A forma inteligente de usar ﬁnanciamento imobiliário · pode usar o FGTS para a entrada e depois...

1 WWW.CARTASDAIGUATEMI.COM.BR

Série Especial de Imóveis III, por Marcio Fenelon

A forma inteligente de usar financiamento imobiliárioRegras e princípios ao utilizar crédito bancário para comprar um imóvel

É muito comum pensarmos e m fi n a n c i a m e n t o q u a n d o visamos a aquisição de um imóvel, seja para morar ou para investir.

Mas, realmente vale a pena f a z e r u m a c o m p r a c o m fi n a n c i a m e n t o ? E x i s t e m alternativas mais baratas? Quanto você vai pagar no final das contas?

É possível ter um imóvel no q u a l o a l u g u e l p a g u e o financiamento? Como está a s i t u a ç ã o d e m e rc a d o p a r a financiamentos imobiliários?

Em primeiro lugar, vamos rever a situação atual do mercado brasi le iro. Houve um forte a u m e n t o n o v o l u m e d e financiamento nos últimos anos.

O s a l d o d e c r é d i t o d e financiamentos imobil iários cresceu de 1,6% do PIB em 2007 para 9,3% em 2014. Uma expansão

de mais de cinco vezes. Para se ter uma ideia, em 2007 foram feitos financiamentos totalizando R$ 18 bilhões. No ano de 2013 tivemos “só” R$ 109 bilhões.

Além disso, houve três outros aspectos importantes:

I.) Aumentou-se o prazo para pagamento. De cerca de 15 anos para até 35 anos atualmente.

I I . ) O t o t a l fi n a n c i a d o aumentou de 50% para 70% - 80% do (valor do) imóvel.

III.) O custo dos empréstimos caiu de TR+12% ao ano para algo como TR+8,5% ao ano, ou até menos, considerando o programa Minha Casa, Minha Vida.

Mas a vazão da torneira dos

UMA NOTADO AUTOR

Financiamento imobiliário com inteligência. Esse é o tema do nosso primeiro relatório do ano de 2015.

Imagine a casa dos seus sonhos. Agora imagine você pagando por ela durante décadas e depois descobrindo que, com correções monetárias e taxas de juros, acabou gastando o valor de duas casas.

Pois bem, neste relatório colocaremos você leitor a par de três formas diferentes de investir em um imóvel. Tanto para morar quanto para alugar.

As compras em etapas serão as novas aliadas dos investimentos imobiliários nos próximos anos.

Queremos que você fique por dentro das estratégias do mercado, evitando surpresas ao tomar suas decisões.

A propósito, estamos acompanhando as sugestões de temas a serem abordados aqui. Aguardo o seu contato.

Boa leitura.

Marcio [email protected]

Autor da série Especial de Imóveis do Cartas da Iguatemi

CARTAS DA IGUATEMI VOLUME 16! JANEIRO 2015

Orlando Daniel Stadler Junior - 787.041.542-15


financiamentos imobil iários reduziu bastante a partir de 2014. Os bancos estão mais exigentes para conceder empréstimos, se empenhando em investigações que antes não faziam.

Atualmente, antes d e a p r o v a r u m fi n a n c i a m e n t o , o s bancos realizam um l e v a n t a m e n t o d e c o m p o r t a m e n t o d e consumo dos clientes por meio das faturas de cartão de crédito. E recusam clientes a partir deste critério.

Mas geralmente a exigência básica é que você tenha renda suficiente para que as prestações do seu financiamento sejam de, no máximo, 30% da sua renda e que apresente pelo menos 20% ou 30% do valor do imóvel como entrada.

É importante que a conta feche para os outros gastos visíveis do consumidor. Por exemplo, se você tem uma fatura mensal do cartão de crédito que representa 80% da sua renda, dificilmente se obterá um financiamento.

Comprando imóvel próprio

Uma das principais perguntas que você deveria ser capaz de responder é: quanto você vai pagar por um financiamento bancário no final das contas?

Vamos supor um exemplo prático para responder essa pergunta. Imagine que você queira

comprar um imóvel residencial de R$ 500.000 e que tenha um total de R$ 150.000 para dar de entrada.

Você deu sorte e conseguiu um financiamento bem barato que cobra TR + 8,17% ao ano. A TR é a

t a x a d e c o r r e ç ã o monetária e vamos supor que ela vai ficar estável no patamar de 0,86% ao ano. Por último, você conseguiu um prazo de 30 anos para pagar em suaves

prestações.Na melhor das hipóteses se

prepare para pagar, mais ou menos, R$ 1.020.000 para ter este imóvel que você comprou pela cifra de R$ 500.000. Só de juros vai pagar R$ 453.000. E o resto é de correção monetária e taxas.

Leva um e paga dois.

Regras e princípios

S e v o c ê q u e r m e s m o p e rc o r re r e s t a ave n i d a d o financiamento bancário, sugiro algumas regras e princípios.

Faça a devida pesquisa em todos bancos possíveis. Geralmente os bancos dão descontos para quem abre conta corrente, para quem aceita débito automático e por aí em diante. Pergunte sobre todos os descontos.

Conheça todas as taxas que o banco cobra . São taxas de

avaliação de imóvel, taxa de cadastro, seguro do imóvel e sabe mais o que eles inventarem. Não se esqueça que tem taxas que não fazem parte do financiamento mas que você vai ter que pagar. Envolve registro no cartório, ITBI e outros.

Pague o mais rápido possível. Quanto antes você pagar, menos juros você incorre. Mas você não precisa colocar uma espada na sua cabeça. Ou seja, você pode pegar um financiamento de 30 anos e pagá-lo em 5 anos. Só tenha certeza que o financiamento permite pagamento antecipado.

Nunca pegue o financiamento curto demais porque se ocorrer algum problema com sua renda, você poderá não ter condições de manobrar a situação.

Nesse ponto é importante r e s s a l t a r q u e , a t e n d i d a s determinadas condições, você pode usar o FGTS para a entrada e depois para amortização do p r i n c i p a l o u m e s m o p a r a

pagamento de 80% d o v a l o r d a s p re s t a ç õ e s . Nã o existe melhor uso para o seu FGTS.Das duas formas de capitalização (SAC ou Price) prefira a SAC em que o total

de juros pagos é menor. Mas sinceramente, estas dicas

são muito básicas. Vamos buscar soluções mais criativas.


Atenção aos

riscos em caso

de pegar um

financiamento

curto demais

Das duas

formas de

capitalização

(SAC ou Price),

prefira a SAC



Vamos supor que sua meta de vida, seu sonho de verão, é uma casa de R$ 1.000.000 e que você já tenha R$ 400.000 para utilizar como entrada. Você tem a renda necessária e o sujeito da agência já te ofereceu o financiamento da quantia de R$ 600.000 por uma taxa amiga de TR+8,17% ao ano.

Na hora de assinar o contrato você está se comprometendo a pagar cerca de R$ 1.880.000 para comprar o imóvel ao longo dos próximos 30 anos. Nada legal.

Já conversamos que imóvel é um importante item de consumo. Não dá para ficar o resto da vida pagando por um item de consumo. Que tal um sacrifício em prol de uma economia substancial?

Compra em duas etapas

Faça o seguinte: compre um imóvel em que você aguenta segurar as pontas por R$ 400.000. E use aquele dinheiro que você pagaria ao banco como prestação do financiamento para aplicar conservadoramente em renda fixa.

Lá pelo décimo primeiro ano da aplicação é muito provável que você tenha dinheiro suficiente para vender seu imóvel de R$ 400.000 e comprar aquele imóvel dos sonhos de R$ 1.000.000. Em nossa simulação os valores dos imóveis sobem com a inflação, então na verdade você comprará um imóvel de, aproximadamente, R$ 2.000.000.

Quanto você desembolsou no total para ter este imóvel? Foram os R$400.000 do primeiro imóvel (que você tende a revender por

cerca de R$ 800.000), mais a cifra de R$ 658.000 que fora aplicada durante 11 anos, totalizando um desembolso de R$ 1.058.000.

Por outro lado, você embolsou R$ 542.000 em juros no período de aplicação, mais R$ 400.000 de valorização do primeiro imóvel, resultando nos R$ 2.000.000 necessários para a compra.

A conta é esta:

Compra do primeiro imóvel:

R$ 400.000

Aplicação das prestações ao

longo de 11 anos: R$ 658.000

Total desembolsado: R$ 1.058.000

Juros das aplicações: R$ 542.000

Valorização do primeiro imóvel:

R$ 400.000

Total do novo imóvel:

R$ 2.000.000

Repetindo, foi desembolsado R$ 1.058.000 para comprar o mesmo imóvel que você gastaria um total de R$ 1.880.000 se financiasse em 30 anos. Estamos falando de R$ 822.000 a menos!

Em outras palavras, você aplica o equivalente a 11 anos de prestações e compra um imóvel que só conseguiria pagar em 30 anos de prestações se resolvesse optar pelo financiamento.

Ao longo desses 11 anos você só desembolsou (aplicou) o que iria pagar em financiamento de qualquer forma.

E não tem segredo. Foi só uma mudança de balcão: passou de pagador de juros para recebedor de juros. Bingo!

Não é para qualquer um

Atenção! A estratégia sugerida pode não ser a melhor opção em alguns casos. Veja:

1.) Você tem o dinheiro para comprar o imóvel de R$ 1.000.000 à vista? Esquece, esta estratégia não foi pensada para você.

2.) Vale a pena o sacrifício de morar pior por 11 anos para economizar R$ 822.000?

3.) Você tem a disciplina para realizar as aplicações durante o período de 11 anos?

4.) Você acredita que os imóveis serão corrigidos “apenas” pela inflação neste período?

Se você respondeu sim às três últimas questões, é um ótimo(a) candidato(a) para tal façanha.

Compra em três etapas

Digamos que você não tenha ficado feliz com o fato de esperar 11 anos para ter o imóvel dos sonhos.

Tenho outra solução.Em vez de realizar duas

compras, faça três. Explico.Comece com o imóvel que

custa R$ 400.000. Aplique as prestações. Lá no quarto ano você resgata o dinheiro, vende o primeiro imóvel e faz um upgrade para um imóvel de R$ 700.000. No décimo terceiro ano poderá comprar aquele imóvel que valia, inicialmente, R$ 1.000.000 e que valerá R$2.270.000 no 13º ano.

Seu desembolso total vai ser


Alternativa ao financiamento: compra em etapasUm sacrifício em vez de ficar o resto da vida pagando por um item de consumo



de R$ 1.142.000. Essa estratégia leva 13 anos. Porém, logo no quarto ano, você muda para algo melhor.

A conta fica assim:

Compra do primeiro imóvel:

R$ 400.000

Aplicação das prestações:

R$ 742.000

Total desembolsado: R$ 1.142.000

Juros: R$ 376.000

Valorização do imóvel:

R$ 752.000

Total do imóvel: R$ 2.270.000

No fim das contas...

Resumindo suas opções para a compra de imóvel de R$ 1.000.000:

1.) Compra com financiamento (30 anos): R$ 1.880.000

2.) Compra em duas etapas (11 anos): R$ 1.058.000

3.) Compra em três etapas (13 anos): R$ 1.142.000

Na opção 2 paga-se em um pouco mais de um terço do tempo que levaria no financiamento imobiliário. E a opção 3 é mais ou menos 43% do tempo.

A esta altura, talvez você diga: “Mas isto é conta para milionário, eu quero uma casa que vale X!”. A verdade é que a estratégia funciona para qualquer cifra, desde que o valor que você tenha de entrada seja suficiente para

comprar um imóvel adequado para morar provisoriamente.

Se o seu sonho é uma casa de R$ 500.000, pegue R$ 200.000 e ache um casa por esse valor. Funciona! Se quer uma casa de R$ 600.000, use R$ 240.000 para adquirir uma casa nesse valor.

Isto é pensar estrategicamente sobre suas finanças.

Risco da estratégia

O maior risco é uma subida dos imóveis muito acima da inflação ou acima das aplicações em renda fixa no período.

Se for este o caso, você pode ter que comparecer com mais dinheiro para a compra final.

Por conta disto, esta estratégia não seria nada boa nos últimos dez anos. Porém, já falamos em nosso primeiro relatório sobre o cenário base para imóveis: os preços tendem a permanecer no nível atual por alguns anos.

É mais provável que, nos próximos anos, essa estratégia dê mais certo do que errado.

Em nossas simulações, uma valorização dos imóveis de 200% em 11 anos tornaria equivalentes as estratégias de financiamento e compra em etapas.

Olhando de outra forma, se os imóveis valorizarem 3,7% ao ano acima da inflação em 11 anos, as duas estratégias (financiamento e compra em etapas) dão o mesmo resultado.

Já valorizações menores do que 3,7% ao ano acima da inflação significam que seria melhor realizar a compra em etapas. E aumentos de mais de 3,7% ao ano acima da inflação significam que a estratégia de financiamento seria mais barata.

Para colocar este número em perspectiva, nos últimos anos, desde 2004 a valorização acima da inflação foi de 7,36% ao ano.

E isto aconteceu em meio a uma das maiores valorizações da história do mercado de imóveis brasileiro.

Não vou chateá-lo sobre a tendência dos retornos voltarem à média e outras teorias, mas é suficiente dizer a probabilidade de uma estratégia de compra em etapas dar certo nos próximos anos é alta diante da grande probabilidade de imóveis não terem o mesmo desempenho dos últimos dez anos.

E não se esqueça que esta estratégia não é para todo mundo.

Use esta estratégia se i) não tem o dinheiro para comprar à vista; ii) acha que vale a pena o sacrifício de morar pior por alguns anos; (iii) tem disciplina para aplicar por longos períodos de tempo e (iv) acredita que os imóveis vão se valorizar menos que a inflação ou só um pouco mais do que a inflação nos próximos anos.




O princípio de uma boa alavancagem é conseguir ativos, cujo retorno seja maior do que o custo do financiamento. Com isso a geração de valor de um negócio com financiamento será maior do que aquela que você teria se não tivesse feito o financiamento.

Exemplo, dois imóveis têm exatamente o mesmo desempenho operacional. Ambos têm yield de aluguel igual, digamos 0,9% ao mês, e ambos têm vacância, manutenção e todas as outras despesas e impostos iguais.

O imóvel A, porém, foi comprado sem financiamento. E o imóvel B foi comprado com 30% de financiamento ao custo de TR + 8,17% ao ano por 20 anos.

O que acontece com o retorno em cada caso?

Taxa de Interna de Retorno

Imóvel A (sem financiamento):

12,1% ao ano

Imóvel B (com financiamento):

14,1% ao ano

Pequenos 2% de diferença de um para outro? Errado! Grande de diferença de 2%. Vamos dizer que você investiu R$ 100.000 nos dois casos. Se aplicasse essa quantia de R$ 100.000 em 20 anos teria os seguintes valores:

Valor acumulado em 20 anos

Imóvel A (sem financiamento):

R$ 982.000

Imóvel B (com financiamento):

R$ 1.387.000

Não se espante tanto com os números porque estão inflados com a estimativa de inflação de 6,5% ao ano por 20 anos, ok?

Mas o ponto aqui é que a estratégia de financiamento gera um valor 41% maior!

É importante destacar que isso não funciona para qualquer estratégia. É preciso respeitar algumas regras e princípios. Explicarei qual é o maior perigo.

Quanto vale a pena?

Você tem um crédito legal na praça e está interessado em investir em imóveis para aluguel. I s s o p o rq u e vo cê go s t a d a recorrência das receitas e da segurança de investir em imóveis.

O problema é que você não tem toda a grana na mão. Precisa de um financiamento para realizar este negócio. Mas será que vale a pena? Quais cuidados tomar?

Como regra geral, investir em algo (seja ele qual for) com financiamento bancário é mais arriscado do que investir somente com dinheiro próprio.

Quando as coisas vão mal em um negócio sem financiamento, você tem mais fôlego para colocar as coisas em ordem. Quando tem uma prestação te esperando no fim do mês - e você não tem de onde tirar -, a coisa complica.

Isto posto, é possível sim fazer bons negócios com imóveis para alugar por meio de financiamento desde que algumas condições sejam preenchidas:

1.) Em primeiro lugar, óbvio que você precisa ter acesso a crédito. Finalmente aquele bom relacionamento com o gerente do banco vai se pagar.

2.) Mas ter o acesso ao financiamento não é suficiente. Isso requer financiamentos em t a x a s c o m p e t i t i v a s . B o n s financiamentos giram na faixa de TR+ 8% a 9% ao ano.

3.) Além disso, você vai precisar de dinheiro para dar a entrada no imóvel. Os bancos podem exigir 20% a 50% de entrada. Mas mais do que isso, você vai precisar ter uma reserva para enfrentar os eventuais problemas futuros. Esse dinheiro vai te ajudar a pagar as prestações quando seu imóvel estiver vago. Vai ajudar a pagar o condomínio, IPTU e as manutenções. É uma reserva para as emergências que o seu negócio (o imóvel) pode passar.

4.) Você também precisa ser esperto em relação à tributação. Se você mantiver tudo no nome da pessoa física vai ficar caro. Porque tudo de aluguel que você receber vai entrar no bolo de todo o resto que você já recebe e é muito provável que você acabe pagando uma alíquota de imposto de renda de 27,5% ou muito próximo disto.

Sem querer dar uma de consultor tributário, mas empresas abertas com objetivo de alugar imóveis e que paguem os impostos através do lucro presumido pagam


Financiamento: investir em imóveis para alugarPor que vale a pena financiar um investimento imobiliário? Conheça os riscos



alíquotas entre 7,5% a 11,5% dependendo do caso. Consulte um contador para confirmar estes números.

5.) Na maioria dos casos você vai precisar de um corretor para achar seus locatários e aí você vai pegar cerca de 10% dos seus aluguéis para esta administração.

6.) Você também não pode

esquecer de fazer as contas direito, você vai fazer uma previsão para vacância e manutenção. Não se esqueça destes itens. Não se esqueça que imóvel vazio significa menos receita e mais despesa com condomínio, IPTU e manutenções.

7.) Por último, você precisa achar bons aluguéis. Um aluguel residencial com yield na média de mercado (0,45% ao mês) não vai ser suficiente para você pagar o financiamento. Na verdade é um péssimo negócio. A taxa interna de retorno nestes casos é menor do que a inflação esperada.

Já afirmei aqui que acredito que bons investimentos em imóveis devem dar rendimentos acima dos rendimentos da NTN-B. Entre 3 a 5 pontos percentuais. Vamos dizer que o ideal é a média

de 4 pontos percentuais acima da NTN-B.

Se a NTN-B está pagando 11,0% ao ano líquido atualmente, a taxa de retorno exigida de seu imóvel deveria ser pelo menos 15% ao ano. A razão desta diferença é p a r a r e c o m p e n s a r v o c ê adequadamente por correr os riscos de comprar um imóvel, fazer um financiamento e alugar, correndo o risco de vacância e inadimplência.

O risco que pode matar

Aliás, o principal o risco que corremos quando fazemos um investimento imobiliário para aluguel não é a queda de preço do imóvel. Não é legal ver o preço caindo mas isto não vai te matar, mas também não vai te ajudar no retorno, mas no longo prazo você pode ter uma recuperação.

O que pode te matar é a vacância. Ter uma vacância maior que a esperada pode pegar você de jeito e acabar com a brincadeira. Por isso minha recomendação que você tenha fundos para aguentar um bom tempo de prestações, condomínios e IPTUs para que você não morra de falta de liquidez.

Não ter liquidez suficiente é o maior

maior pecado que um player deste m e rc a d o p o d e c o m e t e r. O m e r c a d o i m o b i l i á r i o é essencialmente: quem pode mais, chora menos, literalmente.

Se ocorrer uma fraqueza, notadamente a falta de liquidez, isto será devidamente cobrado de v o c ê p e l o m e r c a d o , s e j a obrigando-o a vender por preço de banana ou por perder um imóvel para o banco em ações de recuperação de bens com multas pesadas para você.

Uma das principais questões a se perguntar é se é realmente possível pagar um imóvel somente com a entrada e depois utilizar o aluguel para pagamento das prestações. Sim, é possível. Para isso, algumas condições precisam ser atendidas.

O yield de aluguel e o NOI precisam ser elevados. E o FFO yield tem que ser bem razoável.

Lembra-se destes conceitos? Se não, consulte as explicações dos termos no relatório da série de Imóveis de dezembro de 2014.

Prosseguindo, vamos aqui utilizar um caso base com as seguintes métricas operacionais (veja tabela ao lado).

Com base em tais premissas operacionais simularemos vários cenários de aluguel e taxas de financiamento.

Começaremos analisando um financiamento de um imóvel com custo de TR + 8,17% ao ano e entrada de 30% pelo horizonte de 20 anos.

A partir disso, teríamos o seguinte resultado:

(Veja tabela na próxima página do relatório)


Premissas Operacionais Base

Inflação Estimada (% ao ano) 6,50%

Total Impostos Presumido (% receita) 7,49%

Condomínio + IPTU (% valor imóvel) 0,19%

Corretagem (% aluguel) 10,00%

Duração Contrato (meses) 30

Vacância (meses por contrato) 2

Manutenção (meses de aluguel) 1

Despesas Contador (R$/mês) 280



O que a tabela mostra:

1.) Para ter um investimento em imóvel visando aluguel em que só precise desembolsar a entrada e pequenas despesas iniciais e que depois o “ imóvel se pague sozinho”, você vai precisar de um imóvel em que o yield de aluguel seja de cerca de 1% (opção 1).

2.) Se quiser um imóvel dentro do parâmetro de retorno sugerido d e p e l o m e n o s 4 p o n t o s percentuais acima da NTN-B, então você precisa de um imóvel com yield de aproximadamente 0,95% ao mês (média da opção 1 e 2).

3.) Se você achar um imóvel que tenha yield de aluguel de 0,9% ao mês (opção 2), terá uma taxa i n t e r n a d e r e t o r n o d e , aproximadamente, 14% ao ano e precisará desembolsar a quantia de cerca de R$ 328.000 (R$ 300.000 de entrada) para cobrir as prestações no momento que o fluxo de caixa estiver no ponto mais negativo no ciclo do negócio (desde que a vacância não seja maior que o esperado).

Aliás, este é o conceito de exposição máxima de caixa. É o pior ponto do seu fluxo de caixa, representando o máximo de dinheiro que você deve precisar. Isto se você conseguir as taxas de vacância e outras premissas operacionais listadas.

4.) Se olharmos as opções 4 e posteriores, aí definitivamente estamos com casos em que a combinação das variáveis não é favorável ao investimento. Eu facilmente não recomendaria estes investimentos. As taxas de retorno são menores do que o investimento em renda fixa.

5.) As opções 2 e 3 são aquelas que parecem ser boas, mas de verdade não são, porque o retorno não recompensa o risco tomado. São opções em que a taxa de retorno é maior que o retorno da NTN-B, mas não o suficiente para justificar o risco.

Fique com as opções 1 e “1,5” (yield de aluguel de cerca de 0,95% ao mês). São as únicas

opções que recomendaria para uma estratégia de financiamento.

Espero que com isso você fique confortável para navegar nos outros exemplos em que só mudo o custo do financiamento.

Veja na próxima página a tabela para um financiamento com custo de TR + 9% ao ano.

As conclusões são:

1.) Para um financiamento com custo de TR + 9% ao ano e com entrada de 30%, você precisaria de um yield de aluguel de 1,06% ao mês para ter um “imóvel que se pague sozinho” (opção 1).

2.) A partir da opção 2 até a opção 7 já não temos uma situação satisfatória na relação risco e retorno com taxas de retorno estimadas entre 13,44% e 6,07% ao ano.

Quanto mais caro fica o financiamento, maior fica a exigência de yield de aluguel.

Veja também na próxima página a simulação para um financiamento com custo de TR + 10% ao ano.


Opção

Yield Mensal (% ao ano)

Yield Aluguel

(% ao ano)

Cap Rate (% ao ano)

FFO Yield (% ao ano)

Taxa Interna

de Retorno

(% ao ano)

Exposição Máxima de Caixa

(R$)

1 1,002% 12,028% 10,49% 4,00% 16,14% -302.500

2 0,900% 10,800% 9,38% 2,98% 14,05% -328.019

3 0,800% 9,600% 8,30% 1,99% 12,15% -364.852

4 0,700% 8,400% 7,22% 1,00% 10,38% -419.034

5 0,600% 7,200% 6,14% 0,01% 8,73% -665.393

6 0,500% 6,000% 5,06% -0,98% 7,17% -958.425

7 0,450% 5,400% 4,52% -1,47% 6,43% -1.104.941

Financiamento TR+8,17% a.a. / Entrada de 30%



Na página nove, a última do relatório, coloco no quadro a simulação para um financiamento com custo de TR + 11% ao ano.

Conclusões

Taxas de yields de aluguel da ordem de 0,95% ao mês ou mais podem gerar bons resultados para u m a e s t ra t é g i a d e c o m p ra financiada de um imóvel para aluguel. Gerando taxas internas de retorno acima de 15% ao ano.

Para tanto, é necessária uma boa performance operacional, com baixas taxas de vacância, inadimplência e manutenção.

Além de uma estrutura tr ibutária adequada e com reservas suficientes para aguentar as eventuais surpresas que o mercado pode aprontar. Lembre-se: tenha liquidez para não morrer no meio do caminho.

Além disso você precisa ter acesso a um financiamento com

custos da ordem de TR + 8% ou 9% ao ano.

Juntando isso com o cenário base sobre mercado e vacância para aluguéis, descritos no relatório anterior, você terá um mapa para bons negócios.

Por fim, não se esqueça que estas são só simulações e que os resultados reais vão diferir destas simulações com toda a certeza.

Mas isso não é motivo para


Financiamento TR+9% a.a. / Entrada de 30%

Opção


Yield Aluguel

(% ao ano)

Cap Rate (% ao ano)


Taxa Interna

de Retorno

(% ao ano)


(R$)

1 1,06% 12,68% 11,08% 4,00% 16,58% -302.500

2 0,90% 10,80% 9,38% 2,45% 13,44% -341.605

3 0,80% 9,60% 8,30% 1,46% 11,61% -390.358

4 0,70% 8,40% 7,22% 0,46% 9,90% -454.710

5 0,60% 7,20% 6,14% -0,53% 8,30% -722.734

6 0,50% 6,00% 5,06% -1,52% 6,79% -1.015.766

7 0,45% 5,40% 4,52% -2,01% 6,07% -1.162.282


Opção


Yield Aluguel

(% ao ano)

Cap Rate (% ao ano)


Taxa Interna

de Retorno

(% ao ano)


(R$)

1 1,12% 13,46% 11,78% 4,00% 17,10% -302.500

2 1,00% 12,00% 10,46% 2,79% 14,62% -332.922

3 0,90% 10,80% 9,38% 1,80% 12,75% -367.654

4 0,80% 9,60% 8,30% 0,81% 11,00% -420.854

5 0,70% 8,40% 7,22% -0,18% 9,35% -498.259

6 0,60% 7,20% 6,14% -1,17% 7,81% -791.291

7 0,50% 6,00% 5,06% -2,16% 6,35% -1.084.322

8 0,45% 5,40% 4,52% -2,65% 5,65% -1.230.838



assustar. Na última carta da Berkshire Hattaway, Warren Buffett, o maior investidor do mundo, explicou o racional da compra de uma fazenda.

E nt re o u t ra s co i s a s e l e apontou que “podia estimar com alguma confiança” que o resultado operacional de longo prazo da fazenda seria mais ou menos de 10% da receita e que com certeza teria grandes variações no curto prazo. Porém era um resultado

co m a l t a p ro b a b i l i d a d e d e acontecer no longo prazo.

Assim ele tinha tranquilidade para tocar o empreendimento com uma visão puramente de longo prazo e, principalmente, com bolso para aguentar as flutuações.

Como o próprio Buffett disse: prefiro estar mais ou menos certo do que precisamente errado. Em outras palavras, se importe com as grandes tendências do seu negócio e não fique tentando projetar

resultados até o último centavo. Eles podem dar uma falsa impressão de exatidão e confiança.

Encare essas projeções e suas próprias como um norte para o retorno de longo prazo, se proteja contra os eventos de falta de liquidez (mantenha-se vivo!) e veja os seus investimentos convergirem para suas projeções no longo prazo, com tranquilidade.

Grande abraço.



Opção


Yield Aluguel

(% ao ano)

Cap Rate (% ao ano)


Taxa Interna

de Retorno

(% ao ano)


(R$)

1 1,19% 14,24% 12,48% 4,00% 17,61% -302.500

2 1,00% 12,00% 10,46% 2,15% 13,90% -349.031

3 0,90% 10,80% 9,38% 1,16% 12,10% -397.897

4 0,80% 9,60% 8,30% 0,17% 10,42% -454.397

5 0,70% 8,40% 7,22% -0,82% 8,84% -566.246

6 0,60% 7,20% 6,14% -1,81% 7,35% -859.278

7 0,50% 6,00% 5,06% -2,80% 5,93% -1.152.310

8 0,45% 5,40% 4,52% -3,29% 5,25% -1.298.826

SITE DO CARTASAcompanhe as novidades do

Cartas da Iguatemi acessando

nossa página na internet:

www.cartasdaiguatemi.com.br.

Entre e confira!


A forma inteligente de usar ﬁnanciamento imobiliário · pode usar o FGTS para a entrada e depois...

Documents

Transcript of A forma inteligente de usar ﬁnanciamento imobiliário · pode usar o FGTS para a entrada e depois...