Post on 27-Mar-2021
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
1
EXMO (A). SR (A). DR (A). JUÍZ (A). DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DE AMERICANA-SP Processo: 1009871-24.2016.8.26.0019 Marcos Frederico Rocha e Cunha, Auxiliar nomeado nos Autos da ação de
CARTA PRECATÓRIA CÍVEL - CONSTRIÇÃO / PENHORA /
AVALIAÇÃO / INDISPONIBILIDADE DE BENS requerida por HSBC
BANK BRASIL S/A - BANCO MÚLTIPLO E OUTRO contra INDUSTRIA
TEXTIL DAHRUJ S/A, vem muito respeitosamente apresentar o Laudo de
Engenharia de Avaliação e requerer o que se segue:
Liberação da guia referente aos honorários periciais.
Aproveitamos a oportunidade para agradecer mais uma vez a confiança e a
oportunidade de servir. Manifestamos nossos votos de estima e consideração a
todos os funcionários e ao Magistrado.
Nestes termos, pede deferimento.
Campinas, 12 de março de 2018.
____________________________
Marcos Frederico Rocha e Cunha
Perito Judicial - IBAPE-SP 1452
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 194
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
1
LAUDO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 195
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
2
Sumário
1. SOLICITANTE ...................................................................................................................................... 3
2. OBJETIVO DO LAUDO .......................................................................................................................... 3
3. DA LOCALIDADE .................................................................................................................................. 3
3.1. RESSALVAS ............................................................................................................................. 4 3.2. VISTORIA ................................................................................................................................ 5 3.3. PESQUISA JUNTO A PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA .......................................................... 11 3.4. DESCRIÇÃO E ÁREAS CONSTRUIDAS .......................................................................................... 14 3.5. ASPECTOS EXTERNOS E INTERNOS............................................................................................. 14
4. DA AVALIAÇÃO .................................................................................................................................. 15
5. DESCRIÇÃO DA MÉTODOLOGIA EMPREGADA ................................................................................... 18
5.1. APLICAÇÃO DO BDI E FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO ..................................................................... 18 5.2. DEPRECIAÇÃO ......................................................................................................................... 19
6. FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO ....................................................................................... 19
7. ENCERRAMENTO ................................................................................................................................ 21
8. FAZEM PARTE DESTE TRABALHO: ..................................................................................................... 23
8.1. PLANILHA SERVIÇOS PRELIMINARES ......................................... ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. 8.2. PLANILHA CONSTRUÇÕES E EQUIPAMENTOS .............................. ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. 8.3. PLANILHA DEPRECIAÇÃO ........................................................ ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. 8.4. PLANILHA SOMATÓRIA E VALOR TOTAL FINAL ............................ ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. 8.5. DETALHAMENTO DA AVALIAÇÃO DO TERRENO .............................................................................. 23 8.6. REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA .............................. ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. 8.7. LISTA DE FORNECEDORES CONSULTADOS ................................. ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. 8.8. CREDENCIAIS MARCOS FREDERICO ROCHA E CUNHA .................. ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. 8.9. CREDENCIAIS HELCIO DIAS .................................................... ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 196
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
3
1. SOLICITANTE Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – 4ª Vara Cível de Americana – SP.
2. OBJETIVO DO LAUDO O presente Laudo tem por objetivo a avaliação de um imóvel - terreno e benfeitorias, situados à
Rua Carioba, em frente ao numeral 480, Vila Cordenonsi – Americana SP, matrícula 99970 do
Registro de Imóveis de Americana.
3. DA LOCALIDADE O imóvel está situado dentro dos limites do município de Americana/SP, em zona mista de acordo
com a Prefeitura Municipal de Americana.
Próximo ao centro da cidade, o bairro, muito antigo, é caracterizado por possuir edificações
industriais e comerciais da época em que as indústrias têxteis de Americana situavam-se ao redor
do centro da cidade.
O local em que está situado o imóvel avaliando é atendido por todos os serviços públicos tais
como: telefonia / redes de internet, rede de energia elétrica, sistemas de abastecimento de água
potável, esgoto.
O logradouro Rua Carioba é caracterizado por ser uma das antigas ligações entre a cidade e a
região das fábricas Fibra (Suzano Papel e Celulose) e Goodyear.
Entre a Avenida Da Saudade e a empresa Suzano, existem bairros com padrões que vão de médio
até baixo. Porém existem algumas “ilhas” de valorização como dois condomínios residenciais
fechados.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 197
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
4
A área com hachura representa a região do imóvel avaliando. A seta azul é o imóvel avaliando.
3.1. RESSALVAS A - As condições de segurança das instalações de gás não foram examinadas no laudo.
B - Consideramos válidas e verdadeiras as documentações e informações apresentadas a este
profissional.
C - Este signatário não verificou débitos referentes a impostos municipais, estaduais e federais
referente aos objetos deste trabalho. Não foram efetuadas investigações específicas no que
concerne a defeitos em documentações fornecidas a estes profissionais, por não se integrarem ao
escopo deste trabalho.
D - Este signatário declara não ter interesse algum no resultado do Laudo de Engenharia de
Avaliação.
E - Não foi feita pesquisa de restrição legal ou ônus de matrícula.
F - Não foram realizadas pesquisas possessórias do imóvel.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 198
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
5
G - Este trabalho tem validade somente na data de referência ao final do trabalho e para os
objetivos da 4ª Vara Cível de Americana conforme os autos do Processo N° 1009871-
24.2016.8.26.0019.
H – Para efeitos de valores, consideramos o imóvel livre de restrição ou passivo ambiental.
I – O imóvel avaliando não consta na Lista de Imóveis Contaminados no site da CETESB.
Porém, no local há indícios de contaminação, em função do armazenamento de produtos químicos
e / ou substâncias tóxicas em recipientes com mais de 20 litros.
J – Não faz parte deste trabalho a investigação do solo para se confirmar eventuais contaminações
do meio ambiente. Eventuais investigações e orçamentos para remediações não fazerm parte das
atribuições deste Vistor Oficial.
K – As áreas de construção informadas no laudo são aproximadas e foram obtidas por medição no
local e / ou com auxílio de imagens de satélite.
3.2. VISTORIA
A vistoria no local foi realizada no dia 15 / 02 / 2018 – QUINTA FEIRA, às 9:00 horas,
Nesta data foram realizadas medições “in loco” de todas as edificações a serem avaliadas, bem
como foram obtidas informações a respeito de outras benfeitorias existentes no local.
Durante a vistoria o Vistor Oficial foi acompanhado pelo Sr. Alexandre Dahruj Neto.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 199
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
6
Logradouro.
Imóvel avaliando a direita, fachada em tijolinhos a vista.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 200
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
7
Vista da fachada em tijolinhos a vista. A lateral voltada para o corredor possui todas as janelas voltadas exatamente para a divisa. Porém, a mais de ano e dia.
Vista da fachada em que há aberturas voltadas para a divisa.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 201
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
8
Vista do salão térreo.
Vista do salão do pavimento superior.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 202
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
9
Vista do sub solo.
Galpão tipo cobertura para as caldeiras.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 203
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
10
Galpão tipo cobertura para as caldeiras.
Vista do portão para a Av. Bandeirantes. Imóvel com duas frentes.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 204
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
11
Vista do depósito de produtos químicos no subsolo.
3.3. PESQUISA JUNTO A PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA
Em diligência à Prefeitura Municipal de Americana, a fim de localizar exatamente o imóvel
avaliando, a informação fornecida pelo Sr. Alexandre durante a vistoria confere com a planta
apresentada pela PMA em que o imóvel fica entre Abelardo Fonseca e Vitório Pigatto.
Ou seja: A matrícula 99970 está contida fisicamente em um complexo industrial com diversos
lotes e matrículas diferentes.
Porém, o imóvel objeto da matrícula aparentemente possui todas as características que esteja
exatamente dentro dos limites do domínio da matrícula 99970. Portanto, é possível que se possa
separar o imóvel do restante do complexo.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 205
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
12
Em azul, o imóvel objeto desta avaliação, que está entre os outros lotes, e que foram um todo que
é o complexo fabril de propriedade da Requerida.
Segundo informações, existe um projeto aprovado da unificação desses lotes. Porém, essa
unificação não foi averbada na matrícula 99970, sendo o documento oficial, a matrícula
apresentada, que não consta unificação.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 206
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
13
Imóvel avaliando em azul.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 207
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
14
3.4. DESCRIÇÃO E ÁREAS CONSTRUIDAS Área de terreno – 1.602,00 m²; Galpão industrial pavimento térreo – 795,60 m²; Galpão industrial pavimento superior – 795,60 m²; Galpão industrial pavimento subsolo – 312,74 m²; Cobertura da caldeira – 180,00 m²; 3.5. ASPECTOS EXTERNOS E INTERNOS O galpão industrial composto por três pavimentos são construídos em estrutura de concreto
armado com vedação em alvenaria, cobertos com telhas metálicas. Pode ser considerado de padrão
tipo médio.
O padrão construtivo para os galpões foi definido de acordo com o padrão construtivo constante
na publicação especializada Construção Mercado da Editora Pini
(http://tcpoweb.pini.com.br/IndiceCustoSel.aspx) como – Galpão de Uso geral Médio, que possui
um custo unitário de R$ 1.559,42 por metro quadrado.
O padrão construtivo do anexo, cobertura sobre a caldeira, foi definido de acordo com o padrão
construtivo constante na publicação especializada Construção Mercado da editora Pini nº 179 de
junho de 2016 como – – Galpão de Uso geral Médio, que possui um custo unitário de R$ 1.559,42
por metro quadrado. Porém considerando uma área equivalente de 75% sobre a área observada no
local.
Em relação aos valores apresentados pela publicação, temos a relatar que o cálculo mensal dos
Custos Unitários Pini de Edificações ocorre por meio da atualização do orçamento global do
projeto padrão de cada tipo de obra. Ou seja, mensalmente são atualizados os preços de todos os
insumos que participam do cálculo, entre materiais, mão de obra, equipamentos e Taxas de Leis
Sociais e Risco do Trabalho 129,34%, não sendo considerada a Taxa de Benefício e Despesas
Indiretas (BDI) e os seguintes itens que devem ser orçados conforme o projeto: projetos cópias,
orçamentos, emolumentos, administração local da obra, serviços de proteção coletiva, movimentos
de terra e fundações especiais.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 208
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
15
O estado geral de conservação pode ser considerado como necessitando de reparos importantes,
conforme constatado em tempos de vistoria.
Os equipamentos removíveis não serão objeto de avaliação, uma vez que podem ser retirados,
como por exemplo, as caldeiras.
4. DA AVALIAÇÃO No desenvolvimento da avaliação é desejável, o emprego de método de cálculo, desde que calçado
em raciocínios confiáveis e processos condizentes com os objetivos do trabalho. Além disso, que
sejam utilizados meios técnicos suficientes para se atingir a finalidade que se quer atingir.
No presente caso, para obtenção do valor de mercado, utilizamos o método evolutivo, descrito
pela ABNT NBR 14.653-2 : 2011 como:
A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de
métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reedição das benfeitorias
devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
VI = (VT + CB) x FC
VI = Valor do Imóvel
VT = Valor do Terreno
CB = Custo de reedição da benfeitoria
FC = fator de comercialização.
A aplicação do método evolutivo exige que:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 209
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
16
A) O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado, ou na
impossibilidade deste, pelo método involutivo;
B) As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo
método da quantificação de custo;
C) O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor que a unidade em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
Nesta avaliação, o método evolutivo foi utilizado em detrimento do método comparativo de dados
de mercado em função do fato que inexistem dados de imóveis semelhantes, no mesmo município
e / ou mesma região em número suficiente para a aplicação deste método comparativo direto.
Portanto, de acordo com o item 8.2.4.2 da citada norma.
Termos e definições:
BDI: Percentual os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção.
Conduta do Mercado: Práticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as
transações.
Custo de reedição da benfeitoria: É o resultado da subtração do custo de reprodução da parcela
relativa à depreciação.
Conjuntura do Mercado: Conjunto de circunstâncias, tais como estrutura, conduta e
desempenho, que influenciam no comportamento do mercado em determinado período.
Depreciação Física: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de
benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
Desempenho do Mercado: Evidências da evolução do mercado, pela análise do seu
comportamento num determinado período de tempo.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 210
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
17
Estado de Conservação: Situação das características físicas de um bem, em um determinado
instante, em decorrência da sua utilização e da manutenção a que foi submetido.
Idade estimada: Aproximação da idade real do imóvel, levando em consideração as suas
características construtivas, arquitetônicas e funcionais.
Padrão Construtivo: Qualidade das benfeitorias em função das especificações de projetos,
materiais, execução e mão de obra efetivamente utilizados na construção.
Variáveis Independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à variação dos preços de mercado
coletados na amostra.
Variáveis Qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas
ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem.
Variáveis Quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou contadas.
Variável Dependente: Variável cujo comportamento se pretende explicar pelas variáveis
independentes.
Variável Dicotômica: Variável que assume apenas duas posições.
Variável “Proxi”: Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume
guardar com ela relação de pertinência, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em
outros estudos de mercado.
Vocação do Imóvel: Uso presumivelmente mais adequado de determinado imóvel em função das
características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 211
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
18
5. DESCRIÇÃO DA MÉTODOLOGIA EMPREGADA Para a avaliação do terreno, foi utilizado o método comparativo de dados de mercado utilizando-se
a inferência estatística, sendo que este método atende a ABNT NBR 14.653 : 2 / 2011.
A descrição da avaliação do terreno está explicitada no corpo deste trabalho.
Para a avaliação das benfeitorias, foram realizadas as devidas medições “in loco” em todas as
edificações do imóvel. A partir dessas medições, as áreas construídas foram quantificadas e foi
elaborada uma planilha com as mesmas.
Os serviços preliminares foram orçados de acordo com o que determina a metodologia de
avaliação de glebas utilizada na publicação especializada Construção Mercado – Editora Pini,
utilizada para a elaboração deste trabalho.
5.1. APLICAÇÃO DO BDI E FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO Após a somatória de todos os valores obtidos, foi aplicado um percentual de BDI, utilizado em
todas as obras de engenharia, que se apresentam referentes à Bonus, Despesas Indiretas e
Impostos, ou seja, valor este utilizado para remuneração da empresa construtora, visando seu
lucro, pagamento de tributos, encargos sociais, impostos além de despesas indiretas e o próprio
risco do empreendimento.
O percentual referente ao BDI, somado a despesas com Administração de Obras utilizado para
estes serviços foi fundamentado em 35,00%, que se apresenta de acordo com o utilizado pelas
empresas de engenharia.
O fator de comercialização foi arbitrado em 1, uma vez o imóvel avaliando não se apresenta como
um produto novo que fora projetado e edificado com a finalidade de comercialização.
.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 212
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
19
5.2. DEPRECIAÇÃO Após a apuração do valor total do empreendimento, foi aplicada uma depreciação geral utilizando-
se o consagrado método de ROSS / HEIDECKE, que leva em consideração a idade e sua
expectativa de vida útil, o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de
conservação das edificações, na determinação de seu valor de venda.
Foi considerada a idade aparente de 40 anos para o empreendimento, e sua vida útil de 80 anos,
desde que mantidos adequadamente.
6. FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO De acordo com a ABNT NBR 14.653 – 2 / 2011 temos Grau II de precisão do Laudo para a
avaliação do terreno, com 34,74% em torno do valor médio, ou seja:
Até 30%, Grau III De 30% a 40%, Grau II. De 40% a 50%, Grau I. Acima de 50%, sem fundamentação. Para a apresentação do grau de fundamentação do trabalho, temos que utilizar em um primeiro
momento a tabela 6, do item 9.3 da ABNT NBR 14.653 – 2 / 2011, transcrita abaixo.
Os pontos obtidos estão destacados na tabela abaixo.
TABELA 6
III II I
II BDI CALCULADO JUSTIFICADO ARBITRADO
III DEPRECIAÇÃO FÍSICA
CALCULADA POR
LEVANTAMENTO DO
CUSTO DE
RECUPERAÇÃO DO
BEM, PARA DEIXA-LO
NO ESTADO DE NOVO
OU CASOS DE BENS
NOVOS OU PROJETOS
HIPOTÉTICOS
CALCULADA POR
MÉTODOS TÉCNICOS
CONSAGRADOS
CONSIDERANDO IDADE,
VIDA ÚTIL E ESTADO DE
CONSERVAÇÃO
ARBITRADA
ITEM DESCRIÇÃOGRAU
IESTIMATIVA DO
CUSTO DIRETO
PELA ELABORAÇÃO DE
ORÇAMENTO NO
MÍNIMO SINTÉTICO
PELA UTILIZAÇÃO DE
CUSTO UNITÁRIO
BÁSICO PARA PROJETO
SEMELHANTE AO
PROJETO PADRÃO
PELA UTILIZAÇÃO DE CUSTO
UNITÁRIO BÁSICO PARA
PROJETO DIFERENTE DO
PROJETO PADRÃO , COM OS
DEVIDOS AJUSTES.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 213
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
20
De acordo com a tabela 7 da ABNT NBR 14.653 – 2 / 2011 temos que o resultado da tabela acima é Grau II.
TABELA 7
III II I
ITENS OBRIGATÓRIOS
NO GRAU
CORRESPONDENTE
1, COM OS DEMAIS NO
MÍNIMO NO GRAU II
1 E 2, NO MÍNIMO NO
GRAU II
TODOS NO MÍNIMO NO
GRAU I
GRAUS
PONTOS MÍNIMOS 7 5 3
Feitos os cálculos da união das tabelas acima, o grau final de fundamentação é obtido na tabela 10 da ABNT NBR 14.653 – 2 / 2011.
TABELA 10
III II I
IIESTIMATIVA DOS
CUSTOS DE REEDIÇÃO
GRAU III DE
FUNDAMENTAÇÃO NO
MÉTODO DA
QUANTIFICAÇÃO DO
CUSTO.
GRAU II DE
FUNDAMENTAÇÃO NO
MÉTODO DA
QUANTIFICAÇÃO DO
CUSTO.
GRAU I DE
FUNDAMENTAÇÃO NO
MÉTODO DA
QUANTIFICAÇÃO DO
CUSTO.
IIIFATOR DE
COMERCIALIZAÇÃO
INFERIDO EM
MERCADO
SEMELHANTE
JUSTIFICADO ARBITRADO
GRAU
ITEM DESCRIÇÃO
IESTIMATIVA DO
VALOR DO TERRENO
GRAU III DE
FUNDAMENTAÇÃO NO
MÉTODO
COMPARATIVO OU NO
INVOLUTIVO.
GRAU II DE
FUNDAMENTAÇÃO NO
MÉTODO
COMPARATIVO OU NO
INVOLUTIVO.
GRAU I DE
FUNDAMENTAÇÃO NO
MÉTODO
COMPARATIVO OU NO
INVOLUTIVO.
TABELA 11
III II I
ITENS OBRIGATÓRIOS
NO GRAU
CORRESPONDENTE
1 E 2, COM O 3 NO
MÍNIMO NO GRAU II
1 E 2, NO MÍNIMO NO
GRAU II
TODOS NO MÍNIMO NO
GRAU I
GRAUS
PONTOS MÍNIMOS 8 5 3
Grau de fundamentação e precisão do trabalho – Grau I
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 214
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
21
7. ENCERRAMENTO Valor total do empreendimento: R$ 3.500.000,00 (Três Milhões e Quinhentos
Mil Reais). Valor arredondado.
O presente Laudo obedeceu aos seguintes princípios:
Inspecionamos pessoalmente os imóveis objeto do presente trabalho e elaboramos o presente
estudo, cujas análises, opiniões e conclusões expressas, são baseadas em: pesquisas, dados,
diligências e levantamentos in loco e com auxílio de imagens de satélite, e teve por finalidade,
através do levantamento destes, narrar e fazer comparações com todos os elementos ao nosso
alcance.
O presente trabalho foi elaborado com a perfeita observância aos postulados constantes no Código
de Ética Profissional do CAU, CREA e IBAPE-SP, e de acordo com as normas vigentes, bem
como apoiado em nossa experiência profissional.
Foi tido como pressuposto básico que as informações prestadas por terceiros são precisas e
confiáveis, bem como os elementos constantes da documentação estão corretos.
A quantificação / avaliação não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia,
excluídas ou implícitas no exercício da função a que foi designado, e que estejam estabelecidas em
leis, códigos e/ou regulamentos próprios.
Declaramos que realizamos todas as atividades deste trabalho com absoluta liberdade e isenção.
Para efeito de avaliação consideramos os imóveis como estando livre de débitos de IPTU e outros
impostos de qualquer natureza, exceto caso tal informação esteja declarada no Laudo.
Quaisquer outras informações relevantes sobre o empreendimento avaliando, eventualmente não
constante do trabalho apresentado, não foram objeto de análise.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 215
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
22
Nada mais tendo a acrescentar, dando por concluído o presente trabalho composto por 40 folhas
impressas e rubricadas, sendo esta assinada.
Campinas, 12 de março de 2018.
Marcos Frederico Rocha e Cunha Membro do Ibape-SP.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 216
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
23
8. FAZEM PARTE DESTE TRABALHO: 8.1. DETALHAMENTO DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
Pesquisa de dados comparativos de terreno.
COMP. ENDEREÇO ÁREA LOC. VOC. TOP. N° FR. VALOR
1 R. TREZE DE MAIO , 80 1047 1 1 0 1 773.000,000R$
2 R. PARACELSO FONSECA . 45 1188 0 0 1 1 730.000,000R$
3 R. VALTER GARBO , 41 1400 0 0 1 2 800.000,000R$
4 R. ILHEUS , 112 1000 1 0 0 1 860.000,00R$
5 R. BLUMENAL , 110 990 1 0 0 2 900.000,00R$
6 AV. DA MUSICA , 338 999 0 1 1 1 800.000,00R$
7 R. FRANCISCA CORAL DE CHIQUINHO , S/N 1476 0 1 1 2 1.200.000,000R$
8 R. ESTRADA MUNICIPAL FAZENDA SANTA LUCIA , 9999 1159 0 0 0 1 390.000,00R$
9 R. ESTRADA MUNICIPAL FAZENDA SANTA LUCIA , 300 1548 0 0 0 1 460.000,00R$
10 R. JOSE SILVESTRE GOMES COELHO FILHO , 2 1000 1 0 1 1 200.000,00R$
11 R. MALAGA , S/N 1000 0 0 1 2 520.000,00R$
12 AV. LIRIO CORREA , 875 1380 0 1 1 1 615.000,00R$
13 R. BENEDITO DAS CHAGAS , 36 1270 0 1 1 1 635.000,00R$
14 R. MALAGA , S/N 1006 0 0 1 1 560.000,00R$
15 R. VALENCIA S/N 1102 0 0 1 2 550.000,00R$
16 R. FRANCISCA CORAL CHIQUINHO S/N 1248 0 1 1 1 720.000,00R$
17 R. JOANA DOLLO , 325 1000 0 1 1 1 800.000,00R$
18 R. DO CARPINTEIRO , 181 1000 0 1 1 2 900.000,00R$
19 AV . JOSE FERREIRA COELHO 1000 0 0 1 2 500.000,00R$
20 R. GUILINO A. GOIABA, 56 1800 0 0 1 2 400.000,00R$
21 AV.CENTURIONE BOER 500 0 0 1 1 270.000,00R$
22 AV A.P.DUARTE PROX AO PORTAL 5335 1 1 1 2 10.669.800,00R$ COMP. UNITÁRIO CONTATO DATA BAIRRO COD 10%
1 738,30R$ CASAP/19-3407-8253 14/02/2018 JD BELA VISTA 292 664,47R$
2 614,48R$ ARES/19-3645-9777 14/02/2018 PQ NOVO CARIOBA TE00012 553,03R$
3 571,43R$ DOMINGOS/19-3462-5177 14/02/2018 JD BELA VISTA D3466 514,29R$
4 860,00R$ VALENCIO/19-3407-6921 14/02/2018 WERNER PLAAS 7854ROI 774,00R$
5 909,09R$ VALENCIO/19-3407-6921 14/02/2018 WERNER PLAAS 7814NI 818,18R$
6 800,80R$ ROGANO/19-3601-1100 14/02/2018 PQ NOVO CARIOBA TR336 720,72R$
7 813,01R$ DISPLAY/11-3284-5199 14/02/2018 TERRA AMÉRICA 1013-1-2296 731,71R$
8 336,50R$ QUILOMBO/19-3032-1962 14/02/2018 FAZENDA ST. LUCIA TE014 302,85R$
9 297,16R$ QUILOMBO/19-3032-1962 14/02/2018 FAZENDA ST. LUCIA TE023 267,44R$
10 200,00R$ FARIA E NOGUEIRA/3023-6107 14/02/2018 PORTAL DOS NOBRES TE0016 180,00R$
11 520,00R$ GAIA/19-3025-0178 14/02/2018 JD BERTONI TE0484 468,00R$
12 445,65R$ NACIONAL/19-3645-5335 14/02/2018 CARIOBA S26196 401,09R$
13 500,00R$ BISPO/19-3461-7336 14/02/2018 JD SÃO ROQUE TE0041 450,00R$
14 556,66R$ BISPO/19-3461-7336 14/02/2018 JD BERTONI TE0055 500,99R$
15 499,09R$ IMPERIUM/19-3468-9994 14/02/2018 JD BERTONI TE0072 449,18R$
16 576,92R$ LEANDRA/19-3648-4448 14/02/2018 TERRA AMÉRICA 1289 519,23R$
17 800,00R$ LEANDRA/19-3648-4448 14/02/2018 TERRA AMÉRICA H01341 720,00R$
18 900,00R$ WPA/19-3406-4433 14/02/2018 WARNES PLAAS TE0362 810,00R$
19 500,00R$ WPA/19-3406-4433 14/02/2018 PRAIA DOS NAMORADOS TE0359 450,00R$
20 222,22R$ AMERIMOVEIS/19-3040-3043 14/02/2018 RECANTO AZUL TE0009 200,00R$
21 540,00R$ IMPERIUM/19-3468-9994 27/02/2018 PRAIA DOS NAMORADOS TE0185 486,00R$
22 2.000,00R$ SEBASTIÃO 19-9.9728-5779 08/03/2018 1.800,00R$
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 217
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
24
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
XFoto elemento 4Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Endereço: R. ILHEUS , 112
Bairro: WERNER PLAAS Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone VALENCIO/19-3407-6921
Tipo:
Área Terreno (m²): 1.000,00 Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 860,00
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
4Valor venda/oferta: 860.000,00
Foto elemento 3Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Endereço: R. VALTER GARBO , 41
Bairro: JD BELA VISTA Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone DOMINGOS/19-3462-5177
Tipo:
Área Terreno (m²): 1.400,00 Nº de frentes 2 Valor Unit. R$ 571,43
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
3Valor venda/oferta: 800.000,00
Foto elemento 2Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Endereço: R. PARACELSO FONSECA . 45
Bairro: PQ NOVO CARIOBA Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone ARES/19-3645-9777
Tipo:
Área Terreno (m²): 1.188,00 Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 614,48
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
2Valor venda/oferta: 730.000,00
Dado amostral nº:Data evento:
773.000,00Valor venda/oferta:
Informações relevantes:
1
Plano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Nº de frentes1.047,00Área Terreno (m²):
FICHA DE PESQUISA DE MERCADO
Topografia
Foto elemento 1
Localização:
Fonte/Telefone CASAP/19-3407-8253
Endereço:
R$ 738,30
Vocação
Cidade/UF: AMERICANA/SPBairro: JD BELA VISTA
Tipo:
R. TREZE DE MAIO , 80
Ruim: ruas secundárias.
Boa: Avenidas ou ruas principais.
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Valor Unit.
Evento:14/02/20181
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 218
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
25
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
XFoto elemento 8Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Endereço: R. ESTRADA MUNICIPAL FAZENDA SANTA LUCIA , 9999
Bairro: FAZENDA ST. LUCIA Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone QUILOMBO/19-3032-1962
Tipo:
Área Terreno (m²): 1.159,00 Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 336,50
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
8Valor venda/oferta: 390.000,00
Foto elemento 7Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Endereço: R. FRANCISCA CORAL DE CHIQUINHO , S/N
Bairro: TERRA AMÉRICA Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone DISPLAY/11-3284-5199
Tipo:
Área Terreno (m²): 1.476,00 Nº de frentes 2 Valor Unit. R$ 813,01
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
7Valor venda/oferta: 1.200.000,00
Foto elemento 6Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Endereço: AV. DA MUSICA , 338
Bairro: PQ NOVO CARIOBA Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone ROGANO/19-3601-1100
Tipo:
Área Terreno (m²): 999,00 Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 800,80
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
6Valor venda/oferta: 800.000,00
Foto elemento 5Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Endereço: R. BLUMENAL , 110
Bairro: WERNER PLAAS Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone VALENCIO/19-3407-6921
Tipo:
Área Terreno (m²): 990,00 Nº de frentes 2 Valor Unit. R$ 909,09
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
5Valor venda/oferta: 900.000,00
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 219
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
26
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
XFoto elemento 12Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
Endereço: AV. LIRIO CORREA , 875
Bairro: CARIOBA Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone NACIONAL/19-3645-5335
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): 1.380,00 Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 445,65
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
12Valor venda/oferta: 615.000,00
Foto elemento 11Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
Endereço: R. MALAGA , S/N
Bairro: JD BERTONI Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone GAIA/19-3025-0178
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): #REF! Nº de frentes 2 Valor Unit. R$ 520,00
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
11Valor venda/oferta: 520.000,00
Foto elemento 10Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
Endereço: R. JOSE SILVESTRE GOMES COELHO FILHO , 2
Bairro: PORTAL DOS NOBRESCidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone FARIA E NOGUEIRA/3023-6107
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): 1.000,00 Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 200,00
Área Terreno (m²): 1.548,00 Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 297,16
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
10Valor venda/oferta: 200.000,00
Foto elemento 9Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
FICHA DE PESQUISA DE MERCADO
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
9Valor venda/oferta: 460.000,00
Endereço: R. ESTRADA MUNICIPAL FAZENDA SANTA LUCIA , 300
Bairro: FAZENDA ST. LUCIA Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone QUILOMBO/19-3032-1962
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 220
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
27
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
XFoto elemento 16Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): 1.248,00 Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 576,92
Endereço: R. FRANCISCA CORAL CHIQUINHO S/N
Bairro: TERRA AMÉRICA Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone LEANDRA/19-3648-4448
Tipo:
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
16Valor venda/oferta: 720.000,00
Foto elemento 15Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
Endereço: R. VALENCIA S/N
Bairro: JD BERTONI Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone IMPERIUM/19-3468-9994
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): #REF! Nº de frentes 2 Valor Unit. R$ 499,09
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
15Valor venda/oferta: 550.000,00
Foto elemento 14Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
Endereço: R. MALAGA , S/N
Bairro: JD BERTONI Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone BISPO/19-3461-7336
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): #REF! Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 556,66
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
14Valor venda/oferta: 560.000,00
Foto elemento 13Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
Endereço: R. BENEDITO DAS CHAGAS , 36
Bairro: JD SÃO ROQUE Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone BISPO/19-3461-7336
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): 1.270,00 Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 500,00
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
13Valor venda/oferta: 635.000,00
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 221
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
28
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
X Oferta Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
XFoto elemento 20Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
Endereço: R. GUILINO A. GOIABA, 56
Bairro: RECANTO AZUL Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone AMERIMOVEIS/19-3040-3043
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): 1.800,00 Nº de frentes 2 Valor Unit. R$ 222,22
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
20Valor venda/oferta: 400.000,00
Foto elemento 19Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
Endereço: AV . JOSE FERREIRA COELHO
Bairro: PRAIA DOS NAMORACidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone WPA/19-3406-4433
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): 1.000,00 Nº de frentes 2 Valor Unit. R$ 500,00
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
19Valor venda/oferta: 500.000,00
Foto elemento 18Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
Endereço: R. DO CARPINTEIRO , 181
Bairro: WARNES PLAAS Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone WPA/19-3406-4433
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): 1.000,00 Nº de frentes 2 Valor Unit. R$ 900,00
Área Terreno (m²): 1.000,00 Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 800,00
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
18Valor venda/oferta: 900.000,00
Foto elemento 17Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
FICHA DE PESQUISA DE MERCADO
Dado amostral nº:Data evento: 14/02/2018 Evento:
17Valor venda/oferta: 800.000,00
Endereço: R. JOANA DOLLO , 325
Bairro: TERRA AMÉRICA Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone LEANDRA/19-3648-4448
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 222
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
29
Oferta X Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
X
Oferta X Vendido
R$
X Terreno Área Gleba
X
X
XFoto elemento 22Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
Endereço: AV A.P.DUARTE PROX AO PORTAL
Bairro: PROX PORTAL Cidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone SEBASTIÃO 19-9.9728-5779
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): 5.334,90 Nº de frentes 2 Valor Unit. R$ 2.000,00
Dado amostral nº:Data evento: 08/03/2018 Evento:
22Valor venda/oferta: 10.669.800,00
Foto elemento 21Vocação
Comercial ou mistaResidencial ou uso restrito
Informações relevantes:
Endereço: AV.CENTURIONE BOER
Bairro: PRAIA DOS NAMORACidade/UF: AMERICANA/SP
Fonte/Telefone IMPERIUM/19-3468-9994
Tipo:
TopografiaPlano ou leve Aclive/declive Aclive/declive
Localização: Boa: Avenidas ou ruas principais.
Ruim: ruas secundárias.
Área Terreno (m²): 500,00 Nº de frentes 1 Valor Unit. R$ 540,00
Dado amostral nº:Data evento: 27/02/2018 Evento:
21Valor venda/oferta: 270.000,00
Número de variáveis independentes testadas: 05.
Área do Terreno - Quantitativa negativa em relação a variável dependente, contínua. Ou seja,
quanto maior a área do terreno, menor o valor unitário de terreno.
Localização - Dicotômica positiva em relação a variável dependente, discreta. Ou seja, quanto
melhor for a localização do imóvel, maior será o valor unitário.
Vocação - Dicotômica positiva em relação a variável dependente, discreta. Se a vocação do
imóvel for a edificação de empreendimentos e / ou atividades comerciais o valor será maior que se
sua vocação for para atividades residenciais tipo subdivisão de lotes ou pequenos prédios.
Topografia - Dicotômica positiva em relação a variável dependente, discreta. Ou seja, quanto
mais plana for a área, maior será o valor unitário.
Número de frentes - Quantitativa positiva em relação a variável dependente, discreta. Quanto
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 223
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
30
maior o número de frentes maior será o valor unitário.
Variável dependente – Valor unitário de terreno.
Após a realização dos testes estatísticos, foi constatado que as variáveis que mais influenciam na
composição dos valores dos imóveis nesta região e data, são:
Área de terreno
Localização
Vocação
Número de frentes
As demais não passaram no teste de significância e / ou apresentaram elevadas probabilidades de
serem nulas ou incoerentes. A aplicação da inferência estatística sobre os elementos comparativos
constantes nos anexos e considerados as variáveis acima descritas, mostrou que a equação
matemática que melhor explica a variação do valor é:
Valor Unitário = -102,3271075+445315,2568 / ÁREA DE TERRENO
+298,0793021 * LOCALIZAÇÃO+212,0208508 * VOCAÇÃO+101,8489878 * N FRENTES
Foram efetivamente utilizados 17 de 22 dados comparativos, que apresentaram os seguintes
resultados estatísticos:
Coeficiente de correlação: 0,8567846/0,8567846
Coeficiente de determinação: 0,7340798/0,7340798, o qual informa que a equação apresentada
explica aproximadamente 73% da variação dos preços.
Significância do modelo: 0,01
Após a retirada dos dados 1, 10, 20, 21 e 22 não foi detectada a presença de "outliers" no modelo,
que apresentou homocedasticidade, distribuição de resíduos. (dispersão aleatória dos resíduos de
regressão, ou variância constante dos resíduos):
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 224
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
31
As variáveis escolhidas apresentaram as seguintes probabilidades de serem nulas, já em
porcentagem:
O modelo não apresentou colinearidade (valores acima de 80) entre as variáveis
independentes escolhidas como mostra a tabela que segue:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 225
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
32
A estimativa para a Área de terreno mostrou-se coerente com o mercado e, nesta região o mercado
considera que, quanto maior a área, menor o valor unitário.
A estimativa para a Localização mostrou-se coerente com o mercado. Quanto melhor a localização
maior o valor unitário.
A estimativa para a Vocação mostrou-se coerente com o mercado. Quanto melhor a Vocação
maior o valor unitário.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 226
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
33
A estimativa para o Número de Frentes mostrou-se coerente com o mercado. Quanto mais frentes,
maior o valor unitário te terreno.
O gráfico valor estimado x preços observados apresenta pontos próximos à bissetriz como segue:
A tabela que segue mostra a normalidade dos resíduos.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 227
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
34
Resultado da avaliação do Terreno:
Valor de mercado para o terreno:
R$ 950.000,00 (Novecentos e Cinquenta Mil Reais)
Adotou-se o valor de mercado como sendo o valor médio resultante da inferência estatística, com
fator comercialização aplicado diretamente na inserção dos dados, descontando-se 10% no
tratamento e arredondou-se o valor não ultrapassando 1% do valor da avaliação, conforme
orientações técnicas da norma ABNR NBR 14.653.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 228
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
35
8.2. CÁLCULO DAS BENFEITORIAS
Parâmetros utilizados:
01 – Para os cálculos das áreas, foram utilizadas: medições in loco e imagens de satélite.
02 – Os valores unitários adotados foram retirados do site da Revista Construção Mercado da
Editora PINI (CUPE), novembro de 2017;
03 – Os itens: Projetos, Aprovações, Terraplanagem, Fundações (profundas), Pavimentação
Externa, BDI e Aprovações NÃO estão inclusos nos valores unitários adotados, portanto elaborou-
se cálculo a parte;
04 – Após a somatória de todas as benfeitorias, utilizou-se o método de adequação do IBAPE/SP
(Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2017) ao critério de Ross-Heidecke, que
leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e o acabamento, assim como o estado de
conservação da edificação = foc, para chegar ao valor atual das benfeitorias.
Quantificação:
1 EDIFICAÇÕES
1.1 Galpão Industrial 1.903,94
ÁREAS EQUIVALENTES
(m²)
ÁREAS TOTAIS (m²)
1.903,94
0,00
1.3 Coberturas 135,00
1.4 Subtotal 2.038,94
1.2 Escritórios 0,00
180,00
2.083,94
Industrial* 1.559,42R$
TOTAL (R$)
3.179.563,81R$
2.969.042,11R$
210.521,70R$
-R$
Unitário (R$/m²)Tipologia - PINI
Industrial 1.559,42R$
Comercial 1.903,57R$
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 229
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
36
2 ÁREAS SUBTOTAL (R$)FUNDAÇÕES E/OU
ESPECIAIS
2.1 EDIFICAÇÕES 3.179.563,81R$ 127.182,55R$
SUBTOTAL 01
2.1.1 Projetos
2.1.3 Terraplanagem
3.306.746,37R$
TOTAL POR PLANTA
3.306.746,37R$
186.831,17R$
2.1.2 Aprovações 11.573,61R$
33.067,46R$
SUBTOTAL 02 231.472,25R$
2.3.2 Administração 471.290,72R$
3.538.218,61R$ 2.2 Somatória dos Subtotais (01+02)
2.3.1 BDI 782.653,96R$
2.560.932,06R$ 0,5342.5 TOTAL GERAL DAS BENFEITORIAS
2.3 DEPRECIAÇÃO 4.792.163,29R$
foc
0,534
"x"
40,00
"t"
80,00
"k" "R"
0,418 0,20
2.550.000,00R$ VALOR DE MERCADO DAS BENFEITORIAS (ARREDONDADO)
x/n
50,00%
estado de conservação
F
O valor das benfeitorias é R$ 2.550,000,00 (Dois milhões, quinhentos cinquenta mil reais).
Observações Complementares:
As áreas utilizadas nas Tabelas acima foram definidas com base em medições in loco e imagens
de satélite;
As áreas apresentadas nas Tabelas acima foram classificadas em duas categorias, conforme
exposto abaixo:
Galpões padrão normal;
Coberturas, referentes a parte sobre a caldeira;
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 230
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
37
Os custos unitários utilizados foram definidos de acordo com o tipo e padrão construtivo da
benfeitoria vistoriada, com base na publicação CUPE do site PINI, conforme segue:
Disponível em: http://tcpoweb.pini.com.br/IndiceCustoSel.aspx
Para a área referente à cobertura, considerou-se um fator de coeficiente de área equivalente de
0,75 (varandas), conforme item 5.7.3 f) da norma ABNT NBR 12721.
Observações:
Item 2.1 - Para o custo das fundações e/ou obras especiais, adotou-se o percentual de 4% em
relação ao custo total da obra, conforme indicado na Revista Construção Mercado, Editora PINI,
Edição Outubro/2017, página 59.
Item 2.1.1 - Para o custo com projetos, adotou-se o percentual de 5,65% em relação ao custo total
da obra, de acordo com estudo Custos de Projeto - Tabela de Honorários – CAU/BR - Mód. I,
Página 40 - Tabela 03 e Página 42 - Tabela 05, conforme interpolação abaixo:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 231
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
38
FaixaÁrea
Construída (m2)
Tipologia I (%)
4 2.000,00 5,68
5 4.000,00 4,99
Área de projeto % custo
2.083,94 5,65
INTERPOLAÇÃO
fp= fp1 - {(fp1-fp2) x [(Sc-Sc1)/(Sc2-Sc1)]}
Item 2.1.2 - Para o custo de aprovações, adotou-se o percentual de 0,35% em relação ao custo total
da obra, de acordo com Livro Engenharia de Custos - Dias, Paulo Roberto Vilela. 10ª ed., 2016,
Página 21 - Quadro 04, conforme compensação em relação ao item anterior:
Projeto Total Aprovações
5,65% 6% 0,35%
Item 2.1.3 - Para o custo com terraplenagem, adotou-se o percentual de 1% em relação ao custo
total da obra, conforme indicado na Revista Construção Mercado, Editora PINI, Edição
Outubro/2017, página 59.
Item 2.3.1 – Em relação ao BDI, adotou-se o percentual de 22,12% em relação ao custo global da
obra, conforme indicado no estudo Orientações Para Elaboração de Planilhas Orçamentárias de
Obras Públicas, Tribunal de Contas da União – TCU, 2014, página 87 – médio-edificações;
Item 2.3.2 – Em relação as despesas com Administração, adotou-se o percentual de 13,32% em
relação ao custo global da obra, conforme indicado no estudo Custos de Administração - Tabela
de Honorários – CAU/BR - Mód. III, Página 15 - Tabela 02, conforme interpolação abaixo:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 232
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
39
FaixaÁrea
Construída (m2)
Fator Percentual
(%)
4 2.000,00 14,5
5 4.000,00 13,75
Área de projeto % custo
2.083,94 14,47
INTERPOLAÇÃO
fp= fp1 - {(fp1-fp2) x [(Sc-Sc1)/(Sc2-Sc1)]}
Item 2.4 – Depreciação, conforme já exposto, utilizou-se o método de adequação do IBAPE/SP
(EVV - 2017) ao critério de Ross-Heidecke.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 233
Marcos Frederico Rocha e Cunha – Ibape 1452
R. Alvares Machado – Sala-72 – Centro – Campinas – SP CEP-13013-071 – F: 19-32586414 – 32584388 - 96104388
www.inspectio.com.br
40
8.3. CREDENCIAIS MARCOS FREDERICO ROCHA E CUNHA Pós-Engenharia de Segurança do Trabalho – Metrocamp - Drevry, Campinas, 2016.
Pós-Graduação em Perícias de Engenharia e Avaliações - FAAP - Fundação Armando Alvares Penteado, São Paulo,
2010.
Arquitetura e Urbanismo – Pontifícia Universidade Católica de Campinas, Campinas, 1996.
Clientes
Banco do Brasil S/A Banco Itaú-Unibanco S/A CPFL Geração de Energia EMDEC – Campinas Caixa Econômica Federal Barros Pimentel Engenharia Acasa Engenharia T&S Engenharia Lynn Valley Empreendimentos Imobiliários Cushman & Wakefield DLR Engenheiros Associados Saf Holland Stoller do Brasil
Membro titular do IBAPE-SP
Diretor da empresa Inspectio Engenharia. (desde 2009)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
9871
-24.
2016
.8.2
6.00
19 e
cód
igo
3863
A81
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
OS
FR
ED
ER
ICO
RO
CH
A E
CU
NH
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 1
2/03
/201
8 às
10:
02 ,
sob
o nú
mer
o W
AM
R18
7002
9758
5
.
fls. 234