104FIGURA 67 Polo Capital Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 105FIGURA 68 RB Capital Companhia de Securitizao Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 105FIGURA 69 RB Capital Securitizadora Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 106FIGURA 70 REIT Histrico do Montante Emitido por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 106FIGURA 71 Nmero de Cedentes de CRI Pessoa Fsica por Atividade Econmica Ano 2013 107FIGURA 72 Nmero de Cedentes de CRI Pessoa Jurdica por Atividade Econmica Ano 2013 107FIGURA 73 Negcios de CRI na Cetip e BM&FBOVESPA Evoluo Histrica (em R$ milhes) 108FIGURA 74 Composio do Montante Emitido de CRI em 2013 por Classe de Investidor (% de Montante) 109FIGURA 75 Nmero de FIDC Imobilirios Registrados na CVM 113FIGURA 76 Histrico do Montante de Emisses de Cotas de FIDC Imobilirios (em R$ milhes) 113FIGURA 77 Histrico do Patrimnio Lquido de FIDC Imobilirios (em R$ milhes) 114FIGURA 78 Depsitos de CCI na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes) 115FIGURA 79 Estoque de CCI na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes) 116FIGURA 80 Negociaes de CCI na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes) 116

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ICE NDICE DE TABELAS

Os dados das tabelas desta publicao tm como data base 31 de dezembro de 2013. Para acompanhamento contnuo de dados e notcias sobre este mercado, utilize o Orbis e o Portal Tlon.

TABELA 1 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do FGTS 25TABELA 2 Saldo de Repasses do Governo 28TABELA 3 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE 34TABELA 4 Caderneta de Poupana Saldo de Depsitos e Remunerao Histrica 37TABELA 5 Ofertas Pblicas Primrias de Debntures Registradas na CVM em 2013 de Empresas do Setor Imobilirio 55TABELA 6 Emisses Primrias de Debntures Realizadas por Empresas do Setor Imobilirio em 2013 57TABELA 7 FII Registrados para Negociao na BM&FBOVESPA em 2013 Liquidez e Variao de Preo das Cotas 78TABELA 8 Securitizadoras Imobilirias Registradas na CVM em 2013 96TABELA 9 Securitizadoras Imobilirias que Emitiram CRI em 2013 98TABELA 10 Lista de FIDC Imobilirios 114TABELA 11 Ranking de Emisses de CRI por Montante Emitido em 2013 134TABELA 12 Ranking de Emisses de CRI por Montante Emitido Consolidado 134TABELA 13 Ranking de Emissores de CRI por Montante Emitido em 2013 135TABELA 14 Ranking de Emissores de CRI por Nmero de Operaes em 2013 135TABELA 15 Ranking de Emissores de CRI por Montante Emitido Consolidado 136TABELA 16 Ranking de Emissores de CRI por Nmero de Operaes Consolidado 136TABELA 17 Ranking de Emisses de Cotas de FIDC Imobilirios por Montante Emitido Consolidado 137TABELA 18 Ranking de Emisses de Cotas de FII por Montante Emitido em 2013 137TABELA 19 Ranking de Emisses de Cotas de FII por Montante Emitido Consolidado 138TABELA 20 Ranking de Negociaes de CRI por Montante em 2013 141TABELA 21 Ranking de Negociaes de CRI por Nmero de Negcios em 2013 141TABELA 22 Ranking de Negociaes de Cotas de FIDC Imobilirios por Montante Consolidado 142TABELA 23 Ranking de Negociaes de Cotas de FIDC Imobilirios por Nmero de Negcios Consolidado 142TABELA 24 Ranking de Negociaes de Cotas de FII por Montante em 2013 143TABELA 25 Ranking de Negociaes de Cotas de FII por Nmero de Negcios em 2013 143TABELA 26 Ranking de Variao de Preo de Cotas de FII em 2013 144TABELA 27 Ranking de Dividend Yield Estimado de Cotas de FII em 2013 144TABELA 28 Ranking de Dividend Yield Realizado de Cotas de FII em 2013 145TABELA 29 Ranking de Rentabilidade Efetiva de Cotas de FII em 2013 145TABELA 30 Ranking de Capitalizao de Mercado das Cotas de FII 146TABELA 31 Ranking de Float de Cotas de FII em 2013 146TABELA 32 Ranking de Capitalizao de Mercado sobre Patrimnio Lquido das Cotas de FII 147TABELA 33 Ranking das Securitizadoras Imobilirias por Preo Unitrio dos CRI 150TABELA 34 Ranking das Securitizadoras Imobilirias por Nmero de Operaes de CRI 150TABELA 35 Ranking de FIDC Imobilirios por Montante de Patrimnio Lquido 151TABELA 36 Ranking dos Administradores de FII por Capitalizao de Mercado 154TABELA 37 Ranking dos Administradores de FII por Nmero de Fundos Negociados 154TABELA 38 Ranking dos Administradores de FII por Patrimnio Lquido 155TABELA 39 Ranking dos Administradores de FII por Nmero de Fundos 155TABELA 40 Ranking dos Advogados por Montante Emitido de CRI em 2013 156TABELA 41 Ranking dos Advogados por Nmero de Operaes de CRI em 2013 156TABELA 42 Ranking dos Advogados por Montante Emitido de Cotas de FII em 2013 157TABELA 43 Ranking dos Advogados por Nmero de Operaes de Cotas de FII em 2013 157TABELA 44 Ranking das Agncias de Classificao de Risco por Montante de CRI Classificado em 2013 158TABELA 45 Ranking das Agncias de Classificao de Risco por Nmero de Ttulos de CRI Classificado em 2013 158TABELA 46 Ranking das Agncias de Classificao de Risco por Montante de CRI Classificado Consolidado 158TABELA 47 Ranking das Agncias de Classificao de Risco por Nmero de Ttulos de CRI Classificado Consolidado 159TABELA 48 Ranking dos Agentes Fiducirios por Montante Emitido de CRI em 2013 159

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TABELA 49 Ranking dos Agentes Fiducirios por Nmero de Operaes de CRI em 2013 160TABELA 50 Ranking dos Agentes Fiducirios por Preo Unitrio dos CRI 160TABELA 51 Ranking dos Agentes Fiducirios por Nmero de Operaes de CRI 160TABELA 52 Ranking dos Auditores de Securitizadoras Imobilirias por Preo Unitrio dos CRI 161TABELA 53 Ranking dos Auditores de Securitizadoras Imobilirias por Nmero de Operaes de CRI 161TABELA 54 Ranking dos Auditores de FII por Capitalizao de Mercado 162TABELA 55 Ranking dos Auditores de FII por Nmero de Fundos Negociados 162TABELA 56 Ranking dos Auditores de FII por Patrimnio Lquido 163TABELA 57 Ranking dos Auditores de FII por Nmero de Fundos 163TABELA 58 Ranking dos Estruturadores de FII por Montante Emitido em 2013 164TABELA 59 Ranking dos Estruturadores de FII por Nmero de Operaes em 2013 164TABELA 60 Ranking dos Lderes de Distribuio de CRI por Montante Emitido em 2013 165TABELA 61 Ranking dos Lderes de Distribuio de CRI por Nmero de Operaes em 2013 165TABELA 62 Ranking dos Lderes de Distribuio de Cotas de FII por Montante Emitido em 2013 166TABELA 63 Ranking dos Lderes de Distribuio de Cotas de FII por Nmero Operaes em 2013 166

2014 Uqbar

A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. empregou seus melhores esforos na obteno e verificao dos dados apresentados neste documento. Nossas informaes foram obtidas de fontes que consideramos fidedignas, mas sua exatido e seu grau de integralidade e integridade no esto garantidos. A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. no se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuzos que possam advir de informaes equivocadas. Esta publicao no uma recomendao de compra ou venda.

Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento so de propriedade da Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. Nenhuma das informaes desta publicao pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razo, ou por qualquer pessoa, sem autorizao da Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda.

INTRODUO

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O ano de 2013 se revelou um perodo de forte ascenso do crdito

imobilirio na economia brasileira. A convergncia do desenvolvimento

de diversos fatores contribuiu determinadamente para o salto deste

indicador. Destes, pode-se ressaltar a tendncia de longo prazo nos

ltimos anos de queda do nvel da curva de juros na economia, a poltica

pblica cuja estratgia prioriza o financiamento e a construo imobiliria

habitacional, a progresso do crdito direcionado nos balanos bancrios,

a evoluo da utilizao da alienao fiduciria como forma de garantia e o

desenvolvimento do mercado de capitais, este ltimo particularmente nos

segmentos de securitizao e de Fundos de Investimento Imobilirio (FII).

Isto tudo em um quadro caracterizado h tempos pela demanda reprimida

e o abismal dficit habitacional.

O salto do nvel de crdito imobilirio na economia brasileira nos

colocou menos distantes estruturalmente, neste quesito, das economias

mais avanadas, ou nos aproximou de economias pertencentes mesma

faixa de desenvolvimento qual o Brasil pertence, como o Chile e o Mxico.

Em relao ao Produto Interno Bruto do pas, o montante de saldo de

crdito imobilirio no Brasil galgou de um nvel de 2,3%, no final de 2008,

para 6,8%, no final de 2012, e no final de 2013, para 8,2%. Isto significa uma

vigorosa taxa de expanso. Para efeito comparativo, este mesmo indicador

se encontrava no nvel de 68,8%, para os Estados Unidos, e de 18,7% e 9,1%

para o Chile e o Mxico respectivamente, levando-se em conta que para

estes pases estes nmeros se referem ainda ao final de 2012.

Uma consequncia quase bvia do avano proporcional do crdito

imobilirio na economia brasileira foi o aumento real substancial do nvel de

preos do setor. E esta dinmica, envolvendo aumento de crdito que, por

sua vez, impulsiona preos que, ento, incentiva novos negcios imobilirios

que retroalimenta mais demanda e crdito, comeou a ser apontada como

caracterstica de uma bolha que se formava. Entretanto, apesar do impacto

verificado nos preos de imveis, principalmente em algumas reas urbanas

diferenciadas, como no Rio de Janeiro e em algumas regies de So Paulo, h

que se ponderar em relao ao nvel ainda baixo de alavancagem creditcia

atingido no Brasil e de dficit imobilirio ainda reinante. Enquanto estas

variveis ainda se provarem construtivas para o setor imobilirio, haver um

denso suporte para deter qualquer ameaa mais grave de queda de preos,

salvo o advento de uma situao macroeconmica de crise aguda.

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Para atender o alto crescimento de crdito imobilirio consumado

no ltimo ano, as fontes de financiamento existentes aumentaram

correspondentemente captao dos recursos necessrios. Entre estas

ltimas, a caderneta de poupana manteve seu papel protagonista,

principalmente em relao ao crdito direcionado, porm, quase todas

elas tiveram desempenho ascendente, registrando marcas histricas de

montante em 2013.

Este Anurio cobre o desempenho de todas as fontes de

financiamento imobilirio no Brasil no ltimo ano, incluindo aqui, dentro

de um conceito mais amplo de financiamento, alm das fontes de recursos

credoras, algumas fontes que possibilitaram investimentos equity no setor,

como aes de empresas do setor imobilirio e cotas de FII. A publicao

foi dividida em captulos que apresentam e comentam dados referentes

s fontes governamentais, s fontes bancrias e s fontes do mercado de

capitais.

O setor governamental, guiado por suas polticas pblicas prioritrias

atuais, as quais buscam ampliar a capacidade de financiamento habitacional

existente, em especial aquele voltado para as classes de renda mais baixa,

vem aumentando ininterruptamente nos ltimos dez anos o montante

de recursos direcionados ao setor. A atuao do governo neste sentido

se d atravs das fontes de financiamento diretamente sob sua gesto: os

Repasses diretos do oramento federal e o Fundo de Garantia do Tempo de

Servio (FGTS).

O mesmo quadro de crescimento se detectou em relao s fontes

de financiamento originadas junto ao sistema bancrio. A caderneta de

poupana, veculo de captao caracterstico das instituies financeiras

participantes do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), que

a maior das fontes de financiamento e voltada preponderantemente

para a alocao de crdito direcionado no mbito do Sistema Financeiro

de Habitao (SFH)1, apresentou aumento anual relevante em seu saldo,

equivalente a 20,1%. Ao mesmo tempo, o montante referente aos novos

financiamentos imobilirios concedidos no SBPE, diferentemente do

desempenho apresentado em 2012 quando seu crescimento foi quase nulo,

subiu 31,9% em 2013.

1 As instituies financeiras que so membros do SBPE, de acordo com as regras do Sistema Financeiro da Habitao (SFH), devem cumprir limites mnimos de alocao para o financiamento imobilirio, a maior parte habitacional, com os recursos captados atravs da caderneta de poupana. A maior parte destes financiamentos deve ser concedida a taxas de juros indexadas Taxa Referencial (TR) e sujeitas a um teto. Adicionalmente, uma outra parcela destes recursos deve ser alocada como depsito compulsrio no Banco Central. O montante restante, que captado atravs da caderneta de poupana e que deve ser alocado para financiamentos imobilirios, mas podendo ser concedido a taxas de juros de mercado, ou que pode ser alocado para outros fins, representa menos que 25,0% do total.

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A outra fonte bancria relevante, as Letras de Crdito Imobilirio (LCI),

mostrou por mais um ano crescimento vigoroso se mantendo, no momento,

como instrumento de captao de destaque para atender a demanda

crescente por financiamento imobilirio junto s instituies financeiras

emissoras deste ttulo. As LCI, apesar de virem representando papel de

importncia ascendente, so ttulos que quase sempre so descasados, em

relao a prazo e juros, do seu lastro que composto por crditos imobilirios.

Neste sentido, do ponto de vista de gesto de risco de balano das instituies

financeiras e de risco sistmico, importante que ocorra o crescimento de

mercado de outras alternativas de financiamento imobilirio que tenham um

perfil de risco consistente com o seu lastro como, por exemplo, o caso de

algumas opes existentes no mercado de capitais.

As fontes de financiamento imobilirio oriundas no mercado de

capitais apresentaram, no seu consolidado, desempenho expansivo em 2013.

Porm, em termos individuais, houve alteraes relevantes de trajetria e

houve, tambm, mais do mesmo. Como enfatizado em edies anteriores

deste Anurio, a participao do mercado de capitais no financiamento

imobilirio traz um enriquecimento qualitativo importante para este tipo

de operao, seja por conta da maior adequabilidade das caractersticas

dos seus instrumentos, seja pelo fato de que o mercado de capitais traz o

envolvimento direto de investidores pulverizados como fonte de recursos.

Assim, no mercado de capitais que reside o maior potencial de crescimento

de todas as fontes de financiamento imobilirio.

Ao contrrio do que ocorreu em 2012, no ltimo ano, principalmente

em seu segundo semestre, o mercado de cotas de FII se retraiu enquanto as

emisses de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) voltaram a crescer.

Sob uma perspectiva de mdio prazo, estas duas fontes de financiamento

imobilirio pertencentes ao mercado de capitais vm se expandindo

substancialmente. Em 2013, mais precisamente a partir do segundo trimestre,

diretamente em funo da forma como o mercado secundrio precificou as

cotas de FII inteiramente determinada pelos movimentos da taxa bsica de

juros na economia brasileira o mercado secundrio de FII sofreu uma queda

grande do seu nvel de preo e o mercado primrio destes ttulos praticamente

saiu de cena. Em direo contrria, fomentadas por megaoperaes

estruturadas por bancos comerciais que atuaram como cedentes de lastro e

investidores ao mesmo tempo, as emisses de CRI se elevaram na segunda

metade de 2013. Neste sentido, pelo menos em termos dos parmetros de

emisses e mercado primrio, os CRI sendo ttulos de crdito imobilirio

foram privilegiados em relao s cotas de FII que se caracterizam por serem

ttulos de equity imobilirio.

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Os outros dois ttulos de risco imobilirio do mercado de capitais as

debntures e as aes emitidas por empresas do setor imobilirio exibiram

um desempenho que continuou a refletir a preferncia relativa vigente em

2012 por parte do investidor, o qual optou por correr o risco do ttulo de

crdito privado, em detrimento da ao, emitido pelas empresas do setor.

Enquanto as emisses de debntures estabeleceram, por pequena margem,

novo recorde anual em montante, as emisses de aes se limitaram a uma

pequena parcela do montante referente a anos pregressos.

Com o intuito de se analisar a tendncia na evoluo histrica

em relao s participaes das diferentes fontes no governamentais

na composio do financiamento imobilirio, so apresentados nesta

Introduo trs grficos.

A maior fonte de financiamento imobilirio no governamental a

caderneta de poupana, que, de acordo com o SBPE, direciona a maior parte

de seus recursos captados para o crdito imobilirio sob o mbito do SFH.

A atratividade relativa da opo de investimento na caderneta de poupana

depende de vrios fatores como, por exemplo, a sua prpria regra de

remunerao, determinada pelo governo, ou o nvel da taxa bsica (SELIC) e

de toda a curva de juros da economia, ou ainda os juros reais vigentes, isto

para no mencionar fatores de risco de crdito e de liquidez. Entretanto,

pelo menos ao longo de 2013 quando na mdia os juros reais na economia

se mantiveram muito baixos do ponto de vista histrico, a atratividade

relativa da caderneta de poupana se demonstrou muito alta, tanto que

houve um crescimento robusto de seu saldo consolidado.

Por outro lado, a crescente demanda por crdito imobilirio jogou para

cima o volume anual de novos financiamentos imobilirios com recursos do

SBPE, cifra esta que, em 2013, continua muito superior variao de saldo

da poupana no perodo. Assim, conforme ilustrado na figura 1, mesmo

com um aumento de R$78,15 bilhes no saldo da poupana no ltimo

ano, este nmero ainda ficou aproximadamente R$31,00 bilhes abaixo dos

R$109,18 bilhes em novos financiamentos imobilirios concedidos com

recursos do SBPE. Isto significa que o desempenho da demanda por crdito

imobilirio indica manuteno da tendncia de utilizao mxima dos

recursos provenientes do sistema de poupana, mesmo este ltimo tendo se

incrementado substancialmente nos ltimos dois anos. Vale lembrar tambm

que as condies favorveis de captao de poupana podem no se manter

a partir de 2014. A seguir, segue a evoluo anual destes dois indicadores

desde 2001.

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Sendo a capacidade sistmica de concesso de novos financiamentos

imobilirios com recursos do SBPE dependente da variao do saldo da

caderneta de poupana, no longo prazo, ceteris paribus, estes indicadores

tenderiam a demonstrar desempenho similar. Porm, haver diferenas

anuais e cumulativas registradas devido ao efeito de outros fatores

como o prprio fluxo de amortizao de financiamentos imobilirios

antigos e tambm a contabilizao de outros ativos que se enquadram

como elegveis dentro do SBPE para fins de exigibilidade das alocaes

mandatrias mnimas para o financiamento imobilirio. Este o caso,

por exemplo, do Fundo de Compensao de Variaes Salariais, ou FCVS,

uma herana do sculo passado ainda presente de forma relevante nas

carteiras das instituies financeiras2. Alm disso, sendo a maior parte do

financiamento imobilirio concedido com recursos captados atravs da

caderneta de poupana caracterizado como crdito direcionado do SFH,

a capacidade desta fonte em atender a demanda por crditos imobilirios

fora do mbito do SFH limitada e cumpre papel apenas complementar.

A indicao mais concreta da suficincia ou no dos recursos da poupana

para atender a demanda de crdito imobilirio de natureza geral resulta

da anlise do desempenho de outras fontes de financiamento imobilirio

como as Letras e os ttulos de securitizao imobiliria, sendo o CRI o

principal deles.

2 O Fundo de Compensao de Variaes Salariais (FCVS), criado h mais de 40 anos, assegura s instituies financiadoras o ressarcimento de eventuais saldos devedores residuais de financiamentos habitacionais efetuados no mbito do SFH, decorrentes do descompasso entre as formas de reajuste das prestaes e dos saldos devedores. Em funo dos vrios planos econmicos do governo que ocorreram neste perodo, que resultaram em interferncias no clculo destas variveis, o FCVS se tornou um ativo de dimenses relevantes que contabilizado pelas instituies financeiras para fins de exigibilidade de alocao mnima de recursos captados pela caderneta de poupana para o financiamento imobilirio.

Variao do Saldo de Poupana x Financiamentos Via SBPE (em R$ milhes) FIG. 1

Financiamentos via SBPEVariao do Saldo de SBPE

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130

20.000

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60.000

80.000

100.000

120.000

Fonte: Abecip / Banco Central

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As LCI tm sido o principal instrumento de captao bancria

voltado para o financiamento imobilirio a taxas de mercado. Analisando-

se a evoluo histrica do aumento de estoque destes ttulos no mercado,

captura-se o papel complementar crescente que esta fonte bancria

alternativa vem desempenhando no financiamento imobilirio. A figura 2

ilustra esta evoluo histrica, exibindo a variao anual do estoque de Letras

de Crdito Imobilirio adicionado ao de Letras Hipotecrias (LH), este ltimo

um instrumento similar LCI mas de utilizao cada vez menor (ver seo

sobre as Letras Hipotecrias no captulo 2).

Os valores de aumentos anuais do estoque das Letras cresceram

anualmente at 2011, cederam um pouco em 2012, e no ltimo ano voltaram

a expandir substancialmente, adicionando outros R$34,02 bilhes ao saldo

destes ttulos. A dimenso deste aumento anual significativa quando

comparada aos valores de novos financiamentos do SBPE e de aumento de

saldo da caderneta de poupana. Neste sentido, parece estar havendo um

atendimento cada vez mais relevante da demanda por crdito imobilirio que

vem ocorrendo fora do universo da caderneta de poupana, propiciado por

recursos oriundos na captao via emisso de Letras. Porm, como abordado

acima, estes ttulos carregam algumas desvantagens quando comparados

aos CRI, um instrumento do mercado de capitais especificamente criado

para o financiamento imobilirio com caractersticas de prazo e tipo de

remunerao mais pertinentes para sua funo e, por no se tratar de passivo

bancrio, um instrumento que potencialmente pulveriza o risco.

O CRI vem apresentando crescimento relevante como fonte alternativa

de financiamento, aumentando gradativamente seu papel no atendimento

da demanda por crdito imobilirio. Isto acontece mesmo levando-se em

conta o papel ainda limitado das instituies financeiras como cedentes

puros de lastro imobilirio para as operaes de CRI, j que em algumas

Variao Anual do Estoque de LCI e LH (R$ milhes)Fonte: CETIP / Uqbar

FIG. 2

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013-5.000

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destas operaes, como as maiores estruturadas em 2013, bancos atuam

como cedentes e, ao mesmo tempo, como investidores dos CRI. Para a leitura

quantitativa do desempenho deste ttulo, a figura 3 apresenta a evoluo

anual do montante de emisso de ttulos de securitizao lastreados em

crditos imobilirios, excluindo assim as operaes que so classificadas pela

Uqbar como pertencentes classe de ativo-lastro Aluguel. Aqui esto includas

tambm as emisses de outro ttulo de securitizao, as cotas de Fundos de

Investimento em Direitos Creditrios (FIDC) tambm com lastro imobilirio.

Porm, importante frisar que as emisses de CRI tm representado perto

de 100,0% das operaes de securitizao com lastro em crdito imobilirio.

Apesar da volatilidade anual apresentada, as emisses de ttulos

de securitizao com lastro em crdito imobilirio vm crescendo

relevantemente sob uma perspectiva de mdio prazo, superando R$14,40

bilhes em 2013. Como no caso das Letras, a dimenso das cifras anuais,

contraposta aos nmeros anuais referentes ao aumento do saldo da

poupana e de novos financiamentos com recursos do SBPE, indica um

papel substantivo j sendo desempenhado pelo mercado de securitizao

como fonte de financiamento imobilirio no contexto de crescimento da

demanda por crdito imobilirio no pas.

Conforme sempre apontado pela Uqbar, a demanda por investimentos

em CRI tem grande potencial de avano. Os FII, desde o advento da Instruo

CVM n 472 em 2008, podem montar carteiras compostas por este ttulo

estruturado. Assim, o pequeno investidor pessoa fsica, preponderante no

mercado de FII, pode adquirir indiretamente o CRI, usufruindo da capacidade

de gesto profissional destes fundos. Neste sentido, atravs tambm do

mercado de capitais, o pequeno investidor pessoa fsica financia o crdito

imobilirio. Em dezembro de 2013, aproximadamente um total de R$3,10

bilhes em investimentos em CRI, o equivalente a 6,7% do saldo devedor do

estoque destes ttulos, compunham as carteiras de FII.

Emisses de Securitizao Lastreadas em Crdito Imobilirio (R$ milhes) FIG. 3

2000 20011999 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130

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Fonte: Uqbar

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Para realizar seu pleno potencial como instrumento que viabiliza

o crescimento do financiamento imobilirio, o mercado de CRI necessita

continuar avanando nas reas de transparncia e governana, pressupondo

sempre o fortalecimento de seu marco jurdico-regulamentar. Depois da

Instruo CVM n 520, editada em abril de 2012 e abordando a divulgao

peridica necessria de informaes referentes s operaes de CRI por parte

das securitizadoras, novos avanos no sentido de viabilizar ainda melhor

o monitoramento tempestivo e aprofundado do lastro destas operaes

precisam acontecer.

Uma vez exposta esta anlise inicial nesta Introduo, dimensionando

a relativa importncia histrica destas diferentes fontes de financiamento

imobilirio e sugerindo tendncias futuras de maior efetividade, este

Anurio d prosseguimento com seus trs seguintes captulos centrados,

respectivamente, nas fontes de financiamento imobilirio do Governo, do

Mercado Bancrio e do Mercado de Capitais. Nestes captulos apresentado

um vasto conjunto de dados e informaes referentes ao ano de 2013 e ao

histrico precedente. Na sequncia, apresentado o captulo de Rankings e o

de Legislao e Regulamentao.

O captulo Legislao e Regulamentao deste Anurio, escrito pelo

escritrio Aidar SBZ Advogados, dedicado Regulamentao e Legislao

do mercado. Nesta edio, abordado o importante tpico de recente

legislao criada, contemplando as operaes chamadas Built-to-suit, no

incomuns em estruturas envolvendo securitizao de fluxos financeiros e

emisso de CRI. A expectativa do mercado a de que esta nova legislao

venha a aumentar o grau de segurana para investidores de CRI lastreados

em fluxos destas operaes. Porm, como apontado no artigo, do ponto de

vista financeiro, nem sempre estas operaes so viveis.

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INTRODUO

O Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) e os Repasses do

Governo recebem a chancela Governo neste Anurio por se caracterizarem

fontes de financiamento sob a responsabilidade, direta ou indireta, do Poder

Executivo Federal. Ambas as fontes compreendem montantes substanciais

destinados ao financiamento do setor imobilirio, representando canais vitais

de operacionalizao da poltica econmica setorial do governo.

A preconizada importncia de se atender, de forma crescente, a

demanda (reprimida) no setor imobilirio, diminuindo-se o chamado

dficit habitacional, vem se refletindo, recentemente, em metas explcitas

governamentais de nmero de unidades habitacionais a serem construdas

anualmente. Com polticas pblicas promovidas pelo governo federal no

sentido de ampliar a capacidade de financiamento habitacional, em especial

aquele voltado para as classes de renda mais baixa, o montante de recursos

direcionados ao setor vem aumentando ininterruptamente nos ltimos

dez anos. A principal bandeira representativa da estratgia governamental

para o setor o programa Minha Casa Minha Vida, o qual proporcionou a

continuidade de gerao e aquisio de novas unidades habitacionais,

mesmo em um ambiente macroeconmico de forte aumento de preo

de imveis. O FGTS e os Repasses do Governo so as principais fontes de

financiamento acessadas para se pr em prtica a poltica governamental

voltada para o setor imobilirio.

As duas sees neste captulo so dedicadas respectivamente s fontes

de financiamento imobilirio representadas pelo FGTS e pelos Repasses

do Governo. So apresentados tabelas e grficos, alm de uma descrio

sumarizada, referentes aos dados quantitativos relacionados ao desempenho

histrico destas duas fontes at o ano de 2013.

FUNDO DE GARANTIA DO TEMPODE SERVIO (FGTS)

O Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) se dedica a

investimentos que financiam programas de habitao popular,

saneamento bsico e infraestrutura urbana. Em 2013 o setor

imobilirio concentrou trs quartos do montante total aplicado

pelo FGTS, tendo este montante total atingido R$53,25 bilhes. Tal

participao preponderante do setor imobilirio nos investimentos

da carteira do fundo resulta, muito provavelmente, da importncia

adquirida por este setor, particularmente o segmento habitacional das

camadas econmicas mais baixas da populao brasileira, dentro da

poltica econmica governamental em anos mais recentes.

O FGTS administrado por um conselho curador composto

por representantes oriundos das classes de trabalhadores, dos

empregadores e do governo. Apesar de ser o Ministrio das Cidades

quem elabora oramentos e define metas, a Caixa Econmica

Federal quem opera o fundo, isto , faz a gesto dos recursos

arrecadados e os repassa aos agentes financeiros devidamente

autorizados a atuar no Sistema Financeiro de Habitao (SFH),

entre eles a prpria Caixa Econmica Federal, que posteriormente

concedem o financiamento aos tomadores de recursos.

A atuao do FGTS no setor imobilirio tambm ocorre atravs

de investimentos no mercado de capitais, em ttulos de lastro

imobilirio. O fundo detm posio relevante em cotas do Fundo de

Investimento Imobilirio Porto Maravilha, superando o montante de

R$3,00 bilhes. Adicionalmente, desde 2011 o FGTS investe grandes

somas em Certificados de Recebveis Imobilirios de lastro composto

por crditos imobilirios originados junto ao SFH, destinados estes

ltimos ao financiamento de imveis avaliados em at R$195.000,00

e localizados principalmente nas regies metropolitanas das capitais

estaduais.

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A tabela 1 e as figuras 4 e 5 a seguir apresentam dados sobre a

evoluo histrica do financiamento imobilirio concedido com recursos

do FGTS1. O montante financiado continuou seu movimento ascendente,

registrando, em 2013, cifra de R$39,50 bilhes, o equivalente a um

crescimento de 10,2% em relao ao nmero referente ao ano anterior.

A taxa de elevao anual deste indicador, porm, vem decaindo desde

2010, ano em que o crescimento do montante financiado alcanou 65,6%.

Em 2013, a aquisio de 491.460 unidades habitacionais foi financiada

pelo FGTS, ligeiro incremento de 0,5% em relao ao nmero de 2012.

Assim, conforme deduzvel pela discrepncia entre as taxas de elevao

dos dois indicadores e tal qual vem acontecendo anualmente desde 2005,

houve alta relevante do valor de financiamento mdio por unidade. Este

ltimo alcanou o valor de R$80.297,14 em 2013, nmero 9,7% superior ao

registrado em 2012.

Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do FGTS TABELA 1

AnoQuantidade de

ContratosMontante

(R$ milhes)Variao

(%)Nmero de Unidades

Variao (%)

Valor MdioFinanciado (R$)

Variao (%)

2000 238.011 3.870 - 317.353 - 12.194 -

2001 217.134 3.073 -20,6 264.191 -16,8 11.631 -4,6

2002 195.018 3.730 21,4 253.343 -4,1 14.724 26,6

2003 174.129 3.819 2,4 246.482 -2,7 15.493 5,2

2004 192.095 3.880 1,6 271.588 10,2 14.285 -7,8

2005 270.542 5.357 38,1 341.952 25,9 15.665 9,7

2006 307.073 6.891 28,7 355.025 3,8 19.411 23,9

2007 217.664 6.759 -1,9 319.706 -9,9 21.141 8,9

2008 205.725 11.045 63,4 272.558 -14,7 40.523 91,7

2009 245.632 16.247 47,1 325.167 19,3 49.964 23,3

2010 276.299 26.910 65,6 444.098 36,6 60.594 21,3

2011 270.502 32.104 19,3 465.413 4,8 68.980 13,8

2012 240.817 35.804 11,5 489.224 5,1 73.185 6,1

2013 270.038 39.463 10,2 491.460 0,5 80.297 9,7

Fonte: FGTS/Uqbar

1 Todos os nmeros desta seo tm como base o site do FGTS que foi consultado em 23/01/2014.

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A abordagem sobre os investimentos do FGTS em cotas de Fundos

de Investimento Imobilirio e em Certificados de Recebveis Imobilirios ser

apresentada no captulo 3, o qual dedicado s fontes de financiamento do

mercado de capitais.

Financiamento Mdio por Unidade (em R$)Fonte: FGTS

FIG. 5

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do FGTSFonte: FGTS

FIG. 4

100

0

200

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400

500

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m R

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Uni

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s (e

m m

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es)

2011 2012 201320102009200820072006200520042003200220012000

Montante Financiado Nmero de Unidades

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

REPASSES DO GOVERNO

Os emprstimos imobilirios repassados

do Oramento Geral da Unio do Governo

Federal, os Repasses do Governo, tm se

constitudo uma fonte de financiamento

imobilirio de destaque, dado o crescimento

recente do montante de recursos que tem

sido canalizado para o setor desta forma.

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A tabela 2 e a figura 6 a seguir apresentam dados sobre a evoluo

histrica anual do saldo de Repasses do Governo. Os nmeros referentes a

2013 incluem dados apenas at o ms de junho e a comparao anual deve

levar em conta o dado parcial referente ao ltimo ano. Contudo, pode-se j

constatar que, at a metade do ano de 2013 o saldo de Repasses do Governo

j alcanava a marca de R$108,71 bilhes, o equivalente a um crescimento

de 15,1% em relao ao valor do final de 2012, ano em que o montante se

elevou em 31,4%. Na anlise dos resultados parciais de 2013, v-se tambm

que em junho do ano passado o montante de recursos repassados j havia

mais que duplicado em relao ao valor do final de 2010, quando o saldo

somava R$48,46 bilhes.

Saldo de Repasses do Governo TABELA 2

AnoSaldo de Repasses do Governo Valores Nominais

(em R$ milhes) Variao (%)

1994 2.972 -

1995 1.783 -40,0

1996 863 -51,6

1997 889 3,0

1998 864 -2,8

1999 633 -26,8

2000 262 -58,6

2001 1.464 458,5

2002 4.472 205,5

2003 6.967 55,8

2004 9.306 33,6

2005 12.095 30,0

2006 15.716 29,9

2007 18.664 18,8

2008 24.530 31,4

2009 33.535 36,7

2010 48.460 44,5

2011 71.853 48,3

2012 94.439 31,4

2013 (jun) 108.711 15,1

Fonte: Banco Central/Uqbar

Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhes)Fonte: Banco Central

FIG. 6

2011 2012 2013(jun)

201020092008200720062005200420032002200120001999199819971996199519940

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

MERCADO BANCRIO

CA

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INTRODUO

As duas fontes de recursos para o financiamento imobilirio classificadas

como de mercado bancrio neste Anurio so o Sistema Brasileiro de Poupana

e Emprstimos (SBPE), atravs do veculo da caderneta de poupana, e as

Letras, estas ltimas compostas pelas Letras de Crdito Imobilirio (LCI) e

pelas Letras Hipotecrias (LH). Ambas as fontes fazem parte do passivo de

instituies financeiras, principalmente bancos, e viabilizam a captao de

recursos que so preponderantemente alocados em financiamentos do setor

imobilirio.

Em 2013, os montantes captados via caderneta de poupana e Letras

e os montantes de financiamento imobilirio provenientes de recursos

captados destas duas fontes cresceram fortemente. Antes da apresentao

de dados e informaes sobre este desempenho, alguns pontos merecem

ser destacados em relao ao dimensionamento e s caractersticas da

intermediao bancria de recursos que so captados atravs do SBPE e das

Letras e direcionados para o setor imobilirio.

A maior parte do financiamento imobilirio concedido com recursos

captados atravs da caderneta de poupana representa crdito direcionado.

De acordo com as normas do Banco Central, 52,5% dos recursos captados

atravs desta fonte devem ser canalizados para financiamentos imobilirios

habitacionais nas condies ditadas pelo Sistema Financeiro de Habitao

(SFH). Segundo estas condies, as quais restringem o tipo de financiamento

possvel visando atender as classes econmicas menos favorecidas, h

um teto para o custo dos tomadores de recursos. Como em 2013 o custo

mdio geral praticado nos financiamentos imobilirios no mbito do SFH

permaneceu substancialmente abaixo do teto estipulado, seria de se supor

que, apesar do forte aumento verificado na demanda de natureza geral por

crdito imobilirio, no houve restries relevantes em termos da capacidade

sistmica de captao de recursos via caderneta de poupana para o

atendimento deste segmento da demanda.

Porm, importante frisar que as instituies financeiras pblicas,

lideradas pela Caixa Econmica Federal, atuaram de forma intensa na

concesso de crdito imobilirio do SFH, muito em funo dos objetivos

da poltica governamental. O resultado foi que estas instituies originaram

um montante de crdito do SFH muito acima do patamar mnimo de

direcionamento de 52,5% que requerido pela norma, de certa forma

priorizando a poltica governamental sobre a gesto de balano. Por outro

lado, em termos consolidados, as instituies financeiras privadas, neste

contexto fortemente competitivo estabelecido pelas instituies financeiras

pblicas, originaram um montante de crdito do SFH que ficou aqum do

patamar mnimo exigido pela norma.

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J em relao capacidade da oferta de recursos provenientes da

caderneta de poupana em atender a demanda por crditos imobilirios

fora do mbito do SFH, verifica-se um papel apenas complementar para esta

fonte de recursos. Mesmo porque, ainda de acordo com as normas do Banco

Central de direcionamento de recursos, apenas um mnimo de 12,5% do

montante captado na poupana deve ser direcionado ao setor imobilirio

a taxas de mercado. Mas a indicao mais concreta da suficincia ou no

dos recursos da poupana para atender a demanda de crdito imobilirio

de natureza geral resulta da anlise do desempenho de outras fontes de

financiamento imobilirio, inclusive das Letras, na medida em que um

crescimento substancial destas signifique uma necessidade relevante de

recursos adicionais alm do universo da poupana. E este crescimento tem

sido verificado, conforme ilustrado neste Anurio.

Finalmente, tanto a caderneta de poupana quanto as Letras so, na

prtica de mercado, instrumentos de investimento preponderantemente

de curto prazo ou, no caso da poupana, um instrumento que embute

uma opo de resgate de curto prazo. Tal perfil de prazo representa um

descasamento relevante em relao ao prazo tpico do lastro destes

instrumentos de investimento que composto quase que totalmente por

emprstimos imobilirios de mdio e longo prazo. Adicionalmente, no caso

da maior parte das Letras sendo emitidas no mercado, h descasamento

entre estas e o seu lastro em relao forma de remunerao, sendo a taxa

de juros da maior parte das Letras atrelada taxa DI (Depsito Interbancrio),

enquanto emprstimos imobilirios tm comumente seu saldo devedor

atualizado por algum ndice de inflao.

Nas duas sees deste captulo so apresentados tabelas e grficos,

alm de uma descrio sumarizada, referentes aos dados quantitativos de

desempenho histrico e de 2013 do SBPE, atravs da caderneta de poupana

e das Letras, sendo que em relao a estas ltimas tambm so apresentados

os termos e condies.

SISTEMA BRASILEIRO DE POUPANAE EMPRSTIMOS (SBPE)

O Sistema Brasileiro de Poupana e

Emprstimos (SBPE), atravs da caderneta

de poupana, tem sido a principal fonte de

novos financiamentos imobilirios a cada

ano que passa. O SBPE composto por

um conjunto de instituies financeiras

que captam recursos de pessoas fsicas e

jurdicas atravs de depsitos voluntrios de

caderneta de poupana e alocam a maior

parte destes recursos para o financiamento

imobilirio. As regras para a captao de

recursos via caderneta de poupana, os

limites mnimos de alocao destes recursos

para o financiamento imobilirio e os

termos e condies destes emprstimos

so determinados de acordo com o Sistema

Financeiro de Habitao (SFH).

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Em 2013 o montante de novos financiamentos imobilirios concedidos

atravs do SBPE apresentou forte crescimento, ultrapassando pela primeira

vez a marca anual de R$100,00 bilhes, conforme ilustrado na tabela 3 e

na figura 7. Em relao ao montante de novos financiamentos imobilirios

concedidos em 2012 que tinha alcanado R$82,76 bilhes, a cifra do ano

passado, de R$109,18 bilhes, representou alta de 31,9%. O montante em

2013 foi suficiente para financiar 529.797 unidades, nmero 16,9% superior

ao registrado em 2012, quando 453.209 unidades haviam sido financiadas.

Naquele ano, pela primeira vez desde 2002, o nmero anual de unidades

financiadas havia se reduzido, conforme se pode depreender tambm da

anlise da tabela 3.

Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE TABELA 3

AnoMontante

(R$ milhes)Variao

(%)Nmero de Unidades

Variao(%)

FinanciamentoMdio por

Unidade (R$)

Variao (%)

1994 1.735 - 61.384 - 28.271 -

1995 1.871 7,8 46.560 -24,1 40.184 42,1

1996 1.463 -21,8 38.286 -17,8 38.204 -4,9

1997 1.725 17,9 35.487 -7,3 48.598 27,2

1998 2.084 20,8 38.887 9,6 53.581 10,3

1999 1.696 -18,6 35.549 -8,6 47.697 -11,0

2000 1.910 12,6 36.333 2,2 52.565 10,2

2001 1.870 -2,1 35.756 -1,6 52.305 -0,5

2002 1.770 -5,3 28.932 -19,1 61.184 17,0

2003 2.218 25,3 36.480 26,1 60.791 -0,6

2004 3.002 35,4 53.826 47,5 55.777 -8,2

2005 4.852 61,6 61.123 13,6 79.383 42,3

2006 9.340 92,5 113.873 86,3 82.024 3,3

2007 18.283 95,7 195.900 72,0 93.326 13,8

2008 30.032 64,3 299.685 53,0 100.213 7,4

2009 34.017 13,3 302.680 1,0 112.386 12,1

2010 56.198 65,2 421.386 39,2 133.364 18,7

2011 79.917 42,2 492.908 17,0 162.133 21,6

2012 82.761 3,6 453.209 -8,1 182.610 12,6

2013 109.178 31,9 529.797 16,9 206.075 12,8

Fonte: Abecip/Banco Central/Uqbar

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O valor de financiamento mdio por unidade em 2013 atingiu

R$206.074,80, equivalente a um crescimento de 12,8% em relao a este

indicador em 2012. Desde 2009 o valor mdio por unidade vem aumentando

a uma taxa anual de dois dgitos. A figura 8 traz esta evoluo. Vale destacar

que em 2013 os valores mximos de avaliao de imvel cujo financiamento

de aquisio se enquadra no Sistema Financeiro da Habitao (SFH) foram

elevados de R$500.000,00 para R$650.000,00 ou R$ 750.000,00 dependendo

do estado da Federao.

Em 2013, do montante de R$109,18 bilhes despendido atravs do

SBPE para financiar a construo e/ou aquisio de imveis, 76,4% foram

destinados para operaes de financiamento habitacional no mbito do

SFH, o que representa montante de R$83,40 bilhes. O restante se referiu a

operaes de crdito imobilirio contratadas a taxas de mercado (TM), tendo

sido 17,9% do total, ou R$19,50 bilhes, referentes a operaes destinadas

ao financiamento de imveis residenciais, e 5,7% do total, ou R$6,24 bilhes,

referentes a operaes destinadas ao financiamento de imveis comerciais,

tal qual ilustrado na figura 9.

Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPEFonte: Abecip/Banco Central

FIG. 7

Montante Nmero de Unidades

2011 2012 201320102009200820072006200520042003200220012000199919981997199619951994

Mon

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40.000

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90.000

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300

400

500

600

Financiamento Mdio por Unidade (em R$)Fonte: Abecip / Banco Central / Uqbar

FIG 8

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

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Por outro lado, segmentando-se os financiamentos imobilirios

concedidos com recursos do SBPE pela condio ou estgio de

desenvolvimento (tipo) do imvel financiado, verifica-se uma composio de

mercado mais equanimemente distribuda. Conforme mostrado na figura 10,

financiamentos concedidos para aquisio de imveis usados representaram

44,9% (R$49,03 bilhes) do montante total, para a construo e/ou reforma

de imvel representaram 29,5% (R$32,23 bilhes) do total, e para a aquisio

de imveis novos representaram 25,5% (R$27,88 bilhes) do total.

Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE em 2013por Tipo de Financiamento (% de Montante) FIG. 9

76,4 %

17,9 %

5,7 %

Fonte: Abecip

SFH

TM - Residencial

TM - Comercial

76,4 %

5,7 %

17,9 %

Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE em 2013 por Tipo de Imvel (% de Montante) FIG. 10Fonte: Abecip

44,9 %

29,5 %25,5 %

Imvel Usado

Construo/Reforma

Imvel Novo

44,9 %

29,5 %

25,5 %

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Conforme abordado na Introduo deste Anurio, a variao anual

no saldo consolidado da poupana vem crescendo positivamente nos

ltimos dois anos, tanto em termos absolutos como em termos relativos.

Em 2013 o aumento do saldo consolidado da poupana se equivaleu a

R$78,15 bilhes, ou 20,1%. Por outro lado, este aumento um pouco mais

de R$30,00 bilhes inferior ao valor de novos financiamentos imobilirios

concedidos com recursos do SBPE no ano. O desempenho da demanda por

crdito imobilirio indica manuteno da tendncia de utilizao mxima

dos recursos provenientes do sistema de poupana, mesmo este ltimo

mantendo sua expanso. Na verdade, como discutido na Introduo, a

medida do eventual dficit de funding do sistema de poupana para atender,

de forma direcionada, a demanda por crdito imobilirio se revelar atravs

do tamanho do crescimento da participao relativa de outras fontes de

financiamento imobilirio, como as Letras e aquelas do mercado de capitais.

O desempenho recente de captao de poupana se explica, em

boa parte, pela atratividade relativa desta modalidade de investimento nos

ltimos dois anos. Em 2012 e ao longo de vrios meses em 2013 os juros

reais dos ttulos de governo se mantiveram prximos de patamares mnimos

histricos. Na medida em que os juros reais voltem a subir de forma relevante,

tal qual parece ser a tendncia a partir do final de 2013, a poupana tende a

perder atratividade em relao aos ttulos pblicos, podendo assim reduzir

seu ritmo de crescimento de captao.

A seguir, a tabela 4 e a figura 11 trazem os dados referentes

evoluo anual do saldo de depsitos de poupana e evoluo anual da

remunerao, anual e acumulada, da caderneta de poupana.

Caderneta de Poupana Saldo de Depsitos e Remunerao Histrica TABELA 4

Ano Saldo (R$ milhes)

Variao ( %) Remunerao da Poupana (%)

Anual Acumulada Anual Acumulada

2000 91.430 - - 8,6 -

2001 97.146 6,3 6,3 8,5 8,5

2002 112.423 15,7 23,0 9,0 18,2

2003 115.258 2,5 26,1 11,3 31,6

2004 126.853 10,1 38,7 8,0 42,1

2005 135.412 6,7 48,1 9,2 55,2

2006 150.413 11,1 64,5 8,4 68,3

2007 187.827 24,9 105,4 7,8 81,4

2008 215.401 14,7 135,6 7,7 95,4

2009 253.605 17,7 177,4 7,1 109,3

2010 299.878 18,2 228,0 6,8 123,5

2011 330.569 10,2 261,6 7,5 140,3

2012 388.642 17,6 325,1 6,6 156,1

2013 466.789 20,1 410,5 6,3 172,3

Fonte: Banco Central/Uqbar

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Variao Acumulada da Caderneta de Poupana (%)Fonte: Banco Central / Uqbar

FIG. 11

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Saldo Rentabilidade

0

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100

150

200

250

300

350

400

450

LETRAS

Esta seo apresenta os principais nmeros referentes s:

n Letra de Crdito Imobilirio (LCI), o principal

ttulo de crdito emitido por bancos e

instituies financeiras especficas atravs

do qual so captados recursos vinculados ao

financiamento imobilirio; e

n Letra Hipotecria (LH), ttulo antigo,

oriundo do Sistema Financeiro de Habitao,

que vem gradativamente perdendo

importncia e participao entre as formas de

financiamento imobilirio.

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LETRAS DE CRDITO IMOBILIRIO (LCI)

As Letras de Crdito Imobilirio (LCI) vm crescentemente

desfrutando da condio de principal ttulo de captao utilizado pelas

instituies financeiras para viabilizar a concesso de crdito imobilirio. As

LCI requerem a existncia de lastro imobilirio, o qual deve ser composto

por crditos garantidos por hipoteca ou alienao fiduciria do imvel. A

prtica preponderante da utilizao da alienao fiduciria como forma de

garantia em financiamentos imobilirios alou a LCI posio de principal

ttulo de lastro imobilirio emitido pelas instituies financeiras, ao passo

que a reduo quase total da utilizao da hipoteca como forma nica de

garantia virtualmente eliminou a emisso de Letras Hipotecrias por parte

destas instituies.

O contnuo crescimento da demanda por crdito imobilirio, inclusive

fora do espao do Sistema Financeiro de Habitao, refletiu, em 2013, em

um stimo ano consecutivo de aumento do montante de depsitos de

LCI na Cetip. Desta vez, o montante depositado nesta cmara superou os

R$100,00 bilhes, totalizando a cifra de R$110,39 bilhes no ano. Frente a

2012 o crescimento percentual alcanou 32,4%. Apesar de sua dimenso,

esta foi a menor taxa anual de crescimento registrada desde 2006. De l para

c, em um perodo de sete anos, a taxa anual de crescimento se equivaleu a

64,1%. A figura 12 mostra a evoluo histrica em base anual de depsitos

de LCI na Cetip.

Depsitos de LCI na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes)Fonte: Cetip

FIG. 12

2011 2012 20132010200920082007200620052004200320022001

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Em relao ao montante em estoque em LCI, a figura 13 abaixo

traz a trajetria evolutiva deste indicador na Cetip, a qual demonstra uma

taxa de crescimento que se intensificou mais recentemente. Ao final de

2013 o montante em estoque de LCI alcanou o pico de R$96,60 bilhes.

Considerando-se o perodo entre fins de 2006, quando o estoque de LCI

era de R$7,28 bilhes, e de 2013, constata-se que o estoque de LCI teve seu

montante em estoque multiplicado por treze nesse nterim.

O montante em estoque no final do ano passado menor do que o

montante depositado ao longo do ano. Isto explicado pelo fato da LCI ser,

na maioria das vezes, um ttulo de prazo curto, pois instituies financeiras

captam recursos, atravs da emisso de LCI, buscando atender a demanda por

parte de investidores por um ttulo de curto prazo, isento de impostos (pessoa

fsica) e garantido (at R$250.000,00) pelo Fundo Garantidor de Crdito. Isto

ocorre mesmo sendo o lastro das LCI composto por crditos imobilirios

que tm perfil de prazo mais longo. Neste sentido, conforme comentado

na Introduo, ttulos do mercado de capitais, como os Certificados de

Recebveis Imobilirios, apresentam caractersticas mais consistentes com o

perfil de seu respectivo lastro, como por exemplo, em relao ao seu prazo

mdio de vencimento.

Estoque de LCI na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes)Fonte: Cetip

FIG. 13

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Finalmente, no tocante ao montante negociado de LCI, em 2013 este

indicador deu um novo salto e encerrou o ano com a cifra anual recorde de

R$6,36 bilhes. Desde 2008, quando este indicador comeou a apresentar

alguma dimenso, uma trajetria ascendente se formou, gerando ento uma

taxa de crescimento anual no perodo at 2013 de 128,0%. Comparado com

2012, quando o montante negociado registrado havia alcanado R$3,70

bilhes, a cifra em 2013 se elevou em 71,7%. A figura 14 exibe a evoluo

histrica do montante negociado de LCI na Cetip desde 2001, ano em que

este indicador registrou o valor simblico de apenas R$54,0 milhes.

Negociaes de LCI na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes)Fonte: Cetip

FIG. 14

2011 2012 201320102009200820072006200520042003200220010

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

Termos e Condies

Descrio Ttulo de crdito lastreado por crditos imobilirios garantidos

obrigatoriamente por hipoteca ou alienao fiduciria de imvel. A Letra de

Crdito Imobilirio (LCI) confere aos seus titulares direito de crdito pelo

valor nominal, juros e, se for o caso, atualizao monetria nela estipulados.

Emissor Somente bancos comerciais, bancos mltiplos com carteira de crdito

imobilirio, a Caixa Econmica Federal, sociedades de crdito imobilirio,

associaes de poupana e emprstimo, companhias hipotecrias e demais

instituies expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil.

Lastro Um ou mais crditos imobilirios garantidos por hipoteca ou por alienao

fiduciria de bem imvel, observado que a soma do valor principal das letras

emitidas no pode exceder o valor total dos crditos imobilirios em poder do

Emissor. O crdito imobilirio caucionado pode ser substitudo por outro

crdito da mesma natureza, por iniciativa do Emissor da LCI, nos casos de

liquidao ou vencimento antecipado do crdito, ou por solicitao justificada

do credor da letra.

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Garantia Cauo de crditos imobilirios, por sua vez garantidos por hipoteca ou

alienao fiduciria de bem imvel. A LCI pode contar tambm com garantia

fidejussria adicional de instituio financeira.

Admite-se a emisso de LCI com a realizao de operao ativa vinculada, nos

termos da Resoluo CMN n 2.921, hiptese na qual o pagamento da LCI

estar condicionado ao recebimento, pelo Emissor, dos pagamentos dos

crditos imobilirios que a lastreiam.

Forma e Registro Cartular e escritural. A critrio do credor poder ser dispensada a emisso de

certificado, ficando registrada sob a forma escritural na instituio emissora.

Na forma escritural, deve ser registrada em sistemas de registro e liquidao

financeira de ttulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

Taxa de Juros Fixa ou flutuante.

Atualizao Monetria ndice de preos com srie regularmente calculada e de conhecimento

pblico. A atualizao de valor permitida, desde que os ttulos tenham prazo

e periodicidade de reajuste mnimos de um ano. Atualizao mensal

permitida, desde que os ttulos emitidos tenham prazo mnimo de trinta e seis

meses. Porm, vedado o pagamento dos valores relativos atualizao

monetria apropriados desde a emisso, quando ocorrer o resgate antecipado,

total ou parcial, em prazo inferior ao mnimo, exceto no caso de quitao ou

vencimento antecipado dos crditos imobilirios que lastreiam a letra.

Prazo Prazo mnimo depende da taxa de juros ou do ndice de reajuste do valor

nominal (atualizao monetria). A LCI no poder ter prazo de vencimento

superior ao prazo de quaisquer dos crditos imobilirios que lhe servem de

lastro.

Taxa de Juros Prazo Mnimo

Taxa Fixa No existe

TR 36 meses

TJLP 1 ms

TBF 2 meses

Atualizao Monetria Prazo Mnimo

Anual, por ndice de preo 12 meses

Mensal, por ndice de preo 36 meses

Pagamento Pagamentos de principal ou juros so feitos periodicamente ou de uma

nica vez no vencimento. No h exigncia de intervalo mnimo entre os

pagamentos peridicos.

Negociao Diretamente entre as partes interessadas.

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Transferncia Na forma cartular, endosso; na forma escritural, atravs dos registros das

negociaes em sistemas de registro e de liquidao financeira de ativos

autorizados pelo Banco Central do Brasil.

Ao transferir a letra para outrem, o titular responde por sua veracidade, mas

no pelo pagamento. Se a instituio financeira no o honrar, o titular no

poder exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra.

Liquidao Financeira Cetip, na hiptese de emisso na forma escritural.

LETRAS HIPOTECRIAS (LH)

A Letra Hipotecria (LH) um ttulo de crdito emitido somente por

instituies que atuam na concesso de financiamentos imobilirios de acordo

com o Sistema Financeiro de Habitao e pode contar apenas com a hipoteca

como forma de garantia. Ao longo da ltima dcada, outros instrumentos de

captao de recursos para o setor imobilirio foram adquirindo importncia

crescente e acarretando em uma participao cada vez menor para as LH

como instrumento de financiamento deste setor.

Com efeito, as LH vm consistentemente perdendo espao para as

Letras de Crdito Imobilirio, por exemplo. Estas ltimas, pela sua possibilidade

de poder ser lastreada em crditos imobilirios que contam com a alienao

fiduciria como forma de garantia, so utilizadas com muito maior preferncia

pelos seus emissores. Isto se d porque as instituies financeiras, que so

originadores do crdito imobilirio que compe o lastro das Letras, optam

pelo tipo de garantia que oferece maior grau de segurana. A alienao

fiduciria traz maior celeridade em eventual processo de posse do imvel em

garantia do crdito, o qual ocorre atravs de via extrajudicial, se diferenciando

em relao ao processo de execuo de garantia em forma de hipoteca, este

ltimo caracterstico do lastro das LH.

O montante em depsitos de LH na Cetip apresentou reduo pelo

segundo ano consecutivo. Em 2013, R$850,5 milhes foram depositados

naquela cmara, um decrscimo de 22,2% em relao ao ano anterior,

quando haviam sido depositados R$1,09 bilho. Vale ressaltar que em 2012

o montante depositado j havia se reduzido em 40,5% em relao ao ano

anterior. Como indica a figura 15, o desempenho ao longo do tempo dos

depsitos de LH aponta para um quase desaparecimento deste ttulo, tendo

este indicador no ltimo ano chegado ao segundo menor nvel desde 1998.

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Da mesma forma, o montante em estoque de LH na Cetip vem

gradualmente se reduzindo, tendo fechado dezembro de 2013 em apenas

R$1,32 bilho. Desde dezembro de 2006, quando o mercado de LCI intensificou

sua expanso, o montante em estoque de LH se reduziu em mais da metade.

Este panorama apresentado abaixo, na figura 16.

O montante de negociaes de LH registradas na Cetip praticamente

inexistiu em 2013, registrando meros R$10,4 milhes, um contraste em

relao ao desempenho deste indicador na dcada anterior a 2004, quando

sua mdia anual se aproximou dos R$6,00 bilhes.

Depsitos de LH na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes) FIG. 15

1998 2000 20011999 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

Fonte: Cetip

Estoque de LH na Cetip Evoluo Histrica (em R$ milhes)Fonte: Cetip

FIG. 16

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