Post on 18-Jan-2019
Sylmara Pereira Garcia de Oliveiraperita_sylmara@terra.com.br 11-9.9571.1304Engenheira Civil, Engenheira de Segurança do Trabalho,Especialista em Engenharia Ambiental e Pós-Graduada em Avaliações e Perícias de EngenhariaMembro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SPCREA SP nº 506.162.512-3
Processo nº 0009683-70.2014.8.26.0099
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL
DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA - SP
Processo nº 0009683-70-2014.8.26.0099Ação: Cumprimento de Sentença - AssociaçãoRequerente: Associação Vale das Águas ResidencialRequerido: Marco Aurélio Bento e outro
SYLMARA PEREIRA GARCIA DE OLIVEIRA, Engenheira
Civil e de Segurança do Trabalho, inscrita no CREA-SP sob o nº 506.162.512-3,
nomeada na ação em referência como Perita Judicial, devidamente habilitada,
tendo concluído seus estudos, vistorias, análises e exames necessários para
vistoriar o imóvel situado na Alameda das Camélias, Lote 36, da Quadra J, do
Loteamento Vale das Águas, Bairro Itapechinga e Campo Novo, município de
Bragança Paulista, estado de São Paulo, vem à presença de Vossa Excelência
apresentar as conclusões através do seguinte:
LAUDO PERICIAL
DE
AVALIAÇÃO
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SUMÁRIO
1 Resumo.......................................................................................................................... 3
2 Preliminares.................................................................................................. ................. 4
3 Vistoria............................................................................................ ................................ 7
4 Metodologia Adotada .................................................................................................. 15
5 Quesitos ofertados pelo Autor ....................................................................................... 34
6 Quesitos ofertados pelo Réu.......................................................................................... 34
7 Conclusão ..................................................................................................................... 35
8 Encerramento................................................................................................................. 36
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1- RESUMO
O resumo dos valores da avaliação do imóvel, constituído somente por
terreno, sem benfeitorias, situado na Alameda das Camélias, lote 36, da quadra J,
Loteamento Vale das Águas, município de Bragança Paulista, estado de São
Paulo para o mês de AGOSTO/2017 está descrito abaixo:
IMÓVEL AVALIANDOVALOR TOTAL
(TERRENO +BENFEITORIAS)
VALORDO
TERRENO
VALORDAS
BENFEITORIAS
Alameda das Camélias,lote 36, da quadra J
Loteamento Vale das ÁguasBragança Paulista/SP
R$ 273.000,00 R$ 273.000,00 ZERO
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2- PRELIMINARES
Trata-se de ação de cumprimento de sentença por falta de pagamento das
quotas condominiais, pelos executados.
O objetivo do Laudo Pericial de Avaliação visa à apuração do valor de
mercado do imóvel constituído de terreno, sem benfeitorias, situado na Alameda
das Camélias, lote 36, da quadra J, Loteamento Vale das Águas, município de
Bragança Paulista, estado de São Paulo.
O imóvel está situado no Bairro Itapechinga e Campo Novo, neste
município. Pertence a macrozona de expansão urbana. Está registrado no CRI
local sob o nº 66.717 de 20/10/2008, com área de 622,83 m², tendo como
promitente comprador o Sr. Rodolfo Vinícius da Silva (fls 95).
O juízo determinou a realização de perícia nomeando esta signatária (fls
190).
As partes não indicaram assistentes técnicos.
O autor e os executados não ofertaram quesitos.
Segundo a Norma NBR 13752/96 - Perícias de Engenharia na Construção
Civil, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, perícia é a atividade
que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da
asserção de direitos. “Já o laudo é peça, na qual o perito, profissional habilitado,
relata o que observou e dá as suas conclusões ou avalia, fundamentadamente, o
valor das coisas ou direitos.
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Já a Norma NBR 14653/01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas –
ABNT, “Avaliações de Bens”, valor de mercado é a quantia mais provável pela
qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente. Benfeitoria é o resultado de
obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição,
fratura ou dano.
Os requisitos de uma perícia são condicionados à abrangência das
investigações, à confiabilidade e adequação das informações obtidas, à qualidade
das análises técnicas efetuadas e ao menor grau de subjetividade emprestado
pelo signatário, sendo estes aspectos definidos pelos seguintes pontos: quanto à
metodologia empregada, aos dados levantados, ao tratamento dos elementos
coletados e trazidos ao laudo e a menor subjetividade inserida no trabalho. Sendo
assim, o Laudo Pericial de Avaliação, elaborado por esta signatária, é um estudo
fundamentado com aplicação de conhecimentos científicos na área de avaliações
e perícias.
O Laudo Pericial observou criteriosamente os seguintes princípios
fundamentais:
Foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do
Código de Ética Profissional do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia do Estado de São Paulo CREA SP e do Instituto Brasileiro de
Avaliações Periciais de São Paulo IBAPE/SP;
Os honorários profissionais desta signatária não estão, de forma alguma,
sujeitos à conclusão do Laudo Pericial;
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A signatária não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria
envolvida nesta perícia, nem contempla, tanto no momento atual, quanto no
futuro, qualquer interesse;
No melhor conhecimento e crédito desta signatária, as análises, opiniões e
conclusões expressadas no presente trabalho são baseadas em dados,
diligências, levantamentos verdadeiros e corretos.
Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne a defeitos
em títulos, invasões, hipotecas ou superposição de dívidas.
Este Laudo constitui peça única, não devendo, portanto, qualquer
informação isolada, ser objeto de análise parcial ou de conclusões antecipadas.
Todas as informações contidas no laudo são consideradas sigilosas, não
podendo ser cedidas a terceiros, salvo expressa autorização do Juízo de Direito.
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3- VISTORIA
O imóvel foi vistoriado na terça-feira, dia 17 de agosto de 2017, com
início às 13 horas e 30 minutos. Não houve acompanhamento das partes, sendo
realizada somente por esta signatária e seu auxiliar, Sr. Anderson Rodrigo
Oliveira.
Durante a vistoria esta signatária colheu todos os dados e elementos
necessários com o objetivo de traçar as diretrizes para elaboração do Laudo
Pericial de Avaliação.
A figura 1 evidencia o croqui de localização do imóvel avaliando que está
localizado no Loteamento denominado “Vale das Águas”, condomínio com
fechado com vigilância e monitoramento 24 horas. O loteamento encontra-se à
margem direita da Rodovia Alkindar Monteiro Junqueira, Km 54, sentido Itatiba,
Bairro Itapechinga e Campo Novo, município de Bragança Paulista-SP.
Figura 1: Croqui de localização do Loteamento “Vale das Águas”
Loteamento“Vale das Águas”
Centro dacidade
Bragança GardenShopping
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A figura 2 evidencia a fachada da entrada principal do Loteamento
Residencial “Vale das Águas”. Possui seis lagos totalizando 81.000 m² de
espelho d' água, totalmente murado, com sistema de vigilância e monitoramento
24 horas. Acesso restrito a moradores e visitantes, previamente autorizados.
Figura 2: Fachada da portaria principal de entrada do Loteamento Residencial “Vale das Águas”
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3.1- CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
De acordo com o Plano diretor do município de Bragança Paulista – Lei
complementar nº 556/2007, a região onde está localizado o imóvel avaliando,
pertence à Macrozona de Expansão Urbana.
A macrozona de expansão urbana é aquela destinada a:a-) priorizar o crescimento das áreas urbanas;
b-) amenizar os possíveis processos de especulação imobiliária das áreas urbanas;
c-) orientar os planos de expansão de infra-estrutura; e
d-) implantação de atividades comerciais e de apoio à área urbana.
Os melhoramentos públicos essenciais existentes na região do Bairro
Itapechinga e Campo Novo são: escolas públicas e particulares, posto de saúde,
comércio de médio e grande porte, rede de energia elétrica, rede de distribuição
de água, telefonia fixa e móvel, transporte coletivo direto, coleta de lixo e acesso
caracterizado por estrada pavimentada em bom estado de conservação.
Evidenciamos loteamentos residenciais próximos ao Bairro Itapechinga e Campo
Novo. A vocação econômica do bairro é de áreas residenciais e de comércio.
O tráfego de veículos e caminhões é intenso na Rodovia Alkindar
Monteiro Junqueira, pois dá acesso as cidades vizinhas Itatiba, Morungaba,
Jundiaí, e Campinas e também à Rodovia Dom Pedro I.
Imóvel dasContestantes
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3.2- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel avaliando está caracterizado por terreno residencial, sem
benfeitorias. De acordo com a figura 3, a quadra J do imóvel que está inserido no
Loteamento “Vale das Águas”, localiza-se nos fundos, conforme apontado por
esta signatária. O referido loteamento possui área de lazer composta por seis
lagos, portaria principal com monitoramento e vigilância 24 horas, quadras
poliesportivas, campo de futebol, quadra de tênis, capela ecumênica, clube,
piscina, prainha, parque infantil, área para caminhada e pesca. O loteamento
possui 528 lotes com dimensões compreendidas entre 380m² a 1000 m².
Figura 3: Croqui do Loteamento “Vale das Águas” com a localização das áreas de lazer
Imóvel avaliando
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3.2- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel avaliando está caracterizado por terreno residencial, sem
benfeitorias. De acordo com a figura 3, a quadra J do imóvel que está inserido no
Loteamento “Vale das Águas”, localiza-se nos fundos, conforme apontado por
esta signatária. O referido loteamento possui área de lazer composta por seis
lagos, portaria principal com monitoramento e vigilância 24 horas, quadras
poliesportivas, campo de futebol, quadra de tênis, capela ecumênica, clube,
piscina, prainha, parque infantil, área para caminhada e pesca. O loteamento
possui 528 lotes com dimensões compreendidas entre 380m² a 1000 m².
Figura 3: Croqui do Loteamento “Vale das Águas” com a localização das áreas de lazer
Imóvel avaliando
Sylmara Pereira Garcia de Oliveiraperita_sylmara@terra.com.br 11-9.9571.1304Engenheira Civil, Engenheira de Segurança do Trabalho,Especialista em Engenharia Ambiental e Pós-Graduada em Avaliações e Perícias de EngenhariaMembro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SPCREA SP nº 506.162.512-3
Processo nº 0009683-70.2014.8.26.0099
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3.2- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel avaliando está caracterizado por terreno residencial, sem
benfeitorias. De acordo com a figura 3, a quadra J do imóvel que está inserido no
Loteamento “Vale das Águas”, localiza-se nos fundos, conforme apontado por
esta signatária. O referido loteamento possui área de lazer composta por seis
lagos, portaria principal com monitoramento e vigilância 24 horas, quadras
poliesportivas, campo de futebol, quadra de tênis, capela ecumênica, clube,
piscina, prainha, parque infantil, área para caminhada e pesca. O loteamento
possui 528 lotes com dimensões compreendidas entre 380m² a 1000 m².
Figura 3: Croqui do Loteamento “Vale das Águas” com a localização das áreas de lazer
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Processo nº 0009683-70.2014.8.26.0099
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Segundo a matrícula 66.717 do CRI local, o imóvel é constituído por um
lote de terreno, sob o número 36, da quadra J, situado na Alameda das Camélias,
possui área total de 622,83 m². Medindo 14 metros de frente para a via pública,
43,35 metros do lado direito onde confronta com o lote 35, 40,08 metros do lado
esquerdo onde confronta com a faixa sanitária dezessete, 16,93 metros nos
fundos onde confronta com a faixa sanitária 2.
O imóvel avaliando, de acordo com a Norma do IBAPE-SP, está
enquadrada na 3ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Alto que compreende
nas regiões dotadas de infra-estrutura completa e ocupadas exclusivamente por
casas de alto padrão, com arquitetura das edificações diferenciada, geralmente
com projetos personalizados, predominando terrenos de grandes proporções em
torno de 600 m².
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A figura 3 evidencia fachada do imóvel avaliando que possui topografia
em aclive a plano, a consistência do solo é seca e o formato é irregular.
Figura 3: Fachada do imóvel avaliando – lote 36 da quadra J
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A figura 4 evidencia o imóvel avaliando com o logradouro público
chamado Alameda das Camélias. Possui melhoramentos públicos essenciais:
rede de água, rede coletora de esgoto, sistema de cabeamento de telefonia e
televisão, iluminação pública e pavimentação asfáltica.
Figura 4: Imóvel avaliando com o logradouro público
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A figura 5 evidencia o imóvel avaliando, lote 36 da quadra J. Possui
confrontante, do lado direito de quem da Alameda das Camélias, o lote 35 nº494,
com benfeitorias padrão residencial. Do lado esquerdo do imóvel avaliando está
situado o lote 37, também sem benfeitorias.
Figura 5: Imóvel avaliando e confrontações laterais
Imóvel avaliando
Confrontante ladodireito nº 494
Confrontante ladoesquerdo, lote 37, sem
edificação
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4. METODOLOGIA ADOTADA
Em atendimento ao item 7.5 da NBR 14653-1 Procedimentos Gerais da
Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, conforme a seguir se observa a
transcrição da norma:
A metodologia utilizada para obtenção do valor de mercado da região do
imóvel avaliando foi o método comparativo direto de dados de mercado, em
função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de
dados de mercado. Este método consiste em analisar os elementos semelhantes
ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de
formação de seus preços. Esta signatária entende ser o método adequado para
avaliar os imóveis em questão, considerando o atendimento a Norma Técnica. O
loteamento “Vale das Águas” possui diversos lotes que ainda não foram vendidos.
Desta forma, esta signatária realizou a pesquisa de campo e coleta de amostras
no mesmo loteamento do imóvel avaliando.
A condição necessária à aplicação do método comparativo direto de
dados de mercado é, portanto, a existência de elementos que poderão ser
comparáveis ao imóvel avaliando. Conforme ensinamentos do Engº Nelson Nady
Nór Filho, os elementos comparáveis devem ser suficientes a uma análise
estatística, sendo recomendável, no mínimo, cinco dados de mercado
efetivamente utilizados no cálculo do valor médio final. Esta signatária utilizou 12(doze) elementos.
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Outros métodos poderão ser utilizados somente quando não houver
elementos comparáveis ao avaliando o que não é o caso. Os métodos podem ser:
o método evolutivo, método involutivo, método de capitalização de renda e o
método da quantificação do custo.
O item 8.2 da NBR 14653-1 descreve as metodologias que poderão serutilizadas:
O mesmo ensinamento do Engº Nelson Nady Nór Filho também diz que
quando não for possível reunir informações sobre os valores praticados para um
determinado imóvel, similares entre si, tal amostra, ainda assim, não seria
homogêneo o bastante para permitir uma conclusão direta quanto ao valor médio
de mercado. Isto seria possível se os imóveis pesquisados, e todos os aspectos
intervenientes à formação de seus respectivos valores, denominados variáveis,
pudessem ser considerados idênticos. Como na prática, a raridade desta situação
se impõe, pois, em geral, os imóveis possuem características diferentes entre si –
tais como topografia, consistência de solo, localização, dimensão – antes de
extrair uma média dos valores observados é necessário que sejam feitas
compensações das diferenças existentes entre os imóveis pesquisados, de modo
a homogeneizar a amostra e possibilitar o cálculo do valor médio de mercado.
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A homogeneização das características dos dados foi efetuada com o uso
de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores,
conforme preconiza o item 9.2 da Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do
IBAPE/SP:2011.
4.1 Procedimentos Utilizados para obtenção do valor de mercado por metroquadrado do terreno
Nesta importante fase do trabalho, esta signatária pessoalmente
pesquisou os terrenos do Loteamento “Vale das Águas”, município de Bragança
Paulista/SP a fim de verificar as transações efetuadas à área dos imóveis
avaliando, na busca de elementos em oferta ou efetivamente transacionados,
priorizando elementos que guardassem semelhança com os imóveis, objeto desta
pericia, buscando ofertas na mesma região geoeconômica do imóvel com o fito de
obter uma amostragem representativa e sem qualquer viés.
4.1.1 Coleta de Amostras e Pesquisa de Campo
Na primeira etapa foram realizadas coletas de amostras sendo
considerando a semelhança no que diz respeito à frente, profundidade, topografia
e consistência do solo. As pesquisas foram realizadas no período de 17/08/2017 a
31/08/2017.
A norma NBR 14653-1 recomenda nos itens 7.4.1 e 7.4.2 buscar a maior
quantidade possível de dados de mercado com atributos comparáveis aos do bem
avaliando, bem como seja descrito as características relevantes dos dados de
mercados coletados.
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A terra nua será, de acordo com o IBAPE-SP será avaliada por
comparação direta com outros imóveis semelhantes e próximos ao avaliando que
estejam à venda ou foram vendidos recentemente. O valor atribuído ao metro
quadrado do terreno será a média dos valores unitários homogeneizados dos
imóveis que fazem parte da pesquisa realizada, excluindo os valores das
benfeitorias porventura existentes nas propriedades.
Esta signatária entendeu que os atributos ou variáveis semelhantes ao
bem avaliando, diz respeito a encontrar imóveis no mesmo loteamento do imóvel
avaliando, bem como com dimensões próximas a do imóvel avaliando.
As variáveis eleitas e consideradas relevantes para explicar a tendência
da formação de valor da região são: frente, profundidade, consistência do solo e
topografia. A pesquisa de campo para coleta de dados visa conhecer a região do
imóvel avaliando. Esse conhecimento consiste em identificar, investigar, coletar,
selecionar, processar, analisar e interpretar os resultados obtidos sobre os dados
de mercado. Todos os elementos e dados de mercado encontrados na pesquisa e
coleta de dados passarão por tratamento por fatores que homogeneizarão
esses elementos tornando-os mais semelhante à situação paradigma adotada
como referencial para o imóvel avaliando.
Foi possível obter, a princípio, 12 (doze) elementos, os quais foram
tratados posteriormente por tratamentos de fatores, como segue:P
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4.1.2 Fatores de Homogeneização
Na segunda etapa foi realizada a homogeneização dos valores
considerando os fatores oferta, frente, profundidade, topografia e consistência do
solo.
Foram adotados os fatores de homogeneização como seguem:
Onde:Elementos = referência de cada elemento
VU terreno= valor unitário total do terreno expresso em metros quadrados
Natureza = natureza do preço
At = área do terreno expresso em metros quadrados
Fator frente = considera a fachada do terreno com o logradouro público
Fator profundidade = considera a distância da frente aos fundos do terreno
Fator Topografia = situação do terreno
Zona que pertence os elementos
Valor do terreno = Valor total do terreno expresso em reais
Fator consistência = condições de permeabilidade do terrenoP
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FATOR OFERTA: foi aplicada, para elementos em ofertas, uma depreciação de 10%(dez por cento) de seu valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do mercadoimobiliário.
FATOR TESTADA: calculado segundo recomendação do item 10.3.1 da NORMAIBAPE admitindo-se 15,00 m (quinze metros) como testada de referência para o local(aproveitamento eficiente), limitada a um mínimo de 7,50 m e máximo de 30m (trinta metros), calculada do seguinte modo:
Cf = (Fp / Fr)f , dentro dos limites: Fr/2 < Fp< 2 Fr ;
Todos os elementos sofreram alteração quando aplicado o FATOR TESTADA, exceto oelemento 12, pois as frentes equivalentes estavam fora dos limites estabelecidos peloIBAPE/SP, item 10.3.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos (2011).
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Processo nº 0009683-70.2014.8.26.0099
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FATOR PROFUNDIDADE: calculado segundo recomendação normativa, admitindo queo imóvel avaliando esteja situado em 3° Zona para quais as profundidades limiteseficiente para aproveitamento máximo resultam nos seguintes valores: 30,00 (trintametros) a profundidade mínima e 60,00 m (sessenta metros) a profundidade máxima.O fator profundidade é calculado do seguinte modo:
A aplicação do fator profundidade forneceu o seguinte resultado:
O elemento 10 sofreu alteração, pois a sua profundidade não está contida nointervalo de 30 metros a 60 metros. Os demais elementos não sofrerão alteraçãoquando aplicado o FATOR PROFUNDIDADE, pois as profundidades equivalentes estãodentro dos limites estabelecidos pelo IBAPE/SP, item 10.3.1 da Norma para Avaliaçãode Imóveis Urbanos.
1-) Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade C = 1,0
2-) Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma(1/2 Pmi < Pe< Pmi), deverá ser empregada a seguinte fórmula:
Cp = (Pe / Pmi)p
3-)Para Pe inferior a ½ Pmi , adota-se Cp = (0,5)0,5
4-)Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma
(Pma < Pe< 3Pma ), o fator somente afeta o valor unitário da parte do terreno que excedaeste limite e deverá ser empregada a seguinte fórmula:
Cp = (Pma / Pe) + [(1-( Pma / Pe ) * ( Pma / Pe )p]
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FATOR TOPOGRAFIA: A topografia do terreno, em elevação ou depressão, em acliveou declive, poderá ser valorizante ou desvalorizante. Calculado segundorecomendação do item 10.5.2 da NORMA IBAPE/SP – 2011, admitindo-se fatorescorretivos genéricos referenciados para terrenos planos. A aplicação do fatortopografia resultou na seguinte tabela:
FATOR CONSISTÊNCIA: A existência de água aflorante no solo, devido ao nível elevadodo lençol freático ou ações da natureza, tais como: inundações periódicas,alagamentos, terrenos brejosos e pantanosos rotineiramente podem ser consideradasdesvalorizante. Calculado segundo recomendação do item 10.5.3 da NORMA IBAPE –2011. A aplicação do fator consistência resultou na seguinte tabela:
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ATUALIZAÇÃO: Todos os elementos são válidos para o mês de AGOSTO/2017.
LOCAL: A transposição de valores não se faz necessária, tendo em vista que foramcoletados elementos situados na mesma região geoeconômica do imóvel avaliando;
CONSTRUÇÕES: Os elementos com algum tipo de construção sofreram deduçãocorrespondente ao valor da mesma, sempre que estas edificações fossemrepresentativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz necessária para que o valorunitário final represente valor somente do terreno e foi feita mediante o uso doCRITÉRIO RESIDUAL, princípio indireto que assume o valor de terreno como a diferençaentre o valor do imóvel e das benfeitorias.
Como podemos verificar acombinação representativa daformação do valor unitário domercado local é a “combinação28”, que utiliza 5 fatores parahomogeneizar os preços.
Fez-se o cálculo do valor médio do desvio padrão, do coeficiente de variação (CV) e doslimites de Chauvenet, apenas para a “combinação 28” , conforme acima.
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Página 28
A aplicação dos fatores na homogeneização dos dados da pesquisa à situação
paradigma, esta descrito abaixo conforme item 10.6 da Norma para Avaliação de Imóveis
IBAPE-SP 2011.
Vu = Vo * (1+(F1 – 1) + (F2 – 1) + (F3 – 1) + (F4 – 1)+ (F5 – 1)), onde:
Vu = Valor unitário do terreno
Vo = Valor de oferta
F1 = Fator de frente
F2 = Fator de profundidade
F 3 = Fator de topografia
F4 = Fator consistência do solo
A combinação fornece um valor unitário de: RR$$ 445577,,0000// mm²²((qquuaattrroocceennttooss ee cciinnqquueennttaa ee sseettee rreeaaiiss ppoorr mmeettrroo qquuaaddrraaddoo))..
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Página 29
4.1.3 Grau de Precisão
A nova norma estabelece que a combinação selecionada deva ser
classificada em um grau de precisão, função da amplitude do intervalo de
confiança de 80% (oitenta por cento) para a média. O intervalo de confiança é
obtido por meio da seguinte formulação:
O valor t p, para um dado nível de significância, deve ser obtido com base
na distribuição “t-student”, aplicável em inferências para pequenas amostras,
cuja densidade segue representada a seguir:
Procedendo-se aos cálculos, obtém-se a tabela a seguir:
Da tabela supra, certifica a signatária que o modelo proposto atingiu GRAUIII DE PRECISÃO (a maior precisão dentre os limites estabelecidos).
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4.1.4. Grau de Fundamentação
Conforme exposto na tabela 4, do item 9.4.3.1 da NBR 14653-2, há que se
calcular o intervalo de ajuste para cada fator individualmente e para o conjunto
de fatores, com posterior classificação, segundo o grau de fundamentação.
A Norma NBR 14653-2, Anexo B, item B.2.2 considera dados de mercado
com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de
homogeneização calculados em relação ao avaliando. Esta signatária evidenciou
que os dados de mercado possuem atributos semelhantes ao imóvel avaliando
neste item, em que os elementos utilizados estão contidos entre 0,87 a 0,95.
Onde: Elementos = Referência das amostrasVu = valores unitários não homogeneizados;
“Comb 28” = valores unitários homogeneizados e calculados;FG = fator de ajuste global
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Sendo assim, Todos os fatores resultaram em valores dentro do intervalo
0,80 a 1,20, portanto os fatores individuais atingiram GRAU III DEFUNDAMENTAÇÃO.
Item DescriçãoGRAU
III II I
1 Caracterização doImóvel
Completa quanto atodas as variáveis
analisadas
Completa quanto aosfatores utilizado no
tratamentoAdoção desituação
2
Quantidade mínimade dados de mercado
efetivamenteutilizados
12 5 3
3 Identificação dosdados de mercado
Apresentação deinformações relativas
a todas ascaracterísticas dosdados analisadas,
com foto ecaracterísticas
observadas peloautor do laudo
Apresentação deinformações relativas
a todas ascaracterísticas dosdados analisados
Apresentação deinformações
relativas a todasas características
dos dadoscorrespondentes
aos fatoresutilizados
4
Intervalo admissívelde ajuste para cada
fator e para oconjunto de fatores
0,80 a 1,20 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
4.1.5 Valor Médio de Mercado Estimado da Região
O valor médio de mercado estimado para o terreno no Loteamento fechado
‘Vale das Águas”, Bairro Itapechinga e Campo Novo, município de Bragança
Paulista-SP resulta em R$$ 445577,,0000// mm²² ((qquuaattrroocceennttooss ee cciinnqquueennttaa ee sseettee rreeaaiissppoorr mmeettrroo qquuaaddrraaddoo)) para o mês de agosto/2017.
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4.1.6 Valor Unitário por metro quadrado do imóvel avaliando
Conforme calculado anteriormente com o valor unitário por metro quadrado
proposto para o terreno situado no Loteamento fechado “Vale das Águas”, Bairro
Itapechinga e Campo Novo, município de Bragança Paulista-SP, pode-se calcular
o valor total da área erradicada.
Valor Unitário por metro quadrado da região (Vu/m²) = R$ 457,00(quatrocentos e cinquenta e sete reais por metro quadrado) para o mês deagosto/2017.
Arrendando-se:
Valor total do terreno do imóvel avaliando = R$ 273.000,00 (duzentos esetenta e três mil reais) para o mês de agosto/2017.
IMÓVEL AVALIANDO
Área do imóvel avaliando 622,83 m²
VU homogeneizado R$ 457,00/m²
Topografia Plana (1,00) Aclive a plano (0,95)
Frente referência 15m (1,00) F=14 m (1,01)
Profundidade referência entre 30 a 60 m (1,00) P = 43,35 (1,00)
Consistência do solo seco (1,00) Seco (1,00)
VU/m² Corrigido R$ 438,72
VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO R$ 273.247,97
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4.1.7 Valor das Benfeitorias do imóvel avaliando
Não foram encontradas benfeitorias no imóvel avaliando
4.1.8 Valor Total do Imóvel avaliando
Conforme exposto nos itens anteriormente apresentados, pode-se calcular
o valor total do imóvel avaliando, considerando o terreno SEM benfeitorias para o
mês de AGOSTO/2017.
IMÓVEL AVALIANDOVALOR TOTAL
(TERRENO +BENFEITORIAS)
VALORDO
TERRENO
VALORDAS
BENFEITORIAS
Alameda das Camélias,lote 36, da quadra J
Loteamento Vale das ÁguasBragança Paulista/SP
R$ 273.000,00 R$ 273.000,00 ZERO
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5- QUESITOS OFERTADOS PELO AUTORNão foram ofertados quesitos, pelo autor.
6- QUESITOS OFERTADOS PELO RÉUNão foram ofertados quesitos, pelo réu.
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7- CONCLUSÃO
O objetivo do Laudo Pericial de Avaliação visa à apuração do valor de
mercado do imóvel constituído de terreno, sem benfeitorias, situado na Alameda
das Camélias, lote 36, da quadra J, Loteamento Vale das Águas, município de
Bragança Paulista, estado de São Paulo.
Esta signatária realizou a avaliação do imóvel composto somente por e
concluiu através da metodologia específica e de acordo com as Normas Vigentes,
que o valor de mercado estimado do imóvel avaliando resulta em R$ 273.000,00(duzentos e setenta e três mil reais) para o mês de agosto/2017.
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Página 36
8- ENCERRAMENTO
Esta signatária dá por encerrado o presente Laudo Pericial de Avaliação,
que segue editada e rubricada todas de um só lado, contendo 36 páginas,
seguindo esta última datada e assinada para todos os fins de Direito e colocando-
se a inteira disposição deste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que
se tornem necessário.
Nestes TermosP. Deferimento
Bragança Paulista, 15 de setembro de 2017
SYLMARA PEREIRA GARCIA DE OLIVEIRAEngenheira Civil
Engenheira de Segurança do TrabalhoEspecialista em Engenharia Ambiental
Pós-Graduada em Avaliações e Perícias de EngenhariaMembro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo
CREA SP nº 506.162.512-3
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