MARIANA RAMOS BORGES

A produção imobiliária recente na Região Metropolitana de Belo Horizonte: o caso Betim

Belo Horizonte Escola de Arquitetura da UFMG

2012

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MARIANA RAMOS BORGES

A produção imobiliária recente na Região Metropolitana de Belo Horizonte: o caso Betim

Relatório final apresentado ao programa de Iniciação Científica PIBIC/CNPq no curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Minas Gerais.

Orientadora: Drª. Jupira Gomes de Mendonça.

Belo Horizonte Escola de Arquitetura e Design da UFMG

2012

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LISTA DE ABREVIATURAS

BNH – Banco Nacional de Habitação

CEF – Caixa Econômica Federal

FAR – Fundo de Arrendamento Residencial

FCP – Fundação da Casa Popular

FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço

FHC – Fernando Henrique Cardoso

FIAT – Fabbrica Italiana Automobili Torino

IPPUB – Instituto de Pesquisa e Política Urbana de Betim

MCMV – Minha Casa, Minha Vida

PAC – Programa de Aceleração do Crescimento

PNH – Política Nacional de Habitação

RMBH – Região Metropolitana de Belo Horizonte

SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

SFH – Sistema Financeiro de Habitação

ZRM – Zona Residencial Mista

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LISTA DE FIGURAS

Figura 1 - Localização de Betim na RMBH................................................................... 18

Figura 2 - Regionais de Betim com maior número de projetos aprovados .................... 23

Figura 3 - Av. Ediméia Matos Lazarotti e bairros no entorno........................................ 25

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LISTA DE TABELAS

TABELA 1 – Total de projetos aprovados por ano por tipologia .................................. 20

TABELA 2 - Total de projetos aprovados por regional para cada tipologia.................. 22

TABELA 3 - Total de projetos aprovados por bairro..................................................... 24

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SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 7

2. Compreendendo o funcionamento do mercado imobiliário e sua relação com a demanda popular............................................................................................................... 9

3. A política recente de habitação popular no Brasil: da Fundação da Casa Popular ao Minha Casa, Minha Vida................................................................................................ 13

4. A recente produção habitacional em Betim ............................................................ 18

5. BIBLIOGRAFIA..................................................................................................... 27

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1. INTRODUÇÃO

Este relatório é o produto final da bolsa concedida pelo programa de iniciação científica

PIBIC/CNPq, no curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Minas

Gerais (UFMG), tendo como orientadora a professora Jupira Gomes de Mendonça,

parte do corpo docente do Departamento de Urbanismo desta escola. As informações e

reflexões aqui apresentadas foram desenvolvidas entre Março e Agosto de 2012. O

presente relatório foi escrito ao final deste período, para apresentar e sumarizar o

trabalho que foi produzido.

A pesquisa desenvolvida está incluída nos objetivos das pesquisas recentes do

Laboratório de Estudos Urbanos e Metropolitanos (LAB-URB) da Escola de

Arquitetura da UFMG, e dedicou-se às transformações recentes na produção da

habitação, seus atores e suas relações com a dinâmica do mercado imobiliário e

habitação social, além de suas implicações no espaço urbano, no contexto da Região

Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), principalmente do município de Betim, que

faz parte do eixo oeste de expansão do município de Belo Horizonte.

Durante a pesquisa, foi feita a leitura de textos de autores brasileiros relacionados à

produção da habitação social e dinâmica imobiliária, publicados a partir da década de

80. Também foram feitos estudos sobre a RMBH, principalmente em relação ao

município de Betim, que é um exemplo de onde as atuais dinâmicas habitacionais

influem fortemente no espaço urbano. Deste modo, a pesquisa envolveu também

entrevistas com as diretorias de Planejamento Urbano e Aprovação de Projetos

Particulares do Instituto de Pesquisa e Política Urbana de Betim (IPPUB), e também da

Superintendência de Habitação da prefeitura do município, as quais geraram

informações valiosas para a pesquisa.

Este relatório divide-se em três capítulos, sendo o objetivo doprimeiro capítulo expor de

modo simplificado o funcionamento do mercado imobiliário a partir de seus atores,

processos e resultados no meio urbano. Busca-se entender porque as classes de renda

mais baixa são excluídas do processo de produção do mercado imobiliário na cidade,

para justificar a atuação estatal na produção e financiamento da habitação social.

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O segundo capítulo traz um breve histórico das políticas nacionais para habitação

urbana, culminando no Programa Minha Casa, Minha Vida. Procura-se focar no

aumento progressivo da participação da iniciativa privada nessa questão, que tende a

trazer mudanças no paradigma habitacional para as classes de renda baixa, com

benefícios mútuos para o Estado e para o mercado imobiliário.

O terceiro capítulo trata de um sucinto histórico do desenvolvimento urbano do

município de Betim e de sua recente produção habitacional. O município é visto em

relação ao seu contexto de formação e também através dos conceitos discutidos nos

capítulos anteriores, com o objetivo de indicar e confirmar tendências na localização da

mercadoria habitação.

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2. Compreendendo o funcionamento do mercado imobiliário e sua

relação com a demanda popular

Este capítulo tem como objetivo compreender de modo simplificado o funcionamento

do mercado imobiliário – seus atores, processos e resultados no meio urbano –, cuja

atuação provoca segregação social no meio urbano. A partir disso, busca-se

compreender por que as classes de renda mais baixa são excluídas do processo de

produção do mercado imobiliário na cidade, para justificar a atuação estatal na produção

e financiamento da habitação social.

A totalidade da produção imobiliária, de acordo com Marques (2005), compreende a

autoconstrução – que é a habitação produzida pelos próprios habitantes –, os pequenos

construtores – responsáveis pela habitação por encomenda –, a produção pública para

pessoas com menor poder aquisitivo e o mercado capitalista da habitação, sobre o qual

falaremos nesse capítulo.

O mercado imobiliário é, portanto, um dos modos de estabelecer uma configuração

espacial no meio urbano. Uma de suas mercadorias é a habitação, e a cidade é o espaço

de produção e apropriação desta mercadoria – “porque os meios de produção são

privados, e as relações de produção são capitalistas” (Campos, 2011, p. 64). Portanto

este fenômeno de conformação da cidade é chamado “urbanização capitalista”, que é a

cidade que se constitui a partir da lógica de produção, reprodução e circulação do

capital, seja pelo próprio capital ou por meio de investimentos em infraestrutura pelo

Estado, que garantem, e muitas vezes induzem, o funcionamento do mercado

imobiliário.

De acordo com Marques (2005), são estes os agentes que atuam neste mercado: o

proprietário fundiário, detentor de um dos mais importantes insumos para o ciclo

imobiliário – a terra urbana; os construtores de edificações urbanas, que tem atividade e

lucro de natureza industrial; os responsáveis pela circulação das edificações, cujo lucro

advém da comercialização dos imóveis; o incorporador, que tem posição intermediária

na cadeia produtiva, responsável por transformar o uso do solo. Há ainda os órgãos

financiadores – que podem ser públicos ou privados – cujo caráter rentista gera lucro

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através de juros e taxas aplicadas ao valor de financiamento de um imóvel. O

financiamento pode tanto ser direcionado para as empresas, para ser aplicado na

construção, ou para as pessoas, na aquisição do imóvel. Shimbo (2011) coloca que uma

mesma empresa pode abarcar em sua estrutura de produção todas as etapas de

incorporação, construção, comercialização e até mesmo financiamento, ou seja, os

agentes que atuam no mercado imobiliário podem estar atrelados numa mesma pessoa

jurídica.

A terra, sendo um bem não produzido por trabalho humano, não tem valor inerente. Ela

ganha valor e passa a ter um preço pela associação do uso ao valor, de modo que

mudanças no uso da terra geram mudanças de valor. O incorporador é o responsável, na

relação de atores do mercado imobiliário, por essa transformação de usos, que envolve

produzir mudanças socioespaciais e valorações simbólicas. Praticamente falando, de

acordo com Marques (2005), ele trabalha na elaboração do projeto do empreendimento

a ser construído e na busca de terrenos adequados ao projeto, para capturar os

sobrelucros fundiários.

A atividade do incorporador é a mais rentável do ciclo de produção do mercado

imobiliário, e está intimamente ligada à localização do terreno, como diz Campos

(2011, p.65): “No contexto urbano, a terra continua não tendo valor em si, já que não é

produto de trabalho humano, mas adquire um preço, na medida em que se recebe

dinheiro por ela. Esse preço é dado, sobretudo, pelo sua localização.” Deste modo, o

sucesso da atividade do incorporador passa por capturar os maiores sobrelucros, ou seja,

buscar a melhor localização para o empreendimento, seja ela apropriada ou criada no

meio urbano – sendo esta uma forma de criar espaços simbólicos de desejo, a partir da

produção de valores intangíveis – para a localização residencial (Mendonça, 2011).

A dinâmica de busca por sobrelucros pelo mercado imobiliário na cidade afeta e

contribui para moldar sua configuração geral a partir da localização residencial de seus

habitantes, criando valorização – muitas vezes artificial e especulativa – de algumas

áreas em detrimento de outras. Em Bolaffi (1982, p.59), este processo e seus efeitos são

descritos:

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a) a aquisição de solo urbano para fins econômicos alheios às necessidades de utilização cria uma demanda adicional puramente especulativa;

b) a demanda especulativa retira porções consideráveis do solo urbanizado do mercado, elevando artificialmente seu valor. A elevação dos valores imobiliários encarece a utilização do solo e contribui para alimentar a espiral inflacionária;

c) mas, como existe uma demanda real em crescimento geométrico, acompanhado por investimentos econômicos que elevam a renda da terra, o valor do solo urbano sempre se eleva a taxas maiores do que aquelas da inflação. O efeito final reforça a demanda especulativa, que ganha novos estímulos e realimenta o processo, aumentando a sua velocidade;

d) uma parte da demanda real é expulsa para as áreas cada vez mais distantes, enquanto a retenção especulativa mantém lotes ociosos ou ineficientemente ocupados nas áreas urbanizadas, a marcha urbana se expande a níveis bem maiores do que os requeridos pelo incremento demográfico.

Como foi dito, uma parcela da população, em geral de renda mais baixa1, desloca-se

para áreas cada vez mais distantes: seja pela retenção especulativa da qual fala Bolaffi,

seja também pelo resultado da atuação do mercado nas localizações privilegiadas, com

melhores e mais fartos investimentos, que resulta em habitações que não serão

adquiridas por essas pessoas de menor renda, pois essa mercadoria não estava destinada

a elas desde o início de sua produção. É desta forma que o mercado gera segregação

social no espaço, concentrando nas localizações por ele escolhidas pessoas de classes

sociais com renda mais alta e espalhando por periferias cada vez mais distantes quem

não pode financiar uma moradia naqueles locais.

O fenômeno da periferização da pobreza é percebido facilmente nas metrópoles

brasileiras, e Bolaffi (1982, p.57) chama atenção para o significado que foi incorporado

à palavra, na década de 80:

Quando políticos e administradores falam em periferia, não se referem necessariamente às áreas exteriores mais distantes do centro urbano. Referem-se aos setores da cidade precariamente atendidos por serviços públicos, nos quais os valores imobiliários são suficientemente reduzidos para serem suportados pelas populações de baixa renda.

1 Observa-se na RMBH, e também em outras metrópoles brasileiras, a diversificação das relações centro-periferia, em que condomínios fechados direcionado às classes de alta renda, com marketing voltado para a valorização da imagem da natureza, são produzidos também nas periferias metropolitanas, embora, neste caso, se tratem de diferentes zonas de expansão da cidade – a periferia de renda baixa se expande a norte e oeste, e a de alta renda, na direção sul, como desdobramento da região centro-sul, tradicionalmente de alta renda, de Belo Horizonte (COSTA, 2006).

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Deste modo, a partir da lógica de sobrelucros gerados na escolha da localização, tem-se

que as classes de renda mais baixa não são atendidas em suas necessidades de moradia

somente pela atuação do mercado, ou seja, elas não se constituem como demanda

solvável para o mercado imobiliário.

A questão da habitação foi discutida como sendo problema do Estado desde que a

emergência do desenvolvimento econômico nas cidades também significou a

manifestação de problemas habitacionais para os cidadãos de menor renda (Bonduki,

1998). Atualmente, o papel do Estado na questão da habitação é o de financiador

principal e gestor do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), do governo

federal, do qual falaremos no próximo capítulo.

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3. A política recente de habitação popular no Brasil: da Fundação da Casa Popular ao Minha Casa, Minha Vida

Este capítulo tem o objetivo de identificar as mudanças que ocorreram no sentido do

aumento progressivo da participação do capital imobiliário nas políticas de habitação, e

suas relações com as alterações no modo como a produção da habitação social acontece

no Brasil. Para isso, será feita uma análise da política recente de habitação popular, do

Fundação da Casa Popular (FCP) até a atualidade.

Para Bonduki (1998), habitação social é aquela em que o Estado atua em sua produção e

financiamento, no sentido de viabilizar a casa própria para o trabalhador de baixa renda.

O conceito foi criado durante a Era Vargas, mas tornou-se política pública com a

criação da Fundação da Casa Popular, em 1946, que é considerada a primeira instituição

de atuação nacional cujo objetivo era a produção de moradias para as pessoas de baixa

renda, que não conseguiriam adquirir a casa própria através do mercado imobiliário

convencional.

Inicialmente, a FCP construía por administração direta, para familiarizar os técnicos

com os problemas da moradia popular, tanto como por empreitada; mas com o passar

dos anos, o regime de empreitada passou a ser o mais empregado, por meio de

licitações. Independentemente da modalidade da produção, era na FCP que os projetos

arquitetônicos a serem construídos eram desenvolvidos. No entanto, a FCP não possuía

fontes de recursos próprios, o que era incompatível com seu modelo de subsídio quase

total das moradias (Azevedo, 1982); Por essas e outras razões, seu resultado

nacionalmente foi quantitativamente irrisório. Sobre a relação do que foi feito na FCP e

o capital imobiliário, Azevedo (1982, p.9) diz:

“Um dos pontos mais reveladores da pesquisa empreendida é a verificação de que já se esboçava, em plena vigência do populismo, a tentativa de deslocar a política de habitação popular do plano das obrigações do Estado, num programa subsidiado, para o plano das soluções empresariais de mercado. A idéia de um Banco para enfrentar a moradia popular surge durante a presidência de Getúlio Vargas, em 1953.”

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Embora tenha surgido durante o governo de Vargas, a ideia de um banco como

instituição para suprir a demanda habitacional só se concretizaria durante o governo

militar, com a criação do Banco Nacional de Habitação (BNH), como o principal agente

do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ambos criados em Agosto de 1964. A

criação do BNH, para a difusão da propriedade residencial entre as classes de menor

renda, no momento em que o governo militar assume está relacionada a dois objetivos

principais: em primeiro lugar, estabilidade e crescimento econômico, que seriam

viabilizados pelos investimentos na indústria da construção civil e aumento da oferta de

emprego; em segundo lugar, está o desejo de mostrar a sensibilidade do novo regime em

relação às massas e de obter delas apoio e legitimidade, através da manifestação da

casa-própria como solução para o problema habitacional da população de renda baixa

no meio urbano (Bolaffi, 1982).

Foram direcionados para o BNH duas fontes de financiamento: os recém criados Fundo

de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e Sistema Brasileiro de Poupança e

Empréstimo (SBPE). O SFH constituía-se então como um modo de articular o Estado –

enquanto financiador principal – com o setor privado, e a eficiência do sistema era

assegurada pelo que era chamado por Azevedo (1982, p.62) “centralização normativa e

descentralização executiva”, de modo que se instituiu um centro decisório unificado e

com normas padronizadas e a construção como atividade da iniciativa privada,

independentemente das classes econômicas as quais a habitação se direcionava –

embora não fossem proibidas construções de administração direta pelos agentes

específicos.

Os recursos aplicados pelo BNH tenderam a se concentrar na construção de moradias

para o mercado de média renda, pois eram permitidas as aplicações de juros mais altos,

e este mercado não apresentava os altos índices de inadimplência que se via no mercado

popular (Campos, 2011). A crise financeira mundial dos anos 80 atingiu fortemente o

setor da construção civil e habitação, pois o FGTS tinha problemas em arrecadar

recursos com os altos índices de desemprego, e a inadimplência crescia, mesmo em

relação às camadas de renda média (Cardoso, 2011). O BNH foi extinto pelo governo

Sarney em 1986, e as atividades remanescentes do banco foram incorporadas à Caixa

Econômica Federal (CEF).

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O período seguinte ao fim do BNH, ainda correspondente à crise econômica, foi

também um cenário de estagnação em relação às políticas habitacionais, que

funcionavam sem perspectivas de recursos contínuos e com baixa efetividade, o que

agravou a situação habitacional do país. Neste período também foram criadas as Cartas

de Crédito, que fortaleceram o poder de compra dos usuários e aqueceram o mercado de

imóveis usados. (Cardoso, 2011). Faltava, na época, um estímulo de financiamento para

a produção de imóveis novos. Em 1996 foi criado pelo governo FHC a nova Política

Nacional de Habitação (PNH), cujos princípios reconheciam que a habitação não pode

ser pensada isoladamente do contexto urbano. Em relação à iniciativa privada, é a partir

desta política que o governo assume definitivamente a importância da parceria com a

iniciativa privada na produção habitacional, devido às necessidades de desenvolvimento

urbano e habitacional do país, que não tinham grandes investimentos em mais de dez

anos (Campos, 2011). Em 1997, foi instituída a Alienação Fiduciária, que facilitou a

retomada dos imóveis em caso de inadimplência, cujo mecanismo judiciário,

regulamentado no governo Lula, deu mais segurança e credibilidade à atuação do

mercado imobiliário.

Em 2004, durante o governo Lula, a economia brasileira tinha alcançado a estabilidade

econômica, o que possibilitou menores juros e maior interesse de investidores e agentes

financeiros privados em relação à construção civil. Com o crescimento da poupança e

do emprego, o SBPE e o FGTS tornaram-se novamente potenciais créditos a serem

destinados ao financiamento do mercado imobiliário. Em 2007, foi criado pelo governo

federal o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), no sentido de retomar o

planejamento e execução de grandes obras infraestruturais para o país, atrair

investimentos públicos e privados e gerar emprego. Dentre as atribuições de PAC

também havia a implantação de programas destinados à habitação popular.

Em março de 2009, o governo federal, através do PAC, anunciava a criação do

Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – considerada uma das principais ações

do governo em reação à crise econômica internacional de 2008 – para a produção de

moradias para famílias com renda de até 10 salários mínimos. O programa ampliou o

volume de créditos e subsídios para a produção e aquisição de moradias, funcionando

como indutor do crescimento econômico (Cardoso, 2011). A concessão de subsídios é

integral para as faixas de renda de até três salários mínimos pelo Fundo de

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Arrendamento Residencial (FAR), e parciais para três a dez salários mínimos, com

recursos do FGTS. Deste modo, o governo garantiu a existência de mercado

consumidor para o mercado imobiliário, que é responsável pela produção da habitação

para o Programa.

Às empresas imobiliárias cabe a responsabilidade de decidir onde – pois são elas que

adquirem os terrenos – e como – através do desenvolvimento e aprovação de projetos

nas prefeituras, da construção da moradia e comercialização – será feita a produção da

moradia. Esta mercadoria é chamada por Shimbo (2011) “habitação social de mercado”,

por significar a convergência de Estado e empresas incorporadoras para a constituição

de um tipo específico de moradias, que atenda uma parte da demanda da população de

menor renda por habitações no meio urbano.

O programa criou grande demanda por terrenos nas cidades, o que contribuiu para o

aumento geral dos preços na busca de sobrelucros de localização. Deste modo, interessa

aos incorporadores buscar os terrenos cujo zoneamento é favorável à construção de um

maior número de unidades, com alto grau de adensamento. Esse tipo de produção tem

se mostrado bastante lucrativo para o mercado, pois há redução e diluição de custos pela

construção padronizada e de grande escala, com centenas de unidades, o que tem atraído

mais construtoras e investidores para o “segmento” da habitação popular.

“Na política habitacional atual, as empresas têm grande autonomia em relação à concepção e à execução das unidades habiacionais, cuja quantidade produzida funciona como um indicador de performance da própria política, embora dependam institucional e financeiramente do agente público.” (Shimbo, p. 60)

Esta dependência se dá tanto porque o Estado é quem garante o financiamento tanto da

demanda quanto da produção dos empreendimentos, minimizando os riscos na atuação

das construtoras. Contudo, o produto que é gerado pela habitação social de mercado

continua não atendendo o déficit imobiliário, principalmente no que se refere a faixa de

zero a três salários mínimos, onde a atuação do mercado é mais restrita, pois os

conjuntos habitacionais devem ter preços ainda menores que os oferecidos ao PMCMV

FGTS, para serem acessíveis a esta faixa de renda. A atuação do mercado está, portanto,

diretamente relacionada às classes que têm acesso ao crédito imobiliário – seja qual for

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a renda, desde que se constitua como demanda solvável –, oferecido por bancos ou

subsidiado pelo governo.

Deste modo, observa-se que desde a FCP, a tendência do Estado foi direcionar para o

mercado imobiliário a produção da habitação, enquanto centralizava no governo a

gestão e financiamento das políticas habitacionais. A incorporação de funções pela

iniciativa privada foi gradual: inicialmente, na FCP, apenas enquanto empreiteiras

contratadas para a construção das moradias, até o momento atual, quando são

responsáveis pela localização e concepção das habitações. Por trás disso, permanece o

Estado enquanto financiador da produção e da demanda do “segmento” popular do

mercado imobiliário, numa relação em que ambos garantem sucesso mútuo: o Estado,

ganha com o fortalecimento do seu discurso e das políticas habitacionais através da

eficiência do mercado na construção das moradias, e o mercado garante lucro e

produtividade com o apoio financeiro do Estado.

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4. A recente produção habitacional em Betim

Localizado em Minas Gerais, na RMBH ( Figura 1), Betim está a 26 quilômetros de

Belo Horizonte, situado no eixo de expansão oeste da cidade de Belo Horizonte –

conhecido como eixo industrial – juntamente com os municípios de Contagem, Juatuba,

São Joaquim de Bicas, Ibirité, Sarzedo, Mário Campos, Igarapé e Mateus Leme.

Figura 1 - Localização de Betim na RMBH Fonte: Elaborado a partir de PDDI-RMBH, 2012.

Betim surge em 1711, durante o “Ciclo do Ouro” no Brasil, como parte da estrutura

administrativa que garantia a chegada do ouro em Portugal, devido a sua localização

geográfica favorável entre São Paulo e as vilas onde o ouro era extraído (IMPHIC,

2009). Belo Horizonte torna-se capital de Minas Gerais em 1897, o que contribui para

manter Betim em uma localização favorável após a mudança do paradigma áureo.

Em 1910 é concluída a construção da Estrada de Ferro Oeste de Minas, que tinha a

finalidade de ligar a capital ao triângulo mineiro. Sua passagem pela cidade provocou

crescimento urbano em torno da linha férrea, e consequente relocalização do centro

comercial da cidade – da Praça da Matriz para sua localização atual, no entorno do

cruzamento das avenidas Governador Valadares e Amazonas –, que também abrigou a

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primeira escola da cidade, reforçando sua centralidade. Em 1931 é inaugurada a Colônia

Santa Isabel, para tratamento e confinamento da hanseníase, o que ocasionou o

surgimento do bairro Citrolândia, pois enfermos de todo o estado de Minas Gerais

foram enviados para a Colônia, e ele se formou a partir destes enfermos, que longe dos

familiares, não tinham condições sociais e econômicas de se afastarem de lá (IMPHIC,

2009).

Betim tornou-se um município em 1939, e em 1959 foi inaugurada a Rodovia Fernão

Dias, para conectar Minas Gerais a São Paulo, e a partir de sua inauguração Betim

passou por rápido processo de industrialização, com grande crescimento e impactos

populacionais e urbanísticos. A Fabbrica Italiana Automobili Torino (FIAT) é

inaugurada em 1976 e a cidade passa a ter destaque no cenário econômico nacional. De

acordo com o IMPHIC (2009) a população do município passou dos 40 mil habitantes

em 1970 para 84 mil em 1980, e em 1996, chegou a 249 mil habitantes. O Censo

Demográfico de 2010 (IBGE) mostra uma população total de aproximadamente 380 mil

habitantes. Depois da FIAT, várias empresas e prestadoras de serviço também se

instalaram na cidade, contribuindo para este significativo aumento populacional. Apesar

do decorrente aumento das receitas municipais, Betim sofre um processo de

periferização exagerada com o movimento migratório gerado pelas indústrias. A crise

macroeconômica internacional da década de 80 desacelerou o crescimento municipal,

que foi retomado no final da década (IMPHIC, 2009).

Ainda de acordo com IMPHIC (2009), a partir da década de 1990 as novas construções

comerciais do município passam a ser construídas no eixo da Av. Ediméia Mattos

Lazarotti, na direção norte, área onde havia uma grande quantidade de lotes vagos na

época. Contudo, o principal produto imobiliário local é o residencial, pois o comércio

ainda não é tão dinâmico e os imóveis industriais foram historicamente facilitados pelo

poder público (MARÇALL, 2011). O maior eixo de crescimento atual é o vetor norte,

em direção às regionais Alterosas e Norte.

A seguir são apresentadas informações cedidas pela Diretoria de Análise de Projetos

Particulares do IPPUB, da Prefeitura Municipal de Betim (PMB), que comprovam a

afirmação anterior. O vetor norte apresenta a macrozona Zona Residencial Mista

(ZRM), que é destinada ao uso residencial e demais categorias de uso, desde que sejam

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compatíveis com o sistema viário e com o uso residencial, o que exclui as atividades

industriais.

Do total de dados sobre aprovação de projetos particulares, foram selecionados apenas

os que se referiam a aprovações iniciais ou aprovações em substituição referentes ao

mercado imobiliário residencial – nas categorias “Unifamiliar”, “Multifamiliar

horizontal” e “Multifamiliar vertical” –, a partir do ano de 2009. Não há essa filtragem

para os dados entre 2005 e 2008, portanto os dados referentes a este período também

apresentam projetos de reforma e modificação aprovados na prefeitura. É importante

pontuar também que, seguindo as tendências brasileiras e da RMBH, o município

apresenta elevadas taxas de autoprodução de moradias, sem aprovação prévia na

Prefeitura, de modo que não são contabilizados nas tabelas abaixo, pois não se

configuram como formas legais de construção, ou seja, não têm aprovação do projeto e

concessão de habite-se.2

TABELA 1 – Total de projetos aprovados por ano por tipologia

Tipologia/ano 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*

Unifamiliar 143 158 165 112 115 117 70 29

Multifamiliar Horizontal 17 38 46 52 79 92 68 35

Multifamiliar Vertical 30 41 43 28 48 109 85 50 Total 190 237 254 192 242 318 223 114 (*) Até maio de 2012. Fonte: Arquivo da Diretoria de Análise de Projetos Particulares. IPPUB, 2012.

De modo geral, os anos 2009 e 2010 representaram o aumento na quantidade de

projetos aprovados, em razão das recentes facilidades econômicas – financiamento da

produção e da demanda – e jurídicas proporcionadas pelo Estado (TABELA 1). Sendo o

preço da terra um ponto decisivo para a construção de uma habitação – principalmente

nas categorias multifamiliar vertical e horizontal, que estavam em crescimento – a

tendência é que a quantidade de projetos caia e se estabilize em 2011 e 2012, uma vez

que os impactos do aumento de demanda por terra urbana já são percebidos em seu

2 Segundo MORADO NASCIMENTO, Denise (2009), “84% dos materiais de construção são vendidos para pessoas físicas que constroem e reformam suas casas de maneira autogerida” e também que “do total das unidades habitacionais produzidas, ampliadas ou reformadas no Brasil, sejam formais ou informais, 77%, em média, são em regime de auto-gestão; isto é, sem a participação de profissionais especializados.” Em Betim, a prefeitura disponibiliza plantas populares e a orientação de técnicos por valores acessíveis, mas sabe-se que apesar disso, o município também apresenta altas taxas de autoprodução de moradias.

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valor, e os investidores do mercado imobiliário do município deram à Betim a alcunha

de “terra cara” (TOMANIK, 2012).

É para lidar com o preço da terra que os grandes conjuntos habitacionais, característicos

da atuação do MCMV no município, são viabilizados: Eles são feitos nos zoneamentos

mais permissivos ao adensamento, com muitas unidades, para diluir o preço do terreno

entre muitos compradores. Em Betim, entretanto, muitas unidades condensadas em uma

só localização representam um problema para a região onde o conjunto é instalado, pois

a concentração de população tende a sobrecarregar a infraestrutura e os serviços, que já

são caracterizados como precários em grande parte do município, principalmente nas

periferias (TOMANIK, 2012).

A tipologia unifamiliar, que, grosso modo, não foi diretamente afetada pelas novidades

de financiamento da política habitacional, apresentou aprovações em taxas constantes,

com ligeira queda no número de aprovações, principalmente nos anos 2011 e 2012.

Observa-se aumento no número de projetos aprovados na prefeitura para a tipologia

multifamiliar vertical a partir do ano de 2009, mas o aumento é mais expressivo no ano

de 2010, ano subsequente ao lançamento do MCMV. Em 2012, cujos dados vão até o

mês de maio, o número de aprovações já alcança praticamente a metade do que foi

produzido em cada um dos anos anteriores, o que indica que, pelo menos para o

primeiro semestre, a tendência continua a ser de alta produtividade na construção civil

para esta tipologia.

A tipologia multifamiliar horizontal, representada em Betim pelas casas geminadas e

pequenos conjuntos, traço da segmentação do mercado imobiliário – direcionado a

pessoas que não podem arcar com os custos de uma casa em lote individual, mas não

gostariam de morar em apartamentos – também cresceu no período de 2005 a 20103. A

produção deste tipo de habitação muitas vezes não passa pela aprovação e

regulamentação da prefeitura (MARÇALL, 2011), de modo que os números reais

podem ser maiores. Em geral, esses empreendimentos são realizados por pequenos

construtores, muitas vezes sem CNPJ, e são viabilizados pelo preço dos lotes

3 Um exemplo típico de preço deste tipo de residência, com dois quartos e sem suíte, está em torno de 190.000 reais em Betim (SANTOS, 2012).

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(SANTOS, 2012). O crescimento no número de aprovações pode estar relacionado à

possibilidade de este sub-mercado ter sua produção financiada pelo MCMV, além de ter

sua demanda financiada pela CAIXA.

Nas tabelas seguintes, estão dispostos os dados relacionados na tabela anterior que

apresentavam informações sobre a sua localização – o que aconteceu na grande maioria

dos casos. A princípio, eles foram organizados de acordo com as regionais do município

de Betim, para que localizados nesta escala, fosse possível identificar, por tipologia, as

tendências de localização dos empreendimentos em relação às próprias regionais e

municípios vizinhos.

Observa-se que os maiores números de projetos aprovados estão localizados nas

regionais Alterosas, Norte e Sede (TABELA 2), com algumas variações relacionadas às

tipologias construtivas. Isto aponta o eixo de expansão de Betim, o vetor norte, que está

na direção da região noroeste de Contagem e a sudeste do município de Esmeraldas

(Figura 2).

TABELA 2 - Total de projetos aprovados por regional para cada tipologia

Regional/ Tipologia Unifamiliar

Multifamiliar Horizontal

Mulifamiliar Vertical

Alterosas 66 91 60

Citrolândia 3 4 3

Imbiruçu 12 34 30

Norte 109 89 77

PTB 5 9 40

Sede 71 25 66

Teresópolis 8 3 3

Vianópolis 44 6 0 (*) Até maio de 2012. Fonte: Arquivo da Diretoria de Análise de Projetos Particulares. IPPUB, 2012.

Enquanto as regionais Alterosas e Norte lideram a quantidade de projetos aprovados nas

três tipologias, a regional Sede não apresenta um alto número na tipologia multifamiliar

horizontal. Esta é a regional central, que apresenta o núcleo de ocupação tradicional de

Betim, que é em geral ocupado pela população de alta e média renda. Por ser um

produto que não é direcionado a estas classes de renda, a habitação multifamiliar

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horizontal apresenta menores números de projetos aprovados para esta regional. Há de

se pontuar também que, apesar de terem quantias semelhantes de projetos aprovados

para a tipologia multifamiliar vertical, as regionais Alterosas e Norte, devido à sua

localização, apresentam em sua maioria empreendimentos direcionados às classes de

renda média a baixa, ao contrário da regional Sede.

O grande número de habitações unifamiliares aprovadas na regional Vianópolis estão

predominantemente localizadas em um só bairro – são 34 do total –, o Residencial

Montserrat, que se configura como condomínio urbanístico, direcionado às classes de

alta e média renda.4 As aprovações de projetos para multifamiliar horizontal e vertical

na regional Imbiruçu também concentram-se em um só bairro, o Parque das Acácias. Já

no PTB, as aprovações de multifamiliar vertical estão predominantemente reunidas no

Vila Verde.

Figura 2 - Regionais de Betim com maior número de projetos aprovados Fonte: Elaborado a partir de Prefeitura de Betim, 2012.

4 A modalidade “Condomínio urbanístico” foi regulamentada na nova lei de parcelamento do solo do município de Betim (Lei nº 5.169): Art. 22. Condomínio urbanístico é a divisão de imóvel em unidades autônomas destinadas a edificações, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao seu perímetro.

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Abaixo, estão os dados de localização que buscam maior aprofundamento, onde os

projetos aprovados – desta vez não separados em tipologias construtivas – são

localizados na escala dos bairros. No sentido de evidenciar os bairros com maior

produção no município, foram selecionados apenas aqueles que tiveram dez ou mais

aprovações de projetos na somatória total do período analisado – de janeiro de 2009 a

maio de 2012.

Percebe-se que não é apenas nos bairros das regionais com quantidades menos

expressivas de aprovações que os empreendimentos concentram-se em determinados

bairros (TABELA 3). O mesmo ocorre também nas regionais Norte, Alterosas e Sede,

destacando-se pelas quantidades de aprovações os bairros Bom Retiro, Ingá e Senhora

das Graças na regional Norte e Espírito Santo, Jardim das Alterosas e Niterói na

regional Alterosas.

TABELA 3 - Total de projetos aprovados por bairro

Bairros Regional 2009 2010 2011 2012* TOTAL

Bom Retiro Norte 24 25 3 9 61

Chácaras Bom Repouso Norte 1 5 3 2 11

Dom Bosco Alterosas 3 2 3 4 12

Espírito Santo Alterosas 8 11 12 1 32

Ingá Norte 6 16 8 1 31

Itacolomi Alterosas 0 1 6 3 10

Jardim Brasília Alterosas 7 9 2 1 19

Jardim Casa Branca Sede 5 6 0 1 12

Jardim da Cidade Sede 1 8 6 2 17

Jardim das Alterosas Alterosas 10 23 12 8 53

Niterói Alterosas 11 17 10 3 41

Nossa Senhora de Fátima Alterosas 6 8 4 0 18

Novo Guarujá Sede 5 9 4 2 20

Novo Horizonte Norte 4 6 4 1 15

Parque Brasiléia Sede 3 5 4 3 15

Parque das Acácias Imbiruçu 6 7 10 3 26

Ponte Alta Norte 1 1 10 9 21

Residencial Lagoa Norte 6 4 8 3 21

Residencial Montserrat Vianópolis 10 10 7 8 35

Residencial Taquaril Norte 4 4 4 2 14

Senhora das Graças Norte 17 25 14 5 61

Vila Cristina Imbiruçu 1 7 3 3 14

Vila Recreio Sede 2 2 4 2 10

Vila Verde PTB 10 32 0 0 42 (*) Até maio de 2012. Fonte: Arquivo da Diretoria de Análise de Projetos Particulares.PMB, IPPUB, 2012.

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Grande parte dos bairros citados acima estão localizados nas áreas próximas ao

entroncamento das regionais Norte, Sede e Alterosas, no entorno da área central do

municio e da Av. Ediméia Matos Lazarotti, anteriormente citada como o prolongamento

do eixo comercial para o vetor norte (Figura 3). Percebe-se que o centro e esta avenida

atuam como indutor da ocupação destes bairros adjacentes.

Figura 3 - Av. Ediméia Matos Lazarotti e bairros no entorno Fonte: Adaptado de “Mapa – parte 2”, IPPUB, 2012. Deste modo, percebe-se que o município de Betim apresenta grande variedade de

tipologias construtivas para habitação, destinada às várias categorias de renda do

mercado imobiliário. O programa MCMV é atuante no município desde o ano de seu

lançamento pelo governo federal, e provocou expressivo aumento na construção de

habitações multifamiliares verticais, além de aumentar também, mas em menor número,

a produção de habitações multifamiliares horizontais.

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O eixo norte confirma-se como tendência de expansão do município, não só como

direcionamento para o município de Contagem, que reforça as ligações do eixo

industrial da RMBH, mas também como prolongamento imediato da região central,

através da atividade comercial. É no eixo norte que estão localizadas as regionais com

maior quantidade de aprovações de projetos, as regionais Norte e Alterosas, além da

regional Sede, que abriga o centro tradicional do município.

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5. BIBLIOGRAFIA

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