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ANA ISAURA PORTELA DE MACEDO DAMASCENO A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL COMO PREVENÇAO DE LITÍGIOS Natal/RN 2009
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ANA ISAURA PORTELA DE MACEDO DAMASCENO
A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL COMO PREVENÇAO DE LITÍGIOS
Natal/RN
2009
ANA ISAURA PORTELA DE MACEDO DAMASCENO
QUALIFICAÇÃO REGISTRAL COMO PREVENÇÃO DE LITÍGIO
Monografia apresentada ao Curso de
Especialização em Direito Notarial e
Registral, na modalidade Formação
para o Magistério Superior, como
requisito parcial à obtenção do grau de
especialista em Especialização em
Direito Notarial e Registral.
Universidade do Sul de Santa Catarina
- UNISUL
Rede de Ensino Luiz Flávio Gomes -
REDE LFG
Orientadora: Profª. Simone Born de Oliveira
NATAL/RN
2009
TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE Declaro, para todos os fins de direito e que se fizerem necessários, que
assumo total responsabilidade pelo aporte ideológico e referencial conferido ao
presente trabalho, isentando a Universidade do Sul de Santa Catarina, a Rede
de Ensino Luiz Flávio Gomes, as Coordenações do Curso de Especialização
em Direito Notarial e Registral, a Banca Examinadora e o Orientador de todo e
qualquer reflexo acerca da monografia.
Estou ciente de que poderei responder administrativa, civil e criminalmente em
caso de plágio comprovado do trabalho monográfico.
Natal/RN, 13 de abril de 2009.
ANA ISAURA PORTELA DE MACEDO DAMASCENO
ANA ISAURA PORTELA DE MACEDO DAMASCENO
A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL COMO PREVENÇÃO DE LITÍGIO
Esta monografia foi julgada adequada para a obtenção do título de Especialista
em Direito Notarial e Registral, na modalidade Formação para o Magistério
Superior, e aprovada em sua forma final pela Coordenação do Curso de Pós-
Graduação em Direito Notarial e Registral da Universidade do Sul de Santa
Catarina, em convênio com a Rede Ensino Luiz Flávio Gomes – REDE LFG.
Natal/RN, 13 de abril de 2009.
DEDICATÓRIA
O presente trabalho é dedicado aos meus filhos, Tyrone e Talita, para quem trabalho em busca de um futuro calcado na paz e na justiça.
AGRADECIMENTOS
A todos que contribuíram direta e indiretamente para a conclusão deste trabalho e, conseqüentemente, com a realização de um sonho.
Epígrafe
“Tudo começa quando entra no cartório uma pessoa, exibe à recepcionista uma escritura pública , um título judicial, contrato particular ou singelo requerimento e recebe um comprovante.”
Ulysses da Silva
RESUMO
O trabalho que se pretende realizar é uma monografia resultante de uma pesquisa elaborada sob o método qualitativo, de forma empírica, procurando embasamento tanto nos dogmas jurídicos (lei, doutrina e jurisprudência), como na realidade social, política e econômica. Nela enfocaremos o acesso dos títulos ao registro imobiliário como comprovação do direito real através da publicidade e, em decorrência deste, a função qualificadora do registrador, que tem por fim realizar um juízo com intuito de publicização, com o exame das circunstâncias de fato, dos antecedentes registrais e dos preceitos legais aplicáveis à figura de que se trata o negócio, sem cuja resolução favorável o documento não tem acesso ao registro. No primeiro momento pretendemos demonstrar o que vem a ser a função registral. Palavras-chave: Exame. Ingresso de Títulos. Juízo Qualificador. Preceitos Legais. Publicização. Registro Imobiliário.
ABSTRACT
The work that if it intends to carry through is a resultant monograph of a research elaborated under the qualitative method, of empirical form, looking basement in such a way in the legal dogmas (law, doctrine and jurisprudence) as in the social reality, economic politics and. In it we will focus the access of the headings to the real estate record as evidence of the right in rem through the advertising, and in result of this, the qualifying function of the recorder that has finally to carry through a judgment with publicização intention, with the examination of the circumstances in fact, the antecedents you register and of the applicable legal rules to the figure that if it deals with the business, without whose favorable resolution the document does not have access the register. At the first moment we intend to demonstrate what it comes to be the registral function.
Key words: Examination. Ingression of Headings. Legal Publicização. Qualifying Judgment. Real Estate Record. Rules.
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO
.......................................................................................................
1
0
1 ANTECEDENTES REGISTRAIS E O DIREITO
BRASILEIRO...........................
1
3
2 FUNÇÃO
REGISTRAL.......................................... ..............................................
1
6
2.1 Princípios
registrais...........................................................................................
2.2 Independência do
registrador............................................................................
1
8
2
1
3 FUNÇÃO
QUALIFICADORA...................................... .........................................
2
4
3.1 Natureza jurídica da
qualificação......................................................................
3.1.1 Limites da
qualificação....................................... .........................................
3.2 Objeto da
qualificação.......................................................................................
3.2.1 Análise do título –
requisitos......................................... ............................
3.2.2 Títulos particulares e
judiciais.......................................... ..........................
3.2.3 Títulos de origem
estrangeira........................................ .............................
3.2.4 Particularidades que envolvem alguns
títulos..........................................
3.2.5 Especialização do
imóvel............................................. ...............................
3.3 Suscitação de
Dúvida........................................................................................
2
5
2
7
2
8
2
9
3
1
3
2
3
3
3
6
3
7
3.3.1 Processo de
dúvida............................................. ........................................
3.4 Etapa estática do Registro de
Imóveis..............................................................
3
8
4
0
CONCLUSÃO.......................................... ........................................................
........
4
3
REFERÊNCIAS...............................................................................................
........
4
8
INTRODUÇÃO
Em decorrência de nosso ordenamento jurídico, que traz o Princípio da
Obrigatoriedade do Registro dos Títulos que envolvem a aquisição e a
transferência da propriedade imobiliária, como pressuposto para a eficácia erga
omnes, é que temos a pretensão de demonstrar os procedimentos internos e a
observância dos princípios que balizam toda matéria registral, os quais
entendemos ser conhecimento indispensável para a correta qualificação do
título que solicita ingresso ao registro imobiliário.
A função registral tem por finalidade constituir ou declarar o direito real,
através da inscrição do título respectivo, dotando as relações jurídicas de
segurança, dando publicidade registral erga omnes (ou seja, a todos
indistintamente), até prova em contrário.
Assim através do explanado por Luiz Alberto Aliagra Huaripata1:
O assento registral, meio de prova especial da propriedade e dos outros direitos reais, faz que ao titular registral lhe seja suficiente a apresentação da certificação registral que certifique a existência e vigência do assento que dá publicidade de seu direito para ser tido como tal. Visto desde outro ângulo, quem negar a “exatidão” do registro deverá assumir o ônus da prova, sendo que o titular registral goza de proteção geral, estando então liberado do ônus probandi.
Desta maneira, podemos afirmar que a eficácia do nosso sistema
registral depende da correta aplicação dos princípios (registrais) em cada uma
das etapas do trabalho efetuado pelo órgão responsável do Registro Público, o
que inclui necessariamente a qualificação registral, assim como a publicidade
do inscrito nos registros.
Álvaro Delgado Scheelje, no XIV Congresso Internacional de Direito
Registral2, define a qualificação registral como ”o exame que realiza o
Registrador aos efeitos de determinar se o título apresentado ao Registro é
inscritível, com base nos diversos princípios que, como requisitos e
pressupostos técnicos para a inscrição, cada sistema considera.”
Ensina-nos ainda Maria Helena Diniz3, professora de Direito Civil
Comparado da PUCSO, que “a apresentação do titulo original será fonte do
registro de imóveis, que é um registro documental por excelência.”
Diante desta definição, podemos concluir que incumbe ao oficial
registrador observar se a situação jurídica contida no título, cuja publicidade
esta se pretendendo, satisfaz todos os requisitos exigidos pelo ordenamento
pátrio, assim como as titularidades a que essas situações correspondem,
tornando-o cognoscível por terceiros, beneficiando assim a legitimação e
proteção que emanam diretamente da publicidade.
Com intenção de proteger e resguardar o conteúdo dos atos praticados,
cabe ao registrador efetuar o exame qualificatório dos títulos levados ao seu
conhecimento, confrontando-os com o conjunto de todos os assentamentos 1 HUARIPATA, Luis Alberto Aliagra – Os efeitos Substantivos da Inscrição e o papel do registro na proteção do tráfego jurídico imobiliár io – CD ROM – Thesaurus Registral, Notarial e Imobiliário – IRIB – ANOREG/SP – Or.: Sérgio Jacomino 2 SCHEELJE, Álvaro Delgado, Eficácia dos Sistemas Registrais na Proteção Jurídica do direito de propriedade e demais direitos patrimonia is do cidadão , disponível em: http://www.irib.org.br/biblio/congressomoscou4.doc, acesso em: 05.06.2008. 3 DINIZ, Maria Helena – Sistemas de registros de imóveis .7. ed. ver. e atual. – São Paulo: Saraiva, 2007.
disponíveis, sob o crivo da especialidade, da continuidade, da unitariedade,
enfim, todos os princípios atinentes à atividade registral.
Num segundo plano, o registrador analisa os aspectos extrínsecos do
título, sem questionar e pesquisar seu conteúdo, mas verificando a presença
dos requisitos exigidos como necessários à perfeição do mesmo, como
determinado através das normas positivadas.
Sendo assim, a qualificação registral corresponde a um juízo lógico e
crítico, do qual não podem ser excluídos, para a sobrevivência do sistema
adotado entre nós, quaisquer títulos, aqui incluindo os de origem judicial,
expedidos por um dos órgãos do Estado-Juiz.
O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo tem entendido4 “ser
aceitável o título que, transmitindo o imóvel todo, reproduza a caracterização
constante do registro anterior, mesmo que a descrição seja precária e
imperfeita.” Cabem aqui, porém, duas observações: a) a transmissão deve ser
do imóvel todo, não se admitindo a transmissão de parte dele (o que resultaria
obviamente em nova descrição); e b) que não haja dúvida sobre a localização e
individualização do imóvel e nem risco de prejuízo a terceiros.
A independência do registrador e a necessidade do juízo qualificatório é
alvo de diversas decisões judiciais, como mencionado por Marcelo Fortes
Barbosa Filho, através do firmado nas Apelações Cíveis 15.028-0/7, da
comarca de Praia Grande, ao “apontar eventual hipótese de incompetência
absoluta da autoridade judiciária, aferir a congruência do que se ordena apurar
a presença de formalidades documentais e, finalmente, analisar a existência de
eventuais obstáculos registrários. A autoridade da coisa julgada, portanto, não
chega a tornar exigível, de maneira absoluta, a efetivação do ato de registro,
devendo o título decorrente ser submetido à qualificação registraria com
rigorosa observância dos princípios que a regem.”5
4 GANDOLFO, Maria Helena Leonel – Matrícula uma abordagem prática – Cadernos do IRIB – Prática Registral. 5 FILHO, Marcelo Fortes Barbosa, O registro de imóveis, os títulos judiciais e as or dens judiciais – Revista do direito Imobiliário – RDI – Ed. 49 (Jul/Dez – 2000) – Estudos e Comentários – CD-ROM (Thesauros – Registral / Notarial / Imobiliário).
1 ANTECEDENTES REGISTRAIS E O DIREITO BRASILEIRO
Para podermos compreender a função do Registro Imobiliário, suas
atribuições e seu controle pela legislação civil pátria, entendemos ser
necessário fazer um breve relato a cerca da história do Registro Imobiliário.
Efetivamente, devemos perceber que a colonização da província
portuguesa que hoje chamamos de pátria se deu no ano de 1534, quando Dom
João III, na época o Rei de Portugal, dividiu a colônia recém descoberta em
“capitanias” ou “governanças”. Com o decorrer dos tempos, observou-se a
necessidade de regularizar a mencionada divisão e, conseqüente, as
aquisições dominiais.
Surge assim, em 1850, com a Lei nº 601, e posteriormente em 30 de
janeiro de 1854, com o Regulamento nº 1.318, a legitimação das aquisições de
terras por meio do reconhecimento da posse pelo Vigário da Igreja Católica,
separando desta forma do domínio público todas as posses que fossem
levadas ao conhecimento do vigário.
Dentre desta perspectiva, ensina-nos Flauzilino Araújo dos Santos6: “A
situação imobiliária se apresentava, então, extremamente insegura, mormente
por ficar dispersa por meio de títulos em mãos de titulares, já que a tradição,
que era o meio de transmissão da propriedade imóvel, foi sendo reduzida à
cláusula constituti em virtude da qual o comprador adquire a posse sem
qualquer reflexo externo, o que dava origem a sucessivas alienações e
onerações clandestinas.”
Houvera outros ordenamentos sem tanta expressão para a história do
Registro de Imóveis do Brasil, a exemplo da Lei Orçamentária 317, de
21.10.1843, regulamentada pelo Decreto 482, de 1846, que criou o Registro de
Hipotecas, voltado para a proteção do crédito, que posteriormente foi
transformado pela Lei nº 1.237, de 24.09.1864, em registro geral, substituindo a
tradição pela transcrição como meio de transferência.
6 Santos, Flauzilino Araújo dos. Sobre a Qualificação de Títulos Judiciais no Brasil – Revista do Direito Imobiliário – RDI – Ed. 56 (Jan/Jun – 2004) – Estudos e Comentários – CD-ROM (Thesauros – Registral / Notarial / Imobiliário).
Segundo João Baptista Galhardo7, “a Lei 1.237, de 24.09.1864, criou a
transcrição no registro imobiliário, com o fim de dar publicidade formal, sem
valor probante, e tornar conhecidas de todos a transferência do domínio e a
constituição de ônus reais sobre imóveis, realizadas pelo proprietário
aparente.”
Foram também criados os Decretos 169-A, de 10.01.1890, e 370, de
02.05.1890, que tornaram obrigatória a inscrição e especialização de todo o
direito real em garantia incidente sobre bem imóvel.
A partir deste momento, a propriedade era transferida pela tradição, o
que exigia apenas os requisitos da justa causa e da faculdade de dispor do
transmitente.
Porém, foi com a promulgação do Código Civil de 1916 que
encontramos o aperfeiçoamento da Lei Registral, quando a transcrição passa a
ser enfocada como forma de tradição solene e torna-se obrigatória para todas
as transferências de imóveis, a qual exigia, ainda, a inscrição dos direitos reais,
resultando desta forma o advento da prova da propriedade juris tantum, ou
seja, admitindo prova em contrário.
Contudo, o citado ordenamento civil foi “regulamentado” por alguns
dispositivos legais, entre os quais o Decreto nº 18.542, de 1928, e o Decreto nº
4.857, de 1939, sendo este modificado pelo Decreto nº 5.718, de 1940,
introduzido desta forma no sistema registrário o princípio da continuidade,
exigindo-se, para qualquer transcrição ou inscrição, o registro do título anterior.
Algumas das introduções efetuadas pelo referido diploma (Decreto nº
5.718) foram mantidas pela lei nº 6.015, de 1973, alterada pela Lei nº 6.216, de
1975, permanecendo em vigor até nossos dias, já que, mesmo que carente de
determinadas modificações, solidifica o sistema registral ao introduzir o fólio
real, formador de um cadastro de bens.
O Código Civil de 2002 outorgou maior importância aos registros
públicos e consagrou princípios registrários, confirmando a importância do
Registro de Imóveis no Brasil e corrigindo algumas imperfeições, mas de um
modo geral manteve a mesma linha do anterior.
7 Galhardo, João Baptista – Títulos Judiciais e o Registro de Imóveis – CD ROM Thesaurus Registral, Notarial e Imobiliário – IRIB – ANOREG/SP –Org.: Sérgio Jacomino
Dito isto, é estreme de dúvida que nosso ordenamento jurídico
determina que todos os títulos, sejam estes judiciais ou extrajudiciais, que
envolvam a aquisição e a transferência da propriedade imobiliária, assim como
a constituição e oneração de direitos a ela inerentes, em especial os reais, e,
ainda, a averbação dos atos que afetam os assentos registrais, seja em relação
ao objeto ou às pessoas neles interessadas, devem acessar o caderno
registral, quer seja pelo mérito direto das partes envolvidas, quer seja para o
efeito de publicidade registral que vise, principalmente, aos direitos e eventuais
interesses de terceiros, e, em globo, interesses de ordem pública, visto que o
registro imobiliário se constitui em um porto seguro para a harmonia econômica
e jurídica do País, à medida que proporciona um instrumento eficaz ao
funcionamento e à credibilidade da economia de mercado no âmbito interno e
externo.
2 FUNÇÃO REGISTRAL
Como nos ensina o registrador paulistano ADEMAR FIORANELLI (apud
Marcelo Augusto Santana de Melo8):
A precisão do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital
para que nele existam, de forma irrepreensível, segurança e
confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem
essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos,
estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis
danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a
confiabilidade transmitidas pelo registro é que proporcionam a
estabilidade nas relações entre os participantes dos múltiplos
negócios realizados nessa área.
Como já abordado por este trabalho, entendemos ser a função registral
o meio através do qual se constitui ou se declara o direito real pela inscrição do
título, possibilitando desta forma a configuração da segurança nas relações
jurídicas, ao passo que fornece uma publicidade erga omnes.
Nossa codificação civil fornece a relação dos títulos que estão sujeitos
ao registro de forma taxativa.
Diante da codificação, podemos dizer que é dever do registrador
proceder ao exame exaustivo dos títulos a ele apresentados,
independentemente de sua origem, sob pena de incorrer em responsabilidade,
mesmo que sua qualificação não venha a ser compreendida em seu sentido e
alcance.
Afirmando ainda o já referido registrador Marcelo Augusto Santana de
Melo, no citado estudo, que o:
Registro de Imóveis não passou a ser simplesmente um repositório de títulos, muito pelo contrário, transformou-se em verdadeiro órgão controlador de seus aspectos formais, aplicando-se os princípios registrários sem, contudo, interferir na vontade das partes, garantido a segurança jurídica, a confiabilidade do sistema e a ampla publicidade de seus atos.
8 MELO, Marcelo Augusto Santana de – Breves anotações sobre o Registro de Imóveis - Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5669&p=1 acesso em 04.06.2008;
Deve, assim, o registrador, na sua condição de delegado do serviço
público, agindo em nome do Poder que o credenciou, considerar que seus atos
são praticados em razão de seu ofício de forma administrativa.
Quando o oficial registrador examina um título e o declara conforme a lei
e lhe dá abrigo no arquivo registral imobiliário ou o desqualifica, ao nosso
entender está praticando ato típico de jurisdição voluntária, imparcial, com
independência e soberania.
Entretanto, diz Luiz Alberto Aliagra Huaripata9:
A invalidez é uma qualificação do estado do ato que opera “de pleno direito” sem necessidade de ação ou declaração judicial de nulidade; entretanto, enquanto não se estabelecer judicialmente sua nulidade, o “ato invalido” pode passar como válido na medida em que o vício não for manifesto e tiver o ato todos seus elementos estruturais necessários de acordo com sua espécie e tipo. A declaração de nulidade vem a posteriori e com retroatividade para destruir as aparências.
Devemos, entretanto, enfatizar que a função registral deve ser vista de
forma global e unitária, como meio para a busca da segurança jurídica e
agilidade nas contratações das relações jurídicas, sendo desta forma o oficial
registrador um profissional independente, unicamente subordinado a outros
órgãos ou autoridades em via administrativa ou jurisdicional através da
apresentação dos recursos oportunos.
Nossos argumentos são apoiados pelo entendimento do desembargador
paulista Márcio Martins Bolonha (apud Marcelo Augusto Santana de Melo10),
que afirma que:
O Registro de Imóveis não é instituição estática, alheia ao que ocorre à sua volta e, desde que assegurada à segurança jurídica e a confiabilidade do sistema, deve recepcionar títulos instruídos de documentos que importam em superação de óbices ofertados. Não há razão para se transformar a apregoada rigidez formal do sistema registrário em dogma que redunde em negação do próprio direito real, punindo as deficiências anteriores com soluções inadequadas e exigindo perfeição ainda não atingida. A razoabilidade há de pautar a conduta de todos os que atuam na área, com os parâmetros já citados.
9 HUARIPATA, Luis Alberto Aliagra – Os efeitos Substantivos da Inscrição e o papel do registro na proteção do tráfego jurídico imobiliári o – CD ROM – Thesaurus Registral, Notarial e Imobiliário – IRIB – ANOREG/SP – Or.: Sérgio Jacomino 10 MELO, Marcelo Augusto Santana de – Breves anotações sobre o Registro de Imóveis - Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5669&p=1 acesso em 04.06.2008;
Há, porém, ainda outro vértice para a justificativa da função registral que
vem a ser o de servir como base para os procedimentos sumários na defesa do
direito do titular perante o registro imobiliário.
Em resumo, para a aquisição da propriedade imóvel, não basta o
simples acordo de vontades entre vendedor e comprador. O contrato de venda
e compra, por exemplo, não é suficiente, por si só, para a transmissão do
domínio. Esta transmissão a que nos referimos só se dará pelo registro do
título perante o registro imobiliário, antes disto, só poderemos encontrar o
direito pessoal.
2.1 Princípios Registrais
Com o desenvolvimento das relações jurídicas e o crescimento dos
negócios imobiliários, passamos a notar que o Direito Notarial e Registral deixa
de ser mero meio de prova, para se tornar um ramo autônomo do Direito,
apresentando diferentes faces e objetivos predeterminados, tais como
instrumento da segurança jurídica.
Sendo assim, entendemos que, para a compreensão do chamado Direito
Notarial e Registral, se faz necessária a compreensão dos princípios
norteadores deste ramo do Direito, os quais permitirão a eficácia e produzirão a
cultura da segurança jurídica.
Para não nos tornarmos repetitivos, iremos aqui, sucintamente, explanar
alguns princípios que a nosso ver são menos utilizados. Iniciamos pelo:
- Principio da Legalidade:
Podemos entender como um dos princípios basilares do regime jurídico-
administrativo, quando observado sobre o prisma da submissão do Estado à
lei, conforme nos afirma o professor Celso Antônio Bandeira de Melo (apud
Luciana Rodrigues Antunes11): “É em suma: a consagração da idéia de que a
Administração Pública só pode ser exercida na conformidade da lei e que, de
conseguinte, a atividade administrativa é atividade sublegal, infralegal,
consistente na expedição de comandos complementares à lei.”
Os registradores, no decorrer de seu labor profissional, submetem-se a
este principio, uma vez que só podem praticar atos previamente determinados
pelo ordenamento jurídico; mesmo que sua atividade apresente um cunho
privado, não a vêem preponderar à autonomia da vontade, que é a marca
principal das relações privadas.
- Principio da inscrição:
A publicidade dos atos funda-se, inicialmente, mais por motivos morais
do que em homenagem à segurança jurídica, uma vez que se combatendo a
clandestinidade, previne-se as fraudes.
Em nosso ordenamento passamos a prestigiar a inscrição dos atos a
partir do chamado Registro do Vigário.
São poucos os exemplos, nos negócios imobiliários, bem como nos
previamente determinados no ordenamento pátrio, que sobrepõe à teoria da
aparência.
Sendo assim podemos afirmar que este princípio tem por premissa que
a constituição, transmissão, modificação ou extinção dos direitos reais sobre
imóveis só se procedem, entre vivos, mediante sua “inscrição” no registro.
Desta forma, ainda que a transmissão ou oneração tenha sido estipulada
negocialmente entre particulares, na realidade só se consumará na produção
de efeitos jurídicos quando do deslocamento da propriedade ou de direito real
do transmitente ao adquirente pela inscrição.
- Principio da presunção:
11 ANTUNES, Luciana Rodrigues Antunes – Introdução ao Direito Notarial e Registral - Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6765&p=1 acesso em: 28/05/2008.
Por este princípio, presumem-se verdadeiros os atos e fatos jurídicos
registrados ou noticiados (averbados) no fólio real, dos termos dos preceitos
legais contidos no artigo 252, da Lei de Registro Públicos.
Qualquer que não exprima a realidade fática ou jurídica do imóvel é
passível de revisão pelo proprietário ou terceiro interessado – em caso de
retificações litigiosas judiciais –, podendo dar-se através de procedimento
administrativo junto ao Registro de Imóveis, junto à Vara de Registro Públicos
ou, então, por procedimento judicial, se contenciosa a lide.
Tem-se então várias possibilidades de retificação do registro ou
averbação que não retratar a realidade fático-jurídica do registro, quais sejam
administrativamente pelos interessados, podendo-se dar inclusive por Escritura
Pública de Re-Ratificação a ser inscrita na matrícula; administrativamente pelo
oficial registrador, em se tratando de erro grosseiro constatado através de
documentos arquivados na serventia imobiliária; e finalmente por processo
judicial contencioso, cuja sentença gerará um mandado judicial ou carta de
sentença que ingressará como título retificador.
- Princípio da concentração:
Decorrente do princípio da Unitariedade Matricial, obrigando o registro e
a averbação de todos os atos relativos ao imóvel na sua respectiva matrícula,
conforme prevê o artigo 167 (e incisos) e 246 (e parágrafos), da já referida Lei
de Registros Públicos.
A concentração é importante fator de segurança jurídica, considerando-
se que a vida jurídica de um imóvel deve estar retratada na respectiva
matrícula, uma vez que até o advento da Lei de Registros Públicos os atos de
transmissão causa mortis e atos judiciais em geral não eram objetos de
registro, sendo desta forma impossível sua verificação quando da busca da
situação jurídica de dado imóvel.
- Princípio da publicidade:
Um dos efeitos da publicidade é gerar a ficção de conhecimento. Para
alcançarmos o resultado pretendido, nosso sistema legal dispõe de órgãos
aptos a produzir os efeitos desejados.
Dentre os referido órgãos, encontramos os Registros Imobiliários e
podemos dizer ainda que tal publicidade deva ser entendida como passiva,
uma vez que noticia o fato ou ato através do princípio da inscrição que o coloca
disponível à comunidade.
Entendemos ainda importante diferenciar a ficção legal da presunção.
Esta foi herdada do direito romano ante a inexistência de prova direta em
determinada circunstância.
Prestam-se as presunções a superar dificuldades quando da prova de
certos fatos, dando desta forma estabilidade à aplicação do direito. Sabemos
ainda que as presunções podem ser absolutas (juris et de jure), ou relativas
(juris tantum).
A ficção, todavia, torna-se necessária à realização formal do direito, o
que ocorre ao lado da legislação e da equidade. Ela vem a ser uma invenção
do direito, isto é, uma disposição legal que tem como verdadeiro o que na
realidade inexiste, ao passo que a presunção admite como verdadeiro o que
provavelmente o é.
Em relação ao registro imobiliário, há ficção de conhecimento, se o ato
foi levado à inscrição ou se foi alvo de publicidade através de órgão
competente.
- Princípio da cindibilidade do título:
Princípio pouco debatido pelos doutrinadores da área registral
imobiliária, vem tratar da possibilidade do registrador aceitar que a parte
requeira registro de apenas um ou alguns imóveis constantes do título
apresentado e portador de imóveis diversos.
As razões justificadoras são de ordem formal, implicando eventuais
regularizações de documentos faltantes ou características dos imóveis. Quanto
à ordem pessoal, em razão da falta de disponibilidade monetária que abranja
ao mesmo tempo vários imóveis, ao exemplo de falecimento, onde o de cujus
apresenta um patrimônio diversificado.
2.2 Independência do registrador
Os registradores, através de um ato de delegação do Poder Publico,
recebem uma investidura estatal para exercer em caráter privado os serviços
concernentes aos registros imobiliários.
É em decorrência desta função que o registrador detém uma liberdade
decisória sem nenhum vínculo de ordem política, econômica, burocrática ou
corporativa, estando tão somente subordinados à ordem jurídica.
E por isso que se torna tão elogiável a adoção do princípio da
delegação, haja visto poder exercer de forma autônoma seu manus público.
É também imprescindível destacar a importância do registrador
imobiliário no cunho social, uma vez que atua na prevenção de conflitos ao
procurar viabilizar ou constituir direitos de forma eficaz e segura.
A fiscalização a que estão sujeitos deve ser exercida nos limites
estabelecidos pela Carta Magna pátria, bem como pela legislação
infraconstitucional, o que gera segurança em decorrência da liberdade
decisória do registrador.
Devemos, entretanto, enfatizar, que a independência aqui referida está
vinculada ao saber próprio e inerente do exercício da atividade pelo registrador.
Merece ainda explanar que, ao exercitar sua independência, não pode o
registrador descumprir ordens e instruções regulares de seus superiores.
Com relação à independência, nos ensina o desembargador e
especialista em assuntos registrários Dr. Ricardo Dip, em seu trabalho
intitulado “Sobre a qualificação no Registro de Imóveis”12: “Além disso, a
qualificação deve ser exercitada de modo independente, sem o que não
haveria verdadeiro juízo prudencial: o Registrador não é mero executor de
ordens superiores concretas a respeito de um registro.” Mais adiante
prossegue dizendo: “Uma verdadeira independência dos registradores tem-se
com sua atuação imparcial, com sua subordinação à lei, em que não ceda ao
12 DIP, Ricardo – Registro de Imóveis : (vários estudos). – Porto Alegre: IRIB: Sergio Antonio Fabris Ed., 2005
temor de desagradar s autoridades superiores sempre que elas ultrapassem os
limites de sua atividade.”
Além da fidelidade à imparcialidade e independência que lhe são
inerentes à função, o registrador tem ainda que discernir acerca da natureza
formal dos documentos a ele apresentados, além de conferir a documentação
aos mesmos anexada e observar os princípios importantes, tais como os
relativos à legalidade, continuidade e especialidade.
Obviamente, ao exercitar a sua independência, o oficial registrador não
pode descumprir ordens e instruções regulares de seus superiores. Alem disso,
impõe-se o respeito aos limites de sua atribuição, a fim de não adentrar na área
de ação exclusiva da autoridade judicial.
Ainda seguindo os ensinamentos do já citado desembargador Ricardo
Dip13, não devemos esquecer que ao proferir o juízo qualificatório, acatando ou
não o título para registro, o oficial em última instância sempre acata a decisão
judicial, uma vez que “o registrador decide livremente no momento em quem é
chamado a decidir, mas, se decisões posteriores tiverem outro entendimento,
ele terá que o aceitar. Isso não fere sua liberalidade de decidir, pois liberdade
não significa, necessariamente, imposição última ou soberana a respeito de
determinada matéria.”
Além deste ensinamento, na referida apresentação, ele nos alerta sobre
a necessidade de conservar como meta a segurança jurídica e de adotar a
independência do registrador ao afirmar que “essas duas coisas são
fundamentais, do ponto de vista institucional, para justificar e estimular a
meditação em torno dessa questão, que pode parecer meramente técnica,
mas, na verdade, é de natureza prudencial e visa à ação. Por isso, não pode
ficar entregue a determinações burocráticas, mecanizadas ou informatizadas, o
que negaria sua jurisdicidade fundamental e a liberdade de quem decide.”
Desta maneira, podemos dizer que o registrador deve estar acima dos
interesses envolvidos, constituindo obrigação sua proteger as partes com
igualdade, dando-lhes os esclarecimentos necessários e oportunos, livrando-as
com imparcialidade dos enganos que podem engendrar a sua ignorância ou até
mesmo uma possível presença de má fé.
13 http://www.epm.sp.gov.br/siteEPM/Noticias/25.08.07.+EPM+promove+curso+sobre... Acessada em 27.03.2009
3 FUNÇÃO QUALIFICADORA
A função qualificadora do registrador imobiliário tem como ponto
culminante o momento da análise do título sob o prisma da legalidade lato
sensu, ao compreender tantos os requisitos extrínsecos, como intrínsecos, com
o objetivo de alcançar a segurança jurídica.
Podemos de forma superficial afirmar que deve inicialmente o registrador
observar se, no negócio a ele apresentado, encontram-se sujeitos com aptidão
para exercer os atos da vida civil, bem como se o objeto é licito e se a forma
em que aquela relação jurídica se apresenta corresponde à prescrita em lei.
Ensina-nos o douto desembargador Ricardo Dip14 que a “qualificação
registral (imobiliária) o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um
título em ordem a sua inscrição predial, importando no império de seu registro
ou de sua irregistração.”
E prossegue ao afirmar: “O juízo qualificador (enquanto conclusão do
procedimento prudencial) pode ser positivo (em ordem a seu fim, que é o
registro) ou negativo (desqualificação, juízo desqualificador), de toda sorte
consistindo sua mais destacada relevância a imperação de que se registre ou
de que não se registre um título”.
Desta forma, podemos entender que a qualificação registral abrange de
maneira mais relevante uma natureza prudencial seguida de uma vinculação à
segurança jurídica e limitando-se pela normatização positiva (legalidade).
Em tese, devemos distinguir a análise baseada no exame das premissas
da consideração de sua finalidade, que é a de determinar o registro ou a de
recusá-lo. Desta maneira podemos dizer que este juízo imperativo vem
demonstrar uma exigência da segurança jurídica, emitida em ordem ao
atendimento da independência decisória do registrador que abrange
completamente a situação examinada, em todos os aspectos importantes ao
registro ou seu impedimento, gerando desta forma a certeza da aptidão
registrária.
14 DIP, Ricardo Sobre a qualificação no registro de imóveis – Registro de Imóveis (vários estudos). Porto Alegre: IRIB: Sergio Antônio Fabris Ed., 2005. Pág. 168
Em palestra, o já mencionado desembargador Ricardo Dip15 propôs a
conceituação da “qualificação registral como algo que diz respeito à potência
de alguma coisa, essa alguma coisa é o titulo, em órgão ou fim, esse fim é o
registro.” E mais adiante ainda, na mesma exposição, comenta que a sentença
proferida por magistrado e a qualificação feita pelo oficial registrador têm em
comum o fato de serem decisões de prudência jurídica ao enfatizar que “o juízo
que marca a tarefa de qualificação é um juízo prudencial, que diz respeito a
uma situação concreta, da qual não emerge conclusão universal, mas, sim,
uma conclusão dialética. Por outro lado não é um juízo de natureza meramente
conciliativa, pois tem um caráter conclusivo e imperativo, ao dizer que se
registra ou não determinado título, da mesma forma que uma sentença, o que
se aproxima muito a função do Judiciário da função do registrador.”
Ensina-nos ainda Luiz Egon Richter16 que:
a função qualificadora decorre de uma análise contingencial do negócio jurídico, razão pela qual trabalha com a razão prática, e não a necessária. Busca a certeza contida no título, e não a certeza universal ou necessária. A razão prática é precária, passível de questionamento por força de sua contingencialidade, enquanto a necessária é inquestionável, por se tratar de uma verdade absoluta. Essa é a razão pela qual a função qualificadora é prudencial. Resulta de uma atuação fundada na razão prática, contingencial, momentânea, temporária, que visa à certeza, e não ao justo, pois esta última é visada pelo juiz ao julgar o caso concreto. Nesse sentido, a função qualificadora se aproxima da função jurisdicional, sem, no entanto, se confundir com ela. Enquanto o registrador de imóveis visa à certeza, o juiz visa ao justo.
3.1 Natureza jurídica da qualificação
A determinação da natureza jurídica da qualificação do Registrador tem
sido objeto de teses divergentes, entretanto, encontramos entre as mesmas as
seguintes afirmações:
15 http://www.epm.sp.gov.br/siteEPM/Noticias/25.08.07.+EPM+promove+curso+sobre... Acessada em 27.03.2009 16 RICHTER, Luiz Egon – A trajetória do título no registro de imóveis : considerações gerais – Revista de Direito Imobiliário – 56 – Ano 27 – janeiro-junho de 2004 – IRIB – ed. Revista dos Tribunais : São Paulo
a) Jurisdicional
A natureza jurisdicional da qualificação registrária vem argumentada em
decorrência da identificação entre a função jurisdicional e as atividades
registrárias no que diz respeito à eficácia erga omnes, bem como em relação
ao procedimento de subalternação do caso à norma jurídica, uma vez que a
função registral é autônoma, típica e uma vez iniciado o procedimento registral,
mediante a protocolização do título, o oficial realiza um juízo de admissibilidade
que ao final determinará a prática, a denegação ou a suspensão do assento
solicitado.
Apresentamos como defensores desta corrente, segundo nos ensina a
professora de Direito Notarial e Direito Internacional Privado, na Faculdade de
Direito da Universidade Luterana do Brasil – ULBRA, Stefani Borba De Rose17,
De La Rica, López Mendel, Passos Y García, Eduardo Barrachina, entre outros
nomes expoentes do cenário jurídico pátrio e internacional.
A defesa, contudo, não vai além da aparência de identificação e
encontra-se longe de determinar a função jurisdicional como abrangente da
atividade registral.
b) Administrativo
Ainda conforme ensinamentos da douta professora Stefani Borba De
Rose, o presente tema é apoiado por Chico Y Ortiz e Leyva de Leyva, como
também por Gonzáles Pérez, Royo Villanova, apresentando uma crescente
adesão à defesa do tema que coloca o Registro de Imóveis como uma
instituição de caráter público, voltado à satisfação dos particulares,
dependendo, porém, da provocação da parte interessada para que o processo
venha a caminhar.
Esta corrente entende que, quando o registrador substitui com sua
atividade o órgão do Estado, na tentativa de alcançar um fim próprio do
interesse público, assim age na busca de um fim de um ente diverso.
c) Singular (ou especial) 17 ROSE, Stefani Borba de – A Qualificação registral – Porto alegre : Imprensa Livre, 2004.
Ao se procurar uma distinção no gênero “administração pública do direito
privado”, deve-se admitir, ao lado da espécie “jurisdição voluntária”, a
existência de outras espécies ligadas às modalidades e aos agentes desta
administração. Contudo, é fundamental alertar que a função qualificadora do
registrador parte do principio geral de garantir aos cidadãos que a publicidade
dos atos recepcionados pelo Registro Imobiliário é baseada na realidade
jurídica e fática do negócio examinado.
Sendo assim, pode-se concluir que a natureza jurídica da qualificação
registral é a mesma do procedimento registral, do qual é uma fase. É uma
manifestação da atividade estritamente jurídica do Estado, posta ao serviço dos
particulares. É uma fase de constatação e valorização jurídica dos títulos em
função da Lei e do conteúdo do registro com uma finalidade prática: conceder
ou denegar a inscrição.
3.1.1 Limites da qualificação
A extensão e a determinação dos limites da qualificação registral
estabelecem certa polêmica entre os operadores e constituem tema agitado
perante as corregedorias em casos concretos, por meio de representações e
suscitações de dúvidas.
Em rigoroso controle de legalidade preconizado deve ser levado a efeito
em condições psicologicamente favoráveis ao acesso do título ao registro,
obviamente sem menosprezo às condições normativas aplicáveis, todavia, com
o máximo de boa vontade.
Por ser a tarefa qualificadora eminentemente profissional, por
conseqüência, seu conteúdo e alcance deve ser essencialmente jurídico. Não
há espaço para improvisações, conjecturas e suposições, inclusive
pseudopruridos de consciência que possam levar o registrador a formalizar
exigências que nem a lei, nem as normas técnicas prevêem. Muito pelo
contrário, ao registrador deve interessar que as partes, dentro do que o
ordenamento prevê, consigam inscrever todos os fatos e publicar todos os
direitos que quiseram constituir.
Existem correntes doutrinárias que defendem menor rigidez funcional na
qualificação, restringindo-a ao controle das formas extrínsecas do título.
Parece-nos, todavia, que a perspectiva jurídica de nosso ordenamento é
marcadamente mais ampla, abarcando na apreciação da viabilidade de um
registro, além da legitimidade dos interesses e da regularidade formal dos
títulos, também e especialmente a validade dos atos neles contidos, mediante
subordinação a preceitos de ordem pública, como, por exemplo, o Código de
Defesa do Consumidor e a outras leis federais, estaduais e municipais que
disciplinam matérias periféricas.
3.2 Objeto da qualificação
São recepcionados pelo Registro Imobiliário pátrio títulos que
constituem, modificam, transladam ou extinguem direitos reais sobre imóveis,
devendo desta forma o oficial registrador exercer seu labor de qualificar tais
títulos, analisando sua validade e eficácia real.
Estes títulos referidos devem reunir uma forma adequada ao negócio
jurídico ali celebrado, além de reunir os requisitos legais exigidos para sua
recepção. Neste momento, notamos que a qualificação exige um controle da
eficácia do ato, bem como de sua idoneidade, para que venha a produzir os
efeitos reais.
Em relação aos requisitos exigidos pela Lei Federal nº 6.015/73 no
momento da recepção de um título pelo registro imobiliário temos:
a) o registrador deve observar a capacidade dos outorgantes, além da
existência do consentimento;
b) o objeto deve ser lícito, transmissível e não estar sujeito à proibição legal
ou voluntária de disposição;
c) a causa do negócio deve ser verdadeira, lícita e adequada ao negócio
que se pretende.
3.2.1 Análise do título – requisitos
Além dos requisitos anteriormente explanados, deve também o
registrador observar se o título a ele apresentado contém os requisitos
específicos àquele ato ou negócio jurídico.
O título é analisado levando-se em conta as pessoas envolvidas no
negócio jurídico, o registro anterior, o título causal e o imóvel. O fólio real que é
efetivamente o cadastro do imóvel retrata sua vida jurídica, espelhando dados
objetivos e subjetivos, presumidos como verdadeiros. Estes dados devem
corresponder aos constantes do título a ser registrado, sob pena de ser o
mesmo desqualificado pelo registrador, que apresentará exigências,
geralmente no prazo de quinze dias.
Primeiramente, com relação aos dados que qualificam os titulares dos
direitos reais registrados, deve haver total coincidência entre a matrícula e o
título protocolado. Qualquer alteração, seja relativa ao nome, a números de
documentos de identificação ou cadastro, nacionalidade, estado civil,
emancipação, interdição, entre outros, deverá ser noticiada à margem da
matrícula, juntados os documentos legais.
São mais freqüentes os casos de títulos parados no registro de imóveis,
porque os adquirentes não conseguem mais a complementação de dados
referentes aos transmitentes, cujos imóveis foram vendidos por procuração,
estando os transmitentes em local incerto e não sabido, se já não forem
falecidos, o que condena os adquirentes a percorrer uma via crucis para
registrar o seu direito.
Nesses casos, é sempre recomendável que, ao se negociar um imóvel,
seja requerida certidão atualizada junto ao RI, para prevenir qualquer
empecilho burocrático. Não se pode esquecer que o formalismo dos registros
públicos tem como fundamento a segurança jurídica dos detentores dos
direitos reais sobre os imóveis, não sendo dispensável tão facilmente.
Como exemplo comum, citamos a necessidade de complementação de
dados referentes ao nome do cônjuge-mulher, quase sempre omisso nas
antigas transcrições.
Em definitivo, a qualificação registral consiste no exame que leva a cabo
o registrador dos documentos que se apresentam ao Registro de Imóveis,
apreciando a legalidade ou ilegalidade dos mesmos, decidindo sobre a
procedência do registro ou averbação que o interessado pretende. Neste
aspecto, a qualificação registral supõe considerar três classes de documentos:
os notariais, os judiciais e os particulares.
Em se tratando de documentos de origem notarial, deve sempre o
registrador estar atento à: - legalidade da forma extrínseca do documento, ou
seja, observar a competência do notário e o cumprimento dos requisitos
essenciais; - capacidade dos outorgantes no tocante à capacidade de obrar,
além da titularidade, legitimação, falta de proibições, aspectos de
representação, tanto em relação a pessoas jurídicas, quanto às de direito
privado; - validade dos atos dispostos, seja em relação a constituir, reconhecer,
modificar, transmitir ou extinguir o domínio de imóveis ou qualquer outro direito
real.
Sendo assim, podemos afirmar que o registrador qualifica a validade da
obrigação, do vínculo do direito criado entre as partes, a essência do ato ou
contrato que aquele documento notarial representa.
Dentre o principio da legalidade, encontramos que todos os títulos que
pedem acento no álbum imobiliário devem ser submetidos ao exame prévio
(qualificação), a fim de que nos livros registrais somente tenham reflexo os
títulos válidos e perfeitos.
No tocante aos títulos registráveis, são mais problemáticos os
particulares e os judiciais. Um dos motivos deve corresponder à falta da
certidão imobiliária que os instrua. Esta constatação decorre da comparação
com os problemas havidos com escrituras públicas, que são em número bem
menor do que os títulos de outra natureza, além, é claro, do essencial preparo
profissional especializado que tem o tabelião que lavra um documento público.
Devem os títulos, sem exceção, referir-se ao imóvel, suas características
e confrontações, além dos dados completos das pessoas envolvidas no
negócio, conforme o disposto nos artigos 222 e 223, da Lei de Registros
Públicos. Necessitam ainda corresponder à possibilidade legal de conter
determinado tipo de negócio, haja visto que os direitos reais para ser
formalizados dependem de escritura pública, sob pena de nulidade, como
dispõe o artigo 108, do nosso vigente Código Civil.
Neste momento, se faz necessário relembrar, como exceção à regra do
mencionado artigo 108, do CC, a possibilidade de tanto pessoas jurídicas,
como físicas, contratarem a alienação fiduciária, que para a forma é de garantia
real, por instrumento particular, haja visto o teor dos artigos 22, parágrafo
primeiro, e 38, ambos da Lei nº 9.514/97. Este último artigo expressamente diz
que tais instrumentos têm caráter de escritura pública para todos os fins de
direito, não se lhes aplicando a referida norma (CC/108), que limita o uso de
instrumentos particulares para negócios jurídicos sobre direitos reais até o
limite de 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente na federação.
3.2.2 Títulos particulares e judiciais
Quanto aos instrumentos particulares, são obrigatórias, além dos dados
do imóvel, as assinaturas das partes, reconhecidas por autenticidade, e das
testemunhas por semelhança – exigências estas não revogadas pelo código
Civil, que dispensa testemunhas neste caso, porque a Lei de Registros
Públicos é lei especial, que se sobrepõe à geral – além da necessidade de se
arquivar via original no RI (art. 222/ Lei de Registros Públicos). Entretanto se
faz necessário esclarecer que em alguns estados as Corregedorias-Gerais de
Justiça baixaram provimentos exigindo o reconhecimento de assinaturas das
testemunhas por autenticidade, o que deve ser averiguado junto ao registro
imobiliário da situação do imóvel.
Já os títulos judiciais devem obedecer ao disposto na Lei de Registros
Públicos no que diz respeito à perfeita caracterização do imóvel e qualificação
completa os titulares de direitos a ser registrado.
A grande maioria dos títulos judiciais chega ao registro de imóveis sem
condições de registro, por lhes faltar dados que a lei não dispensa.
Dentro desta premissa, em se tratando de documentos judiciais, hoje já
é majoritária a corrente que acredita não estar o registrador obrigado a acatar
um título por ele considerado inapropriado somente por este ser de origem
judicial.
Podemos assim definir como atribuição do registrador em relação a
documentos de cunho judicial: - o oficial tem a faculdade de qualificar a
natureza do mandado, do juízo expedidor, do procedimento e da competência
jurisdicional; - possibilidade de negar o assento (registro ou averbação) do que
não está de acordo com as determinações legais da Lei de Registros Públicos
cominada com as disposições da Lei Processual Civil; - denegar a inscrição de
todo mandado em que não foi observado os trâmites e preceitos essenciais a
sua validade.
No que se refere à qualificação de documentos de cunho privado ou
particular, nos casos em que a Lei permite sua recepção pelo fólio real, deve o
oficial registrador observar se o título a ele apresentado reúne os requisitos do
artigo 221, inciso II, da Lei de Registros Públicos, além de todos os requisitos
exigidos para os documentos de origem notarial, à exceção dos referentes à
forma pública, devendo, pois, o instrumento particular estar com as firmas
reconhecidas perante o notário, o qual deverá dar fé da legitimidade das firmas,
de modo que não haja dúvida sobre a identidade das pessoas interessadas.
O registrador exerce função independente dentro de sua competência,
estando sua atividade regida por leis próprias. A análise de um título deve ser
sempre fundamentada juridicamente, pois constitui o suporte material para
eventual procedimento de dúvida registral, não podendo ser omissa quanto ao
fundamento legal, evitando-se que o registrador aja com abuso de poder,
fazendo exigências descabidas.
É raro o reconhecimento de que a impugnação de um título judicial é
dever fundado no trabalho legal do oficial registrador, a ser realizado com zelo
e atenção. Na maioria das vezes, as reações as impugnações de um título
judicial implicam mandado de segurança (em vez de suscitação de dúvida, que
é o procedimento correto) até grosserias no balcão.
3.2.3 Títulos de origem estrangeira
Outra constante preocupação diz respeito aos títulos ou documentos de
origem estrangeira, que não fogem ao crivo da análise qualificadora.
Inicialmente, qualquer sentença estrangeira deve ser homologada pelo
Supremo Tribunal Federal, para ser considerada eficaz dentro do território
nacional.
Mas não se deve esquecer que nas causas que versam sobre imóveis
situados no território nacional, é competente o foro da situação do imóvel – rei
sitae, nos termos do artigo 89, incisos I e II, da Lei nº 10.406/2002:
Art. 89. Compete a autoridade judiciária brasileira, com exclusão de qualquer outra: I – conhecer de ações relativas a imóveis situados no Brasil; II – proceder a inventário e partilha de bens, situados no Brasil, ainda que o autor da herança seja estrangeiro e tenha residido fora do território nacional.
É de bom alvitre ressaltar que os documentos estrangeiros devem estar
autenticados pelo Cônsul do Brasil no país de origem, pois assim exige a Lei
de Registros Públicos, se analisarmos sinteticamente os artigos 32, 148 e 221,
inciso III, da citada Lei 6.025/73. O artigo 32 fala das certidões de nascimento,
casamento e óbito de brasileiros no estrangeiro, mas por analogia deve-se
estender aos estrangeiros, pois a Carta Magna de 1988 obriga ao tratamento
igualitário aos brasileiros e estrangeiros, na forma da lei.
Em nenhum momento a Lei de Registros Públicos fala expressamente
que os documentos estrangeiros devem ser consularizados, isto é, ter a
assinatura da autoridade estrangeira responsável pelo registro de nascimento,
casamento ou óbito, reconhecida pelo tabelião brasileiro no exterior, no caso, o
Cônsul do Brasil, mas o termo legalizado, contido no inciso III, do artigo 221
(6.015/73), deve assim ser entendido.
Ratificando tal conclusão, encontramos o comentário de Walter
Ceneviva18, ao enfatizar que:
A tradução deve ser registrada, usando este vocábulo com significação diversa da que lhe é geralmente atribuída. Compreende reconhecimento de firma do notário no país estrangeiro, no consulado do Brasil mais próximo. A assinatura consular é autenticada na
18 CENEVIVA, Walter. Lei dos Registro Públicos Comentada. 17. Ed. atual. – São Paulo: Saraiva, 2007 – P. 322
repartição fiscal brasileira do local em que o assentamento previsto nesta lei se destina a ser feito, ou no Ministério das Relações Exteriores.
3.2.4 Particularidades que envolvem alguns títulos
Formal de Partilha, Carta de Adjudicação e Cartas de Sentenças –
Como esses instrumentos se compõem de peças que integram autos de
processos judiciais devidamente julgados e não cabendo mais interposição de
recursos, verificar se os elementos neles lançados cumprem os princípios
registrários, em especial o da continuidade, que consiste em ter como
transmitente de direitos quem nos assentos registrários se apresenta como
titular dos mesmos, e o da especialidade, quer objetiva, quer subjetiva, cujos
conceitos aqui já apresentamos. Atentar para o que cada uma das partes
(adquirentes) irá receber, bem como se foram recolhidos os impostos
incidentes sobre o ato e, caso não tenha ocorrido, requerer os recolhimentos.
Em se observando o instituto da renúncia de meação, este deverá ser visto
como cessão de direitos, uma vez que juridicamente não temos previsão para
tal renúncia, ficando aí sujeito à forma e tributos que a ele se obrigam. Em
ocorrendo a cessão de direitos, deve ela vir revestida da forma pública, não se
permitindo a escrita particular, nem mesmo termo nos autos, uma vez que
assim previu o referido Código em seu artigo 1.793.
Penhora – Além de se exigir para o registro da penhora o cumprimento
de todos os princípios registrários que normalmente se fazem para títulos de
outra natureza, deve a respectiva ordem conter ainda o nome do juiz, do
depositário, das partes, a natureza do processo, à vista do que se vê no art.
239, da Lei 6.015/73, e valor da causa, para efeito de cálculo dos emolumentos
devidos com o seu registro.
Cisão do Título - Se existir benfeitoria no imóvel, não mencionada no
sistema registrário, deverá seu registro ser requerido para que recaia apenas
sobre a terra nua, sem qualquer referência à existência da mesma. Irá aí
ocorrer a cindibilidade do título. Eventual arrematante, se for diligente, antes do
leilão ou da praça, procurará saber da situação do imóvel junto ao oficial
competente, momento em que terá conhecimento dessa agravante, avaliando,
a partir daí, a conveniência ou não em arrematar o bem. A questão ora exposta
é comum nos mandados de penhora, quando o oficial de justiça, ao descrever
o imóvel, atém-se ao que consta no local e não ao que temos nos assentos
registrários, gerando, de forma constante, a cisão aqui tratada. Como essa
ocorrência não está devidamente consolidada em decisões do Conselho
Superior da Magistratura deste Estado, devemos procurar fazer com que
tenhamos sempre a coincidência de elementos, evitando, desta forma,
eventuais transtornos que só servem para emperrar o regular andamento de
qualquer demanda judicial.
Doação – Imóvel recebido por casal a título de doação não deverá ser
levado a inventário ou arrolamento, uma vez que o parágrafo único, do art. 551,
do novo Código Civil (parágrafo único, do art. 1.178, do Código revogado), reza
que se foi ela feita a marido e mulher, a parte do falecido acrescerá a do
sobrevivente. Basta, no caso, que o interessado leve ao oficial registrador a
certidão provando o respectivo óbito, para que o cônjuge sobrevivente tenha
incorporado ao seu patrimônio a parte que era destinada ao falecido. Observa-
se que o legislador não elegeu nem excluiu qualquer regime de bens para a
aplicação dessa norma legal, o que nos obriga a ignorar a escolha feita pelo
casal para a sua efetiva incidência. Discussões podem ocorrer quando a
aquisição é feita a apenas um dos cônjuges, na condição de casado no regime
da comunhão universal de bens. Particularmente, entendo também aí ocorrer à
incidência da citada base legal, uma vez que tal situação, no momento da
liberalidade, já era do conhecimento do doador, não podendo ignorar que
fazendo a doação tanto a um só dos cônjuges ou ao casal, o efeito seria o
mesmo, ou seja, estaria ele fazendo a doação para ambos.
Desapropriação – Quando formalizada através de ato extrajudicial,
consistente em negócio jurídico bilateral, oneroso e consensual, faz por
caracterizar meio derivado de aquisição da propriedade, e não mais originário,
ficando assim sujeita ao atendimento de todos os requisitos exigidos para os
demais títulos. Deve aqui tais exigências envolver também as fiscais, como as
certidões negativas com o INSS e Receita Federal, quando assim determinado
pela Lei 8.212/91 e Decreto 3.048/99. Em se tratando de procedimento
decorrente de decisão judicial, devem ser observados apenas os princípios da
especialidade objetiva e subjetiva, uma vez que ocorre uma efetiva atuação do
Estado, por meio do Poder Judiciário, com a perda compulsória do domínio ou
de algum de seus atributos pelos então titulares e sua atribuição ao
expropriante, resolvendo-se quaisquer outras questões, mesmo relativas ao
registro do imóvel, em face do preço a ser pago nos autos, dando-se total
publicidade à transferência do domínio, sendo verificadas, se não na fase
instrutória, mas obrigatoriamente para o levantamento do preço, a regularidade
dominial, caracterizando-se desta forma o modo originário de aquisição da
propriedade
Retificação de área – Nesta modalidade, o oficial registrador deve
observar somente o desenho do imóvel, sem fazer qualquer referência a
benfeitorias, servidões, etc... – nem que existem, nem que não existem. A
existência de via pública, bem como a linha férrea, divide o imóvel, devendo,
necessariamente, ser apresentada tantas descrições quantas resultarem tal
divisão, não importando se a área apresentada é maior ou menor que o módulo
previsto pelo INCRA. Quando da utilização desse instituto processual, deve o
advogado dar à descrição do imóvel todos os elementos que definem a
especialidade objetiva, aqui já tratada. Se rural, e ainda não superados os
prazos tratados no Decreto 4.449/02, que regulamentou a Lei Federal
10.267/01, pode ele, desde já, empregar o ponto georreferencial em sua
descrição, amoldando-o ao que temos nas citadas bases legais, evitando,
assim, novos entraves que, com certeza, ocorrerá após o decurso dos prazos
determinados no mencionado decreto, quando o teremos como necessário.
Usucapião – Textualmente, temos no art. 226, da Lei 6.015/73, a
necessidade do título que a deferiu apresentar os requisitos necessários à
abertura da respectiva matrícula. Devemos aqui compreender como requisitos
apenas os dados de identificação do imóvel, uma vez que, por tratar-se de
aquisição originária, independe da obediência do princípio da continuidade.
Observamos, também, que a qualificação do autor da ação e, conseqüente,
detentor da posse, deve vir nos moldes aqui expostos quando comentamos a
especialidade subjetiva, por ser requisito necessário à execução de seu
registro na respectiva tábua registrária. Se a carta de sentença ou mandado
judicial trouxer informação sobre a existência de eventual construção, com
observação de que foi ela concluída pelo autor da ação depois de 21 de
novembro de 1966, data em que entrou em vigor o Decreto-lei 66, que exige o
pagamento do INSS em todas as construções – rural ou urbana –, estará ele
sujeito a tal obrigação, devendo, no caso, o registrador exigir certidão negativa
de débitos como exige o citado instituto. Se for entendido como prescrita a
dívida, deverá essa situação ser provada pelo interessado junto ao mencionado
INSS, o qual, se assim também entender, irá emitir a certidão acima aludida.
3.2.5 Especialização do imóvel
Com referência ao imóvel, o título apresentado por ser desqualificado
por inúmeras razões, sendo a mais comum a descaracterização do bem, ou
seja, a não coincidência dos objetivos constantes do documento analisado com
os dados constantes na matrícula.
Entendemos interessante fazer a explanação deste tópico quando nos
deparamos com a análise da especialização do imóvel no título e em dados
hipotecários. Não podemos nos furtar á idéia de que qualquer alteração no bem
hipotecado prescinde de autorização do credor, uma vez que o direito real
subsiste através dos princípios da publicidade e especialidade.
Diante desta hipótese, torna-se impossível o registro do título solicitado,
desde que não coincidam as informações, uma vez que o negócio jurídico
constitutivo de hipoteca é fixado pelo total da dívida e a coisa dada em
garantia.
3.3 Suscitação de Dúvida
A Lei nº 8.935/94, também conhecida como a Lei dos Notários e
Registradores, inclui (artigo 30, inciso XIII), entre os deveres dos registradores,
o de “encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos
interessados19.”
O procedimento de suscitação de dúvida, previsto no artigo 198, da Lei
de Registros Públicos, é requerido pelo oficial registrador ao juiz da Vara de
Registros Públicos, onde houver, ou ao juiz diretor do Foro, que atuará como
corregedor permanente.
Diante dos dois dispositivos legais, tornou-se necessário tornar
compatíveis os mesmos, de modo que seja assegurada uma interpretação
uniforme, uma vez que é unânime o conhecimento de que a dúvida é declarada
pelo oficial e não pela parte interessada.
O oficial requer que seja a dúvida julgada, não como parte interessada,
mas como uma ponte entre o verdadeiro requerente (interessado no registro) e
o juiz julgador. Tanto é verdade este fato, que não pode o registrador recorrer
da sentença que julgar a dúvida improcedente. Tal possibilidade está aberta ao
interessado no registro do título, entendendo-se como interessado aquele que
tiver direito a ser registrado sobre o imóvel, ao Ministério Público e ao terceiro
prejudicado, nos termos do artigo 202, da Lei de Registros Públicos.
Nesta hipótese a apelação será feita ao Conselho Superior da
Magistratura, processada e julgada nos termos dos artigos 513 e seguintes, do
Código de Processo Civil.
3.3.1 Processo de dúvida
O processo de dúvida é simples e vem regulado pela Lei de Registros
Públicos, no artigo 198, a seguir transcrito em seu teor:
Art. 198. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicará por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte: (Alterado pela L-006.216-1974) I - no protocolo, anotará o oficial, à margem de prenotação a ocorrência da dúvida; II - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, publicará o oficial todas as suas folhas;
19 CENEVIVA, Walter – Lei dos notários e registradores comentada (lei nº 8.935/94. 6. ed. ver. e atual. – São Paulo: Saraiva, 2007.
III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la perante o juízo competente, no prazo de quinze dias; IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhada do título.
Desta forma, compreendemos que o procedimento se inicia com o
requerimento do interessado para que seja a dúvida suscitada perante o juiz
competente, o qual deve ser protocolado para servir como meio de prova da
data do requerimento.
Podemos entender aqui como interessado: pessoa natural ou jurídica
titular do direito que se deseja inscrever; ou ainda o transmitente do direito,
pessoa que a este direito esteja sujeita direta ou indiretamente, bem como o
Ministério Público.
Após o apontamento do requerimento, deve o registrador, no menor
tempo possível, suscitá-la, expondo os motivos legais da impugnação, nos
termos da nota devolutiva anteriormente cientificada pelo interessado.
Após formular a dúvida, de maneira clara e concisa, deve o oficial
notificar, na própria petição, o interessado, dando ciência dos fatos e
comunicando que a dúvida deverá ser impugnada dentro do prazo de quinze
dias, junto à vara competente.
Daí para frente, a atividade do registrador é totalmente passiva, não lhe
cabendo mais nenhum ato até a decisão da dúvida pelo magistrado. O único
comportamento funcional do registrador é o de não permitir qualquer registro à
margem da matrícula do imóvel cuja dúvida foi requerida, uma vez que ela
estende o prazo do protocolo até a decisão final.
Desta maneira, apresentada ao judiciário a dúvida argüida, cabe ao
registrador aguardar a decisão final e aí proceder ao registro, ou sendo o caso
de improcedência, devolver a documentação e cancelar o protocolo.
Podemos observar tais procedimentos ao analisarmos a decisão20
proferida pelo Exmo. Dr. Venício Antonio de Paula Salles, juiz de direito da
Comarca de São Paulo/SP, no corpo do processo nº 000.04.050454-9, que a
seguir transcrevemos na íntegra:
20 JACOMINO, Sergio Org. CD ROM Thesaurus – Registral. Notarial. Imobiliário – v.3 – ano 2004, versão 3.0 – IRIB / ANOREG-SP.
Carta de arrematação - qualificação registral. Despersonalização - sociedade. Regime matrimonial - comunhão de bens. Retificação - impossibilidade. 1. O título judicial deve-se pautar em princípios e regras registrais, preservando direitos de terceiros estranhos à lide. 2. A ordem judicial deve ser ajustada a realidade patrimonial existente a fim de conquistar seus efeitos integrais. Íntegra: Processo nº 000.04.050454-9 Vistos, etc ... Cuida-se de procedimento administrativo de DÚVIDA REGISTRAL, suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, tendo como suscitado Santo Berti Neto. Destacou que não qualificou positivamente Carta de Arrematação expedida nos autos que tramitam pela 75ª Vara do Trabalho de São Paulo, que desconsiderando a personalidade jurídica da sociedade BADRA S.A, focalizou patrimônio do sócio Miguel Badra Júnior, de forma que a ordem se refere ao imóvel matriculado sob o nº 72.537. Contudo, o imóvel em questão pertence ao devedor e sua esposa Edwiter Viggiani Badra, que são casados sob o regime de comunhão de bens. Juntou documentos e pugnou pela procedência. O Ministério Público se pronunciou pela manutenção da orientação do Oficial registrador. É o relatório. DECIDO: O título judicial não se encontra imune à qualificação registral, que deve se pautar em atenção aos princípios e regras registrais, preservando os direitos de terceiros estranhos à lide. A ordem judicial não comporta questionamento, contudo sua força bilateral não alcança ou interfere na órbita de direitos de pessoas estranhas ao feito. No caso, o devedor Miguel Badra Júnior, assim considerado após a desconsideração da personalidade jurídica da sociedade BADRA S.A., não é o único titular do imóvel objeto da carta de arrematação, de forma que seus efeitos não podem ser reconhecidos a nível registral, enquanto tal determinação não se acomodar à fração exata que a este toca. Por ser impossível qualquer retificação ou acomodação direta dos efeitos da ORDEM JUDICIAL, esta deve ser ajustada à realidade patrimonial existente para poder conquistar seus efeitos integrais. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE A DÚVIDA, mantendo o posicionamento do Oficial do 13º SRI. P.R.I.C. São Paulo, 13 de agosto de 2004. Venício Antonio de Paula Salles
Resumidamente, ensina-nos a mencionada especialista em Direito
Imobiliário Registral, pelo Colégio de Registradores de La Propriedad y
Mercantil de Espanha, Stefani Borba de Rose21, acerca do procedimento em
tela que:
A dúvida registrária deverá ser interposta mediante requerimento por parte do interessado, acompanhado das declarações de dúvida, ou seja, das circunstâncias que na ótica do requerente não condizem com as alegações do registrador. Em seguida, o registrador dará ciência da dúvida ao requerente, que dentro de quinze dias contados da cientificação, fica notificado para impugná-la perante o juízo competente (art. 198 e incisos, da Lei de Registros Públicos). Não sendo impugnada a dúvida no prazo, será ela ainda assim, julgada por sentença. Impugnada será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias, devendo ser julgada por sentença no prazo de quinze dias (art. 199 a 201, da Lei de Registros Públicos).
3.4 Etapa estática do Registro de Imóveis
Ultimada a etapa procedimental, que visa à publicidade imobiliária,
advém a etapa estática ou permanente.
No chamado estágio dinâmico, encontramos o cumprimento das
formalidades registrarias, obviando suas conseqüências jurídicas das
transformações imobiliárias previstas no ordenamento pátrio. Observamos a
transformação dos assentos e escriturações em fatos jurídicos permanentes,
constituindo desta forma o fólio imobiliário, o qual se volta à disponibilidade de
toda população que desejar conhecimento.
O acesso a estes conhecimentos é disponibilizado de forma
indiscriminada, sem que haja a necessidade de informação do motivo,
mediante a disponibilização de certidões fornecidas pelo oficial ou prepostos
por ele autorizado.
As normas relativas a esta fase estão contidas no capitulo IV, das
disposições Gerais da Lei de Registros Públicos, que tratam da publicidade dos
atos recepcionados pelo fólio real e que a seguir transcrevemos:
21 ROSE, Stefani Borba de – A Qualificação registral. Porto alegre : Imprensa Livre, 2004.
Art. 16 . Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros são obrigados: 1º) a lavrar certidão do que lhes for requerido; 2º) a fornecer às partes as informações solicitadas. Art. 17 . Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. Art. 18 . Ressalvado o disposto nos artigos 45, 57, § 7º e 95, parágrafo único, a certidão será lavrada independentemente de despacho judicial, devendo mencionar o livro do registro ou o documento arquivado no cartório. (Alterado pela L-009.807-1999) Art. 19 . A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou por seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias. (Alterado pela L-006.216-1974) § 1º A certidão, de inteiro teor, poderá ser extraída por meio datilográfico ou reprográfico. § 2º As certidões do Registro Civil de Pessoas Naturais mencionarão, sempre, a data em que foi lavrado o assento e serão manuscritas ou datilografadas e, no caso de adoção de papéis impressos, os claros serão preenchidos também em manuscrito ou datilografados. § 3º Nas certidões de registro civil, não se mencionará a circunstância de ser legítima, ou não, a filiação, salvo a requerimento do próprio interessado, ou em virtude de determinação judicial. § 4º As certidões de nascimento mencionarão, além da data em que foi feito o assento, a data, por extenso, do nascimento e, ainda, expressamente, o lugar onde o fato houver ocorrido. § 5º As certidões extraídas dos registros públicos deverão ser fornecidas em papel e mediante escrita que permitam a sua reprodução por fotocópia, ou outro processo equivalente. Art. 20 . No caso de recusa ou retardamento na expedição da certidão, o interessado poderá reclamar à autoridade competente, que aplicará, se for o caso, a pena disciplinar cabível. Parágrafo único . Para a verificação do retardamento, o oficial, logo que receber alguma petição, fornecerá à parte uma nota de entrega devidamente autenticada. Art. 21 . Sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal, ressalvado o disposto nos arts. 45 e 95. (Alterado pela L-006.216-1974) Parágrafo único . A alteração a que se refere este artigo deverá ser anotada na própria certidão, contendo a inscrição de que "a presente certidão envolve elementos de averbação à margem do termo. (Acrescentado pela L-006.216-1974).
Pela referida normatização, os oficiais registradores estão obrigados a
fornecer informações, sempre que solicitadas pela parte.
Com o advento da Lei dos Notários e Registradores cabe ao oficial
facilitar o acesso às informações contidas em seu álbum registral.
Dentre estas normatizações, há três situações a considerar: uma, a
obrigatoriedade de fornecer certidões do atos efetivados; outra, de prestar
informações sempre que solicitado; e, ainda, de facilitar o acesso à
documentação constante de seu arquivo fundiário. Nas duas primeiras
situações, observamos que qualquer pessoa interessada poderá ser atendida
sem declinar o motivo de sua solicitação; já na última hipótese, entendemos só
ser atendidas as partes que estejam legalmente habilitadas ao acesso
solicitado.
No atinente ao arquivo imobiliário, a normatização acima referida, em
seu artigo 46, estabelece que “os livros, fichas, documentos, papéis,
microfilmes e sistemas de computação deverão permanecer sempre sob a
guarda e responsabilidade do titular do serviço de registro, que zelará por sua
ordem, segurança e conservação,” com a ressalva de que, se houver
necessidade de serem periciados, o exame deverá ocorrer na própria sede do
serviço, em dia e hora previamente designados, com ciência do titular e
autorização do juiz competente.
CONCLUSÃO
O ordenamento jurídico pátrio, através do Princípio da Obrigatoriedade,
impõe prévio registro dos títulos para que sejam oponíveis erga omnes, embora
inexistam prazos ou sansões pela desídia na obediência ao citado Princípio. O
risco que se corre é o perecimento do direito em virtude da inércia de seu
titular.
Na busca para atingir os fins legais da atividade registral, indicados na
Lei nº 8.935/94 (publicidade, segurança, eficácia), o registrador deve
obediência ao Princípio da Legalidade, segundo o qual os títulos devem ser
examinados quando apresentados, para que o delegado do serviço público
ateste a sua regularidade e ele possa gerar efeitos almejados (eficácia).
A necessidade do exame esta totalmente pacificada pela jurisprudência
pátria como demonstraremos pelas seguintes ementas:
Ap. Civ. 043063-0/1 22. Data: 20/05/98. Localidade: Santos. Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição. Legislação: Continuidade - disponibilidade - casamento - qualificação pessoal. Título judicial - qualificação registral. Penhora de fração ideal. EMENTA: Registro de Imóveis - Título judicial - Penhora sobre a metade ideal de imóvel - Executada, porém, que, na matrícula imobiliária, figura como casada sob o regime da comunhão universal de bens e, no mandado de penhora, como viúva – Necessidade do prévio registro do formal de partilha dos bens deixados pelo cônjuge da executada para ingresso do mandado de penhora na tábua registral - Princípio da continuidade do registro - Apelação improvida. Ap. Civ. 001557-0 23. Data: 11/02/1982. Localidade: Estrela D'Oeste. Relator: Bruno Affonso de André. Legislação: Loteamento. Exame. Qualificação registral. Imóvel encravado. 1. Foi determinado o registro de um loteamento antes que o Oficial tenha podido examinar o pedido por todos os requisitos previstos na Lei de Parcelamento do Solo. Houve recurso do Dr. Curador de Registros e ao mesmo foi dado provimento, para afastar a determinação do registro do loteamento, devendo o Oficial prosseguir no exame da documentação oferecida. 2. Imóvel encravado em outro, objeto de ação de divisão - Matrícula e transcrições anteriores com área localizada - Processamento do pedido de registro, ressalvados direitos de terceiros. Decisão 000057/87 24. Data: 16/12/1987. Localidade: São Paulo.
22 JACOMINO, Sérgio, Org. CD ROM Thesaurus – Registral. Notarial. Imobiliário – IRIB/INOREG-SP 23 JACOMINO, Sérgio, Org. CD ROM Thesaurus – Registral. Notarial. Imobiliário – IRIB/INOREG-SP.
Relator: Renato Gomes Corrêa, Juiz de Direito Corregedor. Legislação: Retificação registral. Erro - qualificação. Indispensabilidade - correção do título. REGISTRO DE IMÓVEIS - Retificação de registro imobiliário - Erro no tocante ao nome da parte - Indeferimento - Indispensabilidade de prévia correção do título - Decisão confirmada.
Desta forma, podemos afirmar que a atividade do titular do ofício de
registro de imóveis inicia-se no momento em que o interessado apresenta o
título na serventia, quando realiza a prenotação do título, ou seja, quando anota
que recebeu um documento referente a um imóvel especificado. Apresentado o
título para registro, o registrador tem 15 dias para efetuar o exame da
legalidade (analisar no título apresentado a observância ou não de todas as
prescrições legais para o ato registral solicitado). Analisado o título, o
registrador tem dois caminhos a percorrer: registrar o título ou apontar as
exigências legais. Estando apto ao registro, o título será registrado e o
registrador possui o prazo de 30 dias para a prática do ato registral, contados
da data da apresentação do título. Na prática, muitas serventias já estão
efetivando atos registrais em 15, 10 ou até mesmo 5 dias, o que é excelente
para o mercado imobiliário, que reclama por celeridade para uma maior
circulação de bens e recursos.
Após a realização dos atos registrais, estes se tornam públicos e
qualquer pessoa pode solicitar certidões referentes aos mesmos, sem a
necessidade de motivação do pleito.
A declaração da publicidade é também comprovada pela jurisprudência
conforme:
AQUISIÇÃO DE BOA-FÉ - PUBLICIDADE REGISTRAL 25 - Publicidade processual - Eficácia do registro - Fé pública registral - Legitimação registral - Adquirentes não-citados para ação anulatória do título que deu origem à transferência do imóvel - Inexistência de registro da ação penal reipersecutória no Registro de Imóveis - Efeitos não-oponíveis erga omnes - Recurso provido. Ementa: I - Não tendo sido os adquirentes de boa-fé citados para ação anulatória que tinha por objetivo desconstituir o título que lhes permitiu adquirir o bem, não podem eles sofrer os efeitos da sentença nela produzida, porque não foram partes naquela. II - Os atos processuais relativos a
24 JACOMINO, Sérgio, Org. CD ROM Thesaurus – Registral. Notarial. Imobiliário – IRIB/INOREG-SP. 25 JACOMINO, Sérgio, Org. CD ROM Thesaurus – Registral. Notarial. Imobiliário – IRIB/INOREG-SP
uma ação pessoal reipersecutória (art. 167, I, 21, da Lei 6.015/73) devem ser registrados no álbum imobiliário, sob pena de não serem oponíveis erga omnes. III - A simples publicação de atos jurisdicionais no órgão oficial do Estado não é suficiente para dar-lhes publicidade com eficácia contra terceiros. IV - A publicidade se dá, em regra, pela inscrição (rectius, registro) no Registro de Imóveis e, em casos excepcionais, pela publicação de editais (somente editais e não outros atos do processo) no órgão oficial. Ademais, a publicidade do processo não gera presunção da ciência de terceiros dos atos nele praticados. O referido princípio não tem por finalidade dar eficácia erga omnes, mas sim facultar o acesso dos interessados ao que no processo se contém. V - Dispensa-se constar da petição recursal tópico específico contendo as "razões de reforma", se extraem dos argumentos do recorrente os motivos de sua insurgência. REsp 60.661-MG - 4.ª T. - j. 25.02.1997 - rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira.
Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial deverá indicá-la por escrito,
de uma única vez, fundamentadamente, para que o interessado possa
satisfazê-la. Ao sanar as exigências apontadas pelo registrador, o interessado
deverá devolver a documentação para nova análise do registrador. Sendo
apresentados novos documentos, pode ocorrer a indicação de novas
exigências em razão dos novos documentos apresentados. Então, este
processo pode andar em círculos por muito tempo ou ser rapidamente
efetivado, dependendo da complexidade do ato a ser praticado, da legalidade
dos documentos apresentados e da técnica dos profissionais envolvidos no
procedimento (registrador, engenheiro, advogado, etc.).
Percebe-se que o exame da legalidade do título é a “mola mestra” de
todo procedimento registral e da tramitação do título na serventia registral, sem
a qual não se poderia garantir a segurança do serviço registral.
Desta forma, todos os documentos apresentados ao registrador
passarão pelo crivo do exame da legalidade, independente de sua natureza;
até mesmo os títulos judiciais possuem sua legalidade examinada, consistindo
a qualificação registral em um ato de jurisdição do registrador, cuja liberdade e
independência para qualificar um título e verificar se ele está apto ao registro
ou não apoiam-se em normas jurídicas. O registrador esta restringido, no que
diz respeito à qualificação registral, unicamente à lei e aos atos administrativos,
como instruções normativas e ordens de serviços.
No desempenho desta atividade, o serventuário deve analisar os
aspectos formais – extrínsecos – do título, não lhe cabendo adentrar no mérito
da questão. Entretanto, ao se tratar de nulidade absoluta ou direito atípico,
poderá ele entrar no mérito da questão, opondo-se ao registro mediante
fundamentação legal por escrito, de uma única vez.
Existe para algumas pessoas não habituadas à Lei dos Registros
Públicos a falsa noção de que os títulos judiciais não estão sujeitos à
qualificação. Contudo, essa idéia não condiz à realidade jurídica da atividade
registral.
O argumento de que o “juiz mandou”, felizmente, não pode ser
recepcionado pelo registrador. Este deve isentar-se de qualquer influência
externa e analisar os títulos pelos princípios do registro imobiliário e pelas leis
conexas, consistindo a atividade qualificatória em dever, como ato vinculado, e
não discricionário, não sendo lícito ao oficial registrador, optar pela análise ou
não do título a ele apresentado.
Em caso de impossibilidade no cumprimento das exigências legais, ou
inconformismo das partes, a Lei nº 6.015/73 prevê a alternativa de submeter à
questão, por requerimento da parte , à decisão do juiz competente, que, nas
comarcas onde houver, é o juiz da Vara dos Registros Públicos. A este
procedimento administrativo damos o nome de “Processo de Dúvida” e está
previsto no artigo 198, da referida Lei.
Observa-se, pois, uma participação ativa do registrador em diversos
ramos no direito, visando em todos eles à segurança jurídica, celeridade,
eficiência e prevenção de litígios. A atividade registral objetiva uma resposta
rápida e adequada aos clamores da sociedade, atuando como relevante
instrumento de garantia dos direitos fundamentais, observando-se ainda uma
forte modificação na cultura jurídica a respeito dos serviços prestados por
esses profissionais do direito e suas diversas aplicações.
Como instrumento da paz social, o registrador busca a prevenção de
litígios, procurando desempenhar de forma correta suas funções. Assim,
agindo com imparcialidade, procurando promover o equilíbrio contratual, acata
o instrumento representativo da vontade das partes, desde que este se
apresente conforme determinação legal.
Agindo de tal forma cautelosa, entendendo que o instrumento
apresentado pelas partes deve representar a verdade jurídica do negócio
firmado, cabe ao mesmo apresentar soluções quando o título vem de forma
defeituosa, atuando desta forma na prevenção de futuros e eventuais litígios e
contribuindo, portanto, com a harmonia e paz social, desafogando o judiciário,
agindo como auxiliar da justiça e, o que é melhor, de uma forma preventiva,
com menos desgaste.
Sendo assim, a tendência hoje em dia é de se postular por uma
abordagem mais moderna do ordenamento jurídico, de forma que se possa
romper com velhos paradigmas que vêem o direito ligado apenas a prescrições
normativas, ou sendo realizado exclusivamente pelo Poder Judiciário. Existe
atualmente uma visão efetiva da justiça, desenvolvida por diversas instituições
pertencentes ao sistema jurídico, que atuam no foro extrajudicial, compondo
conflitos de interesses por meios alternativos, prevenindo litígios, auxiliando na
luta do Poder Judiciário em busca da paz social. É em meio a essas
instituições que se encontra o sistema notarial e a função social do registrador.
REFERÊNCIAS
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ANEXOS:
AUTORA
Ana Isaura Portela de Macêdo Damasceno
- Graduada em Direito pela Universidade Potiguar/RN (UnP); - Pós-Graduada (lato sensu) em Direito Notarial e Registral, com área de conhecimento em Direito, para Mercado de Trabalho e para Exercício do Magistério Superior (especialista) pela Universidade do Sul de Santa Catarina (UNISUL); - Qualificada como Agente de Registro da ICP-Brasil pela Autoridade Certificadora Brasileira de Registros (ACBR); - Qualificada no Curso de Grafodocumentoscopia (5ª edição) pela UNITAB – Educação Corporativa, bem como e-tab – Tecnologia e Gestão; - Participou da Comissão Organizadora do 13º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, realizado em Natal/RN, no período de 24 a 26/março/95; - No período acadêmico estagiou na Central Jurídica da Caixa Econômica Federal, bem como na Secretaria da 1ª Vara da Justiça Federal de Primeira Instância; - Exerceu a função de Tabeliã-Substituta do 6º Ofício de Notas do Natal/RN de 1994 a 2008; - Atualmente no 7º Ofício de Notas do Natal/RN tem a função de escrevente, além de ser uma agente de registro da IT Natal 7º Ofício de Notas; - Cursos e seminários: * 1º Simpósio de Atualização Jurídica no período de 14 e 15/abril/92 na Escola Superior de Magistratura do RN (ESMARN); * Semana do Advogado “Mário Moacyr Porto” no período de 05 a 07/agosto/92 na OAB – seção RN; * Semana de Estudos “Pontes de Miranda” no período de 14 e 18/setembro/92 na Faculdade Unificada para o Ensino das Ciências (UNIPEC); * Aula Prática – Município e a Constituição Brasileira em 01/junho/93 na Prefeitura do município e comarca de Macaíba/RN; * Seminário – Reforma do Código de Processo Civil no período de 15 a 19/maio/95 no Centro de Estudos Jurídicos – JF/RN, e Escola Superior de Magistratura do RN (ESMARN); * 13º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, no período de 24 a 26/março/95, no município e comarca do Natal/RN; * IV Congresso Nacional de Direito Processual – Civil, Trabalhista, Penal e Administrativo no período de 02 a 04/maio/96 no município e comarca do Recife/PE; * 16º Encontro Descentralizado da ANOREG-BR, em 15/outubro/2005 no Rifólis Praia Hotel, município e comarca do Natal/RN; * IV Curso de Atualização Notarial e Registral promovido pela ANOREG/RN, em 03/março/2007 no município e comarca do Natal/RN;
* Curso sobre as Reformas do Processo Civil, no período de 11 a 19/junho/2007 promovido pela LatoSensu Escola Jurídica, município e comarca do Natal/RN; * V Curso de Atualização Notarial e Registral, em 05/julho/2007 promovido pela Escola Superior de Magistratura do RN (ESMARN); * XXIX Encontro Descentralizado dos Notários e Registradores, em 28/agosto/2009 no Serhs Natal Grand Hotel, município e comarca do Natal/RN;
NOTA DE RESPONSABILIDADE
As informações aqui veiculadas têm intuito meramente informativo e reportam-se às fontes indicadas. A OAB/RN não assume qualquer responsabilidade pelo teor do que aqui é veiculado. Qualquer dúvida, o consulente deverá consultar as fontes indicadas.
