ANA ISAURA PORTELA DE MACEDO DAMASCENO

A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL COMO PREVENÇAO DE LITÍGIOS

Natal/RN

2009

ANA ISAURA PORTELA DE MACEDO DAMASCENO

QUALIFICAÇÃO REGISTRAL COMO PREVENÇÃO DE LITÍGIO

Monografia apresentada ao Curso de

Especialização em Direito Notarial e

Registral, na modalidade Formação

para o Magistério Superior, como

requisito parcial à obtenção do grau de

especialista em Especialização em

Direito Notarial e Registral.

Universidade do Sul de Santa Catarina

- UNISUL

Rede de Ensino Luiz Flávio Gomes -

REDE LFG

Orientadora: Profª. Simone Born de Oliveira

NATAL/RN

2009

TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE Declaro, para todos os fins de direito e que se fizerem necessários, que

assumo total responsabilidade pelo aporte ideológico e referencial conferido ao

presente trabalho, isentando a Universidade do Sul de Santa Catarina, a Rede

de Ensino Luiz Flávio Gomes, as Coordenações do Curso de Especialização

em Direito Notarial e Registral, a Banca Examinadora e o Orientador de todo e

qualquer reflexo acerca da monografia.

Estou ciente de que poderei responder administrativa, civil e criminalmente em

caso de plágio comprovado do trabalho monográfico.

Natal/RN, 13 de abril de 2009.

ANA ISAURA PORTELA DE MACEDO DAMASCENO

ANA ISAURA PORTELA DE MACEDO DAMASCENO

A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL COMO PREVENÇÃO DE LITÍGIO

Esta monografia foi julgada adequada para a obtenção do título de Especialista

em Direito Notarial e Registral, na modalidade Formação para o Magistério

Superior, e aprovada em sua forma final pela Coordenação do Curso de Pós-

Graduação em Direito Notarial e Registral da Universidade do Sul de Santa

Catarina, em convênio com a Rede Ensino Luiz Flávio Gomes – REDE LFG.

Natal/RN, 13 de abril de 2009.

DEDICATÓRIA

O presente trabalho é dedicado aos meus filhos, Tyrone e Talita, para quem trabalho em busca de um futuro calcado na paz e na justiça.

AGRADECIMENTOS

A todos que contribuíram direta e indiretamente para a conclusão deste trabalho e, conseqüentemente, com a realização de um sonho.

Epígrafe

“Tudo começa quando entra no cartório uma pessoa, exibe à recepcionista uma escritura pública , um título judicial, contrato particular ou singelo requerimento e recebe um comprovante.”

Ulysses da Silva

RESUMO

O trabalho que se pretende realizar é uma monografia resultante de uma pesquisa elaborada sob o método qualitativo, de forma empírica, procurando embasamento tanto nos dogmas jurídicos (lei, doutrina e jurisprudência), como na realidade social, política e econômica. Nela enfocaremos o acesso dos títulos ao registro imobiliário como comprovação do direito real através da publicidade e, em decorrência deste, a função qualificadora do registrador, que tem por fim realizar um juízo com intuito de publicização, com o exame das circunstâncias de fato, dos antecedentes registrais e dos preceitos legais aplicáveis à figura de que se trata o negócio, sem cuja resolução favorável o documento não tem acesso ao registro. No primeiro momento pretendemos demonstrar o que vem a ser a função registral. Palavras-chave: Exame. Ingresso de Títulos. Juízo Qualificador. Preceitos Legais. Publicização. Registro Imobiliário.

ABSTRACT

The work that if it intends to carry through is a resultant monograph of a research elaborated under the qualitative method, of empirical form, looking basement in such a way in the legal dogmas (law, doctrine and jurisprudence) as in the social reality, economic politics and. In it we will focus the access of the headings to the real estate record as evidence of the right in rem through the advertising, and in result of this, the qualifying function of the recorder that has finally to carry through a judgment with publicização intention, with the examination of the circumstances in fact, the antecedents you register and of the applicable legal rules to the figure that if it deals with the business, without whose favorable resolution the document does not have access the register. At the first moment we intend to demonstrate what it comes to be the registral function.

Key words: Examination. Ingression of Headings. Legal Publicização. Qualifying Judgment. Real Estate Record. Rules.

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO

.......................................................................................................

1

0

1 ANTECEDENTES REGISTRAIS E O DIREITO

BRASILEIRO...........................

1

3

2 FUNÇÃO

REGISTRAL.......................................... ..............................................

1

6

2.1 Princípios

registrais...........................................................................................

2.2 Independência do

registrador............................................................................

1

8

2

1

3 FUNÇÃO

QUALIFICADORA...................................... .........................................

2

4

3.1 Natureza jurídica da

qualificação......................................................................

3.1.1 Limites da

qualificação....................................... .........................................

3.2 Objeto da

qualificação.......................................................................................

3.2.1 Análise do título –

requisitos......................................... ............................

3.2.2 Títulos particulares e

judiciais.......................................... ..........................

3.2.3 Títulos de origem

estrangeira........................................ .............................

3.2.4 Particularidades que envolvem alguns

títulos..........................................

3.2.5 Especialização do

imóvel............................................. ...............................

3.3 Suscitação de

Dúvida........................................................................................

2

5

2

7

2

8

2

9

3

1

3

2

3

3

3

6

3

7

3.3.1 Processo de

dúvida............................................. ........................................

3.4 Etapa estática do Registro de

Imóveis..............................................................

3

8

4

0

CONCLUSÃO.......................................... ........................................................

........

4

3

REFERÊNCIAS...............................................................................................

........

4

8

INTRODUÇÃO

Em decorrência de nosso ordenamento jurídico, que traz o Princípio da

Obrigatoriedade do Registro dos Títulos que envolvem a aquisição e a

transferência da propriedade imobiliária, como pressuposto para a eficácia erga

omnes, é que temos a pretensão de demonstrar os procedimentos internos e a

observância dos princípios que balizam toda matéria registral, os quais

entendemos ser conhecimento indispensável para a correta qualificação do

título que solicita ingresso ao registro imobiliário.

A função registral tem por finalidade constituir ou declarar o direito real,

através da inscrição do título respectivo, dotando as relações jurídicas de

segurança, dando publicidade registral erga omnes (ou seja, a todos

indistintamente), até prova em contrário.

Assim através do explanado por Luiz Alberto Aliagra Huaripata1:

O assento registral, meio de prova especial da propriedade e dos outros direitos reais, faz que ao titular registral lhe seja suficiente a apresentação da certificação registral que certifique a existência e vigência do assento que dá publicidade de seu direito para ser tido como tal. Visto desde outro ângulo, quem negar a “exatidão” do registro deverá assumir o ônus da prova, sendo que o titular registral goza de proteção geral, estando então liberado do ônus probandi.

Desta maneira, podemos afirmar que a eficácia do nosso sistema

registral depende da correta aplicação dos princípios (registrais) em cada uma

das etapas do trabalho efetuado pelo órgão responsável do Registro Público, o

que inclui necessariamente a qualificação registral, assim como a publicidade

do inscrito nos registros.

Álvaro Delgado Scheelje, no XIV Congresso Internacional de Direito

Registral2, define a qualificação registral como ”o exame que realiza o

Registrador aos efeitos de determinar se o título apresentado ao Registro é

inscritível, com base nos diversos princípios que, como requisitos e

pressupostos técnicos para a inscrição, cada sistema considera.”

Ensina-nos ainda Maria Helena Diniz3, professora de Direito Civil

Comparado da PUCSO, que “a apresentação do titulo original será fonte do

registro de imóveis, que é um registro documental por excelência.”

Diante desta definição, podemos concluir que incumbe ao oficial

registrador observar se a situação jurídica contida no título, cuja publicidade

esta se pretendendo, satisfaz todos os requisitos exigidos pelo ordenamento

pátrio, assim como as titularidades a que essas situações correspondem,

tornando-o cognoscível por terceiros, beneficiando assim a legitimação e

proteção que emanam diretamente da publicidade.

Com intenção de proteger e resguardar o conteúdo dos atos praticados,

cabe ao registrador efetuar o exame qualificatório dos títulos levados ao seu

conhecimento, confrontando-os com o conjunto de todos os assentamentos 1 HUARIPATA, Luis Alberto Aliagra – Os efeitos Substantivos da Inscrição e o papel do registro na proteção do tráfego jurídico imobiliár io – CD ROM – Thesaurus Registral, Notarial e Imobiliário – IRIB – ANOREG/SP – Or.: Sérgio Jacomino 2 SCHEELJE, Álvaro Delgado, Eficácia dos Sistemas Registrais na Proteção Jurídica do direito de propriedade e demais direitos patrimonia is do cidadão , disponível em: http://www.irib.org.br/biblio/congressomoscou4.doc, acesso em: 05.06.2008. 3 DINIZ, Maria Helena – Sistemas de registros de imóveis .7. ed. ver. e atual. – São Paulo: Saraiva, 2007.

disponíveis, sob o crivo da especialidade, da continuidade, da unitariedade,

enfim, todos os princípios atinentes à atividade registral.

Num segundo plano, o registrador analisa os aspectos extrínsecos do

título, sem questionar e pesquisar seu conteúdo, mas verificando a presença

dos requisitos exigidos como necessários à perfeição do mesmo, como

determinado através das normas positivadas.

Sendo assim, a qualificação registral corresponde a um juízo lógico e

crítico, do qual não podem ser excluídos, para a sobrevivência do sistema

adotado entre nós, quaisquer títulos, aqui incluindo os de origem judicial,

expedidos por um dos órgãos do Estado-Juiz.

O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo tem entendido4 “ser

aceitável o título que, transmitindo o imóvel todo, reproduza a caracterização

constante do registro anterior, mesmo que a descrição seja precária e

imperfeita.” Cabem aqui, porém, duas observações: a) a transmissão deve ser

do imóvel todo, não se admitindo a transmissão de parte dele (o que resultaria

obviamente em nova descrição); e b) que não haja dúvida sobre a localização e

individualização do imóvel e nem risco de prejuízo a terceiros.

A independência do registrador e a necessidade do juízo qualificatório é

alvo de diversas decisões judiciais, como mencionado por Marcelo Fortes

Barbosa Filho, através do firmado nas Apelações Cíveis 15.028-0/7, da

comarca de Praia Grande, ao “apontar eventual hipótese de incompetência

absoluta da autoridade judiciária, aferir a congruência do que se ordena apurar

a presença de formalidades documentais e, finalmente, analisar a existência de

eventuais obstáculos registrários. A autoridade da coisa julgada, portanto, não

chega a tornar exigível, de maneira absoluta, a efetivação do ato de registro,

devendo o título decorrente ser submetido à qualificação registraria com

rigorosa observância dos princípios que a regem.”5

4 GANDOLFO, Maria Helena Leonel – Matrícula uma abordagem prática – Cadernos do IRIB – Prática Registral. 5 FILHO, Marcelo Fortes Barbosa, O registro de imóveis, os títulos judiciais e as or dens judiciais – Revista do direito Imobiliário – RDI – Ed. 49 (Jul/Dez – 2000) – Estudos e Comentários – CD-ROM (Thesauros – Registral / Notarial / Imobiliário).

1 ANTECEDENTES REGISTRAIS E O DIREITO BRASILEIRO

Para podermos compreender a função do Registro Imobiliário, suas

atribuições e seu controle pela legislação civil pátria, entendemos ser

necessário fazer um breve relato a cerca da história do Registro Imobiliário.

Efetivamente, devemos perceber que a colonização da província

portuguesa que hoje chamamos de pátria se deu no ano de 1534, quando Dom

João III, na época o Rei de Portugal, dividiu a colônia recém descoberta em

“capitanias” ou “governanças”. Com o decorrer dos tempos, observou-se a

necessidade de regularizar a mencionada divisão e, conseqüente, as

aquisições dominiais.

Surge assim, em 1850, com a Lei nº 601, e posteriormente em 30 de

janeiro de 1854, com o Regulamento nº 1.318, a legitimação das aquisições de

terras por meio do reconhecimento da posse pelo Vigário da Igreja Católica,

separando desta forma do domínio público todas as posses que fossem

levadas ao conhecimento do vigário.

Dentre desta perspectiva, ensina-nos Flauzilino Araújo dos Santos6: “A

situação imobiliária se apresentava, então, extremamente insegura, mormente

por ficar dispersa por meio de títulos em mãos de titulares, já que a tradição,

que era o meio de transmissão da propriedade imóvel, foi sendo reduzida à

cláusula constituti em virtude da qual o comprador adquire a posse sem

qualquer reflexo externo, o que dava origem a sucessivas alienações e

onerações clandestinas.”

Houvera outros ordenamentos sem tanta expressão para a história do

Registro de Imóveis do Brasil, a exemplo da Lei Orçamentária 317, de

21.10.1843, regulamentada pelo Decreto 482, de 1846, que criou o Registro de

Hipotecas, voltado para a proteção do crédito, que posteriormente foi

transformado pela Lei nº 1.237, de 24.09.1864, em registro geral, substituindo a

tradição pela transcrição como meio de transferência.

6 Santos, Flauzilino Araújo dos. Sobre a Qualificação de Títulos Judiciais no Brasil – Revista do Direito Imobiliário – RDI – Ed. 56 (Jan/Jun – 2004) – Estudos e Comentários – CD-ROM (Thesauros – Registral / Notarial / Imobiliário).

Segundo João Baptista Galhardo7, “a Lei 1.237, de 24.09.1864, criou a

transcrição no registro imobiliário, com o fim de dar publicidade formal, sem

valor probante, e tornar conhecidas de todos a transferência do domínio e a

constituição de ônus reais sobre imóveis, realizadas pelo proprietário

aparente.”

Foram também criados os Decretos 169-A, de 10.01.1890, e 370, de

02.05.1890, que tornaram obrigatória a inscrição e especialização de todo o

direito real em garantia incidente sobre bem imóvel.

A partir deste momento, a propriedade era transferida pela tradição, o

que exigia apenas os requisitos da justa causa e da faculdade de dispor do

transmitente.

Porém, foi com a promulgação do Código Civil de 1916 que

encontramos o aperfeiçoamento da Lei Registral, quando a transcrição passa a

ser enfocada como forma de tradição solene e torna-se obrigatória para todas

as transferências de imóveis, a qual exigia, ainda, a inscrição dos direitos reais,

resultando desta forma o advento da prova da propriedade juris tantum, ou

seja, admitindo prova em contrário.

Contudo, o citado ordenamento civil foi “regulamentado” por alguns

dispositivos legais, entre os quais o Decreto nº 18.542, de 1928, e o Decreto nº

4.857, de 1939, sendo este modificado pelo Decreto nº 5.718, de 1940,

introduzido desta forma no sistema registrário o princípio da continuidade,

exigindo-se, para qualquer transcrição ou inscrição, o registro do título anterior.

Algumas das introduções efetuadas pelo referido diploma (Decreto nº

5.718) foram mantidas pela lei nº 6.015, de 1973, alterada pela Lei nº 6.216, de

1975, permanecendo em vigor até nossos dias, já que, mesmo que carente de

determinadas modificações, solidifica o sistema registral ao introduzir o fólio

real, formador de um cadastro de bens.

O Código Civil de 2002 outorgou maior importância aos registros

públicos e consagrou princípios registrários, confirmando a importância do

Registro de Imóveis no Brasil e corrigindo algumas imperfeições, mas de um

modo geral manteve a mesma linha do anterior.

7 Galhardo, João Baptista – Títulos Judiciais e o Registro de Imóveis – CD ROM Thesaurus Registral, Notarial e Imobiliário – IRIB – ANOREG/SP –Org.: Sérgio Jacomino

Dito isto, é estreme de dúvida que nosso ordenamento jurídico

determina que todos os títulos, sejam estes judiciais ou extrajudiciais, que

envolvam a aquisição e a transferência da propriedade imobiliária, assim como

a constituição e oneração de direitos a ela inerentes, em especial os reais, e,

ainda, a averbação dos atos que afetam os assentos registrais, seja em relação

ao objeto ou às pessoas neles interessadas, devem acessar o caderno

registral, quer seja pelo mérito direto das partes envolvidas, quer seja para o

efeito de publicidade registral que vise, principalmente, aos direitos e eventuais

interesses de terceiros, e, em globo, interesses de ordem pública, visto que o

registro imobiliário se constitui em um porto seguro para a harmonia econômica

e jurídica do País, à medida que proporciona um instrumento eficaz ao

funcionamento e à credibilidade da economia de mercado no âmbito interno e

externo.

2 FUNÇÃO REGISTRAL

Como nos ensina o registrador paulistano ADEMAR FIORANELLI (apud

Marcelo Augusto Santana de Melo8):

A precisão do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital

para que nele existam, de forma irrepreensível, segurança e

confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem

essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos,

estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis

danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a

confiabilidade transmitidas pelo registro é que proporcionam a

estabilidade nas relações entre os participantes dos múltiplos

negócios realizados nessa área.

Como já abordado por este trabalho, entendemos ser a função registral

o meio através do qual se constitui ou se declara o direito real pela inscrição do

título, possibilitando desta forma a configuração da segurança nas relações

jurídicas, ao passo que fornece uma publicidade erga omnes.

Nossa codificação civil fornece a relação dos títulos que estão sujeitos

ao registro de forma taxativa.

Diante da codificação, podemos dizer que é dever do registrador

proceder ao exame exaustivo dos títulos a ele apresentados,

independentemente de sua origem, sob pena de incorrer em responsabilidade,

mesmo que sua qualificação não venha a ser compreendida em seu sentido e

alcance.

Afirmando ainda o já referido registrador Marcelo Augusto Santana de

Melo, no citado estudo, que o:

Registro de Imóveis não passou a ser simplesmente um repositório de títulos, muito pelo contrário, transformou-se em verdadeiro órgão controlador de seus aspectos formais, aplicando-se os princípios registrários sem, contudo, interferir na vontade das partes, garantido a segurança jurídica, a confiabilidade do sistema e a ampla publicidade de seus atos.

8 MELO, Marcelo Augusto Santana de – Breves anotações sobre o Registro de Imóveis - Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5669&p=1 acesso em 04.06.2008;

Deve, assim, o registrador, na sua condição de delegado do serviço

público, agindo em nome do Poder que o credenciou, considerar que seus atos

são praticados em razão de seu ofício de forma administrativa.

Quando o oficial registrador examina um título e o declara conforme a lei

e lhe dá abrigo no arquivo registral imobiliário ou o desqualifica, ao nosso

entender está praticando ato típico de jurisdição voluntária, imparcial, com

independência e soberania.

Entretanto, diz Luiz Alberto Aliagra Huaripata9:

A invalidez é uma qualificação do estado do ato que opera “de pleno direito” sem necessidade de ação ou declaração judicial de nulidade; entretanto, enquanto não se estabelecer judicialmente sua nulidade, o “ato invalido” pode passar como válido na medida em que o vício não for manifesto e tiver o ato todos seus elementos estruturais necessários de acordo com sua espécie e tipo. A declaração de nulidade vem a posteriori e com retroatividade para destruir as aparências.

Devemos, entretanto, enfatizar que a função registral deve ser vista de

forma global e unitária, como meio para a busca da segurança jurídica e

agilidade nas contratações das relações jurídicas, sendo desta forma o oficial

registrador um profissional independente, unicamente subordinado a outros

órgãos ou autoridades em via administrativa ou jurisdicional através da

apresentação dos recursos oportunos.

Nossos argumentos são apoiados pelo entendimento do desembargador

paulista Márcio Martins Bolonha (apud Marcelo Augusto Santana de Melo10),

que afirma que:

O Registro de Imóveis não é instituição estática, alheia ao que ocorre à sua volta e, desde que assegurada à segurança jurídica e a confiabilidade do sistema, deve recepcionar títulos instruídos de documentos que importam em superação de óbices ofertados. Não há razão para se transformar a apregoada rigidez formal do sistema registrário em dogma que redunde em negação do próprio direito real, punindo as deficiências anteriores com soluções inadequadas e exigindo perfeição ainda não atingida. A razoabilidade há de pautar a conduta de todos os que atuam na área, com os parâmetros já citados.

9 HUARIPATA, Luis Alberto Aliagra – Os efeitos Substantivos da Inscrição e o papel do registro na proteção do tráfego jurídico imobiliári o – CD ROM – Thesaurus Registral, Notarial e Imobiliário – IRIB – ANOREG/SP – Or.: Sérgio Jacomino 10 MELO, Marcelo Augusto Santana de – Breves anotações sobre o Registro de Imóveis - Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5669&p=1 acesso em 04.06.2008;

Há, porém, ainda outro vértice para a justificativa da função registral que

vem a ser o de servir como base para os procedimentos sumários na defesa do

direito do titular perante o registro imobiliário.

Em resumo, para a aquisição da propriedade imóvel, não basta o

simples acordo de vontades entre vendedor e comprador. O contrato de venda

e compra, por exemplo, não é suficiente, por si só, para a transmissão do

domínio. Esta transmissão a que nos referimos só se dará pelo registro do

título perante o registro imobiliário, antes disto, só poderemos encontrar o

direito pessoal.

2.1 Princípios Registrais

Com o desenvolvimento das relações jurídicas e o crescimento dos

negócios imobiliários, passamos a notar que o Direito Notarial e Registral deixa

de ser mero meio de prova, para se tornar um ramo autônomo do Direito,

apresentando diferentes faces e objetivos predeterminados, tais como

instrumento da segurança jurídica.

Sendo assim, entendemos que, para a compreensão do chamado Direito

Notarial e Registral, se faz necessária a compreensão dos princípios

norteadores deste ramo do Direito, os quais permitirão a eficácia e produzirão a

cultura da segurança jurídica.

Para não nos tornarmos repetitivos, iremos aqui, sucintamente, explanar

alguns princípios que a nosso ver são menos utilizados. Iniciamos pelo:

- Principio da Legalidade:

Podemos entender como um dos princípios basilares do regime jurídico-

administrativo, quando observado sobre o prisma da submissão do Estado à

lei, conforme nos afirma o professor Celso Antônio Bandeira de Melo (apud

Luciana Rodrigues Antunes11): “É em suma: a consagração da idéia de que a

Administração Pública só pode ser exercida na conformidade da lei e que, de

conseguinte, a atividade administrativa é atividade sublegal, infralegal,

consistente na expedição de comandos complementares à lei.”

Os registradores, no decorrer de seu labor profissional, submetem-se a

este principio, uma vez que só podem praticar atos previamente determinados

pelo ordenamento jurídico; mesmo que sua atividade apresente um cunho

privado, não a vêem preponderar à autonomia da vontade, que é a marca

principal das relações privadas.

- Principio da inscrição:

A publicidade dos atos funda-se, inicialmente, mais por motivos morais

do que em homenagem à segurança jurídica, uma vez que se combatendo a

clandestinidade, previne-se as fraudes.

Em nosso ordenamento passamos a prestigiar a inscrição dos atos a

partir do chamado Registro do Vigário.

São poucos os exemplos, nos negócios imobiliários, bem como nos

previamente determinados no ordenamento pátrio, que sobrepõe à teoria da

aparência.

Sendo assim podemos afirmar que este princípio tem por premissa que

a constituição, transmissão, modificação ou extinção dos direitos reais sobre

imóveis só se procedem, entre vivos, mediante sua “inscrição” no registro.

Desta forma, ainda que a transmissão ou oneração tenha sido estipulada

negocialmente entre particulares, na realidade só se consumará na produção

de efeitos jurídicos quando do deslocamento da propriedade ou de direito real

do transmitente ao adquirente pela inscrição.

- Principio da presunção:

11 ANTUNES, Luciana Rodrigues Antunes – Introdução ao Direito Notarial e Registral - Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6765&p=1 acesso em: 28/05/2008.

Por este princípio, presumem-se verdadeiros os atos e fatos jurídicos

registrados ou noticiados (averbados) no fólio real, dos termos dos preceitos

legais contidos no artigo 252, da Lei de Registro Públicos.

Qualquer que não exprima a realidade fática ou jurídica do imóvel é

passível de revisão pelo proprietário ou terceiro interessado – em caso de

retificações litigiosas judiciais –, podendo dar-se através de procedimento

administrativo junto ao Registro de Imóveis, junto à Vara de Registro Públicos

ou, então, por procedimento judicial, se contenciosa a lide.

Tem-se então várias possibilidades de retificação do registro ou

averbação que não retratar a realidade fático-jurídica do registro, quais sejam

administrativamente pelos interessados, podendo-se dar inclusive por Escritura

Pública de Re-Ratificação a ser inscrita na matrícula; administrativamente pelo

oficial registrador, em se tratando de erro grosseiro constatado através de

documentos arquivados na serventia imobiliária; e finalmente por processo

judicial contencioso, cuja sentença gerará um mandado judicial ou carta de

sentença que ingressará como título retificador.

- Princípio da concentração:

Decorrente do princípio da Unitariedade Matricial, obrigando o registro e

a averbação de todos os atos relativos ao imóvel na sua respectiva matrícula,

conforme prevê o artigo 167 (e incisos) e 246 (e parágrafos), da já referida Lei

de Registros Públicos.

A concentração é importante fator de segurança jurídica, considerando-

se que a vida jurídica de um imóvel deve estar retratada na respectiva

matrícula, uma vez que até o advento da Lei de Registros Públicos os atos de

transmissão causa mortis e atos judiciais em geral não eram objetos de

registro, sendo desta forma impossível sua verificação quando da busca da

situação jurídica de dado imóvel.

- Princípio da publicidade:

Um dos efeitos da publicidade é gerar a ficção de conhecimento. Para

alcançarmos o resultado pretendido, nosso sistema legal dispõe de órgãos

aptos a produzir os efeitos desejados.

Dentre os referido órgãos, encontramos os Registros Imobiliários e

podemos dizer ainda que tal publicidade deva ser entendida como passiva,

uma vez que noticia o fato ou ato através do princípio da inscrição que o coloca

disponível à comunidade.

Entendemos ainda importante diferenciar a ficção legal da presunção.

Esta foi herdada do direito romano ante a inexistência de prova direta em

determinada circunstância.

Prestam-se as presunções a superar dificuldades quando da prova de

certos fatos, dando desta forma estabilidade à aplicação do direito. Sabemos

ainda que as presunções podem ser absolutas (juris et de jure), ou relativas

(juris tantum).

A ficção, todavia, torna-se necessária à realização formal do direito, o

que ocorre ao lado da legislação e da equidade. Ela vem a ser uma invenção

do direito, isto é, uma disposição legal que tem como verdadeiro o que na

realidade inexiste, ao passo que a presunção admite como verdadeiro o que

provavelmente o é.

Em relação ao registro imobiliário, há ficção de conhecimento, se o ato

foi levado à inscrição ou se foi alvo de publicidade através de órgão

competente.

- Princípio da cindibilidade do título:

Princípio pouco debatido pelos doutrinadores da área registral

imobiliária, vem tratar da possibilidade do registrador aceitar que a parte

requeira registro de apenas um ou alguns imóveis constantes do título

apresentado e portador de imóveis diversos.

As razões justificadoras são de ordem formal, implicando eventuais

regularizações de documentos faltantes ou características dos imóveis. Quanto

à ordem pessoal, em razão da falta de disponibilidade monetária que abranja

ao mesmo tempo vários imóveis, ao exemplo de falecimento, onde o de cujus

apresenta um patrimônio diversificado.

2.2 Independência do registrador

Os registradores, através de um ato de delegação do Poder Publico,

recebem uma investidura estatal para exercer em caráter privado os serviços

concernentes aos registros imobiliários.

É em decorrência desta função que o registrador detém uma liberdade

decisória sem nenhum vínculo de ordem política, econômica, burocrática ou

corporativa, estando tão somente subordinados à ordem jurídica.

E por isso que se torna tão elogiável a adoção do princípio da

delegação, haja visto poder exercer de forma autônoma seu manus público.

É também imprescindível destacar a importância do registrador

imobiliário no cunho social, uma vez que atua na prevenção de conflitos ao

procurar viabilizar ou constituir direitos de forma eficaz e segura.

A fiscalização a que estão sujeitos deve ser exercida nos limites

estabelecidos pela Carta Magna pátria, bem como pela legislação

infraconstitucional, o que gera segurança em decorrência da liberdade

decisória do registrador.

Devemos, entretanto, enfatizar, que a independência aqui referida está

vinculada ao saber próprio e inerente do exercício da atividade pelo registrador.

Merece ainda explanar que, ao exercitar sua independência, não pode o

registrador descumprir ordens e instruções regulares de seus superiores.

Com relação à independência, nos ensina o desembargador e

especialista em assuntos registrários Dr. Ricardo Dip, em seu trabalho

intitulado “Sobre a qualificação no Registro de Imóveis”12: “Além disso, a

qualificação deve ser exercitada de modo independente, sem o que não

haveria verdadeiro juízo prudencial: o Registrador não é mero executor de

ordens superiores concretas a respeito de um registro.” Mais adiante

prossegue dizendo: “Uma verdadeira independência dos registradores tem-se

com sua atuação imparcial, com sua subordinação à lei, em que não ceda ao

12 DIP, Ricardo – Registro de Imóveis : (vários estudos). – Porto Alegre: IRIB: Sergio Antonio Fabris Ed., 2005

temor de desagradar s autoridades superiores sempre que elas ultrapassem os

limites de sua atividade.”

Além da fidelidade à imparcialidade e independência que lhe são

inerentes à função, o registrador tem ainda que discernir acerca da natureza

formal dos documentos a ele apresentados, além de conferir a documentação

aos mesmos anexada e observar os princípios importantes, tais como os

relativos à legalidade, continuidade e especialidade.

Obviamente, ao exercitar a sua independência, o oficial registrador não

pode descumprir ordens e instruções regulares de seus superiores. Alem disso,

impõe-se o respeito aos limites de sua atribuição, a fim de não adentrar na área

de ação exclusiva da autoridade judicial.

Ainda seguindo os ensinamentos do já citado desembargador Ricardo

Dip13, não devemos esquecer que ao proferir o juízo qualificatório, acatando ou

não o título para registro, o oficial em última instância sempre acata a decisão

judicial, uma vez que “o registrador decide livremente no momento em quem é

chamado a decidir, mas, se decisões posteriores tiverem outro entendimento,

ele terá que o aceitar. Isso não fere sua liberalidade de decidir, pois liberdade

não significa, necessariamente, imposição última ou soberana a respeito de

determinada matéria.”

Além deste ensinamento, na referida apresentação, ele nos alerta sobre

a necessidade de conservar como meta a segurança jurídica e de adotar a

independência do registrador ao afirmar que “essas duas coisas são

fundamentais, do ponto de vista institucional, para justificar e estimular a

meditação em torno dessa questão, que pode parecer meramente técnica,

mas, na verdade, é de natureza prudencial e visa à ação. Por isso, não pode

ficar entregue a determinações burocráticas, mecanizadas ou informatizadas, o

que negaria sua jurisdicidade fundamental e a liberdade de quem decide.”

Desta maneira, podemos dizer que o registrador deve estar acima dos

interesses envolvidos, constituindo obrigação sua proteger as partes com

igualdade, dando-lhes os esclarecimentos necessários e oportunos, livrando-as

com imparcialidade dos enganos que podem engendrar a sua ignorância ou até

mesmo uma possível presença de má fé.

13 http://www.epm.sp.gov.br/siteEPM/Noticias/25.08.07.+EPM+promove+curso+sobre... Acessada em 27.03.2009

3 FUNÇÃO QUALIFICADORA

A função qualificadora do registrador imobiliário tem como ponto

culminante o momento da análise do título sob o prisma da legalidade lato

sensu, ao compreender tantos os requisitos extrínsecos, como intrínsecos, com

o objetivo de alcançar a segurança jurídica.

Podemos de forma superficial afirmar que deve inicialmente o registrador

observar se, no negócio a ele apresentado, encontram-se sujeitos com aptidão

para exercer os atos da vida civil, bem como se o objeto é licito e se a forma

em que aquela relação jurídica se apresenta corresponde à prescrita em lei.

Ensina-nos o douto desembargador Ricardo Dip14 que a “qualificação

registral (imobiliária) o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um

título em ordem a sua inscrição predial, importando no império de seu registro

ou de sua irregistração.”

E prossegue ao afirmar: “O juízo qualificador (enquanto conclusão do

procedimento prudencial) pode ser positivo (em ordem a seu fim, que é o

registro) ou negativo (desqualificação, juízo desqualificador), de toda sorte

consistindo sua mais destacada relevância a imperação de que se registre ou

de que não se registre um título”.

Desta forma, podemos entender que a qualificação registral abrange de

maneira mais relevante uma natureza prudencial seguida de uma vinculação à

segurança jurídica e limitando-se pela normatização positiva (legalidade).

Em tese, devemos distinguir a análise baseada no exame das premissas

da consideração de sua finalidade, que é a de determinar o registro ou a de

recusá-lo. Desta maneira podemos dizer que este juízo imperativo vem

demonstrar uma exigência da segurança jurídica, emitida em ordem ao

atendimento da independência decisória do registrador que abrange

completamente a situação examinada, em todos os aspectos importantes ao

registro ou seu impedimento, gerando desta forma a certeza da aptidão

registrária.

14 DIP, Ricardo Sobre a qualificação no registro de imóveis – Registro de Imóveis (vários estudos). Porto Alegre: IRIB: Sergio Antônio Fabris Ed., 2005. Pág. 168

Em palestra, o já mencionado desembargador Ricardo Dip15 propôs a

conceituação da “qualificação registral como algo que diz respeito à potência

de alguma coisa, essa alguma coisa é o titulo, em órgão ou fim, esse fim é o

registro.” E mais adiante ainda, na mesma exposição, comenta que a sentença

proferida por magistrado e a qualificação feita pelo oficial registrador têm em

comum o fato de serem decisões de prudência jurídica ao enfatizar que “o juízo

que marca a tarefa de qualificação é um juízo prudencial, que diz respeito a

uma situação concreta, da qual não emerge conclusão universal, mas, sim,

uma conclusão dialética. Por outro lado não é um juízo de natureza meramente

conciliativa, pois tem um caráter conclusivo e imperativo, ao dizer que se

registra ou não determinado título, da mesma forma que uma sentença, o que

se aproxima muito a função do Judiciário da função do registrador.”

Ensina-nos ainda Luiz Egon Richter16 que:

a função qualificadora decorre de uma análise contingencial do negócio jurídico, razão pela qual trabalha com a razão prática, e não a necessária. Busca a certeza contida no título, e não a certeza universal ou necessária. A razão prática é precária, passível de questionamento por força de sua contingencialidade, enquanto a necessária é inquestionável, por se tratar de uma verdade absoluta. Essa é a razão pela qual a função qualificadora é prudencial. Resulta de uma atuação fundada na razão prática, contingencial, momentânea, temporária, que visa à certeza, e não ao justo, pois esta última é visada pelo juiz ao julgar o caso concreto. Nesse sentido, a função qualificadora se aproxima da função jurisdicional, sem, no entanto, se confundir com ela. Enquanto o registrador de imóveis visa à certeza, o juiz visa ao justo.

3.1 Natureza jurídica da qualificação

A determinação da natureza jurídica da qualificação do Registrador tem

sido objeto de teses divergentes, entretanto, encontramos entre as mesmas as

seguintes afirmações:

15 http://www.epm.sp.gov.br/siteEPM/Noticias/25.08.07.+EPM+promove+curso+sobre... Acessada em 27.03.2009 16 RICHTER, Luiz Egon – A trajetória do título no registro de imóveis : considerações gerais – Revista de Direito Imobiliário – 56 – Ano 27 – janeiro-junho de 2004 – IRIB – ed. Revista dos Tribunais : São Paulo

a) Jurisdicional

A natureza jurisdicional da qualificação registrária vem argumentada em

decorrência da identificação entre a função jurisdicional e as atividades

registrárias no que diz respeito à eficácia erga omnes, bem como em relação

ao procedimento de subalternação do caso à norma jurídica, uma vez que a

função registral é autônoma, típica e uma vez iniciado o procedimento registral,

mediante a protocolização do título, o oficial realiza um juízo de admissibilidade

que ao final determinará a prática, a denegação ou a suspensão do assento

solicitado.

Apresentamos como defensores desta corrente, segundo nos ensina a

professora de Direito Notarial e Direito Internacional Privado, na Faculdade de

Direito da Universidade Luterana do Brasil – ULBRA, Stefani Borba De Rose17,

De La Rica, López Mendel, Passos Y García, Eduardo Barrachina, entre outros

nomes expoentes do cenário jurídico pátrio e internacional.

A defesa, contudo, não vai além da aparência de identificação e

encontra-se longe de determinar a função jurisdicional como abrangente da

atividade registral.

b) Administrativo

Ainda conforme ensinamentos da douta professora Stefani Borba De

Rose, o presente tema é apoiado por Chico Y Ortiz e Leyva de Leyva, como

também por Gonzáles Pérez, Royo Villanova, apresentando uma crescente

adesão à defesa do tema que coloca o Registro de Imóveis como uma

instituição de caráter público, voltado à satisfação dos particulares,

dependendo, porém, da provocação da parte interessada para que o processo

venha a caminhar.

Esta corrente entende que, quando o registrador substitui com sua

atividade o órgão do Estado, na tentativa de alcançar um fim próprio do

interesse público, assim age na busca de um fim de um ente diverso.

c) Singular (ou especial) 17 ROSE, Stefani Borba de – A Qualificação registral – Porto alegre : Imprensa Livre, 2004.

Ao se procurar uma distinção no gênero “administração pública do direito

privado”, deve-se admitir, ao lado da espécie “jurisdição voluntária”, a

existência de outras espécies ligadas às modalidades e aos agentes desta

administração. Contudo, é fundamental alertar que a função qualificadora do

registrador parte do principio geral de garantir aos cidadãos que a publicidade

dos atos recepcionados pelo Registro Imobiliário é baseada na realidade

jurídica e fática do negócio examinado.

Sendo assim, pode-se concluir que a natureza jurídica da qualificação

registral é a mesma do procedimento registral, do qual é uma fase. É uma

manifestação da atividade estritamente jurídica do Estado, posta ao serviço dos

particulares. É uma fase de constatação e valorização jurídica dos títulos em

função da Lei e do conteúdo do registro com uma finalidade prática: conceder

ou denegar a inscrição.

3.1.1 Limites da qualificação

A extensão e a determinação dos limites da qualificação registral

estabelecem certa polêmica entre os operadores e constituem tema agitado

perante as corregedorias em casos concretos, por meio de representações e

suscitações de dúvidas.

Em rigoroso controle de legalidade preconizado deve ser levado a efeito

em condições psicologicamente favoráveis ao acesso do título ao registro,

obviamente sem menosprezo às condições normativas aplicáveis, todavia, com

o máximo de boa vontade.

Por ser a tarefa qualificadora eminentemente profissional, por

conseqüência, seu conteúdo e alcance deve ser essencialmente jurídico. Não

há espaço para improvisações, conjecturas e suposições, inclusive

pseudopruridos de consciência que possam levar o registrador a formalizar

exigências que nem a lei, nem as normas técnicas prevêem. Muito pelo

contrário, ao registrador deve interessar que as partes, dentro do que o

ordenamento prevê, consigam inscrever todos os fatos e publicar todos os

direitos que quiseram constituir.

Existem correntes doutrinárias que defendem menor rigidez funcional na

qualificação, restringindo-a ao controle das formas extrínsecas do título.

Parece-nos, todavia, que a perspectiva jurídica de nosso ordenamento é

marcadamente mais ampla, abarcando na apreciação da viabilidade de um

registro, além da legitimidade dos interesses e da regularidade formal dos

títulos, também e especialmente a validade dos atos neles contidos, mediante

subordinação a preceitos de ordem pública, como, por exemplo, o Código de

Defesa do Consumidor e a outras leis federais, estaduais e municipais que

disciplinam matérias periféricas.

3.2 Objeto da qualificação

São recepcionados pelo Registro Imobiliário pátrio títulos que

constituem, modificam, transladam ou extinguem direitos reais sobre imóveis,

devendo desta forma o oficial registrador exercer seu labor de qualificar tais

títulos, analisando sua validade e eficácia real.

Estes títulos referidos devem reunir uma forma adequada ao negócio

jurídico ali celebrado, além de reunir os requisitos legais exigidos para sua

recepção. Neste momento, notamos que a qualificação exige um controle da

eficácia do ato, bem como de sua idoneidade, para que venha a produzir os

efeitos reais.

Em relação aos requisitos exigidos pela Lei Federal nº 6.015/73 no

momento da recepção de um título pelo registro imobiliário temos:

a) o registrador deve observar a capacidade dos outorgantes, além da

existência do consentimento;

b) o objeto deve ser lícito, transmissível e não estar sujeito à proibição legal

ou voluntária de disposição;

c) a causa do negócio deve ser verdadeira, lícita e adequada ao negócio

que se pretende.

3.2.1 Análise do título – requisitos

Além dos requisitos anteriormente explanados, deve também o

registrador observar se o título a ele apresentado contém os requisitos

específicos àquele ato ou negócio jurídico.

O título é analisado levando-se em conta as pessoas envolvidas no

negócio jurídico, o registro anterior, o título causal e o imóvel. O fólio real que é

efetivamente o cadastro do imóvel retrata sua vida jurídica, espelhando dados

objetivos e subjetivos, presumidos como verdadeiros. Estes dados devem

corresponder aos constantes do título a ser registrado, sob pena de ser o

mesmo desqualificado pelo registrador, que apresentará exigências,

geralmente no prazo de quinze dias.

Primeiramente, com relação aos dados que qualificam os titulares dos

direitos reais registrados, deve haver total coincidência entre a matrícula e o

título protocolado. Qualquer alteração, seja relativa ao nome, a números de

documentos de identificação ou cadastro, nacionalidade, estado civil,

emancipação, interdição, entre outros, deverá ser noticiada à margem da

matrícula, juntados os documentos legais.

São mais freqüentes os casos de títulos parados no registro de imóveis,

porque os adquirentes não conseguem mais a complementação de dados

referentes aos transmitentes, cujos imóveis foram vendidos por procuração,

estando os transmitentes em local incerto e não sabido, se já não forem

falecidos, o que condena os adquirentes a percorrer uma via crucis para

registrar o seu direito.

Nesses casos, é sempre recomendável que, ao se negociar um imóvel,

seja requerida certidão atualizada junto ao RI, para prevenir qualquer

empecilho burocrático. Não se pode esquecer que o formalismo dos registros

públicos tem como fundamento a segurança jurídica dos detentores dos

direitos reais sobre os imóveis, não sendo dispensável tão facilmente.

Como exemplo comum, citamos a necessidade de complementação de

dados referentes ao nome do cônjuge-mulher, quase sempre omisso nas

antigas transcrições.

Em definitivo, a qualificação registral consiste no exame que leva a cabo

o registrador dos documentos que se apresentam ao Registro de Imóveis,

apreciando a legalidade ou ilegalidade dos mesmos, decidindo sobre a

procedência do registro ou averbação que o interessado pretende. Neste

aspecto, a qualificação registral supõe considerar três classes de documentos:

os notariais, os judiciais e os particulares.

Em se tratando de documentos de origem notarial, deve sempre o

registrador estar atento à: - legalidade da forma extrínseca do documento, ou

seja, observar a competência do notário e o cumprimento dos requisitos

essenciais; - capacidade dos outorgantes no tocante à capacidade de obrar,

além da titularidade, legitimação, falta de proibições, aspectos de

representação, tanto em relação a pessoas jurídicas, quanto às de direito

privado; - validade dos atos dispostos, seja em relação a constituir, reconhecer,

modificar, transmitir ou extinguir o domínio de imóveis ou qualquer outro direito

real.

Sendo assim, podemos afirmar que o registrador qualifica a validade da

obrigação, do vínculo do direito criado entre as partes, a essência do ato ou

contrato que aquele documento notarial representa.

Dentre o principio da legalidade, encontramos que todos os títulos que

pedem acento no álbum imobiliário devem ser submetidos ao exame prévio

(qualificação), a fim de que nos livros registrais somente tenham reflexo os

títulos válidos e perfeitos.

No tocante aos títulos registráveis, são mais problemáticos os

particulares e os judiciais. Um dos motivos deve corresponder à falta da

certidão imobiliária que os instrua. Esta constatação decorre da comparação

com os problemas havidos com escrituras públicas, que são em número bem

menor do que os títulos de outra natureza, além, é claro, do essencial preparo

profissional especializado que tem o tabelião que lavra um documento público.

Devem os títulos, sem exceção, referir-se ao imóvel, suas características

e confrontações, além dos dados completos das pessoas envolvidas no

negócio, conforme o disposto nos artigos 222 e 223, da Lei de Registros

Públicos. Necessitam ainda corresponder à possibilidade legal de conter

determinado tipo de negócio, haja visto que os direitos reais para ser

formalizados dependem de escritura pública, sob pena de nulidade, como

dispõe o artigo 108, do nosso vigente Código Civil.

Neste momento, se faz necessário relembrar, como exceção à regra do

mencionado artigo 108, do CC, a possibilidade de tanto pessoas jurídicas,

como físicas, contratarem a alienação fiduciária, que para a forma é de garantia

real, por instrumento particular, haja visto o teor dos artigos 22, parágrafo

primeiro, e 38, ambos da Lei nº 9.514/97. Este último artigo expressamente diz

que tais instrumentos têm caráter de escritura pública para todos os fins de

direito, não se lhes aplicando a referida norma (CC/108), que limita o uso de

instrumentos particulares para negócios jurídicos sobre direitos reais até o

limite de 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente na federação.

3.2.2 Títulos particulares e judiciais

Quanto aos instrumentos particulares, são obrigatórias, além dos dados

do imóvel, as assinaturas das partes, reconhecidas por autenticidade, e das

testemunhas por semelhança – exigências estas não revogadas pelo código

Civil, que dispensa testemunhas neste caso, porque a Lei de Registros

Públicos é lei especial, que se sobrepõe à geral – além da necessidade de se

arquivar via original no RI (art. 222/ Lei de Registros Públicos). Entretanto se

faz necessário esclarecer que em alguns estados as Corregedorias-Gerais de

Justiça baixaram provimentos exigindo o reconhecimento de assinaturas das

testemunhas por autenticidade, o que deve ser averiguado junto ao registro

imobiliário da situação do imóvel.

Já os títulos judiciais devem obedecer ao disposto na Lei de Registros

Públicos no que diz respeito à perfeita caracterização do imóvel e qualificação

completa os titulares de direitos a ser registrado.

A grande maioria dos títulos judiciais chega ao registro de imóveis sem

condições de registro, por lhes faltar dados que a lei não dispensa.

Dentro desta premissa, em se tratando de documentos judiciais, hoje já

é majoritária a corrente que acredita não estar o registrador obrigado a acatar

um título por ele considerado inapropriado somente por este ser de origem

judicial.

Podemos assim definir como atribuição do registrador em relação a

documentos de cunho judicial: - o oficial tem a faculdade de qualificar a

natureza do mandado, do juízo expedidor, do procedimento e da competência

jurisdicional; - possibilidade de negar o assento (registro ou averbação) do que

não está de acordo com as determinações legais da Lei de Registros Públicos

cominada com as disposições da Lei Processual Civil; - denegar a inscrição de

todo mandado em que não foi observado os trâmites e preceitos essenciais a

sua validade.

No que se refere à qualificação de documentos de cunho privado ou

particular, nos casos em que a Lei permite sua recepção pelo fólio real, deve o

oficial registrador observar se o título a ele apresentado reúne os requisitos do

artigo 221, inciso II, da Lei de Registros Públicos, além de todos os requisitos

exigidos para os documentos de origem notarial, à exceção dos referentes à

forma pública, devendo, pois, o instrumento particular estar com as firmas

reconhecidas perante o notário, o qual deverá dar fé da legitimidade das firmas,

de modo que não haja dúvida sobre a identidade das pessoas interessadas.

O registrador exerce função independente dentro de sua competência,

estando sua atividade regida por leis próprias. A análise de um título deve ser

sempre fundamentada juridicamente, pois constitui o suporte material para

eventual procedimento de dúvida registral, não podendo ser omissa quanto ao

fundamento legal, evitando-se que o registrador aja com abuso de poder,

fazendo exigências descabidas.

É raro o reconhecimento de que a impugnação de um título judicial é

dever fundado no trabalho legal do oficial registrador, a ser realizado com zelo

e atenção. Na maioria das vezes, as reações as impugnações de um título

judicial implicam mandado de segurança (em vez de suscitação de dúvida, que

é o procedimento correto) até grosserias no balcão.

3.2.3 Títulos de origem estrangeira

Outra constante preocupação diz respeito aos títulos ou documentos de

origem estrangeira, que não fogem ao crivo da análise qualificadora.

Inicialmente, qualquer sentença estrangeira deve ser homologada pelo

Supremo Tribunal Federal, para ser considerada eficaz dentro do território

nacional.

Mas não se deve esquecer que nas causas que versam sobre imóveis

situados no território nacional, é competente o foro da situação do imóvel – rei

sitae, nos termos do artigo 89, incisos I e II, da Lei nº 10.406/2002:

Art. 89. Compete a autoridade judiciária brasileira, com exclusão de qualquer outra: I – conhecer de ações relativas a imóveis situados no Brasil; II – proceder a inventário e partilha de bens, situados no Brasil, ainda que o autor da herança seja estrangeiro e tenha residido fora do território nacional.

É de bom alvitre ressaltar que os documentos estrangeiros devem estar

autenticados pelo Cônsul do Brasil no país de origem, pois assim exige a Lei

de Registros Públicos, se analisarmos sinteticamente os artigos 32, 148 e 221,

inciso III, da citada Lei 6.025/73. O artigo 32 fala das certidões de nascimento,

casamento e óbito de brasileiros no estrangeiro, mas por analogia deve-se

estender aos estrangeiros, pois a Carta Magna de 1988 obriga ao tratamento

igualitário aos brasileiros e estrangeiros, na forma da lei.

Em nenhum momento a Lei de Registros Públicos fala expressamente

que os documentos estrangeiros devem ser consularizados, isto é, ter a

assinatura da autoridade estrangeira responsável pelo registro de nascimento,

casamento ou óbito, reconhecida pelo tabelião brasileiro no exterior, no caso, o

Cônsul do Brasil, mas o termo legalizado, contido no inciso III, do artigo 221

(6.015/73), deve assim ser entendido.

Ratificando tal conclusão, encontramos o comentário de Walter

Ceneviva18, ao enfatizar que:

A tradução deve ser registrada, usando este vocábulo com significação diversa da que lhe é geralmente atribuída. Compreende reconhecimento de firma do notário no país estrangeiro, no consulado do Brasil mais próximo. A assinatura consular é autenticada na

18 CENEVIVA, Walter. Lei dos Registro Públicos Comentada. 17. Ed. atual. – São Paulo: Saraiva, 2007 – P. 322

repartição fiscal brasileira do local em que o assentamento previsto nesta lei se destina a ser feito, ou no Ministério das Relações Exteriores.

3.2.4 Particularidades que envolvem alguns títulos

Formal de Partilha, Carta de Adjudicação e Cartas de Sentenças –

Como esses instrumentos se compõem de peças que integram autos de

processos judiciais devidamente julgados e não cabendo mais interposição de

recursos, verificar se os elementos neles lançados cumprem os princípios

registrários, em especial o da continuidade, que consiste em ter como

transmitente de direitos quem nos assentos registrários se apresenta como

titular dos mesmos, e o da especialidade, quer objetiva, quer subjetiva, cujos

conceitos aqui já apresentamos. Atentar para o que cada uma das partes

(adquirentes) irá receber, bem como se foram recolhidos os impostos

incidentes sobre o ato e, caso não tenha ocorrido, requerer os recolhimentos.

Em se observando o instituto da renúncia de meação, este deverá ser visto

como cessão de direitos, uma vez que juridicamente não temos previsão para

tal renúncia, ficando aí sujeito à forma e tributos que a ele se obrigam. Em

ocorrendo a cessão de direitos, deve ela vir revestida da forma pública, não se

permitindo a escrita particular, nem mesmo termo nos autos, uma vez que

assim previu o referido Código em seu artigo 1.793.

Penhora – Além de se exigir para o registro da penhora o cumprimento

de todos os princípios registrários que normalmente se fazem para títulos de

outra natureza, deve a respectiva ordem conter ainda o nome do juiz, do

depositário, das partes, a natureza do processo, à vista do que se vê no art.

239, da Lei 6.015/73, e valor da causa, para efeito de cálculo dos emolumentos

devidos com o seu registro.

Cisão do Título - Se existir benfeitoria no imóvel, não mencionada no

sistema registrário, deverá seu registro ser requerido para que recaia apenas

sobre a terra nua, sem qualquer referência à existência da mesma. Irá aí

ocorrer a cindibilidade do título. Eventual arrematante, se for diligente, antes do

leilão ou da praça, procurará saber da situação do imóvel junto ao oficial

competente, momento em que terá conhecimento dessa agravante, avaliando,

a partir daí, a conveniência ou não em arrematar o bem. A questão ora exposta

é comum nos mandados de penhora, quando o oficial de justiça, ao descrever

o imóvel, atém-se ao que consta no local e não ao que temos nos assentos

registrários, gerando, de forma constante, a cisão aqui tratada. Como essa

ocorrência não está devidamente consolidada em decisões do Conselho

Superior da Magistratura deste Estado, devemos procurar fazer com que

tenhamos sempre a coincidência de elementos, evitando, desta forma,

eventuais transtornos que só servem para emperrar o regular andamento de

qualquer demanda judicial.

Doação – Imóvel recebido por casal a título de doação não deverá ser

levado a inventário ou arrolamento, uma vez que o parágrafo único, do art. 551,

do novo Código Civil (parágrafo único, do art. 1.178, do Código revogado), reza

que se foi ela feita a marido e mulher, a parte do falecido acrescerá a do

sobrevivente. Basta, no caso, que o interessado leve ao oficial registrador a

certidão provando o respectivo óbito, para que o cônjuge sobrevivente tenha

incorporado ao seu patrimônio a parte que era destinada ao falecido. Observa-

se que o legislador não elegeu nem excluiu qualquer regime de bens para a

aplicação dessa norma legal, o que nos obriga a ignorar a escolha feita pelo

casal para a sua efetiva incidência. Discussões podem ocorrer quando a

aquisição é feita a apenas um dos cônjuges, na condição de casado no regime

da comunhão universal de bens. Particularmente, entendo também aí ocorrer à

incidência da citada base legal, uma vez que tal situação, no momento da

liberalidade, já era do conhecimento do doador, não podendo ignorar que

fazendo a doação tanto a um só dos cônjuges ou ao casal, o efeito seria o

mesmo, ou seja, estaria ele fazendo a doação para ambos.

Desapropriação – Quando formalizada através de ato extrajudicial,

consistente em negócio jurídico bilateral, oneroso e consensual, faz por

caracterizar meio derivado de aquisição da propriedade, e não mais originário,

ficando assim sujeita ao atendimento de todos os requisitos exigidos para os

demais títulos. Deve aqui tais exigências envolver também as fiscais, como as

certidões negativas com o INSS e Receita Federal, quando assim determinado

pela Lei 8.212/91 e Decreto 3.048/99. Em se tratando de procedimento

decorrente de decisão judicial, devem ser observados apenas os princípios da

especialidade objetiva e subjetiva, uma vez que ocorre uma efetiva atuação do

Estado, por meio do Poder Judiciário, com a perda compulsória do domínio ou

de algum de seus atributos pelos então titulares e sua atribuição ao

expropriante, resolvendo-se quaisquer outras questões, mesmo relativas ao

registro do imóvel, em face do preço a ser pago nos autos, dando-se total

publicidade à transferência do domínio, sendo verificadas, se não na fase

instrutória, mas obrigatoriamente para o levantamento do preço, a regularidade

dominial, caracterizando-se desta forma o modo originário de aquisição da

propriedade

Retificação de área – Nesta modalidade, o oficial registrador deve

observar somente o desenho do imóvel, sem fazer qualquer referência a

benfeitorias, servidões, etc... – nem que existem, nem que não existem. A

existência de via pública, bem como a linha férrea, divide o imóvel, devendo,

necessariamente, ser apresentada tantas descrições quantas resultarem tal

divisão, não importando se a área apresentada é maior ou menor que o módulo

previsto pelo INCRA. Quando da utilização desse instituto processual, deve o

advogado dar à descrição do imóvel todos os elementos que definem a

especialidade objetiva, aqui já tratada. Se rural, e ainda não superados os

prazos tratados no Decreto 4.449/02, que regulamentou a Lei Federal

10.267/01, pode ele, desde já, empregar o ponto georreferencial em sua

descrição, amoldando-o ao que temos nas citadas bases legais, evitando,

assim, novos entraves que, com certeza, ocorrerá após o decurso dos prazos

determinados no mencionado decreto, quando o teremos como necessário.

Usucapião – Textualmente, temos no art. 226, da Lei 6.015/73, a

necessidade do título que a deferiu apresentar os requisitos necessários à

abertura da respectiva matrícula. Devemos aqui compreender como requisitos

apenas os dados de identificação do imóvel, uma vez que, por tratar-se de

aquisição originária, independe da obediência do princípio da continuidade.

Observamos, também, que a qualificação do autor da ação e, conseqüente,

detentor da posse, deve vir nos moldes aqui expostos quando comentamos a

especialidade subjetiva, por ser requisito necessário à execução de seu

registro na respectiva tábua registrária. Se a carta de sentença ou mandado

judicial trouxer informação sobre a existência de eventual construção, com

observação de que foi ela concluída pelo autor da ação depois de 21 de

novembro de 1966, data em que entrou em vigor o Decreto-lei 66, que exige o

pagamento do INSS em todas as construções – rural ou urbana –, estará ele

sujeito a tal obrigação, devendo, no caso, o registrador exigir certidão negativa

de débitos como exige o citado instituto. Se for entendido como prescrita a

dívida, deverá essa situação ser provada pelo interessado junto ao mencionado

INSS, o qual, se assim também entender, irá emitir a certidão acima aludida.

3.2.5 Especialização do imóvel

Com referência ao imóvel, o título apresentado por ser desqualificado

por inúmeras razões, sendo a mais comum a descaracterização do bem, ou

seja, a não coincidência dos objetivos constantes do documento analisado com

os dados constantes na matrícula.

Entendemos interessante fazer a explanação deste tópico quando nos

deparamos com a análise da especialização do imóvel no título e em dados

hipotecários. Não podemos nos furtar á idéia de que qualquer alteração no bem

hipotecado prescinde de autorização do credor, uma vez que o direito real

subsiste através dos princípios da publicidade e especialidade.

Diante desta hipótese, torna-se impossível o registro do título solicitado,

desde que não coincidam as informações, uma vez que o negócio jurídico

constitutivo de hipoteca é fixado pelo total da dívida e a coisa dada em

garantia.

3.3 Suscitação de Dúvida

A Lei nº 8.935/94, também conhecida como a Lei dos Notários e

Registradores, inclui (artigo 30, inciso XIII), entre os deveres dos registradores,

o de “encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos

interessados19.”

O procedimento de suscitação de dúvida, previsto no artigo 198, da Lei

de Registros Públicos, é requerido pelo oficial registrador ao juiz da Vara de

Registros Públicos, onde houver, ou ao juiz diretor do Foro, que atuará como

corregedor permanente.

Diante dos dois dispositivos legais, tornou-se necessário tornar

compatíveis os mesmos, de modo que seja assegurada uma interpretação

uniforme, uma vez que é unânime o conhecimento de que a dúvida é declarada

pelo oficial e não pela parte interessada.

O oficial requer que seja a dúvida julgada, não como parte interessada,

mas como uma ponte entre o verdadeiro requerente (interessado no registro) e

o juiz julgador. Tanto é verdade este fato, que não pode o registrador recorrer

da sentença que julgar a dúvida improcedente. Tal possibilidade está aberta ao

interessado no registro do título, entendendo-se como interessado aquele que

tiver direito a ser registrado sobre o imóvel, ao Ministério Público e ao terceiro

prejudicado, nos termos do artigo 202, da Lei de Registros Públicos.

Nesta hipótese a apelação será feita ao Conselho Superior da

Magistratura, processada e julgada nos termos dos artigos 513 e seguintes, do

Código de Processo Civil.

3.3.1 Processo de dúvida

O processo de dúvida é simples e vem regulado pela Lei de Registros

Públicos, no artigo 198, a seguir transcrito em seu teor:

Art. 198. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicará por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte: (Alterado pela L-006.216-1974) I - no protocolo, anotará o oficial, à margem de prenotação a ocorrência da dúvida; II - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, publicará o oficial todas as suas folhas;

19 CENEVIVA, Walter – Lei dos notários e registradores comentada (lei nº 8.935/94. 6. ed. ver. e atual. – São Paulo: Saraiva, 2007.

III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la perante o juízo competente, no prazo de quinze dias; IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhada do título.

Desta forma, compreendemos que o procedimento se inicia com o

requerimento do interessado para que seja a dúvida suscitada perante o juiz

competente, o qual deve ser protocolado para servir como meio de prova da

data do requerimento.

Podemos entender aqui como interessado: pessoa natural ou jurídica

titular do direito que se deseja inscrever; ou ainda o transmitente do direito,

pessoa que a este direito esteja sujeita direta ou indiretamente, bem como o

Ministério Público.

Após o apontamento do requerimento, deve o registrador, no menor

tempo possível, suscitá-la, expondo os motivos legais da impugnação, nos

termos da nota devolutiva anteriormente cientificada pelo interessado.

Após formular a dúvida, de maneira clara e concisa, deve o oficial

notificar, na própria petição, o interessado, dando ciência dos fatos e

comunicando que a dúvida deverá ser impugnada dentro do prazo de quinze

dias, junto à vara competente.

Daí para frente, a atividade do registrador é totalmente passiva, não lhe

cabendo mais nenhum ato até a decisão da dúvida pelo magistrado. O único

comportamento funcional do registrador é o de não permitir qualquer registro à

margem da matrícula do imóvel cuja dúvida foi requerida, uma vez que ela

estende o prazo do protocolo até a decisão final.

Desta maneira, apresentada ao judiciário a dúvida argüida, cabe ao

registrador aguardar a decisão final e aí proceder ao registro, ou sendo o caso

de improcedência, devolver a documentação e cancelar o protocolo.

Podemos observar tais procedimentos ao analisarmos a decisão20

proferida pelo Exmo. Dr. Venício Antonio de Paula Salles, juiz de direito da

Comarca de São Paulo/SP, no corpo do processo nº 000.04.050454-9, que a

seguir transcrevemos na íntegra:

20 JACOMINO, Sergio Org. CD ROM Thesaurus – Registral. Notarial. Imobiliário – v.3 – ano 2004, versão 3.0 – IRIB / ANOREG-SP.

Carta de arrematação - qualificação registral. Despersonalização - sociedade. Regime matrimonial - comunhão de bens. Retificação - impossibilidade. 1. O título judicial deve-se pautar em princípios e regras registrais, preservando direitos de terceiros estranhos à lide. 2. A ordem judicial deve ser ajustada a realidade patrimonial existente a fim de conquistar seus efeitos integrais. Íntegra: Processo nº 000.04.050454-9 Vistos, etc ... Cuida-se de procedimento administrativo de DÚVIDA REGISTRAL, suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, tendo como suscitado Santo Berti Neto. Destacou que não qualificou positivamente Carta de Arrematação expedida nos autos que tramitam pela 75ª Vara do Trabalho de São Paulo, que desconsiderando a personalidade jurídica da sociedade BADRA S.A, focalizou patrimônio do sócio Miguel Badra Júnior, de forma que a ordem se refere ao imóvel matriculado sob o nº 72.537. Contudo, o imóvel em questão pertence ao devedor e sua esposa Edwiter Viggiani Badra, que são casados sob o regime de comunhão de bens. Juntou documentos e pugnou pela procedência. O Ministério Público se pronunciou pela manutenção da orientação do Oficial registrador. É o relatório. DECIDO: O título judicial não se encontra imune à qualificação registral, que deve se pautar em atenção aos princípios e regras registrais, preservando os direitos de terceiros estranhos à lide. A ordem judicial não comporta questionamento, contudo sua força bilateral não alcança ou interfere na órbita de direitos de pessoas estranhas ao feito. No caso, o devedor Miguel Badra Júnior, assim considerado após a desconsideração da personalidade jurídica da sociedade BADRA S.A., não é o único titular do imóvel objeto da carta de arrematação, de forma que seus efeitos não podem ser reconhecidos a nível registral, enquanto tal determinação não se acomodar à fração exata que a este toca. Por ser impossível qualquer retificação ou acomodação direta dos efeitos da ORDEM JUDICIAL, esta deve ser ajustada à realidade patrimonial existente para poder conquistar seus efeitos integrais. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE A DÚVIDA, mantendo o posicionamento do Oficial do 13º SRI. P.R.I.C. São Paulo, 13 de agosto de 2004. Venício Antonio de Paula Salles

Resumidamente, ensina-nos a mencionada especialista em Direito

Imobiliário Registral, pelo Colégio de Registradores de La Propriedad y

Mercantil de Espanha, Stefani Borba de Rose21, acerca do procedimento em

tela que:

A dúvida registrária deverá ser interposta mediante requerimento por parte do interessado, acompanhado das declarações de dúvida, ou seja, das circunstâncias que na ótica do requerente não condizem com as alegações do registrador. Em seguida, o registrador dará ciência da dúvida ao requerente, que dentro de quinze dias contados da cientificação, fica notificado para impugná-la perante o juízo competente (art. 198 e incisos, da Lei de Registros Públicos). Não sendo impugnada a dúvida no prazo, será ela ainda assim, julgada por sentença. Impugnada será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias, devendo ser julgada por sentença no prazo de quinze dias (art. 199 a 201, da Lei de Registros Públicos).

3.4 Etapa estática do Registro de Imóveis

Ultimada a etapa procedimental, que visa à publicidade imobiliária,

advém a etapa estática ou permanente.

No chamado estágio dinâmico, encontramos o cumprimento das

formalidades registrarias, obviando suas conseqüências jurídicas das

transformações imobiliárias previstas no ordenamento pátrio. Observamos a

transformação dos assentos e escriturações em fatos jurídicos permanentes,

constituindo desta forma o fólio imobiliário, o qual se volta à disponibilidade de

toda população que desejar conhecimento.

O acesso a estes conhecimentos é disponibilizado de forma

indiscriminada, sem que haja a necessidade de informação do motivo,

mediante a disponibilização de certidões fornecidas pelo oficial ou prepostos

por ele autorizado.

As normas relativas a esta fase estão contidas no capitulo IV, das

disposições Gerais da Lei de Registros Públicos, que tratam da publicidade dos

atos recepcionados pelo fólio real e que a seguir transcrevemos:

21 ROSE, Stefani Borba de – A Qualificação registral. Porto alegre : Imprensa Livre, 2004.

Art. 16 . Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros são obrigados: 1º) a lavrar certidão do que lhes for requerido; 2º) a fornecer às partes as informações solicitadas. Art. 17 . Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. Art. 18 . Ressalvado o disposto nos artigos 45, 57, § 7º e 95, parágrafo único, a certidão será lavrada independentemente de despacho judicial, devendo mencionar o livro do registro ou o documento arquivado no cartório. (Alterado pela L-009.807-1999) Art. 19 . A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou por seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias. (Alterado pela L-006.216-1974) § 1º A certidão, de inteiro teor, poderá ser extraída por meio datilográfico ou reprográfico. § 2º As certidões do Registro Civil de Pessoas Naturais mencionarão, sempre, a data em que foi lavrado o assento e serão manuscritas ou datilografadas e, no caso de adoção de papéis impressos, os claros serão preenchidos também em manuscrito ou datilografados. § 3º Nas certidões de registro civil, não se mencionará a circunstância de ser legítima, ou não, a filiação, salvo a requerimento do próprio interessado, ou em virtude de determinação judicial. § 4º As certidões de nascimento mencionarão, além da data em que foi feito o assento, a data, por extenso, do nascimento e, ainda, expressamente, o lugar onde o fato houver ocorrido. § 5º As certidões extraídas dos registros públicos deverão ser fornecidas em papel e mediante escrita que permitam a sua reprodução por fotocópia, ou outro processo equivalente. Art. 20 . No caso de recusa ou retardamento na expedição da certidão, o interessado poderá reclamar à autoridade competente, que aplicará, se for o caso, a pena disciplinar cabível. Parágrafo único . Para a verificação do retardamento, o oficial, logo que receber alguma petição, fornecerá à parte uma nota de entrega devidamente autenticada. Art. 21 . Sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal, ressalvado o disposto nos arts. 45 e 95. (Alterado pela L-006.216-1974) Parágrafo único . A alteração a que se refere este artigo deverá ser anotada na própria certidão, contendo a inscrição de que "a presente certidão envolve elementos de averbação à margem do termo. (Acrescentado pela L-006.216-1974).

Pela referida normatização, os oficiais registradores estão obrigados a

fornecer informações, sempre que solicitadas pela parte.

Com o advento da Lei dos Notários e Registradores cabe ao oficial

facilitar o acesso às informações contidas em seu álbum registral.

Dentre estas normatizações, há três situações a considerar: uma, a

obrigatoriedade de fornecer certidões do atos efetivados; outra, de prestar

informações sempre que solicitado; e, ainda, de facilitar o acesso à

documentação constante de seu arquivo fundiário. Nas duas primeiras

situações, observamos que qualquer pessoa interessada poderá ser atendida

sem declinar o motivo de sua solicitação; já na última hipótese, entendemos só

ser atendidas as partes que estejam legalmente habilitadas ao acesso

solicitado.

No atinente ao arquivo imobiliário, a normatização acima referida, em

seu artigo 46, estabelece que “os livros, fichas, documentos, papéis,

microfilmes e sistemas de computação deverão permanecer sempre sob a

guarda e responsabilidade do titular do serviço de registro, que zelará por sua

ordem, segurança e conservação,” com a ressalva de que, se houver

necessidade de serem periciados, o exame deverá ocorrer na própria sede do

serviço, em dia e hora previamente designados, com ciência do titular e

autorização do juiz competente.

CONCLUSÃO

O ordenamento jurídico pátrio, através do Princípio da Obrigatoriedade,

impõe prévio registro dos títulos para que sejam oponíveis erga omnes, embora

inexistam prazos ou sansões pela desídia na obediência ao citado Princípio. O

risco que se corre é o perecimento do direito em virtude da inércia de seu

titular.

Na busca para atingir os fins legais da atividade registral, indicados na

Lei nº 8.935/94 (publicidade, segurança, eficácia), o registrador deve

obediência ao Princípio da Legalidade, segundo o qual os títulos devem ser

examinados quando apresentados, para que o delegado do serviço público

ateste a sua regularidade e ele possa gerar efeitos almejados (eficácia).

A necessidade do exame esta totalmente pacificada pela jurisprudência

pátria como demonstraremos pelas seguintes ementas:

Ap. Civ. 043063-0/1 22. Data: 20/05/98. Localidade: Santos. Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição. Legislação: Continuidade - disponibilidade - casamento - qualificação pessoal. Título judicial - qualificação registral. Penhora de fração ideal. EMENTA: Registro de Imóveis - Título judicial - Penhora sobre a metade ideal de imóvel - Executada, porém, que, na matrícula imobiliária, figura como casada sob o regime da comunhão universal de bens e, no mandado de penhora, como viúva – Necessidade do prévio registro do formal de partilha dos bens deixados pelo cônjuge da executada para ingresso do mandado de penhora na tábua registral - Princípio da continuidade do registro - Apelação improvida. Ap. Civ. 001557-0 23. Data: 11/02/1982. Localidade: Estrela D'Oeste. Relator: Bruno Affonso de André. Legislação: Loteamento. Exame. Qualificação registral. Imóvel encravado. 1. Foi determinado o registro de um loteamento antes que o Oficial tenha podido examinar o pedido por todos os requisitos previstos na Lei de Parcelamento do Solo. Houve recurso do Dr. Curador de Registros e ao mesmo foi dado provimento, para afastar a determinação do registro do loteamento, devendo o Oficial prosseguir no exame da documentação oferecida. 2. Imóvel encravado em outro, objeto de ação de divisão - Matrícula e transcrições anteriores com área localizada - Processamento do pedido de registro, ressalvados direitos de terceiros. Decisão 000057/87 24. Data: 16/12/1987. Localidade: São Paulo.

22 JACOMINO, Sérgio, Org. CD ROM Thesaurus – Registral. Notarial. Imobiliário – IRIB/INOREG-SP 23 JACOMINO, Sérgio, Org. CD ROM Thesaurus – Registral. Notarial. Imobiliário – IRIB/INOREG-SP.

Relator: Renato Gomes Corrêa, Juiz de Direito Corregedor. Legislação: Retificação registral. Erro - qualificação. Indispensabilidade - correção do título. REGISTRO DE IMÓVEIS - Retificação de registro imobiliário - Erro no tocante ao nome da parte - Indeferimento - Indispensabilidade de prévia correção do título - Decisão confirmada.

Desta forma, podemos afirmar que a atividade do titular do ofício de

registro de imóveis inicia-se no momento em que o interessado apresenta o

título na serventia, quando realiza a prenotação do título, ou seja, quando anota

que recebeu um documento referente a um imóvel especificado. Apresentado o

título para registro, o registrador tem 15 dias para efetuar o exame da

legalidade (analisar no título apresentado a observância ou não de todas as

prescrições legais para o ato registral solicitado). Analisado o título, o

registrador tem dois caminhos a percorrer: registrar o título ou apontar as

exigências legais. Estando apto ao registro, o título será registrado e o

registrador possui o prazo de 30 dias para a prática do ato registral, contados

da data da apresentação do título. Na prática, muitas serventias já estão

efetivando atos registrais em 15, 10 ou até mesmo 5 dias, o que é excelente

para o mercado imobiliário, que reclama por celeridade para uma maior

circulação de bens e recursos.

Após a realização dos atos registrais, estes se tornam públicos e

qualquer pessoa pode solicitar certidões referentes aos mesmos, sem a

necessidade de motivação do pleito.

A declaração da publicidade é também comprovada pela jurisprudência

conforme:

AQUISIÇÃO DE BOA-FÉ - PUBLICIDADE REGISTRAL 25 - Publicidade processual - Eficácia do registro - Fé pública registral - Legitimação registral - Adquirentes não-citados para ação anulatória do título que deu origem à transferência do imóvel - Inexistência de registro da ação penal reipersecutória no Registro de Imóveis - Efeitos não-oponíveis erga omnes - Recurso provido. Ementa: I - Não tendo sido os adquirentes de boa-fé citados para ação anulatória que tinha por objetivo desconstituir o título que lhes permitiu adquirir o bem, não podem eles sofrer os efeitos da sentença nela produzida, porque não foram partes naquela. II - Os atos processuais relativos a

24 JACOMINO, Sérgio, Org. CD ROM Thesaurus – Registral. Notarial. Imobiliário – IRIB/INOREG-SP. 25 JACOMINO, Sérgio, Org. CD ROM Thesaurus – Registral. Notarial. Imobiliário – IRIB/INOREG-SP

uma ação pessoal reipersecutória (art. 167, I, 21, da Lei 6.015/73) devem ser registrados no álbum imobiliário, sob pena de não serem oponíveis erga omnes. III - A simples publicação de atos jurisdicionais no órgão oficial do Estado não é suficiente para dar-lhes publicidade com eficácia contra terceiros. IV - A publicidade se dá, em regra, pela inscrição (rectius, registro) no Registro de Imóveis e, em casos excepcionais, pela publicação de editais (somente editais e não outros atos do processo) no órgão oficial. Ademais, a publicidade do processo não gera presunção da ciência de terceiros dos atos nele praticados. O referido princípio não tem por finalidade dar eficácia erga omnes, mas sim facultar o acesso dos interessados ao que no processo se contém. V - Dispensa-se constar da petição recursal tópico específico contendo as "razões de reforma", se extraem dos argumentos do recorrente os motivos de sua insurgência. REsp 60.661-MG - 4.ª T. - j. 25.02.1997 - rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira.

Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial deverá indicá-la por escrito,

de uma única vez, fundamentadamente, para que o interessado possa

satisfazê-la. Ao sanar as exigências apontadas pelo registrador, o interessado

deverá devolver a documentação para nova análise do registrador. Sendo

apresentados novos documentos, pode ocorrer a indicação de novas

exigências em razão dos novos documentos apresentados. Então, este

processo pode andar em círculos por muito tempo ou ser rapidamente

efetivado, dependendo da complexidade do ato a ser praticado, da legalidade

dos documentos apresentados e da técnica dos profissionais envolvidos no

procedimento (registrador, engenheiro, advogado, etc.).

Percebe-se que o exame da legalidade do título é a “mola mestra” de

todo procedimento registral e da tramitação do título na serventia registral, sem

a qual não se poderia garantir a segurança do serviço registral.

Desta forma, todos os documentos apresentados ao registrador

passarão pelo crivo do exame da legalidade, independente de sua natureza;

até mesmo os títulos judiciais possuem sua legalidade examinada, consistindo

a qualificação registral em um ato de jurisdição do registrador, cuja liberdade e

independência para qualificar um título e verificar se ele está apto ao registro

ou não apoiam-se em normas jurídicas. O registrador esta restringido, no que

diz respeito à qualificação registral, unicamente à lei e aos atos administrativos,

como instruções normativas e ordens de serviços.

No desempenho desta atividade, o serventuário deve analisar os

aspectos formais – extrínsecos – do título, não lhe cabendo adentrar no mérito

da questão. Entretanto, ao se tratar de nulidade absoluta ou direito atípico,

poderá ele entrar no mérito da questão, opondo-se ao registro mediante

fundamentação legal por escrito, de uma única vez.

Existe para algumas pessoas não habituadas à Lei dos Registros

Públicos a falsa noção de que os títulos judiciais não estão sujeitos à

qualificação. Contudo, essa idéia não condiz à realidade jurídica da atividade

registral.

O argumento de que o “juiz mandou”, felizmente, não pode ser

recepcionado pelo registrador. Este deve isentar-se de qualquer influência

externa e analisar os títulos pelos princípios do registro imobiliário e pelas leis

conexas, consistindo a atividade qualificatória em dever, como ato vinculado, e

não discricionário, não sendo lícito ao oficial registrador, optar pela análise ou

não do título a ele apresentado.

Em caso de impossibilidade no cumprimento das exigências legais, ou

inconformismo das partes, a Lei nº 6.015/73 prevê a alternativa de submeter à

questão, por requerimento da parte , à decisão do juiz competente, que, nas

comarcas onde houver, é o juiz da Vara dos Registros Públicos. A este

procedimento administrativo damos o nome de “Processo de Dúvida” e está

previsto no artigo 198, da referida Lei.

Observa-se, pois, uma participação ativa do registrador em diversos

ramos no direito, visando em todos eles à segurança jurídica, celeridade,

eficiência e prevenção de litígios. A atividade registral objetiva uma resposta

rápida e adequada aos clamores da sociedade, atuando como relevante

instrumento de garantia dos direitos fundamentais, observando-se ainda uma

forte modificação na cultura jurídica a respeito dos serviços prestados por

esses profissionais do direito e suas diversas aplicações.

Como instrumento da paz social, o registrador busca a prevenção de

litígios, procurando desempenhar de forma correta suas funções. Assim,

agindo com imparcialidade, procurando promover o equilíbrio contratual, acata

o instrumento representativo da vontade das partes, desde que este se

apresente conforme determinação legal.

Agindo de tal forma cautelosa, entendendo que o instrumento

apresentado pelas partes deve representar a verdade jurídica do negócio

firmado, cabe ao mesmo apresentar soluções quando o título vem de forma

defeituosa, atuando desta forma na prevenção de futuros e eventuais litígios e

contribuindo, portanto, com a harmonia e paz social, desafogando o judiciário,

agindo como auxiliar da justiça e, o que é melhor, de uma forma preventiva,

com menos desgaste.

Sendo assim, a tendência hoje em dia é de se postular por uma

abordagem mais moderna do ordenamento jurídico, de forma que se possa

romper com velhos paradigmas que vêem o direito ligado apenas a prescrições

normativas, ou sendo realizado exclusivamente pelo Poder Judiciário. Existe

atualmente uma visão efetiva da justiça, desenvolvida por diversas instituições

pertencentes ao sistema jurídico, que atuam no foro extrajudicial, compondo

conflitos de interesses por meios alternativos, prevenindo litígios, auxiliando na

luta do Poder Judiciário em busca da paz social. É em meio a essas

instituições que se encontra o sistema notarial e a função social do registrador.

REFERÊNCIAS

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MACEDO, Neusa Dias de. Iniciação à pesquisa bibliográfica: guia do estudante para a fundamentação do trabalho de pesquisa. 2. ed. revisada. São Paulo: Edições Loyola, 1994. MARCONI, Marina de Andrade. Metodologia Cientifica: para o curso de direito. 2.ed. São Paulo: Atlas, 2001. MARTINS, Gilberto de Andrade. Guia para elaboração de monografias e trabalhos de conclusão de cursos . 2. ed. São Paulo: Atlas, 2007. SOARES, José Joaquim. Metodologia do trabalho científico – pesquisa científica . Disponível em: <http://www.jjsoares.com> Acesso em: 30.09.2008 Palestra do XVI Encontro Internacional de Direito Registral, CINDER 2008, Colégio de Registradores da Espanha e pelo Centro Internacional de Direito Registral. Conclusões sobre qualificação registral . Disponível em: <http://www.irib.org.br/pdf/BE3369.pdf> - Acesso em: 18.09.2008. PEREIRA, Antônio Albergaria. Serviços notariais vinculados aos registros imobiliários: teoria e prática. Bauru, SP: EDIPRO, 2005. ROSE, Stefani Borba de. A qualificação registral . Porto Alegre: Imprensa Livre, 2004. SILVA, Bruno Mattos e. Lide no processo de dúvida do registro imobiliário. Disponível: (Jus Navigandi) <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=570> – Acesso em: 29.09.2008. VIANNA, Túlio Lima. Roteiro didático de elaboração de projetos de pesquisa em Direito . Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=3983> Acesso em: 23.09.2008. __. Constituição Federal. Código Civil. Código de Proce sso Civil. Código Comercial . Organizador Yussef Said Cahili. – 9. ed. Ver., ampl. E atual. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007 – RT MiniCódigos . ____, Entrevista: um instrumento de coleta de dados em pesquisa empírica. Disponível em: <http://www.lesantos.pro.br> Acesso em: 23.09.2008.

____, TCC – Pesquisa qualitativa e quantitativa. Disponível em: <http://www.monografiaalpha.com.br/tcc/tccpesquisaqualitativaquantitativa.html> Acesso em: 23.09.2008.

ANEXOS:

AUTORA

Ana Isaura Portela de Macêdo Damasceno

- Graduada em Direito pela Universidade Potiguar/RN (UnP); - Pós-Graduada (lato sensu) em Direito Notarial e Registral, com área de conhecimento em Direito, para Mercado de Trabalho e para Exercício do Magistério Superior (especialista) pela Universidade do Sul de Santa Catarina (UNISUL); - Qualificada como Agente de Registro da ICP-Brasil pela Autoridade Certificadora Brasileira de Registros (ACBR); - Qualificada no Curso de Grafodocumentoscopia (5ª edição) pela UNITAB – Educação Corporativa, bem como e-tab – Tecnologia e Gestão; - Participou da Comissão Organizadora do 13º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, realizado em Natal/RN, no período de 24 a 26/março/95; - No período acadêmico estagiou na Central Jurídica da Caixa Econômica Federal, bem como na Secretaria da 1ª Vara da Justiça Federal de Primeira Instância; - Exerceu a função de Tabeliã-Substituta do 6º Ofício de Notas do Natal/RN de 1994 a 2008; - Atualmente no 7º Ofício de Notas do Natal/RN tem a função de escrevente, além de ser uma agente de registro da IT Natal 7º Ofício de Notas; - Cursos e seminários: * 1º Simpósio de Atualização Jurídica no período de 14 e 15/abril/92 na Escola Superior de Magistratura do RN (ESMARN); * Semana do Advogado “Mário Moacyr Porto” no período de 05 a 07/agosto/92 na OAB – seção RN; * Semana de Estudos “Pontes de Miranda” no período de 14 e 18/setembro/92 na Faculdade Unificada para o Ensino das Ciências (UNIPEC); * Aula Prática – Município e a Constituição Brasileira em 01/junho/93 na Prefeitura do município e comarca de Macaíba/RN; * Seminário – Reforma do Código de Processo Civil no período de 15 a 19/maio/95 no Centro de Estudos Jurídicos – JF/RN, e Escola Superior de Magistratura do RN (ESMARN); * 13º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, no período de 24 a 26/março/95, no município e comarca do Natal/RN; * IV Congresso Nacional de Direito Processual – Civil, Trabalhista, Penal e Administrativo no período de 02 a 04/maio/96 no município e comarca do Recife/PE; * 16º Encontro Descentralizado da ANOREG-BR, em 15/outubro/2005 no Rifólis Praia Hotel, município e comarca do Natal/RN; * IV Curso de Atualização Notarial e Registral promovido pela ANOREG/RN, em 03/março/2007 no município e comarca do Natal/RN;

* Curso sobre as Reformas do Processo Civil, no período de 11 a 19/junho/2007 promovido pela LatoSensu Escola Jurídica, município e comarca do Natal/RN; * V Curso de Atualização Notarial e Registral, em 05/julho/2007 promovido pela Escola Superior de Magistratura do RN (ESMARN); * XXIX Encontro Descentralizado dos Notários e Registradores, em 28/agosto/2009 no Serhs Natal Grand Hotel, município e comarca do Natal/RN;

NOTA DE RESPONSABILIDADE

As informações aqui veiculadas têm intuito meramente informativo e reportam-se às fontes indicadas. A OAB/RN não assume qualquer responsabilidade pelo teor do que aqui é veiculado. Qualquer dúvida, o consulente deverá consultar as fontes indicadas.