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Análise mercadológica de empreendimentos imobiliários de uso misto da cidade de João
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ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - Edição nº 11 Vol. 01/ 2016 julho/2016
Análise mercadológica de empreendimentos imobiliários de uso misto
da cidade de João Pessoa-PB
Antonio Joaquim de Castro Neto – e-mail: [email protected]
MBA em gerenciamento de obras, qualidade e tecnologia da construção
Instituto de Pós-Graduação - IPOG
João Pessoa, PB, 17 de agosto de 2015
Resumo
O presente estudo foca na viabilidade econômica de projetos de engenharia, baseado na
análise mercadológica de empreendimentos de uso misto na cidade de João Pessoa, capital
do estado da Paraíba. O objeto da pesquisa é caracterizado pelo conjunto de edifícios de alto
padrão destinados para o uso múltiplo, os quais agregram unidades residenciais e
comerciais no mesmo complexo, lançados no período de 2011 a 2013. Neste período foram
apresentados seis empreendimentos que ofertaram um total de 1230 unidades autônomas. A
análise, para obter a situação do cenário mercadológico no que diz respeito à aceitação do
mercado consumidor desta nova tendência na construção civil, foi realizada a partir da
relação entre as unidades ofertadas e vendas realizadas até o primeiro trimestre de 2015. O
trabalho também apresenta um panorama do cenário do mercado imobiliário em João
Pessoa, com a proposta de demonstrar a importância da definição do produto a partir das
necessidades de mercado, destacando os parâmetros de análise para lançamento de um
empreendimento imobiliário.
Palavras-chave: Estudo de viabilidade. Análise de mercado. Construção civil.
Empreendimentos de uso misto.
1. Introdução
O crescimento econômico de qualquer nação envolve necessariamente o avanço da
construção civil. Quanto mais um país cresce, mais valorizados ficam os seus imóveis. Desde
2005, há um avanço constante do aumento do investimento nacional e estrangeiro no setor
imobiliário brasileiro.
O investimento em imóveis sempre foi considerado uma forma segura de preservar um
patrimônio. Um imóvel bem escolhido mantém o seu valor de mercado e muitas vezes
valoriza mais do que a rentabilidade de outros tipos de investimentos mais conservadores,
como a caderneta de poupança ou um fundo de investimento.
Além disso, os investimentos imobiliários sempre foram considerados investimentos de baixo
risco. Com um cenário bem favorecido pelo ambiente macroeconômico positivo, esse tipo de
investimento apresenta grandes vantagens por sua solidez, segurança e, principalmente, pelo
potencial de crescimento futuro do mercado imobiliário.
Na mesma proporção da sua ampliação, o segmento também oferece constantes novidades
para quem deseja adquirir um imóvel, seja para investimento econômico ou moradia.
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O objeto de estudo deste trabalho se concentra na viabilidade de implantação de projetos de
engenharia definidos como uso misto, ou seja, unidades destinadas à moradia e comércio em
um mesmo empreendimento. A análise foca-se com base nos produtos ofertados pelas
incorporadoras e construtoras atuantes na capital do estado da Paraíba, particularmente
lançados no mercado a partir de 2011 na cidade de João Pessoa.
No Brasil, o conceito de empreendimentos uso misto surgiu em 1960 com a implantação do
Conjunto Nacional na cidade de São Paulo. Também intitulados de edifícios autossuficientes
por reunir prédios residenciais, escritórios, centro de compras e conveniência em um mesmo
local.
O emprego desse tipo de empreendimento não deve ser visto como uma tendência passageira,
mas como uma linha de negócios com identidade própria, destinada a uma segmentação de
mercado que, de forma alguma, pode ser considerada passageira. Pelo contrário, pode se
esperar que essa categoria de empreendimentos imobiliários se estabilize como uma linha de
negócios de longo prazo, até pela demanda que cidades de médio e grande porte apresentam
em termos de urbanização. (MONETTI; SILVA, 2010).
Com a mesma visão sobre a tendência desta categoria de empreendimento imobiliário, João
Crestana – presidente do Secovi-SP, afirma que este modelo ainda está se iniciando, e tomou
forma mais perceptível ao mercado com o lançamento de aproximadamente 20 condomínios
na capital paulista entre os anos de 2009 e 2011.
De acordo com João Pina Ferreira, diretor da JCP Construções e Incorporações S/A, o modelo
se espalhou pelo país e tem ganhado adeptos em todos os estados, inclusive na Paraíba, onde
atua na cidade de João Pessoa entre as grandes empresas do segmento. Também ressalta que é
importante se adaptar a essa nova realidade, pois esse tipo de empreendimento é uma
tendência universal no que diz respeito à comodidade e conforto aos proprietários e residentes
dos apartamentos.
Portanto, através das hipóteses de viabilidade da implantação de empreendimentos
imobiliários de uso misto defendidas por autores e representantes do setor da construção civil,
desperta-se a necessidade de verificar o comportamento e aceitação dessa nova linha de
produtos no mercado imobiliário da capital paraibana.
Para atingir esta finalidade foi desenvolvido um método de trabalho que constituiu em revisão
teórica de textos, artigos, livros e dissertações sobre o tema; além de informações geradas
pelas empresas que praticam a comercialização deste tipo de produto.
2. Análise de viabilidade de empreendimentos na construção civil
A grande maioria dos negócios da construção civil exige um forte investimento de capital.
Investidores, sendo eles particulares, construtores ou incorporadores, almejam atingir algum
benefício com a oferta do empreendimento e, antes colocar a decisão em prática, deve-se
desenvolver uma avaliação minuciosa para assegurar que o projeto proposto pode
efetivamente alcançar seus objetivos, prioritariamente a obtenção do lucro. Esta avaliação é
denominada genericamente como “análise de investimentos”. No ramo da construção civil,
quando uma nova construção é investigada, denomina-se tradicionalmente de “análise de
viabilidade”.
Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um bom cenário,
dispor de um bom modelo matemático para simulação, conhecer os indicadores de qualidade
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fornecidos pelo modelo de cálculo e saber interpretar os indicadores, estabelecendo critérios
particulares de decisão.
As peculiaridades do mercado imobiliário são um grande desafio no processo de decisão de
investimento ou de lançamento de novas construções. Principalmente na análise de
viabilidade, na qual, muitas vezes, esta decisão é tomada pelo empresário de forma intuitiva,
de acordo com sua experiência e sua percepção das condições momentâneas do mercado, sem
ter como base uma análise criteriosa, embasada em dados. (GONZÁLEZ e FORMOSO,
1999).
A existência de inúmeros fatores intervenientes e o longo período que decorre entre o
momento da decisão e a conclusão do empreendimento faz necessário analisar objetivamente
a viabilidade econômica e financeira do mesmo, empregando as técnicas gerais de engenharia
econômica, acrescidas das características relativas ao mercado imobiliário.
Além da complexidade inerente à realização dos projetos compostos por inúmeros elementos,
a atividade carrega elevados riscos, em consequência dos investimentos de porte que são
exigidos previamente à absorção do produto final pelo mercado.
Na prática, os parâmetros da análise sofrem ainda por influência de variáveis monitoráveis e
não monitoráveis. Sendo as monitoráveis, aquelas que o incorporador pode exercer algum tipo
de controle ou pode alterá-las de alguma forma.
Pode-se citar como variáveis monitoráveis, os custos de produção, o cronograma físico da
obra, o cronograma de desembolso da produção, as taxas de BDI (Bônus e Despesas
Indiretas) e a remuneração dos serviços.
Enquanto as variáveis não monitoráveis são as que fogem totalmente do raio de ação do
incorporador, sendo impostas pelo mercado. Encontram-se, dentre outras, a expectativa de
inflação e dos juros da economia, a variação no valor dos imóveis e a velocidade de vendas.
Embora o preço seja, via de regra, superior aos custos, a receita entra no caixa bem depois da
necessidade de pagamentos de despesas. Em suma, quando a decisão de investir está baseada
na disponibilização de recursos, com objetivo de se obter o equilíbrio das entradas e saídas,
levando-se em conta os saldos a cada momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilização
financeira.
A análise econômico-financeira é realizada com a finalidade de verificar se a renda gerada
pelo empreendimento imobiliário remunera ou não o capital aplicado, mediante os seguintes
métodos de avaliação financeira:
• Payback (período de retorno do investimento) – método de avaliação financeira mais
simples que consiste na quantificação do tempo necessário para que o dispêndio de capital
seja recuperado através dos benefícios líquidos, fluxo do caixa, gerados pelo
empreendimento;
• VPL (valor presente líquido) – representa a diferença entre o valor presente das entradas
líquidas de caixa, associadas ao projeto e o investimento inicial necessário, com o
desconto dos fluxos de caixa feito a uma taxa K definida pela empresa, ou seja, sua TMA
(taxa mínima de atratividade);
• TIR (taxa interna de retorno) – essa taxa interna baseia-se nos mesmos princípios que
fundamentam o método do VPL, é definida como a taxa de desconto que iguala a zero o
valor presente líquido de um investimento;
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• IL (índice de lucratividade) – é calculado através do valor presente das entradas e saídas
de caixa do projeto, e consiste em obter a relação entre os benefícios líquidos de caixa,
gerados pelo projeto, e o investimento inicial.
Esses indicadores são amplamente aceitos e utilizados por diversos autores para análises dessa
natureza.
Não existe uma única sistemática para se viabilizar um lançamento de empreendimento
imobiliário, existem pontos a serem analisados. A análise de viabilidade é baseada na coleta
de dados, desenvolvimento e análise de informações, diagnosticando as necessidades e
carências do mercado.
Portanto, o estudo de viabilidade econômico-financeira é tal que pretende caracterizar um
empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao final do negócio, bem como
ser capaz de evitar saldos negativos proporcionando, consequentemente, um fluxo de caixa
positivo em qualquer momento do empreendimento.
Entretanto, uma análise prévia de viabilidade não deve se restringir a uma análise econômico-
financeira, pois esta não leva em consideração fatores não quantificáveis que influenciam na
qualidade dos indicadores do resultado final do negócio.
3. Parâmetros de análise para lançamento de um empreendimento imobiliário
Salgado (2002) descreve de forma objetiva parâmetros que norteiam um empreendedor a
consolidar um lançamento de um empreendimento imobiliário. Destacando a importância de
manter o foco sobre as carências e desejos do mercado comprador, a partir do diagnóstico
mercadológico (pesquisa de mercado) para tornar possível a estimativa dos prováveis valores
de venda das unidades.
Toda tomada de decisão sobre novos empreendimentos é passível de um grau de incerteza,
tanto em relação à informação nas quais estão baseadas, como em relação às suas
consequências. Dessa forma, o sucesso de uma pesquisa mercadológica é a principal
orientação para a decisão. Isto significa que a pesquisa deve ser empreendida para que seus
resultados possam contribuir para diminuir a incerteza ou influenciar decisões.
De acordo com Souza Junior e Iyomasa (2005), a pesquisa é um recurso vital para a tomada
de decisão, e serve para:
• Conhecer o perfil do cliente: caracterização dos clientes nos aspectos quantitativos
(potencial do mercado, participação da empresa no mercado, etc) e qualitativos (estilo de
vida do consumidor, hábitos de consumo, escolaridade, renda, e demais características
comportamentais);
• Perceber a estratégia e observar os pontos fortes e fracos da concorrência;
• Dimensionar o mercado;
• Identificar o segmento de mercado mais lucrativo;
• Detectar novas tendências;
• Avaliar a performance de seus produtos e serviços;
• Identificar a quantidade ou volume que o mercado é capaz de absorver e a que
preços estes produtos poderão ser vendidos.
Através destes parâmetros é possível analisar: tamanho e segmentação do mercado;
preferências dos consumidores; melhorias técnicas ou comerciais em produtos já existentes e
novos produtos; novas utilidades para produtos existentes; decisão de abandono de produtos;
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preço cobrado pelos concorrentes; margem de contribuição; quanto se deve produzir (ponto de
equilíbrio); estudos de implantação; problemas de localização; de comercialização; definição
de rotas e logística; mapeamento da concorrência direta e indireta; estudo dos diferenciais
competitivos; estudo para parceria e terceirização; definições e levantamentos de cenários;
estudos de viabilidade econômico-financeiros e mercadológicos; as estratégias de promoção;
e a definição da ideia.
Definida ideia, o empreendedor já sabe o que realmente pretende oferecer ao mercado, a partir
deste ponto é o momento de analisar se existe uma oportunidade real para o desejado
empreendimento.
A pretensão de realizar um lançamento de um novo empreendimento geram preocupações
relacionadas com a quantidade de produtos, em termos unitários ou em valor monetário.
Para projetar o volume de produção, considera-se:
• A necessidade e a procura do mercado consumidor;
• Os tipos de mercadorias ou serviços a serem colocados no mercado;
• A disponibilidade de pessoal;
• A capacidade dos recursos materiais, máquinas, instalações;
• A disponibilidade de recursos financeiros.
Até a década de oitenta, os empresários da construção civil determinavam o preço de venda
das unidades imobiliárias considerando o custo para produção do produto em função da
lucratividade desejada para cada empreendimento, por isso davam pouca relevância ao
controle dos processos industriais.
Após a imposição da formação dos preços de venda a partir do mercado, tornou-se a
lucratividade o resultado da diferença entre preço de venda e custo de produção. Dessa forma,
as empresas passaram a ter margens de lucro reduzidas e se preocupar com o planejamento,
controle e monitoramento da cadeia do processo produtivo para manter-se competitiva no
mercado.
Dentre os fatores que afetam os custos para a exequibilidade do empreendimento estão:
• Anteprojeto: desenvolvido a partir da pesquisa sobre as tendências do mercado define-se o
conceito e padrão do produto, quantidade e tipologia das unidades (tamanho dos
apartamentos, número de quartos, vagas na garagem e equipamentos das áreas comuns);
• Projeto arquitetônico: partindo-se do anteprojeto, desenvolve-se o projeto arquitetônico
legal e a especificação definitiva para serem submetidos à aprovação dos órgãos
competentes. Nessas etapas, diversos profissionais se envolvem na construção, a exemplo
dos os projetistas, responsáveis pela execução da obra e outros, devendo-se considerar
honorários a serem pagos;
• Aquisição do terreno: é uma das maiores despesas, individualmente, na maioria das obras.
Além do preço de compra direta, deve incluir taxas de transferência (intermediação,
registros e tributos, inclusive débitos com IPTU);
• Orçamentação e planejamento: após a concepção do tipo de empreendimento a ser
realizado é necessário um pré-orçamento utilizando índices (PINI, ADEMI, SINAPI, etc.)
para estimar um custo de construção. Utilizando a pesquisa de mercado para saber qual o
preço de venda será aplicado e analisar se o empreendimento resultará a faixa de lucro
desejada;
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• Despesas legais: são os custos inerentes a documentação necessária para os registros
legais do empreendimento perante os agentes públicos (Prefeitura municipal,
concessionárias de serviços públicos, cartório, etc). Custos: ITBI, licenças ambientais,
alvarás para construção, escritura e registro do terreno, registro de incorporação, carta de
habite-se, e ainda transferência de propriedade ao final da obra, caso se aplique;
• Administração: corresponde à de administração da incorporadora. É o custo de
remuneração do escritório central. Deve-se levar em conta o porte da empresa e os custos
fixos para mantê-la operando, tais como salário da Direção, pessoal técnico e
administrativo, amortização ou aluguel da sede, material de escritório, impostos, contas de
energia elétrica, água e telefone, consultores, auditores, advogados e outros mais;
• Custos de comercialização: após a aprovação da construção e incorporação do
empreendimento pelos órgãos competentes, poderá ser iniciada a etapa de vendas e, para
tanto, contratação de equipe de corretores, agência publicitária. Ressalta-se que, da receita
bruta, serão abatidos custos incidentes sobre as vendas, comissão de corretagem, custos de
publicidade, impostos sobre receitas (exemplo: PIS, COFINS, dentre outros);
• Manutenção pós-ocupação: diante da importância crescente da satisfação do cliente, é
fundamental estimar uma parcela de custos referentes a reparos solicitados pelo
comprador após a entrega do imóvel, caso seja parte da estratégia da empresa prestá-los
sem mais desembolso do cliente.
Cumpridas todas essas etapas chega o momento de início das obras de construção, desde que
o planejamento defina a fonte de recurso do capital necessário para desenvolver as atividades
do processo construtivo e demais despesas comerciais.
Salgado (2002) aponta três hipóteses: uso do próprio capital, uso do capital de agências
financeiras e a antecipação das vendas.
“Se ficarmos com a primeira hipótese, será necessário calcular em um fluxo de caixa
a remuneração do capital investido. Na segunda hipótese é necessário pesquisar as
taxas praticadas no mercado financeiro escolhendo-se a mais atrativa. Porém, se a
opção for a terceira hipótese, qual seja a antecipação das vendas das unidades, é
necessário conhecer o deságio praticado no mercado de inserção do empreendimento
quando da comercialização de unidades não concluídas. De tal sorte a que se possa
comparar as alternativas e escolher aquela de maior rentabilidade ao empreendedor.
Sabe-se, mesmo que intuitivamente, que a venda antecipada de unidades, embora
capte capital para a cobertura das despesas com a execução do empreendimento,
reduz fatalmente o valor de mercado das unidades, ou seja, paga-se mais por uma
unidade pronta do que por uma outra idêntica ainda em projeto. É necessário saber
qual é este deságio para que a tomada de decisão se dê de forma consistente e
aumente assim as probabilidades de lucratividade.” (SALGADO, 2002).
De fato, nem todas as empresas dispõem das três opções, ou melhor, na maioria dos casos
optam pela antecipação das vendas como forma de captação de recursos, o que gera um
deságio no valor das unidades.
Salgado (2002), afirma que cabe ao profissional de avaliações conhecer qual é a diferença
entre os preços praticados no mercado, considerando-se unidades iguais, porém negociadas
em momentos diferentes do ponto de vista prazo de entrega do empreendimento.
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Dessa forma, deve-se elaborar um cronograma de vendas de tal forma a diminuir os riscos de
não concluir o empreendimento.
É importante elaborar três tipos de cronograma de vendas: um com o resultado esperado; um
mais otimista, com a projeção elevada da receita; e um pessimista, prevendo um baixo
número de vendas e ainda, inadimplência alta.
A partir destas três formas o empreendedor terá noção de até quanto ele pode ganhar
(cronograma otimista), e até quanto ele pode precisar para concluir as atividades
(cronograma pessimista).
Assim diminui-se o risco da empresa entrar em um negócio o qual não tenha suporte
financeiro para levá-lo adiante ou não ter a lucratividade esperada.
4. Definição e características de empreendimento de uso misto
Um empreendimento imobiliário pode ser considerado de uso misto quando há união de duas
ou mais funções em sua única estrutura.
A ideia de edificações de uso misto não é nova, Monetti e Silva (2010) relatam que no
decorrer do tempo, os assentamentos humanos foram se adensando, configurando ambientes
urbanos com usos diversificados, já que proviam serviços necessários ao bem viver das
comunidades.
À medida que a oferta de produtos e serviços foi se intensificando, consequentemente ocorreu
o aumento da densidade de ocupação em torno dos centros, já que era importante aos
indivíduos estarem posicionados junto a essa oferta, usualmente dentro dos limites físicos
aceitos de acessibilidade.
Ainda segundo Monetti e Silva (2010), as cidades foram se adensando e o êxodo rural
contribuiu com a expansão dos centros urbanos, abrigando em seus novos espaços as
residências dos imigrantes, que buscavam nas cidades melhores condições de trabalho,
sobretudo na indústria que se expandia.
Como solução, fez-se necessário a verticalização das cidades e, da tentativa de imposição de
limites às novas edificações com o intuito de preservar a qualidade e salubridade dos imóveis
vizinhos, o espaço urbano passou a ter seu uso regulamentado.
Em decorrência do uso especializado, é frequente a ocorrência de bairros que, durante a noite
e fins de semana, apresentam expressiva ociosidade no uso da infraestrutura disponível.
A apresentação de empreendimentos na versão mixed-use (uso misto) vem com o intuito de
resgatar a mobilidade e convivência urbana enfraquecida.
Monetti e Silva (2010) também afirmam que o propósito básico da oferta combinada por mais
de uma classe de empreendimentos imobiliários é alinhar o uso extensivo do terreno e
infraestrutura urbana disponível em uma dada localização, com a superposição de diversos
usos ou funções possíveis e a capacidade de proporcionar perfis complementares de receita.
Como resultado, a possibilidade diversificada de configurações traz, de forma evidente, a
necessidade de um planejamento consistente e competente para a formatação desse produto,
mesmo porque a combinação de diferentes características implica um potencial acréscimo de
custos relativamente aos produtos de finalidade única aplicados a um mesmo terreno.
Outro aspecto a considerar é quanto ao uso do terreno, ora impondo a concentração do
complexo em uma única edificação ou permitindo sua formatação em várias unidades.
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Para uma ampla compreensão do tema, é preciso analisar como essa nova realidade pode ser
oferecida ao mercado dentro do que determina a legislação atual, tanto no que se refere às
incorporações imobiliárias quanto aos condomínios, e também como tudo isto deve ser
administrado dentro dos conceitos atuais de gestão.
Seguindo essa linha de raciocínio, Monetti e Silva (2010), abordam os empreendimentos de
uso misto sob dois enfoques:
I) Aspecto jurídico da estruturação complexa desta tipologia;
II) Aspecto operacional do gerenciamento das diversas atividades a serem previstas para
o seu funcionamento de forma adequada.
Nesta classe de empreendimento imobiliário, fica evidente que a harmonia dos interesses dos
condôminos não se traduz na aplicação de um critério único, devendo ser observadas as
características peculiares do complexo.
Como pontos positivos na implantação de empreendimentos de uso misto têm-se:
“Quanto ao contexto urbano: (i) a promoção de polos de atividade socioeconômica
continuada, dentro de uma ótica de uso extensivo da infraestrutura e serviços
públicos, (ii) a promoção de aglomerados urbanos com perfis de uso
complementares. Quanto ao produto imobiliário: (i) mais de uma linha de negócios,
com perfis de renda complementares, (ii) uso intensivo da infraestrutura de serviços
públicos disponíveis no local, (iii) exploração extensiva da capacidade de atração de
compradores e usuários do empreendimento pela complementaridade da sua
composição; (iv) exploração extensiva da capacidade de uso do terreno objeto do
empreendimento.” (MONETTI e SILVA, 2010).
Esse modelo de empreendimento busca oferecer opções de moradia nos bairros em que
normalmente só havia locais de trabalho ou vice-versa, sempre atendendo à busca de
facilidades que caracterizam a vida moderna, tornando possível morar, trabalhar e se divertir
no mesmo local.
Importa destacar que a peculiaridade mais importante destes empreendimentos é a sua
complexidade funcional, ou seja, eles reúnem em uma mesma incorporação imobiliária torres
com apartamentos residenciais, torres com conjuntos comerciais e também torres que abrigam
unidades imobiliárias para hotéis e espaços de lazer, como restaurantes, lojas, academias,
cinemas, teatros, salas culturais, entre outros. Para isso, existem três fatores críticos de
sucesso: localização, capacidade de aproveitamento e porte do terreno.
“Os empreendimentos mixed-use podem ser desdobrados pela sua escala,
entendidas como subcategorias dessa tipologia de empreendimentos, com desafios
distintos, seja na fase de planejamento e formatação, seja na implantação e
comercialização: (i) aqueles em que uma única edificação combina usos distintos e
(ii) aqueles nos quais em um terreno são implantadas diversas edificações e cada
uma delas com um ou mais usos, podendo ou não haver complementaridades de
usos entre as edificações. Para a primeira dessas subcategorias, a combinação de
usos distintos em uma única edificação deve considerar velocidades de
comercialização e ocupação distintas para cada uso. A operação do empreendimento
pleno, com uma combinação harmônica de usos múltiplos, deve implicar sinergia
entre os espaços, com alavancagens recíprocas de valorização e uso. Tanto a
equação econômico-financeira do empreendimento, quanto a política de ocupação
inicial do imóvel, devem levar em conta as especificidades dos processos de
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comercialização de cada produto e da progressiva ocupação de cada parte do imóvel.
Formatações de empreendimento nas quais o seu patamar mínimo de desempenho
seja consequência do sucesso simultâneo de todas as linhas de negócios nele
abrigadas devem ser evitadas. Esses aspectos devem estar presentes também (e
principalmente) no design do produto, que também deve contemplar a convivência
dos diferentes usos, sem que essa coexistência leve à perda da individualidade de
cada uso, ou à interferência seja da operação ou da valorização dos demais usos. Por
exemplo, em um empreendimento que combine o uso residencial com comercial,
tanto os aspectos físicos como os de governança da operação do empreendimento
devem ser capazes de evitar que eventuais percalços no mix de lojas do setor
comercial afetem a qualidade de vida e, ao final, a valorização dos imóveis
destinados à moradia. Para os empreendimentos de maior porte, pertencentes à
segunda subcategoria, agregam-se aos fatores da primeira outros pontos de atenção.
Se para os empreendimentos da primeira subcategoria os processos de planejamento
e formatação do produto já demandam um nível expressivo de competência, nesses é
fator ainda mais relevante. A segmentação do empreendimento, com o
estabelecimento de processos desdobrados de sustentação de sua operação, é
condição crítica para o sucesso do negócio. Da mesma forma, fontes de custeio da
implantação que estejam associadas a esse desdobramento indicam uma postura
prudente face à complexidade dessa subcategoria. O primeiro deles é uma extensão
da equação econômico-financeira em face de um conjunto distinto de processos de
comercialização e de velocidade de vendas. Além disso, o design do produto deve
acrescentar outros focos de atenção, em particular a inserção do empreendimento em
seu entorno urbano. Aspectos como concentração de demanda de infraestrutura de
serviços públicos, interferência no tráfego urbano local, indução da criação de polos
de atividades econômicas, passam a fazer parte dos requisitos a serem considerados
na sua formatação. No caso desses empreendimentos, localização, capacidade de
aproveitamento e porte do terreno são fatores críticos de sucesso. Agora se, por um
lado, temos uma categoria de empreendimentos com esse grau de complexidade, por
outro temos a possibilidade de proporcionar a coexistência de diversas linhas
simultâneas de geração de receita, a sinergia nas alavancagens mútuas de ocupação,
uso e valorização, tanto intrínseca como de seu entorno e a promoção de um tecido
urbano com mais vitalidade.” (MONETTI e SILVA, 2010).
Considerando a tendência de formação de aglomerados de uso e ocupação do solo ao longo
do tecido urbano da cidade, isto é, a formação de pequenos clusters, o emprego dos
empreendimentos de uso misto deve ser visto não como uma tendência passageira, mas como
uma linha de negócios com identidade própria, destinada a uma nova segmentação de
mercado.
5. Panorama do cenário do mercado imobiliário em João Pessoa-PB
A possibilidade de viver em uma cidade que ofereça a infraestrutura de uma capital e a qualidade
de vida de uma cidade litorânea são razões, apontadas pelos especialistas, que tornam João Pessoa
uma cidade atrativa para novos moradores e investimentos em imóveis. E por apresentar um baixo
índice de verticalização, o mercado da construção civil ainda tem um alto potencial de expansão.
Um estudo realizado pela empresa em consultoria Prospecta Inteligência Imobiliária, revela as cem
melhores cidades brasileiras com menos de um milhão de habitantes com potencial para
investimento imobiliário.
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A Prospecta analisou 94% das cidades brasileiras através de um estudo inovador que utiliza
dados de demanda para observar as oportunidades de investimento, em vez de focar na oferta,
como é a praxe na maioria das análises imobiliárias.
As fontes utilizadas para a análise contemplam instituições como Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística (IBGE), Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento
(Pnud), Ministério do Trabalho, Associação Brasileira de Estudos Populacionais, Data SUS e
Onmaps-Geofusion.
Para mostrar quais são as cidades com maior potencial, a empresa desenvolveu um indicador
que analisa a atratividade dos municípios a partir do cruzamento de uma série de variáveis.
As variáveis foram divididas em três diferentes níveis, definidos a partir de cálculos que
mostraram a correlação mais apropriada das informações. Sendo elas classificadas de tal
forma:
I) Variáveis relevantes: área da cidade, densidade demográfica, Índice de Gini (indicador
de desigualdade social), empresas atuantes, habitantes com ensino fundamental
completo e médio incompleto;
II) Variáveis muito relevantes: PIB, empregos formais, habitantes sem instrução ou com
ensino fundamental incompleto; habitantes com ensino médio completo e superior
incompleto; e domicílios na condição de próprio e quitado;
III) Variáveis indispensáveis: taxa de urbanização, renda domiciliar, população com faixa
etária entre 20 e 49 anos, migrantes de data fixa, habitantes com ensino superior
completo, domicílios na condição de déficit; IDH-M.
Cada grupo teve um peso diferente no cálculo, de acordo com sua importância.
Em seguida, foi realizada uma análise comparativa embasada na quantidade de domicílios por
faixa de renda para identificar a potencialidade de cada cidade para cada tipo de
empreendimento (baixo, médio e alto padrão).
O indicador observa a renda, por exemplo, para mostrar se a população da cidade tem
capacidade financeira para comprar imóveis. O nível de instrução, de forma semelhante,
mostra se a cidade tem uma população que tende a ter maior nível de renda.
Um dos pontos de destaque ainda é a avaliação dos movimentos migratórios das cidades, que
têm forte correlação com o aumento no consumo dos produtos imobiliários.
Segundo o diretor da empresa, Cristiano Rabelo, as cidades que aparecem nas 100 primeiras
posições do P2i-Lead atingiram uma nota alta no índice a partir do preenchimento de quesitos
como: alta renda per capita, alto número de pessoas economicamente ativas, déficit
imobiliário considerado atrativo, nível de instrução elevado, alta capacidade de
endividamento, entre outros.
De acordo com o resultado, a cidade de João Pessoa, capital do estado da Paraíba, ficou
classificada entre as dez cidades com mercado imobiliário mais atrativo do Brasil.
Quadro 1 – classificação da cidade de João Pessoa no indicador P2i-Lead
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Fonte: YAZBEK, Priscila; Exame.com (2015).
Cristiano Rabelo ressalta, no entanto, que o indicador não deve ser o único critério usado para
a decisão do investimento. O P2i-Lead sinaliza a existência de um mercado potencial para
investimento, mas é preciso analisar também a oferta. Uma coisa é saber que existe demanda,
e de qualidade. Depois é preciso analisar se o local já possui oferta para o tipo de produto que
a empresa ou o investidor estão buscando oferecer.
6. Análise mercadológica dos empreendimentos de uso misto em João Pessoa-PB
Para o mercado imobiliário da capital paraibana, esse conceito de empreendimento de uso
misto ainda é tratado como uma novidade.
Os dados coletados para o estudo sobre a aceitação mercadológica refere-se ao número de
negociações realizadas até o período do mês de março de 2015.
O destaque inicial foi o lançamento de um grande complexo de uso misto no ano de 2011
durante o momento de valorização e expansão de uma nova zona propícia a investimentos em
imóveis de alto padrão, o bairro denominado Altiplano.
O Complexo Tour Geneve traz a proposta de um empreendimento com três conceitos:
residencial (correspondendo a 57,5% das unidades), empresarial (28,12% das unidades
destinadas a salas e escritórios) e comercial (com 14,38% reservado para lojas em diversos
segmentos). Observando os dados sobre as vendas deste complexo nota-se uma maior
aceitação dos clientes como opção de compra de aproximadamente 87% das unidades do tipo
comercial, seguido da preferência de cerca 78% da tipologia de salas empresariais, e quase
60% dos apartamentos comercializados.
No ano de 2012 surgem três lançamentos, um apresentado em uma das áreas mais nobre do
bairro de Tambaú, denominado de Holanda’s Prime living & center, este empreendimento é
caracterizado por 85% de uso residencial conectada à praticidade de um centro comercial.
Neste caso, até o período da realização da pesquisa, ocorreu total aceitação das unidades
comerciais e apresentou uma absorção do mercado consumidor de 55% das unidades
disponíveis para residência.
O segundo empreendimento do referido ano foi lançado no bairro do Altiplano, o Alliance
Plaza home & business, onde a tipologia home (apartamentos) corresponde a 49% e a
tipologia business (lojas e salas) somando 51% das unidades.
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Em relação às vendas, este empreendimento obteve pouco mais de 60% das unidades
residenciais comercializadas e uma média 98% das unidades destinadas ao uso empresarial e
comercial vendidas.
Também no Altiplano, o empreendimento Parthenon home & business é composto por 80%
das unidades para uso residencial e 20% destinada a negócios. Teve 41% dos apartamentos
vendidos, enquanto as vendas das tipologias loja e sala ultrapassaram 56% das unidades
disponíveis.
Em 2013, foram dois lançamentos, o Solar Tambaú formado por 77% de apartamentos
residenciais e 23% das unidades compondo a parte de uso comercial do empreendimento. E
no bairro do Altiplano, o Altiplex José Olimpo segue a tendência multiuso (home, office &
mall), com 45% de unidades residenciais e 55% comercial. A comercialização de cada
empreendimento representou, respectivamente, 30% e 76% das unidades residenciais e cerca
de 46% e 35% das unidades comerciais.
A tabela a seguir apresenta os dados referente às características gerais dos empreendimentos
(localidade, padrão construtivo, quantidade de unidades e área edificada), juntamente com os
dados referente à comercialização das unidades (preço médio de venda do metro quadrado por
tipologia, quantidade e percentual de unidades comercializadas).
Tabela 1 – análise dos dados dos respectivos empreendimentos
EMPREENDIMENTO A B C D E F
EMPRESA I II III IV V III
BAIRRO Altiplano Tambaú Altiplano Altiplano Tambaú Altiplano
PADRÃO DE CONSTRUÇÃO alto alto alto alto alto alto
ANO LANÇAMENTO 2011 2012 2012 2012 2013 2013
ANO PREVISÃO ENTREGA 2017 2015 2016 2016 2017 2018
ÁREA TOTAL RESIDENCIAL (m²) 20425,63 7829,2 16372,86 12573,64 10917,27 9418,16
ÁREA TOTAL LOJA (m²) 2134,23 1618,23 1166,64 890,50 3016,43 1196,36
ÁREA TOTAL SALA (m²) 2929,30 - 3072,80 1412,67 - 4265,84
ÁREA TOTAL (m²) 25489,16 9447,43 20612,3 14876,81 13933,7 14880,36
PREÇO MÉD. RESIDENCIAL(R$/m²) 6423,95 9522,35 6116,95 5670,90 16366,67 6747,51
PREÇO MÉD. LOJA (R$/m²) 9844,43 12378,60 9045,67 7665,85 16366,67 11100,17
PREÇO MÉD. SALA (R$/m²) 7032,07 - 6346,33 6397,50 - 8764,16
TOTAL UNIDADES RESIDENCIAIS 92 152 114 188 132 115
TOTAL UNIDADES LOJAS 23 26 15 12 39 24
TOTAL UNIDADES SALAS 45 - 100 34 - 119
TOTAL UNID. EMPREENDIMENTO 160 178 229 234 171 258
APARTAMENTOS VENDIDOS 54 84 69 78 40 88
LOJAS VENDIDAS 20 26 15 12 18 24
SALAS VENDIDAS 35 - 97 14 - 26
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TOTAL DE UNIDADES VENDIDAS 109 110 181 104 58 138
VENDAS TIPO APARTAMENTO (%) 58,70% 55,26% 60,53% 41,49% 30,30% 76,52%
VENDAS TIPO LOJA (%) 86,96% 100% 100% 100% 46,15% 100%
VENDAS TIPO SALA (%) 77,78% - 97,00% 41,18% - 21,85%
VENDAS APARTAMENTO/TOTAL(%) 33,75% 47,19% 30,13% 33,33 23,39% 34,11%
VENDAS LOJAS/TOTAL (%) 12,50% 14,61% 6,60% 5,13% 10,53% 9,30%
VENDAS SALAS/TOTAL (%) 21,88% - 42,36% 5,98% - 10,08%
VENDAS TOTAL (%) 68,13% 61,80% 79,09% 44,44% 33,92% 53,49%
Fonte: pesquisa direta pelo autor (2015).
Em relação ao número total das vendas das unidades imobiliárias, aponta-se que os
empreendimentos B, D, E e F apresentaram um maior percentual nas unidades de uso
residencial, e apenas os empreendimentos A e C obtiveram maior aceitação das unidades
comerciais.
De modo geral, dentre as cinco empresas, somam seis empreendimentos com 793 unidades
residenciais e 437 unidades para fins comerciais, chegando em 57% das unidades
comercializadas. Do total das vendas, o percentual de opção de escolha dos clientes
corresponde a 59% para unidades residenciais contra 41% para as unidades de uso comercial.
7. Considerações finais
Diante do estudo realizado de forma simplificada focada na viabilidade dos empreendimentos
caracterizados como uso misto, é perceptível que este novo conceito ainda não apresenta
grande participação no mercado imobiliário de João Pessoa.
Nota-se a concentração em apenas dois bairros da cidade, Tambaú onde se encontra a praia
urbana de maior destaque da capital e o bairro do Altiplano que vem expandindo e
concentrando o mercado de imóveis de alto padrão.
Mesmo com pouca popularidade é possível considerar, de acordo com os resultados
apresentados, como uma tendência a ser bastante difundida e com boa aceitação do público
consumidor. Pois, quando o cliente deseja realizar o sonho da casa própria, ou investir em um
imóvel para utilizá-lo como escritório ou consultório, ele se preocupa basicamente com o
bem-estar, tornando-se propenso a pagar um pouco mais por uma bela vista, uma boa
vizinhança ou outras benfeitorias que esse modelo de empreendimento é capaz de
proporcionar.
Por ser considerado como uma nova tendência no mercado imobiliário existe uma carência de
material bibliográfico que faz referências à análise de viabilidade de empreendimentos de uso
misto.
Portanto, este estudo também contribui para a disseminação desta categoria de projetos de
engenharia que se preocupa com a sustentabilidade através da interação das diversas
atividades do dia a dia.
Referências bibliográficas
Análise mercadológica de empreendimentos imobiliários de uso misto da cidade de João
Pessoa-PB Julho/2016 14
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