Post on 28-Feb-2021
Andrea Cristina Klüppel Munhoz Soares Engenheira Civil
Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL
DO FÓRUM REGIONAL DO BUTANTÃ
Processo nº 1002665-33.2019.8.26.0704
Andrea Cristina Klüppel Munhoz Soares, Engenheira Civil,
CREA 5060842080/D, membro do IBAPE nº 1.240, nomeada nos autos
da Ação de Execução de Título Extrajudicial – Despesas
Condominiais que CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VILLA SAN MARINO ajuíza
em face de SUELY EMÍLIA SERRICCHIO NICOLAU, que corre por
este R. Juízo e Cartório, vem, mui respeitosamente, à
presença de V. Exa., apresentar suas conclusões no
presente
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente trabalho visa determinar o valor do imóvel,
conforme determinado nas fls. 401.
Na presente avaliação, assume-se que os elementos
constantes da documentação oferecida a signatária estão
corretos e que as informações fornecidas por terceiros o foram
de boa fé e são confiáveis.
1.1 SINTESE DO TRABALHO
Natureza ......Ação de Execução de Título Extrajudicial – Despesas Condominiais
Objeto ........................ Imóvel Urbano Residencial
Finalidade ............................. Processo Judicial
1.2 PRESCRIÇÕES NORMATIVAS
O presente laudo foi elaborado em conformidade com os
requisitos expostos na seguinte norma técnica:
✓ Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE
- SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia de São Paulo;
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1.3 RELAÇÃO DE DOCUMENTOS SOLICITADOS ÀS PARTES
Após análise dos Autos foi verificada, por esta
signatária, que o documento necessário para instruir o presente
Laudo Técnico já se encontram acostado nos autos, sendo eles:
✓ Matrícula nº 140.997
✓ Matrícula nº 141.091
✓ Matrícula nº 140.092
✓ Matrícula nº 140.093
2. IMÓVEL
O imóvel objeto da vistoria situa-se em zona urbana, Rua
Dr. Armando Franco Soares Caiuby, nº 180 – apartamento 92 e Vagas 84, 85 e 86, Edifício Villa San Marino, São Paulo possui
as seguintes características:
• Apartamento 92
Área Privativa = 192,8713 m²
Área Comum = 116,3318 m²
Área Total = 309,2031 m²
Fração ideal = 0,03100649
Matrícula nº 141.997 do 18º CRI da Capital
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Figura 1: Matrícula nº 141.997
• Vaga nº 84
Área Privativa = 9,87 m²
Área Comum = 2,9765 m²
Área Total = 12,8465 m²
Fração ideal = 0,00079336
Matrícula nº 141.092 do 18º CRI da Capital
Figura 2: Matrícula nº 141.092
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• Vaga nº 85
Área Privativa = 9,87 m²
Área Comum = 2,9765 m²
Área Total = 12,8465 m²
Fração ideal = 0,00079336
Matrícula nº 141.093 do 18º CRI da Capital
Figura 3: Matrícula nº 141.093
• Vaga nº 86
Área Privativa = 9,87 m²
Área Comum = 2,9765 m²
Área Total = 12,8465 m²
Fração ideal = 0,00079336
Matrícula nº 141.094 do 18º CRI da Capital
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Figura 4: Matrícula nº 141.094
Figura 5: Localização do imóvel
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Figura 6: Vista aérea do imóvel
3. VISTORIA
A vistoria foi realizada no dia 23/07/2020, e foi
acompanhada pela Sra. Suely.
O edifício é formado por 1 único bloco, com térreo, 15
pavimentos tipos e 1 subsolo. O pavimento tipo é formado por
2 apartamentos.
A área de lazer no condomínio é composta por playground,
piscina, quadra poliesportiva, academia e salão de festas.
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Foto 1: Fachada do condomínio – Rua Dr. Armando Franco Soares Caiuby, 180
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Foto 2: Vista do condomínio
Foto 3: Vista interna do condomínio
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Foto 4: Vista interna do condomínio
Foto 5: Piscina
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Foto 6: Vista interna do condomínio
Foto 7: Academia
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Foto 8: Academia
Foto 9: Quadra poliesportiva
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Foto 10: Playground
Foto 11: Playground
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Foto 12: Vista interna do condomínio – individualização
Foto 13: Salão de festas
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Foto 14: Salão de festas
Foto 15: Vista das vagas 84, 85 e 86 - tripla
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Foto 16: Vagas nº 84, 85 e 86
Foto 17: Vista da garagem
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
Foto 18: Vista do edifício e apto. 92
Foto 19: Hall de entrada do edifício
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
O imóvel possui idade de 21 anos, estando o estado de
conservação da construção classificado como entre é
necessitando de reparos simples.
O imóvel tem no piso da sala, copa, cozinha e área de
serviço, porcelanato, nos quartos cerâmica e nos banheiros
cerâmica no piso e paredes.
As paredes estão revestidas de massa e tinta acrílica.
Os quartos, hall dos quartos e corredor da entrada da
suíte 1 possuem armários.
Foto 20: Entrada do imóvel – apartamento 92
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Foto 21: Sala de estar
Foto 22: Sala de jantar
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Foto 23: Sala de estar
Foto 24: Sacada
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Foto 25: Vista da entrada do imóvel
Foto 26: Lavabo
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Foto 27: Lavabo
Foto 28: Copa e cozinha
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Foto 29: Copa
Foto 30: Copa
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Foto 31: Cozinha e área de serviço
Foto 32: Cozinha
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Foto 33: Área de serviço
Foto 34: Área de serviço
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Foto 35: Área de serviço
Foto 36: Quarto de empregada
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Foto 37: Quarto de empregada
Foto 38: Banheiro – área de serviço
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Foto 39: Hall dos quartos
Foto 40: Piso do hall dos quartos
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Foto 41: Hall dos quartos – vista da entrada da suíte 1 e 2
Foto 42: Hall dos quartos – vista da suíte 3 e do quarto
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Foto 43: Quarto
Foto 44: Quarto
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Foto 45: Sacada
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
Foto 48: Suíte 3
Foto 49: Banheiro - suíte 3
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Foto 50: Banheiro – suíte 3
Foto 51: Suíte 2
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
Foto 52: Suíte 2
Foto 53: Suíte 2
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
Foto 54: Suíte 2
Foto 55: Banheiro – suíte 2
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Foto 56: Banheiro – suíte 2
Foto 57: Entrada da suíte 1
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Foto 58: Hall da suíte 1
Foto 59: Banheiro – suíte 1
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
Foto 60: Suíte 1
Foto 61: Suíte 1
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Foto 62: Suíte 1
Foto 63: Corredor de entrada da suíte 1
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3.2 REGIÃO
Trata-se de uma região residencial classe média alta,
onde se encontram edifícios padrão médio e alto, dotada de
completa infraestrutura, com todos os melhoramentos públicos
essenciais.
Figura 2: Vista aérea do condomínio
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Figura 3: Planta do imóvel
5. AVALIAÇÃO
Optou-se pelo método comparativo, uma vez que foram
coletadas suficientes amostras.
Fatores utilizados na homogeneização:
Fo = de acordo com a elasticidade da amostra - 10%
Ce = de acordo com o número de frentes do imóvel
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Fob = de acordo com a idade aparente e estado de conservação
do imóvel observado
Ic = de acordo com o padrão construtivo do imóvel observado
EC = de acordo com o estado de conservação
5.1 Formulário
A seguir estão as fórmulas que serão utilizadas por esta
signatária através das quais se obterá o valor de mercado do
imóvel.
Valor do imóvel = V = Au x q x Fob X Ic
Onde,
Au = área útil em m²
q = valor unitário em R$/m²
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A depreciação pela idade e estado de conservação é obtida
pelo método de Ross-Heidecke.
% V = idade aparente = 21 = 35%
vida útil 60
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K é obtido na Tabela 2 da página 13 do Índice de Unidades
Padronizadas – Versão 2.019.
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Fob = R + k x (1- R) = 0,20 + 0,6185 x (1-0,20) = 0,6948
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
5.2 Valor do Imóvel (V)
V = Au x q
V = 192,8713 m² x R$4.787,15/m²
V = R$923.303,84 (julho/2020)
O valor encontrado para o imóvel avaliando é R$ 923.000,00
(julho/2020) – novecentos e vinte e três mil reais.
V = R$923.000,00 (julho/2020)
5. QUESITOS
5.1 FLS. 407
R: A área total do apartamento 92 é 309,2031 m²
R: Apartamento de padrão superior, com 21 anos, estado de
conservação necessitando de reparos simples, 4 quartos, sendo
2 suítes e 3 vagas de garagem.
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
R: O piso do corredor interno está quebrado, há vestígio de um
ponto de infiltração de água no teto da suíte principal e na
suíte 2 foi retirado armário embutido e deixado os furos na
parede, como ilustrado nas fotos acostadas ao laudo.
R: Não.
R: A área de lazer no condomínio é composta por playground,
piscina, quadra poliesportiva, academia e salão de festas.
R: O valor de mercado é R$923.000,00 (julho/2020).
R: Sim.
R: Foi utilizado o método comparativo, conforme ABNT 14.653-2
e Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE-SP.
R: Foi consultada imobiliárias que ofertavam imóveis
localizados no mesmo logradouro do imóvel avaliando. As
imobiliárias consultadas foram: Nooki, Artimob, Último Andar,
Projeta Beasi Assessória de Imóveis, Camargo Cunha, Nexthomes,
4 Torres e Rosângela Oliveira Leite.
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
R: Favor consultar o quesito anterior, bem como ao anexo, deste
laudo.
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente Laudo Técnico consta de 50 (cinquenta) páginas,
esta última que está datada e assinada. Consta também, um Anexo
com amostras e cálculos.
São Paulo, 30 de julho de 2020.
Eng. Andrea C. Klüppel Munhoz Soares
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
ANEXOS
• Cálculos e amostras
• Dados
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
ELEMENTOS
Nº Dados Foto Nº Dados Foto
1 Endereço: 6 Endereço:
Rua Dr. Armando Franco Soares Rua Dr. Armando Franco Soares
Caiuby, 180 Caiuby, 88
Fonte: Fonte:
Nooki Negócios Imobiliário Camargo Cunha Imóveis
Sr. José Andrade Sr. Sergio
Tel.: 43-4-1001 Tel.: 97145-1351
2 Endereço: 7 Endereço:
Rua Dr. Armando Franco Soares Rua Dr. Armando Franco Soares
Caiuby, 250 Caiuby, 500
Fonte: Fonte:
Artimob Imóveis Nexthomes Imóveis
Sr. Roberto Sra. Sonia
Tel.: 3739-2921 Tel.: 3195-2525
3 Endereço: 8 Endereço:
Rua Dr. Armando Franco Soares Rua Dr. Armando Franco Soares
Caiuby, 230 Caiuby, 180
Fonte: Fonte:
Último Andar Imóveis Camargo Cunha Imóveis
Sr. José Carlos Sr. Sergio
Tel.: 97690-8719 Tel.: 97145-1351
4 Endereço: 9 Endereço:
Rua Dr. Armando Franco Soares Rua Dr. Armando Franco Soares
Caiuby, 88 Caiuby, 88
Fonte: Fonte:
Revenda Imóvel Brooklin 4 Torres Imóveis
Sr. Gonçalves Sr. Alfeu Santos
Tel.: 5096-5022 Tel.: 3744-4004
5 Endereço: 10 Endereço:
Rua Dr. Armando Franco Soares Rua Dr. Armando Franco Soares
Caiuby, 250 Caiuby, 250
Fonte: Fonte:
Projeta Beasi Assessoria de Imóveis Rosagela Oliveira Leite Imóveis
Sr. Mario Sra. Marlene
Tel.: 3628-8034 Tel.: 3392-5588
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Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
DADOS DOS ELEMENTOS
Elemento Valor (R$) Tipo Au (m²) Idade N° Vagas1 1.060.000,00 Oferta 192,00 21 3
2 980.000,00 Oferta 150,00 25 3
3 750.000,00 Oferta 145,00 19 3
4 740.000,00 Oferta 163,00 29 3
5 850.000,00 Oferta 150,00 25 3
6 650.000,00 Oferta 135,00 29 2
7 740.000,00 Oferta 163,00 25 3
8 800.000,00 Oferta 192,00 21 3
9 750.000,00 Oferta 135,00 29 2
10 849.000,00 Oferta 150,00 25 3
Elemento Valor (R$) qu (R$/m²) Ic Ec %V K Fob Fo1 1.060.000,00 5.520,83 6,827 d 35 0,6941 0,7553 0,90
2 980.000,00 6.533,33 6,827 b 42 0,6996 0,7597 0,90
3 750.000,00 5.172,41 6,827 d 32 0,7250 0,7800 0,90
4 740.000,00 4.539,88 6,827 e 48 0,5281 0,6225 0,90
5 850.000,00 5.666,67 6,827 d 42 0,6450 0,7160 0,90
6 650.000,00 4.814,81 6,827 e 48 0,5281 0,6225 0,90
7 740.000,00 4.539,88 6,827 e 42 0,5281 0,6225 0,90
8 800.000,00 4.166,67 6,827 f 35 0,5045 0,6036 0,90
9 750.000,00 5.555,56 6,144 c 48 0,6093 0,6874 0,90
10 849.000,00 5.660,00 6,827 d 42 0,6450 0,7160 0,90
Dados do imóvel avaliando:Ic = 6,827 padrão superior
Fob = 0,6948
idade = 21 anos
EC = e
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Andrea Cristina Klüppel Munhoz Soares Engenheira Civil
Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
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Andrea Cristina Klüppel Munhoz Soares Engenheira Civil
Cel.: (11)99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com
Distribuição t
Coeficiente de Confiança
Duas caudas 0,80 0,90 0,95 0,98 0,990 0,9990
1 3,078 6,314 12,706 31,821 63,657 636,619
2 1,886 2,920 4,303 6,965 9,925 31,599
3 1,638 2,353 3,182 4,541 5,841 12,924
4 1,533 2,132 2,776 3,747 4,604 8,610
5 1,476 2,015 2,571 3,365 4,032 6,869
6 1,440 1,943 2,447 3,143 3,707 5,959
7 1,415 1,895 2,365 2,998 3,499 5,408
8 1,397 1,860 2,306 2,896 3,355 5,041
9 1,383 1,833 2,262 2,821 3,250 4,781
10 1,372 1,812 2,228 2,764 3,169 4,587
11 1,363 1,796 2,201 2,718 3,106 4,437
12 1,356 1,782 2,179 2,681 3,055 4,318
13 1,350 1,771 2,160 2,650 3,012 4,221
14 1,345 1,761 2,145 2,624 2,977 4,140
15 1,341 1,753 2,131 2,602 2,947 4,073
16 1,337 1,746 2,120 2,583 2,921 4,015
17 1,333 1,740 2,110 2,567 2,898 3,965
18 1,330 1,734 2,101 2,552 2,878 3,922
19 1,328 1,729 2,093 2,539 2,861 3,883
20 1,325 1,725 2,086 2,528 2,845 3,850
21 1,323 1,721 2,080 2,518 2,831 3,819
22 1,321 1,717 2,074 2,508 2,819 3,792
23 1,319 1,714 2,069 2,500 2,807 3,768
24 1,318 1,711 2,064 2,492 2,797 3,745
25 1,316 1,708 2,060 2,485 2,787 3,725
26 1,315 1,706 2,056 2,479 2,779 3,707
27 1,314 1,703 2,052 2,473 2,771 3,690
28 1,313 1,701 2,048 2,467 2,763 3,674
29 1,311 1,699 2,045 2,462 2,756 3,659
30 1,310 1,697 2,042 2,457 2,750 3,646
31 1,309 1,696 2,040 2,453 2,744 3,633
32 1,309 1,694 2,037 2,449 2,738 3,622
33 1,308 1,692 2,035 2,445 2,733 3,611
34 1,307 1,691 2,032 2,441 2,728 3,601
35 1,306 1,690 2,030 2,438 2,724 3,591
36 1,306 1,688 2,028 2,434 2,719 3,582
37 1,305 1,687 2,026 2,431 2,715 3,574
38 1,304 1,686 2,024 2,429 2,712 3,566
39 1,304 1,685 2,023 2,426 2,708 3,558
40 1,303 1,684 2,021 2,423 2,704 3,551
41 1,303 1,683 2,020 2,421 2,701 3,544
42 1,302 1,682 2,018 2,418 2,698 3,538
43 1,302 1,681 2,017 2,416 2,695 3,532
44 1,301 1,680 2,015 2,414 2,692 3,526
45 1,301 1,679 2,014 2,412 2,690 3,520
46 1,300 1,679 2,013 2,410 2,687 3,515
47 1,300 1,678 2,012 2,408 2,685 3,510
48 1,299 1,677 2,011 2,407 2,682 3,505
49 1,299 1,677 2,010 2,405 2,680 3,500
50 1,299 1,676 2,009 2,403 2,678 3,496
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