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LAUDO TÉCNICO PERICIAL
Nº 1.338 - 06/2018
LOTE DE TERRENO NO BOQUEIRÃO
CURITIBA/PR
AUTOS Nº 0007395-98.2013.8.16.0185
LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Oficial
www.kronberg.com.br
Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar
Bigorrilho / Curitiba-PR - Fone: (041) 3233-1077
Kronberg Leilões 2
ÍNDICE
1 INFORMAÇÕES GERAIS 3
2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 4
2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS 4
2.2 NORMATIVAS 4
3 OBJETOS 4
3.1 TIPO DO BEM 4
3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM 4
4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 5
5 OBJETIVO 11
6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO 11
7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 11
8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 11
9 PESQUISA DE VALORES 12
10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO 13
11 ENCERRAMENTO 14
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1 INFORMAÇÕES GERAIS
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação
SOLICITANTE: 1ª Vara de Execuções Fiscais Municipais de Curitiba
REQUERENTE: Município de Curitiba/PR
REQUERIDO: Arnoldo Fausto Portela
OBJETO: Imóvel urbano – Lote de terreno com benfeitoria – Curitiba/PR
FINALIDADE: Determinação do valor de liquidação forçada – Venda em Leilão
METODOLOGIA: Método Evolutivo
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Junho de 2018
VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:
(Oitocentos e noventa e cinco mil e cem reais)
R$ 895.100,00
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2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS
Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se
apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte
do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que
apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito).
Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no
estado em que se encontra.
O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na
operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar
conflito de interesses.
No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões
expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos
verdadeiros e corretos.
Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo as fontes das
mesmas contidas e citadas neste trabalho.
O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas
metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no
mesmo.
Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer
natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.
2.2 NORMATIVAS
Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas) NBR 14.653.
3 OBJETOS
3.1 TIPO DO BEM
Imóvel Urbano Residencial – Lote de terreno.
3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM
Lote de terreno, nº 02 da Quadra 314, da Planta Fazenda Boqueirão, situado na rua
Regina Schulman, nº 1104, Boqueirão, Curitiba/PR, com área total de terreno de 806,00m² e
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duas benfeitorias, sendo a primeira um sobrado com área construída de 129,20m² e a segunda
com área construída de 199,4m².
Número da Matrícula: Nº 52.556
Indicação fiscal: Nº 86.197.002
4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Boqueirão é um bairro da cidade brasileira de Curitiba, Paraná. Está situado na região
sudoeste do município.
A economia da região é variada, porém, com uma concentração de indústrias
metalúrgicas e comércio de tecidos fixado principalmente na Rua Bley Zorning.
O Boqueirão é um dos maiores bairros da capital paranaense e entre as inúmeras
instituições existentes, encontramos a escola de samba Jesus Bom à Beça.
Boqueirão
Subprefeitura Boqueirão
Bairros
Limítrofes
Alto Boqueirão, Hauer,Uberaba e Xaxim.
Principais
Vias
Avenida Marechal Floriano Peixoto; Rua Waldemar Loureiro Campos;
Rua Salvador Ferrante; Rua Pastor David Koop
Pontos de
referência
Cemitério Municipal do Boqueirão; Fundação Educacional Menonita;
Colégio Erasto Gaetner; Parque Náutico; Terminal do Carmo; Rua da
Cidadania do Carmo; Colégio Victor Ferreira do Amaral
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5 OBJETIVO
Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada.
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e
também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também
apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um
curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um
valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de
mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de
uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o
seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.
6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:
“Lote de terreno sob nr. 02(dois), da quadra nr. 314 (trezentos e quatorze), da Planta Fazenda
Boqueirão, no bairro do Boqueirão, nesta Capital, com a área de 806,00m²., sem benfeitorias,
com os demais característicos daquela planta, com a indicação fiscal nr. 86-197-002.000”.
7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A. Liquidez: Baixo/regular
B. Desempenho de mercado: Baixo/regular
C. Absorção pelo mercado: Baixa/regular
8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação
com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor
do imóvel Grau de Fundamentação (2), conforme Tabela 12 de enquadramento e definições
constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.
Com a finalidade de obter o valor final da avaliação aplicou-se o Método Evolutivo que
consiste na soma do valor final dos métodos utilizados para cada tipo de imóvel (Comparativo
de Dados de Mercado + Benfeitorias).
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Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de
Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas. Segundo a NBR 14.653 – 1 (Procedimentos Gerais) o método “identifica o
valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra”.
➢ Fatores de Homogeneização:
F1 - Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela
circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.
F2 - Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para
diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).
F3 - Fator Oferta/Comercialização: 0,80
Onde: FV = Fator venda forçada* = 17%
12% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto,
troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e
pagas pelo comprador em venda forçada
FA = Fator Aluguel* = 3 %
0,5 x Valor do Imóvel x 6
Valor do imóvel
*Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma
renda mensal igual a 0,5 % do imóvel. Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor das
Benfeitorias.
Para a construção existente no local, utilizou-se o método de Benfeitorias do sistema
Avalurb, o qual leva em consideração o valor de CUB (Custo unitário Básico) de construção
segundo o Sinduscon-PR. Considerou-se padrão de acabamento tipo Normal e Fator E de
Reparos Simples no método de Ross-Heidecke.
9 PESQUISA DE VALORES
Foi realizada uma pesquisa de mercado de terrenos com características parecidas pela
região, e os valores de cotações similares são apresentados na tabela abaixo, sendo
relacionados os valores colocados dos fatores de homogeneização, para realização do Método
Comparativo de Dados de Mercado.
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10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Conforme o estudo, o valor final do terreno é de R$ 562.096,34 (Quinhentos e sessenta
e dois mil, noventa e seis reais e trinta e quatro centavos) e o valor final da benfeitoria 1
(129,20m²) é de R$ 130.921,83 (Cento e trinta mil, novecentos e vinte e um reais e oitenta e
três centavos) e da benfeitoria 2 (199,40m²) é de R$ 202.057,38 (Duzentos e dois mil, cinquenta
e sete reais e trinta e oito centavos
Com isso, o presente valor de venda forçada do Imóvel é:
R$ 895.075,55
(Oitocentos e noventa e cinco mil e setenta e cinco reais e cinquenta e cinco
centavos)
Valor arredondado de Venda Forçada do Imóvel é:
R$ 895.100,00
(Oitocentos e noventa e cinco mil e cem reais)
Cotação Valor do imóvel Área (m²) R$/m² F1 F2 F3
1 650.000,00R$ 723 899,03R$ 0,95 0,97 0,80
2 597.000,00R$ 770 775,32R$ 0,85 0,99 0,80
3 750.000,00R$ 654 1.146,79R$ 0,85 0,95 0,80
4 800.000,00R$ 723 1.106,50R$ 0,95 0,97 0,80
5 725.000,00R$ 770 941,56R$ 1,00 0,99 0,80
Amostras
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11 ENCERRAMENTO
O presente trabalho está redigido em 14 (quatorze) páginas escritas só de um lado e mais 4
anexos.
ANEXO I – Pesquisa de Mercado de terrenos;
ANEXO II – Imóvel em estudo x Cotações – Google Earth;
ANEXO III – Memória de Cálculo;
ANEXO IV – Fotos do imóvel;
ANEXO V – Matrícula 52.556 e Guia Amarela.
Local e Data
Curitiba, 19 de Junho de 2018
Responsável legal da empresa
________________________________________
Helcio Kronberg
Leiloeiro Oficial – JUCEPAR:653
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ANEXO I
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COTAÇÃO 1
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua Bom Jesus de Iguapé 5562, Boqueirão, Curitiba/PR.
VALOR: R$ 650.000,00
ÁREA: 723m²
R$/m²: R$ 899,03
DESCRIÇÃO: Ótimo terreno ZS-2, no Boqueirão. Em ótimo local, propício para a construção
de barracão. Na Rua Bom Jesus de Iguape, no quarteirão das ruas Rua Bley Zornig e Anne
Frank. O terreno possui como características: - Terreno ZS-2. Medindo 14,4 metros de frente
por 50,21 metros de lados. - Perfeito para a construção de barracões. - Localização
privilegiada, em área valorizada do Boqueirão, no quarteirão das ruas Rua Bley Zornig e nne
Frank.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-boqueirao-
2929769227.html
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COTAÇÃO 2
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua O Brasil para Cristo 2301, Boqueirão, Curitiba/PR.
VALOR: R$ 597.000,00
ÁREA: 770m²
R$/m²: R$ 775,32
DESCRIÇÃO: Terreno Comercial e Residencial | Boqueirão Área Total 770 m² Dimensão 14
x 55 m² ZS1.ZONA DE SERVIÇOS 1 CLASSIFICAÇÃO DOS USOS: Usos Permitidos
Habitacionais HABITAÇÃO TRANSITÓRIA 2 E 3. TOLERADO UMA HABITAÇÃO
UNIFAMILIAR POR LOTE. Usos Permitidos Comerciais COMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL,
DE BAIRRO, SETORIAL E GERAL. COMUNITÁRIO 2 - CULTO RELIGIOSO. COMÉRCIO
E SERVIÇO ESPECÍFICO 1 E 2 ATENDIDA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. TOLERADO
COMUNITÁRIO 2 - LAZER, CULTURA E ENSINO.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-770m-14x55-zs1-
boqueirao-curitiba-pr-2936695522.html
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COTAÇÃO 3
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua Des. Antônio de Paula 282, Boqueirão, Curitiba/PR.
VALOR: R$ 750.000,00
ÁREA: 654m²
R$/m²: R$ 1.146,79
DESCRIÇÃO: Amplo terreno ZS1 no Boqueirão, medindo 654m² sendo 14m de testada por
46,72m de fundos. Pode ser construído condomínio de sobrados ou imóveis de até dois
pavimentos para uso comercial. Usos Permitidos Habitacionais HABITAÇÃO TRANSITÓRIA
2 E 3. HABITAÇÃO UNIFAMILIAR.Usos Permitidos Comerciais COMÉRCIO E SERVIÇO
VICINAL, DE BAIRRO, SETORIAL E GERAL. COMUNITÁRIO 2 - SAÚDE E COMUNITÁRIO
1 COM ÁREA MÁXIMA CONSTRUÍDA DE 2000,00 M2. COMUNITÁRIO 2-LAZER E
CULTURA, ENSINO E CULTO RELIGIOSO (OBS.2). COMÉRCIO E SERVIÇO
ESPECÍFICO 1 E 2, ATENDIDA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-boqueirao-
2938023817.html
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COTAÇÃO 4
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: MARECHAL FLORIANO PEIXOTO 10637, Boqueirão, Curitiba/PR.
VALOR: R$ 800.000,00
ÁREA: 723m²
R$/m²: R$ 1.106,50
DESCRIÇÃO: Terreno em local de grande fluxo de veículos, 388m² de área construída com
14,46m de frente 50m² de extensão.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-boqueirao-
2930550781.html
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COTAÇÃO 5
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: DOUTOR HELENO DA SILVEIRA 346, Boqueirão, Curitiba/PR.
VALOR: R$ 725.000,00
ÁREA: 770m²
R$/m²: R$ 941,56
DESCRIÇÃO: TERRENO PARA CONSTRUÇÃO DE SOBRADOS OU APTOS. Medindo 14
x 55 TOTAL 770m². ZT.ZONA TRANSIÇÃO MAL. FLORIANO. Coeficiente de
Aproveitamento: 1,0. Taxa de Ocupação: 50%.Taxa de Permeabilidade: 25% Altura Máxima:
02 PAVIMENTOS. Pavimentação: Anti pó. Esgoto: SIM. * Ótimo terreno para construções de
sobrados ou aptos. * Em frente ao Colégio Sesi do Boqueirão. * Excelente localização.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-boqueirao-
2934834611.html
Kronberg Leilões
ANEXO II
Kronberg Leilões
Imagem – Imóvel em estudo x Cotações – Google Earth
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ANEXO III
Helcio Kronberg1/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 650.000,00 723,00 899,03 0,95 0,97 0,80 662,77
2 597.000,00 770,00 775,32 0,85 0,99 0,80 521,95
3 750.000,00 654,00 1.146,79 0,85 0,95 0,80 740,83
4 800.000,00 723,00 1.106,50 0,95 0,97 0,80 815,71
5 725.000,00 770,00 941,56 1,00 0,99 0,80 745,71
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Localização Área Posição
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Ident: Mat. 52.556 Tipo: Laudo completo Solicitante: 1ª Vara de E.F.M.C.
Lograd.: Rua Regina Schulman 1104 Complemento:
BoqueirãoBairro: Cidade: Curitiba Estado: Paraná
Nº:
Helcio Kronberg2/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras (Ud):
Grau de liberdade (Ud):
Menor valor homogeneizado (R$/m2):
Maior valor homogeneizado (R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):
Número de intervalos de classe (Ud):
Amplitude de classe (R$/m2):
Amplitude total (R$/m2):
Média aritmética (R$/m2):
Mediana (R$/m2):
Desvio médio (R$/m2):
Desvio padrão (R$/m2):
Variância (R$/m2) ^ 2:
5
4
521,95
815,71
3.486,97
4
73,44
293,76
697,39
740,83
84,028808
112,027411
12.550,140834
___________________________________________________________________________________________
Onde:
a) Grau de liberdade = N - 1:
b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)
e) Amplitude de classe = At / Ni
c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado
f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N
Sendo:
N = Número de Amostras.
V(n) = Valores homogeneizados;
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados.
Sendo:
N = Número de amostras.
At = Amplitude total;
Sendo:
Ni = Número de intervalos de classe.
d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)
Sendo:
N = Número de Amostras.