A CBIC A Câmara Brasileira da Indústria da Construção - CBIC, foi fundada em 1957, no estado do...

A CBIC

A CBIC

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção - CBIC, foi fundada em 1957, no estado do Rio de Janeiro, com o objetivo de tratar de questões ligadas à Indústria da Construção e ao Mercado Imobiliário, e de ser a representante deste setor no Brasil e no exterior. Hoje sediada em Brasília, a CBIC reúne 68 sindicatos e associações patronais do setor da construção, das 27 unidades da Federação.

SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

A CBIC

A Câmara representa politicamente o setor e promove a integração da cadeia produtiva da construção, em âmbito nacional, contribuindo para o desenvolvimento econômico e social do País. Possui hoje cerca de 30.000 empresas associadas direta e indiretamente, incluindo o macro setor.


A CBIC

Dirigida por um Conselho de Administração eleito pelos associados, a CBIC atua por meio das suas cinco Comissões Técnicas: Obras Públicas (COP); Indústria Imobiliária (CII); Política e Relações Trabalhistas (CPRT), Materiais, Equipamentos, Serviços e Tecnologia (COMAT) e Meio Ambiente (CMA). Conta ainda com dois fóruns voltados para atividades específicas: Fórum dos Advogados (FA) e Fórum de Ação Social e Cidadania (FASC).


A CBIC

A CBIC representa internacionalmente a indústria brasileira da construção; integra a Federação Interamericana da Indústria da Construção (FIIC), filiada à Confederação Internacional das Associações de Construção (CICA).

A FIIC, representante do setor da construção em toda a América Latina, compõe, em conjunto com entidades internacionais de outras regiões geográficas, um organismo responsável pelo intercâmbio mundial do setor.


O Convênio Núcleo de Seguros CBIC


O CONVENIO NÚCLEO DE SEGUROS CBIC

O Convênio Núcleo de Seguros é mais um serviço oferecido pela CBIC às entidades filiadas e suas associadas. Criado em novembro de 2004, com o objetivo de oferecer produtos e serviços competitivos em qualidade e preço ao mercado da construção civil, na área de seguros.


O NÚCLEO DE SEGUROS CBIC

Os produtos em comercialização no mercado brasileiro são:

• PASI - PLANO DE AMPARO SOCIAL IMEDIATO AO TRABALHADOR

• TRANSPORTE NACIONAL

• DFI - DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL

• MIP - MORTE E INVALIDEZ PERMANENTE

• HABITACIONAL(lançamento em 2011)


O Seguro Garantia Imobiliária


A. A SITUAÇÃO ATUAL:

O produto atualmente oferecido pelo Mercado Segurador aos incorporadores tem as seguintes características:

• Limites: fixados pelo MERCADO SEGURADOR E RESSEGURADOR, variam de 0,2 a 1,0 vez o Patrimônio Liquido das empresas;

• Prêmio: as taxas aplicadas são decorrentes de classificação sugerida pelo IRB E AMPLAMENTE DIFUNDIDA NO MERCADO SEGURADOR;

• IS: 30% do custo da obra ( na maioria dos casos);

• Análise da empresa e do empreendimento: feito pela seguradora;

• Supervisão/ Inspeção: não há;

• Contragarantias: fixadas pela seguradora e Ressegurador.


A. A SITUAÇÃO ATUAL:

• O produto é pouco utilizado pois os limites fixados pelo Ressegurador e pelo Mercado Segurador são muito pequenos. Sua maior utilização acontece em permutas de terreno por unidades ou atende somente grandes grupos empresariais do segmento.

• As empresas de pequeno e médio porte não estão conseguindo nem atender as emissões individuais de apólice de permuta de terreno, dado o baixo valor disponibilizado em Limite de Garantia, tomando como base a análise atualmente feita pelos Resseguradores e pelo Mercado Segurador.


Uma Nova Propostado Setor


B. O NOVO MODELO:

A Lei do Patrimônio de Afetação (Lei nº. 10.931/2004), ao determinar que o patrimônio afetado não se comunica com os demais bens da incorporadora, vem permitir que se considere o empreendimento como a principal contragarantia do seguro de término da obra.

Para viabilizar esta oportunidade, o novo modelo propõe:

• Uma Análise de Risco muito mais abrangente, que considera especialmente a viabilidade do empreendimento;

• Um acompanhamento permanente da empresa e principalmente da obra (Supervisão/Inspeção).


B. O NOVO MODELO:

Objetivos do novo modelo:

• Garantia para o consumidor final;

• Aquecimento ainda maior do mercado de venda “em planta”;

• Garantia para os Agentes Financeiros, Securitizadores e Investidores;

• Indução à qualidade da construção: empresas com sistema de gestão da qualidade oferecem potencial de risco menor;

• Fortalecimento das pequenas e médias empresas do setor.


1. ANÁLISE DE RISCO:


Comparativo dos procedimentos operacionais:

Informação utilizada ATUAL PROPOSTA CBIC

Dados de demonstrativos contábeis – balanço e demonstrativos – análise vertical.

Dados dos últimos 3 anos.

Dados dos últimos 3 anos.

Indicadores de endividamento e utilização de capital de terceiros.

Sim. Sim.

Indicadores de Liquidez. Sim. Sim.

Indicadores de Rentabilidade. Sim. Sim.

Indicadores relacionamento o valor segurado e dados contábeis.

Sim. Sim.





Avaliação do Perfil do Empreendimento – projeto.

Não consta nos formulários das cias de seguro a descrição formal das informações usadas para essa finalidade.

Utilização de indicadores específicos para analisar as características do projeto e do entorno do empreendimento.

Avaliação da viabilidade financeira e mercadológica do empreendimento.

Não consta nos formulários das cias de seguro a descrição formal das informações usadas para essa finalidade.

Utilização de indicadores específicos para analisar as previsões do fluxo de recursos e das de vendas do empreendimento.





Indicadores de Supervisão Financeira - Avaliação do nível de controle administrativo da empresa – parâmetros de programas de qualidade.

Não há referência de uso desse procedimento.

Utilização de indicadores para acompanhar o fluxo financeiro, pagamento de encargos legais do empreendimento e da empresa.

Indicadores de Fiscalização da Obra – indicadores baseados em cronograma físico.

Não há referência de uso desse procedimento.

Utilização de indicadores para acompanhar a evolução da execução da obra, segundo cronograma físico-financeiro.

1. ANÁLISE DE RISCO:A Análise de Risco considera uma série de variáveis relativas à empresa, bem como outra série de variáveis relativas ao empreendimento. Exemplos:

• Variáveis relativas à empresa:o Avaliação dos dados cadastrais;o Avaliação da capacitação: experiência, atuação

geográfica, produtos;o Capital humano da empresa;o Nível de atividade e capital;o Saúde financeira.



A Classificação do Risco será disponibilizada de forma digital, com base nos dados apurados em sistema “on line” de informação, ficando a decisão final a critério da Seguradora Líder do Programa, que poderá a partir de documentos digitalizados, concluir sobre a viabilidade da operação.

Seus principais objetivos são:

• Analisar empresas e empreendimentos que se candidatam ao seguro, fornecendo elementos para decisão da Seguradora;

• Subsidiar atividades de Supervisão e de Inspeção;

• Coordenar o trabalho acolhendo as contribuições da Seguradora para o constante aprimoramento do programa ( Construindo um Banco de Dados Digital).


2. SUPERVISÃO/INSPEÇÃO• A Supervisão : compreende o acompanhamento e o controle de

todas as atividades financeiras, contábeis, fiscais e trabalhistas da empresa e do empreendimento, de forma a preservar a higidez do patrimônio dos adquirentes das unidades e será realizada por empresas especializadas em análise econômica/financeira do mercado imobiliário e escolhidas pela seguradora do programa.

• A Inspeção : se dará através do acompanhamento físico das obras, mediante inspeções periódicas, atestará a conformidade do empreendimento avaliado em relação ao cronograma físico-financeiro e em relação ao memorial descritivo dos materiais e acabamentos, será realizada por empresas especializadas em pericia de obras civis e escolhidas pela seguradora do programa.


3. CONTRATAÇÃO:

• O seguro será contratado pelo incorporador junto ao Mercado Segurador e garantirá a performance:

o do incorporador, em contratos sob o regime de incorporação imobiliária “a prazo e preço certos” (arts. 41 e 43 da Lei 4.591/64) ou em regime de “construção por empreitada “ (arts. 55 e 57 da Lei 4.591/64);

o do construtor diretamente contratado das edificações que dispensem a adoção do regime de incorporação.


3. CONTRATAÇÃO:• A garantia consistirá na entrega das unidades autônomas pelo preço e demais condições de construção contratadas.

• O prêmio do seguro será estipulado tomando-se por base a importância segurada, que deverá ser equivalente a 100% do custo da construção.

• Serão segurados/beneficiários do seguro, os adquirentes das unidades autônomas por construir ou em construção, representados pela Comissão de Representantes, agentes financeiros e proprietários de terrenos, dados em permuta por áreas construídas no local.

• É tomador do seguro o incorporador ou o construtor cuja performance será garantida pela apólice.


4. TOMADOR:

O Tomador deverá preencher as seguintes condições:• Comprovar a existência ativa da empresa há mais de 3 anos;

• Ter sido o empreendimento enquadrado na lei nº 10.931/2004 (Patrimônio de Afetação);

• Esteja o cadastro da empresa atualizado na SEGURADORA ;

• Tenha sido comprovada e verificada a viabilidade econômico-financeira do empreendimento;

• Tenha sido procedida a Análise de Risco do empreendimento pela Seguradora.

• Tenha concordado formalmente com os serviços de SUPERVISÃO E INSPEÇÃO.


5. CONTRA GARANTIAS• A Contra Garantia a ser oferecida será o próprio empreendimento, obedecidos os parâmetros da Lei do Patrimônio de Afetação e sem prejuízo de eventual exigência de garantias fidejussórias que possam ser prestadas pelos responsáveis pela empresa.



5. CONTRA GARANTIAS:

Regime de Afetação Instituído pela Lei 10.931/04

Patrimônio de Afetação

O Regime de Afetação está previsto na Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964), inserido pela recente Lei 10.931 de 02/08/2004, nos artigos 31-A, B, C, D, E e F. A Afetação introduz no direito brasileiro um moderno mecanismo de segregação de riscos, aplicável às incorporações imobiliárias, que constitui, sem dúvida, atividade de extraordinário alcance econômico e social.De acordo com os dispositivos legais retromencionados (Arts. 31 A a F), o Regime de Afetação disciplina as relações entre o incorporador e os adquirentes de unidades imobiliárias, implementando uma relação negocial mais segura para as partes.




Destacamos, a seguir, as principais característica da Afetação em um Empreendimento:

1 – Regime legal de afetação (segregação do patrimônio geral da empresa – do objeto do empreendimento);2 – Regras e critérios objetivos que disciplinam as relações imobiliárias;3 – Aumento da transparência nas incorporações imobiliárias;4 – Credibilidade dos empreendimentos;5 – Segurança Jurídica de ambas as partes;6 – O patrimônio afetado não se comunica com demais bens, obrigações e direitos do incorporador;




7 – Evita o desvio de recursos do empreendimento para outros. (síndrome da Encol, efeito bicicleta);8 – Proporciona às partes meios para terminarem a obra;9 – Funciona como uma empresa autônoma;10 – No caso de falência do incorporador, os adquirentes ou a seguradora se nomeada por estes, prosseguem a obra, contratando outra empresa. O que não ocorreria no caso de uma SPE;11 – Afetado o patrimônio é requerido contabilidade própria e conta bancária independente das demais da empresa;12 – É instituída uma Comissão de Representantes que verifica e controla os recursos e o andamento das obras;13 – Recurso aportado só poderá ser aplicado na própria obra;14 - Mesmo que a incorporadora seja optante pela tributação com base no lucro presumido, ela não se exime de manter escrituração contábil completa;




15 – Segurança ao comprador ao restringir a condição de o incorporador adquirir bens dando unidades em permuta, porque o produto da alienação tem, necessariamente, que ser aplicado na execução do empreendimento. Limitação ao caixa da empresa.16 – Da conta do empreendimento o incorporador só poderá sacar o preço de aquisição do terreno proporcionalmente à venda das unidades. Do montante arrecadado deve ser liberado para o incorporador tudo o que não corresponder ao custo da construção. Excluem-se os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra e o valor referente ao preço da alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida. O patrimônio afetado é o custo da construção apenas, não recaindo sobre a fração ideal nem taxas da incorporação (alvarás, licenças, etc);




17 – Simplificação tributária para o incorporador. Recolhimento de 7% a título de IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS sobre a receita mensal recebida;

18 – Responsabilidade dos compradores – A responsabilidade dos adquirentes é exclusivamente o pagamento do valor contratado;

19 - Responsabilidade dos incorporadores – É do incorporador a obrigação de executar e concluir o empreendimento e arcar com o pagamento das despesas/dívidas.




Em suma, a afetação das incorporações imobiliárias constitui garantia de incomparável eficácia em favor dos credores vinculados especificamente a cada negócio incorporativo, beneficiando em especial os adquirentes e as seguradoras( se nomeadas pelos adquirentes em instrumento especifico), na medida em que lhes assegura a preservação das suas aplicações financeiras e lhes outorga o direito de assumir a administração do negócio e prosseguir a obra com autonomia em relação a eventual falência da empresa incorporadora.

6. BANCO DE DADOS:•Banco de Dados do programa terá como objetivos:

• Disponibilização a todo o Setor dos dados acumulados;

• Padronização documental das diversas etapas do empreendimento;

• Mapeamento das principais causas de sinistros;

• Pesquisa das soluções para estas causas;

• Preparação de documentação técnica para orientar as empresas seguradas para a implementação destas soluções nas obras seguradas;

• Comunicação com as empresas seguradas para garantir a eficácia desta implementação e a retro-alimentação sobre seus efeitos;

• Sistematização gradual destas soluções técnicas, de modo que ao longo do tempo, sejam criados os Códigos de Prática para execução das obras seguradas.


7. MARKETING E COMERCIALIZAÇÃO:

• Todo o marketing do programa será executado através das entidades regionais filiadas à CBIC;

• A comercialização do seguro será conduzida sob a coordenação do Convênio Núcleo de Seguros da CBIC.

• A participação de corretores de seguros locais será sempre incentivada, obedecidos os critérios fixados pela CBIC no âmbito do Convênio Núcleo de Seguros e sua remuneração será pré definida entre o Convênio e a Seguradora.


8. CLASSIFICAÇÃO:• As empresas pretendentes à obtenção de cobertura securitária serão classificadas pela Análise de Risco da Seguradora tomando-se por base a empresa e o empreendimento;

• Para a análise da empresa/empreendimento, a classificação obedecerá critérios semelhantes aos atualmente seguidos pelo mercado segurador e os que forem desenvolvidos pela própria Análise de Risco Especializada ( Matriz de Classificação CBIC). As empresas/empreendimentos serão classificadas de Classe A, B, C ou D, sendo A a melhor classe;

• A classificação da empresa/empreendimento influirá no Prêmio do seguro. No primeiro ano o Custo da Supervisão/Inspeção, não terá variações pela classificação, vamos primeiramente construir um histórico próprio.


8. CLASSIFICAÇÃO:

Análise de Risco – Indicadores

Indicadores de Avaliação da Empresa

Qualidade Cadastral da Empresa• levantar atrasos de pagamento da empresa: protestos, cheques sem fundos, pedido de concordata.

Capacidade da empresa no ramo da construçãoimobiliária• histórico da empresa, perfil dos empreendimentos efetuados.

• experiência dos sócios e dos gestores do empreendimento no ramo.

• participação em programas de qualidade e produtividade.


8. CLASSIFICAÇÃO:


Indicadores de Avaliação da Empresa

Nível de atividade da empresa• Giro do ativo, lucratividade.

• Empreendimentos lançados nos últimos 5 anos: receitas, custos.

Saúde Financeira da empresa• Grau de endividamento.

• Análise da Liquidez.

Histórico de Empreendimentos segurados da empresa• Avaliação dos seguros de construção já efetuados pela empresa.



8. CLASSIFICAÇÃO:


Indicadores para Avaliar o Empreendimento

Projeto do empreendimento• Característica do empreendimento.

• Entorno do empreendimento.

Viabilidade econômico-financeira do empreendimento• Análise dos custos da obra.

• Orçamento da construção, análise do fluxo de caixa.

• Análise de taxa de retorno.


8. CLASSIFICAÇÃO:


Indicadores para Avaliar o Empreendimento

Viabilidade comercial, mercadológica do empreendimento• Perfil do comprador e situação do mercado, segundo o empreendedor.

• Previsão de vendas do empreendimento.


8. CLASSIFICAÇÃO:

Análise de Risco - Indicadores

Medidas para redução dos riscos - evitar eventos que possam gerar interrupção da obraA matriz de classificação (digital) da empresa e do empreendimento, será desenvolvida pelo Convênio Núcleo de Seguros CBIC, através de parâmetros determinados pela Seguradora e gerará um conjunto de instrumentos de controle do empreendimento, a saber:• Indicadores de Supervisão Financeira - parâmetros de quais atividades serão monitoradas e os prazos de avaliação.

• Indicadores de Fiscalização da Obra - acompanhamento do cronograma físico, definição das atividades a serem fiscalizadas e os prazos futuros das visitas.


9. CUSTOS:

As empresas/empreendimentos que obtenham cobertura securitária arcarão com os seguintes encargos:

• Seguro: o Prêmio será pago à Seguradora. Será taxado tomando-se por base a classificação da empresa/empreendimento;

• Serviços Técnicos (Supervisão e Inspeção): serão pagos à Seguradora OU a prestadora de serviço selecionada, mas sempre em separado do Prêmio do Seguro, para evitar-se a incidência de encargos adicionais.


Proposta do Projeto:

• Atingir o volume de 200 obras imobiliárias seguradas, ao final do primeiro ano de existência.

•Aderindo à proposta, a Seguradora e o Ressegurador estarão possibilitando o crescimento do setor de construção civil, estimulando o mercado de empregos, pois proporcionarão condições de obtenção de Seguro Garantia às pequenas e médias empresas do setor.


Proposta do Projeto:

O conteúdo desta apresentação foi desenvolvido sob a orientação do Convênio Núcleo de Seguros da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), contando com a colaboração e consultoria especializada da GEO – Gestão Imobiliária - Gestora Consorciada: Rossana Costa.

APOIE ESTA INICIATIVA!

INFORMAÇÕES

0800 648 9009

www.seguroscbic.com.br

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