3 - Apresentação O CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL Sr Iorio

7/31/2019 3 - Apresentao O CRDITO IMOBILIRIO NO BRASIL Sr Iorio

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O CRDITO IMOBILIRIO

NO BRASIL


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O CRDITO EM OUTROS PASES

PASTOTAL CrditoPrivado / PIB

CrditoImobilirio / PIB

OutrosCrditos /

PIB

EUA 160% 68% 92%INGLATERRA 110% 75% 35%

ALEMANHA 105% 45% 60%

FRANA 87% 28% 59%ESPANHA 80% 45% 35%

CHILE 70% 20% 50%

BRASIL 35% 2% 33%

A DEFASAGEM BRASILEIRA EST CONCENTRADA NO CRDITO IMOBILIRIO


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CARACTERSTICA ESSENCIAL DO CRDITOIMOBILIRIO

Entre todos os mercados de crdito, o CRDITO IMOBILIRIO, pelo prazolongo , destacadamente,

O MAIS SENSVEL TAXA DE JUROS.

As taxas de juros do crdito imobilirio privado so aproximadamente:

Na Europa - 3% ao ano;

Nos EUA 5% ao ano

No Brasil 12% ao ano;


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FONTES DE RECURSOS NO BRASIL

FGTS - R$ 156 bilhes

POUPANA R$ 173 BILHES

CRI R$ 5 BILHES

TOTAL R$ 328 BILHES

O TOTAL corresponde a 13% do PIB


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FGTS

Depsitos + Patrimnio Lquido = R$ 156 bilhes

Operaes de Crdito R$ 77 Bilhes

Ttulos Pblicos em Carteira R$ 64 Bilhes

(valores em dezembro de 2006)


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POUPANA

Saldo de Poupana R$ 173 bilhes

Saldo Aplicado em Crdito Imobilirio R$ 50 bilhes

Compulsrio e outras destinaes R$ 120 bilhes


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1 CONCLUSO

Existem quase 180 bilhes do SFH aplicados em TtulosPblicos e em outras finalidades.

necessrio aplicar parcelas maiores dos recursos do

FGTS e da Poupana em Crdito Imobilirio.


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A CONJUNTURA

A SELIC declinou e est em 11,25% ao ano.

O Pas est crescendo e a poupana est crescendo mais ainda (15% noano at setembro).

A Taxa de Juros do Crdito Imobilirio caiu de 12% ao ano para 10,4% ao

ano. Essa Taxa mais a TR (1,5%) totaliza 11,9% ao ano.

A SELIC pela primeira vez em muitos anos tornou-se inferior taxa do

Crdito Imobilirio Privado.

Os prazos de amortizao foram ampliados de 15 anos para 25 e 30 anos.

O Crdito Imobilirio no Brasil est crescendo como nunca.


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Ento est tudo bem?

Se o Banco Central prosseguir reduzindo a SELIC a

taxa de juros do crdito imobilirio continuar a cair?


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VIABILIDADE DE TAXAS DE JUROS PARA O AGENTE FINANCEIRO

ATaxa de Juros do

Financiamento (nominalaa)

12% 11% 10% 9% 8% 7% 6%

BCusto Financeiro da

Poupana 6%

C Custo Operacional 2%

DMargem Bruta = Base de

Clculo dos ImpostosA (B+C)

4% 3% 2% 1% 0% -1% -2%

E Impostos (35% x D) 1,40% 1,05% 0,70% 0,35% 0,0% -0,35% -0,70%

FMargem Lquida aps

Impostos (D E)2,60% 1,95% 1,30% 0,65% 0, 0% -0,65% -1,30%

G VIABILIDADE VIVEL INVIVEL (*)


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2 Concluso

Nas condies atuais impossvel ao AgenteFinanceiro reduzir a taxa de juros do crdito

imobilirio para menos de 10% ao ano, mesmoque a SELIC continue caindo.


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E o Mercado Habitacional?

Ser possvel atender s famlias com renda entre 5 e

10 salrios mnimos com juros de 10% ao ano?

O tamanho da demanda efetiva por habitaes com

juros de 10% ao ano permite a expanso do crditoimobilirio para 10% do PIB?

O que faltar primeiro? Demanda ou Recursos?


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O Comprador aceita comprar qualquer imvel?

Taxa de Juros 10%

Financiamento 80% do Preo

Sistema de Amortizao e Prazo de Amortizao SAC / 25 anos

Comprometimento de Renda 25%

Renda Familiar PREO Mximo PREO / M2 PRIVATIVO REA PRIVATIVA

2.000 ( 5 S.M.) 53.571 1.600 33

3.000 80.357 2.000 40

4.000 (10 S.M. ) 107.143 2.200 49

5.000 133.929 2.400 56

6.000 ( 15 S.M.) 160.714 2.500 64

7.000 187.500 2.700 69

8.000 214.286 2.800 77

10.000 267.857 3.200 89

NO DESEJADA ACEITVEL VIVEL


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3 CONCLUSO

Juros anuais de 10% :

a) praticamente impedem o atendimento s famlias

com renda inferior a 10 salrios mnimos

b) dificultam o atendimento das famlias com rendaentre 10 e 15 salrios mnimos.


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O Time no est ganhando

Recursos Disponveis abundantes.

Crdito Imobilirio em % do PIB muito abaixo dos de outros pasesinclusive os em desenvolvimento.

Deficit habitacional de grandes propores.

Taxas de Juros muito acima dos patamares internacionais.

permitem concluir

necessrio MUDAR


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PROPOSTA DE MUDANA

MUDANA 1

CLCULO DA TR - Por Lei passa a equivaler mdia mvelsemestral do IPCA

Taxa de juros da poupana passa para 4% ao ano (nominal)

Taxa de juros do FGTS passa para 1% ao ano (nominal)


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As mudanas propostas so politicamente viveis?

INDEXADORTAXA DEJUROS

RENDIMENTOTOTAL

Poupana Atual TR 1,5% 6% 7,50%

PoupanaProposta IPCA 4,0% 4% 8,00%

FGTS Atual TR 1,5% 3% 4,5%

FGTS Proposto IPCA 4,0% 1% 5,0%


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Os benefcios da proposta

Garante Rendimento Real do FGTS e da Poupana parasempre.

Aumenta o rendimento total atual da Poupana e do FGTS.

Permite a criao do mercado secundrio - Indexador converge

para o IPCA que o indexador atuarial dos Fundos de

Previdncia.

Reduz os juros e permite a expanso da demanda e da oferta

de habitaes.


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VIABILIDADE PARA O COMPRADOR

FINANCIAMENTO = 80% doPREO

Prazo25 anos

Amortizao - SACComprometimento

de Renda - 25%

REA MXIMA DA UNIDADE (m2)

TAXA DE JUROS SM

12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 400

1.600 2.000 29 31 33 36 39 43 47 5

2.000 3.000 35 38 40 43 47 51 56 7,5

2.200 4.000 43 45 49 52 57 62 68 10

2.400 5.000 49 52 56 60 65 71 78 12,5

2.500 6.000 56 60 64 69 75 82 90 15

2.700 7.000 61 65 69 75 81 88 97 17,52.800 8.000 67 71 77 82 89 97 107 20

3.200 10.000 73 78 84 90 98 107 117 25

POUCO DEMANDADA ACEITVEL VIVEL

Preo /m2

privativo

Renda Familiar


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Empresa busca Resultados

Nas condies atuais maior spread bruto do AgenteFinanceiro conduz a maiores resultados.

Reduzir os juros da captao no garante a reduo dos

juros na aplicao.


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Como induzir os Agentes Financeiros do SBPE a financiar

com juros menores e alcanar maiores mercados?

MUDANA 2

Introduo de Ajuste na Base de Clculo do IR e CSLL

Objetivo: EQUALIZAR o spread lquido do Agente Financeiroaps os Impostos.


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O AJUSTE NA BASE DE CLCULO DOS IMPOSTOS

PERENTUAIS SOBRE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO APS MUDANAS

A Taxa de Juros 12,0% 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0%

B

Custo Financeiro da

Poupana4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%

C Custo Operacional 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2%

D Base de Clculo dos

Impostos = A B - C

6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

E Ajuste na Base de Clculo(em % do Saldo) 7,43% 5,57% 3,71% 1,86% 0,00% -1,86% -3,71%

F Base Ajustada = D + E 13,43% 10,57% 7,71% 4,86% 2,00% -0,86% -3,71%

G Impostos = 35% x F 4,70% 3,70% 2,70% 1,70% 0,70% -0,30% -1,30%

H Margem Lquida = D - G 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3%


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O Ponto de Vista do Fisco

ARRECADAO DE IMPOSTOS - CRDITO HABITACIONAL COM FUNDING EM POUPANA

Taxa de Juros 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6%

REGIME ATUAL

A Base de Clculo 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2%

B Impostos (35%) 1,40% 1,05% 0,70% 0,35% 0,00% -0,35% -0,70%

CHiptese de Volume

Aplicado100 100 100 0 0 0 0 300

D Valores Devidos 1,40 1,05 0,70 0,00 0,00 0,00 0,00 3,15 1,05%

REGIME PROPOSTO

EBase de Clculo

Ajustada7,43% 5,57% 3,71% 1,86% 0,00% -1,86% -3,71%

F Impostos (35%) 2,60% 1,95% 1,30% 0,65% 0,00% -0,65% -1,30%

FHiptese de Volume

Aplicado100 100 100 100 100 100 100 700

G Valores Devidos 2,600 1,950 1,300 0,650 0,000 -0,650 -1,300 4,550,65%

TOTAL

TOTAL

EM %do

ATIVO


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MERCADO SECUNDRIO

VIABILIDADE DOS ORIGINADORES E SECURITIZADORAS

A

Taxa de Juros

doFinanciamento

12% 11% 10% 9% 8% 7% 6%

BCusto

Operacional0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3%

CTaxa de Juros

da LCI / CRI7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5%

DMargem Bruta =

Base doImposto

4,2% 3,2% 2,2% 1,2% 0,2% -0,8% -1,8%

E Impostos (35%) 1,5% 1,1% 0,8% 0,4% 0,1% -0,3% -0,6%

FMargem Lquidaaps Impostos

2,7% 2,1% 1,4% 0,8% 0,1% -0,5% -1,2%

G

VIABILIDADE

ATUAL VIVEL INVIVEL


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Os Ajustes na base de Clculo viabilizam o SFI para

financiamentos com juros de 8% e 9%

Taxa de Juros 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6%

HAjuste na Base de

Clculo(em % do Saldo)

4,1% 2,2% 0,4% -1,5% -3,3% -4,0% -4,0%

I Base Ajustada 8,3% 5,4% 2,6% -0,3% -3,1% -4,8% -5,8%

J Impostos (35%) 2,9% 1,9% 0,9% -0,1% -1,1% -1,7% -2,0%

K Margem Lquida 1,30% 1,30% 1,30% 1,30% 1,30% 0,88% 0,23%

L VIABILIDADE VIVEL INVIVEL


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O PONTO DE VISTA DO FISCOIMPOSTOem % do

Ativo

SITUAO ATUAL TOTAL

A

Volume de Crditos

Lastreando LCI / CRI 10 10 10 30

B Valores Devidos ao IR 0,147 0,112 0,077 0 0 0 0 0,336 1,12%

SITUAO PROPOSTA TOTAL

C Volume de CrditosLastreando LCI / CRI

10 10 10 10 10 50

D Valores Devidos ao IR 0,29 0,19 0,09 -0,01 -0,11 0,45 0,90%


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CONCLUSO

Para expandir o crdito imobilirio no Pas e alcanar osmercados a partir de 5 salrios mnimos indispensvel:

Fazer a TR convergir para o IPCA;

Reduzir as Taxas de Juros da Poupana e do FGTS;

Reduzir as Taxas de Juros dos Financiamentos;

Efetuar ajustes na base de clculo dos Impostos paraequalizar os spreads lquidos.

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