Credor Fiduciário

pode retomaro imóvel

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Entenda o signifi cado dos termosjurídicos

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Importânciada Convençãode Condomínioe do Regimento

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Principaisalterações da nova lei de locações

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Pós-Graduação em Direito Civil e Processo Civil - Início: 06 de novembro.

Ano III Número 20 Brasília, Novembro/Dezembro de 2009

Fabrício Aroeira Almeida, Diretor Comercial da APEX Engenharia

Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6

“Mercado imobiliário do DF supera crise e deverá crescer ainda mais em 2010!”

INFORMATIVO JURÍDICO

UM MECANISMO DE CONHECIMENTO E ATUALIZAÇÃO NA ÁREA IMOBILIÁRIA

www.grupoatame.com.br

Confi rmando a previsão otimista do jovem em-presário brasiliense destacada na manchete des-ta edição, Brasília ignorou a crise internacional

defl agrada nos Estados Unidos. E um dos resultados dignos de comemoração é que começa este ano de 2010 suplantando o Rio de Janeiro na área da construção civil, fi cando agora em segundo lugar no mercado imobiliário do País, só atrás de São Paulo. Segundo essa estatística, o crescimento no Distrito Federal é de 20 % ao ano e a valorização do imóvel na região central chegou a 400 % nos últimos nove anos.

Os números de vendas contribuíram para que, gra-dativamente, fosse atingido o nível do atual patamar, le-vando-se em conta que em 2008 conseguiu alcançar R$ 2,1 bilhões, estimando-se que em 2009 a capital federal deverá atingir R$ 3,2 bilhões. Sobre esse quadro favorá-vel, o vice-presidente do Sindicato da Construção Civil do DF (Sinduscon), Júlio César Peres, cita vários fatores conjugados que alicerçaram esse avanço nas vendas:

— Tivemos o programa “Minha Casa, Minha Vida” como um dos principais fatores para esse crescimento, com juros mais baratos que dão mais segurança ao com-

Ano Novo com prosperidadeprador, além do Governo estar fi nanciando mais, tanto para as construtoras, quanto para os investidores”.

Peres acrescenta outro ponto que pesa na balança:— Os valores dos aluguéis estão muito próximos

ao valor da prestação do imóvel. Por isso, as pessoas preferem pagar R$ 500 na prestação de um apartamento próprio de até dois quartos, do que continuar pagando R$ 350 de aluguel de um imóvel que não lhe pertence.

Por sua vez, analisando ainda o “boom” no mer-cado imobiliário brasiliense, o presidente da Ademi- DF, Adalberto Valadão, garante que não só as empresas da construção civil, mas também a população brasiliense está sendo benefi ciada com o crescimento do setor:

— Esse avanço é muito signifi cativo porque vá-rias oportunidades que surgem, principalmente na eco-nomia. Geramos mais empregos, mais impostos, e mais rendas, que são revertidos para obras de infraestrutura nas cidades mais carentes. É uma cadeia: mais empre-gos para população, que ganham salários e vão gastá-los. É assim que movimentamos a economia.

O Editor

Ano III Número 20 Brasília, Novembro/Dezembro de 2009

Fabrício Aroeira Almeida, Diretor Comercial da APEX Engenharia

“Mercado imobiliário do DF supera crise “Mercado imobiliário do DF supera crise “e deverá crescer ainda mais em 2010!

Ano Novo com prosperidade

Brasília, Novembro/Dezembro de 20092ARTIGO

Desde meados do sécu-lo passado, com o ad-vento do êxodo rural,

acentuou-se, em nosso País, a tendência de verticaliza-ção da moradia e também de determinados pontos comer-ciais, mediante a construção de edifícios, especialmente nas grandes capitais.

Com o intuito de propor-cionar estabilidade nas rela-ções entre condôminos, bem

como segurança para o comprador de imóveis novos, o mestre juscivilista Caio Mário da Silva Pereira foi o mentor do projeto de lei que culminou na edição da Lei nº. 4.591/64, a qual visava regulamentar a ques-tão dos condomínios e das incorporações.

A referida Lei ainda hoje se mostra bastante atual no que tange às incorporações, mas tornou-se alvo de sistemática complementar no que diz respeito à regência das relações condominiais, na forma dos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil de 2002.

Todavia, cada vez mais se evidencia que alguns incorporadores, síndicos e conselheiros, apesar das preponderantes boa intenção e probidade, não rara-mente cometem impropriedades ou omissões – espe-cialmente na constituição do condomínio ou na condu-ção de decisões em assembléia – que comprometem a vida condominial ou podem acarretar a própria nuli-dade das citadas deliberações dos condôminos.

Os cuidados, nesse sentido, devem iniciar-se quando da confecção da minuta da convenção de condomínio a constar do memorial de incorporação, na forma do art. 32, “j”, da Lei nº. 4.591/64, reforçan-do-se quando de sua efetiva constituição.

Para evitar problemas cíveis, consumeristas e tributários, tal minuta deve contemplar a correta des-crição e destinação do empreendimento (residencial, comercial ou mista) e das unidades que o compõem, coerentes com o plano diretor da região, com o alvará de construção, assim como com a futura publicidade e os documentos de ajuste contratual.

Outro importante cuidado diz respeito à adapta-ção da convenção condominial e do respectivo regimen-to interno à realidade conceitual do empreendimento.

Significa dizer que, em imóveis destinados a sol-teiros e jovens casais, como no exemplo das quitine-tes, os instrumentos de regência condominial deverão instituir regras apropriadas para aquele público, obvia-

A IMPORTÂNCIA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, DO REGIMENTO INTERNO E DOS QUORUNS

LEGAIS NAS DECISÕES ASSEMBLEARESmente diferentes e mais flexíveis do que as aplicáveis aos empreendimentos destinados a famílias e pesso-as de idade madura.

Sob o raciocínio de prévia adequação e preven-ção de problemas, a convenção e o regimento interno também devem definir, do modo mais completo possí-vel, as regras de utilização e de restrição de uso das áreas comuns (ex.: horários, ordem de reserva, ves-timentas, convidados, questão do silêncio, etc.), em especial no que diz respeito às vagas de garagem, churrasqueiras, piscina, bicicletário, salão de festas, espaços de gastronomia e destinados aos esportes.

Fundamental lembrar, neste particular, que os instrumentos de regência da vida em comunidade ne-cessitam, desde sua formação, definir também quais as responsabilidades civis do condomínio, notada-mente no caso de furto de veículos nas dependências internas, e a quais penalidades sujeitar-se-ão os con-dôminos que, eventualmente, venham desrespeitar as supracitadas regras de convivência.

Nesse passo, alguns podem questionar o motivo de tanta preocupação prévia quando é possível, em tese, estabelecer novas regras e reprimendas tam-bém por oportunidade de posteriores assembléias ge-rais ordinárias e extraordinárias.

Ocorre que o Código Civil Brasileiro impõe – sob pena de nulidade da deliberação dos condôminos – que todos os temas relevantes constem do edital de convocação, antecedente e regularmente cientifi-cados a toda a coletividade predial, além de quoruns qualificados para a tomada de determinadas decisões, sendo elucidativa, para um entendimento mais amplo, a transcrição dos seguintes dispositivos codificados:

“Art. 1.333. A convenção que constitui o con-domínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito so-bre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. (...)”

“Art. 1.336. São deveres do condômino: (...)II - não realizar obras que comprometam a segu-

rança da edificação; (...)IV - dar às suas partes a mesma destinação que

tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudi-cial ao sossego, salubridade e segurança dos possui-dores, ou aos bons costumes.”

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção,

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Jornalista Responsável:Fernando Pinto - Registro profi ssional nº 5722/11/125-SP

Matrícula no Sindicato dos Jornalistas Profi ssionais do DF: 1.174E-mail: assessoria.imprensa@sampaiopinto.adv.br

Editor Jurídico:Cláudio Augusto Sampaio Pinto, OAB/DF 14.294

Colaboradores:Adirson Vasconcelos, Bruno D. C. Macedo, Carla E. Ferreira Siqueira,

Denise M. R. Dias, Leonardo R. Araújo, Ricardo Linhares Murini, Thulys Madeira e Vânia Avelino Gomes. Direção de Arte e Diagramação

Thiago Sarandy - E-mail: tsarandy@gmail.comFotos:

Leonardo Prado e Manoel Carvalho Neto

não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo dispo-sição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

”Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuí-do à contribuição para as despesas condominiais, con-forme a gravidade das faltas e a reiteração, indepen-dentemente das perdas e danos que se apurem. (...)”

”Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da con-venção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela una-nimidade dos condôminos.”

Diante das considerações supra, conclui-se que, na contramão do aproveitamento indiscriminado de modelos pré-estabelecidos, a redação da convenção de condomínio e do regimento interno deve, além da boa técnica jurídica, ser adequada à destinação, ao conceito e às necessidades coletivas de cada empre-endimento, estatuindo regras, com a máxima comple-tude possível, bem como penalidades transparentes e efetivas, as quais estimulem o respeito e a boa convi-vência entre os condôminos.

Por Cláudio SampaioAdvogado e Consultor Jurídico

Sócio Fundador da SP&A Advocaciaclaudio.sampaio@sampaiopinto.adv.br

DICIONÁRIO JURÍDICO

SP&A Advocacia e Consultoria JurídicaSGAS 902, Ed. Athenas, Bl. “B”, salas 216/217, Brasília -DF,

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Execução Provisória da Sentença – Ocorre a execução provisória quando a sentença for im-pugnada mediante recurso. Provisória é a exe-cução que obedece às normas do artigo 588 do CPC: corre por conta e responsabilidade do exeqüente, objetivamente responsável pelos prejuízos que o executado venha a sofrer, se re-formada a decisão; fi ca sem efeito, sobrevindo decisão que modifi que ou anule a decisão em que se fundou, restituindo-se as partes ao es-tado anterior; exige caução, como regra geral, para o levantamento de depósito em dinheiro e a prática de atos que importem alienação de do-mínio ou dos quais possa resultar grave dano ao executado; liquidam-se eventuais prejuízos no mesmo processo.

Exoneração do Fiador – Hipóteses em que o fi ador pode desobrigar-se da fi ança. Depósito Judicial – O depósito judicial é am-plamente utilizado no cotidiano daqueles que fi guram como sujeito passivo de obrigações tri-butárias, visto que suspende a exigibilidade do crédito tributário. Trata-se de uma faculdade da parte ré e sua destinação fi nal depende da deci-são judicial transitada em julgado. Depósito Ju-dicial é aquele que se promove em juízo ou que é determinado por ordem do juiz. Cumpre-se em mãos do depositário judiciário ou de pessoa pre-viamente determinada pelo juiz. Ação Renovatória – É aquela disponibilizada pelo Direito Processual brasileiro para garantir o direito de o empresário renovar contrato de loca-ção referente ao imóvel. Adiantamento de Legítima – É o ato praticado por uma pessoa, que, em vida, transfere a um ou mais de seus herdeiros necessários, parte do seu patrimônio, o qual pudesse ser herdado (transmitido) após sua morte.

Inventário – O inventário consiste num procedi-mento judicial onde são levantados os bens, va-lores, dívidas e sucessores do autor da herança. Tem por seu objetivo detectar a existência física dos bens, seu estado de conservação, atualizar registros e verifi car possíveis dívidas, bem como averiguar irregularidades e providenciar medi-das cabíveis.

Quinhão – É a porção que cabe a cada pessoa na divisão de uma coisa, a parte da herança que cabe a cada herdeiro.

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“Superando a crise, mercado imobiliáriono DF duplicou e deve crescer em 2010”

Entrevista exclusiva a FERNANDO PINTOseus imóveis, cientes de que aqui-lo representa muito para eles por ser um investimento único, além de ser o mais importante de suas vidas, pois será onde irão morar.

REPÓRTER – Além das cidades acima citadas, poderia assinalar outras regiões com bom poten-cial para o empresário incorpo-rar e, depois, para o consumidor investir e morar? Por quais mo-tivos?FABRÍCIO – Existem hoje no Dis-trito Federal algumas áreas em expansão por serem áreas muito bem estruturadas, a exemplo de Samambaia, que é o grande foco das empresas pelas características de ser uma cidade nova, urbaniza-da, com avenidas largas, canteiros arborizados e bonitos, com pouco trânsito e excelente acesso. Já no início de seu crescimento, vem re-cebendo maciços investimentos, e a tendência é que se torne uma cidade muito bonita e moderna. Te-mos também outras cidades com grande potencial, como Sobradinho e o Gama, que têm uma demanda muito grande, tendo preferências

Com base no aforismo de que os números não mentem jamais, fica plenamente justifica-da a otimista previsão do empresário entrevistado nesta edição de final de ano da TRIBUNA IMOBILIÁRIA, cujos resultados estão provocando “animação geral não só da parte dos cons-trutores, mas também dos consumidores”. Por outro lado - com algumas citadas exceções, como nos casos da omissão no controle do alto custo da matéria-prima para a construção agravada pela falta de uma efetiva desoneração tributária e previdenciária -, o Governo tem contribuído investindo em projetos, a exemplo do plano Minha Casa, Minha Vida, voltado prin-cipalmente para a camada da população de baixa renda. A propósito, a APEX Engenharia, além das áreas mais nobres, há anos vem trabalhando para atender justamente essa clientela localizada na extensão do Plano Piloto, as chamadas cidades satélites, entre as quais Cei-lândia, Taguatinga, Samambaia e outros bairros da periferia do DF. Incorporando-se ao grupo

Fabrício Aroeira Almeida, Diretor Comercial da APEX Engenharia

REPÓRTER – Muito antes de os incorporadores atentarem para o nicho das cidades satélites, a APEX Engenharia já investia neste segmento, tendo incorpo-rado com sucesso em Taguatin-ga, Ceilândia, Samambaia e ou-tras cidades satélites. Quais são as diferenças e as característi-cas marcantes dos empreendi-mentos e dos consumidores em tais localidades?FABRÍCIO – A APEX tem 33 anos de mercado e no começo não atu-ava apenas no segmento popular ou de baixa renda. Mas já tínha-mos esta visão de incorporar nas cidades satélites. Temos como comparar, sim, os compradores pela nossa experiência de já ter construído no Sudoeste, Plano Piloto, Águas Claras, Lago Norte, Ceilândia, Taguatinga e Samam-baia. Então as características mais marcantes que encontramos nos clientes são as seguintes: eles têm uma vontade muito grande de ad-quirir sua casa própria, não obstan-te encontrem certas dificuldades de financiamento; são pessoas bastante criteriosas na compra de

por serem cidades já completas e com um comércio muito forte. An-dando ainda por este lado, pode-mos citar também Águas Lindas, Valparaíso, Planaltina e Luziânia, que estão merecendo a atenção e investimentos de grandes empre-sas de fora de Brasília.REPÓRTER – Em sua concep-ção, os recentes incentivos go-vernamentais, incluindo o pro-

PONTO DE VISTA

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“Superando a crise, mercado imobiliáriono DF duplicou e deve crescer em 2010”

Entrevista exclusiva a FERNANDO PINTO

Fabrício Aroeira Almeida, Diretor Comercial da APEX Engenharia

grama “Minha Casa, Minha Vida”, foram suficientes para que o se-tor imobiliário superasse defini-tivamente a crise mundial inicia-da no ano passado?FABRÍCIO – Claro que esses in-vestimentos governamentais, que já vinham sendo aplicados grada-tivamente mesmo antes o início da referida crise que eclodiu nos Estados Unidos e se refletiu no

mundo inteiro, foram não só sufi-cientes mas também bastante efi-cazes. Quanto ao “Minha Casa, Minha Vida”, este programa abriu inúmeras portas para muitas pes-soas que não tinham condições materiais para concretizar o sonho de comprar uma moradia, além do que essa iniciativa gerou em-pregos e rendas para milhares de trabalhadores, expandindo-se em cadeia. Então foi eficaz porque in-jetou e está injetando dinheiro na economia, movimentando o mer-cado e em conseqüência melho-rando assim a qualidade de vida das pessoas.

REPÓRTER – E quanto ao alto custo da matéria-prima para construção, está sendo motivo de preocupação para os empre-sários da área imobiliária?FABRÍCIO – Está sendo motivo de preocupação, sim, porque nós temos um patamar de gastos para realizar um empreendimento, prin-cipalmente os de baixa renda, a fim de que se torne acessível ao comprador desses imóveis. E na medida em que aumenta o custo

da matéria-prima, aumenta tam-bém as margens de custo para o trabalho do empreendimento. En-tão aumentos exagerados no cus-to da obra podem inviabilizar em-preendimentos como os da “Minha Casa, Minha Vida”. E assim sendo, é bastante injusto, isto porque esse aumento da matéria-prima tem que ser repassado para os consumido-res, que em alguns casos ficam impossibilitados de arcar com esse aumento. Não se justifica, portan-to, a alteração desses custos. È preciso que seja tomada uma pro-vidência urgente para sanar esse problema.

REPÓRTER – Pleito recorren-te dos incorporadores é que o Estado implemente um projeto duradouro de efetiva desonera-ção tributária e previdenciária, bem como uma simplificação dos respectivos procedimenrtos burocráticos. Fale um pouco da atual realidade e de seu impacto na construção.FABRÍCIO – A parte tributária é um problema extensivo a todas as áre-as. Aqui no Brasil somos tributados

de jovens empresários nascidos em Brasília, o engenheiro Fabrício Aroeira, com apenas 28 anos de idade cronológica, mas com muita experiência da área na qual ingressou muito cedo, fala sobre a empresa fundada por seu pai, Eduardo de Almeida Santos:

— Criada em 1976, a APEX atuou por 10 anos somente em obras públicas. Hoje, nossa construtora é administrada por quatro irmãos: o Eduardo e o Fabiano, que trabalham na área técnica; e o Rafael e eu, responsáveis pela área comercial, tudo na mais perfeita harmonia. Mas meu pai, que tem 69 anos, continua na empresa trabalhando como Consultor. Formamos uma equipe que procura manter a mesma filosofia implantada desde o início, isto é, de ter em cada cliente um verdadeiro amigo, complementado por outros procedimentos, conforme consta em nosso site: gestão empresarial moderna, ágil e pró-ativa, no planejamento e na tomada de decisões.

“A aquisição da casa própria é o maior

sonho das pessoas,principalmente os de baixa renda!”

Brasília, Novembro/Dezembro de 20096

euforia muito grande por imóvel. A valorização no Distrito Federal é muito grande, principalmente no Plano Piloto, e assim se irra-diando e se expandindo para as áreas das cidades satélites e até mesmo do entorno. E Brasília tem muito para crescer, porque é uma cidade nova que pode ser ainda bastante explorada. O mer-cado vem apontando uma expec-tativa muito boa. Por sua vez, o Governo não parou de investir. O plano “Minha Casa, Minha Vida” continua dando os melhores re-sultados. E a Caixa Econômica Federal está batendo recordes se-guidos, superando todas as me-tas. No que se relaciona à APEX, temos a previsão de vários lança-mentos, por volta de 700 a 1000 unidades, em locais como Águas Claras, Ceilândia e Samambaia. E a animação do mercado não é da parte só dos construtores, mas também dos consumidores que estão mais animados do que nunca para investir.

REPÓRTER – Quer dizer que a crise que eclodiu nos Estados Unidos no ano passado não afetou o mercado imobiliário brasiliense?FABRÍCIO – Todo mundo achou que a citada crise fosse afetar seriamente o mercado imobiliário brasileiro neste ano de 2009, mas isso felizmente não aconteceu. Até muito ao contrário, a gente teve uma duplicação de vendas e investimentos em relação ao ano anterior. E a perspectiva é que esse crescimento continue em 2010. Se houve um “maremoto” por causa da crise norte-ameri-cana, francamente, por aqui não chegou nem mesmo uma “maro-linha”. Pode ser que tenha che-gado em outros Estados, mas em Brasília, com certeza, não!

bem o seu papel ao julgar as demandas entre construto-res e consumidores, ou ainda há uma proteção exacerbada destes?FABRÍCIO – O Judiciário conti-nua tendencioso para o lado que julga mais fraco no processo, mui-tas vezes deixando de analisar os fatos reais existentes e assinala-dos. Além disso, existe uma gran-de morosidade no andamento do processo, acarretando grandes prejuízos aos interessados.

REPÓRTER – Em que medida a prévia assessoria jurídica, des-de a confecção de convenções, contratos, pareceres preven-tivos e documentos em geral, pode contribuir para o suces-so do empresário do mercado imobiliário?FABRÍCIO – A assessoria jurídi-ca é imprescindível. Sem ela é muito difícil uma empresa ir para a frente. A prevenção então é im-portante principalmente para a área da construção. Se a empre-sa não tiver uma boa assessoria jurídica de forma preventiva, com certeza terá problemas lá na fren-te. É preciso que haja um memo-rial bem feito, com contratos bem elaborados, bem claros, onde tudo seja assinalado de acordo com as regras, nos quais não se deve esconder qualquer informa-ção aos seus clientes. A trans-parência é a melhor forma de se gerir um negócio.

REPÓRTER – Quais são as perspectivas do mercado imo-biliário para 2010 e, nesse con-texto, quais serão os principais objetivos da APEX?FABRÍCIO – Estamos bastante animados e o mercado imobiliário brasiliense continua bem aque-cido, onde está ocorrendo uma

“Mercado imobiliário do DF supera crise...”exaustivamente. E isso atrapalha demais para viabilizar o comér-cio, grande ou pequeno. No caso da área imobiliária, a carga tribu-tária restringe o acesso à compra do imóvel. O melhor que pode-ria acontecer seria a diminuição dessa carga tributária, que é tão dolorosa. E isso só depende da boa vontade das autoridades go-vernamentais responsáveis por esse setor. Basta equacionar a questão com base na nossa reali-dade, resolvendo de uma vez por todas esse problema, que conti-nua sendo um sério entrave para os incorporadores imobiliários.

REPÓRTER – No que diz res-peito à segurança do traba-lho, o senhor entende que os construtores têm proporcio-nado uma prevenção eficaz, ou o País precisa avançar em relação aos equipamentos de proteção, às técnicas e à conscientização, inclusive do trabalhador?FABRÍCIO – A segurança no tra-balho é uma questão que vem sendo muito trabalhada no mer-cado da construção. Mas temos ainda muitas dificuldades: falta treinamento e conscientização da parte do funcionário em trabalhar com os equipamentos, de saber a forma correta de usar esses equi-pamentos.

No entanto convém dizer que esse problema vem dimi-nuindo, gradativamente, a cada ano. No que se refere à APEX, não tivemos nenhum problema com acidentes de trabalho. Nos últimos10 anos, nós investimos muito nesta área porque acredita-mos que a segurança no trabalho é muito importante.

REPÓRTER – Na sua avalia-ção, o Judiciário tem cumprido

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PROCESSUAL CIVIL - SFH - AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - LEI 9.514/97 - TAXA DE OCUPAÇÃO - 1- A fixação da taxa de ocupação tem como pressuposto a resistência do mutuário em desocupar o imóvel objeto da constrição extra-judicial. Trata-se de disposição legal que tem como objetivo repelir o uso gratuito do bem por tempo indeterminado, sob pena de caracterizar-se enriquecimento sem causa. 2- Nos termos do art. 37-A da Lei nº 9.514/97, é cabível a condena-ção dos fiduciantes em taxa de ocupação. (TRF-4ª R. - AC 2007.71.12.004540-0/RS - 4ª T. - Relª Desª Fed. Marga Inge Barth Tessler - DJe 10.08.2009 - p. 527).

A Lei n° 9.514/97 atribuiu ao mercado imobiliário a prerrogativa de o Credor Fiduciário retomar o imóvel alie-nado, no caso de inadimplemento, por meios extrajudiciais. Ocorre que esta sistemática constantemente se depara com a resistência do Devedor Fiduciante em desocupar o bem, muitas vezes sob alegações meramente procrastinatórias. Por esses e outros motivos, o Legislador inseriu na própria norma uma taxa de desocupação, por mês ou fração, equi-valente a 1% sob o valor indicado para a venda do imóvel em público leilão, textualizando: “O fiduciante pagará ao fi-duciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocu-pação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.” (art. 37-A da Lei nº 9.514/97). Portanto, tem-se o entendimento da 4ª Turma do Tribunal Regional Federal de 4ª Região no sentido de repelir o uso gratuito de imóvel, o qual enseja o enriquecimento sem cau-sa ao Devedor Fiduciante, e aplicar a taxa de desocupação prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/97.

TRIBUTÁRIO – PROCESSO CIVIL - IPTU – ACÓRDÃO - CONTRADIÇÃO E OMISSÃO - DEFICIÊNCIA DE FUN-DAMENTAÇÃO - INEXISTÊNCIA DE VÍCIO - ARTS. 4º E 66 DO CTN E ART. 1403 DO CC/2002 - PREQUESTIONA-MENTO: AUSÊNCIA - SÚMULA 211/STJ - COMPENSA-ÇÃO - INEXISTÊNCIA DE LEI AUTORIZATIVA - SÚMU-LA 280/STF - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - PRESCRIÇÃO - TERMO INICIAL DO PRAZO - DIVERGÊNCIA JURIS-PRUDENCIAL PREJUDICADA - SÚMULA 83/STJ - ILE-GITIMIDADE PASSIVA - PROMITENTE-COMPRADOR – ART. 34 DO CTN - JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA - PRESCRIÇÃO QUINQUENAL OBSERVADA. (...) 5. Pre-judicado o dissídio jurisprudencial concernente ao termo ini-cial do prazo para o exercício da pretensão repetitória por haver esta Corte sedimentado o entendimento segundo o qual a declaração de inconstitucionalidade do tributo é irrelevante para a contagem do lustro da ação repetitória. Precedentes. 6. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o promitente comprador pode ser considerado contribuinte do IPTU, conjuntamente com o proprietário do imóvel, respon-sável pelo seu pagamento. Precedentes. 7. O prazo prescri-

Por: Bruno Macedo e Thulys Madeira Ass. Jurídicos da SP&A Advocacia

JURISPRUDÊNCIA COMENTADA

cional da ação anulatória e da ação de repetição de indébito tributário é qüinqüenal. Precedentes. 8. Recurso especial dos particulares conhecido em parte e, nessa parte, não provido. 9. Recurso especial da Fazenda Pública municipal não provi-do. (REsp 980.001/RJ, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SE-GUNDA TURMA, julgado em 18/08/2009, DJe 03/09/2009)

De acordo com o art. 4º do CTN, a natureza jurídica específica do tributo é determinada pelo fato gerador, o que nos leva a questionar qual o fato gerador do IPTU. O próprio CTN, em seu art. 32, define que “O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urba-na tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município”. Deste modo, como art. 34 do Código Tributário determina que o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, resta claro que, levando-se em consideração que, tanto o proprietá-rio original quanto o promitente comprador, ainda detém certo direito sobre o imóvel, justo é se confirmar que ambos podem figurar como contribuintes do IPTU.

“COBRANÇA DE ÁGUA E ESGOTO - “FLAT” - En-quadramento como categoria mista - Uma economia para cada unidade residencial, mais uma economia pela ativida-de empresarial. - Ausência de prova a indicar a finalidade residencial das unidades autônomas. - Sentença reformada. - O condomínio no qual se adota o sistema “flat”, deve ser considerado como de categoria mista, para fins de cobran-ça de água e esgoto pela Sabesp. A cada unidade residencial na qual reside o próprio proprietário ou alugada na forma da Lei 8245/91, corresponde uma economia, acrescendo-se mais uma economia para a atividade empresarial exercida. Inexistente prova de uso residencial das unidades, fica manti-do o regime de classificação em uma “economia”. - Recurso provido, v.u”

“A propriedade atenderá a sua função social” (art. 5º, XXIII, da Constituição Federal de 1988). Este é o entendimen-to consignado na Carta Magna de 1988 para a manutenção da organização social. Seja a propriedade, residencial, comercial ou mista, “A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor” (art. 182, §2º da Consti-tuição Federal de 1988). Portanto, o Estado poderá controlar a destinação da propriedade majorando a tributação daqueles imóveis que não se encontra regularmente funcional. No caso acima, nota-se que a destinação dada á propriedade é mista, porquanto não comprovado o uso residencial dado ao imóvel, entende-se que os tributos bem como as cobranças de água e esgoto atenderão a destinação mista, ainda mais quando se verifica na convenção de condomínio a existência de “Pool de locação”.

Brasília, Novembro/Dezembro de 20098

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1) Quais as principais alterações da nova lei de locações (lei nº 12.112/09)?

Para acompanhar as modificações da socie-dade e de entendimentos jurisprudenciais acaba de ser aprovada a lei nº 12.112 que atualiza as relações entre locadores e inquilinos, antes regu-ladas pela lei n. 8.245/91. A nova lei visa conferir maior celeridade processual e segurança jurídi-ca/negocial às relações locatícias. Entre as ino-vações inseridas, relativamente à fiança, ocorreu a estabilização do entendimento jurisprudencial que garantia a exoneração do fiador, que pode comunicar sua decisão ao proprietário e ficar de-sobrigado do compromisso em 120 dias, hipótese em que o locatário terá 30 dias para providenciar novo fiador idôneo, sendo que o não atendimen-to pelo locatário transforma automaticamente o contrato em locação sem fiança e esta locação sem fiança permite desocupação do imóvel em apenas 15 dias após a notificação judicial, re-duzindo em muito o prazo para a retomada dos imóveis. A nova lei também especificou algumas hipóteses, tais como a continuidade do contra-to com um dos cônjuges ou companheiros, em caso de separação e a alteração de controle de sociedade empresária locatária. No tocante às ações renovatórias, a nova lei inova ao afastar a possibilidade desta indenização em caso de não efetivação da renovação em razão de proposta de terceiro, mais vantajosa. No plano processual, ampliou-se o leque de hipóteses de liminar para desocupação em 15 dias. Foram adicionadas às antes previstas, as decorrentes de necessidade

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Por Carla SiqueiraAdvogada e Consultora

Sócia da SP&A Advocacia e Consultoriacarla.siqueira@sampaiopinto.adv.br

MANUAL IMOBILIÁRIOde realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público, que dependam da desocu-pação do imóvel; a não apresentação de nova garantia exigida pelo locador nas hipóteses do art. 40; encerramento do prazo de duração da lo-cação, com a ação tendo sido proposta em até 30 dias a contar da notificação de retomada; e, a falta de pagamento de alugueis em contrato sem garantia, sendo que esta última hipótese pode ser elidida se houver depósito judicial dos valores de-vidos, no prazo da desocupação. Ademais, foram ampliadas as hipóteses de desocupação em 15 dias, a contar do julgamento da ação, abrangen-do todas as situações do art. 9.º, bem como res-taram reduzidas as situações em que se exige a prestação de caução para a execução provisória da sentença. Por fim, modificaram-se disposições relativas à ação renovatória, reduzindo para 30 dias o prazo que antes era de 6 meses, para a desocupação do imóvel após o indeferimento da renovatória. Como visto a nova lei estabelece re-gras mais claras, o que aumenta a segurança jurí-dica, bem como torna mais céleres algumas fases das ações relativas ao contrato de locação.

2) Qual a utilidade dos manuais de ga-rantia dos empreendimentos elaborados pelas construtoras?

Os manuais de garantia e manutenção ela-borados pelas construtoras para os empreendi-mentos são de grande utilidade, posto que con-tém determinações que devem ser observadas pelos adquirentes sob pena de perda da garantia. Dessa forma, os referidos manuais servem para afastar a responsabilidade por reparos quando estes ocorrem por uso inadequado dos bens. To-davia, não podem responsabilizar o adquirente e eximirem as construtoras pelos defeitos da obra, no que se refere às eventuais deficiências de projetos e especificações, utilização de materiais inadequados ou falhas na execução, posto que a responsabilidade da construtora pela solidez e segurança da obra é garantida pelo ordenamento jurídico pátrio.