A distinção entre terceiro para efeitos do artigo 5º do CRPredial e terceiro para efeitos do...

Antnio Jorge Martins Torres aluno n 12346484

1

Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa

A distino entre terceiro para efeitos do artigo 5 do CRPredial e terceiro para

efeitos do artigo 291 C.C.

(trabalho realizado no mbito da cadeira de Registos e Notariado, do curso de

Mestrado em Cincias Jurdico-forenses 2013-2014)


2

Consideraes Preambulares

No ordenamento jurdico portugus vigora o sistema de ttulo, atravs do qual se

vem exigir que para a constituio ou transmisso de um direito real condio sine qua

non obter um ttulo aquisitivo, concretizado na lei, numa deciso judicia ou num

negcio jurdico. Sendo este ltimo talvez a forma mais comum de se obter um ttulo

aquisitivo, o nosso legislador teve o cuidado de consagrar no artigo 408 C.C., o

princpio da consensualidade, segundo o qual, o direito real incidente sobre coisa e

determinada, transfere-se ou constitui-se pelo simples consenso entre as partes, sendo

esta a regra geral para constituio ou transferncia de direitos em todo o nosso

ordenamento.

Contudo tal regra comporta excepes, e sobre essas excepes que este

trabalho se ir debruar.

Importa desde j referir que no contexto desde trabalho no se vai abordar o

tema de haver ou no efeito atributivo perante o artigo 5 do CRPredial, partindo ns do

princpio que este admitido.

Tambm no ser tema de anlise o alcance do artigo 17 do CRPredial, visto o

seu mbito de aplicao ser facilmente delimitado por invalidades registais.

I. A Noo de terceiros para efeitos da tutela dos subadquirentes de boa f

integrado numa cadeia de invalidade sequenciais. (art. 291 C.C.)

No mundo do direito substantivo, a invalidade de negcios jurdicos, quer por vcio de

forma, quer por vcio substancial, est sujeita ao regime geral de nulidade ou anulabilidade da

aquisio derivada exposta no artigo 289/ n1 do C.C., que produz efeitos retroactivos, isto ,

existe na lei, uma obrigao de restituio de tudo aquilo que foi prestado.

No entanto, o legislador estabeleceu um desvio a este regime regra, no caso de estarem

em causa bens imveis, ou mveis equiparados. Tal desvio encontra-se consagrado no artigo

291 do C.C., e visa-se com ele, a salvaguarda do princpio da estabilidade das situaes

jurdicas. Para tal ento necessrio que se respeite uma srie de requisitos, como onerosidade,

a boa-f, sendo ainda necessrio o decurso de um prazo de 3 anos, para que este terceiro seja

protegido1.

1 Temos assim 4 requisitos: debruar-se o negcio sobre o bem imvel, ou mvel sujeito a registo; ser o negcio oneroso; estar o terceiro de boa-f (isto , terceiro adquirente que no momento da aquisio desconhecia, sem culpa, o vcio do negcio nulo ou anulvel); e por fim, no haver nenhuma aco de nulidade ou anulabildidade interposta nos 3 primeiros anos aps a celebrao do negcio e respectivo registo.


3

Deste modo, o artigo 291 C.C. traduz-se numa cadeia de invalidades sequenciais, onde

todos os subadquirentes sero adquirentes a non domino, no caso de alguma invalidade afectar

um negcio anterior dessa cadeia, contudo, respeitados esses requisitos, a lei concede-lhes

proteco jurdica segundo Antunes Varela2, a primeira e significativa conquista do registo

contra o regime tradicional da nulidade e da anulao - visando proteger e preservar o direito

adquirido do terceiro contra o efeito destrutivo do artigo 289 C.C. e, por outro lado,

excepcional e especial face ao regime geral.

Portanto, na hiptese de A vender um prdio a B, que regista a aquisio, e este vender

logo a C, que regista igualmente a sua aquisio. Sendo depois declarada a invalidade da

primeira venda entra A e B, segundo a regra do 289 C.C. vale o princpio nemo plus iuris, e

C ter de abrir mo do prdio3 restituindo-o por causa do efeito retroativo da invalidade da

primeira compra, convocando uma invalidade derivada ou consequencial da segunda compra.

Deve, todavia, ter-se em considerao o artigo 291 C.C., em que se estabelece o regime

especial de proteco da confiana dos terceiros e dos interesses do comrcio jurdico.

Ao preencher todos os requisitos deste artigo, o terceiro adquire o domnio do imvel ou

do mvel sujeito a registo como titular verdadeiro, com base numa realidade registal a seu

favor, substituindo quem o era at ento, Por conseguinte, a realidade substantiva torna-se

ininvocvel. O registo do terceiro de boa f tem por isso o efeito aquisitivo ou tabular e tem

simultaneamente um efeito resolutivo do direito do primeiro adquirente.

Segundo Antunes Varela4, o artigo 291C.C. retratado sob um duplo prisma de

observao:

1. O registo no tem valor constitutivo. durante os trs anos o perodo negro

posteriores concluso de qualquer contrato no defende o titular do direito

formalmente inscrito nos livros do registo predial contra os efeitos da nulidade ou da

anulao do contrato que tenha servido de pressuposto sua aquisio.

2. O artigo 291 C.C. uma primeira e significativa conquista do registo contra o regime

tradicional da nulidade ou anulao. permite ao titular da inscrio efectuada no

registo, embora s a partir de certo perodo posterior concluso do contrato nulo ou

anulvel, fazer prevalecer o seu direito real

Ou seja, sendo certo que o acto de disposio a favor do primeiro adquirente invlido,

o tradens, que foi adquirente do ante-causante, carece de legitimidade para transmitir ao terceiro

aquilo que ele prprio no tem (nemo plus iuris). Assim, o acto de seguida apenas aparente,

o terceiro sempre subadquirente numa transmisso linear (ABC), o seu direito e a sua

expectativa so prejudicados na sequncia da invalidade da primeira aquisio.

O legislador, em nome da estabilidade da situao jurdica e da proteco da expectativa

do terceiro de boa-f, estatuiu este artigo como tutela excepcional face ao regime geral das

invalidades.

2 Vide GONALVES, Lus M. Couto, A aplicao do artigo 291, n2, do Cdigo Civil a terceiro para

efeitos de registo in Cadernos de Direito Privado, n9, Janeiro/Maro 2005, p. 51. 3 Vide MOTA PINTO, Carlos Alberto da, Teoria Geral do Direito Civil, 4 edio, por MONTEIRO, Antnio

Pinto e MOTA PINTO, Paulo da, Coimbra editora, 2005, p. 367. 4 Vide Acrdo do STJ 4/3/1982


4

II. Terceiros para efeitos da tutela do artigo 5 do CRPredial

Para efeitos do artigo 5 do CRPredial, temos que apurar quem so os terceiros, mas

esta tarefa no fcil (desde 1982 que se tem mostrado muito polmica, existindo diversos

acrdos e doutrina divergentes). Neste contexto comecemos, ento, de forma negativa, a

excluso de terceiros.

No so terceiros para efeitos de registo5:

1. As prprias partes do facto aquisitivo ou os seus herdeiros Artigo 4/n1 do

CRPredial.

2. A existncia de direitos reais por fora da lei independentemente de quaisquer direitos

existentes sobre o imvel.

3. Casos de aquisio originria, com a usucapio cabea. Fundamentando-se esta

excluso pela existncia de uma relao particular em que o sujeito se encontra com a

coisa, prescindindo do direito que qualquer outro tenha sobre ela Artigo 5/n2 al. a)

do CRPredial.

4. Nos casos em que o negcio jurdico, quer pelo primeiro adquirente, quer pelo segundo

adquirente, no foi sujeito a registo, ficando assim o nus do registo por cumprir,

gerando com isso a mesma consequncia desfavorvel, ou seja, a oponibilidade.

Veja-se, se nenhum deles procedeu ao registo, ento no poderemos ns aqui aplicar as

regras registais, mas antes as regras substantivas, aplicando-se aqui o princpio basilar

do nosso direito prior in tempore potior in iure primeiro no tempo, mais forte no

direito.

5. Por fim, e contrapondo definio exposta no artigo 5/n4 do CRPredial, conclui-se

que todos aqueles que no tenham um direito incompatvel ou diverso, possuindo um

direito, que apesar de provir do mesmo tradens, no se encontra em conflito com outro

direito transmitido a outrem.

Excludas que esto as hipteses acima referidas, teremos agora que optar por uma

interpretao (concepo) restritiva ou ampla de terceiros para efeitos do artigo 5 do

CRPredial:

a) Concepo restrita terceiros para efeitos do registo predial so as pessoas que do

mesmo autor ou transmitente adquiriram direitos incompatveis (total ou parcialmente)

sobre o mesmo prdio6 ou seja, aqueles casos em que apenas inclui o terceiro que

adquire um direito por intermdio directo do tradens (porm, alguns ilustres Doutores,

como o caso do Professor Orlando de Carvalho, incluem no lote de terceiros, o

adquirente em venda executiva).

5 JARDIM, Mnica, Herdeiros e legatrios testamentrios e o art.5 do Cdigo do registo predial Texto

que serviu de base apresentao feita no Congresso de Direito da Famlia e das Sucesses, comemorativo dos 35 anos do Cdigo Civil Portugus, realizado pela FDUC, em Coimbra, em Outubro de 2002, Pg. 6-8. 6 Vide ANDRADE, Manuel A., Teoria Geral da Relao Jurdica, vol.II, reimp., Coimbra, 1987, p.19


5

b) Concepo ampla Terceiro, para efeitos de registo predial, so todos os que, tendo

obtido registo de um direito sobre determinado prdio, veriam esse direito ser arredado

por qualquer facto jurdico anterior no registado ou registado posteriormente7 isto ,

aqueles casos em que se considera terceiro, independentemente da vontade do

demonstrada/omissa do tradens (sem a sua intermediao directa), como o caso, por

exemplo, de quem adquire o direito atravs de uma penhora ou venda judicial.

c) Concepo restrita/hibrida terceiros, para efeitos do disposto no art.5 do CRegP, so

os adquirentes, de boa f de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatveis

sobre a mesma coisa8.

O Acrdo que proferiu tal deciso, na verdade no fez uma escolha clara entre

a concepo ampla ou restrita. Em boa verdade, apenas inequvoco na exigncia do

requisito da boa f e no afastamento de um conceito amplssimo de terceiro9.

Em 1999, o legislador, atravs do Decreto-Lei n533/99, de 11 de Dezembro, aditou o

actual n4 ao artigo 5 do CRPredial. O elemento literal da norma apenas esclarece, sem dvidas

srias, que se quis afastar o conceito amplssimo de terceiro, decidindo-se, aparentemente, a

favor da tese restrita e contra o requisito da boa f, contudo na doutrina tm surgida

interpretaes to dispares que volvidos 14 anos ainda h autores a optar por um interpretao

restrita e outros por um interpretao ampla.

Toda a controvrsia resulta do termo autor e do significado que o legislador lhe quis

dar. Se uns aceitam como verdade que autor todo aquele atravs de quem se adquiriu um

direito, tambm h, aqueles que apenas aceitam o facto de ser autor, todo aquele que anuiu na

alienao do direito que agora se adquire.

De facto, da leitura do prembulo do DL, o legislador prope-se a tomar uma posio

sobre a discusso jurisprudencial, sendo um pouco forado o entendimento de que se deve

incluir nesta definio algum que pode no intervir directamente na constituio ou

transmisso de um direito.

Optamos por isso em considerar que a concepo adoptada pelo legislador foi a restrita,

contudo urge perceber se os requisitos da boa f e da onerosidade so ou no necessrios para

uma correcta aplicao do artigo 5 do CRPredial.

7 Acrdo Uniformizador de Jurisprudncia n15/1997

8 Acrdo Uniformizador de Jurisprudncia n3/1999

9 Que considera ainda terceiros (acrescentando ao conceito amplo) quem tenha adquirido direitos com reservas, incompatveis ou inconciliveis sobre o mesmo prdio, provenientes de autores diferentes. Antnio Quirino Duarte Soares, in O conceito de terceiros para efeitos de registo predial, Cadernos de Direito Privado, n. 9, Janeiro/Maro de 2005, pg.5


6

Comecemos por explorar o requisito da onerosidade. Um negcio considera-se oneroso

quando existe uma relao de correspectividade entre as atribuies (obrigaes) patrimoniais

um sacrifcio econmico de ambas as partes, conforme a prespectiva delas. Esta

correspectividade no tem que ser necessariamente equilibrada, preponderando antes o relevo e

vontade dada pelas partes prestao.

Argumentos a favor do requisito da onerosidade:

1. Temos na doutrina, autores como Oliveira de Ascenso e Menezes Cordeiro que

defendem a generalizao de uma regra que consta dos preceitos mais categricos da

proteco conferida pelo registo 291 C.C. e 17 do CRPredial e sustentam-se no

facto de que a aquisio a ttulo gratuito no merecer qualquer tipo de proteco em

benefcio do trfico jurdico. Entendem estes autores, que se o interessado no realiza

nenhum esfora econmico, ento o seu direito no deve ser preservado.

2. A ideia base, reside no facto de o termo comrcio ser generalizadamente conectado a

operaes econmicas onerosas, logo, os actos gratuitos so estranhos ao comrcio.

Sendo que o registo visa a proteco do comrcio, ento, ningum que se arrogue de um

ttulo aquisitivo gratuito poder beneficiar das virtudes do registo.

Argumentos contra o requisito da onerosidade:

1. No entender da Professora Mnica Jardim10, a onerosidade no deve ser acolhida, pois a

sua consagrao contrria s finalidades da estabilidade e segurana do comrcio

jurdico imobilirio;

2. E ainda no facto de o artigo 5/n4 do CRPredial em nenhuma momento se referir a tal

requisito, no se mostrando correcta qualquer interpretao ou aplicao analgica do

mesmo.

Preponderemos a favor da tese desta ltima autora, na verdade, e refutando o defendido

pelos primeiros, Mnica Jardim, alerta para o facto de que a aquisio a ttulo gratuito ter

implicaes no s a nvel pessoal, mas tambm em termos de mercado, e no plano institucional

ou mesmo societrio.

Foca-se ainda, no facto de que aos credores de determinado sujeito, tanto interessa saber

da situao dos bens adquiridos a ttulo oneroso como dos bens adquiridos a ttulo gratuito.

Sendo assim, o registo, quer a ttulo oneroso, quer a ttulo gratuito, da situao jurdica do bens

imveis permite avaliar o patrimnio imobilirio mais rapidamente, consubstanciando por isso,

alguma segurana para os credores.

Reportando-nos agora ao requisito da boa f, Pinto Monteiro11

entende-a como um

principio normativo que, tomado em sentido objetivo, exprime uma regra jurdica, integrada

10

JARDIM, Mnica, Herdeiros e legatrios testamentrios e o art.5 do Cdigo do registo predial Texto que serviu de base apresentao feita no Congresso de Direito da Famlia e das Sucesses, comemorativo dos 35 anos do Cdigo Civil Portugus, realizado pela FDUC, em Coimbra, em Outubro de 2002.


7

pelos valores da lealdade, honestidade e correco, de onde pode desentranhar-se toda uma srie

de obrigaes ou deveres, tendo em conta o fim do contrato e a relao de confiana que este

fundamente.

Argumentos a favor da boa f:

1. A boa f prende-se muito com a funo publicitadora do registo. Como defende o autor

Carlos Ferreira de Almeida12

, os actos jurdicos no so oponveis a terceiros enquanto

eles no tomarem deles conhecimento, operando aqui a publicidade como meio legal de

substituio desse conhecimento.

2. Para o Professor Oliveira de Ascenso13, o registo funciona como condio de

oponibilidade a terceiros dos direitos a ele sujeitos e o fundamento o artigo 5 do

CRPredial. Os factos sujeitos a registo s produzem efeitos contra terceiros depois da

data do respectivo registo. Ele recusa a ideia de que o registo como uma ordem

perfeitamente objectiva, indiferente ao conhecimento efectivo por parte dos sujeitos e

por isso compreende-se que, quando h um conflito entre o titular verdadeiro e o titular

aparente, a lei s tenha querido resolver o conflito em favor deste quando ele esteja de

boa f.

3. Por sua vez, no entendimento de Carvalho Fernandes14, a publicidade liga-se

confiana nela depositada. Assim no se deveria dispensar o requisito da boa f para a

tutela do terceiro, uma vez que a boa f do adquirente se traduz aqui no

desconhecimento culposo da existncia do direito de terceiro, em sentido tico,

enquanto um princpio que domina todo o direito privado e para alm disso, a funo da

publicidade da situao jurdica dos imveis visa uma segurana do comrcio jurdico

que envolve a tutela do confiana que terceiros podem razoavelmente depositar nos

dados do registo predial f publica. Sem esta expectativa, ou seja, a confiana

depositada boa f falta o fundamento par a tutela dos terceiros.

4. Melhor dizendo, se estivesse de m f, tal significaria que o o terceiro conhecia o estado

das coisas, ou seja, a existncia de um acto anterior. No podendo merecer tutela quem

se pretende aproveitar da realidade formal do registo em detrimento da realidade

substancial que conhece.

5. Jos Alberto Gonzlez15, sustenta a existncia de um princpio da proteco da

confiana que tem como base a tutela da certeza e da segurana jurdica, no entanto, a

proteco no absoluta, depende do preenchimento do requisito da boa f subjectiva e

tica enquanto conceito jurdico de maior tradio cultural e outro elemento objectivo, o

registo.

11

Vide PINTO MONTEIRO, Contrato de Agncia. Anotao, 4 edio, Coimbra, 2000. 12

Vide ALMEIDA, Carlos Ferreira de, Publicidade e Teoria do Registo, pag. 275 ss. 13

Vide ASCENSO, Jos de Oliveira, Direito Civil Reais, Coimbra; Coimbra editora, 5 edio, Reimpresso, 2000, pag 377 ss. 14

Vide, FERNANDES, Lus A. Carvalho, Terceiro par efeito de registo, in revista da O.A., n59, pag. 1310, nota 12 15

Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal predial para terceiros, pag. 96 a 98.


8

6. O registo um bem pblico, pe em causa o interesse pblico. Este interesse

consubstancia-se na segurana do comrcio jurdico imobilirio. O autor salienta que a

oponibilidade a terceiro depende (no sentido de vinculao do terceiro a efeitos de um

facto em cuja produo no participou) necessariamente do caractr pblico desse

acto., assim, a oponibilidade incompatvel com a ocultao ou com a

clandestinidade16.

7. Com base nesta ideia de confiana depositada, o Acrdo uniformizador de

jurisprudncia do Supremo Tribunal de Justia n3/99, veio dar relevncia boa f,

dizendo que a m f neutraliza o requisito da publicidade registal, tornando-o (o

registo) irrelevante (). Com efeito a publicidade destina-se a dar conhecimento. Se

este existe, intil se torna aquela.

Argumentos contra o requisito da boa f:

1. O Professor Manuel de Andrade17 recusa a possibilidade de prova da m f. Este autor

defendeu que deveria deixar-se impregnar pelas concepes tico jurdicas que

inspiram o nosso sistema legislativo ou que prevalecem na conscincia pblica, encarar

atentamente o negcio em si mesmo; verificar depois se ele lhe suscita ou no uma

reaco desapropriada bastante forte.

2. Os Drs. Pinto Monteiro e Mota Pinto18, vm defender, fundamentando-se na presuno

tantum iuris do artigo 7 do CRPredial (de existncia do direito da pessoa), que esta

proteco no absoluta quanto segurana na aquisio de direitos sobre imveis. A

proteco registal limita-se a assegurar e conservar o direito. No entanto tal garantia

deveria ser plena, isto quer dizer que no deveria relevar a boa ou m f do terceiro. A

segurana que se pretende garantir ao comrcio jurdico seria fortemente afectada se o

terceiro que tem o seu direito registado, ficasse exposto s delongas, s incertezas, aos

gastos, eventualmente s manobras inerentes a processos judiciais tendentes a provar

que ele conhecia uma alienao anterior, a m f do terceiro.

3. Estes autores vm ainda defender a dispensa deste requisito por via legal, atravs do DL

n 533/99, de 11 de Dezembro. Dizem que o legislador veio expressamente tomar

partido da posio defendida por Manuel de Andrade, dispensando assim o requisito da

boa f, no havendo por isso razo para se fazer uma interpretao extensiva da lei.

4. Antunes Varela e Henrique Mesquita, no Acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 3-

6-199219

, recusam claramente o requisito da boa f para efeitos do artigo 5 do

CRPredial: A eficcia que o registo confere aos actos a ele sujeitos independente da

boa f ou m f de quem regista.. Para estes autores, o registo destina-se a facilitar e a

conferir segurana ao trfico imobilirio, garantindo aos interessados que, sobre os bens

a que aquele instituto se aplica ().. Assim, os direitos no inscritos no registo

16

Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal predial para terceiros, pag.85 17

Vide ANDRADE, Manuel A., Teoria da Relao Jurdica, pag. 352. 18

Vide MOTA PINTO, Carlos Alberto da, Teoria Geral do Direito Civil, 4a edio, por MONTEIRO, Antnio Pinto e MOTA PINTO, Paulo da, Coimbra Edio, 2005, pag. 352 19

Vide Regesta Revista do Direito Registal, ano XV, 1994, n4, pag. 55 a 58


9

devem ser tratados como direitos clandestinos que no produzem quaisquer efeitos

contra terceiros, sendo irrelevante o requisito da boa f.

Em nosso humilde entender, a doutrina que dispensa o requisito da onerosidade a que

vence, pois a garantia do comrcio jurdico imobilirio deveria ser plena, isto , indiferente a

que o negcio jurdico tenha sido celebrado a ttulo gratuito ou oneroso. No mundo comercial,

importantssimo que os comerciantes consigam crdito para exercer a sua actividade, muitas

vezes usando prdios doados como garantia, no vendo ns razo para a proteco concedida

pelo registo para o terceiro adquirente a ttulo gratuito, sendo que assim se favorece o terceiro (e

comerciante, neste caso) mas tambm os credores, que vm assim o leque de garantias

aumentar.

J no que toca ao requisito da boa f, parece-nos ser de difcil aceitao que se dispense

a boa f, contudo, usando o elemento literal e histrico, parece realmente que o legislador o quis

dispensar. No sendo no entanto a posio com que mais concordemos, por isso entendemos

que de iure condendo deveria ser estatudo na lei do registo, no apenas no artigo 17, mas

tambm no artigo 5, pois como foi dito em cima, o uso da analogia deste primeiro artigo, para

com o segundo parece ser demasiado forada, tanto mais que o artigo 17, parece-nos que seja

de curta aplicao, isto , s se aplica no caso de haver vcios registais, enquanto o aritgo 5

parece ter um ambito extra-registal (vcios substancias, nomeadamente a validade do facto

gerador).

A no dispensa do boa f prender-se- com o facto de que na nossa ordem jurdica se

deve ter sempre em conta a justia e a igualdade material, defendendo-se, por isso, um conjunto

de valores ticos e socias, tpicos de um estado social justo, onde a boa f vista como um

princpio basilar e central do ordenamento. Devendo por isso ser analisado cada caso em

concreto, evitando que se caia na justia formal e abstracta tpica da poca positivista, mesmo

que para isso se afronte os interesses e racionalidade econmicos.

III.O confronto de regimes jurdicos (artigo 5 do CRPredial Vs artigo 291 C.C.)

Depois de analisado, separadamente, o mbito subjectivo de proteco do terceiro dado

pelos dois preceitos, importa doravante confrontar os regimes jurdicos e reflectir sobre os

pontos de aproximao (ou at de confuso) e sobre os pontos de distanciao (ou at de

separao absoluta).

Independentemente deste confronto, existe, de facto um problema comum a ambas as

posies de terceiro.

Nas palavras de Jos Alberto Gonzlez20

, tanto o artigo 5 do CRPredial, como o artigo

291 C.C. esto perante um problema bsico de coliso entre aquele que adquiriu o direito em

causa, por fora da aplicao das regras aquisitivas extra-registais e aquele que adquiriu fiado

naquilo que o registo publicita.. Ou seja, estamos perante um conflito entre a regras do direito

20

Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal predial para terceiros, pag.458


10

substantivo, que apontam para um determinado titular do direito real em causa, e as regras do

direito do registo predial, que apontam para outro titular, o titular registal.

Tudo consiste em saber em saber a quem que efectivamente pertence o direito de que

se arrogam titulares, sabendo que, a subsistncia dos dois direitos juridicamente invivel, pois

eles so totalmente incompatveis. Assim, tudo se reconduz em saber se, nos casos acima

referidos, existe ou no aquisio tabular, enquanto aquisio de direitos reais por via do registo

predial, e quem que beneficia dela.

Pontos de aproximao:

1. Evidente parece ser o facto de que, independentemente do caso sub judice mandar

aplicar um ou outro preceito, estaremos sempre face a um registo com efeito atributivo,

ou seja, estamos perante uma aquisio tabular por fora do registo que o pseudo-

adquirente passa a ser visto, juridicamente, como o verdadeiro titular do direito.

Se no vejamos, o terceiro do artigo 5 do CRPredial, adquirente a non domino, ele

adquiriu de quem no tinha legitimidade substantiva para transmitir o referido direito

real (o causam dans ou tradens), pois o direito real foi transmitido para o primeiro

adquirente por mero efeito do contrato 408 C.C.. O negcio jurdico est portanto

ferido de nulidade, por venda de coisa alheia. Aplicamos, assim, os artigos 892 e 289

do C.C., sendo, tudo o que foi prestado, restitudo, operando aqui o efeito ex tunc da

declarao de nulidade. Deste modo, se A vende a B um imvel e B no regista o facto

constitutivo do seu direito e subsequentemente o A voltar a alienar o mesmo imvel,

desta feia a C (o terceiro), que regista devidamente, a compra e venda de A a C

ineficaz perante B.

Do mesmo modo, o terceiro do 291 C.C. adquiriu a non domino, pois o causante

(tradens) no adquiriu o direito real de que se arroga por fora do negcio jurdico

celebrado com o ante-causante. Este est ferido de uma invalidade que por operar in

rem e no in personam, vai ter efeitos retroactivos, desencadeando uma cadeia de

invalidades sequencia. Assim, se A vende a B um imvel por documento particular, a

venda nula - 220 C.C. e 875 C.C. todavia, o B, por sua vez, alienou o dito imvel a

C (o terceiro) que registou o facto constitutivo do seu direito de propriedade. O B carece

de legitimidade substancial para transmitir este direito, pois a nulidade operou

retroactivamente, o C adquiriu de quem no era, nem nunca foi, dono do imvel.

Portanto, segundo a regra civil da aquisio derivada, ningum pode transmitir mais

direitos ou direitos diferentes daqueles que possui, sob pena da violao do princpio

nemo plus iuris (), logo, ambos os terceiros, abstraindo-nos das especificidades do

caso concreto, so sempre adquirentes de quem no dono, ou porque nunca o foi

291 C.C. ou porque deixou de o ser 5 CRPredial. Assim o autor Alberto

Gonzlez21

, diz-nos que, quer nas situaes lineares, quer nas situaes

triangulares, o terceiro que beneficia do efeito atributivo de quem no tinha

legitimidade () adquire apesar da regra nemo plus iuris.

21

Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal para terceiros, pag.319.


11

Conclui-se ento que, em ambos os casos, estamos perante uma excepo ao princpio

da aquisio derivada (nemo plus iuris ), isto devido necessidade de proteco de

um sujeito, que est fora de uma relao jurdica que potencialmente o poder

prejudicar, e do pblico em geral, que actua com base no registo predial, que garante a

publicidade dos factos constitutivos, modificativos ou extintivos de direitos reais, que

incidem sobre imveis.

2. Uma outra afinidade que achamos relevante consiste na necessidade de existir um nexo

de derivao entre o pseudo-adquirente e o titular do direito anterior.

Vejamos, no artigo 5 do CRPredial, o terceiro (C) funda a sua aquisio no direito de

A, que titular registal.

No artigo 291 C.C., o terceiro (C) tambm funda a sua titularidade do direito na

transmisso efectuada pelo B, causante, que por sua vez adquiriu do A, ante-causante.

Portanto, nunca poderamos estar, nos dois casos, em face de um terceiro que adquirisse

ao abrigo de um ttulo falso (o que iria causar um invalidade registal aplicando-se aqui

o 17 CRPredial).

Tal como evidencia Oliveira de Ascenso22

, o terceiro no goza de uma proteco

registal absoluta de modo a abranger todos os casos em que a realidade substantiva

desconforme com a realidade registal. Sendo, neste caso, a aquisio tabular um desses

casos excpcionais. Este autor evidencia no exemplo em que o conservador regista um

direito real sobre um prdio X, quando ele era para ser feito sobre o prdio Y, logo

sobre o prdio X podem recair dois direitos reais sem haver qualquer nexo de derivao

entre eles, mas antes por negligncia do conservador. Assim conclui que, no artigo 291

C.C. h uma derivao linear do direito pr-existente e, da mesma forma, no mbito

do artigo 5 do CRPredial, existe um nexo de derivao do direito de A, transmitente

no titular do direito real mas que j o foi, para o C, o terceiro adquirente a non domino.

3. Podemos tambm apontar como ponto comum, que em ambos os casos, o terceiro s

ser protegido pela aquisio tabular, se for adquirente a non domino, de quem no o

dono da coisa, objecto de negociao. Se houver um qualquer outro vcio do negcio

celebrado com ele, j no estamos perante um terceiro para efeitos da tutela da boa f

291 C.C. e para efeitos de registo - 5 CRPredial.

O nico vcio que o registo consegue ultrapassar nas suas situaes, a falta de

legitimidade do causante, passando por cima dos artigos 289 e 892 do Cdigo Civil.

22

Vide ASCENO, Jos de Oliveira, Efeitos substantivos do registo predial na ordem jurdica portuguesa, pag.40.


12

Pontos de divergncia:

1. Talvez a principal divergncia a apontar seja o facto de que na lei do registo -5

CRPredial - estarmos perante uma situao triangular de dupla alienao sem qualquer

subtransmisso(1 A B; 2 A C), ao passo que, na lei civil 291 C.C. desenha-

se uma situao linear, estando ns perante uma cadeia de aquisies derivadas (A B

C ).

Vejamos, na situao abstractamente configurada pelo artigo 5 do CRPredial, o A

aliena a B, um imvel que no regista, e seguidamente A, volta a alienar, o mesmo

imvel, a C, que actua no pressuposto de que A o titular registal.

J na situao prevista pelo 291 C.C., existe um negcio invlido entre o A e o B que

pode abalar o direito real transmitido do B para o C, provocando uma sequncia de

invalidades. H como que uma contaminao dos actos de disposio subsequentes ao

primeiro, pois este impossibilitou a aquisio derivada translativa para o B, logo os

posteriores adquirentes so-no de quem no o dono. Nas palavras de Orlando de

Carvalho23, terceiros para efeitos de tutela da boa f, so os que integrando-se numa e

mesma cadeia de transmisses, veem a sua posio afectda por uma ou vrias causas de

invalidade anteriores ao acto em que foram intervenientes.

2. Outro ponto de divergncia, facilmente destacvel, est de facto na contraposio da lei

civil com a lei registal. Se por um lado a lei civil restringe a proteco do terceiro a

determinados requisitos boa f do ltimo subadquierente; onerosidade da transmisso;

decurso de certo lapso de tempo; que o negcio respeite a bens imveis. Na lei registal

s se fala da necessidade de haver direitos conflituantes entre si e derivados de um autor

comum.

Daqui resulta que o terceiro abrangido pelo artigo 5 do CRPredial, partida,

beneficiar mais facilmente da tutela concedida pelo mesmo, do que o terceiro

abrangido pelo artigo 291 C.C., visto este ultimo preceito exigir o cumprimento de um

agregado, cumulativo, de requisitos mais apertado que o exigido pela lei registal.

3. Flagrante parece ser tambm o facto, de que na lei do registo, o conflito surgir entre

dois adquirentes de um mesmo transmitente, isto , B e C, adquirem ambos de A.

Enquanto, que, na lei civil, o conflito perspectivado, surge entre um transmitente e o

ltimo subadquirente, numa mesma cadeia de transmisses, ou seja, entre o C e o A.

Na linha de pensamento de Couto Gonalves24

, podemos afirmar que o mbito

subjectivo de proteco do terceiro revela-se de modo diferente consoante estejamos a

aplicar o artigo 5 ou o artigo 291. Numa situao triangular so terceiros entre si, dois

adquirentes, logo a proteco dada pela lei do registo restringe-se a esta situao. Pelo

contrrio, nas situaes lineares de dupla alienao sucessiva, so terceiros entre si, o

23

Vide CARVALHO, Orlando de, Teoria Geral do Direito Civil, pag. 66 ss. 24

Vide GONALVES, Lus M. Couto, A aplicao do artigo 291, n2, do Cdigo Civil a terceiro para efeitos de registo, pag. 51


13

transmitente do direito real (ante-causante) e o subadquirente, perfazendo assim um

mbito de proteco radicalmente diferente.

4. Importante ser tambm diferenciar o facto de que numa situao triangular, o negcio

de disposies entre o tradens e primeiro adquirente, que no regista, perfeitamente

vlido e eficaz, no padecendo de qualquer vcio.

J numa situao linear, o negcio de disposio entre o primeiro transmitente (ante-

causante) e o seu adquirente (causante) substancialmente invlido, alis, justamente

esta invalidade que causa a necessidade de proteco 25

do ltimo subadquirente, que v

o seu direito negado, devido contaminao provocada na cadeia de transmisses do

qual faz parte.

5. Por ltimo, salienta-se a diferena de fundamento e de razo de ser dos preceitos em

questo.

A proteco do terceiro para efeitos do registo baseia-se numa presuno de titularidade

do direito real registado, devido ao efeito automtico do registo -7 do CRPredial - o

terceiro age com base na presuno de que o direito objecto de transmisso existe e que

da titularidade de quem manifesta a vontade de o transmitir, ou seja, essencial o

efeito atributivo nestes casos, para garantir a f pblica registal em obedincia ao

princpio da publicidade da situao dos bens.

do interesse do pblico em geral, enquanto destinatrio da publicidade registal, que se

garanta a fiabilidade da informao registal26 e s a inoponiblidade de actos no

registados a terceiros () motivar os interessados a promover o registo, como do

interesse pblico.27.

J no que lei civil diz respeito, o que est em causa a estabilidade das relaes

jurdicas, a certeza e a segurana transmitida pelas sucessivas alienaes, evitando pr

em causa tal sequncia de negcios, que por uma invalidade ocorrida na formao de

tal corrente, invalidaria a ltima aquisio.

Assim se por um lado, no artigo 291, o efeito atributivo visa paralisar os efeitos

retroactivos da invalidade, por outro, no artigo 5, visa-se apenas dar cumprimento ao

direito geral de publicidade da situao dos bens28. Nas palavras de Jos Alberto

Gonzlez, 29

o registo fundamenta a manuteno da situao criada a favor de terceiro

em virtude essencialmente, da aparncia de titularidade dele resultante.

25

s se pode falar em terceiros para efeitos de registo se o primeiro negcio de disposio for vlido. Ao contrrio s se pode falar em terceiro para efeitos do art.291 [] se primeiro negcio for nulo ou anulvel - Vide GONALVES, Lus M. Couto, A aplicao do artigo 291, n2, do Cdigo Civil a terceiro para efeitos de registo, pag. 51 26

Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal predial para teceiros, pag. 80 27

Vide MOTA PINTO, Carlos Alberto da, Teoria Geral do Direito Civil, 4a edio, por MONTEIRO, Antnio Pinto e MOTA PINTO, Paulo da, Coimbra Edio, 2005, pag. 368. 28

Vide HENRIQUES, Paulo Videira, Terceiros para efeitos do artigo 5 do Cdigo do registo predial, pag. 441. 29

Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal predial para teceiros, pag. 29.


14

Contraponto os pontos aproximadores e os pontos divergentes da definio de terceiros,

parece resultar este conceito ento diverso, pois diversas so as hipteses abarcadas pelos

artigos30

.

Na lei do registo, a divergncia entre a realidade registal e extra-registal causada por

um negcio vlido mas no registado, permitindo ao tradens voltar a alienar a mesma coisa,

certa e determinada, a outrem, que regista o facto aquisitivo.

Na lei civil, esta desconformidade devido a uma acto de disposio anterior invlido, o

que afecta e contamina os actos de disposio subsequentes, que tm a mesma coisa como

objecto.

Parece pois ser essencial distinguir os dois mbitos subjectivos de aplicao dos

preceitos em apreo, de modo a que cada um, de per si, define uma posio de terceiro, uma

para efeitos de registo - artigo 5 do CRPredial e outra para efeitos de tutela da boa f artigo

291 C.C.. claro que, no fundo, ambas as tutelas se renem para conseguir uma completa

segurana e certeza do comrcio jurdico imobilirio, no entanto, os fundamentos de cada

preceito so distintos, as configuraes so tambm elas, distintas, logo, no podemos encontrar

aqui, uma noo de terceiro nica, sob pena de desvirtuar os objectivos do registo e da lei civil,

forando, de modo juridicamente inaceitvel, uma analogia substancial.

30

Vide JARDIM, Mnica, Herdeiros e legatrios testamentrios e o art.5 do Cdigo do registo predial Texto que serviu de base apresentao feita no Congresso de Direito da Famlia e das Sucesses, comemorativo dos 35 anos do Cdigo Civil Portugus, realizado pela FDUC, em Coimbra, em Outubro de 2002.

A distinção entre terceiro para efeitos do artigo 5º do CRPredial e terceiro para efeitos do...

Documents

Transcript of A distinção entre terceiro para efeitos do artigo 5º do CRPredial e terceiro para efeitos do...