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LAUDO DE AVALIAÇÃO
CAU/AL - CONSELHO DE ARQUITETURA E
URBANISMO DE ALAGOAS
MACEIÓ (AL)
2017
BENS MÓVEIS
e-mail: igptec@gmail.com site: www.igptec.com.br
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INTRODUÇÃO
IGPTEC – Avaliações, Perícias e Consultoria Técnica Ltda em conformidade
com a Lei Federal 5.194 de 24 de dezembro de 1966 que regulamenta o
exercício das profissões de Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos,
complementada pelas Resoluções 218 e 345 do CONFEA - Conselho
Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que atribuem a emissão e
Responsabilidade Técnica de Laudos de Avaliação única e exclusivamente
a estes profissionais, ou a empresas constituídas, dirigidas e orientadas
pelos mesmos emitem o presente Laudo de Avaliação.
Este trabalho está embasado na documentação recebida e em informações
colhidas de fontes idôneas, obtidas de boa fé. Os métodos e critérios
empregados integram o acervo técnico do profissional autor deste laudo e
fundamentam-se nas normas técnicas pertinentes, em bibliografias
consagradas e/ou teses aprovadas em congressos nacionais e
internacionais de Engenharia Econômica e de Avaliações.
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1 – INTERESSADO
CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS.
Cond. Norcon Empresarial - Loja 08
Av. Comendador Gustavo Paiva, nº 2789
Bairro: Mangabeiras
Maceió/AL.
CEP: 57.037-532
2 - PROPRIETÁRIO
CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS.
Cond. Norcon Empresarial - Loja 08
Av. Comendador Gustavo Paiva, nº 2789
Bairro: Mangabeiras
Maceió/AL.
CEP: 57.037-532
3 - OBJETO DA AVALIAÇÃO
TIPO DOS BENS
A presente avaliação abrange os móveis, utensílios,
máquinas, informática, equipamentos médicos e de proteção coletiva, de
propriedade do CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS,
localizados no estado do Alagoas.
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4 - VISTORIA
Os bens, objeto do laudo foram minuciosamente
vistoriados, inspecionados e examinados, objetivando, em primeiro plano,
constatar a existência física, e para o conhecimento das suas
características como destinação, especificação, estado de conservação,
entre outras.
Segue em anexo planilhas de identificação dos
Avaliandos.
5 - FINALIDADE
Subsidiar a administração no processo de
atualização do Valor de Mercado1 dos ativos patrimoniais listados em
anexo.
6 – SEGMENTO
Os bens do CONSELHO DE ARQUITETURA E
URBANISMO DE ALAGOAS são compostos por inúmeros bens, pois trata-se
de uma autarquia federal de personalidade jurídica e direito público que é
responsável, entre suas funções principais, pela disciplina, orientação e
fiscalização da profissão em arquitetura e urbanismo.
1 Valor de Mercado: É o preço pela qual, um comprador e um vendedor desejosos são, num período razoável,
supostos a concordar e transacionar, ambas as partes estando plenamente informadas das condições de
mercado e nenhuma delas estando sob necessidade indevida ou constrangimento para agir. Resumidamente o
valor de mercado baseia-se nas ofertas de produtos idênticos e/ou similares ao avaliando que o proprietário de
um bem industrial, comercial ou hospitalar obteria no mercado para a sua venda no estado e no local em que se
encontra.
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Cumpri-se salientar que todos os ativos
imobilizados vistoriados de um modo geral apresentam muito bom estado
de conservação e manutenção.
As fotografias em anexo, ilustram e fornecem
maior riqueza de detalhes.
7 – PROCEDIMENTO TÉCNICO
7.1. Diagnóstico de Mercado
Procuramos trilhar o mesmo caminho que seria
percorrido por um comprador que, hipoteticamente estivesse procurando
bens com as características técnicas dos itens em questão, ou seja,
buscamos identificar itens assemelhados que tenham sido recentemente
transacionados ou que estejam sendo ofertados no mercado.
Observamos o desempenho do segmento, sem,
contudo participar diretamente da arena do mercado. Não competimos
com fabricantes, representantes ou intermediadores, mas sabemos
identificar os profissionais que se especializaram neste ou naquele
seguimento e em determinadas regiões.
Para cada avaliação, e independentemente da
possibilidade de estabelecer comparações diretas, são consultados
diversos especialistas que opinam sobre o valor de mercado do bem.
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Os bens vistoriados em geral estão fortemente
vinculados à lei da oferta e da procura, que mede a utilidade, a escassez e
o desejo de alguém possuí-los, suas características estão vinculadas
diretamente ao uso e exploração comercial.
Assim sendo, para a determinação de seus valores
ao nível de expressão monetária e liquidez, se torna impraticável a
utilização tão somente do método comparativo direto. Desta maneira
recorremos à utilização de critérios lógicos baseados no custo de
reprodução do bem combinando com fatores fabris, estes detectando não
só as condições de estado físico do bem, obsoletismo tecnológico, mas
contemplando todos seus custos operacionais até a venda, além de
elementos conjunturais regionais, sociais e produtivos que influem no
Valor Básico de Referência.
Deste modo, também observamos que atualmente
existem interessados no aspecto de oportunidade de investimento em
relação ao valor dos avaliandos, tendo em vista a universalidade dos bens
no segmento médico-odontológico.
7.2. Normatização
O procedimento avaliatório atende a seguinte
norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas:
NBR 14.653-5 - Avaliação de Máquinas,
Equipamentos, Instalações, Complexos Hospitalares/Clínicas e Industriais.
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7.3. Metodologias Aplicáveis
Segundo a NBR 14653-5, Norma Brasileira Para
Avaliação de Máquinas, Equipamentos, Instalações, Complexos
Hospitalares/Clínicas e Industriais:
A) Método de Custos:
"Aquele em que o valor de um bem ou de suas
partes constituintes é obtido através do custo de reedição. Consiste na
cotação de preços de bens novos junto a fabricantes destes ou similares,
com aplicação da taxa de depreciação compatível a cada caso,
consideram-se também os coeficientes dos diversos fatores que valorizam
ou desvalorizam o bem avaliando."
B) Método Comparativo:
"Aquele em que o valor de um bem ou de suas
partes constituintes é obtido através de dados de mercado, relativos a
outros de características similares. Consiste na determinação do valor de
um bem pela sua comparação direta com outros similares, através de seus
preços de venda, tendo em vista as características comuns e/ou
semelhantes, e admitindo-se que todos os que produzem os mesmos
rendimentos tem valor igual ou guardam entre si proporcionalidade linear.
No processo comparativo a comparação entre o bem em exame e os
pesquisados é feita levando-se em conta as características intrínsecas de
cada um e adaptando-se às diversas condições através de critérios e
fórmulas próprias. Consideram-se também os coeficientes dos diversos
fatores que valorizam ou desvalorizam o bem avaliando."
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8 - APLICAÇÃO DA METODOLOGIA, PESQUISAS E
DEFINIÇÕES
Pesquisa Mercadológica
Para determinação dos valores dos móveis,
utensílios, máquinas, equipamentos e informática foram efetuadas
extensas pesquisas mercadológicas, que consistiram em orçamentos
detalhados, composições de custos e serviços, consultas de preço junto a
fabricantes, fornecedores, distribuidores e revistas especializadas,
ponderando-se as características técnicas e de produção de cada bem.
Os bens sem similares nacionais, foram avaliados
através de cotações diretamente com os fabricantes/representantes no
país de origem, determinando o custo CIF, na moeda original,
devidamente convertida pelo valor da taxa atual de câmbio, incluindo-se
ainda capatazia, frete, seguros, embalagem, impostos e taxas aduaneiras.
Através destes procedimentos foi possível avaliar
todos os itens, considerando a situação mercadológica e todos os custos
de instalação, transportes, seguros, mobilizações, insumos financeiros,
mão-de-obra e impostos.
Depreciações (ECM)
Depreciação pode ser definida como a redução de
valor de um bem, devido ao desgaste físico, através da sua utilização no
processo produtivo, obsolescência tecnológica, gastos em manutenção
para a permanência dos estados atuais de produção, etc.
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Este índice relaciona as variáveis como, estado
geral de conservação, vida útil econômica e operacional, atualização
tecnológica ou obsolescência, além da idade real e aparente do bem, vida
útil média e fator de comercialização do mesmo.
Durante o levantamento físico e vistoria técnica,
através de observações e informações recebidas, estabelecemos para cada
bem avaliando um conceito que posteriormente foi transformado no índice
de depreciação compatível a cada caso (ECM/FC).
Este índice, conforme determina Norma ABNT NBR
14653-5:2005, é arbitrado de forma implícita no valor de mercado dos
bens.
A metodologia adotada considerou inspeção
100% dos ativos e recomendou os valores dos bens supondo que os
mesmos continuarão a ser utilizados para a mesma finalidade, mantendo-
se os critérios normais de manutenção (corretiva, preventiva e preditiva), e
ainda, o estado de conservação que se encontra atualmente os mesmos
(no momento da Inspeção).
As recomendações constantes no presente Laudo
consideraram os seguintes aspectos:
Condições físicas e operacionais dos bens;
Análise do Mercado Ativo;
Pesquisa em nossa base de dados de bens análogos e/ou similares;
Pesquisa junto aos fabricantes, representantes,
distribuidores/fornecedores e assistências técnicas.
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9 – GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
A especificação de uma avaliação está relacionada
tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como o mercado e as
informações que possam ser delas extraídas. O estabelecimento inicial
pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a
determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa
garantia de alcance de graus elevados de fundamentação.
No presente caso, diante de informações para a
utilização dos métodos previstos na Norma ABNT NBR 14653-5:2005, o
trabalho pode ser classificado, quanto à fundamentação e à precisão,
semelhante a um (I), sendo que esta depende exclusivamente das
características do mercado e da amostra coletada.
III Ptos II I Ptos
1 Vistoria
Caracterização completa e
identificação fotográfica do bem,
incluindo, painéis e
acionamentos
Caracterização sintética do bem
e seus principais complementos,
com fotografia
caracterização sintética do Bem
com fotografia1
2 Funcionamento
O funcionamento foi observado
pelo engenheiro de avaliações e
as condições de produção,
eficiência e manutenção estão
relatadas no laudo
O funcionamento foi observado
pelo engenheiro de avaliações2
não foi possível observar o
funcionamento
3Fontes de Informações e dados
de mercado
Para custo de reedição: cotação
direta do bem novo no
fabricante, para a mesma
especificação ou pelo menos
três cotações de bens novos
similares. Para valor de
mercado; no mínimo três dados
de mercado de bens similares
no estado do avliando. As
informações e condições de
fornecimento devem estar
documentadas no laudo.
Para custo de reedição: cotação
direta do bem novo no
fabricante, para a mesma
especificação ou pelo menos
duas cotações de bens novos
similares. Para valor de
mercado; dois dados de
mercado de bens similares no
estado do avliando. As
informações e condições de
fornecimento devem estar
documentadas no laudo.
Para custo de reedição: uma
cotação direta para bem novo
similar. Para valor de
mercado: um dado de mercado
de bem similar no estado do
avaliando. Citada a fonte de
informação
1
4 DepreciaçãoImplicita no valor de mercado do
bem
Calculada por metodologia
consagradaArbitrada 1
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO I
PONTUAÇÃO 5 Pontos
DescriçãoPontos obtidos
Ptos
FUNDAMENTAÇÃO
Item
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ENQUADRAMENTO
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Restrições Todos os itens no mínimo no
grau II
Itens 2 e 4 no mínimo no grau
II e os demais no mínimo no grau I
Todos os itens no mínimo no
grau I
10 - DETERMINAÇÃO DO VALOR DOS BENS
Os valores dos avaliandos foram determinados
conforme metodologia apresentada anteriormente e correspondem aos
preços para pagamento à vista incluindo impostos, taxas e descontos, e
constam na Planilha de Identificação, Descrição e Avaliação dos Ativos
Imobilizados, anexada ao laudo. O valor total, conforme classificação
empregada consta do Quadro Resumo que segue.
CAU/AL
VALOR DE MERCADO
Ativos - Bens Móveis R$ 149.772,00
TOTAL GERAL R$ 149.772,00
11 - CONCLUSÃO
VALOR DE MERCADO: R$ 149.772,00 (Cento e quarenta e nove mil,
setecentos e setenta e dois reais).
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O valor de mercado baseia-se nas ofertas de bens idênticos e/ou
similares aos avaliandos que o proprietário de um bem obteria no mercado
para a sua venda no estado e no local em que se encontra.
Fonte: NBR 14653-5
Estes valores variam de acordo com o segmento analisado, o estado
de conservação e manutenção dos bens e possuem grande influência na
formação de preço dos mesmos quando postos à venda.
Fonte: Fabricantes
12 - OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES
Em função da mudança da prática contábil brasileira para
plena aderência ao processo de convergência às práticas
internacionais, este estudo deverá ser revisado no mínimo a cada
exercício.
O resultado deste trabalho pressupõe os bens livres e
desembaraçados de ônus ou gravames.
A avaliação assumiu também que os bens estão livres e
desembaraçados de contratos de locação, hipotecas ou outros
vínculos ou deficiências de documentação que possam onerá-los, já a
análise do material pesquisado foi feita de maneira independente da
informação.
O coeficiente implícito/arbitrado de depreciação dos
avaliandos baseia-se nas vistorias, nas informações colhidas dos
fabricantes, adquiridas de boa fé e relacionadas a equipamentos
idênticos ao avaliando.
Os bens avaliandos estavam em operação no ato da vistoria e
apresentavam estado de conservação e manutenção adequado ao uso
a qual se destinam.
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Os bens vistoriados possuem público alvo específico (médico-
odontológico) havendo a possibilidade de intermediação da venda ou
permutas por agentes especializados, no caso de interesse da
empresa.
Dados referentes ao mercado ativo, transações comprovadas e
outras avaliações realizadas pela nossa equipe profissional são
acolhidas em sua plenitude, valores “financiados” são convertidos
para valores à vista.
Os pareceres dos especialistas consultados foram
matematicamente tratados.
O valor total, conforme classificação empregada, consta
detalhadamente no ANEXO 1 e resulta da análise conjunta dos dados
e informações reunidas, e representa em nosso melhor julgamento o
valor de mercado, destes bens, no presente momento.
13 - ENCERRAMENTO
Porto Alegre (RS), 31 de Dezembro de 2016.
LUCIANO VALÉRIO LOPES SOARES Engº Mecânico –CREA RS 84.602 – D
ALLAN ROCHA DE SANTA ROSA Contador –CRC AL 005624/O-0
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A N E X O S:
ANEXO 1: Planilha de Identificação, Descrição e Avaliação dos Ativos
Imobilizados
ANEXO 2: Documentação Fotográfica
ANEXO 3: Fontes de informações
ANEXO 4: Anotação de Responsabilidade Técnica
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ANEXO 1: Planilha de Identificação, Descrição e Avaliação dos Ativos
Imobilizados
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ANEXO 2: Documentação Fotográfica
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ANEXO 3: Fontes de informações
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ANEXO 4: Anotação de Responsabilidade Técnica
LAUDO DE AVALIAÇÃO
CAU/AL - CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO
DE ALAGOAS
MACEIÓ (AL)
2016
SALA COMERCIAL
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INTRODUÇÃO
IGPTEC – Avaliações, Perícias e Consultoria Técnica Ltda em conformidade com a
Lei Federal 5.194 de 24 de dezembro de 1966 que regulamenta o exercício das
profissões de Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos, complementada pelas
Resoluções 218 e 345 do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura
e Agronomia, que atribuem a emissão e Responsabilidade Técnica de Laudos de
Avaliação única e exclusivamente a estes profissionais, ou a empresas
constituídas, dirigidas e orientadas pelos mesmos emitem o presente Laudo de
Avaliação.
Este trabalho está embasado na documentação recebida e em informações
colhidas de fontes idôneas, obtidas de boa fé. Os métodos e critérios empregados
integram o acervo técnico do profissional autor deste laudo e fundamentam-se
nas normas técnicas pertinentes, em bibliografias consagradas e/ou teses
aprovadas em congressos nacionais e internacionais de Engenharia Econômica e
de Avaliações.
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1 – INTERESSADO
CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS
Condomínio Norcon Empresarial – Loja/Sala 08
Av. Comendador Gustavo Paiva nº 2789
Bairro Mangabeiras - Maceió/AL
CEP: 57.037-532
CNPJ: 15.148.889/0001-26
2 – PROPRIETÁRIO
CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS
Condomínio Norcon Empresarial – Loja/Sala 08
Av. Comendador Gustavo Paiva nº 2789
Bairro Mangabeiras - Maceió/AL
CEP: 57.037-532
CNPJ: 15.148.889/0001-26
3 – OBJETO DA AVALIAÇÃO
3.1 - TIPO DO BEM
Trata-se da sala comercial nº 8 localizada no pavimento
térreo do prédio comercial Norcon Empresarial, destinada às atividades
administrativas do Conselho, situada na Av. Comendador Gustavo Paiva nº 2789,
bairro Mangabeiras, em Maceió – AL.
e-mail: igptec@gmail.com site: www.igptec.com.br
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3.2- OBJETO DA AVALIAÇÃO
Faz parte desta avaliação o bem imóvel vistoriado do
CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS - CAU/AL, representado
pela sala comercial situada no Condomínio Norcon Empresarial.
4 – IMÓVEL E BENFEITORIAS 4
O imóvel avaliando situa-se Av. Comendador Gustavo Paiva nº
2789/8, bairro Mangabeiras, em Maceió – AL, sendo que a documentação que
nortearam o trabalho é representada pela cópia da Matrícula nº 129.284 do 1º
Registro de Imóveis de Maceió e da Escritura Pública de Compra e Venda, datada
de 15/10/2014, cuja descrição será transcrita a seguir. Além da área titulada o
solicitante informou um acréscimo de área construída privativa de 40,58m²
representada por um mezanino.
Fonte: Google Maps
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4.1 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
“Espaço Comercial nº 08 do Edifício Norcon Empresarial,
situado na Av. Comendador Gustavo Paiva nº 2789, no bairro Mangabeiras, cidade
de Maceió, encravado no pavimento de pilotis do citado edifício, com as seguintes
áreas: área de construção equivalente privativa: 102,57m²; comum: 94,91m²;
total: 197,48m²; área de construção real: privativa: 102,5m²; comum: 151,03m²;
total: 253,60m²; fração ideal: ,006780; em terreno próprio, medindo 107,80m² de
frente, pelos fundos com uma Rua em Projeto, onde mede 118,00m, pelo lado
direito, com a Ladeira Arthur Lopes Ferreira, onde mede 230,00m, pelo lado
esquerdo, com terreno da Cruz Vermelha Brasileira, onde mede 212,00m, terreno
esse desmembrado de um sítio de terras próprias denominada Hamburguês.
Imóvel devidamente Registrado no 1º Cartório de Registro Geral de Imóveis de
Maceió, Matrícula 129.284”.
Área Privativa......................................................................................... 102,57m²
Área Privativa Mezanino (não titulada). ..................................................... 40,58m²
Área Uso Comum ..................................................................................... 94,91m²
Área Privativa Total (titulada e acréscimo). ........................................... 143,15m²
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Características construtivas básicas:
Construção com estrutura de concreto armado, paredes
de vedação em alvenaria de tijolos rebocados e pintados e com cortinas de vidro,
esquadrias metálicas com vidros lisos. Área de circulação comum interna tem piso
revestido porcelanato, pilares revestidos com cerâmica, forro rebaixado com
gesso, sistema de combate a incêndio, elementos decorativos como ilhas com
chafariz.
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O imóvel avaliando está localizado no pavimento térreo
do condomínio, próximo a um dos acessos do prédio, com acesso à área de
circulação interna, sendo constituído por dois pavimentos: térreo e superior
(mezanino), onde estão distribuídos os diversos setores do Conselho.
Térreo:
Neste pavimento tem-se a recepção, atendimento pessoal,
gerência técnica, fiscalização, plenário/auditório e copa.
Paredes de alvenaria, com divisórias de vidro e revestida com
azulejos na copa, piso em porcelanato e forro de gesso.
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Mezanino:
Escada interna de acesso ao mezanino em concreto com degraus
revestidos com cerâmica.
Neste pavimento têm-se a biblioteca, financeiro/administrativo,
diretoria, sala de reuniões e sanitário.
Paredes de alvenaria, com divisórias de vidro e gesso acartonado,
piso revestidos com placas de madeira laminada encaixadas e
forro de gesso. Sanitário: paredes revestidas com azulejos
brancos até o teto, piso cerâmico, louças brancas;
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PADRÃO CONSTRUTIVO:
Em função das prescrições da NBR 12.721/06, o padrão
construtivo do edifício é superior, com melhoramentos nos diversos aspectos das
decisões de especificações.
ÁREA PRIVATIVA:
A titulada = 102,57m²
A mezanino = 40,58m²
A Total = 143,15m²
IDADE APARENTE E VIDA ÚTIL REMANESCENTE:
A vida útil de um imóvel pode ser definida como sendo o
período no qual um imóvel novo pode ser considerado útil e proveitoso às suas
atividades, não significando, contudo, sua provável duração física.
A vida útil remanescente corresponde à vida remanescente
produtiva, em termos físicos, técnicos e funcionais do bem avaliado. Na data da
avaliação assume-se que o bem avaliado é utilizado adequadamente para o qual
foi construído e com o recebimento de manutenções que se fazem necessárias ao
longo do uso.
A idade (técnica ou operacional) pode diferir da idade real
(cronológica) devido também ao uso, programa de manutenção, revisões
periódicas, recondicionamentos e atualizações.
Reconhece-se, hoje em dia, que a limitação da vida útil
dos bens é devida a duas causas:
a) Causas físicas: são o uso, o desgaste natural e a ação
dos elementos da natureza;
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b) Causas funcionais: a inadequação e o obsoletismo.
Estas causas estão ligadas aos efeitos do aparecimento de materiais e hábitos
substitutos mais aperfeiçoados.
Hoje em dia, o que mais interessa é a vida útil econômica,
a qual depende não só das causas físicas, mas também das funcionais. Muitas
vezes uma edificação ou complexo de edificações de um imóvel se desvaloriza em
decorrência de agentes externos, tais como modificação de regimes urbanísticos
e de imposições legais de usos. A vida útil física cedeu seu lugar à vida útil
econômica, que varia individualmente de cada imóvel.
No presente caso estimamos a idade aparente da
edificação em 1 ano e a vida útil remanescente é estimada em 64 anos,
considerando as condições de utilização e, principalmente, de conservação que
apresentam atualmente.
Na determinação do justo valor de mercado do imóvel, na
metodologia adotada, já está contemplada a sua depreciação decorrente da idade,
do estado de conservação e obsolescência.
4.2 – RELACIONAMENTO DO IMÓVEL COM O
CONTEXTO URBANO
O imóvel está situado na Av. Comendador Gustavo Paiva
junto à Rua Ladeira Bonfim, bairro Mangabeiras, na capital alagoana.
A região abrangente apresenta toda infraestrutura básica
satisfatória, servida por correio, segurança pública, igrejas, escolas, comércio,
praça pública, etc.
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O logradouro de situação do imóvel é uma importante via
do sistema viário da cidade e de valorização dentro do mercado imobiliário de
Maceió, com predominância para o uso do setor terciário – comércio e serviços,
localizado próximo ao importante centro de compras “Shopping Maceió”.
5 – FINALIDADE 4
O presente trabalho intenta apresentar o justo valor justo de
mercado1 sala comercial nº 8 do Condomínio Norcon Empresarial, situado na Av.
Comendador Gustavo Paiva, 2789 – bairro Mangabeiras, em Maceió/AL, utilizada
como sede administrativa do CAU/AL - CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO
DE ALAGOAS 2.
Tem por finalidade subsidiar o proprietário na atualização
do valor justo de mercado do imobilizado.
1 Valor de Mercado: É o preço pela qual, um comprador e um vendedor desejosos são, num período razoável, supostos a
concordar e transacionar, ambas as partes estando plenamente informadas das condições de mercado e nenhuma delas
estando sob necessidade indevida ou constrangimento para agir. Resumidamente o valor de mercado baseia-se nas ofertas
de produtos idênticos e/ou similares ao avaliando que o proprietário de um bem industrial, comercial ou hospitalar obteria
no mercado para a sua venda no estado e no local em que se encontra.
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6 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO
O imóvel está localizado numa zona consolidada e em expansão
para o setor terciário, com infraestrutura modernizada através da implantação de
novos empreendimentos e incremento do sistema viário da região.
Com base nas informações apresentadas nos itens anteriores e
na pesquisa de mercado realizada entendemos que as perspectivas de absorção
para imóveis similares são boas, considerando a atual conjuntura econômica e
com adequação à economia, a curto e médio prazo, principalmente pelo padrão
do empreendimento, localização e versatilidade de uso dentro do condomínio,
bem como pelas empresas ali instaladas.
7 - METODOLOGIA EMPREGADA
O método avaliatório empregado foi o “Método
Comparativo de Dados de Mercado” - aquele que define o valor através da
comparação de dados de mercado assemelhados quanto às características
intrínsecas e extrínsecas; com os elementos da amostra recebendo tratamento
matemático/estatístico, de conformidade com o que determina a Norma Brasileira
para Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos - NBR 14653-2.
Foram pesquisados elementos comparativos do mesmo
segmento de mercado, aptos à formulação de um arbítrio consciente de valor
para o bem em estudo.
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8 - APLICAÇÃO DA METODOLOGIA
Conforme já mencionado anteriormente, adotou-se como
método avaliatório o Método Comparativo de Dados de Mercado, definido pela
Norma Brasileira para Avaliação de Bens - NBR - 14653 Partes 1 e 2, como aquele
que identifica o valor justo de mercado do bem por meio de tratamento técnico
dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra, cujos
elementos das pesquisas para determinação do valor dos imóveis foram
lastreados em informações colhidas nos últimos meses junto a empresas
tradicionais do mercado imobiliário do município, informações de publicações
especializadas e em jornais, além do banco de dados de nossa empresa, sempre
considerando as características do imóvel e estando ele livre e desimpedido de
quaisquer ônus.
Após a coleta dos dados realizamos detalhado estudo
das variáveis que poderiam se mostrar importantes dentro do contexto de valor
dos imóveis que permitem a comparação ao objeto da avaliação.
O fato de cada elemento possuir características
intrínsecas e extrínsecas próprias exige do avaliador a interpretação de
comportamento dos valores, para posterior identificação das variáveis
independentes e influenciantes na composição do valor justo de mercado.
Os elementos que serviram de base ao estudo
mercadológico encontram-se caracterizados na tabela anexa ao presente laudo.
Deste estudo ficou constatado que as variáveis de significativa influência na
formação do valor justo de mercado do imóvel caracterizam-se:
- Área Privativa (ÁREA P);
- Estacionamentos Disponíveis (BOX);
- Padrão Geral (PG);
- Valor Unitário (V.UNIT).
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- Área Privativa: área privativa do imóvel, expressa em
metros quadrados (m2);
- Estacionamentos Disponíveis: número de vagas de
estacionamento disponíveis para o imóvel;
- Padrão Geral: relação entre as diversas localizações e
padrão dos imóveis em relação a sua atratividade mercadológica, numa escala
crescente de atratividade de 1 (menor) a 6 (maior);
- Valor Unitário: relação entre o valor do imóvel e a sua
área privativa, expressa em reais por metro quadrado (R$/m²)
Tratados estatisticamente os dados das amostras,
conforme tabelas anexas, tendo como variável dependente o “valor unitário” de
cada elemento e os respectivos atributos como “área privativa, estacionamento e
padrão geral” que resultou como modelo de melhor explicação:
V.UNIT = 1/( 3,40x10-4 + 1,84x10-72 x Exp([ÁREA P]) + 3,5412x10-1005/[BOX] - 1,1179x10-4 x Ln([PG]))
Coeficiente de correlação r = 92,62%
Coeficiente de determinação r2 = 85,79%
Análise dos regressores satisfatória para um nível de
significância de 1,0%.
Por situar-se no pavimento superior, com acesso limitado
à escada, o mezanino não apresenta a mesma atratividade em relação ao térreo,
sendo assim é necessária a homogeneização das áreas para que possam
representar o mesmo o justo valor de mercado.
Assim, considerando a localização do imóvel dentro de
um complexo comercial e suas características construtivas e de valorização, a
área privativa do mezanino representa 75% do valor da área do térreo, ou seja:
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- Área Mezanino Homog. = 40,58m² x 0,75
- Área Mezanino Homog. = 30,43m²
- Área Privativa Total Homog. = 102,57m² + 30,43m²
- Área Privativa Total Homog. = 133,00m²
Substituindo os atributos homogeneizados do imóvel no
modelo proposto, tem-se:
ÁREA P = 133,00m²
BOX = 3
PG = 5
V.UNIT. = R$ 6.247,87/m²
Intervalo de confiança com 80% de confiança:
Mínimo: R$ 6.012,18/m²
Máximo: R$ 6.502,80/m²
Campo de Arbítrio
O campo de arbítrio constitui-se do intervalo de variação
ao redor do estimador pontual, calculado na avaliação, dentro do qual se pode
arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características
próprias não contempladas no modelo (subitem 3.8 da NBR 14653-1:2001).
A NBR 14653-2:2004, no subitem A.5 do Anexo A,
estabelece que o campo de arbítrio do avaliador corresponda à semi-amplitude
de 15% em torno da estimativa pontual adotada, ou seja:
Limite inferior: R$ 5.310,69/m²
Limite superior: R$ 7.185,05/m²
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Desta forma estima-se com 80% de confiança que o valor
unitário de oferta do imóvel encontra-se dentro do intervalo de R$ 6.012,18/m² a
R$ 6.502,80/m², sendo que o valor unitário médio calculado importa em
R$ 6.247,87/m².
Entretanto, considerando-se o fato de que a amostra é
integrada unicamente por imóveis em oferta, visto que não foi identificado
nenhum dado de transação, é conveniente, no presente caso, fazer uso do Art. A5
da NBR-14653-2, Campo de Arbítrio, que corresponde à semi-amplitude de 15%
em torno da estimativa.
A amostra pesquisada envolveu apenas elementos em
ofertas, o que nos levou a adotar o percentual de desconto de 8% a ser aplicado
sobre o valor unitário calculado para que o mesmo contemple uma efetiva
transação, tendo em vista que não se considera o percentual de corretagem e que,
sobre o valor ofertado, há o intervalo de negociação entre as partes, conforme
preconizado pelo Art. A5 da NBR-14653-2 - Campo de Arbítrio.
Assim, tem-se:
V.Unit. = R$ 6.247,87/m² x 0,92
V.Unit. = R$ 5.748,04/m²
Assim o valor do imóvel é representado por:
Valor = 133,00m² x R$ 5.748,04/m²
Valor = R$ 764.489,00
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VALOR JUSTO DE MERCADO DO IMÓVEL
Segundo preceito normativo (subitem 7.7.1 da NBR
14653-1:2001), este valor pode ser arredondado, a menor ou maior, até o limite
de 1%, o que justifica adotarmos o valor de:
Valor Imóvel = R$ 760.000,00
9 – NÍVEL DE FUNDAMENTAÇÃO 4
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto
com o empenho do engenheiro de avaliações, como o mercado e as informações
que possam ser deles extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho
no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados
de fundamentação. O grau de precisão, este depende exclusivamente das
características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de
fixação a priori.
Os graus de fundamentação e de precisão, que
determinam a especificação do trabalho avaliatório, são definidos a partir do
critério geral de atribuir graus em ordem numérica crescente (graus I, II e III),
onde o Grau I é o menor.
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Assim, as conclusões do presente trabalho,
confrontadas com as exigências da NBR 14653-2:2004, em seu subitem 9.7,
permitem o seu enquadramento no Grau II de fundamentação.
10 – CONCLUSÃO 4
Imóvel / Benfeitorias
Imóvel Benfeitorias/Edificação
TOTAL
CAU/AL R$ 760.000,00 R$ 760.000,00
VIDA ÚTIL REMANESCENTE E VALOR RESIDUAL DO IMÓVEL
DESCRIÇÃO VIDA ÚTIL
REMAN. VLR. RESIDUAL
Edificação/Benfeitorias 64 anos 10%
VALOR JUSTO DE MERCADO DO IMÓVEL É DE R$ 760.000,00
(SETECENTOS E SESSENTA MIL REAIS).
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11 – OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES 4
O RESULTADO DESTE TRABALHO PRESSUPÕE OS BENS
LIVRES E DESEMBARAÇADOS DE ÔNUS OU GRAVAMES.
12 – ENCERRAMENTO
Porto Alegre (RS), 31 de Dezembro de 2016.
DIVA YARA MELLO LEITE
Eng.ª Civil -CREA/RS 43.099
LUCIANO VALÉRIO LOPES SOARES Engº Mecânico –CREA RS 84.602 – D
ALLAN ROCHA DE SANTA ROSA Contador –CRC AL 005624/O-0