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Ari Álvares Pires Neto

Mestre em Direito Constitucional pela PUC-RIO;

Especialista em Direito Notarial e de Registro PUC-MINAS;

Professor Universitário (autor de livros e artigos jurídicos);

Registrador de Imóveis em Minas Gerais;

Diretor da SERJUS/ANOREG;

Diretor do IRIB- Instituto de Registro imobiliário do Brasil.

Disciplina Direito Registral Imobiliário II –

Retificação e georreferenciamento. Os procedimentos de

dúvidas no registro de imóveis- Loteamentos urbano e rural

e a usucapião.

JURISDIÇÃO:

Não há como falar acerca dos atos de jurisdição voluntária sem adentrarmos no conceito de jurisdição. Portanto, dá-se o nome de jurisdição (do latim juris, "direito", e dicere, "dizer") ao poder que detém o Estado para aplicar o direito ao caso concreto, com o objetivo de solucionar os conflitos de interesses e, com isso, resguardar a ordem jurídica e a autoridade da lei.

Nos primórdios da humanidade, os homens resolviam seus conflitos pela força e/ou pela violência, onde o mais forte levava vantagens sobre o mais fraco. Tínhamos, pois, a autotutela, que é defeso ao cidadão exercê-lo, atualmente.

(O Código de Hamurabi é um dos mais antigos conjuntos de leis escritas já encontrados, e um dos exemplos mais bem preservados deste tipo de documento da antiga Mesopotâmia. O termo talião é originado do latim e significa tal ou igual, daí a expressão "olho por olho, dente por dente").

Com o passar do tempo, o Estado sentiu a necessidade de albergar para si a solução dos conflitos de interesses como forma de buscar o bem comum e a paz social.

Em seu sentido próprio, a jurisdição compete apenas aos órgãos do Poder Judiciário, embora em direito administrativo também se fale em "jurisdição administrativa", bem como em "jurisdição" simplesmente

como o limite da competência administrativa de um órgão público.

No sentido coloquial, a palavra jurisdição designa o território (estado ou província, município, região, país, países-membros etc.) sobre o qual este poder é exercido por determinada autoridade ou Juízo.

Através da Jurisdição o Estado garante a ordem social e a estabilidade social.

Jurisdição contenciosa:

Como vimos, o Estado mediante a Jurisdição proíbe a autotutela dos interesses individuais conflitantes, impedindo que seja feita a Justiça através das próprias mãos. Com isso, o Estado busca a paz jurídica, dirimindo os litígios via a força de suas decisões, pressupondo interesse de dar segurança a ordem jurídica.

De acordo com Maximilianus Führer, a Jurisdição contenciosa "é a Jurisdição própria ou verdadeira" (FÜHRER, 1995, p. 45). Nessa atividade, o juiz compõe os litígios entre as partes. Tem como características a ação, a lide, o processo e o contraditório ou sua possibilidade. Presume-se que haja um litígio que origina um processo que produz a coisa julgada.

Em suma, a Jurisdição contenciosa "tem por objetivo a composição e solução de um litígio." VISA A SOLUÇÃO DE UMA PRETENSÃO RESISTIDA. (BORGES, p. 211). Esse objetivo é alcançado mediante à aplicação da lei, onde "o juiz outorga a um ou a outro dos litigantes o bem da vida disputado, e os efeitos da sentença adquirem definitivamente, imutabilidade em frente às partes e seus

sucessores (autoridade da coisa julgada material)".(CARNEIRO, 1991, p. 32).

Concluímos que a natureza jurídica da Jurisdição contenciosa é a seguinte: .

1) atividade jurisdicional; 2) visa a composição de litígios; 3) bilateralidade da causa; 4) lides ou litígios em busca ou questionando-se direitos e obrigações contrapostas; 5) Partes - autor e réu; 6) Jurisdição; 7) ação; 8) processo; 9) legalidade estrita - o juiz deve conceder o que está na lei à uma das partes; 10) há coisa julgada formal e material; 11) pode ocorrer a revelia; 12) há contraditório ou a sua possibilidade.

JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA:

A modernidade trouxe situações em que as pessoas podem livremente transacionar, somente sendo necessária a homologação das vontades contratuais, surgindo dessa forma a jurisdição voluntária.

Dessa forma os procedimentos especiais de jurisdição voluntária são aquelas ações em que não havendo controvérsias entre as partes não é necessária a intervenção do juiz como árbitro, mas que ao mesmo tempo tenha validade jurídica.

A jurisdição voluntária não resolve conflitos, mas apenas tutela interesses. Não se pode falar em partes, no sentido em que esta palavra é tomada na jurisdição contenciosa.

Caracteristicas da Jurisdição voluntária:

Dentre elas podem citar: a) A presença da discricionalidade

na Jurisdição voluntária como sendo característica principal

da atividade administrativa ("liberdade" que remanesce ao

administrador para eleger, segundo critérios consistentes de

razoabilidade a solução mais adequada à satisfação da finalidade legal”);

b) Manifestação do interesse estatal em proteger os

Direitos subjetivos: c) A atividade jurisdicional não é

secundária e substitutiva, nem pressupõe litígio; d) Tem

escopo constitutivo, visando novos estados jurídicos ou ao

desenvolvimento ou ao desenvolvimento das relações

existentes; e) Não se aplica o princípio dispositivo; f) Não

se produz a coisa julgada MATERIAL, APENAS FORMAL.

Por isso, "os atos de Jurisdição voluntária, portanto, para

os partidários dessa corrente, são atos administrativos -

que só por tradição continuam atribuídos ao Poder

Judiciário" (REGO, p. 114).

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA:

Dúvida? Qualificação? Exigências?

        Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o procedimento, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte:

        I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;

        Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

        III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

        IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeterse-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

        Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por sentença

        Art. 200 - Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias.

O MP tem legitimidade para recorrer, ainda que nâo tenha havido impugnação, na qualidade de custus legis (fiscal da lei). Art. 83 CPC.

        Art. 201 - Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá decisão no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes dos autos.

        Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado. (nunca o Oficial)

        Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:

        I - se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação;

        II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo.

        Art. 204 - A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente.

       Art. 205 - Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.

        Art. 206 - Se o documento, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14 será restituída, deduzida a quantia correspondente às buscas e a prenotação.

        Art. 207 - No processo, de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente.

        Art. 208 - O registro começado dentro das horas fixadas não será interrompido, salvo motivo de força maior declarado, prorrogando-se expediente até ser concluído.

        Art. 209 - Durante a prorrogação nenhuma nova apresentação será admitida, lavrando o termo de encerramento no Protocolo.

        Art. 210 - Todos os atos serão assinados e encerrados pelo oficial, por seu substituto legal, ou por escrevente expressamente designado pelo oficial ou por seu substituto legal e autorizado pelo juiz competente ainda que os

primeiros não estejam nem afastados nem impedidos. (§ 2º do Art. 20, 8.935/94)

        Art. 211 - Nas vias dos títulos restituídas aos apresentantes, serão declarados resumidamente, por carimbo, os atos praticados.

Retificação de área de imóveis urbanos e rurais:

A retificação no registro de imóveis sempre foi

admitida, pois em nosso direito o registro possui presunção

RELATIVA de veracidade, contrariamente ao que ocorre

no direito alemão, onde a presunção de domínio do registro

é ABSOLUTA. Com efeito, o registro de imóveis no Brasil

não possui o condão de conferir eficácia de validade ao

título, isso porque, conforme acentua Afrânio de Carvalho,

“A validade da inscrição depende da validade do negócio

jurídico e da faculdade de disposição do alienante”.

Segundo o Professor Marcelo Guimarães

Rodrigues1,

“É salutar ao aperfeiçoamento do registro a possibilidade de lhe serem corrigidas inexatidões materiais que, porventura, não tenham sido detectadas no primeiro momento

1 RODRIGUES, Marcelo Guimarães. Compêndio de Direito Registral, IBEJ, Belo Horizonte, 1999.

que antecede o ingresso do título perante o fólio real, que é o da sua qualificação”.

O objeto da retificação compreende tanto os

direitos bem como os fatos constantes do registro.

Ressalte-se que, até então, pensávamos na retificação

apenas em três modalidades. A prevista nos arts. 212 e

seguintes da Lei nº 6.015/73, ou seja, a retificação

extrajudicial ou ex officio, a retificação administrativa-judicial e a retificação contenciosa.

A retificação extrajudicial prevista no artigo 213

da Lei 6.015/73 limitava-se a erro evidente no teor do

registro, significando ausência de potencial danoso para

terceiros, não exigindo forma especial. Erro evidente

correspondia à situação na qual constatava-se, com

absoluta certeza, que a retificação não acarretaria prejuízo

a quem quer que seja. Tratava-se de uma imperfeição do

registro de cunho irrelevante para o direito de terceiros,

salvo o do interessado, de caráter incontroverso.

A Retificação administrativo-judicial diz

respeito aos fatos constantes do registro, destinando-se a

corrigir imprecisões relativas às características do imóvel,

suas descrições, ou identificação das pessoas envolvidas

no registro. Assumia feição unilateral quando o motivo da

retificação se limitava, exclusivamente, ao interesse do

requerente da medida, sem envolver terceiros

interessados; bilateral, por sua vez, quando dependia do

assentimento de terceiros para a eficácia do pleito, em

razão da potencialidade lesiva.

Já a retificação contenciosa é aquela

promovida em ação própria, com utilização de um processo

adequado, em que a pretensão do prejudicado pelo erro

acarreta modificação do direito de terceiro. A retificação só

é contenciosa quando existem interesses antagônicos,

quando há uma pretensão resistida. Esta alteração do

registro pode significar prejuízo, restrição ao direito ou

mesmo à perda do direito registrado.

O novo art. 212, transcrito abaixo, concebe três

requisitos básicos para a deflagração da retificação do ato

de registro diretamente no registro de imóveis, que são a

omissão e imprecisão do ato de registro ou para os casos

em que o ato não exprima a verdade. O texto legal é o

seguinte:

Art. 212. “Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio de procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao

interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único: A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”.

Ora, dizer que é facultado ao interessado o

acesso ao judiciário é redundância legislativa, pois o art.5º

inciso XXXV da CF. dispõe que a Lei não excluirá de

apreciação do poder judiciário lesão ou ameaça a direito.

A nova lei estabeleceu três procedimentos

para a obtenção da retificação do registro imobiliário: (1) a

retificação de ofício ou mediante requerimento “; (2)

retificação consensual, e por fim, a (3) retificação judicial. A

nova previsão também indicou situações que independem

de retificação.

Retificação de Ofício ou mediante requerimento do interessado:

A retificação de registro nas hipóteses

enumeradas no art. 213, inciso I, da LRP ( alterado pelo art.

59 da Lei 10.931/2004), foi franqueada ao Oficial do

Registro Imobiliário, podendo ser realizada por sua direta

iniciativa ou em atenção a requerimento do interessado.

Suas hipóteses foram expressamente indicadas:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título (hipóteses de erro evidente);

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

A retificação de ofício prevista em todas as hipóteses do inciso I, na prática deve ser realizada apenas ao configurar-se a subsunção constante da alínea “a” do referido artigo (omissão ou erro cometido na

transposição de qualquer elemento do título). Para os

demais casos entendemos ser imprescindível o

requerimento do interessado em face dos efeitos

vinculantes do princípio da instância, consagrado no inciso

II, do art. 13 da Lei de Registros Públicos, bem como para

evitar conflito com os titulares do domínio.

Assim, em atenção e respeito ao princípio da

instância, a retificação de ofício, a exemplo do que ocorria

nos casos tipificados como erro evidente, não pode ser

deflagrada quando a retificação se mostrar dependente da

produção de provas. A retificação de ofício se limita à

superação de imperfeições viabilizadas pela utilização de

documentos pré-existentes.

Retificação Extrajudicial (consensual)

A retificação consensual foi a grande inovação

introduzida pela Lei 10.931/2004, propiciando a correção

das informações tabulares, sem a necessidade de

procedimento judicial, realizada diretamente ao Oficial do

Registro Imobiliário. Esta modalidade retificatória foi aberta

para todas formas de “correção de medidas perimetrais”,

quer sejam para mera INSERÇÃO, quer sejam para

ALTERAÇÃO destas medidas, resultando ou não em

modificação da área de superfície, qualquer que seja ela.

O texto do novo art. 213 é auto explicativo:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I -...:

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

§ 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225(indicação dos característicos, das confrontações, da localização dos imóveis) o oficial averbará a retificação.

...

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o

condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, serão representados por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, serão representados, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes”.

Assim, para se cumprir os desígnios legais,

devem concordar com o pedido de retificação, além dos

proprietários, também os ocupantes diretos, desde que não

estejam na posse por mera detenção, ou escudados em

autorização, permissão ou em razão de contrato firmado

como o titular do domínio. Nestes casos a anuência é

dispensável.

O pedido de retificação consensual deve ser

recebido pelo Oficial do Registro de Imóveis, instruído com

planta e memorial descritivo subscrito por profissional

credenciado, acompanhado da anuência dos

confrontantes. O profissional deve estar habilitado pelo

CREA.

A nova redação não mais exige o chamamento

do antigo titular do domínio, independentemente do tempo

decorrido da alienação. A retificação consensual envolve

duas formas básicas. A retificação destinada à mera

inserção e a retificação que gera alteração.

No primeiro caso, ou seja, para mera inserção,

sem alteração das medidas existentes, os documentos que

irão instruir a postulação não precisarão fazer incursões

sobre os imóveis confrontantes, de forma que a planta

pode se limitar à descrição do imóvel retificando, indicando

apenas sua localização e confrontações, respeitando as

exigências do art. 225, da Lei de Registros Públicos.

Entretanto, em se tratando de correção de divisas com

alteração das medidas perimetrais ou da área, a planta

deve contemplar além da topografia e descrição perimetral

do próprio imóvel retificando, também a anuência dos

confrontantes no respectivo trabalho ou em documento,

anexo.

Ressalte-se que a completa e exata indicação

dos proprietários e confrontantes dos imóveis são de

responsabilidade exclusiva dos requerentes e dos

profissionais que elaboraram o memorial, devendo o

registrador ater-se a simples verificação da formalidade do

documento.

Assim, dispõe o § 14 do art. 213:

“Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial

descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais”.

Também, o Poder Público, titular do imóvel

público que serve de acesso ao imóvel, pode subscrever a

Planta, na medida em que também ostenta a condição de

confrontante. Entretanto, para que tal medida não

represente um pré-processo no âmbito da Prefeitura local,

o interessado pode optar pela Notificação da

Municipalidade.

Não vindo o pedido de retificação consensual

acompanhado da concordância de todos o confrontante,

poderá o interessado, nos termos das disposições

transcritas, requerer ao Oficial de Registro que proceda à

notificação destes, diretamente ou pelo correio, ou ainda,

mediante a utilização dos serviços de Registro de Títulos e

Documentos. Esta questão é tratada nos seguintes

parágrafos:

213, § 2o

Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se

manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

§ 3º

A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

§ 4º

Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

O endereço para a postagem ou para o

cumprimento da Notificação é o endereço constante do

registro imobiliário ou no endereço do próprio imóvel.

Também o interessado poderá fornecer endereço para a

notificação, sendo que em qualquer caso o confrontante

deve ser cientificado pessoalmente. Sendo declarado pelo

oficial encarregado da diligência que o confrontante

proprietário, se encontra em lugar incerto e não sabido, a

notificação deve ser feita por edital, que deve ser publicado

por duas vezes em jornal local.

Em todos os casos, será conferido o prazo de

15 dias para a impugnação do confrontante, sendo

conferido ao Poder Público (Município, Estado e União) o

mesmo prazo, pois não configura um processo.

A ausência de impugnação ou a impugnação

despida de fundamentação gera presunção de anuência

com o pedido e permite a conclusão da retificação, senão

vejamos:

§ 5º

Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

Existindo impugnação fundamentada de um ou de alguns confrontantes o interessado será intimado para em 5 (cinco) dias se manifestar. Também o profissional que subscrever a planta deve apresentar explicações ou esclarecimentos.

Mantida a impugnação, o processo somente pode ser solucionado junto ao Registro Imobiliário se houver acordo com a desistência da impugnação ou aditamento do pedido vestibular.

§ 6º

Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

Não se materializando o acordo ou consenso

entre as partes, o processo deve ser remetido ao “juiz

competente”, que pode ser o Juiz de Vara especializada

em registros públicos ou um Juiz Cível através de

distribuição, que processará o pedido como retificação

judicial. Formado o litígio em relação a uma das divisas do

imóvel, este procedimento, mesmo de cunho contencioso,

se desenrolará como procedimento administrativo, de

forma que não implica na necessidade do patrocínio por

advogado ou o cumprimento das formas do processo civil.

Estas alterações advindas da Lei 10.931/2.004,

que modificou, profundamente, a prática do registro de

imóveis, inseriu novas e importantes atribuições ao

registrador, que com segurança e responsabilidade,

continuará prestando os serviços que a sociedade requer.

GEORREFERENCIAMENTO

O Estado democrático que é o Estado político em que

vivemos no Brasil de hoje, assegura a todos nós o

exercício de direitos, tanto sociais quanto individuais. Entre

estes direitos temos o direito à liberdade, o direito à

segurança, o direito ao bem-estar, e é de se destacar o

direito ao desenvolvimento.

Um dos fatores que propiciam condições para o

efetivo exercício do direito ao desenvolvimento num

sistema capitalista como o nosso é, sem dúvida, o país

possuir um sistema de registro da propriedade imobiliária

eficiente e seguro, uma vez que tal registro é condição e,

ao mesmo tempo, fator essencial para o funcionamento da

vida econômica, o que gera desenvolvimento.

Num sentido maior, buscando um alcance jurídico

mais profundo e principiológico da palavra “garantia”, ela

pode ser vista, e aqui entendida, como a efetiva segurança

jurídica proporcionada pelo nosso sistema legal, com vista

a dotá-lo de um eficiente aparato protetivo desse direito à

propriedade. Busca, com certeza, a nossa constituição,

tanto a segurança formal, ou seja, a segurança baseada

num conjunto de leis que assegurem a titularidade da

propriedade e ainda o exercício dos direitos referentes à

propriedade, quanto à segurança material, dotando a

administração pública de um sistema seguro de registro da

propriedade e os direitos dela decorrentes.

No Brasil, é o registro de imóveis quem cumpre

essa finalidade. É importante frisar que um sistema registral

eficiente produz a chamada segurança cautelar ou

preventiva, com reais e incontáveis benefícios sociais e

econômicos. É a certeza, a garantia de que uma mesma

norma jurídica, uma mesma lei, no caso lei federal, será

aplicada à matéria de registros públicos, da mesma forma

em qualquer região do Brasil. Ou seja, a lei registral, da

mesma forma que é aplicada no Amazonas deve ser

aplicada no Rio Grande do Sul. Isso é essencial para a

estabilidade da instituição.

O artigo 2362 da Constituição Federal, diz que os

serviços notariais e de registro, que são serviços públicos,

são exercidos pelo particular em caráter privado, mas por

delegação do poder público. Por isso, o particular, ao

exercer a atividade registral, a exerce como se fosse o

próprio poder público.

No sentido de aperfeiçoar o sistema registral

imobiliário que, como vimos, é um extraordinário

instrumento para a efetivação do objetivo de

desenvolvimento da economia que foi editada a lei 10.267,

em 28 de agosto de 2001, tendo em vista que as

descrições da propriedade imobiliária, especialmente a da

propriedade rural, estão eivadas de imperfeições oriundas

de descrições deficientes, o que gera uma insegurança

tanto para o proprietário quanto para o investidor e para a

sociedade de uma maneira geral.

2 “Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.

§ 1º. Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

§ 2º. Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.

§ 3º. O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses”.

Tal lei institui um novo e moderno sistema de

descrição da propriedade imobiliária rural no Brasil. Visa

evitar a possibilidade de duplicidade de registros e

matrículas dos imóveis rurais. Sua implantação, que vem

sendo gradativa, e sua perfeita adaptação ao sistema

registral da propriedade imobiliária trará uma maior

segurança a esse sistema registral, objetivando, ainda,

uma integração do registro de imóveis aos vários sistemas

de cadastro existentes no País, tanto administrativos

quanto fiscais, como Incra, Receita Federal, IBGE e tantos

outros.

O Georreferenciamento:

A lei 10.267 de 2001 pretendeu incorporar a base

gráfica do cadastro ao registro, procedendo a uma

verdadeira interconexão por intermédio do

georreferenciamento. Não se pode confundir cadastro com

registro, embora sejam duas faces de uma mesma moeda.

A parcela cadastral é a representação gráfica da

realidade de puro fato e tem por objeto o inventário da

riqueza territorial. A vocação do cadastro é universal,

ampla, uma vez que o cadastro não qualifica, é realizado

ex-officio. Destina-se basicamente ao Direito público

(fiscal).

Já no registro, o imóvel é um conceito jurídico que

tem por objeto a tutela da propriedade, a vocação do

registro é restritiva, em virtude da qualificação. Depende da

provocação, exigindo manifestação volitiva do interessado

e destina-se, sobretudo, ao interesse privado – defesa da

propriedade.

O registro e o cadastro rural:

No início, a legislação brasileira não previa

critérios objetivos para identificar e descrever um imóvel.

Essa problemática é enfrentada em quase todos os países

do mundo, conforme se apura pela constatação da recente

preocupação em aprimorar esses critérios. A ausência de

um referencial único com elementos objetivos criou

situações com descrições vagas, confusas, insuficientes e

discrepantes de uma cidade para outra e de um ofício

predial para outro.

Somente com o advento da Lei dos Registros

Públicos, os ofícios prediais passaram a ter respaldo

jurídico para exigir a descrição completa dos imóveis

urbanos e rurais, nos quais deve constar sua completa

localização, denominação, lado da numeração e distância

da esquina mais próxima, área superficial, medidas

lineares, entre outros elementos. Essenciais, em

atendimento ao princípio da especialidade.

Uma das pretensões da Lei 10.267/01 é incorporar

as bases gráficas georreferenciadas aos registros de

imóveis rurais. Ocorre que esse processo levará décadas

para ser implementado – a exemplo do sistema de

matrícula –, uma vez que não foi prevista a obrigatoriedade

da atualização das características dos imóveis, a qual

somente ocorrerá no momento e nos casos previstos em lei

– desmembramento, loteamento, alienação, etc.

Finalidades:

O registro visa dar autenticidade, segurança,

publicidade e eficácia à aquisição do imóvel – provando o

Direito. O cadastro tem finalidade de arrecadar impostos –

fiscal. O cadastro rural se presta para obter a determinação

física do imóvel constante da matrícula – princípio da

especialidade/georrereferenciamento–, em substituição às

descrições precárias, bem como a avaliação visando

arrecadação de tributos.

É nesse sentido que o georreferenciamento veio

em bom momento, uma vez que tem por finalidade

primordial alcançar uma perfeita descrição do imóvel rural,

pela medição in loco, por profissional devidamente

qualificado, levando em consideração as coordenadas

estabelecidas pelo sistema geodésico brasileiro, definidas

pelo Incra, auferindo sua precisa localização e

caracterização, tal como área superficial, medidas lineares

e as respectivas confrontações.

Também, tem por escopo possibilitar uma

exata coincidência dos elementos físicos do imóvel com os

assentos registrais, refletindo o imóvel no fólio real com

exatidão, alcançando a segurança jurídica almejada e

evitando a sobreposição de áreas.

Entretanto, a pretexto de adequar um imóvel à

lei 10.267/01, deverá ficar bem claro que o

georreferenciamento não servirá para criar ou extinguir

direitos reais, se ele for apresentado para registros. Por

exemplo, se um sujeito tem a propriedade de um imóvel

com cem hectares, posse – sem título – sobre mais trinta, e

uma concessão de uso de terras públicas de outros vinte,

não poderá pretender que no registro de imóveis conste os

cento e cinqüenta hectares, nem mesmo se houver pedido

de retificação de área, pois a retificação não se presta para

titular áreas objeto de posse.

Hipóteses que exigem a descrição georreferenciada:

A Lei nº 10.267/2001 efetuou algumas alterações na Lei dos Registros Públicos. Dessas alterações, são extraídas as hipóteses que geram ao proprietário rural a obrigação de adaptar a descrição de seu imóvel ao modelo georreferenciado.

As hipóteses legais são as seguintes:

# desmembramento;

# parcelamento;

# remembramento;

# transferência; e

# autos judiciais que versem sobre imóveis rurais.

A obrigatoriedade para as hipóteses de desmembramento, parcelamento e remembramento está prevista no § 3º do artigo 176 da LRP, enquanto que a de transferência, no §4º do mesmo artigo. No § 3º do artigo 225 encontra-se a obrigatoriedade para os atos judiciais que versem sobre imóveis rurais.

Quanto aos atos judiciais, convém esclarecer que não se trata de toda e qualquer ação judicial em que haja referência a imóvel rural, mas apenas àquelas em que o imóvel rural é o objeto central da jurisdição (usucapião, retificação judicial de registro, desapropriação, divisão, demarcação, etc.), desde que suas decisões tenham ingresso no fólio real (reintegração de posse, apesar de ter o imóvel como objeto central, não depende de descrição georreferenciada, por não gerar título registável em sua matrícula).

Salvo nessas hipóteses legais, qualquer outro ato registral terá acesso ao fólio real independentemente de o imóvel estar ou não georreferenciado e certificado pelo Incra.

Assim, não faz sentido o teor do §2º do artigo 10 do decreto regulamentador, que prevê: “após os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática de quaisquer atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos,

até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto.

Há vários métodos para se interpretar uma lei. A exegese deve abstrair a justiça da norma, a suposta intenção da lei e ser adaptada aos valores sociais de cada momento histórico, com base em uma interpretação progressiva. A inteligência da lei, o seu sentido, o modo como deve ser entendida, enfim, a “mens legis” não deve ser confundida com a “mens legislatoris” (a inteligência do legislador, o que ele quis dizer) nem com a “verba legis” (palavra da lei, seu sentido meramente gramatical).

A Lei Complementar nº 95, de 26 de fevereiro de 1998, é a “lex legum” brasileira, ou seja, a legislação que dispõe sobre a elaboração, a redação, a alteração e a consolidação das leis, conforme determina o parágrafo único do artigo 59 da Constituição Federal.

O inciso III do artigo 11 trata da coerência posicional, geográfica dos dispositivos. A alínea “c” define que “os parágrafos têm a função de complementar a norma expressa no caput ou expor as exceções à regra por ele estabelecida”.

O Dr. Francisco Rezende dos Santos, presidente do IRIB-MG, entende o seguinte:

“A Lei dos Registros Públicos, alterada pela Lei nº 10.267 prevê a obrigatoriedade do georreferenciamento apenas para os casos de desmembramento,parcelamento,remembramento e transmissão. Não prevê obrigatoriedade nos casos de hipotecas, penhoras e outras atos registrais. Assim, o §2° do artigo 10 do decreto,

que prevê que fica defeso ao oficial a prática de quaisquer atos registrais sem o georreferenciamento após os prazos, há que se entender que a proibição alcança apenas os atos registrais de desmembramento, parcelamento, remembramento e transmissão,não impedindo o registro dos demais atos, como a hipoteca, o arresto, a penhora, etc.”

Considerando correta essa interpretação, hipoteca, arresto, penhora e seqüestro teriam acesso ao fólio real sem a nova descrição georreferenciada. Mas surge uma dúvida: se o proprietário do imóvel não cumpre suas obrigações e o imóvel é alienado judicialmente, como fica a situação do arrematante? Deverá ele providenciar o georreferenciamento do imóvel arrematado judicialmente para registrá-lo em seu nome? Afinal, é uma forma de transferência do imóvel do antigo proprietário ao arrematante, apesar de coercitiva.

O §4º do artigo 176 deveria ter se referido a “transferência voluntária” e não a toda e qualquer transferência, sob pena de beneficiar os maus pagadores em detrimento do credor e de toda a economia nacional, uma vez que, da forma como está, a hipoteca perderá seu real valor, resultando em dificuldade ao crédito e em juros mais altos para cobrir os riscos gerados por essa deficiência legislativa.

Também não seria justo nem coerente exigir o georreferenciamento para o registro de uma transmissão “causa mortis”. Essa transferência ocorreu não por vontade de seu antigo titular, mas por motivo de força maior. Além

disso, o registro pretendido nem tem o condão de transferir a propriedade do móvel, uma vez que pelo instituto da "saisine", o domínio e a posse da herança se transmitem desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, a partir da data da abertura da sucessão, conforme previsto no artigo 1.784 do Código Civil. O registro serve apenas para dar cumprimento aos princípios da publicidade, continuidade e plena disponibilidade.

Mas a “mens legis” não é compatível com a interpretação literal desse dispositivo. Fica claro que a intenção tanto do legislador como da própria lei (que depois de entrar em vigor passa a ter v ida própria) é exigir o georreferenciamento nas hipóteses de transferência voluntária, ou seja, na compra e venda, na doação, na permuta, na dação em pagamento.

Em decorrência do exposto, as hipóteses que geram ao proprietário rural a obrigatoriedade de georreferenciar seu imóvel e, em contrapartida, geram ao registrador imobiliário a proibição de praticar os atos antes da certificação do Incra, são as seguintes:

# desmembramento, parcelamento e remembramento;

# transferência voluntária; e

# decisões em ações judiciais que versem sobre imóveis rurais.

Com o Decreto nº 5.570, de 31 de outubro de 2005, que trata da nova redação de alguns dispositivos do Decreto nº 4.449/2002 que regulamentou a Legislação do Georreferenciamento.

Os prazos:

O novo referencial dos prazos: contados a partir de 20/11/2003, data da publicação dos atos normativos do Incra; os prazos principais se referem aos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural:

# 20/11/2008: imóveis com área de 500 a menos de 1.000 hectares;

# 20/11/2011: imóveis com área inferior a 500 hectares, ou seja, todos os demais imóveis rurais.

# após os prazos, o oficial fica proibido de praticar na matrícula tão-somente os atos registrais geradores da obrigação de georreferenciar (desmembramento, parcelamento, remembramento e alienação) e retificação judicial ou extrajudicial da descrição tabular do imóvel;

# todos os títulos (públicos, particulares ou judiciais) lavrados antes de 1º/11/2005 sem o “Geo” não necessitarão de re-ratificação se vierem acompanhados dos novos trabalhos técnicos e da certificação do Incra, observados os novos prazos do decreto;

# prazos para o imóvel rural objeto de ação judicial:

# vale a data do ajuizamento da ação (protocolo da petição inicial); petições já protocoladas: novos prazos do artigo 10 do decreto; petições protocoladas a partir de hoje: exigência imediata do “Geo”, independentemente da área do imóvel.

Loteamentos urbanos:

Lei 6.766/79 modificada pela Lei 9.785/99

Objetivo e Definição:

O parcelamento e ocupação do solo tem como objetivo desenvolver as diferentes atividades urbanas, com a concentração equilibrada destas atividades e de pessoas no município, estimulando e orientando o desenvolvimento urbano, rural e industrial no município, mediante controle do uso e aproveitamento do solo.

Para melhor interpretação do objetivo do parcelamento do solo, passamos a definir algumas expressões comumente utilizadas em um loteamento ou desmembramento do solo, vejamos:

- Área urbana: é a área que estiver inserida no perímetro urbano do município, definido por lei específica;

- Área rural: é a área que estiver reservada para crescimento urbano do município, devidamente definida em lei específica para esta finalidade;

- Área verde: é a área com tratamento paisagístico reservada a atividades de recreação ou descanso;

- Área institucional: é a parcela do terreno reservada a edificação de equipamentos comunitários;

- Área de interesse público: é a área transferida ao município quando da aprovação de loteamentos e seus registros;

- Desdobro: é a divisão de área inserida em loteamento devidamente aprovado, em duas partes para formação de novos lotes;

- Lotes: é a parcela do terreno resultante do parcelamento do solo que tem frente para via pública ou que com ela se comunica por acesso;

- Reloteamento: é o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento já aprovado, com abertura de novas vias de circulação;

- Reparcelamento: é o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento já aprovado, com aproveitamento do sistema viário;

- Caução: é a garantia dada ao município ou Distrito Federal com o objetivo de assegurar a execução de alguns serviços ou obra, podendo ser em dinheiro, títulos da dívida pública, hipotecas, imóveis, seguro-fiança, estabelecidas em lei ou decreto;

- Certidão de Diretrizes: é o documento que estabelece diretrizes urbanísticas básicas para elaboração do projeto de parcelamento do solo;

- Alvará de parcelamento: é o documento que autoriza a execução de obras, exclusiva para parcelamento do solo urbano conforme projeto aprovado e sujeitos a fiscalização municipal;

- Alvará de construção: é o documento que autoriza a execução de obra sujeito a fiscalização municipal, conforme projeto aprovado.

O parcelamento do solo urbano tem por finalidade precípua

ordenar o espaço urbano destinado a habitação. Para

tanto, mister se faz sua divisão ou redivisão, dentro dos

ditames legais.

Para o ilustre professor José Afonso da Silva, o

parcelamento do solo urbano visa "a urbanificação de uma

gleba, mediante sua divisão ou redivisão em parcelas

destinadas ao exercício das funções elementares

urbanísticas." Assim, o parcelamento, para fins da Lei n.º

6.766/79, consiste na subdivisão de gleba, situada em

zonas determinadas do território municipal urbano, em lotes

destinados à edificação. Sendo que o parcelamento

compreende dois tipos: Loteamento – tem necessidade de

abertura, modificação ou ampliação de logradouros

públicos na área; Desmembramento – aproveita o sistema

viário existente.

– Do Parcelamento do Solo Urbano

Com a alteração da Lei 6.766/79, pela Lei nº 9.785/99, “as

áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de

equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços

livres de uso público, serão proporcionais à densidade de

ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei

municipal para a zona em que se situem”.

Em razão dessa modificação, o percentual antes

determinado pela lei 6.766/79 para parcelamentos (35% da

área da gleba), que poderia ser reduzida apenas em

loteamentos destinados a uso industrial, cujos lotes

tivessem área superior a 15.000 m², já não vigora mais.

A partir de 1º de fevereiro de 1999 (início da vigência da Lei

9.785/99) os municípios podem exigir, por lei, o percentual

que entenderem, bem como determinar as áreas mínimas e

máximas dos lotes, e os coeficientes máximos de

aproveitamento. O Município poderá ainda exigir infra-

estrutura complementar à mínima prevista no inciso V, do

artigo 18, da Lei 6.766/79 (execução de vias de circulação

do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e

logradouros e das obras de escoamento de águas pluviais).

São consideradas áreas livres de uso público aquelas

destinadas a sistema de circulação, à implantação de

equipamento urbano (abastecimento de água, serviços de

esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede

telefônica e gás canalizado) e de equipamento comunitário

(educação, saúde, lazer e similares e as áreas verdes).

Só o proprietário do imóvel pode parcelá-lo. Assim, fica

bem claro que o mero compromissário comprador não pode

fazê-lo. Porém, o título de propriedade será dispensado

quando se tratar de parcelamento popular, destinado à

classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade

pública, com processo de desapropriação judicial em curso

e imissão de provisória na posse, desde que promovido

pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas

entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar

projetos de habitação.

É a própria Lei Federal n.º 6.766/79 que regula os meios

adequados ao parcelamento do solo urbano em seu art. 2º,

in verbis:

"Art. 2° - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito

mediante loteamento ou desmembramento, observadas as

disposições desta Lei e das legislações estaduais e

municipais pertinentes."

– Do Loteamento

É a primeira forma prevista na legislação de parcelamento

do solo urbano. Dando seqüência às definições, a Lei n.°

6.766/79 esclarece o que entende por loteamento que dá

seu conceito no art. 2°, § 1°:

"§ 1° - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em

lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias

de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,

modificação ou ampliação das vias existentes”.

Às vezes pode ocorrer o reloteamento, que nada mais é

que o parcelamento do solo resultante de loteamento ou

desmembramento já aprovado, com abertura de novas vias

de circulação.

– Do Desmembramento

Desmembramento significa o parcelamento da terra em

lotes, não sendo necessária à abertura de logradouros.

Trata-se de uma espécie de parcelamento do solo urbano.

Aí já se pode entrever alguma diferença entre os institutos

destinados ao parcelamento do solo urbano. Veja o que diz

a lei, em seu art. 2, § 2º:

"§ 2° - Considera-se desmembramento subdivisão de gleba

em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do

sistema viário existente, desde que não implique abertura

de novas vias e logradouros públicos, nem no

prolongamento, modificação ou ampliação dos já

existentes."

– Do Objetivo

O parcelamento do solo urbano tem como objetivo

desenvolver as diferentes atividades urbanas, com a

concentração equilibrada dessas atividades e de pessoas

no Município, estimulando e orientando o desenvolvimento

urbano, mediante o controle do uso e aproveitamento do

solo.

– Das Proibições de Parcelamento Urbano

A Lei nº 6.766/79 traçou, nos incisos do parágrafo único do

art. 3º, os casos de proibição de parcelamento do solo

urbano. Antes, porém, tratou de afirmar que "somente será

admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em

zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas por

lei municipal."

As vedações constantes na lei são de caráter sanitário e de

segurança pública. As proibições podem ser assim

elencadas:

1ª hipótese: proibição de parcelamento do solo urbano em

terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de

tomadas as providências para assegurar o escoamento das

águas;

2ª hipótese: é exigido o saneamento do terreno para o

parcelamento do solo urbano em terrenos aterrados com

material nocivo à saúde pública;

3ª hipótese: o atendimento de exigências específicas das

autoridades para o parcelamento do solo urbano em

terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por

cento);

4ª hipótese: o não-parcelamento do solo urbano em áreas

cujas condições geológicas não aconselhem a edificação;

5ª hipótese: a vedação em áreas de preservação

ecológica ou naqueles onde a poluição impeça condições

sanitárias suportáveis.

 – Da Legislação

Para a implantação de um loteamento ou

desmembramento para fins urbanos, o loteador deve se

submeter aos termos da Lei Federal 6.766/79, com as

alterações advindas da Lei 9.785/99 e, também, à

legislação municipal respectiva. Isso quando a gleba estiver

localizada em zona urbana ou de expansão urbana.

Quando se tratar de parcelamento de imóveis rurais para

fins urbanos ou de expansão urbana, o loteador deve se

ater aos termos do Decreto-Lei 58/37 e também à Instrução

nº 17-B do INCRA, que dispõe sobre o parcelamento de

imóveis rurais para fins urbanos ou de expansão urbana e

outras modalidades de parcelamentos rurais.

– Da Competência do Município na Urbanização

Convêm deixar claro que as normas legais urbanísticas

alusivas a loteamento ou desmembramento são de

competência Municipal, ou do Distrito Federal, quando for o

caso.

Não se trata aqui de normas de registro imobiliário pura e

simplesmente, e isso porque nesse campo a União tem

expressa e privativa competência para legislar, não

devendo sequer ser considerada qualquer norma Municipal

porventura existente a respeito.

Tratando-se, porém de questão urbanística, de

zoneamento urbano, a competência legislativa passa a ser

Municipal, por força de sua autonomia consagrada

constitucionalmente.

Seria o caso de perguntar: um cartório imobiliário, ao

receber um projeto de desmembramento já aprovado pela

municipalidade, com base em lei, autorizando área inferior

à norma federal, deve proceder ao registro? Obedecerá a

norma municipal ou à federal? Do que foi exposto,

inegavelmente prevalece a norma municipal, com amparo

na própria Constituição Federal, face à autonomia

municipal consagrada no artigo 30, incisos I e II da

Constituição Federal.

- Da Aprovação e Legalidade

Para os loteamentos e desmembramentos serem

considerados legais, a planta e o projeto devem ser

previamente aprovados pela Prefeitura, obedecida a

legislação pertinente.

Após a aprovação o loteamento, deve ser registrado no

Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos e

na forma como dispõe o art.18 da lei 6.766/79, no prazo

decadencial de 180 dias. A execução das obras de infra-

estrutura se dará segundo a respectiva aprovação.

Desta forma, o loteamento ou desmembramento só se

tornará legal depois de aprovado, executadas as obras de

infra-estrutura ou garantida a sua execução  e submetido

ao registro imobiliário, conforme definido  pela legislação

vigente.

– Da Garantia para as Obras de Infra-Estrutura

Pode o Município, ao aprovar o parcelamento do solo,

negociar com o loteador a forma de garantia das obras de

infra-estrutura básica. Isso fica a critério do Município que

pode aceitar fiança, seguro, nota promissória, caução ou

até mesmo hipoteca de parte do imóvel loteado ou de

imóvel situado em localidade diferente.

- Do Procedimento de Registro do Parcelamento

O registro do parcelamento deve ser pedido ao serviço

imobiliário ao qual a área é atribuída, dentro de 180 (cento

e oitenta) dias a partir da aprovação pela autoridade

administrativa competente.

O procedimento de registro do parcelamento do solo

urbano tem natureza administrativa, mas pode comportar

uma fase jurisdicional.

Em regra, todos os requerimentos, documentos, exames e

atos, estão atrelados a um procedimento administrativo que

tramita perante o registro de imóveis competente, onde

ficarão arquivados os respectivos autos depois de

registrado o loteamento ou o desmembramento.

A natureza desse procedimento é administrativa, porque

não se exclui a possibilidade de ocorrência de conflitos de

interesses que se verifica quando há impugnação ao

registro pretendido. Neste caso, para solucionar a questão

será necessário um processo jurisdicional – não

administrativo, uma vez que a solução da impugnação de

registro de parcelamento do solo não fica na esfera

administrativa do registrador de imóveis, nem no âmbito

administrativo do Juiz Diretor do Foro, mas sim na esfera

jurisdicional do Juiz de Direito (art.19 e parágrafos da lei

6.766/79).

Por isso, pode-se dizer que o procedimento de registro de

parcelamento do solo urbano tem duas fases: a primeira

administrativa, que é necessária; a segunda é jurisdicional,

que é eventual.

Da fase administrativa não se pode prescindir. A fase

jurisdicional só surgirá se houver impugnação ao registro

pretendido.

Não se devem confundir quaisquer dessas fases do

registro com a suscitação de dúvida, que pode ocorrer em

procedimento de registro de loteamento ou

desmembramento ou mesmo em qualquer outro

procedimento de registro.

A suscitação de dúvida tem fundamento legal no artigo198

da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e é fruto do

dissenso sobre a prática de ato de registro entre o Oficial

Registrador (que se nega a proceder ao registro) e o

interessado. Esse dissenso é solucionado em âmbito

administrativo judicial por reexame do Juiz Diretor do Foro

da respectiva Comarca.

A impugnação de registro de loteamento ou de

desmembramento tem fundamento legal no artigo 19 da Lei

6.766/79 e pode ser exercida por qualquer interessado,

estribada em direito real e que deve ser resolvida no âmbito

jurisdicional, por Juiz de Direito, e, se houver apelação,

pelo Tribunal de Justiça.

Em suma, na esfera da legalidade do parcelamento do

solo, a aprovação pela Prefeitura está para o início das

obras de infra-estrutura básica, assim como o registro está

para as vendas. O registro do parcelamento, portanto,

pressupõe sua aprovação e deve preceder às vendas dos

lotes.

Assim, o registro atua como ponto final da amarração

jurídica do parcelamento do solo. A principal conseqüência

do registro é que atribui ao imóvel o estado jurídico-

registrário de propriedade parcelada. Desta forma, os lotes

passam a existir autônoma e distintamente. Passa a existir

a separação das vias públicas e demais espaços livres, que

nos termos do art. 22, da Lei nº 6.766/79, passam a

integrar o domínio do município. Há, com o registro, a

subordinação do parcelamento, à citada  Lei 6.766/79.

O registro será procedido após intervalo temporal de 15

(quinze) dias, necessariamente decorrente da última

publicação do edital do pedido de registro em 03 (três) dias

consecutivos no Diário Oficial do Estado e num dos jornais

de circulação diária, se na capital, ou num dos jornais

locais, se no interior.

– Do Registro Obrigatório

É obrigado a depositar no Cartório de Registro de Imóveis,

os documentos indicados no artigo 18 da Lei 6.766/79,

quem quiser vender lotes mediante pagamento do preço a

prazo em prestações sucessivas e periódicas.

Entre os documentos exigidos está o “contrato-padrão”,

que cabe ao oficial registrador verificar se satisfazem os

requisitos do artigo 26 da citada lei.

O parcelamento que desobedecer qualquer das

formalidades, não será permitida alienação legítima de

áreas em que se indique lote e quadra, sendo que

nenhuma venda desse tipo merece acolhida no registro

imobiliário.

 A pessoa que adquirir um lote e verificar que o registro não

foi efetuado, tem o dever de suspender o pagamento das

prestações de compra e notificar o parcelador a suprir a

falha.

– Do Impedimento de Registro

A existência de ação penal, com denúncia recebida, contra

as pessoas em nome das quais se promove o

parcelamento do solo, por crime contra a Administração

Pública e contra o Patrimônio, impede o registro a teor do

disposto no artigo 18, III, § 2º, da Lei 6.766/79.

Não se está com a restrição, fragilizando a presunção

constitucional de inocência, que seguramente milita em

favor do denunciado. Apenas e tão somente estão a lume

determinadas limitações que sofrem os réus após o

recebimento da denúncia.

Quando se tratar de pessoa jurídica, as certidões previstas

no artigo 18 da Lei sob comento, da mesma forma, deverão

ser tiradas em nome de seus administradores. E se ela for

composta por outras pessoas jurídicas, do mesmo modo,

em nome dos administradores destas.

Os crimes contra o patrimônio estão tipificados nos  artigos

155 a 183 do Código Penal e os  contra a administração

pública, estão tipificados nos artigos 312 a 337 do mesmo

codex.

– Da Responsabilidade do Registrador Imobiliário

Com a devida aprovação da autoridade municipal, isenta o

registrador imobiliário da responsabilidade pelo crime de

registro irregular, pois só se configura a conduta criminosa

definida no artigo 52 da Lei n.º 6.766/79, se houver registro

de loteamento ou desmembramento não aprovado pelas

autoridades competentes, como elemento objetivo,

caracterizador da ação proibida ao oficial.

O oficial registrador poderá suscitar dúvida ao Juiz Diretor

do Foro, se a aprovação feita pelo Município contrariar a lei

federal, mas se registrar o parcelamento, não terá

responsabilidade penal.

– Da Alteração do Loteamento

Nos termos do artigo 28 da Lei 6.766/79, qualquer

alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado

dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de

lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação

pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o

caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em

complemento ao projeto original, com a devida averbação.

Aplica-se estas mesmas disposições ao desmembramento

submetido a registro. O cancelamento do registro do

loteamento se fará de acordo com o disposto no art. 23 da

mesma Lei.

– Dos Lotes situados em mais de uma circunscrição

Se o imóvel a ser loteado estender-se por área atribuída a

mais de uma circunscrição imobiliária, o registro do

parcelamento será requerido sucessivamente, começando

por aquela à qual for atribuída a maior parte da área,

terminando com a menor porção, é o que diz o artigo 21 da

Lei 6.766/79 e 169, II da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros

Públicos).

Nenhum lote poderá, porém, situar-se em mais de uma

circunscrição. É limitação de outra natureza, específica dos

loteamentos, na elaboração dos projetos pelo

empreendedor.

– Da Conclusão

O parcelamento do solo urbano é instrumento posto à mão

do Poder Público para melhor dispor acerca do espaço

urbano, através de divisão em partes destinadas ao

exercício das funções urbanísticas.

O artigo 18 da lei federal 6.766, de 10 de dezembro de

1979, impõe ao loteador o dever de submeter o projeto do

loteamento ao registro imobiliário no prazo de 180 dias

após a aprovação municipal, sob pena de caducidade.

Esse projeto deverá estar acompanhado de extensa

documentação, e entre tais documentos deverá ser

apresentado o contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão dos lotes conforme

norma do item VI do referido artigo

O contrato-padrão deverá mencionar as cláusulas que irão

reger as obrigações entre os loteadores e adquirentes (art.

26, lei 6.766/79).  Esses compromissos são irretratáveis e

darão direito à adjudicação compulsória; estando

registrados, conferem direito real oponível a terceiros;

podem ser feitos por escritura pública ou particular (art. 25).

Discute-se a competência dos registradores para verificar a

existência, no contrato-padrão, de cláusulas abusivas ou

contrárias à lei.  No Estado de São Paulo, há previsão

expressa no item 171, capítulo XX, das Normas de Serviço

da CGJ, que estabelece o dever dos oficiais de verificar o

teor das cláusulas a fim de evitar que contenham

disposições frontalmente contrárias aos dispositivos

contidos na lei federal 6.766/79. Exemplos disso são as

cláusulas sobre juros acima do índice permitido e as

cláusulas penais mais rigorosas do que a lei permite, ou

estipulando a retenção de todas as parcelas pagas em

caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, perda

de benfeitorias, obrigatoriedade de anuência do loteador

em caso de transferência, taxa de transferência, etc. Ao

verificar o teor das cláusulas, o registrador estará fazendo

uma justiça preventiva.

No contrato-padrão também deverão estar mencionadas

todas as restrições convencionais fixadas pelo loteador (art.

26, VII, lei 6.766/79) que são supletivas da legislação

pertinente.

Ressalta-se que a lei é específica quanto à espécie de

contrato-padrão que deverá ser apresentada pelo loteador

para fins de registro do loteamento: o compromisso de

compra e venda.

Observa-se, porém, que o loteador, após registrar o

loteamento, poderá alienar os lotes por outros institutos que

não o do compromisso de compra e venda. Poderá doar,

permutar, dar em pagamento, vender com garantia

hipotecária ou vender com alienação fiduciária, etc., pois

não há vedação para o uso desses institutos na alienação

de lotes. O que se entende é que haveria a vedação do uso desses institutos apenas no contrato-padrão arquivado no Memorial do Loteamento, uma vez que a lei é específica quanto à espécie de contrato a ser utilizado.

Outrossim, não há necessidade de o contrato padrão

apresentar cláusula autorizando o uso da alienação

fiduciária. É direito das partes escolherem o tipo de

contrato de transmissão ou oneração da propriedade que

melhor lhes convêm, sendo possível, portanto, a utilização

do instituto da propriedade resolúvel mediante alienação

fiduciária, prevista no artigo 22 e seguintes da lei federal

9.514 de 20 de novembro de 1997.

Na hipótese de a transmissão da propriedade dos lotes se

dar por alienação fiduciária, deverão ser obedecidos os

dispositivos da referida lei federal 9.514/97, podendo ser

feita por instrumento público ou particular (art. 38). O

crédito do loteador-fiduciário poderá ser cedido, implicando

essa cessão na transferência da propriedade fiduciária para

o cessionário (art. 28), não havendo necessidade de

notificação do devedor-fiduciante, de acordo com o artigo

35. Porém, se o fiduciante pretender transmitir seus

direitos, exige-se a expressa anuência do fiduciário

(loteador ou seu cessionário) conforme norma do artigo 29.

Nesse aspecto, é interessante mencionar que o contrário

ocorre na promessa de compra e venda, pois o promitente

comprador do lote poderá ceder o contrato

independentemente da anuência do loteador, de acordo

com a norma do parágrafo primeiro do artigo 31 da lei

6.766/79, em que pese a cessão somente surtir efeitos em

relação a ele depois de cientificado por escrito pelas partes,

ou quando registrada a cessão. Se não houver anuência do

loteador, o oficial do registro de imóveis dar-lhe-á ciência,

por escrito, em dez dias (§§ 2º e 3º, art. 31, lei 6.766/79).

Portanto, após arquivar o contrato-padrão de compromisso

de compra e venda, o loteador poderá alienar lotes

mediante contratos de alienação fiduciária que deverão

mencionar ou indicar as restrições convencionais

existentes no contrato-padrão.

Restrições convencionais

Em um loteamento pode haver dois tipos de restrições:

legais e convencionais. Legais são aquelas impostas por

legislações federal e municipal incidentes sobre a matéria; 

convencionais são aquelas fixadas pelo loteador.

O loteador pode fixar as restrições que entender

pertinentes para aperfeiçoar as normas urbanísticas, tais

como proporção de área construída por lote, distância entre

as edificações  e o alinhamento do arruamento, etc. O

poder público, no ato de aprovação, também pode fixar

algumas diretrizes ou limitações, como proibição de

desdobro, etc., normalmente ligadas ao Plano Diretor e ao

zoneamento das cidades.

As restrições urbanísticas convencionais são supletivas da

legislação permanente e devem constar do contrato-

padrão. Deverão constar no memorial descritivo ou no ato

de aprovação e ser mencionadas no registro do loteamento

bem como averbadas na matrícula de cada lote, para dar

publicidade, ou seja, conhecimento a terceiros e

principalmente aos adquirentes de lotes.

Hely Lopes Meirelles[1] ensina que:

“As restrições de loteamento são de duas

ordens: convencionais e legais. Restrições

convencionais são as que o loteador

estabelece no plano do loteamento, arquiva no

registro imobiliário e transcreve nas escrituras

de alienação de lotes como cláusulas

urbanísticas a serem observadas por todos em

defesa do bairro, inclusive pela Prefeitura que

as aprovou. Por isso, quem adquire lotes

diretamente do loteador ou de seus sucessores

deve observância a todas as restrições

convencionais do loteamento, para

preservação de suas características originais,

ainda que omitidas nas escrituras

subseqüentes, porque o que prevalece são as

cláusulas iniciais do plano de urbanização, e,

conseqüentemente, todos os interessados no

loteamento-proprietário ou compromissário do

lote, loteador e Prefeitura.”

No mesmo sentido, João Batista Galhardo[2]:

“As limitações urbanísticas são impostas em

benefício geral do loteamento. Gravam o lote

em favor de uma comunidade. Obrigam tanto

quem originalmente adquiriu a unidade do

parcelador, como também seus sucessores a

título universal ou singular. Essas restrições a

que ficam obrigados os lotes referem-se, entre

outras, ao tamanho, desdobro, tipo de

construção, natureza do aproveitamento

(comercial, residencial, industrial), recuo, etc.”

As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de

São Paulo estabelecem que todas as restrições presentes

no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo poder

público, deverão ser obrigatoriamente mencionadas no

registro, não cabendo ao oficial, porém, fiscalizar sua

observância (item 175, cap. XX NSCGJ). Mas o tema não é

uniforme, tanto que existem decisões do Conselho da

Magistratura determinando a observância das restrições

pelo registrador:

“Restrições convencionais constantes do memorial do

loteamento, proibindo o fracionamento de lote, o que

impede registro de aquisição de lote desmembrado, pouco

importando a aprovação do fracionamento pelo Município,

que não significa, por si só, superação da restrição

convencional” (Ap. Civ. 14.872-0/6, Piracicaba).

“Construção – Alvará – Motel e “Drive-in” – Indeferimento –

Loteamento destinado a sítios de recreio com indicação de

sua finalidade no memorial descrito – Dever da

Municipalidade de pugnar pela obediência às restrições

convencionais” – TJSP (RT 706/69).

“Cominatória – Posturas edilícias – Loteamento –

Existência de convenção vedando a utilização de lotes para

fins não residenciais – Prevalência das restrições

convencionais, mesmo após a edição da nova lei de

zoneamento – art. 5, XXXVI da CF – procedência.

Embargos infringentes rejeitados. Voto vencido. Embargos

n. 394.624-9/1 1º TAC – 2ª Câmara Cível” – TJSP.

“Desdobro de lotes. Aprovação da Prefeitura que

caracteriza mera autorização e não afasta a restrição

convencional imposta no contrato padrão do loteamento.

Recurso improvido para manter a sentença que indeferiu o

registro da escritura de divisão.” (AC 252-6/1, São Paulo)

“Registro de Imóveis. Compra e venda. Conflito com

restrições urbanísticas convencionais. Inviabilidade do

registro. Aprovação pela Municipalidade, de modo oposto à

restrição convencional, que não é apta a infirmá-la.

Recurso não provido.” (JTJ 137/588)

“Loteamento. Planta residencial. Aprovação e concessão

de alvará de construção. Impossibilidade. Construção que

infringe cláusulas de loteamento. Recurso  provido para

denegar a segurança.” (LEX 155/83)

O artigo 6º do Decreto 271 de 28/2/67 já dizia: “O loteador,

ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos,

são partes legítimas para promover ação destinada a

impedir a construção em desacordo com as restrições

urbanísticas de loteamento ou contrárias a quaisquer

outras normas de edificação e urbanização referente aos

lotes.”  Essa norma foi ampliada pelo artigo 45 da lei

6.766/79, de modo a abranger também as restrições

contratuais existentes quando da celebração do negócio

entre as partes.

As decisões paulistas são no sentido de que, havendo

restrições convencionais no memorial do loteamento, elas

devem ser respeitadas uma vez que se sobrepõem à

legislação municipal, desde que a ampliem, devendo ser

observadas até pelas prefeituras municipais. Sua

observância é devida, mesmo que não estejam

mencionadas na matrícula do imóvel, porque essa omissão

não acarretaria o cancelamento ou ineficácia das restrições

posto que já publicizadas pelo registro do

loteamento. Vejam a seguinte decisão:

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL Nº 747-6/0, Comarca de

Guarujá.

“Registro de imóveis. Dúvida procedente. Escritura de

venda e compra de lote de terreno, com menção a

restrições convencionais de loteamento constantes por

ocasião de sua inscrição, mas não repetidas ao tempo da

averbação de desmembramento da quadra nem

mencionadas na matrícula do lote. Omissões que não

causam cancelamento ou ineficácia das restrições

publicadas com a inscrição do loteamento, ainda que a

serventia predial tenha sofrido desmembramento territorial.

Inscrição de loteamento e averbação de desmembramento

da quadra sob a vigência do Dec.-lei nº 58/37 e seu decreto

regulamentar, no contexto de parcelamento único por

secções, sem configuração de re-loteamento.

Inadmissibilidade de previsão de restrições convencionais

em sede de mera averbação de desmembramento (que

não é inscrição de loteamento). Erros pretéritos que não

justificam a desqualificação do título. Registro viável.

Recurso provido.”

Portanto, o contrato-padrão a ser arquivado no memorial do

loteamento deve ser de promessa de compra e venda,

devendo mencionar eventuais restrições convencionais

fixadas pelo loteador. Mesmo que, efetivamente, na hora

da venda, o instituto escolhido seja a alienação fiduciária,

as restrições convencionais mencionadas no contrato-

padrão já estarão publicizadas pelo seu arquivamento no

Registro de Imóveis e deverão ser respeitadas.

Conclusão

- Ao apresentar a documentação para fins de registro de

loteamento, o loteador deverá depositar no Registro de

Imóveis, o contrato-padrão de promessa de compra e

venda no qual conste todas as restrições convencionais,

que são supletivas da legislação sobre a matéria. - Essas

restrições deverão ser indicadas no registro do loteamento

e averbadas nas matrículas dos lotes;

- O loteador poderá alienar os lotes por meio dos institutos

que lhe convier, seja mediante promessa de compra e

venda, escritura de venda e compra, doação, ou ainda

alienação fiduciária, sendo prudente que mencione nos

instrumentos, as restrições convencionais existentes no

loteamento (embora já publicizadas pelo arquivamento do

contrato-padrão).

- Se utilizar o instituto da alienação fiduciária,

posteriormente poderá ceder esse crédito, sem anuência

do fiduciante, implicando, tal cessão, em transferência da

propriedade fiduciária para o novo credor, nos termos da lei

Federal 9.514.

Loteamento rural:

O loteamento não é rural, ainda que assim

denominado, se não se destina à exploração agrícola, agro-pastoril ou extrativista mineral. Se se volta à

ocupação nitidamente urbana, reger-se-á pelos ditames da

Lei 6.766/79. O título "Condomínio Rural "geralmente é

empregado pelo loteador com o propósito de evadir-se às

exigências da Lei nº. 6.766/79, quando encobre nítida

finalidade urbana.

A constituição de loteamentos ilegais e

clandestinos configura mau exercício do direito de

propriedade privada, haja vista que a divisão de uma gleba

original em diversas parcelas, com vistas à formação de

lotes, atividade reputada como parcelamento do solo,

determina adensamento populacional, despesas para o

Poder Público com a instalação de equipamentos urbanos

(serviços de utilidade pública, como luz, telefonia,

esgotamento sanitário e congêneres), além de inevitável

impacto ao meio ambiente.

Loteamento DECRETO-LEI Nº 58 DE 10/12/1937 -

* Regulamentado pelo Decreto nº 3.079, de 15 de setembro de 1938 (DOU de 16 de setembro de 1938.* Vide Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964. * O Decreto-lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967.

* NOTA: Os loteamentos das áreas situadas fora da zona urbana só serão permitidos quando atendido o disposto no art. 61 da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra),

Art. 61. Os projetos de colonização particular, quanto à metodologia, deverão ser previamente examinados pelo Instituto Brasileiro de Reforma Agrária, que inscreverá a entidade e o respectivo projeto em registro próprio. Tais projetos serão aprovados pelo Ministério da Agricultura, cujo órgão próprio coordenará a respectiva execução.

        § 1° Sem prévio registro da entidade colonizadora e do projeto e sem a aprovação deste, nenhuma parcela poderá ser vendida em programas particulares de colonização.

        § 2º O proprietário de terras próprias para a lavoura ou pecuária, interessados em loteá-las para fins de urbanização ou formação de sítios de recreio, deverá submeter o respectivo projeto à prévia aprovação e fiscalização

do órgão competente do Ministério da Agricultura ou do Instituto Brasileiro de Reforma Agrária, conforme o caso.

        § 3º A fim de possibilitar o cadastro, o controle e a fiscalização dos loteamentos rurais, os Cartórios de Registro de Imóveis são obrigados a comunicar aos órgãos competentes, referidos no parágrafo anterior, os registros efetuados nas respectivas circunscrições, nos termos da legislação em vigor, informando o nome do proprietário, a denominação do imóvel e sua localização, bem como a área, o número de lotes, e a data do registro nos citados órgãos.

        § 4º Nenhum projeto de colonização particular será aprovado para gozar das vantagens desta Lei, se não consignar para a empresa colonizadora as seguintes obrigações mínimas:

        a) abertura de estradas de acesso e de penetração à área a ser colonizada;

        b) divisão dos lotes e respectivo piqueteamento, obedecendo a divisão, tanto quanto possível, ao critério de acompanhar as vertentes, partindo a sua orientação no sentido do espigão para as águas, de modo a todos os lotes possuírem água própria ou comum;

        c) manutenção de uma reserva florestal nos vértices dos espigões e nas nascentes;

        d) prestação de assistência médica e técnica aos adquirentes de lotes e aos membros de suas famílias;

        e) fomento da produção de uma determinada cultura agrícola já predominante na região ou ecologicamente aconselhada pelos técnicos do Instituto Brasileiro de Reforma Agrária ou do Ministério da Agricultura;

        f) entrega de documentação legalizada e em ordem aos adquirentes de lotes.

        §§ 5° - 6º - 7º - 8º - Vetados.

* Vide Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.* Vide Decreto nº 433, de 24 de janeiro de 1992. * São originais os valores constantes deste diploma legal.

O Presidente da República dos Estados Unidos do Brasil, usando da atribuição que lhe confere o artigo 180 da Constituição:

Considerando o crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda mediante o pagamento do preço em prestações;

Considerando que as transações assim realizadas não transferem o domínio ao comprador, uma vez que o art. 1.088 do Código Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura da compra e venda;

Considerando que esse dispositivo deixa praticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa fé e a solvabilidade das empresas vendedoras;

Considerando que, para segurança das transações realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissário contra futuras alienações ou onerações dos lotes comprometidos;

Considerando ainda que a loteação e venda de terrenos urbanos e rurais se opera freqüentemente sem que aos compradores seja possível a verificação dos títulos de propriedade dos vendedores;

DECRETA:

Art. 1º Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do

preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no Cartório do Registro de Imóveis da circunscrição respectiva:

I - um memorial por eles assinado ou por procuradores com poderes especiais, contendo:

a) denominação, área, limites, situação e outros característicos do imóvel;

b) relação cronológica dos títulos de domínio, desde 30 (trinta)anos, com indicação da natureza e data de cada um, e do número e data das transcrições, ou cópia autêntica dos títulos e prova de que se acham devidamente transcritos;* NOTA: O texto original diz 30 (trinta) anos, mas esse prazo foi reduzido, posteriormente, para 20 (vinte) anos, pela Lei nº 2.437, de 7 de março de 1955, que deu nova redação ao art. 550 de Código Civil de 1916. * Vide art. 1.238 do Código vigente, que reduziu ainda mais esse prazo.* Vide também art. 1º, I, b, do Decreto nº 3.079, de 15 de setembro de 1938

c) plano de loteamento de que conste o programa de desenvolvimento urbano, ou de aproveitamento industrial ou agrícola; nesta última hipótese, informações sobre a qualidade das terras, águas, servidões ativas e passivas, estradas e caminhos, distância da sede do município e das estações de transportes de acesso mais fácil;

II - planta do imóvel, assinada também pelo engenheiro que haja efetuado a medição e o loteamento e com todos os

requisitos técnicos e legais; indicadas a situação, as dimensões e a numeração dos lotes, as dimensões e a nomenclatura das vias de comunicação e espaços livres, as construções e benfeitorias, e as vias públicas de comunicação;

III - exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes;

IV - certidão negativa de impostos e de ônus reais;

V - certidão dos documentos referidos na letra b, do nº I.

§ 1º Tratando-se de propriedade urbana, o plano e a planta de loteamento devem ser previamente aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes disser respeito, as autoridades sanitárias, militares e, desde que se trate de área total ou parcialmente florestada, as autoridades florestais.

* § 1º com redação determinada pela Lei nº 4.778, de 22 de setembro de 1965.* Vide art. 17 da Lei nº 4.771, de 15 de setembro de 1965 (Código Florestal).* Vide Lei nº 9.605, de 12 de fevereiro de 1998. § 2º As certidões positivas da existência de ônus reais, de impostos e de qualquer ação real ou pessoal, bem como qualquer protesto de título de dívida civil ou comercial não impedem o registro.

§ 3º Se a propriedade estiver gravada de ônus real, o memorial será acompanhado de escritura pública em que o respectivo titular estipule as condições em que se obriga a liberar os lotes no ato do instrumento definitivo de compra e venda.

* Vide art. 16 deste Decreto-lei.

§ 4º O plano de loteamento poderá ser modificado quanto aos lotes não comprometidos e o de arruamento desde que a modificação não prejudique os lotes comprometidos ou definitivamente adquiridos, se a Prefeitura Municipal aprovar a modificação. A planta e o memorial assim aprovados serão depositados no Cartório do Registro para nova inscrição observando o disposto no art. 2º, e parágrafos.

§ 5º O memorial, o plano de loteamento e os documentos depositados serão franqueados, pelo oficial do registro, ao exame de qualquer interessado, independentemente do pagamento de emolumentos, ainda que a título de busca.

O oficial, neste caso, receberá apenas as custas regimentais das certidões que fornecer.

§ 6º Sob pena de incorrerem em crime de fraude, os vendedores, se quiserem invocar, como argumento de propaganda, a proximidade do terreno com algum acidente geográfico, cidade, fonte hidromineral ou termal ou qualquer outro motivo de atração ou valorização, serão obrigados a declarar no memorial descritivo e a mencionar nas divulgações, anúncios e prospectos de propaganda, a distância métrica a que se situa o imóvel do ponto invocado ou tomado como referência.

* § 6º com redação determinada pela Lei nº 5.532, de 14 de novembro de 1968.

Art. 2º Recebidos o memorial e os documentos mencionados no art. 1º, o oficial do registro dará recibo ao depositante, e, depois de autuá-los e verificar a sua conformidade com a lei, tornará público o depósito por edital afixado no lugar do costume e publicado três vezes,

durante 10 (dez) dias, no jornal oficial do Estado e em jornal da sede da comarca, ou que nesta circule.

§ 1º Decorridos 30 (trinta) dias da última publicação, e não havendo impugnação de terceiros, o oficial procederá ao registro se os documentos estiverem em ordem. Caso contrário, os autos serão desde logo conclusos ao juiz competente para conhecer da dúvida ou impugnação, publicada a sentença em cartório pelo oficial, que dela dará ciência aos interessados.

* § 1º com redação determinada pela Lei nº 6.014, de 27 de dezembro de 1973.

§ 2º Da sentença que negar ou conceder o registro caberá apelação.

* § 2º com redação determinada pela Lei nº 6.014 de 27 de dezembro de 1973.

Art. 3º A inscrição torna inalienáveis, por qualquer título, as vias de comunicação e os espaços livres constantes do memorial e da planta.

Art. 4º Nos Cartórios do Registro Imobiliário haverá um livro auxiliar na forma da lei respectiva e de acordo com o modelo anexo.

Nele se registrarão, resumidamente:

a) por inscrição, o memorial de propriedade loteada;

b) por averbação, os contratos de compromisso de venda e de financiamento, suas transferências e rescisões.

Parágrafo único. No livro de transcrição e à margem do

registro da propriedade loteada, averbar-se-á a inscrição assim que efetuada.

Art. 5º A averbação atribui ao compromissário direito real oponível a terceiro, quanto à alienação ou oneração posterior, e far-se-á à vista do instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lançará a nota indicativa do livro, página e data do assentamento.

Art. 6º A inscrição não pode ser cancelada senão:a) em cumprimento de sentença;b) a requerimento do proprietário, enquanto nenhum lote for objeto de compromisso devidamente inscrito, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou seus cessionários, expresso em documento por eles assinado ou por procuradores com poderes especiais.

Art. 7º Cancela-se a averbação:

a) a requerimento das partes contratantes do compromisso de venda;b) pela resolução do contrato;c) pela transcrição do contrato definitivo de compra e venda;d) por mandado judicial.

Art. 8º O registro instituído por esta Lei, tanto por inscrição quanto por averbação, não dispensa nem substitui o dos atos constitutivos ou translativos de direitos reais na forma e para os efeitos das leis e regulamentos dos registros públicos.

Art. 9º O adquirente por ato inter vivos, ainda que em hasta pública, ou por sucessão legítima ou testamentária, da propriedade loteada e inscrita, sub-roga-se nos direitos e obrigações dos alienantes, autores da herança ou testadores, sendo nula qualquer disposição em contrário.

Art. 10. Nos anúncios e outras publicações de propaganda de venda de lotes a prestações, sempre se mencionará o número e data da inscrição do memorial e dos documentos no registro imobiliário.

Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta Lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:

a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição;c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;e) juros devidos sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas;f) cláusula penal não superior a 10% (dez por cento) do débito e só exigível no caso de intervenção judicial;g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.

§ 1º O contrato, que será manuscrito, datilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, lavrar-se-á em duas vias, assinadas pelas partes, e por duas testemunhas, devidamente reconhecidas as firmas por tabelião.

Ambas as vias serão entregues dentro em 10 (dez) dias ao oficial do registro, para averbá-las e restituí-las devidamente anotadas a cada uma das partes.§ 2º É indispensável a outorga uxória quando seja casado o vendedor.§ 3º As procurações dos contratantes que não tiverem sido arquivadas anteriormente sê-lo-ão no Cartório do Registro, junto aos respectivos autos.

Art. 12. Subentende-se no contrato a condição resolutiva da legitimidade e validade do título de domínio.

§ 1º Em caso de resolução, além de se devolverem as prestações recebidas, com juros convencionados ou os da lei desde a data do pagamento, haverá, quando provada a má-fé, direito a indenização de perdas, e danos.

§ 2º O falecimento dos contratantes não resolve o contrato, que se transmitirá aos herdeiros.

Também não o resolve a sentença declaratória de falência; na dos proprietários, dar-lhe-ão cumprimento o síndico e o liquidatário; na dos compromissários, será ele arrecadado pelo síndico e vendido, em hasta pública, pelo liquidatário.

Art. 13. O contrato transfere-se por simples trespasse lançado no verso das duas vias, ou por instrumento separado, sempre com as formalidades dos parágrafos do art. 11.

§ 1º No primeiro caso, presume-se a anuência do proprietário. A falta do consentimento não impede a transferência, mas torna os adquirentes e os alienantes solidários nos direitos e obrigações contratuais.§ 2º Averbando transferência para a qual não conste o

assentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará ciência por escrito.

Art. 14. Vencida e não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.§ 1º Para este efeito será ele intimado, a requerimento do compromitente, pelo ofício do registro a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, juros convencionados e custas da intimação.§ 2º Purgada a mora, convalescerá o compromisso.§ 3º Com a certidão de não haver sido feito pagamento em cartório, os compromitentes requererão ao oficial do registro o cancelamento da averbação.

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando-o o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

* Vide Súmula 166 do STF.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do art. 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.* Artigo, caput, com redação determinada pela Lei nº 6.014, de 27 de dezembro de 1973.* NOTA: Sobre rito sumário, vide art. 275 do Código de Processo Civil, com redação determinada pelas Leis ns. 9.245, de 26 de setembro de 1995, e 10.444, de 7 de maio de 2002.§ 1º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.* Vide Súmula 413 do STF.

§ 2º Julgada procedente a ação, a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição.* § 2º com redação determinada pela Lei nº 6.014, de 27 de dezembro de 1973.§ 3º Das sentenças proferidas nos casos deste Artigo, caberá apelação.* § 3º com redação determinada pela Lei nº 6.014, de 27 de dezembro de 1973.

Art. 17. Pagas todas as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer a intimação judicial do compromissário para, no prazo de 30 (trinta) dias, que correrá em cartório, receber a escritura de compra e venda.Parágrafo único. Não sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se- á o lote comprometido por conta e risco do compromissário, respondendo este pelas despesas judiciais e custas do depósito.

Art. 18. Os proprietários ou co-proprietários dos terrenos urbanos loteados a prestação, na forma desta Lei, que se dispuserem a fornecer aos compromissários, por empréstimo, recursos para a construção do prédio, nos lotes comprometidos, ou tomá-la por empreitada, por conta dos compromissários, depositarão no Cartório do Registro Imobiliário um memorial indicando as condições gerais do empréstimo ou da empreitada e da amortização da dívida em prestações.§ 1º O contrato, denominado de financiamento, será feito por instrumento público ou particular, com as especificações do art. 11, que lhe forem aplicáveis. Esse contrato será registrado, por averbação, no livro a que alude o art. 4º, fazendo-lhe resumida referência na coluna apropriada.§ 2º Com o memorial também se depositará o contrato-tipo de financiamento, contendo as cláusulas gerais para todos

os casos, com os claros a serem preenchidos em cada caso.

Art. 19. O contrato de compromisso não poderá ser transferido sem o de financiamento, nem este sem aquele. A rescisão do compromisso de venda acarretará a do contrato de financiamento, e vice-versa, na forma do art. 14.

Art. 20. O adquirente, por qualquer título, do lote fica solidariamente responsável, com o compromissário, pelas obrigações constantes e decorrentes do contrato de financiamento, se devidamente averbado.

Art. 21. Em caso de falência, os contratos de compromisso de venda e de financiamento serão vendidos conjuntamente em hasta pública, anunciada dentro de 15 (quinze) dias, depois da primeira assembléia de credores, sob pena de destituição do liquidatário. Essa pena será aplicada pelo juiz a requerimento dos interessados, que poderão pedir designação de dia e hora para a hasta pública.

Disposições Gerais

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê- lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta Lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.* Artigo com redação determinada pela Lei nº 6.014, de 27 de dezembro de 1973.

* Extensão de igual direito ao titular de promessa de cessão, art. 69 da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964.* Vide Súmula 413 do STF.* Vide Decreto-lei nº 745, de 7 de agosto de 1969 (constituição em mora).* Vide Súmula 76 do STJ.

Art. 23. Nenhuma ação ou defesa se admitirá, fundada nos dispositivos desta Lei, sem apresentação de documento comprobatório do registro por ela instituído.* Vide Súmulas 167 e 168 do STF.Art. 24. Em todos os casos de procedimento judicial, o foro competente será o da situação do lote comprometido ou o a que se referir o contrato de financiamento, quando as partes não hajam contratado outro foro.

Art. 25. O oficial do registro perceberá:

a) pelo depósito e inscrição, a taxa fixa de cem mil-réis, além das custas que forem devidas pelos demais atos;

b) pela averbação, a de cinco mil-réis por via de compromisso de venda ou de financiamento;

c) pelo cancelamento de averbação, a de cinco mil-réis.

Art. 26. Todos os requerimentos e documentos atinentes ao registro se juntarão aos autos respectivos, independentemente de despacho judicial.Disposições Transitórias

Art. 1º Os proprietários de terras e terrenos loteados em curso de venda deverão, dentro de 3 (três) meses, proceder ao depósito e registro nos termos desta Lei, indicando no memorial os lotes já comprometidos cujas prestações estejam em dia. Se até 30 (trinta) dias depois de esgotado esse prazo não houverem cumprido o disposto

na lei, incorrerão os vendedores em multas de dez contos de réis a vinte contos de réis, aplicadas no dobro, quando decorridos mais de 3 (três) meses.

* NOTA: O prazo concedido na primeira parte deste artigo foi sucessivamente prorrogado, por 60 (sessenta) dias, pelo Decreto-lei nº 371, de 13 de abril de 1938, até 30 de setembro de 1938, pelo Decreto-lei nº 508, de 21 de junho de 1938, e até 31 de dezembro de 1938, pelo Decreto nº 3.328, de 25 de novembro de 1938.

Parágrafo único. Efetuada a inscrição da propriedade loteada, os compromissários apresentarão as suas cadernetas ou contratos para serem averbados, ainda que não tenham todos os requisitos do art. 11, contanto que sejam anteriores a esta Lei.

* Vide art. 167, I, nº 19, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.Art. 2º As penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis, para os efeitos da apreciação da fraude de alienações posteriores, serão inscritos obrigatoriamente, dependendo da prova desse procedimento o curso da ação.* Vide art. 167, I, nº 5, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

Art. 3º A mudança de numeração, a construção, a reconstrução, a demolição, a adjudicação, o desmembramento, a alteração do nome por casamento ou desquite serão obrigatoriamente averbados nas transcrições dos imóveis a que se referirem, mediante prova, a critério do oficial do registro de imóveis.* Vide art. 167, II, nº 5, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.* Vide arts. 17 e 18 da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.

Art. 4º Esta Lei entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em contrário. Rio de Janeiro, 10 de dezembro de 1937, 116º da Independência e 49º da República.

GETULIO VARGAS.

USUCAPIÃO

Usucapião têm origem no latim - usucapio - que o

transmitiu aos códigos e às próprias línguas.

Lingüisticamente o nome do instituto é feminino e em todas

as línguas. A usucapião é uma forma originária de

aquisição da propriedade, por conseguinte do nascimento

de uma relação direita entre o sujeito e a coisa, visto que

se fosse derivada, haveria uma relação de subordinação da

coisa ao sujeito dependente de fato outrem, como é o caso

do contrato de compra e venda. Por ser causa autônoma,

por si só passa a gerar título constitutivo da propriedade.

2 DAS ESPÉCIES

2.1 EXTRATORDINÁRIO

É a aquisição que independe de título e de boa-fé.

· prazo: quinze anos.

2.2 ESPECIAL

É assim considerado para o possuidor que, houver

estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele

realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

· prazo: dez anos.

2.2.2 Urbano

Pode usucapir o possuidor de área urbana, com até

duzentos e cinqüenta metros quadrados, desde que

também a utilize para a sua moradia ou de sua família.

· prazo: cinco anos.

2.2.1 Pró-labore ou agrário ou rústico

É a aquisição destinada para área de terra em zona rural,

não superior a cinqüenta hectares, e desde que seja

produtiva, pelo trabalho do interessado ou de sua família e

tenha ali estabelecido a sua moradia.

· prazo: cinco anos.

2.3 ORDINÁRIO

2.3.1 Da regra

É adquirente da propriedade imóvel o possuir de justo título

e de boa-fé.

· prazo: dez anos.

2.3.2 Da exceção

Será para o caso do proprietário de imóvel adquirido

onerosamente, e com a devida comprovação, mediante:

a) registro no respectivo cartório;

b) desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a

sua moradia;

c) se tiverem realizado investimentos de interesse social e

econômico.

· prazo: cinco anos.

2.4 COLETIVO

Destinado para as áreas urbanas, com mais de duzentos e

cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de

baixa renda e para sua moradia, onde não for possível

identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.

· prazo: cinco anos.

Abraçado pelo artigo 10.º do chamado estatuto das

cidades, essa nova modalidade de aquisição da

propriedade, que ainda engatinha, pode ser a solução

plausível para bastar a obstacularização política da reforma

agrária.

O juízo é o competente para atribuir a igual fração ideal de

terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão

do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo

escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais

diferenciadas. As regras desse condomínio são as

espancadas entre os arts. 1314 à 1358 do código civil.

3 DAS REGRAS COMUNS ENTRE AS ESPÉCIES

· deve existir, manifestadamente, a posse da coisa, como

se sua fosse a propriedade objeto de ser usucapido, ou

seja com animus domini;

· o prazo deve ser ininterrupto;

· não deve haver oposição de terceiros;

· é permitido ao possuidor - tanto o universal quanto o

singular - para o fim de contar o prazo exigido, acrescentar

sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam

contínuas;

· é necessário que não seja proprietário de outro imóvel

urbano ou rural;

· o título de domínio e a concessão de uso serão conferidos

tanto ao homem ou à mulher, ou a ambos, independente do

estado civil;

· somente será reconhecido esse direito ao mesmo

possuidor uma única vez, exceto para o imóvel adquirido

onerosamente;

· a usucapião deve ser requerida através do devido

processo judicial, mediante qual o juiz se manifesta através

de sentença declaratória, a qual servirá de título para o

indispensável registro no cartório de registro de imóveis, ao

após produzindo efeitos ex tunc.

4 DA CONTAGEM DO TEMPO

O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, desde que para esse cômputo sejam:

·contínuas;· pacíficas; ·com justo título e de boa-fé para o usucapião ordinário.

5 DAS CAUSAS IMPEDITIVAS OU SUSPENSIVAS QUE INTERROMPEM O LAPSO DE TEMPO NECESSÁRIO PARA USUCAPIR

Destarte, não é computado esse tempo:

a) entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;b) entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;

c) entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela;

d) contra os absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil, rol composto pelos menores de dezesseis anos, pelos enfermos ou com deficiência mental, por não terem o necessário discernimento para a prática desses atos; os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade;

e) contra os ausentes do país, desde que a serviço da união, dos estados-membros ou dos municípios;

f) contra os que se acharem servindo nas forças armadas, desde que em tempo de guerra.

6 DOS COMANDOS JURÍDICOS

Os estabelecidos pelo constituinte originário, estão previstos no arts. 183 e §§ 1.º ao 3.º, 191 e § único. Já em nível do codex civil, dos arts. 1207, 1238 ao 1244, e dos 197 ao 200, um dos quais remetem ao art. 3.º

Existem previsão também em outros ordenamentos, como o já citado estatuto das cidades, ou seja, é a lei 10.257/01, que regulamentou os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, ao estabelecer diretrizes gerais da política urbana e outras providências.

entre o casamento de véu e grinalda - este devidamente registrado no cartório de registro civil de pessoas naturais - e a relação estável entre companheiros na constância da célula familiar, esta sim informal.

AS CONSIDERAÇÕES FINAIS

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Insere-se nesse contexto também outros direitos reais taxativamente previstos na lei geral civil, elencados no art. 1225 do CC, sendo todos suscetíveis de apropriação material com a devida observância dos dispositivos legais.

Usucapião: ordinária, extraordinária, constitucional ou rural (pro labore), constitucional ou especial urbana (pro misero), especial urbana coletiva, especial indígena (Lei 6.001/73, art. 33).