João Fonseca

Perito Avaliador de Imóveis

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A taxa de atualização

(wacc) e o avaliador de

imóveis!

João Fonseca

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Quando estimamos a taxa de atualização que aplicamos fluxos de caixa descontados

(Discount Cash Flow), muito utilizados na avaliação de imóveis, o conceito que emerge

é o de custo médio ponderado de capital (weighted average cost of capital - wacc).

A wacc é estimada pela seguinte fórmula:

em que:

D – % de capital alheio na estrutura de capitais

S – % de capital próprio na estrutura de capitais

rd – Taxa de custo da dívida ou capital alheio

rs – Taxa de custo do capital próprio

t – Taxa marginal de imposto

João Fonseca

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Em termos teóricos, a estimativa deve ser feita a partir de transações correntes no

mercado para ativos semelhantes ou a partir do custo médio ponderado de capital de

uma entidade cotada em bolsa. No entanto, estas informações poderão não estar

disponíveis o que não nos poderá impedir de estimar o seu valor.

De seguida procuraremos dar resposta à estimativa do peso dos capitais próprios e dos

capitais alheios nas estruturas de financiamento, à estimativa do custo do capital alheio

e à estimativa do custo do capital próprio.

Esta matéria é muito importante e justifica que a profissão de avaliador de imóveis é

multidisciplinar e que não se confina exclusivamente a áreas de engenharia ou

arquitetura.

João Fonseca

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A metodologia que propomos afirma o custo do capital próprio como:

Re = Rf + Beta x (Rm – Rf)

Em que:

Rf – taxa de retorno de investimento sem risco.

Beta – medida de risco sistemático

(Rm – Rf) – prémio de risco de mercado

Suscita alguma discussão quando se questiona se os estudos com base em empresas

cotadas em bolsa podem ser transportados para as restantes empresas. Apesar de não

ser inteiramente correta a transposição, o modelo acaba por ser aplicado sem

alterações à sua estrutura.

João Fonseca

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Normalmente são considerados investimentos sem risco as obrigações do Tesouro dos

Estados. Contudo, a crise das dívidas soberanas vêm mostrar-nos que devemos ter

algumas cautelas. Em nossa opinião, para investimentos feitos em Portugal, deverão ser

utilizadas médias das OT´s dos últimos anos, por forma a absorver a subida abrupta do

último ano ou, em alternativa, as emissões de dívida de estados com melhor “rating”,

por exemplo, da Alemanha.

Quanto ao prémio de risco de mercado a considerar, aconselhamos a consulta do

Prémio de Risco do País, em Damodaram, eventualmente um pouco ajustado em

função do risco do investimento.

João Fonseca

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O valor de Beta pode ser obtido também em Damodaram, mas com o cuidado de se

escolherem betas não alavancados, queremos dizer, onde não se pondera a existência

da dívida. A alavancagem deve repercutir as estruturas de capitais de cada empresa e

também a taxa de imposto. Temos então que o Beta alavancado para a nossa situação

seria dado pela equação:

Beta(alav) = Beta(não alavan) x (1 + percentagem capital alheio / percentagem de

capital próprio x (1 – Taxa de imposto))

João Fonseca

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Quanto ao estudo do capital alheio, Damodaram sugere várias alternativas para a

estimativa do capital alheio, nomeadamente aquela que nos parece mais razoável, ou

seja, encontrar o custo do capital alheio tendo em conta a taxa de juro de mercado e o

“spread”, não esquecendo a vantagem fiscal e custos associados, como por exemplo o

imposto de selo.

Deste modo, a taxa de custo do capital alheio poderá ser estimada da seguinte forma:

(Taxa de juro do mercado + spread) x (1 – vantagem fiscal) x (1 + imposto de selo)