ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE O MÉTODO DE TRATAMENTO … · Brasileira de Avaliações de bens,...

1Acadêmico (a) de Engenharia Civil, da Universidade Paranaense, Campus Toledo. E-mail:[email protected] 2Prof.(a) Orientador(a), Especialista., do curso de Engenharia Civil, da Universidade Paranaense, Campus Toledo. E-mail:[email protected]

1

GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL

UNIVERSIDADE PARANAENSE, CAMPUS DE TOLEDO/PR

TRABALHO FINAL DE CURSO - TFC

ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE O MÉTODO DE TRATAMENTO DE DADOS

POR FATORES E POR REGRESSÃO LINEAR PARA DETERMINACÃO DO

VALOR VENAL DE UM TERRENO NA CIDADE DE TOLEDO-PR

Aluno1 Ricardo Arno Friedrich

Orientador2 Thiago Augusto Bertuzzo

RESUMO

Esse documento apresenta uma breve introdução à Engenharia de Avaliações no Brasil

informando seus principais métodos de avaliações. Atualmente, há diversas transações

imobiliárias, sendo que para cada uma tem o seu método de cálculo. Embora a Norma

Brasileira de Avaliações de bens, NBR 14.653, indique que sempre que possível utilizar o método

comparativo de dados ela não informa qual tratamento de dados utilizar. Dessa forma, o foco

principal desse trabalho se dá na comparação entre os métodos de tratamento de dados, entre

eles, o método dos fatores e o método da regressão linear, indicando assim suas principais

características, tanto positivas quanto negativas, ainda para esse comparativo foi levado em

conta o grau de fundamentação e precisão conforme normativa vigente. Para a elaboração dos

modelos de cálculo foram utilizadas informações de terrenos urbanos a venda na cidade de

Toledo-PR. Dessa forma, foi verificado que ambos os métodos são eficazes, porém possui

suas limitações, entre elas, a quantidade de variáveis e amostra de dados.

Palavras-chave: Método dos fatores. Regressão linear. Análise de dados. Tratamento de

dados. Método comparativo direto de dados de mercado.

ABSTRACT

This document presents a brief introduction to Evaluation Engineering in Brazil,

stating its main methods of evaluations. Currently there are several real estate transactions,

and for each of them there is a specific method of calculation. Although the Brazilian

Property Evaluations Standard NBR 14,653 indicates that whenever possible the comparative

method of data should be used, it doesn't mention which data processing should be used. Thus

the main focus of this work takes place in the comparison between the methods of processing

of data, including the method of the factors and the method of linear regression, indicating

their main characteristics, both positive and negative. Still, for this comparison, it was taken

into account the degree of substantiation and accuracy according to current regulations. For

the preparation of calculation models, information of urban plots for sale in the city of

Toledo-PR was used. Thus it was found that both methods are effective but they have their

limitations including the number of variables and sample data

Keywords: Method of factors. Linear regression. Data analysis. Processing of data. Direct

comparison method of market data.

2

1 INTRODUÇÃO

Os primeiros trabalhos de Engenharia de Avaliações no Brasil tiveram início no século

XX e foram publicados em revistas técnicas de engenharia, em São Paulo, nos anos 1918 e

1919. Já em 1923 foram implementados novos métodos de avaliações de terrenos e, a partir

de 1929, começaram a ter uso sistematizado (FIKER,1997).

Dantas (2005) menciona que a Engenharia de Avaliações tem como principal objetivo

determinar o valor de um bem e tudo que venha gerar uma renda sobre ele.

Segundo Barbosa Filho (1998), o valor de um bem é um fenômeno social, que pode

estar entrelaçado a um vetor composto por variáveis que abrangem suas características físicas

e de seus arredores, de sua utilidade e fatores subjetivos que a própria sociedade cria no

contexto em que se está situado. Já para Fiker (1997) o valor é a semelhança entre a

intensidade das necessidades econômicas do homem e a quantidade de bens disponíveis para

satisfazê-lo, sendo que o mesmo pode ser determinado de acordo com a oferta e a demanda do

bem.

Pode se dizer que o mercado imobiliário é o ambiente que determina preços de

imóveis urbanos, sendo que todos os imóveis passam pela lei da oferta e da demanda

(MOSCOVITCH,1997).

Segundo Dantas (2005) o mercado é formado por três segmentos: o de imóveis que

vão ser vendidos, o de quem quer vendê-los (vendedores) e o das partes interessadas em

adquirir (comprador). Esses três componentes (imóvel, vendedor e comprador) formam o

mercado, sendo os fatores determinantes para a formação dos preços, decorrendo que a

situação ideal seria aquela que a oferta e a procura são equilibradas.

Conforme a Norma Brasileira de Avaliações de Bens NBR 14.653-2 (2011), a escolha

da metodologia de avaliação utilizada deve envolver além dos preços comercializados e ou

ofertados, as demais características que possam influenciar em seu valor. A norma classifica

os métodos em:

Método comparativo de dados de mercado

Responsável por definir o valor de um imóvel através da comparação de dados de

mercado, a pesquisa é realizada com base nas informações do mercado, buscando assim

características próprias que influenciam em seu valor final. Para a execução desse método é

fundamental um grande conjunto de amostras de mercado.

3

Método involutivo

Identifica o valor de mercado do bem alicerçado no seu potencial econômico, sendo

esse o método mais indicado para avaliação de terrenos quando não se tem dados suficientes

para utilizar o método comparativo de dados de mercado.

Método da renda

Estima o valor do bem com base na capitalização de sua renda líquida podendo ser

real ou prevista. Tendo como aspecto fundamental a determinação do período de capitalização

e taxa de desconto a ser usada.

Método evolutivo

Esse método de avaliação se sobressaem ao método comparativo de dados de mercado

quando a uma escassez de dados comercializados/ofertados (exceto para terrenos).

Método de quantificação de custos

Identifica o custo de reedição de uma construção, pode ser utilizado o custo unitário

básico de construção ou por orçamentos.

Método comparativo direto de custos

Esse método deve considerar uma amostra de imóveis semelhantes buscando o custo

total de construção da edificação, porém o seu procedimento usual de cálculo são elaborados

conforme o método comparativo de dados de mercado.

Para a identificação do valor de mercado do bem avaliando, utiliza-se a NBR14653, a

qual possui sete anexos. Para o presente trabalho será dado foco nas partes 1 e 2 desta NBR,

que diz respeito aos procedimentos gerais e a imóveis urbanos. Como é apresentado na NBR

anteriormente citada, não existe um único método de avaliação para todos os tipos de imóveis,

sendo assim, cabe ao avaliado escolher qual método é mais apropriado. Entretanto, a NBR

informa que, sempre que possível, deve-se utilizar o método comparativo direto de dados de

mercado para determinar o valor de mercado de um bem.

O anexo 2 da NBR 14653 (2011) diz ainda que na utilização do método comparativo

de dados de mercado é necessário um levantamento de dados com o objetivo de obter uma

amostra representativa para mostrar o comportamento do mercado. Também, faz-se

necessário um tratamento para homogeneizar as amostras, sendo que o mesmo pode ser

realizado pelo tratamento de fatores ou pelo tratamento científico.

O tipo de tratamento de dados pode ser utilizado de acordo com a qualidade e a

quantidade de informações disponíveis. Embora a NBR 14653-2 (2011) informe que se deve

4

utilizar sempre que possível o método comparativo de dados, ela não informa qual seria o

melhor método para o tratamento de dados. Diante do exposto até o momento e da

complexidade da elaboração de um modelo eficaz, este trabalho tem como objetivo distinguir

as principais características: diferenças, vantagens e desvantagens entre os modos de

tratamento de dados por fatores e por tratamento científico. Desta forma, realizando um

estudo de caso para um terreno urbano localizado na cidade de Toledo-PR.

2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

A norma de avaliações de bens NBR14653 (2011) classifica os imóveis urbanos da

seguinte forma: quanto ao uso, quanto ao tipo do imóvel e quanto ao agrupamento.

No momento do planejamento da pesquisa, são estabelecidas as informações que irão

influenciar o valor do bem. Moreira (2001) menciona que o avaliador deve tomar o máximo

de informações possíveis análogas para sustentar sua avalição.

A fim de realizar essa avaliação dá-se a necessidade de conhecer e para isso é

importante vistoriar. A vistoria do imóvel é um exame cuidadoso de tudo o que possa a vir

interferir no valor do bem, tanto na parte interna quanto na parte externa (DANTAS, 2005).

É necessário também que sejam tiradas fotos do imóvel, para assim demonstrar no

laudo de avaliação documentando, suas principais características que venham a influenciar no

valor final do laudo (FIKER, 2008).

Para a valoração do imóvel é necessária a utilização de variáveis que mais influenciam

no valor de um imóvel. De acordo com Dantas (2005), são estabelecidas a priori, com

conhecimentos adquiridos e teorias existentes.

A NBR 14653-2 (2011) recomenda que o modelo estatístico utilize variáveis que

influenciam em seu valor, podendo ser classificadas em quantitativas (o que influencia é a

quantidade) ou qualitativas (o que influencia é a qualidade).

Entre as variáveis de terreno utilizadas no método dos fatores que possuem maior

influência, conforme Goulart (2018), utiliza-se: valor médio por m², situação do terreno,

esquina ou número de testada, características do terreno, fator geométrico, melhoramentos

públicos e fator gleba. O método utilizado por Goulart já foi utilizado para a elaboração da

planta genérica de valores de algumas cidades, entre elas Cuiabá-MT e Cáceres-MT.

Conforme o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo,

(IBAPE-SP, 2011), pode-se utilizar a planta de valores genéricos para a variável de

5

localização, que faz parte do sistema de informações do cadastro municipal imobiliário e

também serve como base para o cálculo do IPTU.

Segundo Murgel Filho (2005) a PGV (Planta de valor genéricos), possui diversas

vantagens como fenômeno de mercado, pois ela evidencia zonas homogêneas, curvas de

valores e polos de valorização.

Segundo Gujarati (2004), em direção a buscar resultados significantes em qualquer

análise econométrica os dados analisados devem ser apropriados.

Para Dantas (2005) a fase do levantamento de dados é onde se investiga o mercado

imobiliário obtendo informações que serão utilizadas para o tratamento estatístico. Sendo essa

a parte que mais importa no processo de avaliação, deve-se utilizar conhecimentos da

tecnologia de amostragem e técnicas de entrevista, para assim conseguir obter uma amostra

correta e confiável para demonstrar o comportamento do mercado. Esta fase pode ser

chamada de trabalho de campo.

Após o levantamento de dados e escolha do método, dá-se a necessidade de realizar

um tratamento de dados. Para Dantas (2005) deve-se buscar modelos explicativos de mercado

imobiliários, utilizando ferramentas de inferência estatística, com o objetivo de adequar as

hipóteses da investigação do mercado. Esse tratamento pode ser realizado tanto por um

aspecto quantitativo quanto qualitativo.

Junto do tratamento de dados é de grande importância que se retire os outliers dos

dados, devido ao mesmo possuir um comportamento diferente dos demais, trazendo assim

distorções no modelo (DANTAS, 2005).

Para a utilização dos métodos de tratamento de dados foram utilizadas algumas

variáveis, de forma que sejam as mais parecidas possíveis para os dois métodos de cálculo,

para que assim ocorra uma similaridade na comparação.

Segundo Pelli (2003), as variáveis podem ser divididas em quatro singularidades:

quantitativo, qualitativo proxy e dicotômica.

Quantitativo: são atributos que podem ser medidos.

Qualitativo: características que não podem ser mensuradas sendo referenciado

por sua qualidade e natureza.

Proxy: usados para representar variáveis de difícil mensuração.

Dicotômica: expressa a ausência de algum atributo.

6

2.1- TRATAMENTO DE DADOS

A NBR 14653-2 (2011) recomenda que nesse método os dados da amostra sejam os

mais parecidos possíveis quanto ao do bem avaliando de forma que exija apenas pequenos

ajustes na homogeneização dos dados. O laudo de avaliação mercadológica deve ter um

determinado grau de fundamentação e precisão NBR 14653-2 (2011).

a) A determinação do grau de fundamentação se dá pelo somatório dos pontos em

cada item do quadro 2, apresentada no item 2-2;

b) Cada exigência atendida vale: Grau III, 3 pontos; Grau II, 2 pontos; Grau 1, 1

ponto;

c) Para o enquadramento final deve ser realizado o somatório de todos os pontos de

modo que será classificado conforme quadro 1, apresentada no item 2-2.

2.2- TRATAMENTO POR FATORES

Para uma avaliação bem sucedida e com valores coerentes com o mercado, a NBR 14653-

2 (2011) determina o grau de fundamentação e precisão de uma avaliação. Para isso deve-se

seguir os quadros abaixo.

Quadro 1: Grau de fundamentação - Pontos mínimos

Graus III II I

Pontos mínimos 10 6 4

Itens Obrigatórios

Itens 2 e 4 no Grau

III, com os demais

no mínimo Grau

II

Itens 2 e 4 no Grau

II, com os demais

no mínimo Grau I

Todos, no mínimo

no Grau I

Fonte: NBR 14653-2, 2011.

Quadro 2: Grau de fundamentação-Descrição dos pontos

Item Descrição Grau

III II I

1 Caracterização do

imóvel avaliado

Completa quanto a

todos os fatores

analisados

Completa quanto as

fatores utilizados no

tratamento

Adoção de situação

paradigma

2

Quantidade mínima

de dados de

mercado

efetivamente

utilizados

12 5 3

7

Quadro 2: Grau de fundamentação-Descrição dos pontos


III II I

3 Identificação dos

dados de mercado

Apresentação de

informações relativas a

todas as características

dos dados analisados,

com foto e características observadas pelo autor do

laudo.

Apresentação de

informações relativas

a todas as

características dos

dados analisados

Apresentação de


a todas as

características dos

dados correspondentes

aos fatores utilizados

4

Intervalo admissível

de ajuste para o

conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50*

*No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a

1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos

heterogênea.

Fonte: NBR 14653-2, 2011.

Para determinar o grau de precisão, a norma a cima o classifica como sendo uma

grandeza do intervalo de confiança em volta do valor estimado do bem. O grau de precisão

apresentado no quadro abaixo serve tanto para o método dos fatores quanto para o método da

regressão linear.

Quadro 3: Grau de precisão

Descrição Grau

Amplitude do intervalo

de confiança de 80% em

torno da estimativa de

tendência central

III II I

30%

40%

50%

Fonte: NBR 14653-2, 2011.

Quando a amplitude ultrapassar os 50%, não haverá classificação do resultado quanto

a precisão do cálculo. Porém, o laudo deverá ser justificado e o valor deve estar com base no

mercado imobiliário.

2.3- TRATAMENTO POR REGRESSÃO LINEAR

A análise de regressão linear segundo Gujarati (2004) envolve estudar a relação

estatística de uma variável, sendo uma variável dependente, em relação a outras variáveis

explicativas, estimando assim um valor médio.

As variáveis a serem utilizadas serão as mesmas apresentadas para o método dos

fatores. O Método de análise por regressão linear também segue os parâmetros de cálculo para

fundamentação e precisão igual ao método dos fatores. O mesmo distingue-se conforme

quadros abaixo.

8

Quadro 4: Grau de fundamentação-Pontos mínimos

Graus III II I

Pontos mínimos 16 10 6

Itens Obrigatórios

Itens 2,4,5 e 6 no Grau

III, com os demais no

mínimo Grau II

Itens 2,4,5 e 6 no

mínimo Grau II, com os

demais no mínimo Grau

I

Todos, no mínimo no

Grau I

Fonte: NBR 14653-2, 2011.

Quadro 5: Grau de fundamentação -Descrição dos pontos


III II I

1 Caracterização do

imóvel avaliado

Completa quanto a

todos as variáveis

analisadas

Completa quanto as

variáveis utilizadas no

modelo

Adoção de situação

paradigma

2

Quantidade mínima

de dados de

mercado

efetivamente

utilizados

6(k+1), onde k é o

número de variáveis

independentes

4(k+1), onde k é o


independentes

3(k+1), onde k é o


independentes

3 Identificação dos

dados de mercado

Apresentação de

informações relativas a

todos dos dados na

modelagem, com foto

e características

observadas no local

pelo autor do laudo

Apresentação de


a todos os dados

analisados na

modelagem

Apresentação de


aos dados e variáveis

efetivamente

utilizados no modelo

4 Extrapolação Não admitida

Admitida apenas par

uma variável desde

que:

a) as medidas das

características do

imóvel avaliando não

sejam superiores a

100% do limite

amostral superior, nem

inferiores a metade do

limite amostral

inferior;

Admitida apenas par

uma variável desde

que:

a) as medidas das

características do

imóvel avaliando não

sejam superiores a

100% do limite

amostral superior,

nem inferiores a

metade do limite

amostral inferior;

4 Extrapolação Não admitida

b) o valor estimado

não ultrapasse 15% do

valor calculado no

limite da fronteira

amostral, para a

referida variável, em

módulo.

b) o valor estimado

não ultrapasse 20% do

valor calculado no

limite da fronteira

amostral, para as

referidas variáveis, de

per si e

simultaneamente, e

em módulo

9

Quadro 5: Grau de fundamentação -Descrição dos pontos


III II I

5

Nível de

significância a

(somatório do valor

das duas caudas)

máximo para a

rejeição da hipótese

nula de cada

regressor (teste

bicaudal)

10% 20% 30%

6

Nível de

significância

máximo admitido

para a rejeição da

hipótese nula do

modelo através do

teste f de Snedecor

1% 2% 5%

Fonte: NBR 14653-2, 2011.

3 METODOLOGIA

Este trabalho segue uma ordem cronológica de forma que parte do item “a” já foi

exposto acima, complementando apenas as formulas de cálculo que seguem abaixo, já para os

itens b, c, d, e, f serão apresentados a seguir.

a) Informações sobre os tratamentos de dados: nessa etapa foi descrito as

informações e regras que devem ser seguidas para a elaboração do modelo.

b) Coleta de dados: foram coletados dados e vistoriados terrenos a venda, com

atributos comparáveis ao do bem avaliado. Essas informações foram obtidas

através das imobiliárias da cidade de Toledo-PR.

c) Modelagem de dados: a modelagem e o tratamento de dados se deram em função

da regressão linear e o método dos fatores.

d) Análise dos resultados: nessa etapa foi efetuada a análise dos resultados obtidos

através dos modelos gerados, sendo analisados e comprovados matematicamente

que o modelo em questão está de acordo com o mercado.

e) Comparação entre os métodos: com os dois métodos já calculados e

comprovados foram realizadas as comparações entre ambos.

f) Considerações finais: nessa etapa foram englobados os resultados e as conclusões

obtidas através dos métodos analisados.

10

3.1- TRATAMENTO DE DADOS

Para determinar o grau de precisão para o método dos fatores e para o método de

regressão linear, utiliza-se a Equação 1 apresentada abaixo, (GOULART, 2018).

𝑁𝑃 = (𝐿𝑖𝑚𝑖𝑡𝑒 𝑠𝑢𝑝𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟 − 𝐿𝑖𝑚𝑖𝑡𝑒 𝐼𝑛𝑓𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟) ÷ 𝑀é𝑑𝑖𝑎 𝑎𝑟𝑖𝑡𝑖𝑚𝑒𝑡𝑖𝑐𝑎 (Eq.1)

Onde:

NP: nível de precisão obtido.

Limite superior: é o maior valor do metro quadrado da pesquisa.

Limite Inferior: é o menor valor do metro quadrado da pesquisa.

Média aritmética: valor obtido através da média.

Para o método de fatores o cálculo do valor do terreno segue a Equação 2 abaixo,

(GOULART, 2018).

𝑉𝑉𝑇 = 𝐴𝑇 × (𝑉𝑚 × 𝐹𝑠𝑡 × 𝐹𝑒𝑡 × 𝐹𝑐𝑡) × 𝐹𝑔𝑒 × 𝐹𝑔𝑙 × 𝐹𝑚𝑝 (Eq.2)

Onde:

VVT: valor venal do terreno.

At: área do terreno.

Vm: valor médio do metro quadrado.

Fst: fator de influência da situação do terreno (anexo1).

Fet: fator de influência de esquina ou número ou testada (anexo2).

Fct: fator de influência de características do terreno (anexo 3).

Fge: fator geométrico, profundidade (anexo 4).

Fgl: fator gleba (anexo 5).

Fmp: fator de melhorias públicas (anexo 6).

Sendo que para o cálculo do fator Fmp deve-se levar em conta que essa é uma variável

de depreciação de modo que se soma tudo o que não tiver de melhorias para isso utiliza-se a

Equação 3.

11

𝐹𝑚𝑝 =1

(1+𝑖𝑑) (Eq.3)

Onde:

Id: somatório de melhorias publica ausentes (anexo 6).

Já para a elaboração do modelo de cálculo para o tratamento por regressão linear foi

utilizado tratamento estatístico visando assim obter o valor do bem.

4 RESULTADOS E DISCUSSÕES

A coleta de dados de terrenos foi realizada através de imobiliárias da cidade de

Toledo-PR onde foi possível coletar informações de 64 terrenos localizados em vários pontos

da cidade conforme Apêndice 7. Após a coleta foi realizada uma vistoria em cada lote para

distinguir suas principais características, as quais possam a vir a influenciar no valor da

metodologia.

4.1-MODELAGEM DOS DADOS

Após a coleta dos dados terem sido finalizadas, entrou-se na etapa da modelagem dos

dados. Para o método dos fatores foi utilizada uma planilha eletrônica com o auxílio da

modelagem; e para o método da regressão linear utilizou-se o software TS-SISREG.

4.1.1-MÉTODO DOS FATORES

Para o método dos fatores foram utilizados apenas terrenos localizados na mesma

região. Dessa forma, utilizaram-se de início 20 dados (apêndice 01), sendo necessária uma

homogeneização e remoção de outliers (pontos fora da curva). A homogeneização foi

realizada de forma que foram removidos todos os dados cujas características estavam

divergentes do terreno a ser avaliado; já para a remoção dos outliers foi utilizado o método da

amplitude interquartil (BUSSAB,2010).

No processo de homogeneização foram removidos os dados (19,28,45,54,55), já no

processo de remoção de outliers foi removido apenas a amostra número 15 conforme Figura

01.

12

Figura 01: Remoção de outliers

Fonte: O autor (2018)

4.1.2-MÉTODO DE REGRESSAO LINEAR

Para o tratamento por regressão linear foram utilizados, de início, 64 dados de

terrenos, porém foi necessária a remoção de alguns dados por estarem fora da curva ou por

estarem interferindo negativamente na amostra de cálculo. Dessa forma foram removidos os

dados (01,02,08,10,24,27,30,32,34,45,46,62,63,64).

Para esse método também se mostrou necessária a remoção de algumas variáveis, por

se mostrarem ineficientes ou que não tiveram influência para o modelo. As variáveis que não

foram utilizadas são: Fst, Fge, Fmp, Fgl, Vm, sendo que dessas variáveis o fator Fge foi

modificado e utilizado como frente, já o Vm foi utilizado como localização. Com o intuito da

utilização da variável Vm era dar atributos a localização, de início tentou-se a utilização da

PGV da cidade, porém a mesma se mostrou ineficaz, devido estar desatualizada e em

desacordo com o mercado imobiliário. Dessa forma optou-se por atribuir uma variável de

código alocado estabelecendo, assim, parâmetros para cada região conforme Quadro 6.

-

100,00

200,00

300,00

400,00

500,00

600,00

700,00

800,00

14 15 18 20 21 22 24 38 41 51 53 59 62 63 64

VA

LO

R P

OR

M²

AMOSTRAS

Dados homogenizados-remoção outliers

Valor Unitário L-Sup l-Inf

13

Quadro 6: Localização

Código alocado Descrição

1 Centro – região central da cidade, com presença de vários pontos de

comércio e um grande fluxo de pessoas.

2 Regiões próximas de centros comerciais/Avenidas ou com grande fluxo de

pessoas.

3 Regiões afastadas – perto de avenidas, com baixo número de comércio.

4 Regiões bem afastadas – sem nenhum comércio com predominância

apenas de residências, loteamentos novos.

Fonte: O Autor (2018)

4.2- ANÁLISE DOS RESULTADOS OBTIDOS

Para essa análise foi utilizado um terreno situado na Rua Pindotipora 658, Quadra 134,

Lote 342 com área de 250,00m², meio de quadra, com todas as melhorias públicas do anexo

06 e situadas em uma superfície plana e seca.

Quadro 7: Grau de fundamentação

Quadro - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Item Descrição Resultado Pontos

1 Caracterização do imóvel

avaliado

Completa quanto a todos os fatores

analisados 3

2 Quantidade mínima de dados de

mercado efetivamente utilizados

Foi atendida a quantidade mínima de

dados de mercado para atingir grau III-

14 amostras

3

3 Identificação dos dados de

mercado

Apresentação de informações relativas a

todas as características dos dados

analisados, com foto e características

observadas pelo autor do laudo.

3

4

Intervalo admissível de ajuste

para cada fator e para o

conjunto de fatores

Os ajustes utilizados se encontram

dentro do intervalo admissível para

atingir grau II - 0,5 a 2,0

2

Total 11


14

Conforme a Quadro 1 apresentado sobre o grau de fundamentação, é obrigatório os

itens 2 e 4 estarem no grau III. Como o item 4 obteve apenas grau II, o método de fatores se

enquadrou como grau de fundamentação II.

Quadro 8: Grau de fundamentação

Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por regressão

Item Descrição Resultado Pontos

1 Caracterização do imóvel

avaliado

Completa quanto as variáveis utilizadas

no modelo 2

2 Quantidade mínima de dados de

mercado efetivamente utilizados

6(k+1), onde k é o número de variáveis

independentes- Total de 64 amostras 3

3

Identificação dos dados de

mercado

Apresentação de informações relativas a

todos dos dados na modelagem, com

foto e características observadas no local

pelo autor do laudo

3

4 Extrapolação Não admitida 3

5

Nível de significância a

(somatório do valor das duas

caudas) máximo para a rejeição

da hipótese nula de cada

regressor (teste bicaudal)

20% 2

6

Nível de significância máximo

admitido para a rejeição da

hipótese nula do modelo através

do teste f de Snedecor

1% 3

Total 16


Conforme o Quadro 4 apresentado sobre o grau de fundamentação para o método da

regressão, os itens 2, 4, 5 e 6 no Grau III, com os demais no mínimo Grau II, como o item 5

obteve apenas grau II, o método de fatores se enquadrou como grau de fundamentação II.

Dessa forma os dois métodos utilizados para o tratamento de dados, foram

classificados como grau II de fundamentação, já o grau de precisão foi classificado como

Grau II para o método de Fatores e Grau III para regressão linear (Apêndice 05 e 06), para

esses resultados ambos seguiram os parâmetros da NBR 14653.

15

4.2- INICIO DOS CALCULOS

Para o tratamento de fatores foi possível chegar a um valor por m² de R$465,21/m²,

conforme Equação 2 abaixo.

𝑉𝑉𝑇 = 𝐴𝑇 × (𝑉𝑚 × 𝐹𝑠𝑡 × 𝐹𝑒𝑡 × 𝐹𝑐𝑡) × 𝐹𝑔𝑒 × 𝐹𝑔𝑙 × 𝐹𝑚𝑝

𝑉𝑉𝑇 = 250 × (R$465,21/𝑚² × 1 × 1 × 1) × 1 × 1 × 1

𝑉𝑉𝑇 = R$ 116.301,37

Já para o tratamento pela regressão linear foi possível chegar a um valor de

R$417,91/m², segue também apêndice 02 para complementação.

𝑌 = ( −16,520371 + −0,003677 ∗ 𝑋1 + 0,016320 ∗ 𝑋2 ² + 0,691074 ∗ 𝑋3

+ 0,516533 ∗ 𝑋4 + −3,850676 ∗ 𝑋5 )2

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑌 = R$104.477,50

Para ambos os métodos de tratamento de dados realizados, os valores arbitrados por

m² ainda podem ser avaliados com um percentual de 15% para mais ou menos, devido a falta

de alguma variável relevante, (NBR14653-2 ,2011), conforme apresentado na Figura 2.

Figura 02: Análise dos resultados


R$120.149,13

R$133.746,58

R$104.477,50

R$116.301,37

R$88.805,88

R$98.856,16

TRATAMENTO POR REGRESSÃO LINEAR

TRATAMENTO POR FATORES

TRATAMENTO POR REGRESSÃOLINEAR

TRATAMENTO POR FATORES

DECRESCIMO 15% R$88.805,88 R$98.856,16

VALOR DO BEM R$104.477,50 R$116.301,37

ACRESCIMO 15% R$120.149,13 R$133.746,58

ANÁLISE DOS RESULTADOS

16

4.3- COMPARATIVO

O tratamento por fatores se mostrou um método mais rápido para a elaboração do

modelo estatístico, de modo que só foi necessária a utilização de 20 dados de mercado para a

elaboração do modelo de cálculo.

Porém, o mesmo se limita no quesito à praticidade, pois fica limitado a uma

determinada região e características de imóvel. Esse método também se prende mais as

variáveis de utilização, pois para a realização desse tratamento é dado uma certa quantidade

de variáveis e tabelas a serem seguidas para a avaliação de um imóvel.

Já o tratamento por regressão linear é um método mais trabalhoso, o qual foram

necessários 64 dados para a elaboração do modelo estatístico. Porém, este método possui uma

praticidade elevada, sendo possível realizar a avaliação de imóveis em uma região mais

abrangente e heterogênea. Outra grande característica desse método é a possibilidade de

utilização de outras variáveis, se tornando assim um método mais flexível e se adaptando a

diversos locais.

5 CONCLUSÃO

Entre os métodos de avaliação analisados nesse trabalho foi possível concluir que

ambos estão de acordo com o mercado imobiliário, sendo possível encontrar uma variação no

valor médio do bem de 10,16% entre os dois métodos. Porém, ambos os métodos possuem

suas limitações, entre a principal delas seria a quantidade de dados ofertados.

O método dos fatores é mais indicado quando se tem regiões com poucos dados

ofertados e pode ser um grande atrativo para cidades pequenas que geralmente tem menos

dados de oferta, porém esse método fica atrelado e dependente de suas variáveis e tabelas.

O método por regressão linear se torna mais trabalhoso e possui uma dificuldade na

coleta dos dados ofertados, visto que é necessário um número maior para a elaboração do

modelo estatístico, porém o mesmo se torna mais flexível no quesito a variáveis dessa forma

se adaptado melhor a cada região.

17

REFERÊNCIAS

ABNT (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS). Avaliação de bens: Norma NBR

– 14.653 – Parte 1, Rio de Janeiro: ABNT, 2001.

ABNT (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS). Avaliação de bens: Norma NBR

– 14.653 – Parte 2, Rio de Janeiro: ABNT, 2011.

BARBOSA FILHO, D. S. Técnicas avançadas de engenharia de avaliações. Caixa econômica

federal,1998.

BUSSAB, WO; Morettin, PA. Estatística básica.6.ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2010.

DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica. São

Paulo: Pini,2005

FIKER, José. Avaliações de imóveis urbanos. 5ª Ed. São Paulo: Pini, 1997.

FIKER, José. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. 3ª Ed. São Paulo: Pini, 2008.

GOULART.Aula04: NBR 14653-2 Avaliação de imóveis urbanos. 2018. 37 slides. Material

apresentado para a disciplina de Engenharia de Avaliações e Pericias da UNIPAR.

GUJARATI, D.N., Econometria Básica. 3.ed., São Paulo: Markon Books, 2004.

IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Norma para

avalição de imóveis urbanos: IBAPE-SP, São Paulo, 2011

MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de Engenharia de Avaliações. 5ª ed. São Paulo: PINI, 2001.

MOSCOVITCH, S. K. Qualidade de vida urbana e valores de imóveis: um estudo de caso para

Belo Horizonte. Nova Economia, p.247-278, 1997.

MURGUEL FILHO, W. Sistema Nebuloso de apoio à produção de planta de valores. Dissertação

de Mestrado em Engenharia de Computação – Geomática. Curso de Pós-Graduação em Engenharia de

Computação,Universidade do Estado do Rio de Janeiro –UERJ, Rio de Janeiro, RJ. 2005. 132p.

PELLI NETO, A., Curso de Engenharia de Avaliação Imobiliária – Fundamentos e

Aplicação da Estatística Inferencial, Belo Horizonte/MG, 2003.

18

ANEXOS/APÊNDICES

Anexo 1: Fator de influência da situação do terreno

Fst- Fator de Influência da situação do terreno

Ordem Discriminação Índice

1 Uma ou duas Frentes 1,00

2 Encravado 0,80

3 Vila 0,60 Fonte: Goulart, (2018).

Anexo 2: Fator de Influência de esquina ou número do terreno

Fet- Fator de Influência de esquina ou número do terreno


0 Sem esquina, com uma testada 1,00

1 Sem esquina, com duas testadas 1,10

2 De esquina, com duas testadas 1,20

3 Com duas ou mais esquinas, três ou mais

testadas

1,30

Fonte: Goulart, (2018).

Anexo 3: Fator de influência das características do terreno

Fct- Fator de Influência das características do terreno


0 Normal 1,00

1 Alagado parcialmente 0,60

2 Inundável 0,70

3 Rochoso 0,90

4 Aclive/declive moderado 0,95

5 Aclive/declive acentuado 0,90

6 Desnível alto 0,80

7 Desnível baixo 0,95

*no caso de mais de uma característica optar pela de menor índice Fonte: Goulart, (2018).

19

Anexo 4: Fator Geométrico

Fge- Fator Geométrico

Profundidade

equivalente

Fator Profundidade

equivalente

Fator

Até 10m 0,7071 69 0,7614

11 0,7416 70 0,7559

12 0,7746 71 0,7506

13 0,8062 72 0,7454

14 0,8367 73 0,7402

15 0,8660 74 0,7352

16 0,8944 75 0,7303

17 0,9220 76 0,7255

18 0,9487 77 0,7207

19 0,9747 78 0,7161

De 20 a 40 1,0000 79 0,7116

41 0,9877 80 0,7071

42 0,9759 81 e 82 0,6984

43 0,9646 83 e 84 0,6901

44 0,9535 85 e 86 0,6820

45 0,9428 87 e 88 0,6742

46 0,9325 89 e 90 0,6667

47 0,9225 91 e 92 0,6594

48 0,9129 93 e 94 0,6523

49 0,9035 95 e 96 0,6455

50 0,8944 97 e 98 0,6389

51 0,8856 99 e 100 0,6325

52 0,8771 101 a 105 0,6172

53 0,8687 106 a 110 0,6030

54 0,8607 111 a 115 0,5898

55 0,8528 116 a 120 0,5774

56 0,8452 121 a 125 0,5657

57 0,8377 126 a 130 0,5547

58 0,8305 131 a 135 0,5443

59 0,8234 136 a 140 0,5345

60 0,8165 141 a 145 0,5252

61 0,8098 146 a 150 0,5164

62 0,8032 151 a 160 0,5000

63 0,7968 161 a 170 0,4851

64 0,7906 171 a 180 0,4714

65 0,7845 181 a 190 0,4588

66 0,7785 191 a 200 0,4472

67 0,7727 Acima de 200 0,4472

68 0,7670 Fonte: Goulart, (2018).

20

Anexo 5: Fator gleba

Fgl- Fator Gleba


0 Área até 5000m² 1,00

1 Área de 5.001 à 6000m² 0,95

2 Área de 6.001 à 7.000m² 0,90

3 Área de 7.500 à 10.000m² 0,85

4 Área acima de 10.000m² 0,60 Fonte: Goulart, (2018).

Anexo 6: Fator de melhorias públicas

Fmp- Fator melhorias públicas


1 Pavimentação 0,30

2 Rede de Água 0,15

3 Rede de Esgoto 0,10

4 Iluminação Pública 0,10

5 Guias e Sarjetas 0,10

6 Rede Telefônica 0,05

7 Coleta de Lixo 0,15

8 Conservação de Logradouro 0,05 Fonte: Goulart, (2018).

21

Anexo 7: Matricula do Imóvel

22

Fonte: 1º Serviço de registro de imóveis, (2018).

23

Apêndice 01: Dados inicias Método dos Fatores


24

Apêndice 02: Relatório do Método de Regressão linear

CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA

DADOS VARIÁVEIS

Total da Amostra : 64 Total

: 9

Utilizados : 50 Utilizadas : 6

Outlier : 0 Grau Liberdade : 44

MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: y½

COEFICIENTES VARIAÇÃO

Correlação : 0,90653 Total : 519,16714

Determinação : 0,82180 Residual : 92,51629

Ajustado : 0,80155 Desvio Padrão : 1,45005

F-SNEDECOR D-WATSON

F-Calculado : 40,58234 D-Calculado : 2,32603

Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 98%

NORMALIDADE

Intervalo Classe % Padrão % Modelo

-1 a 1 68 64

-1,64 a +1,64 90 94

-1,96 a +1,96 95 98

MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR

Y = ( -16,520371 + -0,003677 * X1 + 0,016320 * X2 ² + 0,691074 * X3 + 0,516533 * X4 + -

3,850676 * X5 )2

MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES

AMOSTRA MODELO

Média : 555,83 Coefic. Aderência : 0,82433

Variação Total : 1197899,98 Variação Residual : 210436,36

Variância : 23958,00 Variância : 4782,64

Desvio Padrão : 154,78 Desvio Padrão : 69,16

25

GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)

Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão

Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados

26

DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS

X1 Área

Área do terreno em m²

Tipo: Quantitativa

Amplitude: 250,00 a 980,00

Impacto esperado na dependente: Negativo

10% da amplitude na média: -2,29 % na estimativa

X2 Frente

Testada do terreno em metros

Tipo: Quantitativa

Amplitude: 10,00 a 16,26

Impacto esperado na dependente: Positivo

10% da amplitude na média: 2,26 % na estimativa

X3 Posição na quadra/ FET: Fator de influência de esquina ou número do terreno

Meio de quadra= 0

Esquina=1

Tipo: Dicotômica Isolada



Diferença entre extremos: 6,05 % na estimativa

Micronumerosidade: atendida.

X4 Topografia / FCT: Fator de influência das características do terreno

Normal= 100

Alagado parcialmente= 60

Inundável=70

Rochoso= 90

Aclive/declive moderado=95

Aclive/declive acentuado=90

Desnível alto=80

Desnível baixo= 95

Tipo: Código Alocado


27


10% da amplitude na média: 25,70 % na estimativa


X5 Localização

1 - Centro

2 - Próximo ao centro

3 - Afastados

4 -bem afastados

Tipo: Código Alocado


Impacto esperado na dependente: Negativo

10% da amplitude na média: -6,50 % na estimativa


Y Valor unitário

Custo unitário por m²

Tipo: Dependente

Amplitude: 290,14 a 914,29

Micronumerosidade para o modelo: atendida.

PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES

VARIÁVEL Escala

Linear

T-Student

Calculado

Significância

(Soma das

Caudas)

Determ. Ajustado

(Padrão = 0,80155)

X1 Área x -1,58287 12,06 0,79491

X2 Frente x² 2,65238 1,11 0,77493

X3 Posição na

quadra

x 1,18310 24,31 0,79979

X4 Topografia x 5,07045 0,01 0,69258

X5 Localizacao x -9,51975 0,01 0,40630

28

MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)

• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS

• MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS

Var

iáv

el

Form

a L

inea

r

Áre

a

Fre

nte

Posi

ção n

a quad

ra

Topogra

fia

Loca

liza

cao

Val

or

unit

ário

X1 x 54 30 12 48 23

X2 x² 57 12 9 30 37

X3 x -

14

12 3 3 18

X4 x 5 20 12 52 61

X5 x -

57

-

38

-

17

-3 82

Y y½ 42 50 30 40 -

80


___________________________________________________________________________

Apêndice 03: Terreno a ser avaliado

AVALIANDO Endereço: RUA PINDOTIPORA, 658, QUADRA 134,

LOTE 342, JARDIM COOPAGRO

Área:250,00m²

Frente:10m Localização: 4

FST:Uma frente FGE:25,00m

FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²

FCT:Normal FMP:Completo


29

Apêndice 04: Pesquisa Imobiliária

Dado: 01 Endereço: RUA SALVADOR ,QD: 39, LOTE: 241,

LOTEAMENTO JOÃO PAULO II. - VILA BECKER

Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063

Área:469,00m²





Custo Unitário:R$ 949,89/m²

Custo Total:R$445.500,00

Dado: 02 Endereço:RUA SALVADOR, LOTEAMENTO JOÃO

PAULO II, LOTE 227 DA QUADRA 38 - VILA BECKER.


Área:469,00m²




FCT:Normal FMP: Até 5000m²

Custo Unitário:R$889,79/m²


Dado: 03 Endereço:RUA SANTOS DUMONT PROX

CONDOMINIO FREI EUZEBIO - VILA INDUSTRIAL


Área:546m²





Custo Unitário: R$750,92/m²


30

Dado: 04 Endereço: RUA RUI BARBOSA 225 – CENTRO


Área:529,74m²

Frente:14,7m Localização: 3


FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²

FCT:Normal FMP: Completo



Dado: 05 Endereço:RUA MANÉ GARRINCHA ESQUINA COM

ARUA PINHEIRO MACHADO.


Área:490m²


FST:Duas frentes FGE: 35m

FET:Esq. duas

frentes

FGL: Até 5000m²

FCT: Normal FMP: Completo



Dado: 06 Endereço:RUA REDENTOR - VILA BECKER - LOTE

URBANO Nº238 QUADRA Nº43.


Área:372m²







31

Dado: 07 Endereço:RUA PADRE HENRIQUE HELLING/ RUA

SALVADOR LOTEAMENTO VERBO DIVINO


Área:390,00m²


FST:Duas frentes FGE:27,85m

FET:Esq. duas

frentes

FGL: Até 5000m²




Dado: 08 Endereço:RUA ANIBAL HOFSTAETTER,PRÓXIMO

ALDEIA BETESDA - JARDIM PANCERA


Área:360,00m²


FST:Uma frentes FGE: 30m





Dado: 09 Endereço:AVENIDA MARIPA 375 - VILA BECKER


Área:509,75m²

Frente:12,08m² Localização: 3

FST:Uma frente FGE:42,19m²





32

Dado: 10 Endereço:AVENIDA MARIPÁ/RUA DO CEDRO


Área:315,00m²



FET:Esq. duas

frentes

FGL: Até 5000m²

FCT: Declive

moderado

FMP: Completo



Dado: 11 Endereço:RUA IRATEMA 275 - VILA INDUSTRIAL


Área:491,44m²


FST:Duas frentes FGE: 32,85m

FET:Esq. duas frente FGL: Até 5000m²




Dado: 12 Endereço:RUA DR FLORES 1053 - CENTRO


Área:540,00m²




FCT:Aclive

moderado

FMP:Completo



33

Dado: 13 Endereço:RUA GUARANI COM A RUA PADRE

JOÃO WERNER.


Área:405,00m²



FET:Esq. duas

frentes

FGL: Até 5000m²




Dado: 14 Endereço:RUA LEONARDO FRANCISCO

NOGUEIRA, Nº374, LOTE- JARDIM COOPAGRO.


Área:490,00 m²







Dado: 15 Endereço:RUA PADRE LINO BEAL 1074 - JARDIM

COOPAGRO.


Área:381,36m²







34

Dado: 16 Endereço:RUA SIRLEY MARIA LORANDI 206 -

JARDIM PANCERA


Área:360,00m²







Dado: 17 Endereço:RUA ANTONIO GAFFURI -

LOTEAMENTO DULLIUS


Área:368,95 m²







Dado: 18 Endereço:RUA DAVID GALANTE - JARDIM

COOPAGRO, LOTE: 296 QUADRA: 106-Loteamento:

SANTO ANGELO


Área:250,00m²







35

Dado: 19 Endereço:RUA MARIO LENZ ,187, QD:100, LOTE

260- JARDIM COOPAGRO


Área:517,50m²




FCT:Declive

moderado

FMP: Completo



Dado: 20 Endereço:RUA JOÃO VENTURELLI QD32 LOTE 225

- JARDIM COOPAGRO.


Área:342,50 m²







Dado: 21 Endereço:RUA ERNESTO SPEROTTO 312 - JARDIM

COOPAGRO.


Área:500,00m²







36

Dado: 22 Endereço:RUA ANGELA ZANELLA , QD: 113 LOTE

218, LOT SANTO ANGELO- JARDIM COOPAGRO

Fonte:Giaretta(45)3055-4040

Área: 250,00m²







Dado: 23 Endereço:RUA ARDUINO EUGENIO DONIN, 255 -

JARDIM CONCORDIA


Área:366,00 m²




FCT:Declive

moderado

FMP: Completo



Dado: 24 Endereço:RUA NAYORO 229 - JARDIM COOPAGRO


Área:250,00m²







Dado: 25 Endereço:RUA GUSTAVO BARROSO 2265 - VILA

37

PANORAMA


Área: 468,68m²




FCT:Declive

moderado

FMP: Completo



Dado: 26 Endereço:RUA LUZERNA,25 , PROX RUA

ANAPOLIS - JARDIM GISELA


Área:378,00 m²







Dado: 27 Endereço:RUA SÃO JOÃO X RUA BORGES DE

MEDEIROS


Área:525,00m²


FST:Duas frente FGE:35,00m²

FET:Esq. duas

frentes

FGL:Até 5000m²




38

Dado: 28 Endereço:RUA RODRIGUES ALVES X RUA JOSE

AYRES DA SILVA COOPAGRO

Fonte:Lokatell(45)3055-3037

Área: 350,00m²



FET: Esq. duas

frentes

FGL: Até 5000m²




Dado: 29 Endereço:RUA JOSE BORTOLOTTO,606,QD 128 LT

607- JD GISELA

Fonte:Lokatell(45)3055-3037

Área:360,00 m²







Dado: 30 Endereço:RUA OLIVIO FINATTO , QD 12 , LOTE 145

LOTEAMENTOS NOVOS TEMPOS

Fonte:Imob. Ativa(45)3252-0200

Área:250,00m²




FCT:Declive

moderado

FMP:Completo



39

Dado: 31 Endereço:RUA JOSE DE ALENCAR,345, QD: 47 ,

LOTE 163 Jardim Europa


Área: 250,23m²


FST: Umas frente FGE:21,44m


FCT:Declive

moderado

FMP: Completo



Dado: 32 Endereço:RUA FRANCISCO ALVES,291 –VILA

PIONEIRO- Lote/Data: 069 - Quadra: 080.


Área:301,12 m²







Dado: 33 Endereço:RUA IRMÃO HUBNER- JD CONCÓRDIA -

Lote/Data: 399 - Quadra: 62.


Área:432,00m²







40

Dado: 34 Endereço:RUA VITÓRIA REGIA- JD SÃO

FRANCISCO ,Lote/Data: 89 - 99- 129 - 139 (meio) -

Quadra: 235.


Área:389,70m²







Dado: 35 Endereço:RUA AMAZONAS, 280, JARDIM PORTO

ALEGRE

Fonte:Imob. Panorama(45)3252-2791

Área:546,13 m²







Dado: 36 Endereço:RUA URIA PIARDI, JD TOCANTINS

QUADRA 07 A 12

Fonte:Imob. Panorama(45)3252-2791

Área:360,00m²







41

Dado: 37 Endereço:RUA IRMA JACOBI, JD TOCANTINS

QUADRA 19, 20, 31 e 32.


Área:360,18m²







Dado: 38 Endereço:RUA AMODIO TETÉ PEREIRA,QD

37,LOTEAMENTO REDENÇÃO,JARDIM COOPAGRO

Fonte:Panorama(45)3252-2791

Área:250,00 m²







Dado: 39 Endereço:RUA ALFEO SARTORETTO,QD 152

,Bairro: PINHEIRINHO

Fonte: Plena(45)3056-9800

Área:250,00m²







42

Dado: 40 Endereço:RUA RIACHUELO ESQUINA COM

SAGRADA FAMÍLIA 50


Área: 300,00m²


FST:Duas frente FGE:25,00m

FET: Esq. duas

frentes

FGL: Até 5000m²




Dado: 41 Endereço:RUA ELISA RODRIGHIERO

GALANTE,525 - JARDIM COOPAGRO


Área:250,00 m²







Dado: 42 Endereço:RUA EMILIO TOIGO 396 - JARDIM

PANCERA


Área:372,00m²







43

Dado: 43 Endereço:RUA SANTO CAMPAGNOLO, PERTO DA

RUA SANTO ANGELO - VILA INDUSTRIAL

Fonte:Modelo(45) 3054-5945

Área: 980,00m²







Dado: 44 Endereço:RUA GENERAL ALCIDES ETIEGOI,1408 -

JARDIM SANTA MARIA


Área:644,00 m²







Dado: 45 Endereço:RUA JOAO ORESTES RUARO - JARDIM

COOPAGRO


Área:1000,00m²







44

Dado: 46 Endereço:RUA GENERAL DALTRO FILHO - VILA

INDUSTRIAL


Área:352,63m²







Dado: 47 Endereço:RUA ORESTES LOCATELLI , QD31 ,

LOTE 60, - JD CONCORDIA


Área:360,00 m²




FCT:Declive

moderado

FMP: Completo



Dado: 48 Endereço:RUA MARINO COMARELLA -QD 46

LOTE 255, JD CONCORDIA


Área:430,50m²




FCT:Declive

moderado

FMP:Completo



45

Dado: 49 Endereço:RUA LEOPOLDO SCHMITT, 0383 -

JARDIM CONCORDIA


Área:360,00m²




FCT:Declive

moderado

FMP: Completo



Dado: 50 Endereço:RUA APARECIDO LOPES CASTILHO, QD

37 LOTE 105 -, LOT NOVOS TEMPOS JD PANORAMA


Área:250,00 m²




FCT:Declive

moderado

FMP: Completo



Dado: 51 Endereço:RUA MARIA ADELINA

COLLA,QUADRA33 LOTE30- COOPAGRO

Fonte:Sifra(45)3125-8080

Área:250,00m²







46

Dado: 52 Endereço:RUA LIRIO PEDRO BELENZIER ,1405,

Fonte:Sifra(45)3125-8080

Área:276,00m²



FET: Esq. duas

frentes

FGL: Até 5000m²

FCT: Declive

moderado

FMP: Completo



Dado: 53 Endereço:RUA MARIA ADELINA COLLA , QD 35 -,

LOTEAMENTO FLORA GALANTE- JD. COOPAGRO

Fonte:DAX(45)3054-1220

Área:250,00 m²







Dado: 54 Endereço:RUA JANDIRA BASSO SARTOR ,150-

JARDIM COOPAGRO

Fonte:DAX(45)3054-1220

Área:250,00m²


FST:Duas frentes FGE:25,00m²

FET:Esq. duas

frentes

FGL:Até 5000m²




47

Dado: 55 Endereço:RUA JACINTO DOMINGOS PARIZOTTO

2320 - JARDIM COOPAGRO

Fonte:DAX(45)3054-1220

Área:250,00m²



FET: Esq. duas

frentes

FGL: Até 5000m²




Dado: 56 Endereço:RUA TANGARÁ 1123 - SÃO FRANCISCO

Fonte:DAX(45)3054-1220

Área: 384,00 m²







Dado: 57 Endereço:RUA EMILIO TOIGO 396 - JARDIM

PANCERA

Fonte:DAX(45)3054-1220

Área:372,00m²







48

Dado: 58 Endereço:RUA RAYSON CAETANO DO CARMO -

QD 42 , LOTE 347, LOT 13 DE ABRIL- VILA

INDUSTRIAL

Fonte:DAX(45)3054-1220

Área:379,00m²




FCT:Declive

moderado

FMP: Completo



Dado: 59 Endereço:RUA SHIRLEY LORANDI SAURIN QD 09 ,

LOT 119 - JARDIM COOPAGRO

Fonte:DAX(45)3054-1220

Área:360,00 m²







Dado: 60 Endereço:RUA ANTONIO GAFFURI QD 47 -

JARDIM GISELA

Fonte:DAX(45)3054-1220

Área:360,00m²







49

Dado: 61 Endereço:RUA PRESIDENTE JOSÉ LINHARES -

JARDIM PANCERA

Fonte:DAX(45)3054-1220

Área:490,00m²







Dado: 62 Endereço:RUA ANGELA ZANELLA QD113 LOTE

228 - JARDIM COOPAGRO -LOTEAMENTO SANTO

ANGELO

Fonte:Maximize (45)3277-2770

Área:250,00 m²







Dado: 63 Endereço:RUA MARIA ADELINA COLLA QD 108

LOTE 139 - LOT. SANTO ANGELO - JD COOPAGRO

Fonte:Maximize (45)3277-2770

Área:250,00m²







50

Dado: 64 Endereço:RUA RODRIGUES ALVES ,541, JD

COOPAGRO


Área:472,50m²








Apêndice 05: Grau de precisão - Método dos Fatores

Determinado Valores da Moda para 80 % de confiança

Precisão: Grau II

Valor unitário Médio: 465,21

Valor unitário Mínimo: 400,00

Valor unitário Máximo: 571,43 Fonte: O Autor (2018)

Apêndice 06: Grau de precisão - Método Regressão Linear

Determinado Valores da Moda para 80 % de confiança

Precisão: Grau III

Valor unitário Médio: 417,91

Valor unitário Mínimo: 396,22

Valor unitário Máximo: 440,18 Fonte: O Autor (2018)

51

Apêndice 07: Mapa da cidade de Toledo-PR, com dados utilizados.


ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE O MÉTODO DE TRATAMENTO … · Brasileira de Avaliações de bens,...

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