105959861 00769 Parcelamento Do Solo Urbano Em Campo Grande

CopyMarket.com Parcelamento do Solo Urbano em Campo Grande – Ângelo Marcos Vieira de Arruda

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Título: Parcelamento do Solo Urbano em Campo Grande Autor: Ângelo Marcos Vieira de Arruda Editora: CopyMarket.com, 2001

UNIDERP UNIVERSIDADE PARA O DESENVOLVIMENTO DO ESTADO E DA REGIÃO DO PANTANAL REITOR Prof. PEDRO CHAVES DOS SANTOS FILHO CHEFE DE GABINETE Prof. NEIDE HONDA PRÓ-REITOR ACADÊMICO Prof. ANDREA TOSTES FILGUEIRAS PRÓ-REITOR DE ADMINISTRAÇÃO Profa. TEREZINHA DE JESUS DOS SANTOS SAMWAYS PRÓ-REITOR DE PESQUISA E PÓS-GRADUAÇÃO Prof. Mercedes Abid Mercante PRÓ-REITOR DE EXTENSÃO Prof. Ivo Buzato FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO Coordenador do Curso de Arquitetura e Urbanismo Prof. Arquiteto Alex Maymone da Silva CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO DA UNIVERSIDADE PARA O DESENVOLVIMENTO DO ESTADO E DA REGIÃO DO PANTANAL RUA CEARÁ, 333 CAMPO GRANDE - MS CEP. 79.030-010 Fone: 067. 741.9080 Fax 067. 741.0809 Endereço do Autor: Rua Sebastião Lima, 431, Campo Grande-MS CEP 79.004-480 [email protected] 1ª EDIÇÃO 1997 500 exemplares Capa e Mapas : Renato Garcia Desenhos: Arquiteto Rodney Terentin


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UNIDERP UNIVERSIDADE PARA O DESENVOLVIMENTO DO ESTADO E DA REGIÃO DO PANTANAL Curso de Arquitetura e Urbanismo

PARCELAMENTO DO SOLO URBANO EM CAMPO GRANDE: visão crítica e

roteiro legal

Profº Arquiteto Ângelo Marcos Vieira de Arruda


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Apresentação

Ângelo Marcos Vieira de Arruda Após a promulgação da Constituição federal de 1988, os municípios brasileiros passaram a ter mais responsabilidades legais em várias áreas da administração pública. Uma delas, segundo o inciso VIII, do art.30, é a promoção adequada do “ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano”. Enquanto responsabilidade de planejar e controlar o uso e a ocupação do solo, o Município atua de acordo com a legislação existente, elaborada por profissionais, discutida pela comunidade e aprovada pelo Poder Legislativo Municipal. Do lado dos profissionais, todos aqueles habilitados em projetos de parcelamento do solo, deve-se observar a legislação e organizar o espaço urbano de acordo com o potencial da área, as necessidades da sociedade naquele momento, as implicações ambientais e as imposições de uso do solo. Do lado dos usuários, aqueles que querem habitar lotes urbanizados, deve-se atentar para a legalidade do empreendimento e adquirir lotes de loteamentos aprovados pelo Poder Público e registrados em cartório imobiliário. Do lado dos estudantes, futuros profissionais, o conhecimento das rotinas e dos meios para se elaborar um projeto de parcelamento do solo urbano é fundamental para concretizar a prática profissional. Esta publicação, do Professor Arquiteto Ângelo Marcos Vieira de Arruda, do Curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade para o Desenvolvimento do Estado e da Região do Pantanal - UNIDERP, foi elaborada pensando nos profissionais, nos futuros moradores e nos acadêmicos, intencionalmente. Além de uma necessária compilação de textos legais e desenhos técnicos que não são compreendidos por todos e, antes esparsos, estão juntos neste trabalho, o autor faz uma análise do processo de parcelamento do solo em Campo Grande, ao longo de sua história e traça um roteiro compreensivo para elaboração de projetos de loteamento e desmembramento que esperamos sejam úteis para melhor entendimento do tema. Prof. Arquiteto ALEX MAYMONE DA SILVA Coordenador do Curso de Arquitetura e Urbanismo da UNIDERP


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Sumário

Ângelo Marcos Vieira de Arruda

Sumário ........................................................................................................................................... 01

Introdução....................................................................................................................................... 02

Capítulo I - Algumas Referências Sobre a Ocupação do Sítio Urbano de Campo Grande........... 03

a) O começo do século XX...................................................................................................................................... 03

b) A primeira lei de loteamento de Campo Grande veio com Saturnino de Brito.......................................... 04

c) Outras normas urbanísticas importantes entre 1940 e 1969.......................................................................... 04

d) Com o Plano da Hidroservice,outra lei de parcelamento do solo................................................................. 05

e) Na década de 70 veio o Arquiteto Jaime Lerner.............................................................................................. 06

f) Comentários acerca destes períodos................................................................................................................... 06

g) Em 1987, é criada a PLANURB e o CMDU................................................................................................... 08

Análise dos dados estatísticos sobre loteamentos em Campo Grande-1960/1990.............................. 09

a) A década de 60....................................................................................................................................................... 09

b) A década de 70....................................................................................................................................................... 09

c) A década de 80...................................................................................................................................................... 09

Capitulo II - A Legislação Urbanística para Parcelamento do Solo Urbano................................ 15

Capítulo III – Conceitos................................................................................................................. 33

Capítulo IV - Roteiro Legal na Elaboração de Projetos de Parcelamento do Solo Urbano.......... 37

Capítulo V - Os Honorários Profissionais de Projetos de Parcelamento do Solo Urbano............ 40

Capítulo VI - Legislação Ambiental de Interesse do Parcelamento do Solo.................................. 42

Anexo I............................................................................................................................................ 30

Anexo II........................................................................................................................................... 31

Anexo III......................................................................................................................................... 32

Referências Bibliográficas.......................................................................................................................................... 44


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Introdução

Ângelo Marcos Vieira de Arruda “A Cidade não pára, a cidade só cresce. O de cima sobe, o de baixo desce.” Chico Science. In Memoriam.

Parcelar o solo urbano é uma intenção de planejamento.É o primeiro ato de construção da cidade. Na situação atual da urbanização brasileira não é recomendável lotear apenas com a finalidade de criar lotes para a população, como se fazia em décadas passadas. Lotes criam o solo urbano: geram moradias, comércio, serviços, indústrias, instituições públicas, etc. Loteamentos traçam o perfil da vila, que vira distrito, que vira cidade, e que descamba nas metrópoles. Se houver infra-estrutura adequada de serviços e bens públicos, a área loteada, quando ocupada, trará menos problemas para a cidade que aquelas que são desassistidas de infra-estrutura de rede de água, luz, vias encascalhadas e locais para instalação de escolas, posto de saúde, etc. Ao longo dos últimos 100 anos, quando os municípios brasileiros passaram de sua condição rural para urbana, ou seja, quando a população, maciçamente, migrou do campo para a cidade, estes assistiram um processo rápido e desordenado de ocupação do solo urbano e cresceram à sombra de uma legislação de loteamento que não lhes garantia condição futura de criar espaços comunitários e sociais que lhes desse a condição e a garantia de cidade. Como veremos nesta publicação, Campo Grande não fugiu à regra.De uma planta de loteamento de 1909, com 382 lotes de 60x60m, quando a vila tinha 1.200 habitantes, a cidade cresceu e desenvolveu-se à luz de normas urbanísticas de outras cidades e do planejamento inicial, traçou-se linhas que iriam definir a malha urbana central hoje existente. Como as normas urbanísticas eram copiadas de outras cidades e o governo federal, só em 1937, passou a se preocupar com a questão do loteamento, a cidade foi desenhada, durante os primeiros 30 anos deste século, a partir das diretrizes de Nilo Javary Barém e algumas normas locais que foram aprovadas pela municipalidade. Pólo de desenvolvimento do sul de Mato Grosso, passagem obrigatória para todos aqueles desbravadores do Centro-Oeste, a cidade morena, a partir dos anos 50, dobrou de população a cada década e perdeu o controle do solo urbano quando, na década de 60, com a migração sulista para adentrar aos campos da soja, produziu mais lotes urbanos que a necessidade de crescimento, fazendo dos atuais vazios urbanos e lotes desocupados, um de seus maiores problemas urbanos. O ato de lotear não pode e não deve ser entendido como um “desenho” de uma planta topográfica de uma área subdividida em lotes.Lotear é fazer urbanismo em seu sentido mais amplo.Enquanto urbanismo deve ser elaborado por quem se sente não só profissionalmente capacitado mas socialmente comprometido.


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Algumas Referências Sobre a Ocupação do Sítio Urbano de Campo Grande

Ângelo Marcos Vieira de Arruda a) O começo do século XX.

A preocupação com o planejamento e o desenvolvimento de Campo Grande esteve sempre presente em todos os documentos e nos planos, desde sua fundação, em 1872.

Data de 1905 a primeira lei municipal que faz referências a temas da urbanização recente.O Código de Posturas de Campo Grande daquele ano trata, dentre outros assuntos, de saneamento e de limpeza urbana, da localização das edificações e dos tamanhos dos lotes. A preocupação sanitária era a tônica da lei e a cidade, com pouco mais de 1.200 habitantes, segundo Themistocles Paes de Souza Brasil, em seu relatório de 1906, devia seguir o ritmo das outras capitais, principalmente Belo Horizonte, que acabava de ter um Plano Urbanístico, elaborado no final do século XIX.

Na primeira década deste século, pela Resolução n° 21, de 18 de junho de 1909, foi elaborada e aprovada a primeira planta urbana da cidade, pelo Engenheiro Nilo Javary Barém, com lotes numerados de 01 a 382, onde traçava os primeiros passos para o ordenamento do crescimento urbano.Esta planta é o que estaremos denominando de primeiro loteamento de Campo Grande. Naquela época a trama urbana, de acordo com a Resolução citada, seguia a seguinte orientação: “do sul ao norte, a primeira rua era a Afonso Pena(atual 26 de agosto), a segunda a rua 7 de setembro, a terceira a rua 15 de novembro, a quarta a Av. Marechal Hermes (atual Afonso Pena) e a quinta rua a atual Barão do Rio Branco( que no original da Resolução não aparece nenhum nome); do leste para o oeste, a primeira, a José Antonio, a segunda, a 15 de agosto( atual Padre João Crippa),a terceira, a Pedro Celestino,a quarta, a 24 de fevereiro( atual Rui Barbosa), a quinta , a 13 de maio, a sexta não aparece nome( é a atual 14 de julho), a sétima, Santo Antônio, a oitava, Anhanduy, nona, também não aparece nome e a Praça Marechal Hermes e a Rua 15 de novembro” ( MAPA 1).

A regularidade da malha urbana, usando a trama ortogonal, com uma grande avenida central, evidenciava a utilização de um traçado europeu das cidades do século passado.O urbanismo brasileiro nasceu como diz REZENDE (1987), “herança direta do urbanismo progressista europeu e, através da França, pois que já se ligara intimamente a nossa arquitetura através da Missão Francesa, no Segundo Império”. Estas posições apareceram no urbanismo de Goiânia e de Belo Horizonte.

Mas a grande formação do sítio atual estaria para acontecer com a demarcação do rossio de Campo Grande, através do engenheiro militar Themistocles Paes de Souza Brasil ajudado por Leonel Velasco. Na prática, o rocio da época equivale ao termo hoje conhecido como Perímetro Urbano de Campo Grande. O que foi aprovado e demarcado no começo do século, 6.540 ha, é equivalente a 20% do atual perímetro de 1997, e quando a cidade só tinha 1.500 habitantes (MAPA 2).

O rossio de 1910, já era suficiente para abrigar a população de 1997, que segundo a FIBGE era de 611 mil habitantes, e com um adensamento populacional excelente, em torno de 100 hab/ha.

Antes mesmo de encerrar a 1ª década do século XX, Campo Grande já possuía os 03 instrumentos básicos para o seu desenvolvimento ordenado: um perímetro urbano definido por lei (rossio), um traçado urbano da vila (plano de alinhamento de ruas e praças) e um Código que determinava a forma de ocupação do solo e construção de edifícios.

O plano de expansão urbana já tinha suas diretrizes básicas: ao norte áreas de terra onde atualmente se localiza a Universidade Católica Dom Bosco e a Lagoa da Cruz (Mata do Segredo); à leste, até o atual Parque dos Poderes (Desbarrancado); à oeste até o Bairro Amambay (quartéis) e ao sul pouco após o Córrego Prosa.

Com o rocio implantado a cidade foi se estruturando com edifícios públicos, instalações militares, (quartéis, hospital) e, no ano de 1921, foi aprovado um novo Código de Posturas contendo requisitos urbanísticos importantes, tais como, a


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continuidade de vias com a mesma faixa de domínio e implantado o primeiro bairro de Campo Grande - o Amambaí, criado para interligar o sítio urbano aos quartéis do Exército que se instalaram na parte oeste da cidade.

A Resolução n° 43, de 27 de abril de 1921, promulgada por Arlindo de Andrade Gomes, intendente municipal, estabeleceu o Código de Posturas do Município e em seu artigo VI dizia que o “ o prolongamento das ruas e avenidas atuais só podem ser feitos com autorização da Intendência-a Prefeitura da época-,obedecendo a planta oficial”ou seja, supomos haver, após a planta elaborada por Nilo Javary Barem, uma outra com “diretrizes” para prolongamentos e ainda diz “obedecendo a mesma largura em toda a zona municipal”- Art. VII, parágrafo primeiro.

Ainda o artigo VII da Resolução diz que “a largura mínima das ruas é de 20,00 m e das avenidas 40,00 m e só serão permitidas travessas de 10,00m em caso de necessidade comprovada”.

Tal dispositivo em muito contribuiu para que aquelas vias do traçado original de Nilo Javary Barém tivessem continuidade, principalmente a Av. Afonso Pena, antiga Marechal Hermes.

b) A primeira lei de loteamento de Campo Grande veio com Saturnino de Brito

Foi com o escritório do engenheiro Saturnino de Brito, contratado para elaborar projetos de saneamento básico, que a cidade, no final da década de 30, já com mais de 20.000 habitantes, possuiu seu primeiro plano de uso do solo, ao lado do planejamento de expansão da rede de água e de esgotamento.

Em 1937 é editada a primeira lei de loteamentos do país - Decreto-lei n° 58, de 10 de dezembro de 1937 - que em seu artigo 1°, inciso V, parágrafo primeiro diz que “tratando-se de propriedade urbana, o plano e a planta do loteamento devem ser previamente aprovados pela Prefeitura Municipal ouvidas, quanto ao que lhes disser respeito, as autoridades sanitárias e militares”.

Por força da lei federal em vigor e pelas diretrizes do trabalho do escritório de Saturnino de Brito, em 1941, é editado o Código de Obras da cidade que determina o primeiro zoneamento dos usos e diretrizes para loteamento.Este dispositivo legal foi aplicado a todos os empreendimentos da cidade até o final da década de 60.

O Decreto-lei n° 39, de 31 de janeiro de 1941, assinado pelo Prefeito Eduardo Olímpio Machado, trouxe grandes novidades para Campo Grande, em termos urbanísticos: dividiu a cidade de Campo Grande em zonas de construção, criou a Zona Central ou Comercial, a Industrial, a Residencial, e as Zonas Mistas. Há uma planta da cidade desta época (MAPA 3), que mostra a cidade crescendo para o norte,leste e oeste, já com os bairros Amambaí,Boa Vista,Vila Alba e Cascudo e a definição dos quartéis, hipódromo,curtume,matadouro e espaço onde hoje é o Belmar Fidalgo e Praça Newton Cavalcanti.

A questão do loteamento foi tratada em seu artigo 7°, quando determina a testada mínima do lote em 12,00 metros e a profundidade de 30,00 metros, exceção para a área central, que poderia ser de 10,00 metros (na região central as subdivisões de lotes, antes desta lei, eram de 20,00m, no mínimo).A origem do padrão do lote de 12x30 m. de Campo Grande, data, portanto de 1941.

Mais importante que o tamanho do lote é o que está escrito no parágrafo segundo, do Art. 9°: “nos arruamentos deverão ser observados as áreas de 20%(vinte por cento) para ruas e 20%( vinte por cento) para as praças e jardins.

Como no final da década de 30, além das quadras originais de 1909 só havia o Bairro Amambaí (década de 20) e o Cascudo (1936) atual São Francisco, este dispositivo foi importante para regular as áreas de praças dos loteamentos aprovados após 1941 e até a década de 70.

Este índice de 20% para praças é maior do que exigido atualmente, variando de 10 a 12%.

c) Outras normas urbanísticas importantes entre 1940 e 1969.

É importante registrar que em 1948, pela Lei municipal n° 24 de 06 de abril, assinada por Fernando Correa da Costa, é criada a Comissão do Plano da Cidade de Campo Grande com várias atribuições, dentre elas, “elaborar o Plano Diretor para o desenvolvimento e melhoramento da cidade” e “fixar as condições de loteamentos de terrenos para a formação de vilas”. Nascia o embrião do PLANURB e do CMDU de hoje, juntos num só órgão municipal.

A Comissão era formada pelo Prefeito, dois vereadores, dois funcionários e seis cidadãos e poderia se servir de encarregados e solicitar “a admissão de urbanistas, sob contrato, para orientação geral”. O termo urbanista aparece pela primeira vez em lei municipal - até então eram somente engenheiros-, reforçando a tese de que com


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o crescimento urbano rápido, havia necessidade de se socorrer com consultores externos, fato que acompanha a trajetória da cidade até os dias de hoje.

Em 1959, na administração do Prefeito Wilson Martins, pela lei n° 663, de 30 de dezembro, que estabelece uma nova estrutura administrativa de Campo Grande, é criada uma estrutura colegiada muito parecida com o atual CMDU- Conselho Municipal de Desenvolvimento e Urbanização : o Conselho de Planejamento e Urbanismo(CPU), como órgão autônomo de aconselhamento do governo para questões de planejamento e do Plano Diretor.

O CPU era composto por representantes da sociedade - 9 pessoas, representando a Associação Comercial, a ACRIMAT, o Lions Club,Rotary Club,os Proprietários de Imóveis, a Associação das Indústrias, os Engenheiros,Advogados(OAB) e os médicos- e 4 do setor público ( O Prefeito, o Secretário de Obras e Viação, o chefe do Setor de Obras e Urbanismo e o do Setor de Estradas de rodagens).

Com a criação do setor de Obras e Urbanismo, a questão da análise e aprovação de loteamentos passa a ser administrada por este.

Em 1965, através da Lei Legislativa n° 26, de 31 de maio de 1965, a cidade passa a ter um novo Código de Obras, que trata de zoneamento, uso do solo, loteamento e posturas municipais. Em 468 artigos, delimitou zonas, definiu termos técnicos, núcleos industriais, zonas agrícolas, deu normas para construção de todos os tipos e no artigo 423 em diante, trata de loteamentos- definindo que todos os projetos, antes de aprovados ficariam sujeitas a diretrizes da municipalidade; o lote da área central baixou para 8,00 metros a testada e os demais para 10,00 metros; a área mínima continuava em 300,00 m2; as ruas mínimas com 9,00 metros de largura e leito carroçável de 6,00 metros;definiu que as áreas de recreação obedeceriam o índice de 16 m2 de área verde por habitante do futuro loteamento;definiu a quadra máxima de 300,00 m. de comprimento.

Em 1967, o Governo federal, através de Decreto-lei, edita nova norma dispondo sobre loteamento urbano - n° 271, de 28 de fevereiro -, e, em 10 artigos, passa para o antigo Banco Nacional da Habitação - BNH-, a regulamentação da lei e determina que os municípios podem criar suas especificidades locais inclusive autorizando a recusa da aprovação de projetos de loteamentos para evitar número excessivo de lotes.

A partir da década de 40, a população urbana de Campo Grande passa a dobrar de tamanho a cada 10 anos. Em 1950 eram 31.708 habitantes; em 1960, dobrou para 64.934; em 1970 passa para 131.110 habitantes; em 1980, já havia 283.653 habitantes em Campo Grande.

Em 1991 o Censo Demográfico do IBGE acusou 526 mil pessoas, um crescimento menor que nas últimas cinco décadas. A contagem de 1996 deu para Campo Grande 598 mil habitantes e o crescimento médio geométrico anual que era de mais 8% nas décadas de 70/80, passa para 6% de 80/90 e agora para pouco mais de 2% .

Esta velocidade de crescimento urbano e de urbanização acelerada verificada nas décadas passadas em Campo Grande, não correspondia com a base econômica do Estado, ainda centrada na agropecuária e mais recentemente na agroindústria.

d) Com o Plano da Hidroservice, outra lei do parcelamento do solo urbano.

No final da década de 60, impulsionada pelo planejamento do governo militar, o município de Campo Grande contrata seu primeiro Plano Diretor, elaborado pela empresa Hidroservice Consultoria. Com o nome de Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado-PDDI, este era o nome técnico adotado na época.

O PDDI traçou um extenso diagnóstico da cidade, em todas as áreas da administração. Adotou diretrizes para várias obras, que foram realizadas ao longo dos anos, como por exemplo a Via Norte Sul, margeando o Córrego Segredo e Anhaduizinho; o mini-anel rodoviário; localizava a central de abastecimento d’água da cidade, a atual Guariroba; propunha uma reserva onde atualmente se localiza o Parque dos Poderes-Parque do Leste, criava o Núcleo Industrial, dentre outras obras.

Do ponto de vista da política urbana, o PDDI, apesar de burocrata e de ter sido elaborado sem a participação popular, pode ser considerado progressista pois propunha uma lei de uso do solo urbano, baseada nos princípios da normatização por zonas de uso; uma nova legislação de parcelamento do solo urbano que passou a exigir infra-estrutura básica nos empreendimentos de loteamento, etc.


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Todas estas propostas se transformaram em leis municipais como a de nº 1.429, de 24 de janeiro de 1973, alteradas consecutivamente, pela Lei nº 1.514, de 6 de junho de 1974, Lei nº 1.589, de 29 de dezembro de 1975 e Lei n° 1.276, em 21 de dezembro de 1976.

A Lei n° 1.429/73, trouxe uma grande novidade que era a execução obrigatória de infra-estrutura para os loteamentos urbanos dentro da área de aglomeração da cidade-que eram as sedes do município e as sedes dos distritos de Anhanduizinho e Rochedinho, distantes menos de 200 metros da rede de infra-estrutura ; criava a faixa non aedificandi de 15,00 metros para ambos os lados dos córregos( já havia a Lei federal n° 4.771 de 15 de setebro de 1965-Código Florestal) da cidade e mantinha as áreas mínimas dos lotes da lei em vigor de 1965.

Decorridos quase três de implantação, uma outra lei de n° 1.589/75, acrescentou artigo que abria brecha para que a Prefeitura pudesse permutar lotes por infra-estrutura.

Caso o empreendedor declarasse não possuir condições de executar os serviços fixava em, no mínimo, 6% da área dos lotes, para pagamento dos serviços que a municipalidade executaria em seu favor.

Nas décadas de 60 e 70, como veremos neste Capítulo, a produção de lotes para comercialização atingiu números gigantescos, aumentando, significativamente o estoque de lotes ociosos e sem infra-estrutura.

e) Na década de 70, o Arquiteto Jaime Lerner

O arquiteto paranaense Jaime Lerner, que como Prefeito da cidade de Curitiba e ex-Diretor do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba tinha levado a cabo naquela cidade propostas urbanas que a grande imprensa divulgou como exitosas, veio à Campo Grande,em 1977, à convite do Prefeito da época, Engº Marcelo Miranda Soares, e elaborou um Plano de Diretrizes de Estruturação Urbana de Campo Grande que contemplava a prioridade no uso do solo combinado com um sistema viário e de transporte urbano através de corredores, que resultou na Lei nº 1.747 de 29 de maio de 1978.

Jaime Lerner elaborou uma proposta com a participação de alguns arquitetos locais que à época trabalhavam no setor público visto que o município não possuía, ainda, um órgão de planejamento urbano que pudesse acompanhar e monitorar a execução das propostas, o que acarretou modificações setoriais na supracitada lei, todas com a finalidade de alterar o zoneamento, considerado rígido e implantado através de obras públicas .

Assim, a Lei nº 1.747 de 29/5/78 foi sendo alterada pelas Leis nº 1.749 de 16.6.78, Lei nº 1.759, de 06.7.78, Lei nº 1.896 de 10.7.80, Lei nº 2.095, de 8.10.82, Lei nº 2.149, de 4.10.83, Lei nº 2.156, de 21.10.83, Lei nº 2.162, de 11.11.83, Lei nº 2.186, de 16.12.83, Lei nº 2.187, de 26.12.83, Lei nº 2.224, de 9.10.84, Lei nº 2.252, de 4.01.85, Lei nº 2.273, de 24.07.85, Lei nº 2.339, de 10.09.86, Lei nº 2.346, de 16.10.86, Lei nº 2.458, de 22.12.87. Todas estas 15 modificações sofridas visavam, em última instância, modificar o zoneamento e os coeficientes urbanísticos, sem critérios urbanísticos.

A ocupação do solo urbano da capital de Mato Grosso do Sul foi deixando de ser uma atividade coletiva, de todos os moradores, para se transformar num comércio de índices e de manchas urbanas.Mudar a legislação para atender empresários que queriam instalar seus empreendimentos em área que a lei não permitia, era fato corriqueiro na década de 80, quando a cidade explodia, em termos de crescimento demográfico por conta da sua nova condição de capital.

Como veremos adiante, foi nesta década que mais de incorporou lotes na malha urbana, sejam de iniciativa particular, com loteamentos na periferia, ou pública, no caso com a implantação de conjuntos habitacionais do Estado.

f) Comentários acerca destes períodos

A cidade de Campo Grande assistiu, durante mais de 50 anos, a elaboração de leis e normas urbanísticas, especialmente de uso, ocupação e parcelamento do solo sem que houvesse, nem a participação da comunidade técnica, empresarial, política ou popular.

O processo de planejamento ocorrido foi puramente tecnocrático: contratava-se uma empresa para elaborar Planos para a cidade crescer e se desenvolver calcada nos ideais obreiros da época: os planos eram elaborados para dar sustentação à obras que seriam executadas com dinheiro público, à fundo perdido.

Nesta lógica, não havia necessidade de que a cidade tivesse órgão de planejamento urbano para pensar e repensar a cidade; não haveria a necessidade de construir um corpo técnico voltado para a formação em planejamento público.Se não havia planejamento urbano municipal, não havia diretrizes para loteamento, grandes edificações, etc.


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A cidade foi crescendo e sem acompanhamento ou monitoramento para corrigir as distorções geradas pelas normas urbanísticas, mudanças foram feitas na legislação, atendendo a interesses já citados.Ao mesmo tempo, já na década de 80, os índices de crescimento demográfico eram altos (8,02% a.a.); a migração se intensificara com a nova situação de capital de Mato Grosso do Sul; novo governo estadual se instala na cidade, aumentando a procura por imóveis e áreas.

Com este quadro, era possível prever o que aconteceu na década de 80: favelas surgiam da noite para o dia, em várias partes da cidade; não havia transporte coletivo para todos, quiçá energia elétrica e água potável; a rede de educação e de saúde não estava preparada para atender esta demanda.

Todo esta situação exigia do setor público e da iniciativa privada muita ação. Aí começa o caos urbano.O Governo do Estado, através da COHAB - Companhia de Habitação Popular-, desrespeitando qualquer norma urbanística municipal determinou a construção de gigantescos conjuntos habitacionais, localizados na mais distante periferia e um deles, as Moreninhas, fora do perímetro urbano.O Instituto de Previdência de MS-PREVISUL e o Instituto de Orientação às Cooperativas -INOCOOP-, também deixaram suas marcas no sítio urbano(Tabela 1 e MAPA 4).

Somente entre 1980 e 1985, o setor público estadual, construiu mais de 15.000 habitações populares, ou seja, 25% do total de habitações existentes em 1985.

Eram os anos do milagre da construção civil de Mato Grosso do Sul e do país, onde o Banco Nacional da Habitação financiou milhares de habitação pelo país afora. Aqui em Campo Grande, segundo as estatísticas, nunca se construiu tanto em período tão curto.

TABELA 1

RELAÇÃO DOS CONJUNTOS HABITACIONAIS CONSTRUÍDOS EM CAMPO GRANDE NA DÉCADA DE 80

Nome Unidades Data de Construção

1-ESTRELA DO SUL 1.527 AGO/82

2-MORENINHA I e II 2.000 DEZ/81

3-MORENINHA III 1.996 MAR/83

4-JOSÉ ABRÃO 814 JAN/82

5-BURITI 982 MAR/83

6-UNIVERSITÁRIA 1.240 JUN/83

7-NÚCLEO INDUSTRIAL 193 NOV/83

8-ROUXINÓIS 656 MAIO/86

9-PARATI 727 AGO/86

10-MARIA A.PEDROSSIAN 1.035 SET/83

11-MATA DO JACINTO 1.350 AGO/82

12-UNIÃO 672 AGO/83

13-OTÁVIO PÉCORA 312 DEZ/83

14-NOVOS ESTADOS 420 AGO/83

15-EUDES COSTA 560 OUT/85

16-AFRANIO FIALHO 672 MAR/85

TOTAL 15.516

Fonte: Anuário Estatístico de MS/1989-FIPLAN/MS


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O caos urbano citado deveu-se, de um lado à localização dos conjuntos habitacionais distantes do centro urbano e do outro a inexistência de infraestrutura básica e de equipamentos sociais, tais como escola, posto de saúde, posto policial, etc, contribuindo para, ao invés de resolver o problema habitacional criar mais problemas para a administração municipal, aumentando os investimentos em transporte urbano, pavimentação, etc e jogando a população para locais distantes do centro de emprego.

Ora, se a cidade já tinha um perímetro de 28.500 ha. suficientes para abrigar mais de quatro milhões de pessoas e na década de 80, só tinha 300 mil, porque alterar o perímetro para implantar o maior conjunto habitacional do Estado - as Moreninhas, com 4 mil casas? A Câmara Municipal aprovou a mudança.

Mais do que isto, a inexistência de um órgão municipal de planejamento urbano que pudesse elaborar as diretrizes urbanísticas necessárias para acompanhar o crescimento vertiginoso da década, contribuiu para que os mais de 120 loteamentos aprovados na década de 80 desorganizassem o tecido urbano, através de descontinuidade das vias públicas, demarcação das áreas destinadas à recreação e lazer e a equipamentos comunitários futuros sem planejamento e admitindo sobras e pontas de quadra que hoje não servem para nenhuma construção pública.

g) Em 1987 é criada a PLANURB e o CMDU

Desde o começo da década de 80, diversas entidades de classe, dentre elas o Instituto de Arquitetos do Brasil-Departamento de MS, a Associação dos Geógrafos do Brasil-AGB/MS e a Associação de Engenheiros e Arquitetos de Campo Grande, solicitavam do setor público municipal a criação de um órgão de planejamento urbano com finalidade de estudar a cidade e propor soluções para os problemas que estavam ocorrendo à época e que já comentamos anteriormente.

Ao final de 1985, é realizado um Seminário, coordenado pelo IAB/MS com o apoio da AGB/MS e da Prefeitura Municipal de Campo Grande, com a finalidade de discutir o modelo e o formato do órgão municipal de planejamento urbano.

As propostas do Seminário foram concretizadas em 11 de março de 1987, com a criação do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano - CMDU e em 8 de maio do mesmo ano, com a criação da Unidade de Planejamento Urbano de Campo Grande - PLANURB, órgão da Secretaria Municipal de Planejamento.

O CMDU, órgão composto de representantes de segmentos da sociedade e da municipalidade e a PLANURB, órgão técnico de planejamento urbano, vieram preencher a maior lacuna deixada por todas as administrações anteriores.

Nascidos num momento de grande efervescência de desenvolvimento urbano e de crescimento desordenado, estes dois órgãos passaram a pensar a cidade, em todas as suas necessidades urbanísticas.

Depois de um ano de trabalho, a PLANURB encaminhou para discussão e aprovação no CMDU, uma legislação urbanística para Campo Grande que contemplava, além do uso do solo urbano, o parcelamento, o perímetro urbano e um início de legislação ambiental e de proteção dos bens patrimoniais da cidade.

Em dezembro de 1988 a Câmara de Vereadores aprova a Lei nº 2.567 que modernizava os conceitos urbanísticos e entregava à sociedade uma norma legal moderna e mais realista, em relação às necessidades do Município.

Neste âmbito, a questão do parcelamento do solo urbano sofreu grandes modificações, como segue:

a) criam-se vários tipos de loteamentos com exigências distintas de infra-estrutura e de percentuais de áreas públicas, atreladas à política maior da lei de favorecer a moradia mais próxima do centro de emprego;

b) cria-se a Comissão que determinaria as diretrizes urbanísticas para cada parcelamento, de acordo com a filosofia de desenvolvimento da cidade;

c) criam-se prazos para aprovação de todas as fases do parcelamento;

d) desmembramentos com área superior a 20.000 m2 teriam que doar 5% da área destinadas à implantação de equipamentos comunitários;

e) aumenta a preocupação ambiental, principalmente com os fundos de vale, áreas de solos instáveis e brejosos, exigindo-se faixa non aedificandi de 50 metros para ambos os lados de qualquer curso d’água da cidade;


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f) prevê-se a necessidade de elaborar uma Carta Geotécnica de Campo Grande, instrumento indispensável para leitura da aptidão do solo urbano;

Esta legislação encontra-se em vigor e é base desta publicação. No capítulo 2, faremos uma análise da legislação municipal, a Lei nº 2.567/88.

Análise dos Loteamentos em Campo Grande - 1960/1990

a) A década de 60.

De acordo com o Perfil Sócio-Econômico de Campo Grande, edição de 1988, Campo Grande possuía, em 1960, uma população urbana de 65.246 habitantes e mais de 14.000 domicílios.Segundo dados do Cadastro Municipal havia, ainda, 2.200 lotes sem ocupação naquele ano.

Para efeitos de nossa análise, e tendo em vista que a cidade ainda não havia se verticalizado, consideramos que Campo Grande tinha, em 1960, 16.000 lotes em seu Cadastro, sendo que, destes, 87,5%, estavam ocupados.Com base nestes dados é possível estimar que a área parcelada da cidade estivesse em torno de 1.000 ha., numa média de 16 a 17 lotes/ha de área bruta parcelada.

No período compreendido entre 1960 e 1970, excluindo este ano, foram aprovados 114 loteamentos numa área total parcelada de 3.336 ha, com novos 57.333 lotes no mercado e, ao final da década, a população urbana dobrou, saindo de pouco mais de 65 mil para 130.615 habitantes.(ver Tabela 2)

O incremento populacional da década foi, portanto de 65.369 pessoas, gerando uma demanda de novos 12.500 lotes.Ocorre que como foram incorporados à malha urbana 57.333 lotes podemos afirmar que mais de 44.000 lotes estavam desocupados naquele período, ou seja, quase o dobro da quantidade de lotes que tinham domicílios ocupados.

Quando examinamos os dados da produção por ano desta década, verificamos que somente no ano de 1962, 15.348 lotes foram aprovados pela municipalidade, ou seja, 27% do total da década, embora o loteamento Jardim Noroeste, com quase 10 mil lotes, não esteja ainda ocupado até hoje, 1997.

Como se verifica nesses dados, o problema de estoque de lotes e de áreas vazias parceladas e não ocupadas tornaram-se os maiores problemas desta cidade na década de 80, tiveram seu início na década de 60.

Outro dado importante é que o perímetro urbano em 1969 foi fixado em 26.233 hectares e pouco mais de 5.000 hectares (19%), estavam parcelados, sobrando mais de 20.000 ha de área de vazios urbanos.

b) A década de 70.

Os dados estatísticos da década de 1970, referentes à produção de lotes, vêm confirmar a afirmação anterior de uma oferta muito maior que a demanda, ou seja, foram 71 novos loteamentos aprovados, numa área bruta de 2.134 hectares e 35.181 novos lotes.

A população cresceu mais que o dobro em 10 anos, saindo dos 130.615 habitantes para 282.889 habitantes. Com o incremento verificado de 152.274 novos moradores, haveria necessidade de, aproximadamente, 29.000 lotes para atender o crescimento. Somando as necessidades com o estoque existente e o produzido na década, mais de 50.000 lotes estavam vagos ao final da década de 70.

Apesar da tendência da década anterior, na década de 70 iniciaram-se as especulações acerca da divisão do Estado de Mato Grosso, gerando expectativas de novos investimentos imobiliários que iriam acontecer, maciçamente, não só em loteamentos como também em conjuntos habitacionais na década de 80, como já relatamos neste Capítulo.

c) A década de 80.

Já na condição de capital de Mato Grosso do Sul, em 1979, Campo Grande, na década de 80 inicia com a aprovação e início de obras de conjuntos habitacionais da COHAB tais como, Moreninhas, José Abrão, Universitária, Estrela do Sul e Buriti além dos Residenciais Maria Aparecida Pedrossian e Mata do Jacinto, que juntos somavam quase 11.000 unidades (lotes e habitação).


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Na década de 80 foram 126 processos aprovados, com 4.616 ha e 76.178 novos lotes incorporados, sendo que destes, encontram-se os lotes dos conjuntos da COHAB, PREVISUL e INOCCOP.O perímetro urbano foi aumentado para 28.500 e posteriormente, em 1987 para 33.500 ha.

A população saiu dos 282 mil para 526.126 no final da década, agregando-se mais 244 mil pessoas ocupando 61 mil novos domicílios, fazendo com que o estoque, no final da década, aumentasse para 65.000 lotes vagos, fora os loteamentos irregulares (Tabela 2).

TABELA 2

CAMPO GRANDE

PRODUÇÃO DE LOTES 1960/1990

Período População Urbana no Final Lotes Produzidos

Até 1960 65.246 16.000

De 1960 a 1969 130.615 57.333

De 1970 a 1979 282.889 35.181

De 1980 a 1989 526.126 76.178

De 1990 a 1994 568.540 * 17.320

Fonte: Perfil Sócio-Econômico de Campo Grande-PLANURB-1995

* Estimativa IBGE

TABELA 3

CAMPO GRANDE

LOTEAMENTOS APROVADOS COM MAIS DE 2.000 LOTES

Nome do Loteamento Número de Lotes Década da Aprovação

1-JARDIM NOROESTE 9.797 60

2-SANTO ANTONIO 8,280 60

3-NOVA LIMA 6.700 60

4-MONTE CASTELO 5.335 50

5-AERORANCHO 4.870 70

6-GUANANDY 4.564 60

7-SÃO CONRADO 3.522 70

8-CORONEL ANTONINO 3.189 70

9-ITAMARACÁ 2.845 80

10-COLUMBIA 2.776 80

11-TIJUCA 2.501 70

12-SANTA EMÍLIA 2.350 70

13-RITA VIEIRA 2.271 70

14-PETROPOLIS 2.201 70

15-LOS ANGELES 2.115 60


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16-PIRATININGA 2.219 60

17-BANDEIRANTES 2.499 50

Fonte: Perfil Sócio-Econômico de Campo Grande -PLANURB

Se a produção de lotes foi maior que a demanda do crescimento populacional, ao longo das 3 últimas décadas, em 1997, segundo dados do Cadastro Municipal da PMCG, existem mais de 90 mil lotes vagos, além de uma vasta área urbana vazia e não parcelada.

Apenas para ilustrar a análise dos impactos dos grandes loteamentos neste período, 17 loteamentos foram empreendidos em Campo Grande, com mais de 2.00 lotes, conforme se verifica na Tabela 3 e MAPA 5.

Exceção feita ao Jardim Noroeste, que não foi implantado, os demais, se totalmente adensados, são isoladamente maiores que a maioria dos municípios do Estado, que não possuem 10 mil habitantes.

O MAPA 6 mostra a evolução dos loteamentos implantados nas décadas de 60,70 ,80 e 90 para verificarmos que a urbanização do sítio urbano de Campo Grande foi se descontrolando, a partir de 1960.


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A Legislação Urbanística para Parcelamento do Solo Urbano


a) Aspectos históricos da legislação federal.

A base da primeira legislação brasileira sobre loteamento e comercialização de terras, como já citamos no capítulo anterior, data de 1937, regida pelo Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937.Além de não oferecer orientação aos Estados e Municípios nas questões da urbanização, a citada lei tinha em seu bojo uma grande preocupação em beneficiar os compradores de lotes, desamparados pelo Art. 1.088 do Código Civil que “ permitia que antes da assinatura da escritura definitiva de compra e venda, qualquer das partes possa arrepender-se- devendo, neste caso, idenizar a outra por perdas ou danos a que esse arrependimento haja dado causa1”.

Sem sanções para o loteador que não cumprisse a lei , o Decreto-lei nº 58 , ao longo de seus 30 anos de existência, foi descumprido pelos loteadores e tornou-se letra morta. Os loteamentos continuaram sendo produzidos à margem de seus dispositivos legais.

Segundo Fernando Walcacer, no livro Direito do Urbanismo, “ a informalidade continuou absoluta: os loteadores continuaram a retalhar a sua terra em lotes e a vendê-los à prazo, a um mercado que não deixava nunca de se expandir cumprindo, quando fosse possível, as exigências legais, ou deixando de fazê-lo, quando isso melhor atendesse seus interesses.”

Foi na década de 30 que o Brasil iniciou seu processo de urbanização, por conta da industrialização do Governo Vargas. Como o DL nº 58 vigorou até 1967, as cidades brasileiras, cresceram e se desenvolveram à luz da citada lei . Problemas hoje visíveis, principalmente em Campo Grande, como por exemplo, a baixa quantidade de áreas públicas na zona central, deve-se àquela norma pois, em seu bojo, não tratava da reserva de áreas destinadas à implantação de equipamentos sociais e praças.

Com o crescimento vertiginoso da população urbana brasileira nestes 30 anos após o DL nº 58, o Governo brasileiro acordou para a necessidade de estabelecer uma nova norma urbanística que pudesse enfrentar os problemas decorrentes da urbanização acelerada.

Em 28 de fevereiro de 1967, o Governo federal edita o Decreto-lei nº 271, com a finalidade de estabelecer normas jurídicas para loteamento urbano, desmembramento e zona urbana e determinava que as vias e praças e as áreas destinadas aos equipamentos urbanos passassem ao domínio público quando da aprovação e, finalmente, institui a concessão de direito real de uso,” uma nova forma de direito de superfície, entretanto, até hoje não devidamente utilizada, estudada ou posta em vigor.”

b) A Lei Lehmann.

Atualmente, a base conceitual jurídica para elaboração de projetos de parcelamento do solo urbano é a Lei federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, mais conhecida como Lei Lehmann, que nasceu de uma anteprojeto elaborado em 1969, por urbanistas brasileiros.

Com a criação, em 1974 da Comissão Nacional de Regiões Metropolitanas e Política Urbana - CNPU, e a realização do Simpósio Nacional sobre Política Urbana, em 1975, abriu-se o debate acerca dos problemas urbanos nacionais.

No Congresso , o Senador Otto Lehmann apresentaria, em 1977, uma ante-projeto-de-lei dispondo sobre o parcelamento do solo urbano, definindo loteamento, desmembramento e estabelecendo requisitos urbanísticos mínimos para estas modalidades de parcelamento. Permitia, ainda, que os Estados e Municípios pudessem legislar, complementarmente, adequando a norma federal às peculiaridades locais e regionais.

1 WALCACER, Fernando- A nova Lei de Loteamentos, em Direito do Urbanismo,pg 155


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A nova lei de parcelamento do solo urbano, que ainda se encontra em vigor, trouxe, em 10 Capítulos e 55 artigos, grandes avanços na questão urbana e na questão da compra e venda de lotes.

O Capítulo I trata das Disposições Preliminares e define o que é loteamento e desmembramento, cria o conceito de zona urbana e de expansão urbana e define onde não serão permitidos parcelamento do solo. Tal artigo foi escrito com a finalidade de equacionar problemas existentes em São Paulo e no Rio de Janeiro, onde se loteava em morros, alagados e outras áreas de solos instáveis.

O Capítulo II que trata dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento, define o lote mínimo nacional em 125 m2, trata do percentual mínimo de áreas públicas de 35%, no mínimo, a serem repassados ao domínio público e define o que é equipamento urbano e comunitário.

O Capítulo III - do Projeto de Loteamento-,é um dos mais importantes pois delegou aos municípios tarefa de definir as diretrizes urbanísticas para a área, antes de elaborado o Projeto Urbanístico. Este conceito permitiu que várias capitais brasileiras, dentre elas Curitiba, criassem uma Comissão de Diretrizes Urbanísticas a os loteadores não puderam mais aprovar projeto elaborado que não sintonizado com os interesses da administração e de sua política urbana.

O Capítulo IV disciplina o Projeto de Remembramento e o V a Aprovação do projeto de Loteamento e de Remembramento.

Os Capítulos VI,VII,VIII,XIX e X tratam dos problemas legais de registro do loteamento, dos contratos de compra e venda e das penalidades legais pelo descumprimento da norma. Diferentemente das lei anteriores, a Lei nº 6.766/79 definiu, dentre outras penalidades, que é crime contra a Administração Pública, dar início à um loteamento sem aprovação do projeto ou vender lotes de área não registrada no Cartório.

Por último, a lei diz que quando houver alterações de uso do solo rural para fins urbanos - chácaras e sítios de recreio, etc. -, o INCRA deve ser ouvido para que haja aprovação municipal, isto porque o Estatuto da Terra definiu o “módulo rural “ para cada região do País e no caso de Mato Grosso do Sul é de 5.000 m2.

c) Aspectos da legislação municipal de parcelamento do solo urbano.

No Capítulo I desta publicação, pudemos discorrer sobre a história da evolução do processo de ocupação do solo urbano de Campo Grande onde identificamos toda a legislação urbana de uso e ocupação do solo e de parcelamento.

Neste Capítulo o que interessa é abordar as questões urbanísticas da Lei municipal nº 2.567/88 que dispõe sobre o Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo em Campo Grande, atualmente em vigor.

Em agosto de 1987, a Prefeitura Municipal, através da Unidade de Planejamento Urbano de Campo Grande - PLANURB, reuniu diversas entidades de classe, profissionais e comunitárias, com a finalidade de obter subsídios que norteariam o trabalho de elaboração de uma nova norma urbanística de uso e ocupação do solo.

Depois, através de levantamentos de campo e de dados primários e secundários de todos os setores urbanos montou um mapa da “ cidade real”, num levantamento jamais feito pelo Poder Público.

O universo de informações levantadas foi suficiente para detalhar um Plano de Massa- que tratava da parte físico-territorial da cidade -, parte integrante do futuro Plano Diretor de Campo Grande e definir as políticas gerais de desenvolvimento urbano que visavam:

a) propiciar sustentação adequada à diversificação econômica em curso no Município, favorecendo a localização, na malha viária, de empreendimentos dos setores secundário e terciário;

b) favorecer a expansão das atividades econômicas de alta capacidade de geração de empregos, no caso a construção civil;

c) preparar a cidade, no que diz respeito à oferta de equipamentos sociais e de infra-estrutura, para os novos patamares e escalas de demandas até o ano 2.000;

d) favorecer o acesso ao mercado formal de trabalho à população economicamente ativa, principalmente a de menor renda;

e) preservar, ao máximo, os exemplares do sítio urbano original;


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f) modernizar e ampliar os implementos da função polarizadora exercida por Campo Grande.

O Conceito Geral do Plano, preceituava, conforme Desenho abaixo, a divisão da área urbana da cidade em 3 anéis de urbanização.

LEGENDA

1-adensamento

2-adensamento prioritário

3-adensamento futuro

O anel central, composto ,basicamente, pelo mini - anel rodoviário, deveria ser adensado, utilizando-se melhor o sistema viário e a infra-estrutura urbana existente. Em 1987 o adensamento deste anel era de 57 habitantes por hectare e a proposta era aumentar o adensamento para 150 habitante por hectare.

Um segundo anel, que corresponde a uma região distante em até 8 Km da zona central, deveria ter incentivada a urbanização, através de empreendimentos de urbanização integrada e de incentivos aos loteamentos para baixa renda , utilizando melhor as áreas vazias e não parceladas, combatendo a especulação e invertendo a tendência histórica de colocar o trabalhador residindo na periferia.

Um terceiro anel deveria ter desestimulada sua ocupação residencial e estimulada a criação de empregos nos conjuntos já existentes, como por exemplo, as Moreninhas.

Estas diretrizes foram traduzidas em texto legal e após discutidas com as entidades, técnicos locais e de fora, foram aprovadas pelo CMDU, com várias modificações e encaminhadas para aprovação pela Câmara de Vereadores.

O trabalho de mais de 8 meses, foi aprovado e sancionado em 8 de dezembro de 1988 e de acordo com declarações obtidas de pessoas e técnicos que atuavam no setor público e fora dele , a Lei nº 2.567/88, apesar de complexa, trouxe vários conceitos urbanísticos novos( como o conceito de empreendimento e atividade, base da lei), foi democraticamente discutida por todos os setores e seu resultado, elaborado por técnicos locais com consultoria externa, foi determinante para acalmar os ânimos do setor profissional técnico e imobiliário.

Na questão do parcelamento do solo várias inovações foram trazidas à luz do direito urbanístico municipal, conforme citadas no capítulo anterior.

A Lei original aprovada tinha 54 artigos e 11 Anexos e para exame do assunto parcelamento do solo, analisaremos, a seguir, os artigos e os Anexos respectivos.

LEI Nº 2.567 DE 08 DE DEZEMBRO DE 1988

DISPÕE SOBRE O ORDENAMENTO DO USO E DA OCUPAÇÃO DO SOLO NO MUNICÍPIO DE CAMPO GRANDE E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.

TÍTULO I

DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

CAPÍTULO I

Da Natureza, dos Objetivos e dos Conceitos


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Art. 1º - O ordenamento do uso e da ocupação do solo no Município de Campo Grande obedecerá os termos desta Lei.

Art. 4° - Para os efeitos desta Lei, são adotadas as definições constantes do Anexo I.

Os conceitos da Lei de interesse do parcelamento e da urbanização estão listados e interpretados no Capítulo III desta publicação.

CAPÍTULO III

Dos critérios a serem obedecidos

Art. 14 - Os critérios a serem obedecidos no exame e na aprovação de projetos de empreendimentos e pedidos de licença para realização de atividades são os constantes do Anexo VI.

ANEXO VI - CRITÉRIOS E EXIGÊNCIAS A SEREM OBEDECIDDOS NO EXAME E APROVAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS E ATIVIDADES .

A - INDEPENDENTES DE LOCALIZAÇÃO

A.1.1 - Desmatamentos.

A.1.2 - Terraplenagem.

A.1.3 - Intervenção nos recursos hídricos

As exigências contidas nestes 3 ítens devem ser analisadas, quando for o caso.

A.2 - CRITÉRIOS E EXIGÊNCIAS GERAIS APLICÁVEIS AOS EMPREENDIMENTOS DE ABERTURA OU MODIFICAÇÃO DE VIAS E LOGRADOUROS.

I. toda via a ser aberta ou modificada, integrante ou não de arruamento ou parcelamento, será enquadrada em uma das categorias constantes das Tabelas 1 e 2 deste Anexo, em função de suas características constantes das mesmas Tabelas;

As categorias de via estão conceituadas no Capítulo III- Dos Conceitos , desta publicação. Em todo caso, aqui trata do enquadramento das vias em uma das categorias: perimetral, arterial, principal 1, principal 2, coletora, local e de pedestre.

II. para aprovação de projetos viários será exigido que:

a) seja assegurada a presença de espaços, calçadas ou quaisquer logradouros exclusivos para pedestres, de modo a propiciar segurança contra veículos motorizados;

b) sejam previstos jardins e principalmente arborização;

c) sejam desmatadas, tão somente, as áreas absolutamente necessárias à implantação das vias e de seus equipamentos;(grifo nosso).

d) o remanejamento das redes de serviços públicos existentes ou a implantação de novas redes, sejam localizadas em áreas reservadas para tal, passando por um só lado da via e protegidas contra impactos e esforços atuantes e as faixas que contiverem as redes, serão de preferência recobertas por vegetação para facilitar-lhe a conservação;

e) em áreas non aedificandi de faixas ciliares de proteção a corpos d’água não sejam implantadas vias ou logradouros;( grifo nosso).

Este é uma exigência que não vêm sendo cumprida pelo Poder Público.A lei protege as faixas de 50metros de ambos os lados dos corpos d’água, certamente com a finalidade de que trata o Anexo X, qual seja, implantar parques, viveiros, etc e não abrir avenidas, tais como Norte Sul, Fernando Correa,etc.

f) o projeto de micro drenagem, quando houver, seja efetuado de modo que atenda às vazões máximas resultantes das chuvas de efeitos críticos na área, para tempo de recorrência de 3 anos;


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g) seja firmado termo de acordo e compromisso entre o proprietário e a Prefeitura municipal, no qual o primeiro se compromete a realizar, à sua custa, sem quaisquer ônus para a administração pública municipal, quando houver, obras de terraplenagem, pavimentação, meio-fios, arborização, pontes, pontilhões, bueiros, galerias, linhas adutoras, troncos alimentadores e distribuidores e redes de esgotamento de infra-estrutura, muralhas e quaisquer outras obras que sejam necessárias ou que venham a ser exigidas pelo órgão municipal competente, de acordo com os respectivos projetos técnicos aprovados.

III. a elaboração de projetos para abertura ou modificação de vias integrantes ou não de arruamento ou parcelamento, atenderá às seguintes condições:

a) as Vias Locais deverão ser projetadas de forma a restringir o trânsito de passagem, destinando-se exclusivamente ao acesso aos respectivos lotes lindeiros;

Esta é uma condição das mais importantes para o planejamento urbano municipal. O que este item quer referenciar é a importância e necessidade de que as vias locais se restrinjam a atender o acesso aos lotes e não cumprir o papel de uma Via Coletora ou até Principal 2.Isto só se consegue com determinação de um partido urbanístico que privilegie as Vias Locais , valorizando a quadra, a vizinhança , o aspecto comunitário do bairro projetado.

b) as Vias de Pedestres terão sua largura equivalente a 5% de seu comprimento, não se admitindo largura inferior a 4,00 metros;

c) as vias situadas em regiões acidentadas poderão ter rampas de até 15%, em trechos não superiores a 300,00 metros;

d) as curvas das vias públicas de largura igual ou superior a 15,00 m deverão apresentar raio de curvatura igual ou superior a 100,00 m , se o ângulo formado pelas duas direções da rua estiver compreendido entre 100 ° (cem graus) e 170 °(cento e setenta graus);

e) as curvas das vias públicas de largura inferior a 15,00m deverão apresentar raio de curvatura mínima de 30,00 m;


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f) a intersecção de duas vias públicas deverá aproximar-se, o mais possível, a ângulos de 90 °(noventa graus).Não será permitida a intersecção entre vias públicas formando ângulos inferiores a 60 ° (sessenta graus);

g) na intersecção de duas vias públicas, o alinhamento de seus leitos deverão ser concordados com curvas de raio

não inferior a 8,00 m;

h) as curvas em “ S ” serão concordadas com uma tangente de comprimento não inferior a 30,00 m;

i) os pontos de intersecção dos eixos de duas vias públicas com o eixo de uma terceira não poderão estar

compreendidos entre 10,00 m e 40,00 m de distâncias;

j) todos os loteamentos conterão ,pelo menos, uma via de circulação para escoamento rápido de tráfego, do

ponto mais distante até a via de acesso principal ao loteamento;

k) serão asseguradas sevidões públicas de passagem a sítios que, pelo seu valor cultural e natural, requeiram a proteção do poder público;


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l) excepcionalmente, nos parcelamentos de que trata a Lei municipal n ° 2.484, de 16 de junho de 1988, serão permitidos vias de circulação com dimensões menores que as previstas neste item, à critério do órgão municipal competente;

Este item trata dos Loteamentos Sociais, que apenas o Poder Público pode implantar. Lá na citada Lei, a faixa de domínio permitida é menor que a prevista para todos os loteamentos urbanos.

m) as vias abertas serão destinadas exclusivamente à circulação , não se permitindo computá-las como área para estacionamento de uso público ou privativo das unidades imobiliárias;

n) quando, por condições topográficas ou de projeto, forem propostas soluções em cul de sac, serão atendidas as seguintes exigências:

1. terão o comprimento máximo de 50,00 m;

2. largura mínima de 10,00 m;

3. passeio lateral de 1,50 m de cada lado ;

4. praça de retorno com diâmetro mínimo de 20,00m, excetuadas as vias do passeio lateral;

p) junto às estradas de ferro e às rodovias federais, estaduais e municipais de linhas de transmissão de energia

elétrica, é obrigatória a existência de faixas de domínio, com as dimensões exigidas por cada um dos órgãos responsáveis, em cada caso;

O DNER e o DERSUL- Departamento de Estradas federal e estadual -, exigem faixa de domínio de 30,00m, no mínimo. A ENERSUL e a ELETROBRÁS- concessionárias de energia elétrica -, exigem faixa de domínio, de cada lado das torres, de 15,00m , no mínimo.

q) apresentação do projeto assinado pelo proprietário e por profissional habilitado, constando de :

1. projeto geral ( urbanístico), incluindo curvas de nível de metro em metro, devidamente amarrado ao Sistema Cartográfico Municipal, vias de circulação com nomenclatura provisória, através de letras ou número, quadra contendo o cadastro de todas as unidades imobiliárias lindeiras ou atingidas pelo projeto;

2. perfis longitudinais e seções tranversais, indicando “grade” de todas as vias de circulação;

3. projeto completo de esgotamento de águas pluviais, indicando e detalhando o dimensionamento e caimentos de coletores, bocas de lobo e demais equipamentos, conforme exigências do órgão municipal competente;

4. projeto de guias, sarjetas e pavimentação de vias, obedecendo as medidas, normas e padrões do órgão municipal competente;

5. projeto de arborização das vias e logradouros, definindo as diferentes espécies a serem implantadas, obedecendo as normas do órgão municipal competente:

6. projeto das demais infra-estruturas exigidas, obedecendo as normas dos órgãos competentes;


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r) na escolha dos nomes para os logradouros públicos do Município, o interessado deverá remeter uma relação que será apreciada pela Prefeitura Municipal, não podendo haver repetição de nomes já existentes no Cadastro Municipal, onde serão observados os seguintes critérios:

1. nomes de brasileiros já falecidos que tenham se distinguido:

1.1 - por relevantes serviços prestados ao Município, ao Estado e à União;

1.2 - por sua cultura e projeção em qualquer ramo do saber humano;

1.3 - pela prática de atos heróicos ou edificantes;

2. nomes curtos, eufônicos e de fácil pronúncia tirados da história, geografia, flora, fauna e folclore do Brasil;

3. nomes curtos , eufônicos e de fácil pronúncia extraídos da Bíblia Sagrada, datas e santos do calendário religioso;

4. datas de significação especial para a história do Brasil ou Universal;

s) em casos de empreendimentos de urbanização integrada ou de parcelamento do solo que contenha edificações, a expedição do alvará de conclusão de abertura da via fica condicionada ao atendimento das seguintes condições:

a. conclusão das obras de estabilização, consolidação e proteção de taludes, assim como aquelas necessárias ao perfeito escoamentos das águas;

b. que a arborização e os jardins se encontrem devidamente plantados;

c. que tenham sido atendidas todas as cláusulas contidas nos termos de acordo e de compromisso;

A.3 CRITÉRIOS E EXIGÊNCIAS GERAIS APLICÁVEIS AOS EMPREENDIMENTOS DE PARCELAMENTO, URBANIZAÇÃO E REURBANIZAÇÃO.

A.3.1- Diretrizes Gerais

I. o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal , antes da elaboração do projeto final, a definição das diretrizes para uso do solo, sistema viário, espaços destinados à recreação e as áreas reservadas para equipamentos urbanos e comunitários, quando houver, apresentando para este fim, requerimento à Prefeitura contendo pelo menos:

a) as divisas da gleba a ser parcelada;

b) as curvas de nível da área, com diferença de nível de ,no máximo, 1,0(um) metro em 1,0(um) metro, devidamente amarrada ao Sistema Cartográfico Municipal;

c) a localização dos cursos d’água ,bosques e construções existentes;

d) a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas de recreação, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local e em suas adjacências com as respectivas distâncias da área a ser loteada;

e) o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

f) levantamento da área de acordo com o título de propriedade aprovado pela Prefeitura Municipal e registrado no Cartório de Registro de Imóveis;

II. a Prefeitura devolverá ao interessado, no prazo máximo de 30(trinta)dias úteis, a contar da data de entrada do requerimento, uma via da planta da área a ser loteada, contendo:

a) o traçado básico do sistema viário principal;

b) as ruas ou estradas existentes ou projetadas que compõem o sistema viário da cidade e do Município relacionados com o parcelamento pretendido a serem respeitados;

c) a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamentos urbanos e comunitários e das áreas livres de uso público;

d) as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;


23

e) a bacia hidrográfica à montante do empreendimento com pontos de início de captação das águas pluviais bem como os pontos de lançamento;

f) as zonas de uso da área com indicação dos usos compatíveis;

III. as diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de 01(um) ano;

A.3.2- Requisitos mínimos a serem atendidos nestes empreendimentos:

I. as áreas destinadas à implantação de equipamentos urbanos e comunitários, bem como aos espaços livres de uso público, serão proporcionais à população prevista para o empreendimento, calculada com base no número de unidades imobiliárias que este comporte, mediante aplicação de valores de habitantes por domicílio da zona, obtidos no Censo Demográfico do Município ou por pesquisa realizada pela Prefeitura Municipal, utilizando-se o dado mais recente;

De acordo com o Censo de 1996, do IBGE, o número médio de pessoas por domicílio, em Campo Grande, é de 3,71, na área urbana.

Para calcular as áreas destinadas aos equipamentos comunitários e de recreação e lazer, levar em consideração as seguintes estatísticas médias :

EDUCAÇÃO

a) população em idade de creche-de 0 a 4 anos : 8,94% do total;

b) população em idade da pré-escola- 4 a 6 anos: 6,75% do total;

c) população em idade escolar-1° grau-de 7 a 14 anos: 18,37% do total;

d) população em idade do 2° grau- 15 a 17 anos: 6,14% do total;

e) lotação máxima de 35 alunos por sala para o 1° e 2° graus e 20 alunos para a pré-escola, admitindo-se 2 turnos. Lotação da creche , 80 crianças.

SAÚDE

a) Posto de Saúde com 120,00 m2 para até 3.000 hab.

b) Posto de Saúde com 240,00 m para acima de 3 mil até 6 mil hab.

c) Centro de Saúde com 360,00 m para população entre 6 a 10 mil hab.

d) Centro de Saúde com , no mínimo, 500,00 m2, para mais de 10 mil hab.

ÁREA VERDE POR HABITANTE- considerar, no mínimo de 12 m2 / hab.

II. estas áreas, mais as destinadas aos sistemas de circulação equivalerão a, no mínimo,35%(trinta e cinco por cento) da área da gleba, distribuídas na proporção exigida para cada gênero de loteamento( L1,L2,L3 ou L4,conforme veremos adiante);

III. as áreas públicas em empreendimentos de uso industrial ou atacadista equivalerão a 15%( quinze por cento) da área da gleba, reservadas para áreas verdes;

IV. os lotes terão área e frente mínimas de acordo com as categorias de uso em que se enquadrem, atendendo o disposto nas Tabelas do Anexo XI;

ver tabela no item A.5, deste Capítulo.

V. ao longo das águas correntes e dormentes será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi , nos termos da legislação pertinente;


24

No caso de Campo Grande, obedecida a Lei federal, optou-se por exigir, um mínimo de 50 (cinquenta) metros contados da margem, para ambos os lados .

VI. o Município poderá, complementarmente, exigir a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos, assim como, faixas de servidão de loteamentos com desnível, para escoamento de águas pluviais e servidas;

VII. não se localizar em terrenos:

a) alagadiços ou sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar-lhe o escoamento das águas;

b) aterrado com materiais nocivos à saúde, sem que seja previamente saneado;

c) com declividade igual ou superior a 30%( trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas desta Lei;

d) onde as condições geológicas não aconselhem edificação;

e) de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até sua correção;

f) que contenha bens tombados, definitivos ou provisórios, ou bens considerados de interesse especial para preservação ou ainda, contenha total ou parcialmente, áreas de entorno dos referidos bens, caso em que deverá ser analisado previamente pelo órgão municipal competente, para que se faça as exigências cabíveis;

g) que esteja situado à margem de rodovias estaduais ou federais e ferrovias, sem que seja submetido à análise e aprovação prévia dos órgãos competentes;

VIII. todos os lotes farão frente obrigatoriamente para logradouros públicos destinados à circulação de veículos e pedestres;

IX. o comprimento das quadras não poderá ser superior a 300,00( trezentos) metros, exceto nos empreendimentos de parcelamento exclusivamente de uso industrial ou atacadista, ficando à critério do órgão municipal competente;

X. não serão permitidos lotes cuja forma não possibilite a inscrição de um círculo com diâmetro menor que o da testada mínima exigida para a zona de uso,tangenciando a linha da testada, bem como não serão permitidos, mesmo para arremates e sobras de terras, lotes com áreas e testadas inferiores às previstas nesta Lei;

XI. quando o lote apresentar testada em curva ou linha quebrada, formando concavidade , será dmitida para a testada, dimensão menor que a mínima estabelecida nesta Lei, até o mínimo de 5,00(cinco)metros , devendo o lote, porém , apresentar largura média e área com dimensões correspondentes às mínimas exigidas respectivamente para testada e área do lote;

XII. a abertura ou modificação de vias de circulação e área comum destinada a estacionamento ,atenderá além do disposto no ítem A.2 deste Anexo, ao seguinte:

a) as vias deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas e harmonizar-se com a topografia local;


25

b) atender as normas e gabaritos contidos nas Tabelas 1 e 2 deste Anexo;

c) as áreas destinadas a vias não poderão ser computadas, em qualquer circunstância, com áreas para estacionamento;

d) as áreas destinadas a logradouros públicos ( vias de circulação, praças, largos, jardins públicos e estacionamentos), passarão a integrar o patrimônio municipal no ato do registro do empreendimento, sem que advenha ao Município ônus de qualquer natureza, independentemente do percentual que eles representem em relação à área total da gleba.

A.4 - CRITÉRIOS E EXIGÊNCIAS ESPECÍFICAS APLICÁVEIS AOS SEGUINTES EMPREENDIMENTOS:

A.4.1- Desmembramento

I. quando a área a desmembrar for igual ou superior a 20.000 m2 ( vinte mil metros quadrados) , o Poder Público municipal exigirá área destinada a equipamentos comunitários equivalentes a 5%( cinco por cento) da área total desmembrada, que passará ao domínio público no ato do registro do desmembramento;

Esta exigência foi uma das grandes novidades desta Lei pois, à época da sua elaboração , havia uma tradição de proceder desmembramentos para viabilizar lotes urbanos e a doação de área pública, prevista para loteamento, não havia. É uma exigência exclusiva de Campo Grande, não havendo similar em nenhuma lei de parcelamento municipal.

II. atenderão, no que couber, aos requisitos mínimos contidos no ítem A.3.2 e seus incisos;

III. aplica-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas exigidas para o loteamento, previstas na presente Lei.

A.4.2 - Loteamento

A.4.2.1- Para aprovação de loteamento, o interessado, com base nas diretrizes fornecidas, apresentará à Prefeitura Municipal, o seguinte:

a) projeto urbanístico de acordo com as normas do Executivo Municipal;

As normas de apresentação estão no Capítulo IV ,que trata do Roteiro legal para elaboração de projetos.

b) anuência prévia do Estado, quando necessárias, de acordo com o disposto no artigo 13, da Lei federal n° 6.766 de 19/12/1979;

c) aprovação prévia dos órgãos competentes, quando os projetos de loteamento estiverem situados `a margem de rodovias estaduais ou federais ou de ferrovias;

d) projetos técnicos completos detalhados e aprovados para execução das obras de infra-estrutura exigidas para cada gênero de loteamento.

Para cada um tipo de loteamento , é exigida uma determinada infra-estrutura. Ver item A.5, deste Anexo.

A.4.2- Aprovado o projeto de loteamento, o empreendedor obedecerá uma das seguintes disposições:

I. execução prévia das obras de infra-estrutura:

a) atendidas pelo projeto todas as disposições legais, será expedido o Termo de Licenciamento para Início de Obras ( TIO);

b) o TIO não dá direito ao registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis;

c) o TIO é valido por 2( dois) anos, contados a partir da data de sua expedição pelo órgão municipal competente;

d) após a execução de todas as obras , inclusive abertura de ruas, demarcação de lotes e quadras e identificação dos mesmos de acordo com as normas do órgão municipal competente, deverá, o emprendedor solicitar aos órgãos competentes a respectiva vistoria técnica;


26

e) após concluída a vistoria e aceitas as obras, a Prefeitura Municipal expedirá o Termo de Verificação de Execução das Obras (TVO) e o Ato de Aprovação do Loteamento, liberando-o para registro no Cartório de Registro de Imóveis;

II. cronograma de execução das obras de infra-estrutura, com instrumentos de garantia:

a) atendidas pelo projeto as disposições legais, o empreendedor deverá requerer à Prefeitura Municipal o Ato de Aprovação do Cronograma Físico-Financeiro de Execução das Obras de Infra-estrutura;

b) aprovado o cronograma físico-financeiro para execução das obras de infra-estrutura, a Prefeitura Municipal determinará, com base na avaliação, o número de lotes correspondentes ao valor das obras a serem realizadas pelo empreendedor, ficando esses hipotecados à Prefeitura Municipal como garantia para execução das obras, correndo todas as despesas por conta do interessado ;

c) a avaliação dos lotes será feita de acordo com as normas da ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas-,por profissionais habilitados da Prefeitura Municipal, peritos em avaliação de imóveis, podendo, a critério do interessado, ser acompanhado por profissionais legalmente habilitados em avaliação de imóveis;

d) para efeitos de hipoteca, a Prefeitura Municipal adotará o índice 0,75 aplicado sobre o valor da avaliação;

e) de posse do cronograma físico-financeiro aprovado, do instrumento de garantia de execução das obras e dos demais documentos exigidos por Lei, o empreendedor terá, no máximo, 180 (cento e oitenta) dias para registrar o loteamento no Cartório de Registro de Imóveis;

f) somente após a apresentação por parte do empreendedor, das certidões do Cartório de Registro de Imóveis que comprovem a efetivação do registro do loteamento e do instrumento de garantia, a Prefeitura Municipal expedirá o Termo de Licenciamento para Início das Obras(TIO), válido por 2(dois) anos, a contar da data de sua expedição pelo órgão municipal competente, podendo ser prorrogado no máximo uma vez, por mais 01(um) ano, a pedido do interessado, com as devidas justificativas;

g) findo os prazos do cronograma e da prorrogação , se houver, a Prefeitura Municipal executará a hipoteca mencionada, subrogando-se nas obrigações do loteador, e os recursos financeiros oriundos dos lotes hipotecados, serão alocados em sub-conta específica do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano-FMDU-, destinados a execução das obras de infra-estrutura;

h) a Prefeitura Municipal terá prazo máximo de 3(três) anos para executar as obras de infra-estrutura, quando ocorrer o disposto na letra anterior;

i) tendo o loteador realizado parte ou todas as obras de infra-estrutura, inclusive a abertura de ruas, demarcação de lotes e quadras, deverá o empreendedor solicitar aos órgãos competentes, a respectiva vistoria técnica;

j) após concluída a vistoria e aceitas as obras ou parte delas , a Prefeitura Municipal liberará a hipoteca dos lotes que garantam a mesma, proporcionalmente às obras já executadas e procederá uma reavaliação dos lotes para efeitos de liberação parcial da hipoteca e expedirá o Termo de Liberação da Hipoteca(TLH).

A.4.2.3 - Os espaços livres destinados à recreação, as vias, as áreas destinadas a edifícios e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença de aprovação ou desistência do loteador.

A.4.2.4 - A partir da data do registro do loteamento, passam a pertencer ao domínio do Município, constituindo-se patrimônio da municipalidade, as vias de circulação, os espaços destinados à recreação e os espaços destinados a equipamentos urbanos e comunitários, constantes do respectivo projeto.

A.4.2.5 - São vedadas as cessões, doações e permutas de quaisquer áreas constantes do ítem anterior, pertencentes ao domínio do Município.

A.4.2.6 - O Poder Executivo Municipal fica autorizado a regulamentar, através de ato próprio, os procedimentos para regularização de loteamentos irregulares.

A.4.2.7 - Ficam sujeitos aos dispositivos da presente Lei, todos os projetos de loteamento submetidos à aprovação da Prefeitura Municipal e não aprovados até a data da publicação desta Lei , bem como aqueles já


27

aprovados até a data da presente Lei, desde que não inscritos no Registro de Imóveis e cujas licenças já estiverem vencidas, devendo adequar-se às disposições desta, no que couber. A.4.2.8 - Quando da análise e apreciação de projetos de loteamento, uma vez apresentados com todos os documentos previstos nesta Lei, a Prefeitura Municipal ficará sujeita ao cumprimento dos seguintes prazos:

I. loteamento com execução prévia das obras de infra-estrutura: a) aprovação do projeto -90( noventa) dias; b) expedição do TIO - 10(dez) dias; c) expedição do TVO - 10(dez) dias; d) expedição do Ato de Aprovação do Loteamento - 10(dez) dias;

II. loteamento com cronograma de execução das obras de infra-estrutura com instrumento de garantia: a) aprovação do projeto - 90(noventa) dias; b) expedição do Ato de Aprovação do Cronograma Físico-Financeiro de execução das obras de infra-estrutura e

do instrumento de garantia - 30(trinta) dias; c) expedição do TIO - 10 (dez) dias. A.4.2.9 - Todos os prazos previstos no ítem anterior serão computados em dias úteis a partir da data de protocolo do pedido, suspendendo-se por ocasião do cumprimento das exigências por parte do interessado. A.4.2.10 - As exigências decorrentes de incorreções técnicas serão apontadas pelo órgão municipal competente em uma única vez ao interessado, sob pena de serem desconsideradas novas exigências. A.4.2.11 - O cumprimento dos prazos previstos são de inteira responsabilidade do titular do órgão municipal competente, sob pena de responsabilidade funcional prevista em Lei. A.4.3 - Desdobros

I. será admitido o desdobro de lotes provenientes de loteamentos ou desmembramentos aprovados quando os lotes resultantes corresponderem aos parâmetros das zonas de uso ou Áreas de Regime Urbanístico Específico em que se situem, atendendo ao disposto no Anexo XI;

II. poderá ser autorizado o desdobro de terrenos urbanos oriundos de sociedade, heranças, partilhas de seus imóveis ou outras espécies de condomínios, desde que os lotes resultantes deste desdobro não fiquem com menos de 300,00 m2( trezentos metros quadrados, sendo a testada mínima de 10,00m (dez metros) de comprimento.

III. não será permitida a figura do desdobro de lote em partes autônomas inferiores ao lote mínimo previsto para a zona em que se situe.

A.5 - CRITÉRIOS E EXIGÊNCIAS ESPECÍFICAS APLICÁVEIS AOS GÊNEROS DE LOTEAMENTO. A.5.1 - Loteamento L 1 A.5.1.1 - Para aprovação do projeto de loteamento L1, o interessado cumprirá, além das exigências constantes desta Lei, as seguintes:

I. a área do lote mínimo é a zona de uso em que se localize o empreendimento; II. as áreas públicas de que trata os incisos I e II, do item A.3.2, deste Anexo, serão distribuídas na seguinte proporção:

a) 10%(dez por cento), no mínimo, reservados para espaços destinados a recreação e lazer, sendo 3,3%( três por cento e três décimos) para recreação ativa e 6,7%(seis por cento e sete décimos) para recreação passiva, esta última constituída rm um só perímetro;

b) 5%( cinco por cento), no mínimo, reservados para espaços destinados à implantação de equipamentos comunitários;

III. execução das seguintes obras de infra-estrutura: a) sistema de alimentação e distribuição de água potável e respectiva rede e, quando for necessário, captação,

adução, reservação, tratamento e distribuição, de acordo com as normas do órgão público competente; b) sistema de alimentação e distribuição de energia elétrica e respectiva rede, de acordo com as normas do órgão

público competente;


28

c) sistema de escoamento de águas pluviais e seus equipamentos , de acordo com as normas do órgão municipal competente;

d) sistema de galerias de águas pluviais e e pavimentação de todas as vias de circulação de veículos, de acordo com as normas do órgão municipal competente, observado o disposto no ítem A.2, deste Anexo.

A.5.2 - Loteamento L2 A.5.2.1 - Para aprovação do projeto de loteamento L2, o interessado cumprirá, além das exigências constantes desta Lei, as seguintes:

I. a área mínima do lote é de 250,00 m2( duzentos e cinquenta metros quadrados) e a área máxima de 300,00 m2(trezentos metros quadrados);

II. a testada mínima para os lotes de meio de quadra é de 10,00 m( dez metros) e de 15,00( quinze metros) para os lotes de esquina, admitindo-se apenas neste último caso, lotes com área superior que a constante do inciso anterior;

III. as áreas públicas de que trata os incisos I e II, do item A.3.2, deste Anexo, serão distribuídas na seguinte proporção:

a. 12%(doze por cento), no mínimo, reservados para espaços destinados a recreação e lazer, sendo 4%( quatro por cento) para recreação ativa e 8%(oito por cento) para recreação passiva, esta última constituída em um só perímetro;

b. 8%( oito por cento), no mínimo, reservados para espaços destinados à implantação de equipamentos comunitários;

IV. execução das seguintes obras de infra-estrutura: a) sistema de alimentação e distribuição de água potável e respectiva rede e, quando for necessário, captação,

adução, reservação, tratamento e distribuição, de acordo com as normas do órgão público competente; b) sistema de alimentação e distribuição de energia elétrica e respectiva rede de alta tensão , de acordo com as

normas do órgão público competente; A.5.2.2 - O remembramento de lotes deste loteamento só será permitida até 500,00 m2(quinhentos metros quadrados) desde que utilizados para fins não residenciais. A.5.3 - Loteamento L3 A.5.3.1 - Para aprovação do projeto de loteamento L3, o interessado cumprirá, além das exigências constantes desta Lei, as seguintes:

I. a área mínima do lote é de 300,00 m2( trezentos metros quadrados) e a área máxima de 360,00 m2(trezentos e sessenta metros quadrados);

II. a testada mínima para os lotes de meio de quadra é de 12,00 m( doze metros) e de 15,00( quinze metros) para os lotes de esquina, admitindo-se apenas neste último caso, lotes com área superior que a constante do inciso anterior;

III. as áreas públicas de que trata os incisos I e II, do ítem A.3.2, deste Anexo, serão distribuídas na seguinte proporção:

a) 12%(doze por cento), no mínimo, reservados para espaços destinados a recreação e lazer, sendo 4%( quatro por cento) para recreação ativa e 8%(oito por cento) para recreação passiva, esta última constituída em um só perímetro;

b) 8%( oito por cento), no mínimo, reservados para espaços destinados à implantação de equipamentos comunitários;

IV. execução das seguintes obras de infra-estrutura: a) sistema de alimentação e distribuição de água potável e respectiva rede de diâmetro superior a 50 mm (

cinquenta milímetros) de acordo com as normas do órgão público competente;

b) sistema de alimentação e distribuição de energia elétrica e respectiva rede de alta tensão , de acordo com as normas do órgão público competente;

c) sistema de escoamento de águas superficiais, pluviais e de seus equipamentos, de acordo com as normas do órgão municipal competente;


29

d) sistema de galerias de águas pluviais e pavimentação de todas as vias de circulação de veículos que possuem faixa de domínio superior a 15,00m(quinze metros), de acordo com as normas do órgão municipal competente, observado o disposto no item A.2, deste Anexo.

A.5.4 - Loteamento L4

A.5.4.1 - Para aprovação do projeto de loteamento L4, o interessado cumprirá, além das exigências constantes desta Lei, as seguintes:

I. a área mínima do lote é de 360,00 m2(trezentos e sessenta metros quadrados);

II. as áreas públicas de que tratam os incisos I e II, deste Anexo, serão distribuídas na mesma proporção exigida para o Loteamento L3;

III. execução das obras de infra-estrutura de que trata as letras “a” , “b” e “c”, do item A.5.1.1, deste Anexo, e da letra “d”, do inciso IV, do item A.5.3.1, deste Anexo.

CAMPO GRANDE

TABELA DE EXIGÊNCIAS URBANÍSTICAS PARA LOTEAMENTOS L1,L2,L3 e L4

LEI n° 2.567/88 ORDENAMENTO DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

TIPO DE LOTEAMENTO

-----------------------

EXIGÊNCIAS DA LEI

L1

L2

L3

L4

Área Mínima e Máxima do Lote ( M2) da zona de uso 250,00 /300,00

300,00/360,00 360,00

Testada Mínima(M) da zona de uso 10,00 12,00 12,00

Lotes De Esquina(M2) da zona de uso 15,00 15,00 15,00

Percentual de Área da Gleba Destinada Para Áreas de Recreação e Lazer

10% sendo 3,3% para o ativo e

6,7% o passivo

12% sendo 4% para o

ativo e 8% o passivo

idem L2 idem L2

Percentual da Área da Gleba Destinada Para Equipamentos Comunitários

5% 8% 6% 6%

Infra-Estrutura de Abastecimento de Água Completa completa só a rede superior a

50mm

completa

Infra-Estrutura de Energia Elétrica Completa só alta tensão só alta tensão completa

Infra-Estrutura de Drenagem Completa não(1) escoamento superficial

completa

Infra-Estrutura de Pavimentação de Vias e Galerias

Completa não(2) só as vias maiores que 15,00m de

faixa.

idem L3

Zona de Uso Permitida ZR1.2.3.e 4,ZC1 e ZC2, ZI1 e 2, ZN1,CM1e 2,

ZT1,2 e 3

só na ZR 4 ZR 4 ZR 4 e ZT 2


30

Fonte: Anexo VI , Lei n° 2.567/88- Elaborado pelo autor

(1) A SESOP anda exigindo encascalhamento nas coletoras.

(2) idem para galerias em algumas vias.

r =6,00m

r = 6,00m

r =6,00m

r = 6,00m

r = 6,00m

r = 9,00m

r = 9,00m

ruaruarualotelotelote

exemplo típico

situação 1 situação 2

Anexo I

a aa< 75º > 75º > 75º

via

convexo - 5,00m nas vias locais e 9,00m nas vias coletoras

concavo - 7,00m nas vias locais e 11,00m nas vias coletoras

Raios mínimos de curvas de concordância horizontal

Raios mínimos de curvas de concordância vertical

eixo da via


31

R1 - 2,50m R1

R1

R1

R1

R1R1

R1

R1

A - caixa de rolamento ou 6,00m

A

A

A

A

A

A

B - 7,50m

BB

B

B

C

C - 12,00m

C

R2

R2

R2 - 6,00m

DIMENSÕES MÍNIMAS

ANEXO IICONDIÇÕES DE RETORNO

meio - fio

meio - fio

meio - fio

mei

o - f

iom

eio

- fio

* em função da topografiapoderão ser utilizados angulosdiferentes de 90º

a*

a*


32

A

B

1

1

2

2

3

3

4

4

5

5

6

6

78

8

9,12 2,00

2,00

6,00 6,00 6,00

6,00

6,00

6,00

6,00

24,0

024

,00

24,0

0

24,0

0

24,0

024

,00

24,0

0

33,9

8

30,0

030

,00

30,0

030

,00

30,0

0

30,0

0

30,0

0

30,0

0

8,00

8,00

8,00

8,00

8,00

8,00

3,14

18,00

18,85

AZ 90º 00' 00" - 85,00m

AZ 00º 00' 00" - 100,00m

ÁREAINSTITUCIONAL

RUA X

RUA

Z

RUA Z

RUA Y

180,00

180,00

180,00

180,00180,00180,00

232,27

232,27232,27

355,00

275,00

232,27

232,27

232,27

232,27

0

25

24,5

26

26

26

26262626

26,5

26 26

26

26

25,5

25,525,525,5

25,525,5

25,5

25,5

25,5

00

2

2

1

1

2 + 8,001

DIMENSÃO DO LOTE

ÁREA DO TERRENO

Nº LOTE

COTA DO TERRENO

VERTICE DA DIVISA

DIVISA DO TERRENOEIXO DA VIA

PC E PT DA CURVA

INTERSECÇÃO DE EIXOSDAS VIAS E COORDENADAS

Anexo III


33



Conceitos


Este Capítulo é dedicado as definições e aos conceitos de termos que constam da Lei municipal nº 2.567/88, de interesse do parcelamento do solo urbano. É, na realidade, uma compilação do Anexo I , da citada lei e de outras normas, tal como a Lei federal nº 6.766/79.

1. ALINHAMENTO - linha que determina o limite do lote ou terreno com logradouros públicos existentes ou projetados.

2. ARRUAMENTO - abertura ou modificação de um conjunto de vias ou demais logradouros oficiais, dando-lhes alinhamento e benfeitorias.

3. CICLOVIAS- vias destinadas à circulação exclusiva de bicicletas e biciclos motorizados de baixa potência.

4. CUL DE SAC- área ou praça de retorno na extremidade de uma rua sem saída de veículos ou pedestres.

Cul de sac é uma solução urbanística interessante, porém, do ponto de vista da coletividade de um bairro, deve ser evitada, pois dificulta o acesso de serviços públicos, tais como, coleta de lixo e distribuição de gás A Lei 2.567/88, só permite cul de sac desde que a rua não tenha mais de 50,00 m. de comprimento( letra “o”, inciso III, item A.2, do Anexo VI).

5. DESDOBRO- é a divisão da área de um lote para formação de novos lotes.

Desdobro é um conceito pouco utilizado pela municipalidade e deveria ser mais usado pois, difere do desmembramento, como veremos adiante. A separação cadastral de desdobro e desmembramento é necessária pois, no primeiro caso há que se observar o lote mínimo da zona de uso onde se localiza o lote a ser desdobrado.

6. DESMEMBRAMENTO - é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique em abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento ou ampliação dos já existentes.

Esta definição consta do §2º, do Art.2º, da Lei federal 6.766/79 e difere de desdobro porquanto o primeiro divide lotes e este divide gleba. O lote já foi objeto de parcelamento enquanto que a gleba é porção de terra nua, ainda não parcelada. A lei difere também porque no item A.4 .1, inciso I, do Anexo VI, da Lei nº 2.567/88, é exigido um percentual de 5% da área a ser desmembrada, destinada para implantação de equipamentos comunitários, quando esta for superior a 20.000 m2.

7. DIVISA- linha limítrofe entre lotes.

8. EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS- são os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, comunitários, segurança, de lazer e similares.

Definição da Lei federal nº 6.766/79, §2º, do Art.4º.

9. EQUIPAMENTOS URBANOS- são os equipamentos de infra-estrutura urbana, tais como os de abastecimento de água, serviços de esgotamento sanitário, energia elétrica, coleta de águas pluviais, rede telefônica, circulação, transportes, limpeza urbana, gás canalizado e similares.

Definição da Lei federal nº 6.677/79, Parágrafo único do Art. 5º.

10. FAIXA NON AEDIFICANDI- espaço onde não se permite construção.


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A faixa non aedificandi é uma exigência da Lei nº 2.567, para áreas ou glebas que estejam situadas às margens de cursos d’água, atendendo ao disposto na Lei federal do Código Florestal nº 4.771 de 15/09/65. No caso de Campo Grande, em qualquer caso, a faixa mínima é de 50,00 metros de cada lado do corpo d’água, contados a partir de sua margem( inciso II, item B.1 do Anexo X, da Lei nº 2.567/88). A lei ainda determina que sejam observados outros dispositivos da Carta Geotécnica de Campo Grande.

A limitação da faixa não retira a propriedade nem impede que o proprietário a utilize para outros fins, principalmente para parques, viveiros e hortos e recreação e lazer. O que não se pode é edificar na faixa.

Estas faixas, que existem em grande quantidade na malha urbana de Campo Grande, devido a presença de inúmeros córregos que cortam a cidade, são alvo fácil das invasões para a população que não possui imóvel onde habitar e geram enormes problemas ambientais e sanitários.

O ideal é que o projeto destine esta área para particular, numa extensão de seu lote, como meio de preservar a propriedade e os fundos de vale.

11. FRENTE DO LOTE OU GLEBA- divisa lindeira ao logradouro ou aos logradouros que lhe dão acesso.

12. FUNDO DE LOTE- divisa oposta a frente do lote.

13. FUNDO DE VALE- espaço correspondente ao leito do curso d’água, incluindo as áreas marginais sujeitas à inundação.

14. GLEBA- porção de terra rústica que ainda não foi objeto de arruamento ou parcelamento.

Do ponto de vista urbanístico , a gleba pode ser considerada aquela terra que ainda não foi loteada ou desmembrada, ficando sujeita às normas da Lei, citada anteriormente. A partir do momento que esta sofrer uma intervenção, deixa de ser gleba para ser lote e assim, toda vez que for subdividida é desdobro e não desmembramento. A Prefeitura de Campo Grande ainda não está usando este conceito legal corretamente. A parte documental pode ser diferenciada pelo cadastro. A inscrição municipal ou abertura de matrícula pode separar as glebas dos lotes.

15. LOTE- parcela de terreno contida em uma quadra, resultante de parcelamento com pelo menos uma das divisas lindeiras a um logradouro público.

Pelo conceito acima ,depreendemos que o lote têm, necessariamente que ter acesso por uma via de circulação ,diferenciando da gleba que pode ser acessada por vias não oficiais.

16. LOGRADOURO PÚBLICO- espaço livre reconhecido pela municipalidade, destinado ao trânsito, tráfego, comunicação ou lazer públicos. Esta é uma expressão usada para designar Rua, Avenida, Travessa, Passagem, Via de Pedestre, Viela, Cul de Sac, Passarela, Praça, Parque, Alameda, Beco, Ladeira, Viaduto, Ponte, Túnel, Rodovia, Estrada ou caminho de uso público.

17. LOTEAMENTO- é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes.

A real diferença entre Loteamento e Desmembramento é que este último subdivide gleba sem abertura de novas vias ou seja, aproveita-se do sistema viário existente.

18. PARCELAMENTO- qualquer divisão do solo com ou sem abertura de logradouros, que resulte, sempre, em novas unidades imobiliárias, destinadas à edificação. São modalidades de parcelamento, o loteamento, o desmembramento e o desdobro.

19. REMEMBRAMENTO - reagrupamento de glebas ou lotes contíguos para constituição de uma ou mais novas unidades.

20. TESTADA DO LOTE- é a medida da frente do lote que o separa do logradouro público.

21. URBANIZAÇÃO- processo de incorporação de áreas ao tecido urbano, seja através da edificação de unidades imobiliárias, seja da implantação de sistemas e instalações de infra-estrutura.


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22. VIAS DE CIRCULAÇÃO- é o espaço organizado destinado à circulação de veículos ou pedestres, sendo que: a) via particular é a via de propriedade privada, ainda que aberta ao uso público; b) via pública ou oficial é a via de uso público, aceita, declarada e reconhecida como oficial pela municipalidade.

De acordo com o Art. 29,da Lei nº 2.567/88,com modificações do Decreto 7.360, de 13 dezembro de 1996, são 8 os tipos de vias, cada uma com sua função:

a) Via Perimetral - rodovia que circunda parte da área urbana do Município e tem como função organizar o fluxo rodoviário de passagem pela cidade. São vias Perimetrais em Campo Grande : o Grande Anel Rodoviário existente( que liga as saídas de São Paulo à Tres Lagoas e Cuiabá e à Sidrolândia) e o projetado;

b) Via Arterial - se caracteriza por ser via de penetração na área urbana do Município e de transição entre a rodovia e a via urbana. São arteriais as saídas de São Paulo, Cuiabá, Três Lagoas, Corumbá, Sidrolândia e Rochedo;

c) Via Principal 1- se caracteriza por ser ligação entre as vias arteriais e tem a função de receber tráfego de veículos pesados provenientes das arteriais e perimetrais e distribuir o tráfego evitando as áreas centrais. São Vias Principais 1 as vias que compõe o mini-anel rodoviário, a Manoel da Costa Lima, a Av. Guaicurus, trecho da Bandeirantes e Brilhante e a Av. Júlio de Castilho ;

d) Via Principal 2- se caracteriza por ser via de ligação entre as regiões da cidade e tem a função de ordenar o tráfego de transporte coletivo e de veículos leves provenientes da Via Principal 1 das Vias Coletoras. São Via Principal 2 a Av.Afonso Pena, Mato Grosso, Fernando Correa da Costa, Ernesto Geisel, Calógeras,13 de maio, 14 de julho, dentre várias;

e) Via Coletora - se caracteriza por ser alimentadora das vias Principal 1 e 2 tendo função de coletar e distribuir o tráfego residencial e comercial de veículos leves e do transporte coletivo proveniente dessas vias e das Vias Locais;

f) Via Local - se caracteriza por ser via de articulação com vias coletoras e Principal 2, de baixa velocidade, com a função de atender apenas a circulação dos bairros aos quais a via pertence;

g) Via de Pedestre - se caracteriza por ser uma via de uso exclusivo de pedestres.

h) Ciclovia - já definida anteriormente.

i) De acordo com a Tabela 2 , do Anexo VI, da Lei nº 2.567/88, as normas técnicas para projeto de novas vias quanto aos gabaritos, é a seguinte:

TABELA 2 ANEXO VI

CAMPO GRANDE

CATEGORIAS E GABARITOS DAS VIAS

Tipo de Via Padrões Arterial Principal 1 Principal 2 Coletora Local Pedestre

Velocidade Máxima(Km/H) 80 60 50 40 40 -

Faixa de Domínio 32 22 22 15 12 4

Calcada Ambos os Lados 3,5 3 3 2,5 2,5 -

Acostamento Ambos os Lados 3 3 3 2 - -

Pista Esquerda 6 3 3 3 3,5 -

Pista Direita 6 3 3 3 3,5 -

Canteiro Central 7 4 4 - - -

Fonte: Lei número 2.567/88 Tabela 2.

Obs: Todas as medidas não especificadas estão em metros.


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6,75 6,757,00

min. 7,00

min. 20,50

min. 3,00

3,25

5,00

3,25

5,00

min. 3,00

14,00

10,50

mín. 4,00 mín. 4,00

ex:

Via Coletora

ANEXO I

min. 7,00

min. 6,00

4,50

4,00

6,00

min. 2,50

min. 2,00

1,50

1,50

1,50

1,50

min. 2,50

min. 2,00

min. 12,00

7,50

9,00

Via Local

Via Local - acesso domiciliarExtensão máxima de 150,00mcontados a partir de vias locaisou praças de retorno.Máximo de dois trechos

Máximo de dois trechos

Via Local - encostaExtensão máxima 200,00mcontados a partir de vias locaisou praças de retorno.

Extensão máxima 200,00mcontados a partir de vias locaisou praças de retorno.

Via Interna

Via de Pedestreextensão máx. 60,00m


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Roteiro Legal na Elaboração de Projetos de Parcelamento do Solo Urbano


Os procedimentos legais que devem ser seguidos para a elaboração de um projeto de Parcelamento do Solo Urbano, seja Loteamento, Desmembramento ou Desdobro, de acordo com a legislação do Município de Campo Grande são os constantes da Lei federal nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979, as normas complementares legais da Lei municipal nº 2.567 de 08 de dezembro de 1988 e as normas ambientais federal e estadual (ver Anexo).

A) PRIMEIRO PASSO - OBTER A GUIA DE DIRETRIZES URBANÍSTICAS

Qualquer pessoa, proprietária de terra urbana no município de Campo Grande, que deseja empreender um parcelamento deve , antes mesmo de contratar um profissional habilitado pelo CREA/MS para elaborar o projeto, requerer a GUIA DE DIRETRIZES URBANÍSTICAS-GDU, de que trata o Art. 6º, da Lei federal nº 6.766, de 19/12/79 , o Art. 37 da Lei municipal nº 2.567 de 08/12/88, que remete ao item A.3.1, do Anexo VI desta mesma Lei e que foi reestruturada pelo Art. 17, da Lei Complementar municipal nº 05, de 22/11/95-que institui o Plano Diretor de Campo Grande-, regulamentado pelo Decreto municipal nº 7.267, de 13 de maio de 1996.

Para se requerer uma GDU de parcelamento do solo- seja loteamento ou desmembramento( não há GDU para desdobro)-, o interessado deve apresentar requerimento, indicando qual o tipo de loteamento( L1,L2,L3 ou L4) que deseja empreender e o tipo de uso predominante( se residencial,comercial,atacadista,industrial ou misto), anexar cópia do Título de Propriedade e apresentar 01(uma) via do levantamento da área na escala de 1: 2.000 e 5(cinco) vias na escala 1:10.000, obtidas no Setor de Cartografia da Prefeitura, no andar térreo da Secretaria Municipal de Controle Urbanístico-SEMUR, no Paço Municipal -Av.Afonso Pena.As plantas da área devem conter as divisas da área, a localização dos cursos d’água, áreas alagadiças,vegetação e construções existentes, se houver.Há ainda a necessidade de indicar os arruamentos contíguos a todo o perímetro da área em questão.

A GDU será expedida pela PLANURB, num prazo máximo de 30(trinta) dias, a partir da data do Protocolo, através de parecer elaborado por uma Comissão de técnicos de várias Secretarias municipais, e conterá, no mínimo:

a) a composição básica do sistema viário, ou seja, a indicação das vias a serem projetadas ou continuadas, com as respectivas faixas de domínio;

b) a localização das áreas destinadas aos equipamentos urbanos , comunitários e de recreação e lazer, ou seja, o Município, baseado no planejamento, indica qual a melhor localização das áreas que futuramente serão utilizadas para a implantação de parques e praças, as que devem ser preservadas , as áreas para construção de escolas, posto de saúde, centro comunitário,etc;

c) medidas de proteção de bens em áreas de interesse cultural, ambiental ou urbanístico.Neste caso, deve-se ter cuidado com áreas localizadas às margens de córregos, nascentes, etc. visto que cabe ao Município determinar, além de medidas legais, que o proprietário obtenha Licença Ambiental( ver legislação ambiental, Capítulo VI );

d) obras e medidas necessárias à adequação do empreendimento ao local;

e) bacia hidrográfica a montante do empreendimento com pontos de início de águas pluviais, bem como, pontos de lançamento;

f) as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis.

As diretrizes expedidas vigorarão por 12 meses, a partir da data de sua aprovação.


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Este rito administrativo serve para requerimentos de loteamento.Para desmembramento de áreas superiores a 20.000 m2 , as exigências são apenas da localização da área destinada a equipamentos comunitários.

B) SEGUNDO PASSO- ELABORAR E APROVAR O PROJETO URBANÍSTICO

Para elaboração do Projeto Urbanístico, o interessado deve contratar um profissional habilitado pelo CREA/MS e este deve requerer que o proprietário lhe entregue os seguintes documentos:

a) cópia da Guia de Diretrizes Urbanísticas já expedida pelo PLANURB;

b) cópia da escritura da área, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis e Averbada pela Prefeitura de Campo Grande;

c) cópia da Certidão Negativa de Débitos Tributários municipais;

d) levantamento planialtimétrico da área, com curvas de nível de 01(um) metro em 01(um) metro e com a localização de todo o entorno da área, quanto à vias existentes que tocam a área; denominação de logradouros vizinhos; amarração da área com o Sistema Cartográfico Municipal.Ao final deve ser observado se os limites, confrontações e área,em m2, constantes da escritura conferem com o levantamento.Caso não ocorra, deve-se procurar orientação na Prefeitura;

e) relação de nomes dos logradouros a serem utilizados no parcelamento.Os nomes devem ser aprovados pela municipalidade , de acordo com o que determinam os critérios constantes da letra “r”, do inciso III, do ítem A.2, do Anexo VI, da Lei nº 2.567/88.

De posse destes documentos, o profissional poderá iniciar a elaboração do projeto, a partir, sempre, das diretrizes constantes da GDU e observando a legislação, suas exigências gerais e específicas.

O projeto urbanístico deve ser representado, preferencialmente, em escala 1:1.000, visando uma melhor compreensão da proposta e de acordo com as normas expedidas pela Prefeitura Municipal, através de seu órgão competente.

Atualmente o município exige que o proprietário apresente os seguintes documentos para análise e aprovação:

a) Projeto Urbanístico do Loteamento,na escala gráfica de 1:1.000, contendo curvas de nível, perfil do sistema viário básico do projeto,planta de situação da áreas e memorial de cálculo das áreas públicas. As quadras devem ser numeradas, as ruas já com denominação-preferencialmente-, e os lotes com suas medidas e área, em m2.O carimbo deve conter o nome do proprietário, do responsável pelo projeto urbanístico e pela implantação do empreendimento(ver exemplo no Anexo)

b) memorial descritivo de todos os lotes e das áreas que passarão ao dominio do Município, quando da aprovação.A função do memorial descritivo (ver exemplo modelo no Anexo) é facilitar o registro imobiliário de cada lote, fazendo sua transcrição quando da escrituração;

c) Anotação de Responsabilidade Técnica -ART dos profissionais;

d) Certidão Negativa de débitos da área e dos profissionais;

e) Cópia da Escritura devidamente registrada e averbada.

Aprovado o Projeto Urbanístico, cabe ao proprietário apresentar ao órgão competente, os projetos abaixo nominados, elaborados por profissionais habilitados pelo CREA/MS e devidamente aprovados nos respectivos órgãos:

a) Projeto de Pavimentação Asfáltica , de Drenagem das vias, e de Arborização, aprovados pela Secretaria Municipal de Obras e Serviços Públicos;

b) Projeto de Abastecimento de Água, aprovado pela SANESUL;

c) Projeto de Rede de Energia Elétrica, aprovado pela ENERSUL.

Muito embora o empreendedor não execute algumas das obras de infra-estrutura acima, todos os projetos devem ser elaborados.


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No caso de projetos de desmembramento ou desdobro, a documentação é a mesma das letras “b ,c,d e e”, acima citadas e apresentar o projeto em escala compatível e, se possível em prancha modelo A3, da ABNT,contendo a representação da situação atual da área, com limites e confrontações e a situação futura,após o desmembramento ou desdobro.

C) TERCEIRO PASSO : EXECUTAR AS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA EXIGIDAS

Após aprovado o Projeto Urbanístico, o empreendedor têm 2( dois) caminhos a percorrer: ou executa as obras previamente, obtendo o Termo de Licenciamento para Ínício de Obras( TIO ) ou aprova um Cronograma Físico Financeiro para execução das obras de infra-estrutura.Qual a diferença entre os dois caminhos?

No primeiro caso o empreendedor inicia a execução das obras mas não pode dar início a comercialização dos lotes pois o TIO não dá direito a registrar o loteamento.O documento legal para registro é o Ato de Aprovação do Loteamento, expedido, neste caso , após a vistoria das obras executadas.

No segundo caso o empreendedor apresenta um Cronograma Físico-Financeiro de Execução das Obras de Infra-estrutura, que é analisado pela municipalidade e depois aprovado.Com a aprovação do cronograma, o município hipoteca lotes como garantia para a execução das obras.Os lotes hipotecados não podem ser comerciallizados.Após isto, o empreendedor pode registrar o loteamento e obter, da Prefeitura, o TIO, válido por 2 anos e começar a comercialização dos lotes não hipotecados .


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Os Honorários Profissionais de Projetos de Parcelamento do Solo Urbano


Para os arquitetos e urbanistas cobrar seus honorários sempre foi tarefa das mais difíceis. O arquiteto Walter Maffei, no seu Manual do Exercício Profissional, diz que “ por falta de informação, grande parte dos arquitetos acabam ficando fora de mercado de trabalho e, quando conseguem trabalho, não sabem como cobrar.”

No ítem Parcelamento do Solo Urbano, loteamento ou desmembramento, encontramos referências para honorários profissionais nas Tabelas do IAB/DN e da FNA. A Associação Brasileira de Escritórios de Arquitetura -ASBEA no seu Manual de Contratação de Serviços de Arquitetura e Urbanismo, item 7.7.12, enquadra loteamentos e remebramentos como Serviços Adicionais que poderão ser contratados com a mesma empresa de arquitetura mediante condições e remunerações independentes.

a) O que diz a Tabela do INSTITUTO DE ARQUITETOS DO BRASIL / Departamento de Mato Grosso do Sul - IAB/MS

Na Tabela de Honorários do IAB/MS , documento aprovado pelo COSU de julho de 1991 e registrada no CREA/MS os projetos de parcelamento do solo urbano no Capítulo 15 - Disposições Transitórias, item 15.4. Multiplicadores sobre a área de intervenção a serem calculados da seguintes forma:

a) de 0,0004 a 0,0020 CUB/m2 de área parcelada para projetos de parcelamento do solo e arruamento.O CUB é o CUSTO UNITÁRIO BÁSICO , calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de MS- SINDUSCON/MS, de acordo com o que determina a Lei federal nº 4.5921/64 e está fixado em MS em torno de US$ 310,00 ( trezentos e dez dólares norte americanos), ou seja , o IAB/MS determina o valor variável de US$ 0,124 a US$ 0,620 por m2 de área projetada;

b) projetos de remembramentos e desmembramentos custam de 0,0003 a 0,0015 CUB/m2, ou seja US$ 0,093 a US$ 0,465 CUB/m2.

b) O que diz a Tabela do Sindicato dos Arquitetos e Urbanistas de Mato Grosso do Sul-SINDARQ/MS.

O SINDARQ/MS adota a tabela da FNA que orienta os Sindicatos de Arquitetos do país que usem a tabela do Sindicato dos Arquitetos e Urbanistas do Rio de Janeiro-SARJ para efeitos de cálculo de honorários profissionais e, quando for o caso, também utilize o método do arquiteto Walter Maffei, que calcula honorários profissionais dentro do critério de hora trabalhada e efetivamente produzida.

A Tabela da FNA é expressa em UNIDADES DE SERVIÇOS ARQUITETÔNICOS-USA, calculada de acordo com critérios técnicos a partir de uma cesta de índices. O valor da USA gira em torno de US$ 20,00 ( vinte dólares norte americanos).Eis a tabela:


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TABELA DE HONORÁRIOS PARA PROJETO URBANÍSTICO DE LOTEAMENTO

FNA- SINDICATO DOS ARQUITETOS E URBANISTAS DE MS/SINDARQ-MS

área do loteamento em hectare valor do projeto em USA por hectare

até 0,5 496

maior que 0,5 a 1 424

maior que 1 a 2 368

maior que 2 a 4 316

maior que 4 a 6 288

maior que 6 a 8 272

maior que 8 a 10 260



maior 1ue 14 a 16 232

acima de 16 224

Fonte:SARJ

OBS; Para lotes de 250,00 m2, usar o Fator de Correção(FC) de 0,86 sobre o valor encontrado.Para os lotes de 360,00 m2, usar o FC de 0,81.Acima deste usar o FC de 0,75.

. Comentários Finais

Atualmente, com o mercado de trabalho muito competitivo, visto que além dos arquitetos e urbanistas, de acordo com o CONFEA, os engenheiros civis e agrimensores, possuem habilitação profissional para projetar loteamentos e desmembramentos, mister se faz atentar para as propostas de honorários e procurar oferecer serviço de alta qualidade técnica.

Importante e fundamental é coordenar os trabalhos referentes aos projetos de infra-estrutura, pois este é um serviço que deve ser controlado pelo responsável pelo Projeto Urbanístico.

A luta dos profissionais pelos honorários justos para projetos de parcelamento é muito grande e depende de todos. Se houver uma uniformização para cobrança mínima, o mercado tenderá a se adaptar a esta nova condição.


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Legislação Ambiental de Interesse do Parcelamento do Solo

Ângelo Marcos Vieira de Arruda 6.1- Ao nível federal

a) Lei federal n° 4.771, de 15/9/1965, institui o Código Florestal e foi alterada pela Lei federal 7.803, de 18/07/1989.

O artigo 1° , diz que as florestas e demais formas de vegetação, são bens de interesse comum de todos os habitantes e deve-se observar as leis existentes.

O artigo 2° define que elas são de preservação permanente1, situadas ao longo dos rios ou qualquer curso dágua, em faixa marginal, cuja largura da faixa marginal será de:

1) 30 metros, para cursos dágua de menos de 10 metros de largura;

2) 50 metros, para cursos dágua de 10 a 50 metros de de largura ;

3) 100 metros, para cursos dágua de 50 a 200 metros de largura;

4) 200 metros, para cursos dágua de 200 a 600 metros de largura;

5) 500 metros, para cursos dágua maiores de 600 metros de largura;

Diz ainda que são de preservação permanente, dentre outras, as áreas:

1) ao redor de lagoas, lagos ou reservatórios de água natural ou artificial;

2) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos “olhos d’água”, num raio de 50 metros;

3) outras áreas definidas por lei;

O parágrafo único do artigo diz que no caso de áreas urbanas, deve-se observar o que dispõe o Plano Diretor e Lei de Uso do Solo e que a fiscalização é de competência dos municípios( grifo nosso).

As florestas e demais formas de vegetação natural de preservação permanente foram transformadas em reservas ou estação ecológica, sob a responsabilidade do IBAMA , pelo artigo 18, da Lei federal n° 6.938, de 31/08/81.

A supressão total ou parcial de florestas de preservação permanente só é admitida com autorização do IBAMA, quando necessária para execução de obras, planos, atividades ou projetos de utilidade pública ou interesse social.

Cabe aos Estados , o exame e a anuência prévia para aprovação de loteamentos quando o loteamento se localizar em “áreas de interesse especial”, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico ou arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal ( inciso I, do artigo 13, da Lei federal 6.766/79) e no artigo 14 da mesma lei, diz que os Estados devem definir, por Decreto, as áreas de interesse especial.

Como o Estado não elaborou para Campo Grande este Decreto exigido, quando da aprovação do Plano Diretor da Cidade, se incluiu as seguintes áreas especiais :

1) de interesse ambiental ( inciso VI, artigo 13, da Lei Complementar n° 5 , de 22/11/95) o Jardim Botânico, o Inferninho, a nascente e represa do Córrego Guariroba, a reserva ecológica o Parque dos Poderes, o Lago do Amor, a Lagoa do Itatiaia, a Lagoa do bairro Morada do Sol, a Mata do bairro Santo Antônio, a Lagoa da Base Aérea, o Hipódromo do Jockey Club, as áreas de nascentes de todos os córregos que passam pelo

1 Preservação permanente, são as áreas de florestas e demais formas de vegetação natural situadas ao longo dos rios ou de quaisquer curso dágua, as áreas ao redor de lagoas,lagos e das nascentes, mesmo nos chamados olhos dágua e as definidas por lei federal.


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perímetro urbano, as matas ciliares de todos os cursos d´água do Município e a área em torno da captação do córrego Lajeado.

Todas essas áreas devem ser observadas quando da elaboração de projetos de parcelamento, inclusive no entorno delas.

b) Resoluções do Conselho Nacional de Meio Ambiente - CONAMA

1) Resolução n° 001, de 23 de janeiro de 1986, que estabelece critérios básicos e diretrizes gerais para o Relatório de Impacto Ambiental-RIMA, alterada pela n° 011, de 18 de março de 1986;

2) Resolução n° 011, de 3 de dezembro de 1987, que declara como unidades de conservação várias categorias de sítios ecológicos de relevância cultural - estações ecológicas, reservas e APA’as;

3) Resolução n° 010, de 04 de dezembro de 1988, que regulamenta as Áreas de Proteção Ambiental.

6.2 - Ao nível estadual

A Resolução SEMA n° 001, de 26 de janeiro de 1989, determina no seu artigo 6°, que os loteamentos, para quaisquer fins, acima de 100 hectares ou aqueles de qualquer área, localizados em áreas de proteção de mananciais ( são definidas pela SANESUL ou delimitadas em zoneamento de uso do solo pelo Estado), ou nas marginais às reservas ecológicas ( florestas e demais formas de vegetação natural de preservação permanente), estão sujeitas ao LAP- Licenciamento de Atividades poluidoras.

O LAP foi aprovado pelo Decreto estadual 4.625, de 07 de junho de 1988, que regulamenta a Lei estadual n° 90, de 2 de junho de 1980, que estabelece as normas de proteção ambiental para Mato Grosso do Sul.

Já a Resolução SEMA n° 004, de 19 de agosto de 1993, disciplina o Licenciamento Ambiental Imobiliário e diz qual a rotina para obtenção de LICENÇA AMBIENTAL - LA, para loteamentos e desmembramentos.Para obtenção da LA, são os seguintes documentos:

1) preenchimento de Formulário de Cadastro Imobiliário do SELAP, fornecido pela SEMADES/MS;

2) Certidão da Prefeitura atestando que o zoneamento permite o empreendimento;

3) título de propriedade da área;

4) contrato social (para empresas) ou dados de identificação;

5) planta de situação da área com croqui de acesso;

6) descrição da área ( vegetação, cursos d´água,solo, etc);

7) ART do profissional;

8) publicação na imprensa local e no Diário Oficial do Estado do resumo do pedido de Licença Ambiental;

9) pagamento da taxa estadual.

6.3 - Ao nível municipal

Embora o município de Campo Grande não possua uma legislação ambiental específica para parcelamento do solo urbano, é importante observar o que determina o Anexo X, da Lei municipal 2.567/88, que trata das restrições de Uso e Ocupação Aplicáveis às zonas.

Outros instrumentos importantes que devem, obrigatoriamente serem examinados, é a Carta Geotécnica de Campo Grande e a Carta de Drenagem.

O primeiro trata das recomendações de Uso e Ocupação do Solo em função das peculiaridades de cada terreno urbano. O segundo traz recomendações para obras e serviços de drenagem urbana.


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Referências Bibliográficas


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COELHO, Eliomar. Reengenharia na Cidade. Rio de Janeiro. Taurus Editora.1995.

REZENDE, Mariza Garcia Guaraldo Marcondes. Campo Grande/MS: crescimento e ordenação do território urbano. Dissertação de Mestrado.USP,1987.

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