Acp Mpf Rs Cobranca Corretagem

PROCURADORIA DA REPBLICA NO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL PROCURADORIA DA REPBLICA NO MUNICPIO DE PELOTAS EXCELENTSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(ZA) FEDERAL DA ___ VARA FEDERAL DE PELOTAS SEO JUDICIRIA DO RIO GRANDE DO SUL

MINISTRIO PBLICO FEDERAL

O MINISTRIO PBLICO FEDERAL, pelo seu rgo signatrio, com base nos artigos 127; e, 129, inciso III; da Constituio Federal; artigos 5., inciso VI; 6., inciso VII, alnea "c"; e, 39, inciso III; da Lei Complementar n. 75/93; artigo 1. da Lei n. 7.347/85; e, nos artigos 6.; 82, inciso I, e, 91; da Lei n. 8.078/90, vem respeitosamente presena de Vossa Excelncia para propor ...

AO CIVIL PBLICA

c/c

AO COLETIVA DE CONSUMO

COM PEDIDO DE MEDIDA LIMINAR, em face da ... TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS III - SPE LTDA., pessoa jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o n. 09.364.858/0001-00, com sede na avenida Francisco das Chagas Oliveira n. 2.500, sala 36C, em So Jos do Rio Preto/SP CEP 15.085-485; TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS IV - SPE LTDA., pessoa jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o n. 09.455.202/0001-00, com sede na avenida Francisco das Chagas Oliveira n. 2.500, sala 36C, em So Jos do Rio Preto/SP CEP 15.085-485; FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA., pessoa jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o n. 93.555.928/0001-13, com sede na

MINISTRIO PBLICO FEDERALPROCURADORIA DA REPBLICA NO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL PROCURADORIA DA REPBLICA NO MUNICPIO DE PELOTAS _____________________________________________________________________________________________

rua Gonalves Chaves n. 762, em Pelotas/RS - CEP 96.015-560; HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA., pessoa jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o n. 11.028.193/0001-05, com sede na rua Voluntrios da Ptria n. 630, em Pelotas/RS - CEP 96.015-730; CAIXA ECONMICA FEDERAL, instituio financeira sob a forma de empresa pblica, inscrita no CNPJ/MF sob o n. 00.360.305/0001-04, com sede local na rua Tiradentes n. 3021 sala 201, Edifcio ENIL, em Pelotas/RS - CEP 96.010-160; e, BANCO DO BRASIL S/A, sociedade annima de economia mista, inscrita no CNPJ/MF sob o n. 00.000.000/0001-91, com sede local na rua Lobo da Costa n. 1.315, em Pelotas/RS - CEP 96.010-150; ... pelos fatos e fundamentos jurdicos seguintes:

1. DOS FATOSEm 3 de maio de 2010 foi instaurado, na Procuradoria da Repblica no Municpio de Pelotas/RS, o Procedimento Administrativo n. 1.29.005.000098/2010-61 posteriormente convertido para inqurito civil em virtude do recebimento de representao encaminhada por meio eletrnico, por meio da qual o representante relatou, em sntese, que foi constrangido a efetuar o pagamento, como condio para obter financiamento imobilirio no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) junto CAIXA ECONMICA FEDERAL - CEF, do valor equivalente a 5% (cinco por cento) do valor total do bem imvel, a ttulo de honorrios de corretagem. Logo aps a instaurao do procedimento, em 20 de maio de 2010, foi realizada reunio com o Gerente Regional de Negcios da Superintendncia Regional Extremo Sul da CEF, ocasio em que este, aps tecer consideraes acerca do PMCMV, aduziu que o

muturio dever pagar, se assim o entender, o valor devido construtora e imobiliria a ttulo de corretagem , sendo que em relao a essa despesa, no h qualquer envolvimento da CEF (fls. 6/8). Diante dessa informao, que indicava a ausncia de irregularidade nacobrana de honorrios de corretagem, e da omisso do representante em encaminhar documentao comprobatria de suas alegaes (fls. 20/21), paralisou-se, temporariamente, as apuraes.

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Em maro do corrente ano, porm, o jornalista responsvel pelo site de notcias denominado Blog Amigos de Pelotas compareceu na Procuradoria da Repblica no Municpio de Pelotas/RS, e relatou que, em consulta CEF, a Assessoria de Imprensa da instituio teria respondido que no caso de eventuais cobranas de taxa de corretagem aos

compradores do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), o banco esclarece que a prtica considerada ilegal e que toda despesa decorrente da comercializao dos imveis de responsabilidade dos vendedores e j est inclusa na avaliao do imvel realizada pela CAIXA (sem grifos no original) (fls. 23/26).Em virtude dessa nova informao, foi retomada a investigao, sendo que em 14 de maro de 2011 foi realizada reunio com representantes da FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e da HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA., ocasio em que informaram, em suma, que as imobilirias representadas atuam na intermediao da compra e venda de imveis financiados no mbito do PMCMV, em empreendimentos situados em Pelotas/RS destinados a famlias com renda de 3 (trs) a 10 (dez) salrios mnimos, e que efetivamente cobram honorrios de corretagem dos adquirentes, mas que essa cobrana que se destina a, alm de remunerar o corretor, segurar o comprador - encontraria amparo legal na legislao que disciplina a corretagem de imveis, e no encontraria vedao nas regras que disciplinam o PMCMV (fls. 27/29). Diante das informaes obtidas, oficiou-se Secretaria Nacional de Habitao do Ministrio das Cidades e ao Vice-Presidente de Governo da CEF para que fosse informado se, em vista das normas do PMCMV, seria regular a cobrana de taxas ou honorrios de corretagem dos compradores de imveis financiados pelo PMCMV situados na faixa salarial de 3 (trs) a 10 (dez) salrios mnimos. Em resposta, o Superintendente Regional Extremo Sul e o Gerente Regional Construo Civil da Superintendncia Regional Extremo Sul da CEF, por meio do Ofcio n. 053/2011/SR EXTREMO SUL/RS, informaram que os custos relativos s taxas e

demais despesas decorrentes do financiamento so pagas pelo muturio diretamente CAIXA e no contemplam nenhum valor relativo corretagem , que as taxas de corretagem, quando existentes, so negociaes efetuadas entre a Construtora e a Empresa responsvel pela comercializao dos imveis e que as providncias necessrias aquisio do imvel podem ser realizadas pela prpria construtora, ficando a seu critrio a contratao de uma empresa para prestarem esses servios (fls. 83/84).

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O Consultor Jurdico do Ministrio das Cidades respondeu ao ofcio requisitrio encaminhando, por meio do Ofcio n. 002863/2011/CONJUR/MCIDADES, cpia do Ofcio n. 0051/2011/SN Habitao, subscrito pelo Superintendente Nacional de Habitao da CEF e pelo Gerente Nacional da Superintendncia Nacional de Habitao da CEF, onde, acerca da cobrana de honorrios de corretagem de imveis financiados no mbito do PMCMV, consta a mesma informao j prestada por meio do Ofcio n. 053/2011/SR EXTREMO SUL/RS (fls. 87/100). Em 26 de abril de 2011 foi realizada reunio com o Gerente Regional Construo Civil da Superintendncia Regional Extremo Sul da CEF, tendo este informado que as construtoras obtm vantagens ao construir e/ou comercializar bens imveis no mbito do PMCMV, como a reduo da carga tributria, e que o custo decorrente da comercializao considerado na avaliao global do empreendimento, de modo que tal despesa no pode ser repassada ao comprador:Iniciada a reunio, o Sr. EVALDIR explicou, assim que questionado, que as construtoras que realizam empreendimentos para comercializao no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV so previamente cadastradas na Caixa Econmica Federal CEF, e obtm vantagens por construir e comercializar empreendimentos imobilirios no mbito do PMCMV; Que, por exemplo, reduzida a carga tributria incidente na construo e comercializao do empreendimento; Que, alm disso, as vantagens que so conferidas aos destinatrios do PMCMV facilitam a venda com rapidez da totalidade das unidades habitacionais, possibilitando com que, alm de se obter sucesso no empreendimento, a construtora realize uma obra quase totalmente financiada com recursos decorrentes do financiamento concedido aos compradores; Que na avaliao do projeto apresentado pela construtora, alm da anlise quanto aos custos da construo, tambm se aprecia o custo da comercializao; Que, quanto ao custo da comercializao, vem sendo observado que algumas construtoras esto considerando esse custo como zero; Que, nessa hiptese, de qualquer forma, o custo de comercializao cabe construtora; Que o Procurador mencionou que, em reunio realizada com representantes da Imobiliria Fuhro Souto e da HFM Consultoria Imobiliria Ltda., verificou-se que o custo da comercializao de determinados empreendimentos inseridos no PMCMV est sendo repassado ao comprador; Que esse repasse teria sido um acerto entre as construtoras e as referidas imobilirias; Que o Gerente EVALDIR MICHIELIN, conforme j referido em resposta a ofcio requisitrio, entende que a cobrana de honorrios de corretagem do comprador no poderia ocorrer, pois, como visto, os custos da comercializao cabem construtora, j que so considerados na avaliao do imvel; (...) (sem grifos no original) (fls. 103/104)

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Diante das informaes prestadas pela CEF por meio do Ofcio n. 053/2011/SR EXTREMO SUL/RS (fls. 83/84), pelo Ministrio das Cidades por meio do Ofcio n. 002707/2011/CONJUR/MCIDADES (fl. 88), e das obtidas na reunio realizada com o Gerente Regional Construo Civil da Superintendncia Regional Extremo Sul da CEF (fls. 103/104), resolveu-se expedir a Recomendao MPF/PRM-PEL/GAB-MCS n. 003/2011, dirigida Secretria da Secretaria Nacional da Habitao do Ministrio das Cidades, nos seguintes termos:O MINISTRIO PBLICO FEDERAL, pelo seu rgo signatrio, com base em suas atribuies constitucionais (artigos 127, caput; e 129, inciso III, da Constituio Federal), legais (artigo 1., caput; artigo 5., incisos I, II, alnea d, e III, alneas c e d; artigo 6., incisos VII, alnea b, XIV, alneas d e g, XIX e XX; artigo 7., inciso I; artigo 38, caput e inciso I; da Lei Complementar n. 75/93) e administrativas (artigo 23 da Resoluo CSMPF n. 87/2006); e, CONSIDERANDO que, em virtude de apurao realizada nos autos do Inqurito Civil (IC) n. 1.29.005.000098/2010-61, em curso na Procuradoria da Repblica no Municpio de Pelotas/RS, constatou-se que imobilirias sediadas em Pelotas/RS mais especificamente a Fuhro Souto Consultoria Imobiliria Ltda. e a HFM Consultoria Imobiliria Ltda. em atuao na intermediao da compra e venda de imveis oferecidos no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, esto cobrando honorrios de corretagem dos adquirentes das unidades habitacionais; CONSIDERANDO que foi constatado, p. ex., que a HFM Consultoria Imobiliria Ltda., que exerce com exclusividade a intermediao da compra e venda de imveis do empreendimento denominado Moradas Club, situado em Pelotas/RS, do Grupo Capa/Rodobens Negcios Imobilirios, vem cobrando dos adquirentes das unidades habitacionais, financiadas no mbito do PMCMV, valores em torno de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a ttulo de servios de corretagem; CONSIDERANDO que o custo decorrente da comercializao de imvel vendido no mbito do PMCMV, incluindo eventuais taxas ou honorrios de corretagem, de responsabilidade do vendedor (no caso, da incorporadora/construtora), j que esse custo considerado na avaliao global do empreendimento imobilirio, realizada pela Caixa Econmica Federal; CONSIDERANDO que as incorporadoras/construtoras obtm vantagens ao construir e/ou comercializar imveis no mbito do PMCMV, tais como a reduo de carga tributria incidente na construo e comercializao do empreendimento e a rapidez na venda da totalidade das unidades habitacionais (decorrente das vantagens que so conferidas aos beneficirios do PMCMV), possibilitando com que a construtora realize uma obra quase totalmente financiada com recursos decorrentes do financiamento imobilirio concedido aos compradores;5


CONSIDERANDO que o repasse do custo de comercializao aos compradores de imveis contratados no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, alm de inusual, pois em regra as despesas de corretagem ficam a cargo do vendedor, vai de encontro ao fim social do PMCMV, que justamente oferecer, a famlias com renda de at 10 (dez) salrios mnimos, imvel residencial a custo subsidiado, de modo a reduzir o dficit habitacional do pas; CONSIDERANDO que, como j considerado na avaliao global do empreendimento o custo da comercializao de imvel contratado no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, o pagamento de tal despesa pelos compradores implica no enriquecimento ilcito das incorporadoras/construtoras; CONSIDERANDO, ainda, que na hiptese de repasse do custo da comercializao aos compradores, alm de parcela elevada da subveno econmica para a compra do imvel ser utilizada indevidamente para o pagamento dos servios de corretagem, os valores pagos a este ttulo no so considerados para abatimento do valor total a ser pago pela unidade habitacional, de modo que o valor do imvel fica mais elevado que o previsto pelas regras do PMCMV; e, CONSIDERANDO que em consequncia do repasse ilegal do custo da comercializao aos compradores, muitas pessoas esto deixando de adquirir unidades habitacionais mediante financiamento no mbito do PMCMV, em razo de no terem recursos para efetuar o pagamento antecipado dos honorrios de corretagem, enquanto outras acabam efetuando tal pagamento pelo receio de perder a chance de comprar imvel mediante financiamento no mbito do PMCMV; RESOLVE, com fulcro no artigo 6., inciso XX, da Lei Complementar n. 75/93, RECOMENDAR a Vossa Senhoria que, em vista dos objetivos do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, adote as providncias administrativas cabveis a fim de coibir a prtica do repasse do custo de comercializao de imveis contratados no mbito do PMCMV aos compradores (sugerindo-se que se faa constar expressamente, nas regulamentaes do programa, a proibio de tal procedimento), especialmente mediante a notificao das instituies financeiras que operam no mbito do PMCMV, especialmente a Caixa Econmica Federal, para que, em suas respectivas esferas de atuao, adotem as medidas necessrias para impedir a prtica do repasse, aos compradores, do custo de comercializao de imveis contratados no mbito do PMCMV.

Por igual, resolveu-se expedir a Recomendao MPF/PRM-PEL/GABMCS n. 004/2011, dirigida ao Superintendente Regional da Superintendncia Regional Extremo Sul da CEF, nos seguintes termos:O MINISTRIO PBLICO FEDERAL, pelo seu rgo signatrio, com base em suas atribuies constitucionais (artigos 127, caput; e 129, inciso III, da Constituio Federal), legais (artigo 1., caput; artigo 5., incisos I, II, alnea d, e III, alneas c e d; artigo6


6., incisos VII, alnea b, XIV, alneas d e g, XIX e XX; artigo 7., inciso I; artigo 38, caput e inciso I; da Lei Complementar n. 75/93) e administrativas (artigo 23 da Resoluo CSMPF n. 87/2006); e, CONSIDERANDO que, em virtude de apurao realizada nos autos do Inqurito Civil (IC) n. 1.29.005.000098/2010-61, em curso na Procuradoria da Repblica no Municpio de Pelotas/RS, constatou-se que imobilirias sediadas em Pelotas/RS mais especificamente a Fuhro Souto Consultoria Imobiliria Ltda. e a HFM Consultoria Imobiliria Ltda. - em atuao na intermediao da compra e venda de imveis oferecidos no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, esto cobrando honorrios de corretagem dos adquirentes das unidades habitacionais; CONSIDERANDO que foi constatado, p. ex., que a HFM Consultoria Imobiliria Ltda., que exerce com exclusividade a intermediao da compra e venda de imveis do empreendimento denominado Moradas Club, situado em Pelotas/RS, do Grupo Capa/Rodobens Negcios Imobilirios, vem cobrando dos adquirentes das unidades habitacionais, financiadas no mbito do PMCMV, valores em torno de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a ttulo de servios de corretagem; CONSIDERANDO que, em resposta a ofcio requisitrio, o Consultor Jurdico do Ministrio das Cidades encaminhou, por intermdio do Ofcio n. 002863/2011/ CONJUR/MCIDADES, informao prestada pela Superintendncia Nacional de Habitao da Caixa Econmica Federal (Ofcio n. 0051/2011/SN Habitao, de 11 de abril de 2011), onde consta a informao de que, em se tratando de financiamentos habitacionais enquadrados no PMCMV, os custos relativos a taxas e demais despesas decorrentes do financiamento so pagas, pelo muturio, diretamente CAIXA e no contemplam nenhum valor relativo corretagem (sem grifos no original); CONSIDERANDO que o custo da comercializao de imvel vendido no mbito do PMCMV, incluindo eventuais taxas ou honorrios de corretagem, de responsabilidade do vendedor (no caso, da incorporadora/construtora), j que esse custo considerado na avaliao global do empreendimento, realizada pela Caixa Econmica Federal, tanto que no referido Ofcio n. 0051/2011/SN Habitao, foi mencionado que as taxas de corretagem, quando existentes, so negociaes efetuadas entre a Construtora e a Empresa responsvel pela comercializao dos imveis; CONSIDERANDO que as incorporadoras/construtoras obtm vantagens ao construir e/ou comercializar imveis no mbito do PMCMV, tais como a reduo de carga tributria incidente na construo e comercializao do empreendimento e a rapidez na venda da totalidade das unidades habitacionais (decorrente das vantagens que so conferidas aos beneficirios do PMCMV), possibilitando com que a construtora realize uma obra quase totalmente financiada com recursos decorrentes do financiamento imobilirio concedido aos compradores; CONSIDERANDO que o repasse do custo de comercializao aos compradores de imveis contratados no mbito do7


Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, alm de inusual, pois em regra as despesas de corretagem ficam a cargo do vendedor, vai de encontro ao fim social do PMCMV, que justamente oferecer, a famlias com renda de at 10 (dez) salrios mnimos, imvel residencial a custo subsidiado, de modo a reduzir o dficit habitacional do pas; CONSIDERANDO que, como j considerado na avaliao global do empreendimento o custo da comercializao de imvel contratado no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, o pagamento de tal despesa pelos compradores implica no enriquecimento ilcito das incorporadoras/construtoras; CONSIDERANDO, ainda, que na hiptese de repasse do custo da comercializao aos compradores, alm de parcela elevada da subveno econmica para a compra do imvel ser utilizada indevidamente para o pagamento dos servios de corretagem, os valores pagos a este ttulo no so considerados para abatimento do valor total a ser pago pela unidade habitacional, de modo que o valor do imvel fica mais elevado que o previsto pelas regras do PMCMV; e, CONSIDERANDO que em consequncia do repasse ilegal do custo da comercializao aos compradores, muitas pessoas esto deixando de adquirir unidades habitacionais mediante financiamento no mbito do PMCMV, em razo de no terem recursos para efetuar o pagamento antecipado dos honorrios de corretagem, enquanto outras acabam efetuando tal pagamento pelo receio de perder a chance de comprar imvel mediante financiamento no mbito do PMCMV; RESOLVE, com fulcro no artigo 6., inciso XX, da Lei Complementar n. 75/93, RECOMENDAR a Vossa Senhoria que adote as medidas cabveis - incluindo, sendo o caso, sancionatrias (como o descredenciamento de incorporadoras/construtoras/correspondentes imobilirios) destinadas a impedir o repasse, aos compradores, do custo de comercializao de imveis contratados no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida na regio de atribuio da Superintendncia Regional Extremo Sul da Caixa Econmica Federal, especialmente os comercializados por intermdio das imobilirias Fuhro Souto Consultoria Imobiliria Ltda. e HFM Consultoria Imobiliria Ltda.

Em resposta Recomendao MPF/PRM-PEL/GAB-MCS n. 004/2011, o Superintendente Regional e o Gerente Regional Construo Civil da Superintendncia Regional Extremo Sul da CEF, por meio do Ofcio n. 067/2011/SR EXTREMO SUL/RS, de 9 de maio de 2011, informaram acerca do (...) acolhimento da Recomendao, por absoluta

identidade de princpios com a poltica negocial e institucional desta instituio financeira pblica federal, permanecendo disposio desse rgo para o recebimento de eventuais e/ou futuras denncias recebidas acerca do tema, para os quais atuar de forma concreta e luz dos princpios regedores dos contratos mantidos com as empresas envolvidas (sem grifosno original) (fls. 149/150).

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Da mesma forma, o Consultor Jurdico Substituto do Ministrio das Cidades, por meio do Ofcio n. 4047/2011/CONJUR/MCIDADES (fl. 204), encaminhou cpia do DESPACHO CONJUR/MCIDADES/N 1726/2011, de 27 de maio de 2011, e cpia do DESPACHO n 254/2011/GABIN/SNH/MCIDADES, de 26 de maio de 2011, onde consta informao quanto ao acolhimento integral da Recomendao MPF/PRM-PEL/GAB-MCS n. 003/2011. A respeito, vale citar o seguinte trecho do DESPACHO CONJUR/MCIDADES/N 1726/2011:1. O Ministrio Pblico Federal recomendou a este Ministrio das Cidades que inserisse nos atos normativos de regncia do Programa Minha Casa, Minha Vida regra proibitiva da transferncia dos custos do contrato de corretagem firmado pelas construtoras aos adquirentes dos imveis, protegendo, assim, os interesses dos beneficirios da poltica habitacional. 2. Esta Consultoria Jurdica manifestou-se em concordncia com a proposio nos termos do Parecer CONJUR n. 265/2011 (fls. 25/29-v), remetendo o expediente para deliberao da Secretaria Nacional de Habitao. 3. A unidade tcnica, por seu turno, alinhou-se ao entendimento esposado no pronunciamento deste rgo de assessoramento jurdico no sentido de acolher a recomendao, embora tenha oposto divergncia pontual quanto a um dos fundamentos invocados por esta Consultoria Jurdica, ressaltando, no particular, que o art. 6, inciso II, da Lei n. 11.977/09 no abrange custos de comercializao dos imveis, referindo-se cobertura dos custos de intermediao financeira das operaes de crdito concedidas com recursos do FGTS [...]. 4. Em que pese a ressalva pontual, ora recebida como pertinente esclarecimento complementar, mantm-se hgida a opinio desta Consultoria Jurdica no que concerne ao acolhimento da recomendao do Ministrio Pblico Federal, posicionamento a que tambm aderiu a Secretaria Nacional de Habitao a despeito da considerao acima. 5. Diante do exposto impe-se a expedio de ofcio ao Ministrio Pblico Federal, com cpia do despacho n. 254/2011/GABIN/SNH/MCIDADES (fl. 30), e desta cota a fim de que o rgo ministerial tenha cincia de que a Recomendao MPF/PRMPEL/GAB-MCS n. 003/2011 ser atendida. Aps, prope-se a restituio dos autos a Secretaria Nacional de Habitao para promover a incorporao da regra proposta na regulamentao do Programa Minha Casa, Minha Vida, tornando expressamente defeso o repasse dos custos do contrato de corretagem aos adquirentes dos imveis. (sem grifos no original) (fls. 205/205-v)

Logo, foi expressamente reconhecido, tanto pelo Ministrio das Cidades, como pela CEF, a irregularidade do repasse de despesas de comercializao aos9


adquirentes de imveis financiados no mbito do PMCMV, em especial eventuais honorrios de corretagem. Diante disso, passou-se a investigar quais empreendimentos financiados pelo PMCMV foram realizados em Pelotas/RS, e em quais destes foi praticada a aludida cobrana irregular. Realizada a apurao, verificou-se a ocorrncia dessa prtica na comercializao de empreendimentos das incorporadoras TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS III - SPE LTDA. e TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS IV - SPE LTDA. Com efeito, constatou-se que as sociedades empresrias Rodobens Negcios Imobilirios S/A e a Capa Engenharia S/A constituram a TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS III - SPE LTDA. para realizar o empreendimento denominado Moradas Club Pelotas, situado na rua Olegrio Mariano n. 231, em Pelotas/RS, com previso de construo de 514 (quinhentas e quatorze) casas, com financiamento pelo BANCO DO BRASIL S/A. Por igual, constituram a TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS IV - SPE LTDA. para realizar o empreendimento denominado Moradas Pelotas, localizado na rua Santiago Dantas n. 235, em Pelotas/RS, com a previso de construo de 714 (setecentas e quatorze) casas, com financiamento pela CAIXA ECONMICA FEDERAL. Da anlise do projeto apresentado ao BANCO DO BRASIL S/A (fls. 211/233), verifica-se que o empreendedor lanou, na planilha de custos do empreendimento Moradas Club Pelotas (designado, no projeto, como Condomnio Moradas Pelotas II), a ttulo de despesas de comercializao, o valor de R$ 2.179.323,00 (dois milhes, cento e setenta e nove mil e trezentos e vinte e trs reais). J na planilha oramentria do empreendimento Moradas Pelotas (designado, no projeto, como Condomnio Moradas Pelotas III) encaminhado CAIXA ECONMICA FEDERAL, foi lanado, a ttulo de despesas de comercializao, o valor de R$ 2.527.560,00 (dois milhes, quinhentos e vinte e sete mil e quinhentos e sessenta reais). Portanto, foram previstos valores note-se, nada insignificantes - para cobrir os custos decorrentes da comercializao dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas. Valores estes que so considerados para a composio do preo de cada unidade habitacional, a ser pago pelos compradores, de modo que estes no deveriam suportar quaisquer outras despesas decorrentes da comercializao do empreendimento, como comisso de corretagem.

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Entretanto, constatou-se que a FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e a HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. - imobilirias que comercializam as unidades habitacionais dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas - com expressa autorizao das incorporadoras requeridas (fls. 528/532), cobraram honorrios de corretagem dos adquirentes dos imveis. A ocorrncia dessa prtica irregular, alm de confirmada por representantes das imobilirias em vrias reunies realizadas na Procuradoria da Repblica no Municpio de Pelotas/RS, e em vrias manifestaes por escrito apresentadas, comprovada pelos depoimentos de adquirentes de imveis dos referidos empreendimentos. De fato, a cobrana indevida de corretagem dos compradores de imveis do empreendimento Moradas Pelotas comprovada pelos relatos dos adquirentes das casas n.os 322 e 678 do referido empreendimento. Da leitura das peties iniciais das aes por eles ajuizadas no Juizado Especial Cvel de Pelotas/RS (fls. 550/556 e 563/570), depreende-se que eles foram compelidos a pagar pelo suposto servio de corretagem sob pena de no concretizarem o negcio. Os adquirentes da casa n. 322, por exemplo, relataram que para garantir o imvel desejado tiveram de pagar vista uma taxa de adeso, no valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) - valor este que se destinava, na verdade, a quitar honorrios de corretagem. No mesmo sentido foi o relato do comprador da unidade n. 495 e da vaga de estacionamento n. 497 do empreendimento Moradas Pelotas (fl. 574), que celebrou um Contrato de Prestao de Servios de Corretagem Imobiliria com a imobiliria FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA., onde se comprometeu a efetuar, no ato

da assinatura do presente instrumento, o pagamento dos honorrios de corretagem CONTRATADA no valor de R$ 3.152,00 (Trs mil cento e cinqenta e dois reais), que s poder ser realizado no Caixa da Imobiliria Fuhro Souto Consultoria Imobiliria ltda (...)(sem grifos no original) (fls. 576/579). De igual forma, relatos de adquirentes de imveis do Moradas Club Pelotas tambm evidenciam que, na comercializao deste empreendimento, tambm foi imposto o nus da corretagem aos compradores. Os prprios representantes das imobilirias requeridas encaminharam cpia de um modelo de contrato de prestao de servios de corretagem imobiliria (fls. 66/69), idntico ao acima citado, cujo objeto a intermediao da compra e venda de unidade habitacional do empreendimento localizado na rua Olegrio Mariano n. 231, em Pelotas/RS, ou seja, o empreendimento Moradas Club Pelotas. Acerca da aludida cobrana, tem-se o seguinte depoimento:11


Que est em processo de aquisio de uma unidade imobiliria do empreendimento Moradas Club, pelo Programa do governo Federal Minha Casa Minha Vida, por meio da imobiliria FUHRO SOUTO. Que est sofrendo a cobrana de uma taxa de corretagem pela imobiliria do valor de R$ 5.521,28, sendo o imvel avaliado em R$ 86.500,00. Que foi beneficiria de um subsdio governamental de R$ 7.242,00. Que considera ilegal tal cobrana pela imobiliria. Que, alm disso, est sendo coagida pela imobiliria (corretores) a pagar esta taxa, pois os corretores afirmam que, se no houver o pagamento desta taxa, sua reserva ser repassada a terceiros. Que solicita sigilo de seus dados pessoais. Apresenta documentos que seguem anexos a este termo. Que solicita ao Ministrio Pblico Federal a averiguao dos fatos narrados (sem grifos no original) (fl. 81)

Logo, indubitvel que as imobilirias FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. vm cobrando honorrios de corretagem dos adquirentes de imveis dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas. E, ao efetuarem o pagamento pelo servio de intermediao imobiliria, os compradores custeiam um servio prestado incorporadora, e que por esta deveria ser pago (at porque, como visto, as despesas de comercializao, como a intermediao imobiliria, compuseram o preo dos imveis). Destarte, o repasse aos compradores de custos de comercializao do empreendimento, como a corretagem, resulta no enriquecimento ilcito das incorporadoras requeridas. E, alm de propiciar o enriquecimento ilcito das incorporadoras requeridas, com a prtica do repasse do custo da corretagem aos compradores houve a ofensa, no mnimo, aos direitos bsicos dos consumidores informao adequada e clara

sobre os diferentes produtos e servios, com especificao correta de quantidade, caractersticas, composio, qualidade e preo, (...) (artigo 6., inciso III, do CDC) e proteo contra a publicidade enganosa e abusiva, mtodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra prticas (...) abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e servios (artigo 6., inciso IV, do CDC).Como ser demonstrado a seguir, ao imporem o custo da corretagem aos adquirentes de imveis dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas, as incorporadoras/imobilirias requeridas agiram de forma abusiva no fornecimento do produto. Alm disso, em vista da presso exercida sobre os compradores, agravada pela franca superioridade das requeridas na relao de consumo, no h dvida de que foram empregados mtodos coercitivos e desleais. Desleal, tambm, foi a conduta de no prestar informao adequada e clara ao consumidor, no esclarecendo ou esclarecendo de forma12


insuficiente que a quantia que estava sendo cobrada antecipadamente dos compradores era a ttulo de comisso de corretagem.

2. DOS FUNDAMENTOS JURDICOS2.1. DA ADEQUAO DA VIA ELEITA (AO CIVIL PBLICA C/C AO COLETIVA DE CONSUMO) E DA LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO MINISTRIO PBLICO FEDERAL O Ministrio Pblico instituio permanente, essencial funo jurisdicional do Estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurdica, do regime democrtico e dos interesses sociais e individuais indisponveis (artigo 127, caput, da Constituio da Repblica). No artigo 129 da Lei Fundamental esto previstas as suas funes institucionais, dentre as quais promover o inqurito civil e a ao civil pblica, para a proteo do

patrimnio pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos(inciso III) (sem grifos no original). Em complemento Constituio, foi editada a Lei Complementar n. 75/93, que, tratando do Ministrio Pblico da Unio, reafirmou as suas funes de guardio da ordem jurdica, do regime democrtico e dos direitos sociais (que engloba os chamados direitos difusos e coletivos) e individuais indisponveis (artigo 1.). Para tanto, conferiu-lhe o poder de empregar instrumentos capazes de bem proporcionar o desempenho de seus misteres, dentre os quais o inqurito civil e a ao civil pblica, conforme verificamos no artigo 6., in verbis:Art. 6. Compete ao Ministrio Pblico da Unio: (...) VII promover o inqurito civil e a ao civil pblica para: (...) c) a proteo dos interesses individuais indisponveis, difusos e coletivos, relativos s comunidades indgenas, famlia, criana, ao adolescente, ao idoso, s minorias tnicas e ao consumidor; d) outros interesses individuais indisponveis, homogneos, sociais, difusos e coletivos; (sem grifos no original)

Assim, a legislao ptria, ao tempo em que atribui ao Ministrio Pblico o poder-dever de proteger os direitos e interesses difusos e coletivos da sociedade brasileira, proporciona aos seus integrantes o acesso ao mecanismo processual talhado para13


tal finalidade, ou seja, a ao civil pblica. Ao esta prevista na Lei n. 7.347/85 (principal lei de regncia), com expressa previso da legitimidade do Ministrio Pblico para sua promoo no artigo 5., caput, e destinada, conforme o artigo 1., a tutelar o meio ambiente, o consumidor, os bens e direitos de valor artstico, esttico, histrico, turstico e paisagstico, a ordem econmica e a economia popular, a ordem urbanstica e qualquer outro interesse difuso ou coletivo. E, mais especificamente no que tange defesa coletiva do consumidor em Juzo, temos as regras processuais previstas nos artigos 81 e seguintes da Lei n. 8.078/90 (Cdigo de Defesa do Consumidor), onde expressamente se confere ao Ministrio Pblico a legitimidade para a promoo da ao civil pblica para a proteo de direitos difusos e coletivos, bem como a chamada ao coletiva para a defesa de interesses individuais homogneos dos consumidores. De fato, a legitimidade do rgo ministerial na defesa do interesse coletivo dos consumidores (em sentido amplo, englobando os direitos difusos, coletivos e individuais homogneos) a mais ampla possvel, conforme se vislumbra nos seguintes dispositivos:Art. 81. A defesa dos interesses e direitos dos consumidores e das vtimas poder ser exercida em juzo individualmente ou a ttulo coletivo. Pargrafo nico. A defesa coletiva ser exercida quando se tratar de: I - interesses ou direitos difusos, assim entendidos, para efeitos deste Cdigo, os transindividuais, de natureza indivisvel, de que sejam titulares pessoas indeterminadas e ligadas por circunstncias de fato; II - interesses ou direitos coletivos, assim entendidos, para efeitos deste Cdigo, os transindividuais, de natureza indivisvel, de que seja titular grupo, categoria ou classe de pessoas ligadas entre si ou com a parte contrria por uma relao jurdica base; III - interesses ou direitos individuais homogneos, assim entendidos os decorrentes de origem comum. Art. 82. Para os fins do art. 81, pargrafo nico, so legitimados concorrentemente: I - o Ministrio Pblico; (...) Art. 91. Os legitimados de que trata o art. 82 podero propor, em nome prprio e no interesse das vtimas ou seus sucessores, ao civil coletiva de responsabilidade pelos danos individualmente sofridos, de acordo com o disposto nos artigos seguintes.

14


Art. 92. O Ministrio Pblico, se no ajuizar a ao, atuar sempre como fiscal da lei. (sem grifos no original)

Colocado isso, e considerando que os direitos ou interesses que se pretende proteger por meio da presente ao so coletivos (direito transindividual, de natureza indivisvel, de que cesse a cobrana indevida de honorrios de corretagem dos beneficirios do PMCMV que se enquadram na faixa de renda de at dez salrios mnimos ) e individuais homogneos (direito dos consumidores restituio, inclusive em dobro, do valor indevidamente cobrado a ttulo de honorrios de corretagem), no h como no considerar cabvel a ao civil pblica (cumulada com ao coletiva de consumo) e legitimado ativo para a sua promoo, o Ministrio Pblico. 2.2. DA LEGITIMIDADE PASSIVA

AD

CAUSAM

DAS

REQUERIDAS E DA COMPETNCIA DA JUSTIA FEDERAL patente a legitimidade passiva ad causam das requeridas TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS III - SPE LTDA. e TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS IV - SPE LTDA. Afinal, na condio de empreendedoras, respectivamente, dos empreendimentos imobilirios Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas, so, na relao de consumo, as fornecedoras do produto (no caso, de unidades habitacionais). Destarte, ao repassaram indevidamente os custos da corretagem aos adquirentes dos imveis, praticaram ato lesivo aos direitos dos consumidores, devendo, por conseguinte, serem responsabilizadas nos termos da Lei n. 8.078/1990 (Cdigo de Defesa do Consumidor). De igual forma, devem compor a lide, no polo passivo, as imobilirias FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. Como relatado anteriormente, estas empresas atuam na comercializao dos imveis dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas, e, em conluio com as requeridas TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS III - SPE LTDA. e TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS IV - SPE LTDA., esto cobrando indevidamente honorrios de corretagem dos compradores das unidades habitacionais. Observe-se que, quando questionadas, as incorporadoras requeridas informaram que as unidades dos empreendimentos Moradas Club Pelotas (Condomnio Moradas Pelotas II) e Moradas Pelotas (Condomnio Moradas Pelotas III) so comercializadas pela FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. (fls. 506/507).15


Encaminharam, inclusive, cpia de contrato de intermediao de venda de imveis, celebrado entre a Rodobens Negcios Imobilirios S/A e a FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. (fls. 524/527). Logo, no foi, ao menos formalmente, celebrado contrato com a HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. Ocorre que se apurou que a HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. comercializa, de fato, unidades habitacionais dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas. Por exemplo, os prprios representantes das imobilirias requeridas encaminharam cpia de um modelo de contrato de prestao de servios de corretagem imobiliria (fls. 66/69) onde consta, como contratada, a HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA., e como objeto do contrato a intermediao da compra e venda de imvel do empreendimento localizado na rua Olegrio Mariano n. 231, em Pelotas/RS, ou seja, o empreendimento Moradas Club Pelotas. Por sinal, vrios elementos apontam para uma certa confuso entre as empresas. Por exemplo, alm do documento supracitado, obteve-se cpia de um RECIBO DE TERMO DE ADESO VIA CLIENTE (que, em verdade, o recibo pelo pagamento da comisso de corretagem), referente a intermediao da compra e venda de imvel do empreendimento Moradas Pelotas emitido pela FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA., mas com o carimbo de recebido no Caixa da HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. (fl. 586). Portanto, no obstante figure oficialmente somente a FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. como imobiliria contratada para a comercializao das unidades dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas, estes imveis, na realidade, tambm so comercializados pela HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. (que tambm cobra honorrios de corretagem dos compradores). Destarte, ambas devem ser judicialmente compelidas a cessar a cobrana indevida de honorrios de corretagem dos adquirentes das unidades habitacionais dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas. Outrossim, manifesta a legitimidade passiva da CAIXA ECONMICA FEDERAL. Conforme relatado alhures, aps um perodo inicial de hesitao, a CEF acabou oficialmente reconhecendo a irregularidade do repasse, aos compradores, de custos de comercializao de empreendimento financiado no mbito do PMCMV, como honorrios de corretagem. Depreende-se esse posicionamento do teor do Ofcio n. 053/2011/SR EXTREMO SUL/RS (fls. 83/84) e do Ofcio n. 0051/2011/SN Habitao (fls. 98/100). Alm disso, em16


reunio realizada com o Gerente Regional Construo Civil da Superintendncia Regional Extremo Sul da CEF, este, diferentemente do alegado em reunio anterior (fls. 6/8), acabou reconhecendo que os custos de corretagem no poderiam ser repassados aos compradores dos imveis (fls. 103/104). Em face disso, resolveu-se, como relatado, expedir a Recomendao MPF/PRM-PEL/GAB-MCS n. 004/2011 (fls. 111/113), sendo que, em resposta, foi encaminhado o Ofcio n. 067/2011/SR EXTREMO SUL/RS, por meio do qual foi informado acerca do (...) acolhimento da Recomendao, por absoluta identidade de princpios com a

poltica negocial e institucional desta instituio financeira pblica federal, (...) . Foi dito,ainda, que a FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. foi alertada acerca das exigncias legais e normativas atinentes atuao como correspondente imobilirio, cujo descumprimento poder acarretar a aplicao das penalidades cabveis, e que seria aberto procedimento a fim de apurar se a citada imobiliria descumpriu suas obrigaes como correspondente imobiliria da CEF (fls. 149/150). Recentemente, porm, a FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. encaminhou cpia do Ofcio n. 098/2011/SR EXTREMO SUL/RS, de 15 de julho de 2011, por meio do qual a requerida CEF informa imobiliria que, aps anlise da defesa apresentada, no foram detectadas at a presente data infraes ao regramento previsto no

contrato de prestao de servio , e recomendou a continuidade da criteriosa observao e cumprimento das regras inerentes aos programas habitacionais, na correta informao e atendimento aos clientes, assim como a atuao correta com relao ao contrato de prestao de servio firmado (fls. 540/541).Portanto, apesar de ciente de que a FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. cobrou indevidamente honorrios de corretagem dos adquirentes de imveis de empreendimentos oferecidos no mbito do PMCMV, inclusive lanando mo de mtodos abusivos e desleais, a CEF considerou que a imobiliria no praticou qualquer infrao, tanto que recomendou a continuidade da criteriosa observao e cumprimento

das regras inerentes aos programas habitacionais, na correta informao e atendimento aos clientes, assim como a atuao correta com relao ao contrato de prestao de servio firmado (sem grifo no original) (fls. 540/541).Ora, a CEF expressamente reconheceu a irregularidade da prtica do repasse aos compradores de custos de comercializao do empreendimento, como honorrios de corretagem. Alm disso, o prprio Ministrio das Cidades, rgo gestor do programa, j17


havia se posicionado no sentido de ser defeso o repasse dos custos do contrato de

corretagem aos adquirentes dos imveis (posicionamento este a que a CEF, como executorado programa, deve estrita obedincia). E, apesar disso, a CEF nem ao menos mencionou, no ofcio acima citado, que a FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. deveria se abster de cobrar comisso de corretagem dos adquirentes de imveis de empreendimentos ofertados no mbito do PMCMV. Observe-se que a gesto operacional dos recursos destinados

concesso da subveno do PNHU (...) ser efetuada pela Caixa Econmica Federal (artigo9. da Lei n. 11.977/2009). Ainda, compete Caixa Econmica Federal - CEF, na condio

de Agente Gestor do FAR, expedir os atos necessrios atuao de instituies financeiras oficiais federais na operacionalizao do PMCMV (...) (artigo 9. do Decreto n. 7.499/2011).Destarte, sendo a CEF a gestora dos recursos destinados implementao do PMCMV, no pode quedar-se inerte em face de atos atentatrios aos objetivos do programa, ainda mais quando constatados em empreendimentos por ela financiados e/ou praticados por pessoas a ela vinculadas (como os correspondentes imobilirios). Assim, por ter se omitido na adoo de medida efetiva tendente a coibir a cobrana indevida, por parte da FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA., de honorrios de corretagem dos adquirentes de unidades habitacionais financiadas no mbito do PMCMV, dever a CEF ser compelida judicialmente a adotar providncias concretas, inclusive de natureza punitiva, destinadas a impedir a prtica do repasse indevido de despesas de comercializao, como honorrios de corretagem, em empreendimentos situados em Pelotas/RS por ela financiados no mbito do PMCMV, como o empreendimento Moradas Pelotas. E, considerando que a CAIXA ECONMICA FEDERAL, uma empresa pblica federal, deve integrar o polo passivo, incumbe Justia Federal processar e julgar o presente feito, nos exatos termos do artigo 109, inciso I, da Constituio da Repblica ( Aos

juzes federais compete processar e julgar: I as causas em que a Unio, entidade autrquica ou empresa pblica federal forem interessadas na condio de autoras, rs, assistentes ou oponentes. ).Por fim, dever tambm integrar o polo passivo o BANCO DO BRASIL S/A. Isso porque a instituio financeira que financiar, com recursos vinculados ao PMCMV, o empreendimento Moradas Club Pelotas. Destarte, ao operar no mbito do PMCMV, deve obedincia s normas do programa, assim como s determinaes/orientaes emanadas do18


rgo gestor do programa. Da que, ciente de que foi considerado irregular pelo Ministrio das Cidades o repasse das despesas da corretagem aos compradores, tambm dever adotar medidas destinadas a impedir a ocorrncia dessa prtica nos empreendimentos imobilirios situados em Pelotas/RS por ela financiados no mbito do PMCMV, como o empreendimento Moradas Club Pelotas.

2.3. DO MRITO 2.3.1. DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - PMCMV. DO FUNCIONAMENTO DO PMCMV, QUANTO PRODUO E AQUISIO DE NOVAS UNIDADES HABITACIONAIS, PARA FAMLIAS COM RENDA DE AT 3 (TRS) SALRIOS MNIMOS E DE AT 10 (DEZ) SALRIOS MNIMOS O Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV um programa do Governo Federal, desenvolvido em parceria com estados, municpios, empresas e movimentos sociais, institudo inicialmente pela Medida Provisria n. 459, de 25 de maro de 2009 posteriormente convertida na Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009 - que tem por finalidade criar mecanismos de incentivo produo e aquisio de novas unidades habitacionais ou requalificao de imveis urbanos e produo ou reforma de habitaes rurais, para famlias com renda mensal de at R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais), e compreende o Programa Nacional de Habitao Urbana - PNHU e o Programa Nacional de Habitao Rural PNHR. Quanto produo e aquisio de novas unidades habitacionais no mbito do PNHU, o PMCMV contempla, de forma distinta, dois grupos de beneficirios. O primeiro aquele composto por famlias com renda mensal situada entre 0 (zero) e 3 (trs) salrios mnimos. Para este grupo so estendidas as maiores vantagens do programa, como o financiamento pelo prazo de 10 (dez) anos com prestaes mensais limitadas a 10% (dez por cento) da renda familiar, maior valor de subveno econmica (desconto) no ato de contratao do financiamento habitacional, iseno total dos custos com o registro do imvel, iseno de taxa de inscrio, inexigncia de prestao de entrada, primeira parcela somente quando o imvel estiver pronto etc. J o segundo grupo contemplado pelo PMCMV aquele composto por famlias com renda mensal de at 10 (dez) salrios mnimos. De modo geral, esse grupo beneficiado com financiamento de at 100% (cem por cento) do valor do imvel pelo prazo de 30 (trinta) anos, taxa de juros reduzida, possibilidade de utilizao de recursos do Fundo19


de Garantia do Tempo de Servio FGTS, acesso ao Fundo Garantidor da Habitao (cobertura em caso de perda da capacidade de pagamento), reduo do custo cartorrio etc. Tambm concedida subveno econmica (desconto) s famlias com renda mensal de at 6 (seis) salrios mnimos. Observe-se que alm das vantagens diferenciadas, quanto produo e aquisio de novas unidades habitacionais o PMCMV funciona de forma distinta para ambos os grupos de renda familiar. Em relao faixa de renda de at 3 (trs) salrios mnimos, os estados e municpios realizam o cadastramento dos beneficirios, selecionam as famlias segundo critrios de priorizao pr-definidos e as indicam CEF. As construtoras apresentam projetos Superintendncia Regional da CEF, podendo faz-los em parceria com estados e municpios. Aps anlise simplificada, a CEF contrata a operao, acompanha a execuo da obra, libera recursos conforme o cronograma e, concludo o empreendimento, contrata o parcelamento com as famlias selecionadas. Quanto aos empreendimentos imobilirios destinados s famlias com renda mensal de at 10 (dez) salrios mnimos, as construtoras/incorporadoras apresentam projetos s Superintendncias Regionais da CEF, que as analisa e autoriza o lanamento e comercializao. Aps concluso da anlise e comprovao da comercializao mnima exigida, assinado o Contrato de Financiamento Produo. Durante a obra a CEF financia o muturio pessoa fsica e o montante abatido da dvida da construtora/incorporadora. Os recursos so liberados conforme cronograma, aps vistorias realizadas pela CEF. Concludo o empreendimento imobilirio, a construtora/incorporadora entrega as unidades habitacionais aos muturios. Percebe-se, assim, que os beneficirios que sero contemplados com imveis residenciais destinados faixa de renda de at 3 (trs) salrios mnimos praticamente no possuem liberdade de escolha, pois, aps cadastrados, so indicados CEF pelos estados ou municpios segundo critrios de prioridade definidos para o programa habitacional. A CEF ainda valida a indicao feita mediante consulta ao Cadastro nico CADNICO e a outros cadastros. Por conta disso (ausncia de poder de escolha por parte dos beneficirios), e do fato da CEF contratar diretamente a obra, no h que se falar em livre comercializao das unidades habitacionais. J nos empreendimentos destinados faixa de renda de at 10 (dez) salrios mnimos as unidades habitacionais so livremente comercializadas. Nesse caso, no h intervenincia do Poder Pblico, e o beneficirio livre para escolher o imvel que desejar20


em empreendimento oferecido no mbito do PMCMV. O beneficirio, desde que preencha alguns requisitos (no ter recebido subsdio direto ou indireto da Unio, no ter recebido desconto concedido pelo FGTS, no ser detentor de contrato de arrendamento no Programa de Arrendamento Residencial PAR etc.), escolhe o empreendimento, contrata a aquisio do imvel e, aps, obtm o financiamento habitacional. O PMCMV, portanto, bastante distinto quando o foco so famlias com renda mensal de at 3 (trs) salrios mnimos e quando o foco so famlias com renda de at 10 (dez) salrios mnimos. Para o primeiro grupo, o programa apresenta um carter mais assistencialista. Para o segundo grupo, o programa facilita a aquisio da casa prpria, mas os benefcios no so to significativos. Mas, mesmo em relao ao grupo de renda mais alta, o programa no perde o seu carter social, de acesso moradia, de modo que devem ser coibidos quaisquer atos que sabotem a consecuo dos fins sociais do PMCMV, sejam eles praticados pelas instituies financeiras, pelas construtoras/incorporadoras, ou, at mesmo, pelos prprios beneficirios. 2.3.2. DA IMPOSSIBILIDADE DO REPASSE, AOS COMPRADORES, DE CUSTOS DECORRENTES DA COMERCIALIZAO DE EMPREENDIMENTO FINANCIADO PELO PMCMV. DA COBRANA INDEVIDA DE HONORRIOS DE CORRETAGEM DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES HABITACIONAIS DOS EMPREENDIMENTOS MORADAS CLUB PELOTAS E MORADAS PELOTAS Como visto no item anterior, quando se trata de empreendimentos imobilirios oferecidos no mbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV destinados a famlias com renda situada na faixa de 3 (trs) a 10 (dez) salrios mnimos, as unidades habitacionais so livremente comercializadas. Nesse caso, as famlias no so previamente cadastradas e indicadas pelos estados ou municpios, e o beneficirio livre para escolher o empreendimento e a unidade habitacional (casa ou apartamento) que desejar. Ou seja, o beneficirio, desde que se enquadre nas normas do programa, escolhe o empreendimento imobilirio ofertado no mbito do PMCMV, contrata a aquisio do imvel e, aps, obtm o financiamento habitacional. Observe-se que no qualquer empreendimento imobilirio que pode ser contratado mediante financiamento facilitado do PMCMV. Para se valer das vantagens do PMCMV - financiamento de at 100% (cem por cento) do custo de construo com liberao antecipada de at 10% (dez por cento) do custo total de obras ou valor do terreno; amortizao do valor financiado ao empreendedor pela concesso de financiamento ao21


adquirente de unidade habitacional; reduo de encargos tributrios etc - a construtora/ incorporadora dever apresentar projeto de acordo com as regras do programa, e submet-lo aprovao da CEF. Como so comercializados os imveis de empreendimento oferecido no mbito do PMCMV destinado faixa de renda de at 10 (dez) salrios mnimos, a despesa decorrente da comercializao das unidades habitacionais dever necessariamente constar na planilha de custos do empreendimento. Com efeito, esta e outras despesas devero constar no projeto oramentrio, de modo que a Superintendncia Regional da CEF possa, alm de verificar o enquadramento do empreendimento na regras do PMCMV, avaliar a viabilidade do projeto, evitando-se a prtica do sobrepreo e a contratao de empreendimentos com preos inexequveis. E, uma vez estando o custo de comercializao previsto na planilha oramentria, esta despesa, assim como as demais necessrias para a viabilizao econmica do empreendimento (despesas com a aquisio do terreno, com a construo das edificaes, da urbanizao e da infraestrutura e dos equipamentos comunitrios, custos de legalizao etc.), considerada para a composio do preo final das unidades habitacionais. Logo, os custos decorrentes da comercializao de empreendimento financiado pelo PMCMV, como eventuais servios de corretagem, somente so pagos pelos compradores de forma indireta, quando estes satisfazem o preo do imvel. Nessa senda, caso seja transferido diretamente aos compradores o nus do pagamento de custos decorrentes da comercializao de empreendimento imobilirio financiado pelo PMCMV, como eventuais honorrios de corretagem, certo que a construtora/ incorporadora estar auferindo um proveito indevido, em detrimento dos compradores, beneficirios do programa social. Alm disso, o repasse da despesa de comercializao aos adquirentes das unidades habitacionais, alm de implicar no enriquecimento indevido das construtoras/ incorporadoras, poder implicar em ofensa direta s normas do PMCMV. Pelo programa, por exemplo, o preo dos imveis no pode ultrapassar um teto preestabelecido, sendo que, no caso de municpios com populao acima de 250 (duzentos e cinquenta mil) habitantes, como Pelotas/RS, o valor no poder superar R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais). Assim, caso o preo do imvel coincida com o teto, qualquer despesa extra elevar o preo da unidade a valor que supera o previsto nas regras do PMCMV.

22


Ressalte-se que a prtica do repasse da despesa de comercializao aos adquirentes das unidades habitacionais, em especial os honorrios de corretagem, ainda mais perversa e prejudicial do que aparenta. De fato, alm dos compradores custearem um servio prestado construtora/incorporadora, e que por esta deveria ser pago (at porque, como visto, as despesas de comercializao, como a intermediao imobiliria, compuseram o preo das unidades habitacionais), eles pagam o valor correspondente comisso de corretagem vista, sem a possibilidade de financi-lo, sendo que, pelas regras do PMCMV, o adquirente poder se beneficiar com financiamento de at 100% (cem por cento) do valor do imvel. Enfim, o comprador de imvel residencial oferecido no mbito do PMCMV lesado de vrias formas quando compelido a efetuar o pagamento da comisso de corretagem. Como j salientado, o PMCMV um programa de carter social, de acesso moradia, de modo que o repasse indevido de custos de comercializao, como honorrios de corretagem, ao beneficirio, solapa os objetivos do programa. Isso fica bastante evidenciado em relao s famlias com renda de at 6 (seis) salrios mnimos, em que a vantagem referente subveno econmica a que tm direito acaba sendo praticamente anulada pelo pagamento de honorrios de corretagem. Observe-se que a prtica do repasse indevido ao comprador de custos decorrentes da comercializao de empreendimento financiado pelo PMCMV, como eventuais honorrios de corretagem, to dissonante das regras e objetivos do programa habitacional, que o Ministrio das Cidades, rgo gestor do PMCMV, em resposta supracitada Recomendao MPF/PRM-PEL/GAB-MCS n. 003/2011, informou que seriam adotadas as providncias cabveis para o fim de se promover a incorporao da regra proposta na

regulamentao do Programa Minha Casa, Minha Vida, tornando expressamente defeso o repasse dos custos do contrato de corretagem aos adquirentes dos imveis. (sem grifos nooriginal) (fls. 205/205-v). No caso em exame, essa prtica nociva aos beneficirios do PMCMV foi identificada na comercializao dos imveis dos empreendimentos denominados Moradas Club Pelotas (situado na rua Olegrio Mariano n. 231, em Pelotas/RS) e Moradas Pelotas (situado na rua Santiago Dantas n. 235, em Pelotas/RS). Efetivamente, verificou-se que as imobilirias FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. - que comercializam os imveis dos citados empreendimentos - com expressa autorizao das incorporadoras requeridas (fls. 528/532), cobraram honorrios de corretagem dos adquirentes dos imveis.23


Note-se que a prtica da cobrana de honorrios de corretagem dos adquirentes de imveis de empreendimentos financiados no mbito do PMCMV, como o Moradas Club Pelotas e o Moradas Pelotas, jamais foi negada pelos representantes da FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e da HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. nas reunies realizadas na Procuradoria da Repblica no Municpio de Pelotas/RS, assim como em manifestaes por escrito apresentadas. Pelo contrrio, afirmaram que se trata de prtica usual, que, segundo entendem, encontraria amparo na legislao que versa sobre corretagem de imveis. A cobrana indevida de comisso de corretagem dos compradores de unidades habitacionais do empreendimento Moradas Pelotas , ainda, comprovada pelos relatos dos adquirentes das casas n. os 322 e 678 do referido empreendimento. Da leitura das peties iniciais das aes por eles ajuizadas no Juizado Especial Cvel de Pelotas/RS (fls. 550/556 e 563/570), verifica-se que eles tiverem de pagar pelo servio de corretagem como condio para concretizar o negcio. Os adquirentes da casa n. 322, por exemplo, relataram que para garantir o imvel desejado tiveram de pagar vista uma taxa de adeso, no valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) - valor este que se destinava, na verdade, a pagar honorrios de corretagem. No mesmo sentido foi o relato do comprador da unidade n. 495 e da vaga de estacionamento n. 497 do empreendimento Moradas Pelotas (fl. 574), que celebrou um Contrato de Prestao de Servios de Corretagem Imobiliria com a imobiliria FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA., onde se comprometeu a efetuar, no ato

da assinatura do presente instrumento, o pagamento dos honorrios de corretagem CONTRATADA no valor de R$ 3.152,00 (Trs mil cento e cinqenta e dois reais), que s poder ser realizado no Caixa da Imobiliria Fuhro Souto Consultoria Imobiliria ltda (...)(sem grifos no original) (fls. 576/579). De igual forma, relatos de adquirentes de imveis do Moradas Club Pelotas tambm evidenciam que, na comercializao deste empreendimento, tambm foi imposto o nus da corretagem aos compradores. Os prprios representantes das imobilirias requeridas encaminharam cpia de um modelo de contrato de prestao de servios de corretagem imobiliria (fls. 66/69), idntico ao acima citado, cujo objeto a intermediao da compra e venda de unidade habitacional do empreendimento localizado na rua Olegrio Mariano n. 231, em Pelotas/RS, ou seja, o empreendimento Moradas Club Pelotas. Acerca da aludida cobrana, tem-se o seguinte depoimento:24


Que est em processo de aquisio de uma unidade imobiliria do empreendimento Moradas Club, pelo Programa do governo Federal Minha Casa Minha Vida, por meio da imobiliria FUHRO SOUTO. Que est sofrendo a cobrana de uma taxa de corretagem pela imobiliria do valor de R$ 5.521,28, sendo o imvel avaliado em R$ 86.500,00. Que foi beneficiria de um subsdio governamental de R$ 7.242,00. Que considera ilegal tal cobrana pela imobiliria. Que, alm disso, est sendo coagida pela imobiliria (corretores) a pagar esta taxa, pois os corretores afirmam que, se no houver o pagamento desta taxa, sua reserva ser repassada a terceiros. Que solicita sigilo de seus dados pessoais. Apresenta documentos que seguem anexos a este termo. Que solicita ao Ministrio Pblico Federal a averiguao dos fatos narrados (sem grifos no original) (fl. 81)

Logo, indubitvel que as imobilirias FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. vm cobrando honorrios de corretagem dos adquirentes de imveis dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas. E, ao efetuarem o pagamento pelo servio de intermediao imobiliria, os compradores custeiam um servio prestado incorporadora, e que por esta deveria ser pago (at porque, como visto, as despesas de comercializao, como a intermediao imobiliria, compuseram o preo dos imveis). Destarte, o repasse aos compradores de custos de comercializao do empreendimento, como a corretagem, resulta no enriquecimento ilcito das incorporadoras requeridas. 2.3.3. DA NO PRESTAO DE SERVIOS DE CORRETAGEM AOS COMPRADORES DE IMVEIS DOS EMPREENDIMENTOS MORADAS PELOTAS E MORADAS CLUB PELOTAS. DA REGRA DE QUE ENCARGO DO VENDEDOR O PAGAMENTO PELO SERVIO DE CORRETAGEM Como visto, ao argumento de que prestaram servio de intermediao de compra e venda de imveis, as imobilirias FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. cobraram honorrios de corretagem dos compradores de unidades habitacionais dos empreendimentos denominados Moradas Club Pelotas (situado na rua Olegrio Mariano n. 231, em Pelotas/RS) e Moradas Pelotas (situado na rua Santiago Dantas n. 235, em Pelotas/RS). Cobrana esta que contou com anuncia das vendedoras, as incorporadoras TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS III - SPE LTDA. e TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS IV - SPE LTDA.

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Ocorre que se houve corretagem na comercializao dos imveis dos citados empreendimentos, este servio no foi prestado para os compradores, mas para as vendedoras, as incorporadoras requeridas (que, para tanto, inclusive, celebraram contrato de intermediao imobiliria com a FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA.). Observe-se que, nos termos do artigo 722 do Cdigo Civil, no contrato de corretagem, uma

pessoa, (), obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas. No caso, essa relao havia entre as imobilirias e as incorporadoras, e no entreas imobilirias e os compradores. Efetivamente, pelo que se depreende dos relatos dos compradores, estes no contrataram, livre, consciente e voluntariamente, qualquer servio de corretagem. Alis, muitos sequer sabiam que o valor que estavam pagando antecipadamente era a ttulo de honorrios de corretagem. Os adquirentes da casa n. 322 do empreendimento Moradas Pelotas, por exemplo, somente descobriram que a tal taxa de adeso que lhes foi cobrada, era, na verdade, honorrios de corretagem, quando retornaram no dia seguinte imobiliria (aps terem pago o valor exigido), e assinaram um contrato de prestao de servios de corretagem imobiliria (fls. 563/570). Portanto, como os servios de intermediao da compra e venda das unidades habitacionais dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas vem sendo prestados nica e exclusivamente em favor das vendedoras - as incorporadoras requeridas - so estas que devem pagar pelos servios. O que, por sinal, a praxe no mercado imobilirio (quem geralmente arca com os custos da corretagem o vendedor). Alis, no s o procedimento usual, como a regra no ordenamento civil ptrio. Com efeito, nos termos do artigo 490 do Cdigo Civil, salvo clusula em contrrio, ficaro as

despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio (sem grifos no original).E, sendo o pagamento da corretagem pelo vendedor o procedimento habitual, pacto em sentido diverso, para ser eficaz e vlido - dever ser livre, consciente e voluntariamente aceito pelo comprador. Nesse sentido, a irretorquvel e precisa lio de Slvio de Salvo Venosa:Quem usualmente paga a comisso o comitente, na corretagem de ndole civil. Clusula contratual que disponha diferentemente deve ser livremente aceita pelo terceiro, sob pena de ser considerada ineficaz, o que ocorre, por exemplo, nos contratos de adeso, notadamente por aquisio de imvel, em que o vendedor, na generalidade dos casos, tenta transferir26


tal nus ao adquirente. A comisso, como regra geral, constitui obrigao a cargo de quem contratou a corretagem (Rizzardo, 1988:1.130) (sem grifos no original) ( in VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil: contratos em espcie. 10. ed. So Paulo: Atlas, 2010. cit. p. 327)

Assim, somente eficaz - e vlida - a clusula que transfere o nus pelo pagamento da intermediao imobiliria ao comprador se este aceit-la de forma livre, consciente e voluntria. E, no o que ocorreu na comercializao dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas, pois os compradores no aceitaram, de forma livre, consciente e voluntria, assumir o encargo da corretagem. Como referido, restou comprovado que o nus da corretagem foi imposto pelas incorporadoras e imobilirias requeridas aos compradores. Estes no tiveram opo, ou pagavam a corretagem, ou no adquiriam a unidade habitacional. A propsito, para justificar a conduta adotada, os representantes das imobilirias requeridas aduziram que o Conselho Regional de Corretores de Imveis da 3. Regio fixou, em norma regulamentar, com base na prerrogativa estatuda no inciso IV do artigo 17 da Lei n. 6.530/1978, a possibilidade de transferncia do encargo da corretagem aos compradores. Ocorre que est expresso, na norma mencionada, que os honorrios (de corretagem) sero pagos, sempre pelo vendedor, salvo acordo ou ajuste prvio entre a

partes (sem grifos no original).Desse modo, considerando que, na realidade, no foi prestado servio de intermediao imobiliria aos compradores; considerando que, nos termos da legislao, o nus pelo pagamento da corretagem, na ausncia de avena especfica em contrrio, cabe ao vendedor; e, considerando que os adquirentes de imveis dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas no assumiram de livre e espontnea vontade o encargo pelo pagamento da corretagem; a concluso inarredvel de que no encontra qualquer amparo legal o repasse do nus pelo pagamento do servio de corretagem aos compradores das unidades habitacionais. 2.3.4. DA DEFESA DO CONSUMIDOR COMO DIREITO FUNDAMENTAL. DOS DIREITOS BSICOS (E FUNDAMENTAIS) DO CONSUMIDOR DESRESPEITADOS PELAS INCORPORADORAS/IMOBILIRIAS REQUERIDAS Elevando no somente dignidade de norma constitucional, mas de direito fundamental, o legislador constituinte de 1988 - atento s modernas questes relativas conflituosidade de massa, e aos abusos praticados nas relaes de consumo estabeleceu,27


no artigo 5., inciso XXXII, da Constituio da Repblica, que o Estado promover, na forma

da lei, a defesa do consumidor . Mais adiante, no captulo da Ordem Econmica, prescreveuse, dentre os princpios gerais da atividade econmica (atividade esta que visa assegurar a todos existncia digna, conforme os ditames da justia social) a defesa do consumidor (artigo 170, inciso V, da CF). Ressalte-se, por conseguinte, que na ordem constitucional inaugurada em 1988, os direitos dos consumidores foram elevados categoria e dignidade de direitos fundamentais, e sob esta perspectiva que devem ser interpretados e aplicados pelos agentes pblicos, e respeitados pelos particulares. Para JOS AFONSO DA SILVA, reala de

importncia (...) sua insero entre os direitos fundamentais, com o que se erigem os consumidores categoria de titulares de direitos constitucionais fundamentais (sem grifos nooriginal) (in Curso de Direito Constitucional Positivo. 24. ed. So Paulo: Malheiros, 2005. cit. p. 262/263). E essa relevncia constitucional conferida defesa do consumidor deve-se ao reconhecimento, pelo Estado brasileiro, da fragilidade do consumidor na relao de consumo. H muito tempo se percebe a vulnerabilidade de quem no dispe do controle sobre os bens de produo. Assim, era imprescindvel que o Estado, para coibir e corrigir injustias, outorgasse especial proteo jurdica ao cidado consumidor. Sobre isso, cita-se a seguinte lio de MARIA ANTONIETA ZANARDO DONATO:(...) o consumidor atingido por essa exploso produtiva, que o induz a buscar mais e mais a satisfao de suas necessidades e desejos e, ao mesmo tempo, torna-o impotente face robustez adquirida pelo produtor. Contrariamente ao esperado, ou seja, ver-se o consumidor engrandecido pelo seu poder de compra, deparamo-nos com sua fragilidade, sua vulnerabilidade frente ao poderio econmico. Do ideal propagado pela Revoluo Francesa Igualdade, Liberdade e Fraternidade restaram, pois, nas ltimas dcadas, encampado pela sociedade capitalista, a to-somente: igualdade e liberdade. Ideais estes que estavam a refletir unicamente a realidade jurdica positiva j existente e que, por essas razes, no mais refletiam verdadeiramente a realidade ftica. Perante essas transformaes sociais, econmicas e suas conseqncias muitas vezes brutais, gerando desequilbrios de todas as ordens, especialmente para o consumidor, no poderia o Direito enquanto Ordem Jurdica manter-se marginalizado e indiferente. E isso porque, se de um lado o consumidor, isoladamente considerado, se mostra frgil e impotente para enfrentar as novas28


ofensas que lhe eram arremessadas pelo mundo moderno, de outro lado impunha-se ao Estado conferir um tratamento jurdico peculiar a esse conflito oriundo de uma relao que no mais se estabelecia no plano eminentemente individual. (in Proteo ao Consumidor Conceito e Extenso. So Paulo: RT, 1994, cit. p. 18)

Portanto, do reconhecimento de sua vulnerabilidade, da conscincia de que o fornecedor situa-se em posio de franca superioridade tcnica e/ou econmica, que surgiu a necessidade de tutelar o consumidor por meio da criao e aplicao de normas jurdicas que reduzam (ou procuram reduzir) o desequilbrio na relao de consumo. A esse respeito, vale citar os ensinamentos de ADA PELLEGRINI GRINOVER e ANTNIO HERMAN BENJAMIN, para quem:A sociedade de consumo, ao contrrio do que se imagina, no trouxe apenas benefcios para os seus atores. Muito ao revs, em certos casos, a posio do consumidor, dentro desse modelo, piorou em vez de melhorar. Se antes fornecedor e consumidor estavam em uma situao de relativo equilbrio de poder de barganha (at porque se conheciam), agora o fornecedor (fabricante, produtor, construtor, importador ou comerciante) que, inegavelmente, assume a posio de fora na relao de consumo e que, por isso mesmo, dita as regras. E o direito no pode ficar alheio a tal fenmeno. O mercado, por sua vez, no apresenta, em si mesmo, mecanismos eficientes para superar tal vulnerabilidade do consumidor. Nem mesmo para mitig-la. Logo, imprescindvel a interveno do Estado (...). (in GRINOVER, Ada Pellegrini et al. Cdigo brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto. 8. ed. Rio de Janeiro: Forense Universitria, 2005. cit. p. 6)

Assim, a fim de equilibrar (ou tentar equilibrar) a relao de consumo, protegendo o consumidor do poder exacerbado do fornecedor, tornando efetiva a norma estatuda no inciso XXXII do artigo 5. da Constituio da Repblica (desenvolvendo-lhe plenamente a sua eficcia), que o legislador ordinrio brasileiro aprovou em 1990, a Lei n. 8.078, vulgarmente conhecida por Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC). Neste festejado diploma legal, arrolou-se, no artigo 6., os direitos bsicos (e fundamentais) dos consumidores, nos seguintes termos:Art. 6. So direitos bsicos do consumidor: I a proteo da vida, sade e segurana contra os riscos provocados por prticas no fornecimento de produtos e servios considerados perigosos ou nocivos; II a educao e divulgao sobre o consumo adequado dos produtos e servios, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contrataes;29


III a informao adequada e clara sobre os diferentes produtos e servios, com especificao correta de quantidade, caractersticas, composio, qualidade e preo, bem como sobre os riscos que apresentem; IV a proteo contra a publicidade enganosa e abusiva, mtodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra prticas e clusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e servios; V a modificao das clusulas contratuais que estabeleam prestaes desproporcionais ou sua reviso em razo de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; VI a efetiva preveno e reparao de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos; VII o acesso aos rgos judicirios e administrativos, com vistas preveno ou reparao de danos materiais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteo jurdica, administrativa e tcnica dos necessitados; VIII a facilitao da defesa de seus direitos, inclusive com a inverso do nus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critrio do juiz, for verossmil a alegao ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinrias de experincias; IX (vetado) X a adequada e eficaz prestao dos servios pblicos em geral. (sem grifos no original)

Logo, nos termos do artigo 6. do Cdigo de Defesa do Consumidor, so direitos bsicos (e fundamentais) do cidado consumidor, em sntese, o direito proteo de sua vida, sade e segurana; informao adequada e clara sobre os diversos produtos e servios; educao para o consumo; proteo contratual, contra a publicidade enganosa ou abusiva e contra mtodos coercitivos e desleais; efetiva preveno ou reparao de danos patrimoniais e morais, individuais e coletivos; o acesso aos rgos judicirios e administrativos com vistas preveno ou reparao de danos materiais e morais, individuais ou coletivos; facilitao da defesa de seus direitos; e, a adequada e eficaz prestao dos servios pblicos em geral. Como ser demonstrado detalhadamente a seguir, constatou-se que a prtica do repasse indevido do custo da corretagem aos compradores de unidade habitacional dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas implicou, no mnimo, na ofensa aos direitos bsicos e fundamentais - dos consumidores informao adequada e

clara sobre os diferentes produtos e servios, com especificao correta de quantidade, caractersticas, composio, qualidade e preo, (...) (artigo 6., inciso III, do CDC) e 30


proteo contra a publicidade enganosa e abusiva, mtodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra prticas (...) abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e servios (artigo 6., inciso IV, do CDC).2.3.5. DOS DIREITOS BSICOS (E FUNDAMENTAIS) DO CONSUMIDOR DESRESPEITADOS PELAS INCORPORADORAS E IMOBILIRIAS REQUERIDAS Conforme exposto anteriormente, estando o custo de comercializao previsto na planilha oramentria de empreendimento imobilirio ofertado no mbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, esta despesa considerada para a composio do preo final das unidades habitacionais. Logo, os custos de comercializao, como servios de corretagem, devem ser pagos apenas indiretamente pelos compradores, quando estes satisfazem o preo do imvel. Destarte, alm do valor devido pela unidade habitacional, os compradores no devem desembolsar qualquer outra quantia para fins de ressarcimento das despesas decorrentes da comercializao do empreendimento imobilirio, como eventuais honorrios de corretagem. Em assim sendo, trata-se de evidente prtica abusiva imposta no fornecimento do produto a transferncia direta aos consumidores do nus do pagamento de despesas decorrentes da comercializao de empreendimento ofertado no mbito do PMCMV, como honorrios de corretagem. Esse procedimento, alm de proporcionar o enriquecimento indevido do fornecedor e atentar contra os objetivos do PMCMV, ofende o direito bsico e fundamental - dos consumidores proteo contra (...) mtodos comerciais coercitivos ou

desleais, bem como contra prticas (...) abusivas ou impostas no fornecimento de produtos (...) (artigo 6., inciso IV, do CDC).E essa prtica abusiva imposta no fornecimento de produto foi, como visto, constatada na comercializao dos empreendimentos denominados Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas, situados, respectivamente, na rua Olegrio Mariano n. 231, e na rua Santiago Dantas n. 235, em Pelotas/RS, das incorporadoras TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS III - SPE LTDA. e TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIRIA PELOTAS IV - SPE LTDA. De fato, apurou-se que a FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e a HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. imobilirias que comercializam os imveis dos citados empreendimentos - cobram honorrios de corretagem dos adquirentes.

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Diga-se a propsito, que os adquirentes de unidades habitacionais dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas no so meramente instados a pagar pelo servio de corretagem. Eles so verdadeiramente compelidos a pagar pelo servio de corretagem. De fato, conforme os vrios depoimentos prestados por compradores de imveis de empreendimentos ofertados no mbito do PMCMV comercializados pelas imobilirias FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. o pagamento dos honorrios de corretagem condio para a concretizao do negcio. Ou seja, o interessado, ou paga os honorrios de corretagem, ou no adquire a unidade habitacional. Saliente-se que o poder de coero da FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e da HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e, por consequncia, da construtora/incorporadora que se vale dos seus servios ainda maior pelo fato das referidas imobilirias atuarem tambm como correspondentes imobilirios. Isso significa que a imobiliria, ao mesmo tempo em que intermedeia a compra e venda de imveis, tambm faz as vezes de agncia da CAIXA ECONMICA FEDERAL ou do BANCO DO BRASIL S/A, prestando orientaes acerca do emprstimo, recebendo e encaminhando documentao do muturio instituio financeira etc. Assim, praticamente todo o ciclo da contratao ocorre nas dependncias das incorporadoras e das imobilirias, denotando o alto poder de influncia sobre o consumidor. Da que, por exercerem, concomitantemente, as funes de

intermediadoras da compra e venda das unidades habitacionais dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas e de correspondentes imobilirios da CAIXA ECONMICA FEDERAL e do BANCO DO BRASIL S/A, a FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e a HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. exercem incontestvel posio de dominncia na relao, com poder de deciso sobre quem ir ou no contratar a aquisio de imvel. Da que certo que no fecha negcio o interessado que se negar a efetuar o pagamento dos honorrios de corretagem. Deste modo, no h dvida de que so empregados mtodos coercitivos e desleais. A abusividade no fornecimento do produto tambm evidenciada pelo fato de que, em verdade, no foi prestado qualquer servio de corretagem aos adquirentes de unidades habitacionais dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas . Afinal, no havia opo ao comprador. Ou ele se dirigia at um ponto de venda dos aludidos empreendimentos, e negociava com prepostos das requeridas FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. e HFM CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA., ou no adquiria o imvel. Em32


verdade, a atuao dos prepostos das imobilirias estava muito mais para a de vendedores dos empreendimentos do que para a de corretores de imveis. Note-se, como referido alhures, que, se for considerado que houve servio de corretagem, este servio foi prestado nica e exclusivamente para as vendedoras, as incorporadoras requeridas. De mais a mais, por regra (legal e consuetudinria) o encargo da corretagem do vendedor. Assim, pacto em sentido diverso, para ser considerado eficaz e vlido - dever ser livre, consciente e voluntariamente aceito pelo comprador. E, como demonstrado exausto, no o que ocorreu na comercializao das unidades habitacionais dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas, pois a maioria - seno a totalidade - dos compradores no assumiu, de livre e espontnea vontade, o encargo da corretagem. Portanto, ao repassarem indevidamente o custo dos servios de corretagem aos consumidores, as incorporadoras e as imobilirias requeridas agiram de forma abusiva no fornecimento do produto. Ademais, empregaram, como visto, mtodos coercitivos e desleais. Assim, indubitvel que houve ofensa ao direito bsico dos consumidores adquirentes de imveis do empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas proteo contra (...) mtodos comerciais coercitivos ou desleais, bem

como contra prticas (...) abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e servios(artigo 6., inciso IV, do CDC). Outrossim, na comercializao dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas, identificou-se a ofensa ao direito bsico e fundamental dos consumidores informao adequada e clara sobre os diferentes produtos e servios, com

especificao correta de quantidade, caractersticas, composio, qualidade e preo, (...)(artigo 6., inciso III, do CDC), pois no foi esclarecido, ou foi esclarecido de forma insuficiente, que a quantia que estava sendo cobrada antecipadamente dos compradores era a ttulo de comisso de corretagem. Isso evidenciado pelo relato dos adquirentes da casa n. 322 do Moradas Pelotas (extrado da petio inicial de ao ajuizada no Juizado Especial Cvel de Pelotas/RS). Eles relataram que, quando estavam acertando a aquisio do imvel, foram informados por preposto da FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. de que deveriam pagar vista uma taxa de adeso, no valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), para garantir o imvel e o financiamento. Somente descobriram que a tal taxa de adeso era, na verdade, honorrios de corretagem, quando retornaram no dia seguinte imobiliria33


(aps terem pago o valor exigido), e assinaram um contrato de prestao de servios de corretagem imobiliria (fls. 563/570). O fato de que era emitido um RECIBO DE TERMO DE ADESO, ao invs de um recibo de honorrios de corretagem ou documento equivalente, denota a inteno deliberada da FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIRIA LTDA. em ocultar o real motivo pelo qual exigia determinado valor antecipado dos compradores. Observe-se que no referido RECIBO DE TERMO DE ADESO constava que a importncia paga era referente ao

valor do TERMO DE ADESO do empreendimento Moradas - Pelotas (fls. 562, 573 e 575).No havia, no documento, qualquer meno de que o valor pago se destinava a quitar honorrios de corretagem. Logo, como no foi devidamente esclarecido, ou foi esclarecido de forma insuficiente, que o depsito prvio exigido dos adquirentes de unidades habitacionais dos empreendimentos Moradas Club Pelotas e Moradas Pelotas se destinava a quitar honorrios de corretagem, as incorporadoras e as imobilirias requeridas no prestaram

informao adequada e cl

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