Propriedade e direitos reais Prof. Alessandro Segalla Pós-Graduação EPD - 2012 1.

Propriedade e direitos reais

Prof. Alessandro Segalla

Pós-Graduação

EPD - 2012

Propriedade

• Conceito: É o direito subjetivo complexo que se estabelece entre um sujeito de direito que titulariza formalmente um bem jurídico corpóreo e de valor econômico e a coletivade de pessoas (sujeito passivo universal) existente na sociedade. A propriedade é a titularidade formal do bem, titularidade que tem por conteúdo o domínio.

Domínio

• Conceito: É o vínculo material de submissão direta e imediata da coisa ao poder de seu titular e que autoriza o exercício das faculdades de USAR, GOZAR (FRUIR), DISPOR e REIVINDICAR.

• O proprietário exerce ingerência sobre coisas (domínio) em face das demais pessoas não-proprietárias.

Propriedade e Domínio

• Quando propriedade e domínio concentram-se em uma só pessoa, fala-se que está é proprietária plena, titular de propriedade plena.

• Quando propriedade e domínio encontram-se separados em mais de uma pessoa, fala-se que seu titular é proprietário limitado, ostentando propriedade limitada.

Os Poderes Dominiais

• O titular do domínio ostentará os seguintes poderes dominiais:

• Uso (Utilização ou Jus Utendi);

• Gozo (Fruição ou Jus Fruendi);

• Disposição (Alienação ou Jus Disponendi ou Abutendi);

• Reivindicação (Exercício de Sequela ou Reivindicatio).

• Uso (Utilização): faculdade que outorga ao

proprietário o poder de extrair de um bem

os proveitos diretamente proporcionados

pelo mesmo; em síntese, empregá-lo de

acordo com a sua finalidade.

• Gozo (Fruição): faculdade que outorga ao

proprietário o poder de explorá-lo

economicamente; em síntese, dele extrair

frutos (vantagens ou rendimentos).

• Disposição (Alienação): Faculdade que outorga ao proprietário o poder de destruir, total ou parcialmente, o bem objeto de propriedade, reformá-lo, fundi-lo ou em qualquer medida alterar-lhe a substância (disposição material), bem como o poder de abandoná-lo, aliená-lo ou dá-lo em garantia (disposição jurídica).

• Reivindicação (Exercício de Sequela):

faculdade que outorga ao proprietário o

poder de ir buscar o bem das mãos de quem

injustamente o possuir ou detiver; em

síntese, persegui-la e retomá-la à força.

Direitos reais sobre coisas alheias – 2.ª parte

Pós-Graduação

EPD - 2012

D. Reais sobre coisas alheias

• Conceito: São os poderes exercidos por

alguém sobre uma coisa de propriedade de

outrem, oponíveis a terceiros e que autorizam

o seus titulares a reavê-la de quem

injustamente a possua ou detenha. Estão

previstos nos arts. II a XII, do Código Civil.

Superfície (CC, arts. 1.369 a 1.377)

• Conceito: É o direito real de coisa alheia de fruição, no

qual o proprietário, denominado de fundeiro, transfere a

um terceiro, o superficiário, o direito de construir e de

plantar em seu terreno, por meio de contrato oneroso ou

gratuito, celebrado por escritura pública e registrado no

CRI, cabendo ao superficiário, findo o prazo ou depois de

ser notificado, restituir o imóvel no estado em que este

estava ou nos termos do contrato.

Superfície (CC, arts. 1.369 a 1.377)

• Função: Permitir que o superficiário explore

economicamente o imóvel do proprietário,

uma vez que este não tem condições de

edificar em seu próprio imóvel e não quer

aliená-lo ou sofrer sanção por aparentar a

não-utilização ou subutilização do prédio.

Servidões (CC, arts. 1.378 a 1.389)

• Conceito: É o desmembramento de uma

propriedade, imposto a um certo imóvel (prédio

serviente) em benefício de outro (prédio

dominante), pelo qual se transfere ao seu titular o

exercício de alguns direitos para certa finalidade

que deverá ser tolerado pelo titular do prédio

serviente.

Servidões (CC, arts. 1.378 a 1.389)

• Função: É um direito real de fruição, na

medida em que o titular do imóvel dominante

poderá usar parte do imóvel serviente para

cumprir a função econômica da sua

propriedade. Ex., servidão de passagem.

Usufruto (CC, arts. 1.390 a 1.411)

• Conceito: É o direito real sobre coisa alheia,

também denominado de servidão pessoal, que

confere temporariamente a uma pessoa certa e

determinada, o direito de usar e fruir de um

bem, com o dever de restituí-lo após decurso

do prazo fixado.

Usufruto (CC, arts. 1.390 a 1.411)

• Função: Tem uma finalidade assistencialista

porque objetiva proteger uma pessoa certa e

determinada, durante um certo tempo,

atribuindo-lhe os poderes de uso e gozo de

determinado bem. Muito comum entre

ascendentes e descendentes.

Uso (CC, arts. 1.412 e 1.413)

• Conceito: É o direito real sobre coisa alheia

de fruição, constituído a título oneroso ou

gratuito, pelo qual o usuário fica autorizado a

retirar, temporariamente, todas as utilidades

da coisa para atender às suas necessidades

pessoais e às de sua família.

Uso (CC, arts. 1.412 e 1.413)

• Função: Tem uma finalidade assistencialista

restrita porque objetiva proteger apenas o

poder de fruição do bem para que o usuário

atenda às suas próprias necessidades ou às da

sua família.

Habitação (CC, arts. 1.414 e 1.416)

• Conceito: É o direito real temporário de usar

gratuitamente coisa alheia, para moradia

própria e da família. Consiste em um direito

de uso exclusivo para moradia ou habitação,

sendo o mais restrito dos direitos reais de

fruição.

Habitação (CC, arts. 1.414 e 1.416)

• Função: Permitir a utilização de um imóvel

para a moradia do próprio habitante ou da

sua família em atendimento ao direito social à

moradia (CF, art. 6.°)

o direito do promitente comprador do imóvel (CC, arts. 1.417 e 1.418)

• Conceito e função: É o direito real de aquisição que

tem por finalidade permitir que um sujeito que tenha

figurado em um compromisso de compra e venda,

promessa de compra e venda ou promessa de cessão de

imóvel possa exigir do promitente vendedor a outorga

da respectiva escritura definitiva ou a adjudicação

compulsória do bem.

• STJ, Súmula 239:

• “O direito à adjudicação compulsória não se

condiciona ao registro do compromisso de

compra e venda no cartório de imóveis.”

• “É admissível a oposição de embargos de

terceiro fundados em alegação de posse

advinda do compromisso de compra e venda

de imóvel, ainda que desprovido do registro.”

Propriedade Fiduciária (CC, arts. 1.361 a 1.368-A)

• Conceito e função: É espécie de propriedade

constituída pela transferência feita pelo devedor

ao cerredor da propriedade resolúvel e da posse

indireta de uma bem, como garantia de seu

débito, resolvendo-se o direito do adquirente

com o adimplemento da obrigação garantida.

Direitos reais de Garantia

Pós-Graduação

EPD - 2012

Direitos Reais de Garantia Incidentes Sobre Imóveis

• Nesta segunda parte da aula trataremos dos

denominados “direitos reais de garantia incidentes

sobre imóveis”. Há 2 espécies:

• HIPOTECA (CC, arts. 1.419 a 1.430; arts. 1.473 a 1.505) e

• ANTICRESE (CC, arts. 1.419 a 1.430; arts. 1.506 a 1.510)

Disp. Gerais: Arts. 1.419 a 1430

• Segundo o princípio da responsabilidade

patrimonial, é o patrimônio do devedor que

responde pelas suas dívidas. Logo, a garantia que

o credor titulariza perante o devedor recai sobre o

patrimônio deste último.

• Assim, se a garantia recai indistintamente sobte

todos os bens do patrimônio de alguém, teremos

a garantia pessoal; caso contrário, se a garantia do

credor recair sobre determinados bens de um

patrimônio, teremos então a chamada garantia

real ou garantia sobre coisas determinadas.

• Vantagem: A garantia real é mais eficaz do que a

pessoal (ou genérica) porque uma coisa certa e

determinada é destacada do patrimônio do

devedor e fica vinculada à satisfação do crédito;

assim, se o devedor perder todo o seu patrimônio,

deste estará excluída a coisa destacada, o que

representa segurança para o credor.3030

• Conceito: Direitos reais de garantia são aqueles

que outorgam ao credor de algum crédito a

prerrogativa de fazer valer o seu direito pessoal

sobre um bem (coisa) específico do patrimônio do

devedor. A garantia real gera para o credor um

direito sobre coisa alheia, destacado da

propriedade.3131

• Princípios:

• a) Vinculação do bem dado em garantia: a

coisa dada em garantia fica vinculada ao

cumprimento da obrigação (CC, art. 1.419)

• Caráter de especialidade ou especialização da

garantia.

• Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor,

anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia

fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da

obrigação.

• Princípios:

• b) Capacidade e legitimidade do sujeito e

idoneidade do objeto: somente poderá hipotecar

ou dar em anticrese quem tenha capacidade para

alienar (CC, art. 1.420)

• Princípios:

idoneidade do objeto (CC, art. 1.647, I):

Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos

cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto

no regime da separação absoluta: I - alienar ou

gravar de ônus real os bens imóveis;3535

• Princípios:

idoneidade do objeto (CC, art. 1.647, I): A falta

de vênia conjugal torna anulável o ato praticado,

podendo o prejudicado demandar a anulação em

até 2 anos depois de terminada a sociedade

conjugal (CC, art. 1.649)3636

• Princípios:

• b) Quanto à idoneidade do objeto: somente os

bens imóveis, os navios e as aeronaves poderão

ser objeto de hipoteca, enquanto apenas os bens

imóveis poderão ser objeto da anticrese.

• Princípios:

• c) Acessoriedade: as garantias reais representam

um direito acessório porque vinculadas ao

direito de crédito (CC, art. 184).

• Art. 184. Respeitada a intenção das partes, a

invalidade parcial de um negócio jurídico não o

prejudicará na parte válida, se esta for separável;

a invalidade da obrigação principal implica a

das obrigações acessórias, mas a destas não

induz a da obrigação principal.

• Princípios:

• d) Direito de preferência ou prioridade no caso

da hipoteca: o direito de preferência significa

conferir ao credor hipotecário o direito de excutir,

em primeiro lugar, o bem dado em garantia (CC,

art. 1.422).

• Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.

• Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.

• Princípios:

• d) Direito de preferência ou prioridade na

anticrese: o direito de preferência significa

conferir ao credor o direito de reter o imóvel até

que ocorra o pagamento da dívida, direito este

limitado a 15 anos (CC, art. 1.423).

• Art. 1.423. O credor anticrético tem direito a

reter em seu poder o bem, enquanto a dívida

não for paga; extingue-se esse direito

decorridos quinze anos da data de sua

constituição.

• Princípios:

• e) Direito de sequela: garante ao credor a

prerrogativa de fazer com que a garantia

acompanhe a coisa onde quer que esteja,

garantindo oponibilidade “erga omnes”.

• Princípios:

• f) Indivisibilidade: em regra, a coisa dada em

garantia responde pela integralidade da dívida

ainda que o crédito tenha sido parcialmente

satisfeito; o pagamento parcial não implica em

liberação parcial da garantia, salvo disposição

em contrário (CC, art. 1.421)4545

• Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais

prestações da dívida não importa exoneração

correspondente da garantia, ainda que esta

compreenda vários bens, salvo disposição

expressa no título ou na quitação.

Hipoteca (CC, arts. 1.473 a 1.505)

• “A hipoteca firmada entre a construtora e o

agente financeiro, anterior ou posterior à

celebração da promessa de compra e venda,

não tem eficácia perante os adquirentes do

imóvel.”4747

• Princípios:

• g) Vencimento antecipado da dívida: as dívidas

decorrentes de garantia real geram, em certos

casos, a antecipação do vencimento do débito

(CC, art. 1.425)

• Art. 1.425. A dívida considera-se vencida:

• I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;

• II - se o devedor cair em insolvência ou falir;

• III - se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;

• IV - se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;

• V - se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.

• § 1o Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogará na indenização do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefício do credor, a quem assistirá sobre ela preferência até seu completo reembolso.

• § 2o Nos casos dos incisos IV e V, só se vencerá a hipoteca antes do prazo estipulado, se o perecimento, ou a desapropriação recair sobre o bem dado em garantia, e esta não abranger outras; subsistindo, no caso contrário, a dívida reduzida, com a respectiva garantia sobre os demais bens, não desapropriados ou destruídos.

• Princípios:

• h) Transitoriedade: o direitos reais de garantia

tendem à transitoriedade, porque somente

perdurarão até a extinção da obrigação à qual se

vinculam.

• Regras Específicas:

• 1.ª) Prazo máximo do direito de retenção do

credor anticrético (CC, art. 1.423): O credor

anticrético tem direito a reter em seu poder o bem,

enquanto a dívida não for paga; extingue-se esse

direito decorridos quinze anos da data de sua

constituição.5353

• 2.ª) Requisitos de eficácia do contrato

constitutivo da garantia (CC, art. 1.424): A

falta de algum dos requisitos não afeta a validade

do negócio, mas apenas impede a constituição da

“oponibilidade erga omnes”.

• 2.ª) (CC, art. 1.424): Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia:

• I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo; II - o prazo fixado para pagamento; III - a taxa dos juros, se houver; IV - o bem dado em garantia com as suas especificações.

• 3.ª) Caráter Quirografário do Saldo

Remanescente (CC, art. 1.430): Se depois da

alienção das coisas dadas em garantia ainda

subsistir alguma dívida (saldo remanescente) que

deverá ser adimplida pelo devedor, esta assumirá

natureza quirografária.5656

• 3.ª) Caráter Quirografário do Saldo

Remanescente (CC, art. 1.430): Quando,

excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o

produto não bastar para pagamento da dívida e

despesas judiciais, continuará o devedor obrigado

pessoalmente pelo restante.5757

• 4.ª) Garantia real outorgada por terceiro (CC,

art. 1.427): Salvo cláusula expressa, o terceiro que

presta garantia real por dívida alheia não fica

obrigado a substituí-la, ou reforçá-la, quando, sem

culpa sua, se perca, deteriore, ou desvalorize.

• 5.ª) Vedação à Cláusula Comissória (CC, art.

1.428): Cláusula comissória é a estipulação que

autoriza o credor a ficar com a coisa dada em

garantia, caso a dívida não seja paga.

• 5.ª) Vedação à Cláusula Comissória (CC, art.

1.428): É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício,

anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a

dívida não for paga no vencimento. Parágrafo único. Após o

vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da

dívida.

• 4.ª) Garantia real outorgada por terceiro (CC,

art. 1.427): Salvo cláusula expressa, o terceiro que

presta garantia real por dívida alheia não fica

obrigado a substituí-la, ou reforçá-la, quando, sem

culpa sua, se perca, deteriore, ou desvalorize.

• Conceito e função: É o direito real de

garantia que grava bem imóvel ou aquele que

a lei considera hipotecável, pertencente a

devedor ou a terceiro que mantém a sua posse,

conferindo ao credor o direito de excutir a

coisa para pagamento da dívida.

• Características: a) É direito real; b) o objeto

gravado deverá ser do credor ou de terceiro; c)

o devedor ou o terceiro continua na posse do

bem gravado; d) é indivisível; e) tem caráter

acessório; f) é negócio jurídico solene; f)

assenta-se na especialização e na publicidade.

• Requisitos Formais: a) Título; b)

Especialização; c) Registro. Constitui-se por

contrato (título), no qual fique especificadas as

partes e o débito a ser garantido

(especialização: valor, prazo etc.) e a descrição

precisa e pormenorizada dos bens onerado, de-

• vendo ser levado a registro para que surja o

direito real de garantia e seja irradiada a sua

oponibilidade “erga omnes”. O título e a

especialização são os elementos

preparatórios ou causais da hipoteca,

enquanto o registro é gerador do d. real.

• O registro é importantíssimo porque a ordem

sequencial de apresentação dos titulos

hipotecários determina a prioridade e

preferência entre as hipotecas (CC, art.

1.493, p .único) Assim, se forem instituídas 2

ou mais hipotecas sobre o mesmo bem, não se

• registrarão no mesmo dia para que fique

definida qual delas é detentora de prioridade,

salvo se for mencionada a hora em que foram

lavradas (CC, art. 1.494)

• b) HIPOTECA LEGAL (CC, art. 1.489): II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior; III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais; IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente; V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.

• Pluralidade de hipotecas (CC, art. 1.476): O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.

• (CC, art. 1.477): Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.Parágrafo único. Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira.

• Efeitos da hipoteca em relação ao devedor

(CC, art. 1.475): É nula a cláusula que

proíbe ao proprietário alienar imóvel

hipotecado. Parágrafo único. Pode

convencionar-se que vencerá o crédito

hipotecário, se o imóvel for alienado.

• Efeitos da hipoteca em relação ao credor:

Constituída a hipoteca o bem gravado ficará

afetado à satisfação do crédito hipotecário;

vencida a dívida e não paga, o credor poderá

promover-lhe a excussão (CPC, arts. 585, III;

655, § 1.°; 690, § 1.°) 655, § 1.°

• Efeitos da hipoteca em relação terceiros:

Depois de registrada a hipoteca gerará

eficácia “erga omnes”, em razão da sua

ampla publicidade, razão por que inadmissível

será aos terceiros alegarem ignorância ou

desconhecimento do ônus real.

• Efeitos da hipoteca em relação terceiros

(CC, arts. 1.479): O adquirente do imóvel

hipotecado, desde que não se tenha obrigado

pessoalmente a pagar as dívidas aos credores

hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca,

abandonando-lhes o imóvel.

• Efeitos da hipoteca em relação terceiros (CC, arts. 1.480): O adquirente notificará o vendedor e os credores hipotecários, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou o depositará em juízo. Parágrafo único. Poderá o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imóvel hipotecado, até as vinte e quatro horas subseqüentes à citação, com que se inicia o procedimento executivo.

• Efeitos da hipoteca em relação terceiros

(Direito de Remição): Remição da hipoteca é

a liberação ou resgate do imóvel hipotecado

mediante o pagamento, ao credor, da dívida que

visa garantir. Compete ao próprio devedor, ao

credor da segunda hipoteca e ao adquirente do

imóvel hipotecado.7575

• Perempção da hipoteca: Na hipoteca

convencional o prazo fixado para o vencimento

da hipoteca não poderá ultrapassar 30 anos; um

vez esgotado o prazo o contrato de hipoteca não

subsistirá (CC, art. 1.485)

• Perempção da hipoteca (CC, art. 1.485):

Mediante simples averbação, requerida por ambas as

partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos

da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só

poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se

por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será

mantida a precedência, que então lhe competir.

• Extinção da hipoteca (CC, art. 1.499): A hipoteca

extingue-se: I - pela extinção da obrigação

principal; II - pelo perecimento da coisa; III -

pela resolução da propriedade; IV - pela

renúncia do credor; V - pela remição; VI - pela

arrematação ou adjudicação.

• Extinção da hipoteca (CC, arts. 1.500 e 1.501):

Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no

Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da

respectiva prova. Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca,

devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem

que tenham sido notificados judicialmente os respectivos

credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes

na execução.

Anticrese (CC, arts. 1.506 a 1.510)

• Conceito : É o direito real no qual o credor,

mediante a titularização da posse e da fruição

de um imóvel do devedor, compensa o seu

crédito por meio do recebimento de frutos,

imputando na dívida, até o resgate, as

importâncias que for recebendo.

• Função: Permite ao credor amortizar a sua

dívida através dos frutos e rendimentos

percebidos da coisa, possibilitando ao

devedor o resgate da coisa, mediante o

adimplemento antecipado da obrigação

principal.

• Características: a) é direito real de garantia;

b) os frutos da coisa gravada não poderão ser

penhorados por outros credores do devedor;

c) não confere preferência ao anticresista; d)

o credor é obrigado a conservar a coisa e

administrá-la de acordo com a sua finaliade

• natural, não podendo aplicar as rendas que

receber com a retenção do bem imóvel em

outros negócios, mas somente no pagamento

da obrigação garantida. Responderá ele pelos

frutos que por sua negligência deixar de

colher.

• Extinção: a) pelo perecimento do objeto; b)

pela caducidade (CC, art. 1.423)

Propriedade e direitos reais Prof. Alessandro Segalla Pós-Graduação EPD - 2012 1.

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