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AVALIAÇÃO DE BENS
IMOBILIÁRIOS
Pedro Gameiro Henriques
Instituto Superior Técnico, DECivil
Tel: 21 8418355
pgameiro@civil.ist.utl.pt
Mercado Imobiliário
Transacção e Doc. Legais
Classificação dos Prédios
Informação Predial ( finanças e conservatória)
AVALIAÇÂO Imobiliária
Conceito e Objectivos da Avaliação
Conceito de Maior e Melhor Uso ( Solo e Imóvel)
Conceito de: Substituição; Valor Residual;
Utilidade; Temporalidade
Conceito de VALOR, Preço e Custo
Caracteristicas do Imóvel
Processo e Fases do Processo de Avaliação
Certificado de Avaliação
BENS IMOBILIÁRIOS
O sector de bens imobiliários é parte integrante do
universo da construção e
engloba uma grande variedade de imóveis incluindo
terrenos, edifícios, instalações e equipamento
existentes ou construídos de raiz
BENS IMOBILIÁRIOS
Distingue-se dos outros sectores económicos por
uma série de factores tais como:
Mobilização de capitais, por vezes de grande
dimensão;
Ciclo de exploração longo com custos de operação e
manutenção elevados;
Um bem imobiliário é único nem sempre divisível;
Propriedade objeto de interferências, políticas e
administrativas, que, associadas ao longo prazo dos
investimentos, tende a aumentar a incerteza e o risco;
BENS IMOBILIÁRIOS
Propriedade imobiliária usada muitas vezes como
garantia de empréstimos;
Resposta lenta da oferta ao crescimento da procura;
A oferta de terrenos não é ilimitada;
O efeito da inflação é importante;
Dificuldade de transmissão rápida;
Tendência para a (des)valorização da propriedade
com o tempo V=F(t) .
BENS IMOBILIÁRIOS
O sector Imobiliário é, uma área de investimento muito
apetecível:
a) A rentabilidade dos investimentos desta natureza é
geralmente mais elevada que outras formas de
investimento.
b) Existe uma enorme variedade de bens
transaccionados, desde a simples compra e venda até
à aquisição de fundos de investimento imobiliário.
Estes podem investir num largo conjunto de bens e
serviços, distinguindo nomeadamente as áreas do
imobiliário de habitação, o imobiliário comercial (lojas)
e o imobiliário de serviços (escritórios).
BEM IMOBILIÁRIO COMO
INVESTIMENTO
O investimento imobiliário,, surge como um modo de
utilização e aplicação de poupanças, públicas ou
privadas.
A motivação básica de investir assenta sempre em três
perspectivas fundamentais:
a) Vantagens resultantes da sua
posse,designadamente direitos de utilização,
associação e transmissão
b) Rendimento líquido que irá obter com a sua
exploração ( exemplo uma renda)
c) O valor do bem após o período de investimento –
criação de mais valias
BEM IMOBILIÁRIO COMO
INVESTIMENTO
Veja-se que:
Existe um custo associado ao montante que será
necessário para despender para comprar o imóvel e
colocar o espaço pronto-a-usar
Há um benefício esperado, a obter no futuro, que se
traduzirá no montante adicional de negócio que se irá
efectuar relativamente à situação em que não existe
investimento
O custo e o benefício estão separados no tempo,
ocorrendo o primeiro no presente e o segundo
parcelarmente ao longo dos períodos futuros
BEM IMOBILIÁRIO COMO
INVESTIMENTO
Por outro lado, a motivação é claramente a de
procurar prestar um serviço que se reflectirá no
volume de negócio
Por último, existe uma margem de incerteza quanto ao
efectivo retorno do investimento, que se traduz na
impossibilidade de definir à partida o montante exacto
dos benefícios que irão ser gerados
BEM IMOBILIÁRIO COMO
INVESTIMENTO
Investimento no imobiliário é, pois, todo o “sacrifício”,
consubstanciado numa troca de satisfação atual
(associada ao custo) por satisfação futura (associada
a benefícios esperados incertos), tendo como
objectivo a exploração do imóvel (arrendamento,
prestação de serviços) e ou a criação de mais valias
Um mercado é um sistema onde se transaccionam
bens e serviços entre compradores e vendedores,
mediante mecanismos de preços
Este conceito implica a capacidade dos compradores e
vendedores para exercer a sua actividade sem
restrições
O princípio da oferta e da procura estabelece o preço
de um bem ou serviço no mercado, através do
equilíbrio entre a oferta e a procura, sabendo-se que o
preço varia inversamente com a oferta do bem ou
serviço e directamente com a procura dele
MERCADO IMOBILIÁRIO
Nos mercados imobiliários:
A oferta representa a quantidade de propriedades que
estão disponíveis para venda ou arrendamento, a
diferentes preços, num mercado definido e num
determinado período de tempo, assumindo que os
custos de produção permanecem constantes
A procura constitui o número de possíveis compradores
ou arrendatários que pretendem tipos específicos de
propriedades a diferentes preços e num dado mercado,
com um dado período de tempo, assumindo que outros
factores , tais como população, rendimentos, preços
futuros e preferências dos consumidores, permanecem
constantes
MERCADO IMOBILIÁRIO
Essas transacções serão em suficiente número para
permitir uma comparação de preços e qualidade, gerando
assim, o fluxo de informação necessária ao eficaz
funcionamento das forças da Oferta e da Procura”
(BRITTON et al., 1989).
MERCADO IMOBILIÁRIO
O valor de um bem imobiliário é criado e mantido pela
combinação de quatro factores:
a) a utilidade para os consumidores
b) a escassez/disponibilidade de bens
c) o desejo de adquirir e de o usufruir
d) o poder de aquisição e a sua afirmação
MERCADO IMOBILIÁRIO
CONHECIMENTO DO MERCADO
Não obstante, como veremos à frente, os métodos de
avaliação diferirem entre si, contudo, o que é comum
cada um deles é a necessidade de fazer comparações
ou “auscultar” o que o mercado dita
Isto é o ingrediente essencial para se obter o valor de
uma dada propriedade.
CONHECIMENTO DO MERCADO
O avaliador, para chegar ao valor de um bem, deve
julgar os preços pedidos pelos vendedores as escolhas
feitas pelo compradores: O avaliador ainda mais, deve
avaliar, aquilo está presentemente ou que esteve
recentemente disponível no mercado e fazer
comparações.
A chave para precisão da opinião sobre o valor do bem
em apreço é o conhecimento dos preços que foram
recentemente obtidos para bens similares com os quais
a comparação pode ser feita.
CONHECIMENTO DO MERCADO
Esta evidência de transacções comparáveis no mercado
de propriedades imobiliárias é designada por
‘comparáveis’ e, como se verá mais à frente, a
disponibilidade e a natureza dos comparáveis fornece
uma base para qualquer método de avaliação que seja
adoptado e, na verdade, a própria escolha do método.
CONHECIMENTO DO MERCADO
Pode obter-se da análise das transacções
comparáveis. um Valor unitário.
O valores unitários mais utilizado são:
a) o Valor de Mercado por metro quadrado de área bruta
ou área privativa ou
b) o Valor de Mercado da Renda por metro quadrado de
área bruta ou área privativa
CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS
no art. 204.º, n.º1, do Código Civil , define-se os imóveis,
englobando-se nessa noção, antes de mais, os prédios
rústicos e urbanos, as águas, as árvores, os arbustos e
os frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo.
São também considerados imóveis, pela lei, os direitos
inerentes aos imóveis (também designados
habitualmente como direitos imobiliários) e as partes
integrantes dos prédios rústicos e urbanos.
CLASSIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS
Dentro dos imóveis, importa distinguir:
a) “prédio rústico” é uma parte delimitada do solo e as
construções nele existentes que não tenham
autonomia económica” (art. 204.º do Código Civil).
b) o prédio urbano é definido como “qualquer edifício
incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam
de logradouro.”
c) o “prédio misto”
CLASSIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS
Nos prédios rústicos podem existir construções, mas
estas não podem ter autonomia económica (uma
construção para guardar alfaias agrícolas não tem
autonomia e faz parte do prédio rústico; o mesmo se diga
de uma adega ou celeiro).
CLASSIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS
Nos prédios urbanos, aos terrenos para construção ou os
edifícios incorporados no solo têm autonomia económica;
podem ser prédios destinados a habitação, ao comércio,
ao exercício de profissões liberais, a instalações
industriais – e o terreno a eles adjacente (jardim, pátio ou
quintal) constitui o seu logradouro.
As casas desmontáveis ou as tendas de campismo não
são prédios urbanos.
CLASSIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS
Uma rua ou uma praça não são prédios rústicos, nem
urbanos, embora se trate de porções de solo afectas a
interesses e que podem integrar o domínio público do
Estado, das Regiões Autónomas ou das autarquias locais
(MENDES, 2008).
CLASSIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS
Para efeitos fiscais, os terrenos para construção são
prédios urbanos e as próprias fracções autónomas de um
imóvel submetido ao regime de propriedade horizontal
também.
CLASSIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS
É importante ter noção ainda que, o regime de
propriedade horizontal é aplicável, pelo art. 1414.º do
Código Civil,
a edifícios (destinados a habitação ou a fins não
habitacionais, como o comércio e a indústria) ou
mesmo, desde 1994, a conjuntos de edifícios (pelo
art. 1438.º-A do Código Civil:”…
pode ser aplicado com as necessárias adaptações, a
conjuntos de edifícios funcionalmente ligados entre si
pela existência de partes comuns afectas ao uso de
todas ou algumas unidades ou fracções que os
compõem.”).
CLASSIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS
Diz o art. 1414.º deste Código:
“As fracções de que um edifício se compõe, em
condições de constituírem unidades independentes,
podem pertencer a proprietários diversos em regime
de propriedade horizontal”
e ainda “Só podem ser objecto de propriedade
horizontal as fracções autónomas que, além de
constituírem unidades independentes, sejam distintas
e isoladas entre si, com saída própria para uma parte
comum do prédio ou para a via pública.”.
REGIMES DE POSSE DA PROPRIEDADE
Os direitos reais, dos quais o mais importante é
a propriedade, havendo outros como
o gozo ou a garantia, o usufruto, as servidões, a
hipoteca, o penhor, o direito de retenção, direito de
superfície,
são todos eles regimes de posse de propriedade que
importa conhecer como parte integrante da informação
do imóvel.
O direito de superfície, por exemplo, permite conhecer o
maior e melhor uso de um determinado solo, dado que
nem todos os edifícios poderão ser erigidos sobre ele.
(Art. 19.º do Decreto-Lei 794/76 – Lei
dos Solos)
REGIMES DE POSSE DA PROPRIEDADE
RELAÇÕES ENTRE TITULARES
Um domínio importante nas relações entre titulares de
prédios rústicos ou urbanos ocorre nas situações de
vizinhança, às quais o art. 1344º do CC responde com os
limites materiais dos imóveis, embora havendo restrições
consoante os interesses públicos do Estado:
“1. A propriedade dos imóveis abrange o espaço aéreo
correspondente à superfície, bem como o subsolo, com
tudo o que neles se contém e não esteja desintegrado do
domínio por lei ou negócio jurídico.
2. O proprietário não pode, todavia, proibir os atos de
terceiro que, pela altura ou profundidade a que têm lugar,
não haja interesse em impedir.”
TRANSACÇÃO E DOCUMENTOS LEGAIS
Um outro aspecto que importa abordar e que se constitui
como fundamental na definição do maior e melhor uso
dos imóveis é a sua transacção e os documentos legais
que definem os seus usos permitidos.
No decorrente das transacções, importa referir a
existência e explanar o significado das licenças de
construção e/ou de utilização e habitação dos imóveis
como os documentos legais necessários à celebração de
escrituras públicas e utilização do(s) seu(s) uso(s).
(Art. 1.º do Decreto-Lei 555/99 – Regime Jurídico
da Urbanização e Edificação). Alterado pelos Dec-Lei
177/ 2008 e o Dec-Lei16/2010
TRANSACÇÃO E DOCUMENTOS LEGAIS
TRANSACÇÃO E DOCUMENTOS LEGAIS
No ponto 2 do mesmo artigo refere-se que: “… nos
prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal,
a menção deve especificar se a licença de utilização foi
atribuída ao prédio na sua totalidade ou apenas à fracção
autónoma a transmitir”.
CLASSIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS
No que concerne ao artigo 77.º do RJEU, o ponto 5 diz:
“O alvará de autorização de utilização relativo
à utilização de edifício ou de sua fracção deve conter a
especificação dos seguintes elementos: (…)
c) O uso a que se destina o edifício ou fracção autónoma;
(…) 6. O alvará a que se refere o número anterior deve
ainda mencionar, quando for caso disso, que o edifício a
que respeita preenche os requisitos legais para a
constituição da propriedade horizontal”.
CLASSIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS
a) Rústicos
b) Urbanos
c) Mistos
• Urbanos
» Habitacionais
» Comerciais, Industriais ou para
Serviços
» Terrenos para Construção
» Outros
CLASSIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS
Terrenos para Construção
Com licença de construção
Com autorização de operação de loteamento
Assim declarado no título aquisitivo
CLASSIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS
Outros
Terrenos para os quais as entidades competentes
vedem qualquer licença ou autorização de operação de
loteamento ou de construção
Edifícios e construções licenciados ou, na falta de
licença, que tenham como destino normal outros fins
que não a Habitação, Comércio, Industria ou Serviços
MATRIZES PREDIAIS
As matrizes prediais são a base mais completa de
informação sobre a propriedade imobiliária existente
no país
As funções de gestão desta informação recaem
sobre as repartições de finanças de cada concelho
ou parte do concelho que gerem apenas a
informação referente aos prédios situados na área
da sua competência
MATRIZES PREDIAIS
As matrizes prediais são constituídas por inscrições
efectuadas, por artigo
Existem duas matrizes prediais: uma para a
propriedade rústica e outra para a propriedade
urbana
A cada prédio corresponde um artigo na matriz.
MATRIZES PREDIAIS
As matrizes prediais e o valor patrimonial tributário dos
prédios são as bases para tributação do património, que
inclui:
a) O imposto municipal sobre imóveis (IMI)
b) O imposto municipal sobre transmissões onerosas
de imóveis (IMT)
c) O imposto de selo (IS)
REGISTO PREDIAL
O registo predial destina-se essencialmente, a dar
publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo
em vista a segurança do comércio jurídico
imobiliário
A cada conservatória do registo predial compete
fazer a gestão da informação da parte da base de
dados correspondente aos prédios que se situam na
área do território nacional que lhe foi circunscrita,
sendo que desde junho/08 existe a quebra da
competência territorial
Os registos são efectuados através do Serviço
Integrado do Registo Predial
CONCEITO DE AVALIAÇÃO
AVALIAÇÃO
A avaliação pode ser definida como o processo para
calcular o valor de um bem, custos, rendimentos e
direitos, resultante da aferição de um ou mais fatores
económicos especificamente definidos em relação a
imóveis descritos. Tendo como suporte a análise de
dados relevantes, para uma finalidade e situação
específicas, em determinada data.
AVALIAR
• COMPARAR
– Valores de referência de mercado de bens
comparáveis
– Homogeneização dos valores obtidos
• DETERMINAR O VALOR
– Definição do valor obtido por comparação
– Cálculo das componentes para formação do
valor final
OBJECTIVOS
A avaliação da propriedade imobiliária é empreendida
por variadas razões ou finalidades, devendo
obedecer a parâmetros de equidade entre
intervenientes e determinar com o máximo rigor o
valor pretendido
Assim, cada avaliação tem um objectivo específico,
pode ser solicitada por qualquer uma das partes
envolvidas e o resultado final vai depender do tipo de
valor pretendido
OBJECTIVOS
Estes aspectos estão relacionados da seguinte forma
a) O tipo de valor a obter depende do objectivo a
alcançar com a avaliação
b) O objectivo da avaliação depende do interveniente
que a solicita
c) No entanto, para a avaliação de uma propriedade em
que se pretenda um determinado tipo de valor, o
resultado final deve ser o mesmo, seja qual for a
parte envolvida a solicitar a avaliação
OBJECTIVOS
Em seguida são listadas algumas situações em que
pode surgir a necessidade de uma avaliação
imobiliária, com determinado tipo de valor
subentendido, e os respectivos objectivos,
dependendo da parte interveniente que a solicita
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
Áreas de construção
Imóvel para construção
Imóvel novo/recente
Imóvel para obras de beneficiação
Métodos de avaliação utilizados
Harmonização dos valores obtidos
Definição do valor final
Eventuais condicionalismos da avaliação e do
valor definido
Data da Avaliação
OBJECTIVOS
Análise Financeira de Empresas
Definição dos valores dos bens imobiliários da
empresa, para introdução em relatórios financeiros ou
contabilísticos, que reflictam o efeito da variação de
preços ou valores correntes
Ajudar a administração da empresa no exame das
tendências dos custos de reposição, dos
investimentos e das taxas de depreciação
Auxiliar a administração da empresa no
estabelecimento de uma política financeira a seguir
em relação a imobilizações, custos, preços de venda
e capacidade competitiva
OBJECTIVOS
Transferência de Posse ou Domínio de Propriedades
Ajudar um futuro comprador na determinação de um
valor de oferta
Ajudar um futuro vendedor a estabelecer um pedido
de valor aceitável
Auxiliar ambas partes a determinar o preço de uma
transacção proposta
Estabelecer valores de base para a permuta de
propriedades
Auxiliar nas tomadas de decisões em fusões ou
aquisições de empresas
Estabelecer bases com vista à reorganização ou
união da posse ou domínio de propriedades múltiplas
OBJECTIVOS
Financiamento, Hipoteca e Crédito
Estimar o valor de uma propriedade colateral
oferecida para garantia de um empréstimo hipotecário
Estimar o valor de uma propriedade, com vista ao
estabelecimento de uma base de garantia ou
subscrição de um empréstimo sobre a propriedade
Fornecer bases sólidas ao investidor, para decidir
quanto à compra de bens imobiliários hipotecados,
acções, ou outro tipo de apólice
OBJECTIVOS
Investimento Imobiliário
Identificar e quantificar os mercados mais prováveis,
bem com os prazos que lhes são pertinentes
Determinar o património das instituições e fundos de
investimento imobiliário
Determinar a oscilação de mercado em relação ao
uso proposto de um terreno
Analisar ou comparar alternativas de investimento em
bens imobiliários
Aconselhar na tomada de decisões ou criar novas
alternativas de investimento
Decidir a viabilidade de cumprir metas propostas para
investimento
OBJECTIVOS
Expropriação por Utilidade Pública
Ajudar a entidade que expropria, quer seja governo
ou empresa concessionária de serviço público, a
determinar o montante a atribuir ao expropriado
Ajudar o expropriado a determinar a compensação a
que tem direito pela expropriação de que foi alvo
Estimar o valor de mercado da propriedade, como um
todo, isto é, antes da expropriação, e estimar o valor
depois da expropriação
Determinar a justa indemnização nos casos de
expropriação com litígio
OBJECTIVOS
Organização de Empresas
Ajudar na determinação das bases de uma sociedade
em que os sócios entram com bens para a integração
do capital de uma empresa a criar
Auxiliar os sócios de duas ou mais empresas na
redistribuição das respectivas cotas, em caso de
fusão de empresas
Auxiliar os compradores a saber o valor patrimonial
de uma empresa alienada
Conhecer o valor do património de uma empresa para
efeitos de cotação na bolas de valores, com vista à
venda ao público de acções
OBJECTIVOS
Seguros
Estabelecer o valor seguro do bem imobiliário e, no
mútuo interesse da seguradora e do cliente, o valor
do prémio do seguro, tendo em consideração a
cobertura dos riscos segurados e das provisões
técnicas das seguradoras
Determinar o valor dos danos sofridos em caso de
sinistro
OBJECTIVOS
Avaliações para Estimação de Contribuições
Ajudar na decisão das percentagens do valor a haver
a cada parte, no caso de litígio ou arbitragem em
disputas sobre contratos ou interesses parciais
Ajudar na separação de bens imobiliários em
perecíveis e, não perecíveis e consequentemente,
calcular os índices de desvalorização aplicáveis
OBJECTIVOS
Avaliações Diversas
Arrendamentos – ajudar ambas partes, senhorio e
inquilino, na determinação e revisão do valor da
renda e na renovação do contrato de arrendamento
Impostos – determinar os impostos sobre o
património (IMI, IMT, IS), através do valor patrimonial
tributário, e os impostos sobre sucessões e doações
Processos judiciais – ajudar na resolução de diversos
tipos de litígios como por exemplo, estabelecimento
de danos causados por violações de propriedade
Processos civis – determinação de valores em
processos executivos de falência e insolvência e no
âmbito de processos de inventário
CONCEITOS DE VALORIZAÇÃO
A maior parte das avaliações que se fazem destinam-se
a cobrir empréstimos ou fins relacionados com seguros
e, quer a Banca, quer as companhias de Seguros, não
podem correr o risco de ter um imóvel avaliado por
excesso.
A avaliação não pode estar sujeita a nenhuma condição
e deve ter um prazo de validade.
Um conhecimento diversificado e consolidado do
comportamento do mercado é essencial para determinar
o maior e o melhor uso de um imóvel.
CONCEITOS DE VALORIZAÇÃO
Quando o propósito de uma avaliação é o da estimativa de
um valor de mercado, a análise ao maior e melhor uso de
um bem deverá resultar na identificação da sua aplicação
mais lucrativa e competitiva.
Por outro lado, determinar o maior e melhor uso do imóvel
acaba por ser por vezes, um conceito impulsionado pelo
mercado.
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
O maior e melhor uso – pode definir-se como o uso
mais provável de uma propriedade imobiliária que é
fisicamente possível, apropriadamente justificado,
legalmente permitido, financeiramente exequível e que
resulta no valor mais alto da propriedade que se está a
avaliar (valor de mercado) (Appraisal Institute, 2002).
Um uso que não é legalmente permitido ou fisicamente
possível não pode considerar-se como maior e melhor
uso
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
O conceito de maior e melhor uso é baseado na noção
de que, apesar de dois ou mais imóveis (por ex.
terrenos) poderem ter semelhanças físicas e serem
bastante comparáveis, eles podem ter diferenças
significativas na forma como podem ser utilizados
A utilização óptima de uma propriedade é um
fundamento para a determinação do seu valor de
mercado
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
Uma vez estabelecido pela análise que um ou mais
usos são razoavelmente prováveis, eles são então
testados quanto às suas exequibilidades financeiras
O uso que resulte no valor mais alto, depois de
verificados todos os testes, é considerado o maior e
melhor uso
No entanto, o maior e melhor uso de uma propriedade,
não corresponderá necessariamente ao uso que se
lhe está a dar nesse momento.
Muitas vezes, quando se avalia, nem sempre o
edifício está afecto ao uso que maximiza o seu valor
no mercado imobiliário não se constrói ou produz
sempre para esgotar todas as possibilidades de
rendimento previstas legalmente, mas sim para o
que o mercado aceita.
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
No caso do uso do terreno urbano este pode ver-se
restringido pela presença das construções, o maior e
melhor uso é determinado sob a consideração de dois
cenários:
a) considerando-o como se estivesse livre e
b) pronto para ser utilizado na sua melhor forma
possível e tendo em conta as construções existentes.
No primeiro cenário, a pergunta a ser respondida é: se o
terreno estivesse livre, que uso produziria o
maior valor atual ao terreno?
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
Entre todos os usos razoáveis e alternativos, e
considerando um terreno como se estivesse livre de
construções, ainda que possa ser urbanizado e
melhorado com determinadas benfeitorias, o seu maior
e melhor uso reflectirá aquele que produza o maior valor
atual para a terra, isto é, o melhor aproveitamento do
terreno, considerando-o como livre, ou o que
consiga o mais elevado rendimento, após a dedução
dos encargos decorrentes do uso considerado,
quando existam.
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
O segundo cenário prende-se com utilização óptima do
imóvel tendo em conta as estruturas
existentes.
Uma análise ao maior e melhor uso de uma propriedade
construída passa sobretudo pela consideração de
estudos de viabilidade económica do(s) uso(s)
atualmente praticado(s) e dos considerados com
potencialidade alternativa.
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
Assim, deve questionar-se a renovação ou retenção das
construções enquanto a sua contribuição para o valor de
mercado da propriedade seja significativa, ou que o
rendimento estimado sob um determinado cenário, de
uma nova construção remunere o custo de demolição do
edifício existente e da construção nova
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
O maior e melhor uso de um imóvel não se determina
mediante uma análise subjetiva, mas consiste
num estudo economico das forças do mercado, focado
nos imóveis que estão a ser avaliados.
As forças do mercado também dão forma ao valor de
mercado, de maneira que a prospecção de mercado
utilizada para a estimativa do valor da propriedade
também favorece à formação de uma opinião acerca do
seu maior e melhor uso à data da avaliação.
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
Da mesma maneira que o maior e melhor uso e o valor
de mercado se encontram inter-relacionados,
também o estão o maior e melhor uso e a viabilidade
para o seu efeito.
Geralmente estuda-se a viabilidade de desenvolvimento
de um bem imóvel, sob diversas alternativas de uso. O
uso que domina o maior valor, representa o maior e
melhor uso.
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
Na figura seguinte, esquematiza-se o processo de
análise a que o princípio do maior e melhor uso obriga
na avaliação de bens imobiliários.
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO
Análise de Mercado
• Identificação de usos alternativos
•Análise da oferta e da procura como forma de estimar as taxas de absorção e de rendimentos esperados
• ...
Análise de Viabilidade
•Estudo das variáveis económicas com influência na análise de viabilidade de um uso potencial
•Cálculo de rendimentos e custos futuros esperados/fluxos de entrada e saída de capital a prazo (Modelos de Discounted Cashflow)/capitalização, etc.
• ...
Análise do Maior e Melhor Uso
•Determinarção do uso que produza o valor máximo
•Especificação em termos de uso, oportunidade e participantes no mercado
• ...
A análise mais primária ao maior e melhor uso diz
respeito ao próprio solo, com a sua utilidade por
definir, e pressupõe que o mesmo se encontra livre ou
desocupado, ou quando poderá voltar a ver a
sua condição original mediante a demolição de toda a
construção nele edificada.
MAIOR E MELHOR USO DO SOLO
Partindo desta suposição, o terreno encontra-se sujeito
à aferição dos seus usos alternativos que
geram maior valor. Como resultado dessa análise, o
avaliador inicia a sua prospecção de mercado
com vista à selecção dos bens imóveis que possam
servir como termo de comparação utilizando o
método comparativo do mercado, com vista à estimativa
do valor do terreno (Appraisal Institute, 2002).
MAIOR E MELHOR USO DO SOLO
Um terreno, livre ou desocupado, é um conceito
fundamental na teoria da avaliação e um
componente básico na implicação dos custos. Como
prova disso, é comum verificar-se que muitas
avaliações assumem um valor separado, devido em
parte ao terreno e no restante às suas
construções.
MAIOR E MELHOR USO DO SOLO
Por isso, é de toda a importância efetuar-se uma análise
ao terreno como se estivesse livre.
Por outro lado, quando nos deparamos com uma
determinada parcela de terreno onde a construção
contribui em valor para a propriedade, a determinação
do maior e melhor uso do terreno como se estivesse
livre torna-se um exercício puramente teórico.
MAIOR E MELHOR USO DO SOLO
Uma situação concreta e ilustrativa disso mesmo,
poderá ser por exemplo, o caso de uma herdade rústica
localizada numa área de crescimento urbano, cujo seu
uso temporário é identificado como o de herdade e suas
atividades inerentes mas com um melhor uso potencial
futuro a servir um eventual loteamento.
No entanto, se à data da sua avaliação, a mesma
herdade apresenta a obsolescência justificada quanto
ao seu uso atual, então o maior e melhor uso,
identificado anteriormente como o de potencial futuro,
deve ser aplicado.
MAIOR E MELHOR USO DO SOLO
Por outro lado, existem situações ainda em que poder-
se-á chegar à conclusão de que o maior e o
melhor uso de uma parcela de terreno seria o de
retenção devido à própria especulação do mercado,
isto é, que permaneça desocupado até que a procura do
mercado justifique o seu desenvolvimento.
É um caso típico de um mercado saturado, ou seja,
oferta a mais dada a procura existente.
MAIOR E MELHOR USO DO SOLO
Em conclusão, o uso actual praticado num solo ou sobre
este, pode não representar a sua maior ou melhor
abrangência ou intensidade.
MAIOR E MELHOR USO DO SOLO
O conceito do maior e melhor uso de um terreno com
construções, refere-se ao uso que deve ser
dado a um terreno à luz destas. Isto é, as construções
existentes devem ser comparadas com as
ideais no sentido do maior e melhor uso dado ao terreno
de implantação.
MAIOR E MELHOR USO DO IMÓVEL
CONSTRUÍDO
Nestas circunstâncias, deve perguntar-se por exemplo,
se um hotel de setenta anos de idade pode
conservar-se como está ou deve ser renovado, ampliado
ou parcialmente demolido? Qual a viabilidade económica
dos melhoramentos das construções relativamente ao
que possam acrescentar de maior valor à propriedade?
Alternativamente, a tipologia do edifício deve ser
repensada ou deve modificar-se a intensidade do uso?
MAIOR E MELHOR USO DO IMÓVEL
CONSTRUÍDO
CONCEITO DE SUBSTITUIÇÃO
O valor de um imóvel é sempre referenciado ao valor
de outros activos similares com características
substitutivas daquele
Quando vários bens ou serviços similares estão
disponíveis, o que tem preço mais baixo atrai a maior
procura, isto é, uma pessoa prudente não pagaria
por um bem ou serviço mais que o custo de
aquisição de outro bem ou serviço que o substitua de
forma igualmente satisfatória, na ausência de
factores que o compliquem, como prazo, maior risco
ou outros inconvenientes
Em termos simples: o preço de uma propriedade
estabelecido por um dado mercado é limitado por:
a) pelos preços comummente pagos por propriedades
que competem com ela na partilha do mercado,
b) pelas alternativas financeiras de investir o dinheiro
em qualquer outra parte e
c) pelo custo de construir uma nova propriedade ou
adaptar uma velha propriedade para um uso similar
ao da propriedade objecto de avaliação
CONCEITO DE SUBSTITUIÇÃO
A utilidade é um termo relativo ou comparativo, mais
do que uma condição absoluta.
Por exemplo, a utilidade de um solo agrícola mede-
se habitualmente pela sua capacidade produtiva: o
seu valor é função da quantidade e qualidade dos
produtos que a terra pode render no sentido agrícola
ou da quantidade e qualidade dos edifícios
essenciais à actividade agrícola
CONCEITO DE UTILIDADE
No entanto, se o solo tiver outro tipo de
desenvolvimento potencial, a sua produtividade é
medida por aquilo que produtivamente ele suportará
um uso residencial, comercial, industrial ou misto
Consequentemente, o valor do solo é estabelecido
pela avaliação da sua utilidade em termos dos
factores legais, físicos, funcionais, económicos e
ambientais que regem a sua capacidade produtiva
CONCEITO DE UTILIDADE
O Valor de uma propriedade ou imóvel é variável ao
longo do tempo.
Como corolário, pode dizer-se, que o valor de uma
propriedade ou imóvel que esteja a gerar rendimentos é
função das expectativas de rendimentos que,
previsivelmente, irá gerar no futuro.
CONCEITO DE TEMPORALIDADE
CONCEITO DE VALOR
É necessário distinguir:
a) Conceito de “preço”
b) Conceito de custo
c) Conceito de valor
Preço é o termo usado para designar a quantia
pedida, oferecida ou paga por um bem ou serviço
depois de concluída a transacção
O preço é um facto histórico, quer seja do
conhecimento público ou mantido confidencial
Quantia pela qual se efetua, uma transação envolvendo um
bem, um fruto ou um direito sobre ele.
CONCEITOS DE PREÇO, CUSTO E VALOR
O preço no sentido económico representa a
intercepção das curvas da oferta e da procura, por
exemplo:
1300€/m2 para 20 fracções oferecidas e 40 fracções
procuradas;
1500€/m2 para 28 fracções oferecidas e 28 fracções
procuradas (preço de equilíbrio).
Se o preço/m2 de um fracção é 1800€ e não existe
procura, se preço baixar para 1600€ teremos uma
procura de 5 fracções
CONCEITOS DE PREÇO, CUSTO
E VALOR
CONCEITOS DE PREÇO, CUSTO
E VALOR
Devido às capacidades financeiras, motivações, ou
interesses especiais de um determinado comprador
e/ou vendedor, o preço pago pelos bens e serviços
pode ou não ter alguma relação com o valor atribuído
por outras pessoas a esses bens ou serviços
No entanto, geralmente o preço é uma indicação do
valor relativo que o comprador e/ou vendedor em
questão dão aos bens ou serviços, nas circunstâncias
particulares do negócio efectuado
Assim preço refere-se ao intercâmbio real de um bem
ou serviço
Custo é um conceito relacionado com a produção,
distinto da transacção, que é definido como a quantia
em dinheiro requerida para criar ou produzir um bem
ou serviço
Uma vez o bem concluído ou o serviço prestado, o seu
custo passa a ser um facto histórico
Assim, o custo reflecte as despesas para produzir o
bem ou serviço
O custo de uma propriedade inclui todos os custos
directos, indirectos e outros encargos necessários para
a sua produção
CONCEITOS DE PREÇO, CUSTO
E VALOR
Podem ainda ser utilizados os termos:
Custo de reprodução: é o custo de criar uma réplica
fiel da estrutura existente, utilizando o mesmo projecto
e materiais de construção similares
Custo de reposição: visa a construção de uma
estrutura de utilidade comparável, empregando o
projecto e os materiais de construção habitualmente
usados no mercado de edificação actual
CONCEITOS DE PREÇO, CUSTO
E VALOR
CONCEITO DE VALOR
O valor é um conceito económico que se refere ao
preço mais provável a que chegarão os avaliadores
após análise das variáveis: localização, intrínsecas,
ambientais, económicas e legislativas referentes ao
imóvel
Valor é a expressão de uma necessidade ou de um
desejo, sendo que só tem valor aquilo que é útil.
O valor mercado estabelece o preço hipotético ou ideal
que os compradores e vendedores determinarão pelo
bem ou serviço
O valor mercado é = preço de equilíbrio × Área
CONCEITO DE VALOR
O valor reflecte a visão dos benefícios percebidos, pelo
que possui o bem ou recebe o serviço, das respectivas
utilidades alternativas ou funções associadas para os
participantes num determinado mercado e na data
efectiva de avaliação, podendo ainda reflectir condições
de mercado atípicas ou não usuais
CONCEITO DE VALOR
Existem muitos tipos e definições associadas a valor,
algumas usadas comummente na avaliação, outras
apenas usadas em situações especiais, sob
circunstâncias cuidadosamente identificadas e
informadas
É importante, para uso e compreensão das avaliações,
que o tipo e definição de valor sejam explicados
claramente, e que sejam apropriados para cada pedido
de avaliação em particular
Deve ser evitada a utilização do termo valor sem
qualificação, juntando-lhe um adjectivo que descreva o
tipo particular de valor envolvido
TIPOS DE VALOR
Para cada um dos objectivos de avaliação e para o
mesmo bem imobiliário corresponderá um valor não
necessariamente igual ao das outras perspectivas.
TIPOS DE VALOR
Eles são:
valor de mercado;
Valor venal
valor de reposição;
valor capitalizado;
valor rendimento;
valor residual;
valor de liquidação
valor de avaliação
valor de garantia;
valor económico
outros
VALOR DE MERCADO
O valor de mercado é a base de avaliação da maioria
dos recursos em economias de mercado e é o tipo de
valor, associado à avaliação da propriedade imobiliária,
mais comum
VALOR DE MERCADO
A definição de valor de mercado normalmente empregue
em avaliação de bens imobiliários pode representar
diversas crenças e suposições sobre o mercado, na
medida em que, vive da concorrência existente neste e da
lei elástica da oferta e da procura.
VALOR DE MERCADO
Contudo, a definição de valor de mercado é algo que gera
bastante controvérsia, sobretudo pela natureza dinâmica
que o caracteriza, causada sobretudo pela relação de não
indiferença de compradores e vendedores sobre o bem
transaccionado (Alves Dantas, 1999), como elucida a
figura
VALOR DE MERCADO
A área a sombreado representa o margem do valor de
negociação entre potenciais compradores e vendedores e
onde geralmente ocorrem a maioria das transacções,
supondo que nas condições estabelecidas na definição
internacional de valor de mercado.
As distribuições das curvas dos agentes da negociação
não significam que se comportem exactamente no modo
como estão representadas.
VALOR DE MERCADO
É também por isso que, no contexto da avaliação de um
bem imobiliário resulta a designação de Presumível Valor
de Transacção ao seu valor estimado do que
propriamente Valor de Mercado.
O valor de mercado de um bem é orientado, também, do
exterior para si mesmo, uma vez que este se vê afectado
de tendências sociais, circunstâncias económicas, de
autoridades governamentais e das preocupações
ambientais.
VALOR DE MERCADO
Estes agentes do mercado influem e estabelecem uma
interacção cíclica com as actividades da vida
humana e que, por consequência, se reflecte na
valorização dos bens imobiliários.
Estas condicionantes obrigam por isso, a um estudo
detalhado de um mercado onde se insere um
bem que não se limita a ser estático, pois há que avaliar
as suas tendências presentes e futuras.
VALOR DE MERCADO
Tipicamente, são quatro os conceitos interdependentes,
de origem económica, que criam valor:
a) a Utilidade,
b) a Escassez,
c) o Desejo e
d) o Poder aquisitivo.
VALOR DE MERCADO
A Utilidade é a capacidade de um produto satisfazer uma
carência, necessidade ou desejo humano.
Por exemplo, uma residência satisfaz a sua necessidade
de albergue, um escritório poderá satisfazer
a necessidade de uma empresa ter o seu espaço físico,
etc..
VALOR DE MERCADO
Especificamente, no mercado imobiliário quando um bem
alia em si conjuntamente a utilidade e a Escassez, o seu
valor aumenta bastante.
A terra pode ser abundante, no entanto, em meios
urbanos onde o espaço para a construção é limitado,
torna-se num bem intensamente desejável dada a
utilidade que poderá representar e a escassez da sua
existência.
VALOR DE MERCADO
O Desejo pode ser definido como a expectativa de um
comprador, em que um bem satisfaça as suas
vaidades e carências humanas (por exemplo: 2ª
habitação, vestuário, alimentação, etc.) ou rentabilização
de um dado investimento oportuno.
VALOR DE MERCADO
O Poder de compra traduz-se simplesmente pela
capacidade de uma pessoa ou de um conjunto de
pessoas entrar no mercado, isto é, ter o crédito suficiente
para poder fazer a aquisição de bens ou
serviços.
VALOR DE MERCADO
Neste aspecto, a democratização do acesso ao crédito
hipotecário revolucionou por completo esta componente
associada ao conceito de valor.
Este é um pormenor importante numa avaliação e com
influência no valor de mercado de um bem, uma vez que
é fundamental a certificação de que existe capacidade do
mercado para absorver determinado bem.
VALOR DE MERCADO
O Valor de Mercado de um bem imobiliário de acordo
com as “European Valuation Standards” :
“The market Value is the estimated amount (or rent) fo
which a property should exchange on the date of
valuation between a willing buyer and a willing seller
in an arm`s- lenght transaction after proper marketing
wherein the parties had each acted knowledgeably,
prudently and without compulsion”.
VALOR DE MERCADO
Valor de Mercado é o montante pelo qual se estima que
uma propriedade adequadamente publicitada seja
transaccionada à data da avaliação entre um comprador
e um vendedor interessados cada um dos quais
actuando independentemente um do outro, com
prudência, sem coacção e com pleno conhecimento do
mercado.
VALOR DE MERCADO
Ou de uma forma mais simples:
Valor de Mercado corresponde ao preço pago por um
comprador desejoso de comprar, mas não forçado, a um
vendedor desejoso de vender, mas também não
compelido, tendo ambos pleno conhecimento das
condições de mercado e da utilidade do imóvel
transaccionado
VALOR DE MERCADO
O avaliador pode ter que enfrentar um problema de
avaliação difícil, quando as condições normais de
mercado tenham sido alteradas ou suspensas ou onde
os desequilíbrios entre a oferta e a procura levem a
preços de mercado que não satisfazem a definição de
valor
Aplicando o conceito e definição de valor de mercado
e adaptando os dados e o raciocínio de mercado ao
processo de avaliação, os avaliadores asseguram a
relevância e a utilidade dos valores das propriedades
avaliadas
VALOR DE MERCADO
No entanto, com a diminuição da disponibilidade e/ou
aplicabilidade da informação de mercado, o processo
de avaliação pode requerer graus maiores de
competência, experiência e juízo profissional do
avaliador
VALOR DE MERCADO
Um princípio muito importante para a estimação do
valor de mercado é o de “maior e melhor uso”, em
particular quando se trata da avaliação de terreno e/ou
imóveis antigos
O solo tem uma permanência maior que qualquer
benfeitoria nele feito ou implantado
A imobilidade do solo faz com que cada parcela de
terreno tenha uma localização única, característica que
determina a sua utilidade económica
VALOR DE MERCADO
Quando se avalia um terreno edificado separadamente
das edificações nele implantadas, os princípios
económicos exigem que as edificações se avaliem
segundo o que contribuem ou restem para o valor total
da propriedade imobiliária
O valor de mercado do terreno, baseado no conceito
de maior e melhor uso, reflecte a utilidade e a
permanência do solo no contexto de um mercado,
considerando que as edificações constituem a
diferença entre o valor do terreno e o valor de mercado
do conjunto edificado
VALOR DE MERCADO
Valor de Mercado da renda é o montante pelo qual se
estima que uma propriedade adequadamente publicitada
seja arrendada à data da avaliação entre um inquilino
e um senhorio interessados cada um dos quais
actuando independentemente um do outro, com
prudência, sem coacção e com pleno conhecimento do
mercado.
OUTROS TIPOS DE VALOR
As avaliações que não são baseadas no mercado utilizam
métodos que consideram a utilidade económica ou
funções de uma propriedade, mais do que a sua
capacidade de ser comprada ou vendida pelos
participantes do mercado, e o efeito de condições de
mercado atípicas ou não usuais
OUTROS TIPOS DE VALOR
A utilidade é um critério-chave na avaliação de
qualquer propriedade, sendo particularmente
importante no caso de avaliações não baseadas no
mercado
Os procedimentos empregues no processo de
avaliação têm o objectivo comum de definir e
quantificar o grau de utilidade ou capacidade de uso da
propriedade avaliada
O valor de reposição de uma propriedade imobiliária é o
valor determinado na base do que ela custaria para ser
substituída por outra igualmente satisfatória
Esta medida de valor, é muito utilizada nas avaliações
de propriedades nunca ou muito raramente
transaccionadas (edifícios antigos, hospitais, escolas,
etc.) e para as quais, portanto, não existe valor de
mercado.
VALOR DE REPOSIÇÃO OU
SUBSTITUIÇÃO
VALOR DE INVESTIMENTO
O valor de investimento, é o valor de uma
propriedade imobiliária para um investidor em
particular, ou um grupo de investidores, e para
objectivos de investimento especificamente
identificados, sendo um conceito subjectivo, que
relaciona imóveis específicos a investidores
específicos, grupos de investidores ou entidades com
objectivos e/ou critérios de investimento claramente
identificados
Este valor pode ser superior ou inferior ao valor de
mercado da propriedade imobiliária
VALOR DE RENDIMENTO
O valor de rendimento, é o valor que resulta da
capitalização a uma taxa conveniente, dos rendimentos
líquidos médios proporcionados (em geral, anualmente)
pela propriedade através de uma renda que é paga
periodicamente
VALOR DE EMPRÉSTIMO OU
GARANTIA
É o valor de uma propriedade, determinado por um
avaliador que faz uma prudente valorização da futura
capacidade de venda da propriedade, tendo em
consideração os aspectos de sustentabilidade da
mesma a longo prazo, as condições normais do
mercado local e o uso corrente da propriedade, bem
como usos alternativos apropriados
Para o cálculo deste valor não devem ser tidos em
consideração elementos especulativos
VALOR DE EMPRÉSTIMO OU
GARANTIA
Trata-se de um análise de risco a longo prazo,
associado à garantia da hipoteca detida por um
banco, não sendo uma base adequada para o
estabelecimento de um valor num dado instante de
tempo, contrariamente a outros tipos de valor
VALOR ECONÓMICO
É o valor, que traduz o máximo preço por que deverá ser
adquirido um terreno para construção, propriedade a
reabilitar ou outra, para que o investimento imobiliário a
desenvolver seja rentável
VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO
É um valor que se baseia em definiões contidas nas leis
que se aplicam à contribuição e/ou tributação da
propriedade imobiliária – nomedamente no Código do
IMI
VALOR EM USO
É o valor que uma propriedade imobiliária específica
tem para um uso ou utilizador específicos e não está,
portanto, relacionado com o mercado
O cálculo deste valor é obtido pela soma do valor
actual dos cash-flows (líquidos) que se esperam
obter do uso contínuo da propriedade com o seu
valor de venda no final da sua vida útil
Valor dos activos instalados e em uso como parte
integrante de uma empresa em exploração
VALOR DE LIQUIDAÇÃO
Valor de mercado afectado sempre que o vendedor é
forçado a vender
Liquidação normal ou forçada, consoante o tempo para
concretização da venda
Valor de liquidação inferior ao valor de mercado
VALOR DE TRESPASSE
O valor de trespasse é o valor pelo qual o actual
inquilino cede a exploração do actual contrato de
arrendamento comercial a uma terceira parte que
usufrui de uma renda não actualizada
Trata-se de uma transmissão do direito ao
arrendamento
Este valor é composto pelo valor actualizado do
diferencial de rendas (actuais e potenciais), como
elemento preponderante na determinação da poupança
realizada pela terceira parte, e por um montante que
traduz a expectativa do actual arrendatário de forma
que seja compensado da perda da exploração
comercial
VALOR DE EXPROPRIAÇÃO
O valor de expropriação é o valor a pagar ao
proprietário em função da situação actual do bem e do
mercado onde se insere e para o fim diverso a que se
destina
Atende a situações concretas de introdução de mais-
valias nos imóveis ou perca de valor resultante da
acções de expropriação para o fim previsto
VALOR DE AVALIAÇÃO
Valor atribuído a um imóvel por um Avaliador qualificado,
pelo qual poderá ser transaccionado, num prazo
razoável, entre um vendedor e um comprador,
conhecedores do mercado, sem interferência de
agentes exteriores estimulantes e de livre e espontânea
vontade
VALOR DE AVALIAÇÃO
Designação corrente:
PVT – Presumível Valor de Transacção
VBR – Valor Baseado no Rendimento
Pressupõe:
Máxima e melhor utilização do imóvel
Condições de mercado estável
CONDUTA DO AVALIADOR
O avaliador é um especialista que deve manter-se
permanentemente actualizado ser conhecedor do
funcionamento do mercado global, cujas flutuações,
frequentes e importantes, são provenientes de
factores conjunturais muito diversos.
A natureza e diversidade dos mercados e das
propriedades geram a necessidade de avaliadores
profissionais
CONDUTA DO AVALIADOR
Os avaliadores lidam com a disciplina específica de
economia da construção e com a preparação e
apresentação de relatórios de avaliação
Sendo profissionais, devem satisfazer rigorosas
provas de formação, treino, competência e
demonstração de capacidades, bem como exibir e
manter um código de conduta profissional, quer ao
nível da ética quer da competência, e seguir
princípios gerais de avaliação aceites
CONDUTA DO AVALIADOR
O acto de avaliar é controverso por natureza, pois,
além de baseado em preços realizados no passado
para a avaliação actual do bem, espera-se que o
valor obtido seja resultado de uma estimação de
previsões que permitam realizar no futuro a acção
para que a avaliação foi prevista
Estas duas posições marcam a missão do avaliador,
que deve evitar colocar-se em posições extremas,
reafirmando a exigível e necessária deontologia de
avaliação
CONDUTA DO AVALIADOR
Assim, o avaliador deve demonstrar imparcialidade e
praticar objectividade profissional e transparência,
devendo a entidade avaliadora ser objecto
qualificação/certificação e respeito
CONDUTA DO AVALIADOR
De acordo com o Código de Conduta das Normas
Internacionais de Avaliação,
é fundamental que as avaliações sejam efectuadas por
avaliadores profissionais honestos e competentes,
livres de tendências ou interesses pessoais, cujos
relatórios sejam claros, não desorientem, e revelem
tudo aquilo que seja essencial para a adequada
compreensão da avaliação, devendo os mesmos
promover e preservar a adequada compreensão da
avaliação, devendo os mesmos promover e preservar
sempre a confiança do público na profissão da
avaliação
CONDUTA DO AVALIADOR
O avaliador é definido como uma pessoa que possui
qualificação, as habilitações e a experiência
necessárias para realizar uma avaliação.
Assim, o avaliador deverá observar os seguintes
aspectos:
a) Ética
b) Competência
c) Transparência
CONDUTA DO AVALIADOR
ÉTICA
Os avaliadores deverão manter sempre altas
normas de honestidade e integridade e desenvolver
a sua actividade por forma a não prejudicar os seus
clientes, a sua profissão, ou a sua respectiva
organização profissional da avaliação nacional
CONDUTA DO AVALIADOR
ÉTICA
Os parâmetros de integridade incluem: não actuar
de forma enganosa; não desenvolver e/ou
comunicar, tendo conhecimento disso, um relatório
que contenha opiniões ou análises falsas,
imprecisas ou parciais; não contribuir para, ou não
participar em, um serviço de avaliação que outros
avaliadores razoáveis não considerariam justificado;
não aceitar, ou, sabendo-o, não “deixar passar”,
interpretações erróneas sobre uma qualificação
profissional que não possui; não utilizar, sabendo-o,
títulos falsos, enganosos ou exagerados, ou exibir-
se, num esforço para obter encomendas de
trabalho; e actuar legalmente, acatando as leis e
regulamentos do país em que pratica ou leva a cabo
a encomenda
CONDUTA DO AVALIADOR
COMPETÊNCIA
Um avaliador se possuir conhecimentos, a habilidade e
a experiência para completar o trabalho eficientemente,
de acordo com um nível profissional aceitável, só
devendo assumir um pedido de avaliação nestas
condições
CONDUTA DO AVALIADOR
TRANSPARÊNCIA
É essencial que os avaliadores desenvolvam e
comuniquem as suas análises, opiniões e conclusões
aos utilizadores dos seus serviços, mediante relatórios
que sejam significativos e não desorientadores, e que
revelem tudo aquilo que possa considerar-se como
afectando a objectividade
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
O passo mais moroso do processo de avaliação
consiste na análise, selecção e compilação de
informação e dados referentes à propriedade imobiliária
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Os elementos a trabalhar neste passo podem ser de três
espécies distintas:
a) Dados de economia em geral
b) Dados específicos da propriedade
c) Dados sobre a oferta e a procura
d) Dados de natureza geral
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Dados de economia em geral:
recolhidos no bairro, na cidade e na região, ou
mesmo a nível nacional e internacional, dependendo
da categoria da propriedade envolvida
São examinados factores sociais, económicos,
governamentais e ambientais que possam ter
relação com e sustentar o valor de mercado ou outro
tipo de valor definido
São ainda investigados em detalhe quaisquer outras
forças específicas que tenham que ser consideradas
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Dados específicos da propriedade:
Dados mais directamente relacionados com a
propriedade a ser avaliada ou com propriedades
comparáveis, são também recolhidos e examinados
Estes incluem dados sobre o local e seus
melhoramentos, o custo de depreciação, a receita e
despesas, a taxa de capitalização e rendimento, a
história de proprietários e utilizações,
Outra informação determinada como sendo
significativa e geralmente considerada, por
compradores e vendedores, nas suas negociações e
transacções
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Dados sobre a oferta e a procura:
Características do mercado mais provável para a
propriedade, são analisados, para se desenvolver
um inventário de propriedades que entrem em
competição com a propriedade em questão, para
partilha de mercado
Bem como um inventário de propriedades
existentes, para serem adaptadas, ou de novas
propriedades para serem construídas, que possam
aumentar a oferta competitiva
Os mercados são analisados para determinar as
respectivas tendências, as relações entre oferta e
procura, as taxas de absorção e outra informação
específica do mercado
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Dados de natureza geral
Os dados de natureza geral, quando são de carácter
internacional, incluem factores como:
Ameaça de guerra
Inflação mundial
Taxas de juro no mercado internacional
Variações cambiais
Variações de custo de combustíveis ou outros que
podem influenciar o valor dos imóveis em qualquer
parte do mundo
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Os dados de natureza geral, quando são de carácter
nacional, incluem factores como:
Inflação vigente
Taxas de juro praticadas pelo banco
PIB (Produto Interno Bruto)
Rendimento per capita
Taxa de crescimento anual da economia
Taxa de desemprego
Taxa de crescimento populacional
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Os dados de natureza geral relacionado com o
município, podem conter informação como:
Características e importância da localidade
(freguesia)
A população, sua evolução recente e tendência de
crescimento
O tipo de ocupação laboral, níveis de emprego e
desemprego e estabilidade da mão-de-obra
O estado económico dos negócios e respectivas
perspectivas futuras
A disponibilidade de vias de comunicação e de
transportes colectivos
As principais obras públicas existentes e projectadas
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Os coeficientes e tipos de construção previstos nos
plano directores e o número de licenciamentos de
construções novas
As disponibilidades habitacionais e arrendamentos
vigentes
Os regulamentos municipais, impostos e taxas em
vigor
Clima e riscos geológicos, inundações,….
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Os dados de natureza geral relacionados com o bairro
ou vizinhança, podem conter informação como:
Densidade e crescimento populacional na vizinhança
imediata
Os plano de urbanização e sua possibilidades de
alteração
A presença de poluição atmosférica ou sonora
A existência e tipo de transportes colectivos
A situação do trânsito e suas perspectivas
A acessibilidade e facilidade de estacionamento
O nível social e económico da vizinhança
a topografia da zona
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
As infra-estruturas de serviços públicos disponíveis e
respectivo grau de conservação (rede de distribuição
de água, redes de escoamento de águas residuais e
pluviais, redes de abastecimento de electricidade e
gás, rede de iluminação pública, redes de
comunicações com telefone, televisão e Internet)
O desenvolvimento do edificado (construção de
novos edifícios, recuperação de edifícios antigos,
grau de consolidação e antiguidade do edificado,
nível e tipo de ocupação dos imóveis, potencial de
novas construções)
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
A existência e proximidade de equipamentos e
serviços (cafés, bares e restaurantes;
supermercados, farmácias e correios; comércio em
geral e centros comerciais; escolas primária e/ou
secundária e universidade; zonas verdes e parques;
centros de saúde e hospitais; esquadra de polícia e
quartel de bombeiros; locais de culto e igrejas;
centros culturais, recreativos, lúdicos ou desportivos
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Dados de Natureza Específica Intrínsecos à
Propriedade
Os dados de natureza específica intrínsecos à
propriedade a ser avaliada são os mais fáceis de obter,
uma vez que dependem unicamente de um exame
detalhado e cuidadoso e de uma descrição de todas as
características particulares dessa propriedade
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Assim em qualquer avaliação de propriedade
imobiliária, as características relevantes do imóvel que
devem ser tidas em consideração incluem as que a
seguir se apresentam:
1) Identificação, a localização, a descrição física e
legal
2) e os atributos económicos ou de produção de
rendimentos
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
1) Identificação, a localização, a descrição física e
legal
Identificação: prédio rústico ou urbano; números do
cadastro predial, do registo predial e da matriz
predial
Localização: freguesia, concelho e distrito; endereço
completo e correcto que deve incluir designação,
sítio e local, no caso de prédios rústicos e edifício,
rua e bairro, no caso de prédios urbanos
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Descrição física e legal:
a) Terrenos: limites (estremas), tamanho, forma e
dimensões; topografia, solo, subsolo e condições de
drenagem, informações dos planos municipais;
árvores e culturas agrícolas, em prédios rústicos;
infra-estruturas e acessibilidades, em prédios
urbanos
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
b) Edifícios: posicionamento das construções no lote;
posicionamento da fracção no edifício; concepção do
projecto e estilo arquitectónico do edifício; orientação
do edifício; idade ou data de construção; qualidade
da construção e tipos de materiais e acabamentos
usados; número de pisos, enterrado e em altura, e
respectivas ocupações; áreas, dimensões e zonas
comuns do edifício; vida útil, estado de conservação
e extensão da depreciação; instalações e
equipamentos pesados
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
c) Elementos de um edifício: tipo, número e distribuição
das divisões; áreas, acabamentos e anexos; vida útil
e estado de conservação; instalações existentes; ou
outras características específicas
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
2) Atributos económicos ou de produção de
rendimentos:
tipos e rendimentos de culturas agrícolas possíveis,
instalações para aproveitamento industrial ou
comercial, elementos construtivos com
possibilidades de utilizações alternativas, níveis de
obsolescência e versatilidade das construções,
possibilidades de arrendamento do imóvel
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
2) Atributos económicos ou de produção de
rendimentos:
Os interesses sobre a propriedade imobiliária a ser
avaliada: propriedade livre, propriedade arrendada;
rendimento anual agrícola, no caso de prédios
rústicos com aproveitamentos agrícolas; rendas
mensais e encargos (operação, manutenção,
condomínio, outros), no caso de prédios urbanos
arrendados
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Qualquer propriedade que, não sendo imobiliária,
está, no entanto, incluída na avaliação – móveis
fixos (armários e roupeiros), louças sanitárias,
instalações e equipamentos (central de bombagem,
ar condicionado ou aquecimento central), ou itens
intangíveis
Quaisquer vantagens, restrições, obstáculos,
arrendamentos, contratos ou contribuições
conhecidas sobre a propriedade ou outros itens de
natureza similar – valor patrimonial tributário e IMI,
servidões de passagem e invasões no caso de
terrenos, violações a planos municipais e
regulamentos vigentes no caso de construções,
encargos com serviços públicos existentes,
despesas de manutenção e operação, hipotecas
CARACTERÍSTICAS DO SEGMENTO DE
MERCADO
Os dados referentes às características do segmento de
mercado imobiliário relativo aos imóveis comparáveis,
por localização, uso e tipologia, ao que está a ser
objecto de avaliação têm o conteúdo e a extensão
requeridos pela importância do imóvel em questão e
pelo método de avaliação a utilizar podendo conter os
seguintes elementos:
Oferta: todos imóveis similares ao imóvel a avaliar
que estejam em venda, quer seja em edifícios cuja
construção tenha já terminado ou que ainda estejam
em construção, quer se trate de imóveis novos ou
antigos, e quer sejam em primeira mão ou já usados
CARACTERÍSTICAS DO SEGMENTO DE
MERCADO
Procura: a intensidade e tipo da procura requer
informação sobre as características da população
local, o nível de rendimento das famílias ou a
capacidade de emprego na zona
Preços: montantes actuais de venda ou de
arrendamento de imóveis similares ao imóvel a
avaliar, bem como o cálculo dos valores mais
frequentes e dos intervalos de variação desses
montantes
CARACTERÍSTICAS DO SEGMENTO DE
MERCADO
Expectativas: a perspectiva futura da oferta pode
ser estudada através dos licenciamentos para novas
construções e dos plano de urbanização para a
zona; a evolução da procura é dada pelas taxa de
crescimento da população, do emprego e dos
negócios locais, e a conjugação destas informações
permite conhecer a revalorização do imóvel
CARACTERÍSTICAS DO SEGMENTO DE
MERCADO
Características especiais do imóvel, como a sua
localização, aspectos funcionais, arquitectura histórica
ou o facto de estar arrendado sob regime especial,
podem dissociar o imóvel do conceito de valor de
mercado, existindo as seguintes definições de imóveis,
nestas circunstâncias
CARACTERÍSTICAS ESPECIAIS DO
IMÓVEL
Imóvel com mercado limitado: é uma propriedade
que, devido a condições de mercado, características
únicas ou outros factores, atrai relativamente poucos
compradores potenciais, num intervalo de tempo
determinado; a característica central que distingue
os imóveis com mercado limitado não é a
impossibilidade de vendê-los no mercado, mas sim
que a venda de tais imóveis normalmente requer um
período de comercialização maior do que o usual em
imóveis facilmente comercializáveis
CARACTERÍSTICAS ESPECIAIS DO
IMÓVEL
Imóvel especializado, para um fim especial ou
especialmente desenhado: é uma propriedade
que, devido à sua natureza especializada, tem uma
utilidade restringida a utilizações ou utilizadores
particulares e que raramente se vende no mercado,
excepto como parte da venda do negócio ou
empresa que a ocupa
CARACTERÍSTICAS ESPECIAIS DO
IMÓVEL
ESTRUTURA DO PROC. DE AVALIAÇÃO
Planeamento
Instruções
Finalidades da Avaliação
Tipos de Propriedades de Valor
Prospecção e Recolha de Informação e Dados
Métodos de Avaliação
Relatório de Avaliação
Financeira Fiscal Judicial (expropriações) Contabilística Outras
Urbana Rústica Outros
FASES DO PROC. DE AVALIAÇÃO
A. Análise do problema
B. Definição do Âmbito e Objectivo
C. Planeamento do Trabalho
D. Recolha de Dados e Descrição de Bens
Comparáveis
E. Análise e Verificação dos Dados
F. Valor de Mercado do Terreno
G. Aplicação dos Métodos de Avaliação
H. Análise de sensibilidade
I. Harmonização das Estimativas de Valor
J. Relatório de Avaliação
FASES DO PROC. DE AVALIAÇÃO
A- Análise do Problema
Identificação do cliente
Finalidade (s) da Avaliação
Definição do (s) valor (es) a usar
Características do imóvel
Condicionalismos eventuais
Data da Avaliação
FASES DO PROC. DE AVALIAÇÃO
B- Definição do âmbito e objectivo
Tipo de propriedade
Identificação do âmbito da avaliação
Objectivo (s) da avaliação
FASES DO PROC. DE AVALIAÇÃO
C- Planeamento da Avaliação
Levantamento preliminar do imóvel
Definição do plano de trabalhos
Análise da informação recolhida
Definição da informação a recolher (lista)
Definição do método de recolha de informação
Estimativa de custos de avaliação
Aplicação da informação ao trabalho
FASES DO PROC. DE AVALIAÇÃO
D- Recolha de dados e descrição do imóveis de
referência
Inspecção do imóvel e da sua envolvente
Recolha de informação do imóvel
Recolha da informação da envolvente
Recolha de dados do mercado
FASES DO PROC. DE AVALIAÇÃO
E- Análise e Verificação dos Dados
Análise e verificação dos dados
Estabelecimento dos pressuposto
F- Valor de Mercado Terreno
Determinação do valor de mercado do terreno
FASES DO PROC. DE AVALIAÇÃO
G- Aplicação dos Métodos de Avaliação
Aplicação dos métodos de avaliação
Estimativa do (s) valor (es)
H- Análise de sensibilidade
Análise de sensibilidade do valor
FASES DO PROC. DE AVALIAÇÃO
I- Harmonização das estimativas de valor
Revisão dos factos e dados
Conciliação de valores
Cálculo do Valor Final ou
do intervalo de variação do valor
J- Relatório de Avaliação
Relatório de avaliação, datado e assinado
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
A importância crítica do conteúdo e da apresentação do
Relatório(Certificado) de Avaliação, o último passo no
processo de avaliação, assenta:
na comunicação do valor final ao cliente da avaliação
e
na confirmação da base de avaliação/definição de
valor, do objectivo da avaliação e de quaisquer
pressupostos ou condições limitativas subjacentes à
a avaliação
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
As bases da avaliação, os processos analíticos e os
dados empíricos utilizados para atingir o valor de
avaliação podem também ser incluídos no relatório
de avaliação.
Assim, o relatório de avaliação é um documento que
regista:
a) as instruções do pedido da avaliação
b) a base e o objectivo da avaliação
c) os resultados da análise que levaram à determinação
do valor
d) os processos analíticos subjacentes à condução da
avaliação
e) Apresentar informação significativa utilizada na
análise
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
O tipo, formato, conteúdo, detalhe e extensão do
relatório varia de acordo com:
a) as necessidades do cliente,
b) os requisitos legais,
c) o tipo de propriedade
d) a natureza e complexidade do pedido
e) o uso a dar à avaliação
f) número de propriedades a avaliar
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
O relatório de avaliação deve ter um conteúdo que
cumpra requisitos dos quais destacamos os seguintes:
Expor a avaliação de uma forma completa e
inteligível, e as conclusões de uma forma clara e
exacta, de maneira a não serem desorientadoras
Identificar o cliente, expressar o propósito, função ou
intenção de uso da avaliação e referir datas
relevantes, como sejam, a data de inspecção, data
do valor estimado e data do relatório
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
Especificar a base da avaliação, incluindo o tipo e a
definição de valor a ser estimado (as avaliações
baseadas no mercado devem identificar e incluir a
definição de valor de mercado utilizada e devem
determinar o maior e melhor uso da propriedade;
quando, ao avaliar uma propriedade com base no
valor de mercado, algum componente dessa
propriedade é avaliado numa base diferente da do
valor de mercado, os dois tipos de valor devem ser
relatados separadamente)
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
Identificar e descrever a propriedade e os direitos ou
interesses da propriedade a avaliar, as características
físicas e legais da propriedade e as classes da
propriedade incluídas na avaliação, diferentes da
categoria da propriedade principal e para além dela
Descrever o alcance/extensão do trabalho levado a
cabo para desenvolver a avaliação, e a amplitude da
inspecção feita à propriedade
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
Especificar todos os pressupostos ou condições
limitativas subjacente aos quais o valor final é
contingente; e identificar pressupostos especiais,
raros ou extraordinários, tendo o cuidado de referir a
probabilidade com que tais condições poderão
ocorrer
Incluir a descrição da informação e dos dados
examinados, a análise de mercado executada, os
métodos de avaliação e procedimentos seguidos e o
raciocínio que suporta as análises, opiniões e
conclusões do relatório, para permitir um completo
entendimento àqueles que lêem e se apoiam no
relatório
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
Identificação do cliente
Identificação do avaliador
Identificação do imóvel
Localização
Descrição do imóvel
Situação jurídica do imóvel
Recolha e análise de dados do mercado
Características do imóvel