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Overview do setor de Construção Civil nos EUA. Business Building Porto Alegre, 13 de março de 2012 [email protected] 29 de maio de 2014

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Análise do setor de Construção Civil Comercial nos EUA

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Page 1: 290514 building eua

Overview do setor de Construção Civil nos EUA.

Business Building

Porto Alegre, 13 de março de 2012

[email protected]

29 de maio de 2014

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Investimento em Imóveis Comerciais e Ciclo dos negócios Foi a recessão mais severa no

setor nos EUA

Reflete a queda no preçodos aluguéis e o aumento donúmero de imóveis vagos.

Produziu impactosnegativos na indústria defundos de investimento no

Recuperação Lenta ...

Porto Alegre, 13 de março de 2012

fundos de investimento nosetor

Crédito no setor caiu 18%e reduziu o mercado desecuritização.

Apesar dos números ruins, omercado é divido entre:

Construções existentes:desempenho melhor.

Construções novas:recuperação lenta.

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Demografia

Vetores no setor

São mudanças mais São mudanças mais lentas, porém com o lentas, porém com o

poder de afetar o setor poder de afetar o setor por vários anos.por vários anos.Redução de impostos Redução de impostos

e subsídios podem e subsídios podem impulsionar o setor.impulsionar o setor.

Porto Alegre, 13 de março de 2012

Business Building

Taxa de

Juros

Economia

Política Governam

ental e Subsídios

Afeta o custoAfeta o custo dos dos financiamentos e a financiamentos e a

demanda.demanda.

Diversos indicadores Diversos indicadores que podem sinalizar que podem sinalizar a saúde da economiaa saúde da economia

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CMBS Spreads x 10y Treasuries Senior

Precifica menor risco

Junior

Ainda não voltou aonormal � oferece risco

Essa diferença é vista como umsinal de que o mercado de

Spreads sinalizam distorção ...

Porto Alegre, 13 de março de 2012

sinal de que o mercado deimóveis existentes está melhorque os novos.

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Empréstimos Bancários para “Real Estate” não residencial(var.% sobre mesmo período do ano anterior)

De qualquer forma, o créditobancário ao setor voltou.

21.2%

16.0%15.8%

2.7%

Apesar de o estoque de créditoao setor ainda se encontrar empatamar muito inferior aoperíodo pré crise de 2008.

Tem espaço para crescer...

...mas crédito retorna...

Porto Alegre, 13 de março de 2012

-5.7% -6.7%

2.7%

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2.21

2.47

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2.48

2.34

2.25 2.22

2.28

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Estoque no Q4 de cada ano (US$ tri)

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Transações com propriedades comerciais(US$ bilhões)

A tendência é positiva e nadagarante que atinja o patamar precrise (estaria aquele nível fora darealidade?).

...produzindo impactos positivos naatividade no setor...

E os preços continuam a reagirde forma positiva, quase no nívelpre crise....

Porto Alegre, 13 de março de 2012

Preço dos imóveis comerciais(Nº índice)

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Taxa de VacânciaA melhora na ocupação dos imóveis

aconteceu em todos os segmentos:

Office: Para continuar a melhorar énecessário mais queda na taxa dedesemprego

Como reflexo, aumenta o nº de unidadesalugadas em todos os segmentos:

...com recuperação na ocupação ecrescimento do aluguel...

Queda lenta.....

Porto Alegre, 13 de março de 2012

Unidades Alugadas

Office: + 2,8%

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Cap Rate - Office(em% a.a)

Encontra-se no menor patamar histórico:

Juros baixos estão impulsionando opreço dos imóveis e reduzindo a taxade capitalização.

...mas isso tem reduzido a taxa deretorno dos empreendimentos...

Porto Alegre, 13 de março de 2012

Cap Rate - Indústrias(em% a.a)

Cap Rate - Comércio(em% a.a)

Nota: Spread = caprate- TIPS 10y Treasuries

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É um tipo de empresa de “real estate” criada tal como umfundo de investimento que aplica seus recursosdiretamente no setor “real estate”. Tem 3 tipos:

REIT – Real Estate Investment Trust

O menor retorno de fundos ligados aosetor pode limitar os investimentos....

Porto Alegre, 13 de março de 2012

diretamente no setor “real estate”. Tem 3 tipos:Equity REIT: receitas estão ligadas ao aluguel das propriedades (90% do total de

REIT)

Mortgage REIT: receitas geradas pelo pagamento das hipotecas.

Hybrid REIT: combina as duas estratégias anteriores.

Exemplo de investimentos:Shopping centers, apartamentos, casas, escritórios, hotéis e etc.

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Mercado cresceu depois da crise...

Equity REIT(US$ milhões)

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600,000

700,000 Capitalização de Mercado

Nº de REIT

Capitalização de mercadochega ao máximo de US$ 600bilhões.

Desde a crise foram criadosmais de 40 REIT de equity nosEUA

Porto Alegre, 13 de março de 2012

Mortgage REIT(US$ milhões)

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10,000

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30,000

40,000

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70,000

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13

Capitalização de Mercado

Nº de REIT

No caso dos REIT de mortgagecapitalização também atingiuponto máximo de US$ 60 bilhões.

Sendo criados mais de 20 desde2008

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..mas rendimentos dos fundos derenda são melhores que de hipoteca...

106.68

33.58 32.61

0.87

Equity REIT(retorno % em 12 meses)

Após render cerca de 30% nosanos pós crise, retorno dosfundos cedeu...

Porto Alegre, 13 de março de 2012

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4

Mortgage REIT(retorno % em 12 meses)

Questão importante: nessepatamar de retorno é possívelacreditar em continuidade nacaptação de recursos?

Aumento dos Treasuries podeprejudicar um pouco o mercado

Page 12: 290514 building eua

Conclusões

Vetor Taxa de Juros

A baixa taxa de capitalização dos imóveis comerciais estáimpulsionado os aluguéis e, na esteira, podemos ter maior investimentono setor (a taxa de vacância continua a cair). Ao comparar essa taxa comoutras do mercado, pode-se ver que a mesma ainda é atrativa.

Crédito flui para o setor, com impactos positivos sobre transações deimóveis (tem espaço para crescer) e preço (no limite).imóveis (tem espaço para crescer) e preço (no limite).

Um aumento da taxa de juros nos próximos meses pode modificaresse cenário.

Reduzir o VPL e diminuir a atratividade dos REIT

Mas pode aumentar o CapRate

Conclusão: mercado pode ter chego no equilíbrio. Resultadosmelhores dependem do andamento da economia.

Page 13: 290514 building eua

Fundamentos – Real Estate

PCE – Gasto dos Consumidores(em US$ milhões)

(var% em 12 meses)

10,470

11,881 7.2%

4.0%

Gasto dos consumidores (Consumer Spending) – quanto mais osconsumidores gastam, mais se tem demanda por novos negócios o que impacta nasobras.

Porto Alegre, 13 de março de 2012

9,975

10,470

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3

-3.4%

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3

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Fundamentos – Real Estate

Renda Pessoal Disponível(em US$ milhões) (var% em 12 meses)

11,605

12,789 9.3%

5.8% 3.3%

Renda Pessoal Disponível (DSPI) – quanto maior a renda disponível, depoisdos gastos com impostos e juros, maior será o consumo e, por consequência, oimpacto sobre a venda de imóveis comerciais.

Porto Alegre, 13 de março de 2012

11,008

11,605

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3

-3.2%

3.3%

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01

3

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Fundam

entos–

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etc).

Porto A

legre, 13 de março de 2012

(var% em

12 meses)

12

9,6

55

1/1/2004

8/1/2004

3/1/2005

10/1/2005

5/1/2006

12/1/2006

7/1/2007

2/1/2008

9/1/2008

4/1/2009

11/1/2009

6/1/2010

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8/1/2011

3/1/2012

10/1/2012

5/1/2013

12/1/2013

2.2

%

-4.9

%

1.7

%

1/1/2004

8/1/2004

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10/1/2005

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9/1/2008

4/1/2009

11/1/2009

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10/1/2012

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12/1/2013

4.5

6.3

1/1/2005

7/1/2005

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7/1/2012

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7/1/2013

1/1/2014

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Fundamentos – Real Estate

Total Employment – Construção(em mil trabalhadores) (var% em 12 meses)

7,687 7.07%3.25%

Taxa de Desemprego (Unemployment rate) – quanto maior for a taxa dedesemprego menor deverá ser a demanda por novos negócios (cassinos, shoppingscenters, lojas e etc).

Porto Alegre, 13 de março de 2012

5,508

6,000

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2

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13

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01

3-17.70%

1/1

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04

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01

3

Page 17: 290514 building eua

Fundamentos – Real Estate

Spread menor(Treas 10y – 3m spread – inclinação menos pronunciada)

2.97

Spread nos Treasuries (10y-3m) – quanto menor o spread menos inclinada acurva, sinalizando atividade econômica aquecida e menores custos para consumidoresadquirirem bens, com impactos positivos na venda de imóveis comerciais.

Porto Alegre, 13 de março de 2012

2.29

1.6

2.97

2.5

1/3

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3

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14

3/3

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14

5/3

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14

Page 18: 290514 building eua

Fundamentos – Real Estate

Valor das construções(Em US$ milhões)

412,197

Valor das Construções – quanto maior o valor dos imóveis, maior o ativo doinvestidor resultando em mais capitalização de mercado para uma determinada taxade juros.

Porto Alegre, 13 de março de 2012

412,197

224,863

309,791

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0

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2

Ma

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3

Oc

t-1

3Ainda há muito espaço para recuperação

de valor dos imóveis comerciais paraalcançar o nível do pré-crise.

Page 19: 290514 building eua

Fundamentos – Real Estate

Valor das construções(var.% sobre mesmo período do ano anterior)

Não residencial Residencial34.2%

24.9%18.1%

16.0%

Valor das Construções – quanto maior o valor dos imóveis, maior o ativo doinvestidor resultando em mais capitalização de mercado para uma determinada taxade juros.

Porto Alegre, 13 de março de 2012

-30.3%

24.9%

8.6%

Jan

-05

Au

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5

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6

Oct-

06

Ma

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7

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7

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08

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9

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0

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Jun

-11

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2

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13

-37.9%

Jan

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6

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7

Jul-

08

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0

Jun

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2

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3

O mercado de imóveis apresentarecuperação no valor:

Em menor magnitude nos imóveiscomerciais

Page 20: 290514 building eua

Fundamentos – Real EstatePrevisões – NAR – National Association of REALTORS (feb/2014)

2012 2013 2014 2015

Var. % ao ano

PIB 2.8 1.9 2.4 2.9

Employment* 1.7 1.7 1.7 1.9

Consumer Prices 2.1 1.4 2.6 3.7

Expectativa de gerar de 2a 2,2 milhões de empregos

Porto Alegre, 13 de março de 2012

Consumer Prices 2.1 1.4 2.6 3.7

Em %

Desemprego 8.1 7.4 6.5 6.3

Fed funds 0.1 0.1 0.1 1.0

3m 0.1 0.1 0.2 1.1

10y 1.8 2.5 3.2 3.8

Spread 1.7 2.4 3.0 2.7

* Nonfarm Payroll

Page 21: 290514 building eua

Fundamentos – Real EstatePrevisões – NAR – National Association of REALTORS (feb/2014)

Redução gradual da taxa devacância é um sinal de que omercado pode ter desempenhomais tímido nos próximos meses.

2014 2015

Office

Taxa de vacância 15.7% 15.5%

Var.% no aluguel 2.3% 3.2%

Industrial

Taxa de vacância 8.9% 8.7%

Porto Alegre, 13 de março de 2012

Taxa de vacância 8.9% 8.7%

Var.% no aluguel 2.4% 2.6%

Retail

Taxa de vacância 10.0% 9.8%

Var.% no aluguel 2.0% 2.3%

Multi-Family

Taxa de vacância 4.0% 4.1%

Var.% no aluguel 4.3% 3.5%

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Conclusões

Vetor Economia

A economia americana segue com perspectiva positiva

Continuidade da melhora no mercado de trabalho

aumento do emprego e queda da taxa de desemprego

Renda disponível e gasto dos consumidores em expansão

Spreads sinalizam continuidade desse cenário

Desafios:

Evitar aquecimento acima do potencial

Equilibrar valorização de ativos financeiros x reais

Resposta do setor de imóveis comerciais deve ser positiva, mas nãovejo expansão significativa em 2014/15