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P o r a n a C r i s t i n a S i l v a

A locação financeira imobiliária – aspectos Fiscais

A locação financeira ou leasing é uma forma de financiamento de aquisições de bens que se generalizou nas últimas décadas. Se primeiro prevaleciam as opera-ções relativas a bens de equipamento, nomeadamente viaturas, a locação financei-ra imobiliária é cada vez mais um recurso para aquisição de imóveis, por parte de empresas e até mesmo de particulares.

Ana Cristina SilvaConsultora da Câmara dos Técnicos Oficiais de Contas

A palavra “locação”, presente na denominação da operação pode induzir em erro aqueles

que não estejam tão familiarizados com os contornos destes contratos, pois locação, juridicamente, significa aluguer ou arrendamento no caso de se tratarem de bens imóveis.Mas na prática e como dissemos no início deste texto, a locação financei-ra é um tipo de contrato que é utili-zado pelos operadores económicos

para financiar aquisições. Temos então a entida-de locadora que possui um bem, que geralmente adquiriu apenas para realizar esta operação que cede o direito de gozo da coisa (bem móvel ou imóvel) mediante uma retribuição e que muitas vezes contempla a possibilidade do locatário (quem usufrui do bem) adquirir esse bem no fi-nal do contrato.Temos então uma aquisição paga faseada-mente, dado que a retribuição acordada não só contempla a remuneração acordada para se obter o direito de gozo do bem, mas tam-bém para que o valor da opção de compra no final do contrato seja por um valor inferior ao do mercado, incluindo ainda juros por esse pagamento faseado.Foi, reconhecendo esta característica dos contratos de locação financeira, que contabi-listicamente, a partir de início de 1994 (pelo Decreto-Lei n.º 420/93, de 23 de Dezembro), estes passaram a ser tratados como operações de financiamento na aquisição de bens e já não locações simples. Os bens em locação financeira passaram a figurar no activo do lo-catário, como se fosse este o efectivo proprie-tário do bem.

Com a aprovação da Directriz Contabilística n.º 25/98 (1) reafirmou-se esta posição, es-tendendo-se até este tratamento contabilísti-co a outras operações de locação desde que assumissem características de locação finan-ceira.

O tratamento em Imposto sobre o Rendimento – IRC e IRS

Também em termos de Imposto sobre o Rendi-mento se passou a considerar que os bens em regime de locação financeira integrariam o imo-bilizado do locatário, sendo aceites fiscalmente as amortizações praticadas sobre tais bens, inde-pendentemente dos encargos suportados mensal e anualmente com o pagamento das prestações das rendas do contrato.Apenas relativamente à adopção dos princípios contidos na Directriz Contabilística n.º 25/98 (de extensão do âmbito deste tratamento contabilís-tico a outros contratos de locação) existiram al-gumas reticências iniciais, o que se traduziu que a Directriz só se tornasse de aplicação obrigató-ria, para efeitos fiscais, a partir de 1 de Janeiro de 2004.Actualmente é pacífico que, por exemplo um imóvel adquirido em locação financeira para servir de instalação a uma dada empresa es-teja contabilizado no seu imobilizado corpó-reo, que sejam praticadas e fiscalmente acei-tes as amortizações sobre tal imóvel (2), e que tal aquisição seja considerada para efeitos de reinvestimento, nos termos do art. 45º do Có-digo do IRC.Se existir uma cessão da posição contratual nes-sa locação financeira, tal como sucede contabi-listicamente, determina-se o apuramento de uma

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mais valia ou uma menos valia, tal como se efec-tivamente o locatário estivesse a transmitir o bem a um terceiro.

O tratamento em Imposto sobre o Valor Acrescentado – IVA

Em sede de IVA, regista-se a primeira divergên-cia em relação ao tratamento dos contratos de locação financeira, atrás explanado.Para efeitos deste imposto, uma locação finan-ceira é tratada exactamente como uma locação e não como uma forma de aquisição de um bem. Se o bem objecto de locação for um imó-vel então terá o mesmo tratamento de um con-trato de arrendamento, podendo configurar-se como uma operação isenta de IVA nos termos do art. 9º n.º 28º do Código deste Imposto (3), desde que se trate de um arrendamento “pare-

des nuas”, ou seja, não contemplando equipa-mentos e serviços associados.No art. 12º n.º 4 do CIVA contempla-se a pos-sibilidade de renúncia à isenção nas operações de locação, desde que preenchidos os requisi-tos do Regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 21/2007, de 29 de Janei-ro), o que significa que, em algumas situações, nos arrendamentos e nas operações de locação financeira imobiliária pode vir a ser liquidado IVA, permitindo ao locador a dedução do IVA suportado a montante. Refira-se contudo, que a renúncia só terá vantagens para o locador se existiu liquidação de IVA a montante, ou seja, se existiu construção promovida pelo próprio locador.Mas em IVA temos ainda outro aspecto impor-tante e que não será facilmente apreensível através da análise das normas do Código deste imposto, o tratamento das cessões da posição contratual num contrato de locação financeira imobiliária.A cessão de posição num contrato, seja este de locação financeira ou outro, configura-se como a transmissão de um direito. Tal operação con-substancia-se como uma prestação de serviços de acordo com o conceito residual definido no n.º 1 do art. 4.º do Código do IVA, portanto é uma operação sujeita a imposto, mesmo que seja uma operação gratuita.Uma cessão da posição contratual não reveste a mesma natureza de uma locação, por isso, é

«Mas em IVA temos ainda outro aspecto importante e que não será facilmente apreensível através da análise das normas do Código deste imposto, o tratamento das cessões da posição contratual num contrato de locação financeira imobiliária.»

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entendimento dos Serviços do IVA que não se lhe aplica a isenção prevista no citado art. 9º n.º 28º.

Tratamento em Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis – IMT

O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figu-ras parcelares desse direito, sobre bens imó-veis situados no território nacional.A sujeição a IMT ocorre quanto o locador ad-quire o bem imóvel, sendo este enquanto ad-quirente que deve pagar este imposto.O locatário não é o titular do direito de pro-priedade do imóvel, pelo que, pela celebração do contrato de locação financeira imobiliária, não há sujeição a este imposto. Todavia, o que frequentemente sucede na prática, é que o locador adquire o imóvel para celebrar um contrato de locação financeira sobre tal imóvel com o determinado locatário (a pedido deste), pelo que, em regra imputa o custo com o IMT a esse locatário.A sujeição a IMT por parte do locatário ocorre quando este exerce a opção de compra sobre o bem. Porém, quando essa aquisição se dá no final no termo da vigência do contrato de locação financeira e realizada nas condições

nele estabelecidas, beneficia da isenção pre-vista no art. 3.º do Decreto-Lei n.º 311/82, de 4 de Agosto de 1982 (4).Se o locatário exercer a opção de compra antes do final do contrato, provocando a liquidação antecipada deste, então deixa de existir norma que contemple qualquer isenção, ficando essa aquisição sujeita e não isenta de IMT.Se há uma cedência de uma posição contratual num contrato de locação financeira imobiliária, também aqui não ocorre a transferência do direito de propriedade para quem adquire essa posição e por isso, não é um facto tributável em IMT.A componente fiscal de uma decisão financeira, como é o caso da forma de financiamento de uma aquisição não deve ser ignorada, pois também influencia os custos da operação e os fluxos de tesouraria. Por isso esta exposição pretende escla-recer alguns dos aspectos mais importantes do tra-tamento fiscal da locação financeira imobiliária.Aqui abordámos apenas as implicações fiscais da celebração destes contratos e a operações de cedência da posição contratual, mas mais ha-veria para analisar, como as renegociações do contrato com pagamentos de valores ao loca-tário, entre outras novas configurações que vão sendo dadas à locação financeira. Ficará essa análise para uma próxima oportunidade. ■

(Texto recebido pela CTOC em Julho 2008)

(1) Publicada no DR, II Série, n.º 109, de 11 de Maio de 2000.(2) Com as mesmas restrições aplicáveis a outros imóveis que sejam efectivamente propriedade do sujeito passivo, nomeadamente

quanto à aceitação fiscal da amortização de terrenos.(3) O artigo indicado é o que resulta da renumeração dada ao Código do IVA pelo Dec.-Lei n.º 102/98, de 20 de Junho (antigo art. 9º

n.º 30 do CIVA).(4) Diploma que continua em vigor mesmo após ter sido revogado a Sisa e substituído esse imposto pelo IMT.