A Inspeção Predial e a Segurança Nas Edificações– Estudo de Caso Na Cidade de Porto Alegre

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A INSPEO PREDIAL E A SEGURANA NAS EDIFICAES ESTUDO DE CASO NA CIDADE DE PORTO ALEGRE

Autor: Paulo Ronaldo Schmidt ([email protected])

Orientador: Prof. Jairo Andrade ([email protected])

1. Introduo

O Brasil vem experimentado nos ltimos anos algumas mudanas positivas em sua

economia como o caso da ascenso social de milhes de brasileiros na chamada nova classe

mdia. Este contingente, estimado em 100 milhes de pessoas, est adquirindo servios e bens

que h alguns anos atrs no conseguiam como mveis, eletrodomsticos, automveis e

tambm a casa prpria. Esta ltima conquista vem sendo possvel graas a programas como o

Minha Casa, Minha Vida do Governo Federal que incentiva os empreendedores a atuar neste

nicho de mercado.

A demanda atual estimada em aproximadamente oito milhes de moradias (DIRIO DO

COMRCIO MG, Novembro, 2012) e as classes A e B tambm so contempladas com a

ampliao do crdito imobilirio, o que se traduz em novos empreendimentos surgindo a cada

dia nos quatro cantos do pas.

Este incremento na construo civil extremamente positivo para a economia

nacional, porm depois que os prdios so concludos e habitados no se verifica o devido

cuidado com o uso, a manuteno e a conservao destes imveis. Diferentemente do que

ocorre na indstria automobilstica, onde o carro tem um cronograma estabelecido de

manuteno, a edificao, cujo custo de aquisio bem maior que o veculo, na maior parte

dos casos no recebe a mesma ateno.

Aparentemente este problema no Brasil cultural, isto , as pessoas no do a devida

importncia para a manuteno e conservao de seus imveis e isto se reflete em fachadas

degradadas, corroso de armaduras e estruturas de concreto armado com deteriorao.

Tambm nas modificaes e nas reformas dos imveis pode-se perceber este descaso,

pois so contratados leigos para a execuo dos servios e normalmente no h o

acompanhamento de profissionais legalmente habilitados. O custo para contratar o leigo ou o

faz tudo provavelmente ser menor, porm h um grande risco embutido nesta escolha e da

pode resultar uma tragdia.

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Tragdia como a do desabamento da cobertura da Igreja Renascer em So Paulo, do

edifcio Liberdade no Rio de Janeiro, do edifcio Senador, em So Bernardo do Campo (SP) e

do edifcio Santa F, em Capo da Canoa (RS), nas quais alm do patrimnio foram perdidas

vidas.

Estes acidentes vm motivando o poder pblico nas suas diversas esferas a intervir no

sentido de criar leis que promovam a segurana e integridade dos usurios das edificaes.

Nestas leis se exige a apresentao de Laudo de Inspeo Predial elaborado por profissionais

habilitados e capacitados para tal.

Em Porto Alegre a Prefeitura Municipal publicou em 2012 o Decreto n 17.720, no

qual os proprietrios de prdios com mais de dois andares e com mais de dez anos de uso so

obrigados a apresentar um Laudo Tcnico de Inspeo Predial (LTIP), elaborado por

profissional habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia CREARS,

atestando as condies de segurana das edificaes.

O Laudo Tcnico gerado a partir da Inspeo Predial uma espcie de check-up da

edificao para identificar as anomalias e falhas da mesma, sendo que a partir da anlise

destes dados e tambm da documentao do prdio, so elaboradas recomendaes aos

responsveis pelo imvel no sentido de que sejam tomadas aes para recuperar os itens no

conformes, dentro de uma ordem de prioridades.

Neste trabalho sero verificados os dados colhidos em vistorias realizadas num prdio

de apartamentos na cidade de Porto Alegre utilizando a ferramenta de Gesto chamada de

Inspeo Predial, a qual visa avaliar as condies tcnicas, funcionais e de manuteno do

prdio para posteriormente definir prioridades e recomendaes para os servios de reparo e

manuteno.

O foco principal deste trabalho ser o de verificar as anomalias prediais e falhas na

edificao objeto deste estudo, identificando aquelas que possuem um maior potencial de

comprometimento segurana dos usurios da edificao.

2. Justificativa do tema

Este tema de pesquisa justifica-se pela importncia de serem efetuadas inspees nos

prdios para identificar aspectos que possam representar risco segurana de seus usurios,

de forma que estas anomalias possam ser recuperadas antes da ocorrncia de algum acidente.

Fazendo-se uma analogia com a sade de uma pessoa, as consultas e os exames

mdicos tambm so uma forma de inspeo, no caso do corpo humano, onde de acordo com

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os sintomas apresentados o mdico pode diagnosticar uma doena no seu princpio e trat-la

com medicamentos ou at mesmo encaminhar o paciente para uma interveno cirrgica,

evitando assim maiores comprometimentos da sade e preservando a vida.

Por sinal a funo de preservar vidas de longe a mais importante de todas, visto que

na inspeo predial podem ser detectadas as anomalias e falhas de diversas naturezas que se

no forem tratadas, em casos mais graves, podem derrubar um prdio literalmente.

Exemplo disto ocorreu h aproximadamente 14 anos atrs quando do desabamento do

Edifcio Palace II na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, causando a morte de oito pessoas e

deixando 150 famlias desabrigadas. Na poca, um parecer tcnico da Justia do Rio apontou

erros bsicos na execuo do prdio entre eles, a presena de umidade e pedaos de mrmore

soltos na estrutura, pilares com variao dimensional e corroso, revestimentos com placas

soltas e infiltraes (FOLHA ONLINE, 2008).

Se naquela poca houvesse no Rio de Janeiro uma legislao que exigisse a Inspeo

Predial nas edificaes, talvez aquela tragdia no tivesse ocorrido, pois o Laudo poderia

apontar as graves anomalias citadas e o condomnio teria sido alertado da situao.

Adicionalmente a segurana das edificaes outros benefcios so proporcionados pela

inspeo predial, entre eles a reduo de custos de interveno quando as anomalias so

identificadas precocemente e tambm um primeiro roteiro para a implantao de um sistema

de gesto da manuteno conforme preconiza a NBR 5674 Manuteno de Edificaes -

Procedimento.

Alis, um estudo realizado pelo IBAPE-SP sobre acidentes prediais em edificaes

revelou que quase 70% dos acidentes pesquisados acontecem por falta de manuteno ou uso

inadequado (REVISTA TCHNE, n 184, 2012, p.49).

Isto revela a importncia da realizao da Inspeo Predial nas edificaes e os

proprietrios, inquilinos, sndicos e usurios dos imveis devem estar conscientes da

necessidade de implantar programas de manuteno em seus prdios, no s para evitar a

depreciao do patrimnio, mas principalmente para que haja segurana no uso dos mesmos.

3. Objetivos do trabalho

3.1 Objetivo Geral

Identificar as manifestaes patolgicas em uma edificao, utilizando a ferramenta

Inspeo Predial.

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3.2 Objetivos Especficos

Identificar as anomalias e falhas na edificao objeto deste estudo e verificar

quais destas tem o potencial de representar riscos segurana de seus usurios;

Demonstrar a importncia da realizao de inspees prediais como

instrumento de verificao das condies de segurana das edificaes.

4. Delimitaes do trabalho

O escopo deste trabalho est delimitado identificao das anomalias e falhas da

edificao objeto deste estudo, onde se procura mostrar aquelas que comprometem ou

podero vir a comprometer a segurana do prdio e de seus usurios.

Para tanto ser lanado mo da utilizao da ferramenta chamada de Inspeo Predial.

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CAPTULO 2 Referencial Terico

2.1 Conceitos

De acordo com a Norma de Inspeo Predial Nacional do IBAPE Instituto Brasileiro

de Avaliaes e Percias de Engenharia Inspeo Predial a anlise isolada ou combinada

das condies tcnicas, de uso e de manuteno da edificao.

Segundo esta mesma Norma, as anomalias e falhas constituem no conformidades que

impactam na perda precoce de desempenho real ou futuro dos elementos e sistemas

construtivos, e reduo de sua vida til projetada.

Conforme a NBR 5674:2012, inspeo a avaliao do estado da edificao e de suas

partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manuteno.

Gomide et al. (2006) ampliam este conceito apresentando que alm de orientar a

manuteno, a Inspeo Predial visa a Qualidade Predial Total, sendo que a avaliao desta

se insere no conceito fundamental da Qualidade Total como a adequao ao uso(Juran, 1990)

e tambm pelas condies de conformidade das edificaes, que so as seguintes:

Das condies tcnicas

Projetos

Especificaes

Conformidades-anomalias construtivas

Desempenho

Das condies de uso

Segurana

Habitabilidade

Meio ambiente

Conformidades-anomalias funcionais

Das condies da Manuteno

Programa

Operao

Conformidades-falhas

Desempenho

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Gomide et al. (2006) cita que o enfoque trplice, exigindo viso sistmica

tridimensional para avaliao das condies tcnicas, de uso e da manuteno.

Conforme Pujadas (2007), com esta nova viso trplice, a Inspeo Predial torna-se

ferramenta de Auditoria Tcnica e, assim possibilita seu emprego na Avaliao da

Manuteno, conforme exposto a seguir:

Conforme Takata(2011), os problemas patolgicos em estruturas de concreto tm suas

origens em falhas que ocorrem durante a realizao de uma ou mais das atividades inerentes

construo, o que pode ser dividido, em trs etapas bsicas:

Concepo erros ocasionados nos estudos preliminares, no anteprojeto e na

elaborao do projeto;

Execuo falhas de diversas naturezas, associadas a causas como a falta de

condies locais de trabalho, baixo nvel de capacitao profissional da mo de obra,

inexistncia de controle de qualidade de execuo, m qualidade de materiais e componentes,

falta de fiscalizao, etc.;

Utilizao problemas originados da utilizao errnea ou falta de um programa de

manuteno adequado.

Lean dro Teix eira Ta kata Mestre em Construo Civil Jasson Rodrig ues de Fig ueir edo Filho Professor Doutor

Universidade Federal de So Carlos UFSCar - Artigo na Concreto e const Jan,Fev,Mar,

2011, pag. 60

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O foco deste trabalho com relao etapa de uso, a partir do momento em que a

edificao entregue pela Construtora. Neste momento, a Inspeo Predial j se mostra

relevante, pois poder identificar manifestaes patolgicas cujas causas provavelmente

estaro ligadas a fase de Projeto ou Execuo, sendo assim responsabilidade da Construtora a

execuo dos reparos.

Os condomnios em formao deveriam aproveitar este momento e contratar um

profissional habilitado a fazer um Laudo de Inspeo Predial que ir apontar estas no

conformidades, servindo de subsdio para chamar a responsabilidade da Construtora de forma

amigvel ou mesmo na Justia, caso necessrio.

As No-Conformidades em uma edificao possuem as denominaes de anomalias

ou falhas e so classificadas, pela Norma de Inspeo Predial do IBAPE(2111), conforme a

seguir:

ANOMALIA

Endgena: Originaria da prpria edificao (projeto, materiais e execuo).

Exgena: Originaria de fatores externos a edificao, provocados por terceiros.

Natural: Originaria de fenmenos da natureza (previsveis e imprevisveis).

Funcional: Originaria do uso.

FALHA

De Planejamento: Decorrentes de falhas de procedimentos e especificaes

inadequados do plano de manuteno, sem aderncia a questes tcnicas, de

uso, de operao, de exposio ambiental e, principalmente, de confiabilidade

e disponibilidade das instalaes, consoante a estratgia de Manuteno. Alm

dos aspectos de concepo do plano, h falhas relacionadas s periodicidades

de execuo.

De Execuo: Associada manuteno proveniente de falhas causadas pela

execuo inadequada de procedimentos e atividades do plano de manuteno,

incluindo o uso inadequado dos materiais.

Operacionais: Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles,

rondas e demais atividades pertinentes.

Gerenciais: Decorrentes da falta de controle de qualidade dos servios de

manuteno, bem como da falta de acompanhamento de custos da mesma.

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2.2 Importncia do tema

Conforme citado no artigo 2 do Decreto n 17.720 da Prefeitura Municipal de Porto

Alegre, o proprietrio ou usurio a qualquer ttulo da edificao apresentar Secretaria

Municipal de Obras e Viao (SMOV) Laudo Tcnico de Inspeo Predial (LTIP) elaborado

por profissional habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia (CREA-RS) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS) atestando as

condies de segurana das edificaes, indicando patologias ou risco de acidentes e

recomendaes a serem adotadas, para fins de obteno do Certificado de Inspeo Predial

(CIP), a ser emitido pelo rgo pblico competente.

Pelo texto apresentado, percebe-se uma preocupao maior do municpio, quando da

elaborao da lei, na questo da segurana das edificaes e no risco de acidentes que podem

ocorrer por carncia da manuteno e da conservao dos imveis.

Numa entrevista, o Prefeito de Porto Alegre Jos Fortunati cita que Com a

manuteno predial podemos evitar os achismos e impedir que, aps a edificao ter o seu

Habite-se liberado e estar em pleno funcionamento, a gente perca o controle da qualidade da

construo. Alm disso, vai fazer com que o proprietrios deixem de realizar alteraes no

interior das edificaes, como ocorreu no Rio de Janeiro, que possam colocar em risco a

prpria segurana do prdio. Tambm permitir que tcnicos especialistas avaliem os danos

que podem afetar a estrutura predial. No tenho dvida que essa lei trar maior segurana ao

proprietrio, ao inquilino e a cidade de Porto Alegre (Revista do CREA-RS, maio-

junho/2012)

Tanto no texto do Decreto, quanto na entrevista com o Prefeito fica claro a

preocupao quanto segurana das edificaes embora tambm sejam ressaltados os

benefcios e a importncia que tem a realizao da Inspeo Predial.

Dentre estes benefcios Pujadas (2007) cita que a Inspeo Predial tem ocupado

espao importante como ferramenta na gesto dos ativos imobilirios, j que pode ser

empregada na avaliao da Manuteno e Conservao das edificaes. Facilita, tambm, a

anlise, a compreenso e o ordenamento de investimentos, que so baseados nas medidas para

a soluo de falhas e anomalias constatadas pela Inspeo Predial, classificadas segundo graus

de risco, o que determinam prioridades tcnicas para um ajuste de investimentos no plano de

manuteno, no plano de reparos e nas modernizaes.

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E continua: assim, o emprego da Inspeo Predial garante a manuteno da vantagem

competitiva dos imveis, auxilia a reduo de custos operacionais e de manuteno, diminui o

desconhecimento sobre os riscos envolvidos com paralisaes de sistemas e eventuais

acidentes, bem como reduz os investimentos patrimoniais urgentes. Auxilia, tambm, a

programao de investimentos patrimoniais futuros.

Conforme apresentado no XV COBREAP em 2009, dentre as aplicabilidades da

Inspeo Predial e suas vantagens, destacam-se:

Auxilia na reviso de manuais de sndico e proprietrios, quando contratada na

poca da assistncia tcnica da construtora, a fim de subsidi-la;

Preserva a garantia da construo quando aliada ao manual do sndico e

proprietrios para melhor orientar o condomnio na boa prtica das atividades

de manuteno j recomendadas pela construtora;

Verifica o estado de conservao da edificao, alm de informar as condies

gerais da edificao, podendo ser utilizado em avaliaes de imveis, alm de

estudos de valorizao e modernizao;

Informa subsdios tcnicos e o estado real da edificao para estudos

preliminares para retrofit;

Auxilia em transaes imobilirias (compra e venda de imveis e locao),

informando o estado de conservao e alertando para eventuais necessidades

de reparos importantes;

Auxilia na gesto condominial (sndico e administradora), quando elaborada

dentro de uma periodicidade, a fim de atestar e verificar a evoluo do estado

de conservao do imvel, alm de auxiliar a boa manuteno;

Reduz o prmio de seguro, pois atesta o estado de conservao e manuteno

etc.

Tambm no XV COBREAP, a Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP, preocupada

com a relao causa X efeito dos acidentes e sua forte correlao com a Manuteno

Predial, realizou um estudo sobre acidentes ocorridos em edificaes com mais de 30 anos. O

estudo considerou dados de conhecimento comum, publicados pela imprensa, e informaes

cadastradas no banco de dados do Corpo de Bombeiros do Estado de So Paulo.

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Nesse estudo, os acidentes prediais analisados ocorreram, exclusivamente, em

edificaes na sua fase de uso. Excludos dessa anlise, portanto, acidentes ocorridos na fase

de obras e em edificaes com menos de 10 anos.

Dos resultados obtidos, 66% das provveis causas e origens dos acidentes so

relacionadas deficincia com a manuteno, perda precoce de desempenho e deteriorao

acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem relaciona aos chamados vcios

construtivos, ou, ainda, anomalias endgenas. O grfico a seguir ilustra os resultados.

Grfico 01: Distribuio da incidncia dos acidentes prediais por tipo de origem.

Os dados apresentados remetem a uma concluso: h meios de se diminuir o colapso e

a deteriorao precoce das edificaes. necessrio implantar um sistema de manuteno

predial e realizar avaliaes peridicas das condies tcnicas, de uso e de manuteno dos

edifcios.

Contribui para esta concluso o texto citado na introduo da NBR 5674:2012,

invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental

considerar as edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por

novas construes quando seu desempenho atinge nveis inferiores ao exigido pelos seus

usurios.

E continua: isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes existentes,

e mesmo as novas edificaes construdas, to logo colocadas em uso, agregam-se ao estoque

de edificaes a ser mantido em condies adequadas para atender as exigncias dos seus

usurios.

Mais especificamente com relao s estruturas de concreto temos que em funo dos

crescentes problemas de degradao precoce observados nas estruturas, das novas

necessidades competitivas e das exigncias de sustentabilidade no setor da Construo Civil,

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observa-se, nas ltimas duas dcadas, uma tendncia mundial no sentido de privilegiar os

aspectos de projeto voltados durabilidade e extenso da vida til das estruturas de concreto

armado e protendido (CLIFTON, 1993). Apud Medeiros, Andrade, Helene, 2011

Segundo Petr Stepanek , professor da Faculdade de Engenharia Civil da Universidade

de Tecnologia Brno, na Repblica Tcheca, deteriorao de estruturas de concreto est

associado alto grau de incerteza, que pode ser reduzido por meio de inspees peridicas e do

monitoramento. (Revista Concreto & Construes, Jul,Ago,Set/2009, pag. 15)

)

Concluindo, pode-se dizer que existe uma relao ntima entre desempenho,

qualidade, durabilidade, vida til e sustentabilidade.

Durabilidade e Vida til das Estruturas

de Concreto Paulo Helene

Jairo Jos de Oliveira Andrade

Marcelo Henrique Farias de Medeiros PhD Engenharia & Consultoria

CAPTULO 3 Procedimentos Metodolgicos

Este trabalho consta de uma pesquisa qualitativa exploratria que foi realizada a partir

de observaes sistemticas do autor em um prdio de apartamentos de nove andares na

cidade de Porto Alegre, valendo-se do uso da ferramenta de Inspeo Predial.

Foram realizadas vistorias no prdio com o objetivo de reunir dados necessrios a

elaborao de um Laudo de Inspeo Predial no qual se classificam as deficincias

constatadas na edificao, apontando o grau de risco observado para cada uma delas, gerando

uma lista de prioridades com orientaes ou recomendaes para sua correo.

De acordo com a Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP (2011), as etapas para

realizao de uma Inspeo Predial so as seguintes:

1 Etapa:

Levantamento de dados e documentos da edificao: administrativos, tcnicos, de

manuteno e operao (plano, relatrios, histricos, etc.).

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2 Etapa:

Entrevista com gestor ou sndico para averiguao de informaes sobre o uso da

edificao, histrico de reforma e manuteno, dentre outras intervenes ocorridas.

3 Etapa:

Realizao de vistorias na edificao, realizadas com equipe multidisciplinar ou no,

dependo do tipo de prdio e da complexidade dos sistemas construtivos existentes.

O nmero de profissionais envolvidos na Inspeo Predial e a complexidade da

edificao definem o nvel de inspeo a ser realizada, que pode ser classificada em:

Nvel 1: para edificaes mais simples, normalmente sem a necessidade de

equipe multidisciplinar. Por exemplo: casas, galpes, edifcios at 3

pavimentos, lojas etc.

Nvel 2: para edifcios multifamiliares, edifcios comerciais sem sistemas

construtivos mais complexos como climatizao, automao etc.

Normalmente envolve equipe multidisciplinar com engenheiros civis ou

arquiteto, mais engenheiros eletricistas.

Nvel 3: para edificaes complexas, onde h sistema de manuteno

implantado conforme a ABNT NBR 5674. Sempre realizada por equipe

multidisciplinar, envolvendo: engenheiro civil ou arquiteto, engenheiro

eletricista e engenheiro mecnico.

4 Etapa:

Classificao das deficincias constatadas nas vistorias, por sistema construtivo,

conforme sua origem.

Elas podem ser classificadas em:

Anomalias construtivas ou endgenas (quando relacionadas aos problemas da

construo ou projeto do prdio);

Anomalias funcionais (quando relacionadas perda de funcionalidade por final

de vida til envelhecimento natural);

Falhas de uso e manuteno (quando relacionadas perda precoce de

desempenho por deficincias no uso e nas atividades de manuteno

peridicas).

5 Etapa:

Classificaes dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com grau de risco.

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Esta classificao consiste na anlise do grau de risco, considerados: fatores de

conservao, rotinas de manuteno previstas, agentes de deteriorao precoce, depreciao,

riscos sade, segurana, funcionalidade e comprometimento de vida til.

Os graus de risco so definidos como crtico, regular e mnimo.

6 Etapa:

Elaborao de lista de prioridades tcnicas, conforme a classificao do grau de risco

de cada problema constatado. Essa lista ordenada do mais crtico ao menos crtico.

7 Etapa:

Elaborao de recomendaes ou orientaes tcnicas para a soluo dos problemas

constatados. Essas orientaes podem estar relacionadas adequao do plano de manuteno

ou aos reparos e reformas para soluo de anomalias.

8 Etapa:

Avaliao da qualidade de manuteno.

Ela pode ser classificada em: atende, no atente ou atende parcialmente.

Resumidamente, para essa classificao, consideram se as falhas constatadas na edificao, as

rotinas e execuo das atividades de manuteno e as taxas de sucesso, dentre outros aspectos.

9 Etapa:

Avaliao do Uso da Edificao. Pode ser classificada em regular ou irregular.

Observam-se as condies originais da edificao e os seus sistemas construtivos, alm de

limites de utilizao e suas formas.

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(M. H. F. Medeiros, D. E. Giordano, E. Pereira, A. Vignolo, R. Galeano, P. Helene

Revista Alconpat, Maio/Agosto, 2012, pag. 99)

METODOLOGIA E CRITRIO DA INSPEO PREDIAL

INSPEO PREDIAL- Eng. Civil Flvia Zoga Andreatta Pujadas agosto/2012

O Mtodo e o Critrio da Inspeo Predial so baseados na:

1. Anlise de documentos

2. Vistoria (constatao minuciosa de fatos para sua descrio detalhada)

3. Classificao das no conformidades (tcnicas, de uso, de manuteno e funcionais)

da edificao, suas instalaes e documentos em anomalias e falhas.

4. Classificao das no conformidades em grau de risco ou criticidade, considerados

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aspectos de desempenho, segurana, sade, etc.

5. Elaborao de lista de prioridades tcnicas

6. Elaborao de recomendaes e orientaes tcnicas para a correo e ajustes das

anomalias e falhas constatadas

7. Classificao da qualidade de manuteno

8. Classificao do uso

Partes destas etapas so detalhadas no prximo captulo, onde aparecem os dados

levantados a partir das vistorias realizadas na edificao objeto deste trabalho.

CAPTULO 4 Aplicao Prtica

4.1 INTRODUO:

O presente Estudo de Caso consta de um Laudo Tcnico de Inspeo Predial (LTIP), o

qual foi elaborado em consonncia ao que determina a Decreto n 17.720, de 18/04/2012, da

Prefeitura Municipal de Porto Alegre, bem como ao disposto na Norma de Inspeo

Predial/2009 do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia

Entidade Nacional) e na Norma de Manuteno em Edificaes NBR 5674:2012, da ABNT

(Associao Brasileira de Normas Tcnicas).

4.2 CONSIDERAES INICIAIS:

4.2.1 Realizao do Laudo:

Responsvel: Eng Civil PAULO RONALDO SCHMIDT Cart. Prof. CREA/RS N 65.256-

D.

ART Anotao de Responsabilidade Tcnica CREA-RS: n. 6623387

4.2.2 Data das Vistorias:

As vistorias tcnicas nas dependncias do Condomnio Quinta do Parque foram realizadas nos

dias 3, 12,13 e 20 de Novembro de 2012, em horrios diversos.

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4.2.3 Objeto da Inspeo:

O prdio em pauta foi construdo no incio da dcada de 1980. um edifcio de

mltiplos andares, constitudo de nove pavimentos, subdividido em 112 apartamentos

residenciais, 7 lojas e 43 boxes de estacionamento. A edificao apresenta as seguintes

caractersticas construtivas: estrutura de concreto armado sobre fundaes em estacas,

elevaes em alvenaria de tijolos furados rebocados, cobertura em laje de concreto armado

com telhas onduladas de fibrocimento, janelas de alumnio de correr, portas de madeira,

pavimentao interna em piso cermico, pavimentao externa em basalto e demais

instalaes prediais prprias para a finalidade e tipo edilcio.

4.3 METODOLOGIA:

4.3.1 Critrio Utilizado

A inspeo predial est baseada no check-up da edificao, que tem como resultado

a anlise tcnica do fato ou da condio relativa habitabilidade, mediante a verificao in

loco de cada sistema construtivo, estando a mesma voltada para o enfoque da segurana e da

manuteno predial, de acordo com as diretrizes da Norma de Inspeo Predial do IBAPE

2009 e da Norma de Manuteno em Edificaes - NBR 5674:2012, da ABNT.

A inspeo procede ao diagnstico das anomalias construtivas e falhas de manuteno

que interferem e prejudicam o estado de utilizao do prdio e suas instalaes, tendo como

objetivo verificar os aspectos de desempenho, vida til, utilizao e segurana que tenham

interface direta com os usurios.

4.3.2 Nvel da Inspeo

Esta inspeo classificada como Inspeo de Nvel 1, representada por anlise

expedita dos fatos e sistemas construtivos vistoriados, com a identificao de suas anomalias

e falhas aparentes.

4.3.3 Grau de Risco

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As anomalias e falhas so classificadas em trs diferentes graus de recuperao,

considerando o impacto do risco oferecido aos usurios, ao meio ambiente e ao patrimnio,

conforme descrito a seguir:

GRAU DE RISCO CRTICO Relativo ao risco que pode provocar danos contra a

sade e segurana das pessoas e/ou meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando

possveis paralisaes, aumento de custo, comprometimento sensvel de vida til e

desvalorizao acentuada, recomendando interveno imediata.

GRAU DE RISCO REGULAR Relativo ao risco que pode provocar a perda de

funcionalidade sem prejuzo operao direta de sistemas, perda pontual de desempenho

(possibilidade de recuperao), deteriorao precoce e pequena desvalorizao,

recomendando programao e interveno em curto prazo.

GRAU DE RISCO MNIMO Relativo a pequenos prejuzos esttica ou atividade

programvel e planejada, sem incidncia ou sem a probabilidade de ocorrncia dos riscos

crticos e regulares, alm de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobilirio;

recomendando programao e interveno em mdio prazo.

4.3.4 Documentao Solicitada X Documentao Recebida

Documentao Solicitada Documentao Recebida

Carta de habite-se Projetos Arquitetnicos e 1(um) projeto eltrico

Conveno de Condomnio e Regimento Interno Certificado de Limpeza e Desinfeco dos

Reservatrios

Manual do Proprietrio Conveno de Condomnio e Regimento Interno;

Manual de uso, operao e manuteno. Certificados de treinamento da Brigada de Incndio

Projetos complementares: hidro sanitrio,

instalaes de gs, instalaes eltricas,

instalaes telefnicas e cabeamento.

Laudo de marquise

Memorial descritivo

Plano de Preveno e Combate a Incndio -

PPCI

Contrato de manuteno de elevadores

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Certificado de limpeza e Anlise Qumica dos

Reservatrios

Certificado de treinamento da Brigada de

Incndio

4.4 SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS:

Os seguintes sistemas construtivos do Edifcio foram inspecionados em seus

elementos aparentes, considerando a documentao fornecida e o nvel da Inspeo, conforme

determina o Decreto n 17.720, de 18/04/2012, da Prefeitura Municipal de Porto Alegre:

Estruturas de Concreto Armado: Pilares, Lajes e Vigas;

Vedao e Alvenarias Revestimentos e Fachadas;

Instalaes Hidro sanitrias Reservatrios, Sanitrios e Redes de Esgoto;

Instalaes Eltricas e SPDA Quadros de distribuio em baixa tenso nas reas

comuns;

Cobertura e Impermeabilizao;

reas Externas Pavimentaes;

Os referidos sistemas so relatados genericamente, seguindo-se a descrio e

localizao das anomalias e falhas detectadas, com as aes a serem implantadas e a

classificao do grau de risco atribudo a cada sistema: Grau Crtico (C), Grau Regular (R) ou

Grau Mnimo (M).

4.4.1 Estrutura de Concreto Armado:

A estrutura de concreto armado do Edifcio possui idade de utilizao de mais de 30

anos e constituda por lajes, vigas e pilares de concreto armado revestidos.

Nas vistorias efetuadas foram verificadas as seguintes anomalias e falhas de

manuteno da estrutura de concreto armado:

Fissuras com inclinao a 45 em vigas nas garagens

19

Detalhe das fissuras a 45 em vigas, na rea das garagens.

Fissuras verticais e armadura dos estribos salientes nas vigas das garagens.

Vista das fissuras nas laterais das vigas e armadura dos estribos salientes, no fundo das vigas.

Nichos de segregao e exposio das armaduras inferiores da estrutura, com

recobrimento insuficiente em processo de corroso da ferragem;

Vista de trechos da laje de forro da Garagem, no 2 andar, com armadura exposta.

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Salincias no concreto na posio das armaduras inferiores da estrutura, indicando

incio do processo de corroso da ferragem;

Vista das salincias existentes nos forros das garagens e incio do processo de corroso

Classificao quanto ao grau de risco:

classificado como CRTICO, considerando as anomalias verificadas e a inexistncia

de programa de manuteno, o que compromete a vida til da estrutura. necessria

recuperao da estrutura de concreto com relao s anomalias e falhas apontadas, tendo em

vista o agravamento do potencial de risco aos usurios, sendo constatada uma perda do

desempenho do sistema.

Recomendaes:

As fissuras inclinadas a 45 verificadas em vigas das garagens denotam a manifestao

tpica de fissuras de cisalhamento cujas provveis causas so: sobrecargas no previstas,

estribos insuficientes ou mal posicionados e concretos de resistncia inadequada. A

identificao das causas destas fissuras, seus reparos ou at reforos na estrutura que possam

ser necessrios, passam pela anlise dos projetos estruturais, pela comparao com o que foi

executado e por eventuais testes e ensaios que no so objeto do presente Laudo.

Quanto s armaduras expostas nos fundos de lajes e aquelas que formam salincias na

face inferior das lajes e vigas de concreto devero ser recuperadas por mo-de-obra

especializada da seguinte forma:

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Limpeza rigorosa e apicoamento de todo o concreto solto ou fissurado, inclusive

das camadas de xidos e hidrxidos das superfcies das barras;

Anlise rigorosa da possvel reduo de seco das armaduras atacadas. Se

necessrio reforar com novas armaduras.

Re-execuo do recobrimento das armaduras com concreto bem adensado para

impedir a penetrao de umidade, oxignio e agentes agressivos, propiciando a

manuteno da capa apassivadora do ao.

Para a execuo dos servios relacionados anteriormente, devero ser contratadas

empresas ou profissionais habilitados e capacitados em recuperaes de estruturas de concreto

armado, sendo mandatria a emisso de ART de responsabilidade tcnica de projeto e

execuo dos servios perante o CREA/RS.

Estas recomendaes so prioritrias e devero ser atendidas pelo Condomnio em

pauta num prazo mximo de 120 (cento e vinte) dias corridos, a contar da emisso deste

Laudo.

4.4.2 Alvenarias e Revestimentos:

4.4.2.1 Sistemas Externos

As elevaes de vedao e painis de fechamento so em alvenaria de tijolos furados

revestidos em reboco e com acabamento de proteo de pintura.

Nas vistorias efetuadas, foram verificadas as seguintes anomalias e falhas de

manuteno:

Revestimento de pintura das fachadas est degradado, apresentando fissuras, manchas

generalizadas e bolor em todas as fachadas do prdio, possibilitando a penetrao de

umidade, ocasionando danos aos rebocos;

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Fissuras nos peitoris das janelas ocasionando entrada de umidade para as paredes das

unidades;

Fissuras prximas s juntas de dilatao na juno entre as torres residenciais e as

lojas, possibilitando a entrada de umidade;

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Fissuras no entorno das aberturas (janelas) pelo lado externo, permitindo o ingresso de

umidade para as unidades autnomas;

Vista das fissuras no 9 e 3 andares, junto s janelas.

Fissuras e pintura degradada das aberturas da casa de mquinas dos elevadores e das

paredes no entorno da cobertura;


Classificado quanto ao grau de risco como MNIMO, considerando o baixo risco

oferecido aos usurios, sem perda de desempenho e funcionalidade do sistema.

Recomendaes

Todas as fachadas do edifcio apresentam desgaste da pintura, bem como a incidncia

de fissuras em alguns locais. As anomalias verificadas nas fachadas no constituem risco

24

estabilidade da alvenaria, mas as fissuras so porta de acesso umidade que provoca a

degradao dos revestimentos e pinturas.

Antes de proceder a pintura devero ser tratadas as fissuras com produtos flexveis que

absorvem as deformaes. A ttulo de sugesto, relaciona-se a seguir os passos de recuperao

das fissuras:

Abertura das fissuras com disco de corte;

Remoo da textura, at atingir o reboco, numa faixa de 20 cm ao longo do eixo da

fissura;

Eliminao do p, no local;

Preenchimento da fissura com selante acrlico e espera da secagem;

Aplicao de demo de impermeabilizante acrlico, diludo com 10% de gua sobre a

fissura e faixas laterais;

Aplicao de uma segunda demo de impermeabilizante acrlico, fixando uma tela de

polister de 20 cm de largura sobre o eixo da faixa da fissura;

Nivelamento do local com a textura original do prdio.

Aps o procedimento de recuperao das fissuras podem ser iniciados os servios de

pintura nos quais se recomenda o uso de tintas especiais para fachadas, com produtos contra

umidade, mofo e bolor e tambm maior capacidade de tolerar deformaes.

Os servios descritos acima podero ser realizados num prazo de 120 (cento e vinte)

dias corridos, prorrogveis por mais 120 (cento e vinte) dias devido ao pequeno impacto de

risco e perda de desempenho.

4.4.2.2 Sistemas Internos

As vedaes e painis de fechamento so em alvenaria de tijolos furados revestidos

em reboco e com acabamento de proteo de pintura. Os revestimentos das elevaes dos

sanitrios e cozinhas so em azulejos com pisos cermicos.

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Nas vistorias efetuadas, foram verificadas as seguintes anomalias e falhas de

manuteno:

Fissuras nos corredores de circulao do prdio;

Vista de fissuras nos corredores e prximo a janela do 9 andar.

Fissuras nas paredes laterais das janelas dos apartamentos pelo lado interno;

Sinais de umidade ascendente nas alvenarias dos corredores de circulao do andar

trreo, com degradao da pintura e do reboco destes locais;

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Remoo de parte das alvenarias entre a cozinha e a sala de alguns apartamentos do

prdio para integrar os ambientes.

Remoo de parede de alvenaria entre os apartamentos 308 e 309 para integrar as

unidades.

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Vista da parede removida e de fissuras no entorno desta


Classificado quanto ao grau de risco como MNIMO a REGULAR, considerando o

pequeno risco oferecido aos usurios, sem perda de desempenho e funcionalidade do sistema.

Exceo: caso CRTICO observado nos apartamentos 308 e 309, com fissuras nas

alvenarias que devero ser avaliadas por profissional da rea estrutural para confirmar se as

alteraes executadas no pem em risco a segurana estrutural do prdio.

Recomendaes

Nas unidades vistoriadas, verificou-se que na maioria dos casos as modificaes nas

alvenarias (abertura de vos) no tiveram projetos destas modificaes encaminhados para

aprovao pela Prefeitura de Porto Alegre, sendo que os mesmos tambm carecem da

apresentao de ART junto ao CREA-RS. Recomenda-se ao Condomnio que solicite aos

usurios a apresentao dos projetos e ART das modificaes executadas em suas unidades.

Quanto s fissuras em reas comuns internas, antes de proceder a pintura devero ser

tratadas as fissuras com produtos flexveis que absorvem as deformaes. A ttulo de

sugesto, relaciona-se a seguir os passos de recuperao das fissuras:

Abertura das fissuras com disco de corte;

28

Remoo da textura, at atingir o reboco, numa faixa de 20 cm ao longo do eixo da

fissura;

Eliminao do p, no local;

Preenchimento da fissura com selante acrlico e espera da secagem;

Aplicao de demo de impermeabilizante acrlico, diludo com 10% de gua sobre a

fissura e faixas laterais;

Aplicao de uma segunda demo de impermeabilizante acrlico, fixando uma tela de

polister de 20 cm de largura sobre o eixo da faixa da fissura;

Nivelamento do local com a textura original do prdio.

Aps o procedimento de recuperao das fissuras podem ser iniciados os servios de

pintura nos quais se recomenda o uso de tintas com maior capacidade de tolerar deformaes.

Os servios de reparo em fissuras nas reas comuns podero ser realizados num prazo

de 120 (cento e vinte) dias corridos, prorrogveis por mais 120 (cento e vinte) dias devido ao

pequeno impacto de risco e perda de desempenho.

Quanto aos apartamentos 308 e 309, recomenda-se que o mesmo encaminhe projeto

com aprovao na Prefeitura das modificaes e tambm apresente a ART destas num prazo

de at 120 (cento e vinte) dias corridos.

4.4.3 Instalaes Hidro sanitrias:

O sistema de instalaes hidro sanitrias vistoriado constitudo pelas redes

hidrulicas, sanitrias, de esgoto pluvial e reservatrios.

Nas vistorias efetuadas constataram-se as seguintes anomalias e falhas no sistema de

instalaes hidro sanitrias:

Vazamento das instalaes sanitrias, provocando a degradao do concreto e a

corroso das armaduras em rea da garagem no 2 andar.

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Vista de vazamentos e caixa suspensa no teto para coleta das infiltraes

Foram colocadas instalaes sanitrias adicionais para atender reas agregadas pelos

usurios no 3 andar.


Classificado quanto ao grau de risco como REGULAR, com impacto parcialmente

recupervel relativo ao risco quanto perda parcial de funcionalidade e desempenho,


Recomendaes

Dever ser identificada a origem dos vazamentos e providenciados os reparos

necessrios nas instalaes hidro sanitrias. Depois de sanados os vazamentos devero ser

recuperadas as estruturas de concreto que foram degradadas por mo-de-obra especializada da

seguinte forma:

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Limpeza rigorosa e apicoamento de todo o concreto solto ou fissurado, inclusive

das camadas de xidos e hidrxidos das superfcies das barras;

Anlise rigorosa da possvel reduo de seco das armaduras atacadas. Se

necessrio reforar com novas armaduras.

Re-execuo do recobrimento das armaduras com concreto bem adensado para

impedir a penetrao de umidade, oxignio e agentes agressivos, propiciando a

manuteno da capa apassivadora do ao.

Os servios de reparo de vazamentos e recuperao das reas afetadas podero ser

realizados num prazo de 120 (cento e vinte) dias corridos.

4.4.4 Instalaes Eltricas e SPDA:

Quanto ao sistema de instalaes eltricas somente foi inspecionado os quadros gerais

de distribuio em baixa tenso dispostos nos corredores dos andares e foram verificadas as

seguintes anomalias e falhas de manuteno:

Quadros de medio e distribuio de energia sem fechaduras, com portas abertas ou

com os fechamentos destas inoperantes, apresentando risco aos usurios;

Quanto ao Sistema de Proteo as Descargas Atmosfricas verificou-se que:

O cabo do SPDA que desce externamente a fachada do prdio ficou embutido em

partes do 3 andar, onde alguns usurios agregaram reas do terrao a seus

apartamentos.

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Vista do cabo do SPDA inserido em rea ocupada por usurios do prdio.


Classificado quanto ao grau de risco como CRTICO, considerando o alto risco

oferecido aos usurios, com perda de desempenho e funcionalidade do sistema.

Recomendaes

Os quadros dos medidores nos corredores de acesso aos apartamentos devero ser

recuperados, com a colocao de fechaduras no padro CEEE e o cabo de aterramento do

SPDA no pode passar dentro de uma unidade habitada, devendo ser criada uma alternativa

por profissional habilitado para tal.

Os servios nos quadros de medidores e adequao do SPDA devero ser realizados

num prazo de at 120 (cento e vinte) dias corridos.

4.4.5 Coberturas e Impermeabilizao:

O sistema de Coberturas e Impermeabilizao vistoriado constitudo pelos telhados

dos dois blocos residenciais, dos dois blocos comercias (lojas) e por terraos e coberturas

impermeabilizados. Nestes locais vistoriados foram verificadas as seguintes anomalias e

falhas de manuteno:

Falta de telha possibilitando a entrada de gua das chuvas nas lajes de cobertura e

parafuso frouxo podendo haver desprendimento de telhas;

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Cumeeira faltante (no dia da vistoria) e parafuso frouxo

Telhas soltas sobre o telhado, sem nenhuma fixao, com risco de se projetarem sobre

a cobertura ou para fora desta;

Profuso de fiaes e cabos de sistemas de TV dispostos sobre as telhas, de forma

desorganizada, possibilitando quedas nestes locais e podendo haver represamento no

fluxo dgua sobre as telhas;

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Fissuras na argamassa de fixao e vedao dos algerozes, possibilitando o ingresso de

umidade nestes locais;

Impermeabilizao junto s caixas dgua na cobertura apresenta sinais de infiltrao

atravs da laje. Foi utilizado impermeabilizante do tipo rgido cuja eficincia se

encontra comprometido.

Vista da impermeabilizao com fissuras

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Vista dos forros e paredes afetados pelas anomalias da impermeabilizao

Falta de proteo tipo escada marinheiro nos acessos as caixas dgua na cobertura e

cabos de antena passando de forma improvisada.

Apartamentos do 3 andar construram sobre rea do condomnio de forma

improvisada;

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Classificado quanto ao grau de risco como REGULAR, com impacto parcialmente

recupervel relativo ao risco quanto perda parcial de funcionalidade e desempenho,


Exceo: caso CRTICO observado nas telhas soltas sobre o telhado, com o risco de

queda destas no permetro externo da edificao.

Recomendaes

Recomenda-se recuperar os telhados na cobertura do prdio, substituindo telhas,

canalizando os cabos, removendo objetos e telhas soltas, revisando as fixaes das telhas,

montando escadas do tipo marinheiro, vedando os algerozes e efetuado impermeabilizao

das lajes com mantas asflticas flexveis, protegidas por revestimento de cimento e areia.

Quanto s modificaes realizadas nos apartamentos do 3 andar, onde foram

utilizadas e cobertas reas comuns, recomenda-se ao Condomnio que solicite aos usurios a

apresentao dos projetos de aprovao e a respectiva ART das modificaes executadas em

suas unidades.

O prazo para realizao destas recomendaes de at 120 (cento e vinte) dias

corridos com exceo da remoo de objetos e das telhas soltas nas coberturas, cujo prazo

mximo de 30 (trinta) dias.

4.4.6 reas externas:

O sistema de reas externas vistoriado foram as caladas e vias de acesso de veculos

na garagem do prdio e apresentam a seguinte anomalia e falha de manuteno:

Desprendimento das pedras de basalto na via de veculos da garagem devido ao

trfego de veculos

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Vista das pedras de basalto soltas no piso de entorno das garagens


Classificado quanto ao grau de risco como MNIMO, considerando o pequeno risco

oferecido aos usurios, sem perda de desempenho e funcionalidade do sistema.

Recomendaes

Devero ser retiradas as pedras soltas e removida uma camada de 5 cm de

profundidade da argamassa antiga, sendo efetuada nova camada de assentamento das pedras

com argamassa de cimento e areia no trao 1:3 (em volume), batendo-se as pedras com

martelo de borracha, fazendo o rejuntamento das pedras e isolando-se o local por 24 horas

para cura do material.

O prazo para realizao das recomendaes quanto ao calamento das garagens e

acessos externos de at 120 (cento e vinte) dias corridos a contar da emisso deste.

4.5 CONCLUSO:

So apontadas no presente Laudo de Inspeo Predial as principais no conformidades

e manifestaes patolgicas verificadas no Condomnio objeto de estudo de caso, ressaltando-

se que as mesmas no constituem risco estabilidade da edificao, sendo, contudo de grande

relevncia na medida em que afetam as condies de utilizao e habitabilidade dos espaos

de uso comum e privativo, comprometendo a vida til destes sistemas e o conforto dos

usurios, alm da depreciao do valor de mercado das unidades.

Como prognstico, o edifcio de uma maneira global, classificado com risco de

impacto recupervel, sendo recomendada a programao de intervenes em cada sistema

inspecionado, priorizadas de acordo com os graus de risco atribudos a cada um (crtico,

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regular ou mnimo), para que seja obtida a qualidade desejada de desempenho, podendo

ocorrer o agravamento das condies atuais, com o consequente aumento do grau de risco.

Adicionalmente s recomendaes relatadas anteriormente, necessrio que os

responsveis pelo condomnio e por suas partes adotem um sistema de manuteno predial

nos moldes determinados pela NBR 5674:2012, de forma a estarem legalmente amparados e

tambm para que no permitam que seu patrimnio deprecie de uma forma acelerada e

represente insegurana aos seus usurios.

CAPTULO 5 Consideraes Finais

Com relao edificao objeto deste estudo, observou-se que a realizao das

manutenes preventivas limita-se aos servios de desinfeco de caixas dgua, manuteno

de elevadores e plano de proteo contra incndio, e somente so realizadas porque se tratam

de exigncias legais do municpio. As demais manutenes so do tipo corretiva e so

executadas de forma reativa, quando alguma situao se torna insustentvel, como por

exemplo, o entupimento de tubulaes de esgoto ou um vazamento pelas lajes em funo de

telhas quebradas.

Em funo disto, a exigncia da realizao da Inspeo Predial justifica-se, pois chama

a ateno para as questes de manuteno que so deixadas de lado por desconhecimento,

omisso, falta de verbas ou at mesmo falta de tempo por parte dos responsveis que, no caso

da edificao estudada, a sndica precisa dividir-se entre seu trabalho do dia-a-dia e as

questes do condomnio.

Por sinal, cabe ao sndico diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e

zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores, conforme estabelecido no

artigo 1348, item V do Novo Cdigo Civil.

Outra constatao a partir das vistorias realizadas no prdio objeto deste estudo que

alguns condminos realizaram alteraes fsicas nas suas unidades sem comunicar a prefeitura

e tambm sem o acompanhamento de um profissional habilitado. Alguns inclusive

mencionaram que haviam contratado um pedreiro para a remoo de paredes, sem demonstrar

preocupao com a possibilidade de abalar a estrutura do prdio.

Isto denota uma questo cultural, na qual no h preocupao de contratar um

profissional habilitado para assessorar nestas reformas, assim como ocorre quando ao invs de

38

ir ao mdico, a pessoa opta por fazer a automedicao, a qual pode resultar no agravamento

do problema inicial.

Tambm, como j foi dito, normalmente no h o costume de realizar manutenes

preventivas nas edificaes, pois se acredita que isto v gerar um custo maior, quando o que

ocorre justamente o inverso, conforme podemos observar na Lei de Sitter, donde se conclui

que a manuteno predial no deveria ser encarada como despesa, mas sim como um

investimento.

Nos sistemas construtivos inspecionados no prdio estudado, as manifestaes

patolgicas que tem um maior potencial de representar riscos segurana do prdio so as das

Estruturas de Concreto Armado, principalmente na rea de garagens, conforme pode ser

observado no registro fotogrfico realizado.

Desde quando se cristalizou no Brasil a preferencia pelo concreto armado na execuo

das edificaes, forjou-se o mito da estrutura durvel, quase eterna. Talvez parte desta cultura

remonte do perodo colonial, conforme citado pelo projetista Francisco Graziano Naquela

poca, as casas eram construdas com pedras e eram quase indestrutveis (Revista Techn,

Fevereiro/2007).

As anomalias mais observadas nas estruturas de concreto foram as fissuras, algumas

resultantes de escassez no recobrimento e outras com mais de uma causa provvel.

Tais anomalias poderiam ter sido detectadas e tratadas mais precocemente, caso o

prdio em questo tivesse um programa de manuteno ativo, nos moldes do que preconiza a

NBR 5674:2012 que, com a ltima reviso datada de agosto de 2012, alm da parte

operacional, foca tambm na gesto dos processos de manuteno.

Segundo Ricardo Pina, coordenador do comit de reviso da norma A mudana visa a

dar os subsdios necessrios para que as edificaes tenham programas de manuteno

preventiva, alm de introduzir essa cultura em um mercado que ainda se concentra nas aes

corretivas (Revista Guia da Construo, p. 32, Setembro/2012).

A falta de manuteno preventiva no prdio estudado fica evidente quando se depara

com situaes como as encontradas na cobertura, onde se constatou a existncia de telhas

soltas, parafusos frouxos, cabos espalhados, algerozes sem vedao, entre outros, conforme

foi descrito no Captulo 4.

Neste ponto reside outro aspecto louvvel da Inspeo Predial, ou seja, a falta e as

falhas de manuteno so demonstradas no Laudo, podendo servir como um roteiro inicial

39

para que os responsveis pela edificao adotem um sistema de manuteno com itens e

prazos a serem atendidos.

A questo da documentao incompleta tambm acaba por dificultar os procedimentos

da Inspeo Predial na medida em que as informaes so vagas e demandam mais tempo

para serem localizadas.

Assim como nosso organismo, nossas edificaes carecem de um check up de tempos

em tempos representado pela Inspeo Predial, conforme foi apresentado neste trabalho.

Acredito que este tema tende a ganhar cada vez mais importncia tendo e vista os acidentes

que ocorreram nos ltimos anos. Infelizmente vidas foram perdidas para que a sociedade,

representada pelos polticos, sasse da inrcia e promovessem a criao de legislaes

especficas para Inspeo Predial nas edificaes.

A Inspeção Predial e a Segurança Nas Edificações– Estudo de Caso Na Cidade de Porto Alegre

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