Post on 07-Jun-2015
ATRIBUIÇÕES E PRERROGATIVAS DO SÍNDICO NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Glayton Robert Ferreira FontouraAcadêmico da 10a fase do curso de Direito no Centro de Educação Superior de Blumenau – CESBLU.
RESUMO
Pretende tratar, este trabalho, sobre o Condomínio Edilício e, dentro
deste contexto, estudar de forma um pouco mais aprofundada a figura do
Síndico objetivando trazer de forma sucinta e clara as principais
prerrogativas e atribuições desta figura que possui a importante tarefa de
representar o condomínio tanto judicial, quanto extrajudicialmente dando-
lhe, portanto, a personalidade jurídica que a lei lhe omitiu.
PALAVRAS-CHAVE:
Direito Civil. Condomínio Edilício. Atribuições do Síndico
SUMÁRIO: 1. Introdução; 2. Condomínio Edilício; 2.1. Conceito; 2.2.
Personalidade Jurídica; 3. O Síndico; 3.1. Conceito; 3.2. Eleição; 3.3.
Competências; 3.4. Mandato; 4. Conclusão.
1. INTRODUÇÃO
O Condomínio Edilício, criado para regular a convivência pacífica
em sociedade, está regulamentado no Código Civil pátrio, embora tal
diploma legal tenha deixado, inteligentemente, a figura da Convenção que
tem o poder de regular as particularidades de cada sociedade havida em
determinado grupo social. Porém, não obstante tal perspicácia, pecou o
legislador, segundo grande parte da doutrina, em não lhe conferir
personalidade jurídica, atribuindo à figura do síndico tal prerrogativa.
Trataremos, então, de estudar de forma um pouco mais aprofundada
a figura do Síndico em suas principais prerrogativas e atribuições.
2. CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Vejamos a seguir alguns dos conceitos atualmente aceitos
apresentados pela doutrina seguido da discussão acerca da personalidade
jurídica do condomínio edilício.
2.1 CONCEITO
Criado para regular a convivência numa sociedade que se viu em
constante e desorganizado crescimento, a figura do condomínio edilício
está prevista em nosso ordenamento jurídico na Lei nº 10.406 de 10 de
janeiro de 2002 – Código Civil – , entre os artigos 1331 a 1358.
Ensina-nos Gabriel Karpat (2004, p.05) que:
Condomínio é a propriedade em comum, onde cada condômino pode exercer todos os direitos compatíveis com a impossibilidade de divisão [...] Essa co-propriedade legal e obrigatória das áreas que são
2
exclusivas da cada proprietário é o que se denominou de condomínio. Era regida pela Lei nº 4.591/64 até o dia 10 de janeiro de 2003, quando entrou em vigor o Novo Código Civil, Lei 10.406, que passou a regê-lo, e por um instrumento coletivo denominado Convenção de Condomínio, que se destina a disciplinar o uso dessas áreas comuns. Esse instrumento, registrado no Cartório de Registros de Imóveis, torna-se parte integrante dos Contratos de Venda e Compra dos apartamentos, sujeitando os novos adquirentes às regras coletivas previamente estabelecidas.
Percebemos com este claro conceito, portanto, que a mera letra da
lei não se propõe a regular as normas que cada condomínio em si deva ter
para a melhor convivência entre os seus condôminos, mas sim a dar os
princípios gerais a que todos eles estão submetidos deixando uma larga
fenda para que se possam adequar à realidade em cada caso concreto.
Corroboram este conceito os eméritos professores Thelma Araújo
Esteves Fraga e Cleyson de Moraes Mello (2003, p.08) quando escrevem
que:
[...] tal condomínio tem natureza obrigatória sendo consideradas indivisíveis as áreas comuns. A utilização das áreas comuns, bem como a disciplina quanto às despesas, é regida, no que for silente a lei, por um instrumento coletivo denominado de Convenção do condomínio.
Além das partes individualizadas denominadas de unidades autônomas, caracteriza-se tal condômino pela existência de áreas comuns, que potencialmente poderão ser utilizadas por todos que forem titulares do direito, insuscetíveis de alienação separadamente ou divisão entre comuns.
Traçado o conceito doutrinário do que venha a ser a figura do
condomínio edilício, vejamos a seguir como este se classifica juridicamente
e as suas peculiaridades enquanto ente processual.
3
2.2 PERSONALIDADE JURÍDICA
Embora tenha o legislador, de forma bastante inteligente regulado o
condomínio dando-lhe, ao mesmo tempo, uma larga margem de auto-
resolução, é notória e cada mais reconhecida pela doutrina uma grave falha
deste mesmo legislador ao não instituí-lo como personalidade jurídica. Esta
é a mesma opinião dada por Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero
Motta Ramos Marques (2005, p.12) onde asseveram que:
A nova lei civil perdeu a oportunidade de dar personalidade jurídica ao condomínio, tão necessária a este instituto, que dela precisa para poder interagir com maior desenvoltura no mundo jurídico.
[...] O condomínio é uma ficção jurídica que existe na órbita do direito, sendo, no entender da doutrina, uma quase-pessoa, que, infelizmente, pela nova lei civil, vai continuar sem personalidade jurídica.
Assim também esclarece Gabriel Karpat (2004, p.17) ao afirmar
que a figura do condomínio “não é pessoa jurídica e sim pessoa natural.”.
Como resolver, então, as questões jurídicas, sobretudo no aspecto
processual das eventuais lides surgidas no âmbito das relações
eminentemente condominiais? A resposta nos é dada pelos mesmos, já
citados, Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos
Marques (2005, p.18) quando ensinam que:
O Código de Processo Civil, no art. 12, estabelece como são representadas, ativa e passivamente, as pessoas jurídicas, e o inciso IX desse artigo atribui ao síndico a representação processual do condomínio. Assim, não se nega sua personificação, fenômeno que supera e extrapola, por evidente, a simples esfera processual.
4
Vejamos, então, literalmente, o que diz a nossa lei processual
vigente, Lei nº 5869 de 11 de janeiro de 1973:
Art. 12. Serão representados em juízo, ativa e passivamente:
IX - o condomínio, pelo administrador ou pelo síndico.
É importante notar-se também que, ainda que a lei não esclarecesse
de forma expressa em seu artigo 12, inciso IX a representatividade do
condomínio na pessoa do síndico ou de seu administrador, certamente este
seria o entendimento tácito dado pelo parágrafo segundo deste mesmo
artigo no qual se lê que “As sociedades sem personalidade jurídica, quando
demandadas, não poderão opor a irregularidade de sua constituição”.
Assim, esclarece-se que, mesmo não possuindo uma personalidade
jurídica própria, pode o condomínio figurar tanto o pólo passivo, quanto o
ativo de uma relação jurídica através de seu administrador ou, no que é
mais comum, de seu síndico, objeto subsidiário deste estudo.
Apenas para que se complemente a questão da personalidade
jurídica em sede de funcionamento processual, vejamos o que escreve o
iminente Tadeu Avi (2005, p.24) em sua recente monografia de conclusão
de curso:
Oportuno atentarmos para o fato da necessidade de possuir, o condomínio, inscrição no CNPJ, aliás, atualmente obrigatório na maioria dos casos, sem a qual não há como praticar os mais variados atos comumente exercidos por este ente de personalidade legal apenas no âmbito processual. Frise-se, ainda, que há a necessidade de o síndico eleito, no tocante à regularização legal do condomínio junto à Receita Federal do Brasil, encontrar-se em situação regular junto àquele órgão, sob pena de ser denegada qualquer alteração
5
superveniente. Isto posto, o desenvolvimento comportamental do condomínio será procedido à feição do observado por pessoa jurídica.
Acompanhemos, portanto, a seguir, um estudo mais minucioso
acerca das prerrogativas do síndico no Condomínio Edilício.
3. O SÍNDICO
Complementando o estudo proposto, vejamos mais detalhadamente
a figura do síndico no condomínio edilício, iniciando pela sua conceituação
doutrinária e partindo, logo após, para as prerrogativas de seu cargo, ou
seja, suas competências, eleição e mandato.
3.1 CONCEITO
Citando mais uma vez os ensinamentos dos professores Thelma
Araújo Esteves Fraga e Cleyson de Moraes Mello (2003, p.21), retiramos a
definição de síndico que, segundo a obra a citada diz:
O vocábulo é proveniente do latim syndicus que tem por significado ‘agir com justiça’. Comumente se identifica como a pessoa que mediante delegação de outrem, que detenha poderes para tal, tem a função de gerir um negócio ou administração.
Completam, ainda, este entendimento Calos Alberto Dabus Maluf e
Márcio Antero Motta Ramos Marques (2005, p.107) dizendo que:
Os interesses dos condôminos reclamam um administrador, o denominado síndico, escolhido pela assembléia do dos condôminos e cuja função é a de órgão executor das suas deliberações.
6
Figura-se, portanto, o síndico como a pessoa que administra
diretamente o condomínio, sendo eleito pelos condôminos para um
mandato de dois anos, permitida a recondução, podendo, entretanto, ser ou
não condômino. A instituição do síndico no condomínio edilício é de tão
grande importância que teve sua regulação dada em nosso Código Civil
entre os artigos 1347 e 1350.
3.2 ELEIÇÃO
Diz o artigo 1347 da Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se
Percebe-se, portanto, que a lei não dispõe sobre qualquer limitação
no tocante à quantidade de reeleições permitidas ao síndico, sendo, então,
pacífico que esta pode ocorrer ilimitadamente desde que ratificada pela
Assembléia Geral especialmente convocada para este fim.
3.3 COMPETÊNCIAS
Eleito o síndico, suas atribuições dividem-se em duas categorias,
segundo Thelma Araújo Esteves Fraga e Cleyson de Moraes Mello (2003,
p.21): “as anteriormente definidas no artigo 22 da Lei nº 4.591/64 e
atualmente as do artigo 1.348 do novo Código Civil e as previstas na
7
Convenção de Condomínio de cada prédio, observadas suas
particularidades”. Demonstremos, então, o que dispõe o citado artigo de lei:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Ficam, assim, claras as funções do síndico no que dispõe o artigo
1348 do Código Civil, além daquelas dadas pela convenção. É importante
ressaltar, entretanto, que, embora tenha o síndico, o dever de representar
ativa e passivamente o condomínio, judicial ou extrajudicialmente,
conforme dispõe o artigo 12 do Código de Processo Civil, no caso de haver
demanda judicial envolvendo interesses particulares dos condôminos, todos
os co-proprietários deverão ser, obrigatoriamente, citados.
8
O sindico, portanto, assume a administração do condomínio e
possui, para isso, plenos poderes para os atos que se fizerem necessários
para tanto sem a prévia autorização da assembléia, tais como: admissão e
demissão de funcionários, pequenos reparos ou contratação de seguros.
Por se tratar de um cargo de confiança (posto a eleição) e de
responsabilidade, pode a convenção decidir pela remuneração do síndico.
Tal remuneração deve ser expressa na Convenção, contendo a forma
(pagamento em espécie ou isenção das despesas condominiais) e o valor.
Seja como for, tal prestação, ainda que a mera isenção das despesas
ordinárias do condomínio, tem caráter remuneratório e como tal deve gerar
contribuição para o INSS, conforme pacificado pela jurisprudência, como
se vê abaixo nas ementas dos acórdãos do STJ:
TRIBUTÁRIO. CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE O PRÓ-LABORE E SOBRE A ISENÇÃO DA QUOTA CONDOMINIAL DOS SÍNDICOS. ART. 1º DA LEI COMPLEMENTAR Nº 84/96. CONDOMÍNIO. CARACTERIZAÇÃO. PESSOA JURÍDICA. LEI Nº 9.876/99. INCIDÊNCIA.
I - É devida a contribuição social sobre o pagamento do pró-labore aos síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a isenção da taxa condominial devida a eles, na vigência da Lei Complementar nº 84/96, porquanto a Instrução Normativa do INSS nº 06/96 não ampliou os seus conceitos, caracterizando-se o condomínio como pessoa jurídica, à semelhança das cooperativas, mormente não objetivar o lucro e não realizar exploração de atividade econômica.
II - A partir da promulgação da Lei nº 9.876/99, a qual alterou a redação do art. 12, inciso V, alínea "f", da Lei nº 8.212/91, com as posteriores modificações advindas da MP nº 83/2002, transformada na Lei nº 10.666/2003, previu-se expressamente tal exação, confirmando a legalidade da cobrança da contribuição previdenciária.
III - Recurso especial improvido.
E ainda:
9
TRIBUTÁRIO. CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE O PRÓ-LABORE E SOBRE A ISENÇÃO DA QUOTA CONDOMINIAL DOS SÍNDICOS. ART. 1º DA LEI COMPLEMENTAR Nº 84/96. CONDOMÍNIO. CARACTERIZAÇÃO. PESSOA JURÍDICA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ACOLHIMENTO PARA FINS DE ESCLARECIMENTO E MELHOR ADEQUAÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO EMBARGADO.
I - A contribuição social sobre o pagamento do pro-labore aos síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a isenção da taxa condominial devida a eles é devida, segundo explicita, de forma cristalina, a Instrução Normativa n. 06/96, posta nestes termos: "I - A contribuição a cargo da empresa é de 15% (quinze por cento) sobre o total das remunerações pagas ou creditadas, a qualquer título, no decorrer do mês, inclusive sobre os ganhos habituais sob a forma de utilidades, pelos serviços que lhe são prestados por: (...) síndico de condomínio". (grifamos).
II - O acórdão embargado tratou das características específicas do condomínio, não sendo pertinente a argumentação que tende à mera reforma do julgado, ante a inconformidade do embargante com a conclusão de se constituir em pessoa jurídica, para fins da tributação rechaçada.
III - Afinal, relativamente a ter o aresto enfrentando questão atinente à tributação imposta ao síndico, a despeito de a ação vertente discutir "apenas a contribuição exigida do condomínio diante da existência de síndico", com razão o embargante, de modo que, não pertinente à hipótese, há de ser afastada do acórdão embargado tal fundamentação.
IV- Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeito modificativo.
Faz-se importantíssimo ressaltar que, embora a função do síndico
possa ser remunerada e, neste caso, deva ser feito o recolhimento do INSS,
ela não se caracteriza em vínculo empregatício, posto que este configura-se
como representante eleito e não como empregado do condomínio. Assim o
sendo, pode também, o síndico, ser destituído de seu posto se assim a
Assembléia o decidir conforme veremos mais à frente.
Não obstante ter o poder de representação e de administração do
condomínio, como já fora dito anteriormente, o síndico pode valer-se, se
10
assim a Convenção o permitir, da escolha de um subsíndico pela
Assembléia do condomínio que deverá da mesma forma estipular qual o
alcance das suas funções, bem como as questões referentes à sua
remuneração. A lei é bastante clara no sentido de que a escolha do
subsíndico é opcional, porém, no caso de qualquer falta do síndico, este
passará a exercer todas as suas funções devendo, no caso de afastamento
permanente (no caso de renúncia, destituição do cargo ou morte, por
exemplo), convocar, no prazo máximo de 30 dias, a assembléia geral para
eleger um novo síndico, podendo, inclusive, candidatar-se ao cargo.
3.4 MANDATO
Como vimos o Código Civil determina expressamente que a
duração do mandato do síndico será de dois anos, permitida a renovação
deste período indeterminadas vezes desde que ratificadas pela Convenção
do Condomínio em Assembléia Geral.
Por se tratar de cargo eletivo, pode o síndico ser destituído de seu
cargo e prerrogativas de acordo com o previsto na Convenção ou, na
hipótese de omissão desta, no que prevê o artigo 1349 do Código Civil:
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
11
Fica claro, então, que para que se possa proceder à destituição do
síndico, deverá ser convocada uma assembléia especialmente com este fim
e obter-se no mínimo metade mais um dos votos desta assembléia. Este
quorum, inclusive foi alterado com a promulgação do novo Código Civil,
posto que anteriormente a ele, o que era vigente era o disposto no artigo 22,
§5º da Lei nº. 4591/64, cujo quorum previsto era de dois terços.
Na hipótese de já estar vencido o mandato do síndico e não ter
havido uma outra assembléia para a sua reeleição ou a eleição de novo
mandatário, entende-se que tal mandato tenha sido tacitamente prorrogado
até que seja convocada uma nova assembléia especialmente para este fim.
Ensina-nos Gabriel Karpat (2004, p.24) que:
O síndico que permaneceu no cargo por tempo superior ao previsto por lei, ou cujo mandato esteja vencido, e que não tenha convocado assembléia geral para eleição, poderá ser substituído por assembléia geral convocadas por condôminos, na forma prevista na convenção, ou em caso de omissão, por ¼ dos condôminos.
Não se trata de destituição, por isso exige-se apenas quorum simples.
Pode, ainda, o síndico, renunciar ao seu posto. Neste caso, assumirá
o subsíndico pelo prazo necessário até a convocação de nova assembléia.
Caso não haja um subsíndico, o próprio síndico poderá convocar tal
assembléia ou, caso não o faça, pode-se, ainda, utilizar-se do mesmo
critério citado no tocante à destituição, ou seja, por ¼ dos condôminos.
Tais critérios também são válidos no caso de morte do síndico.
12
É importante salientar que, seja qual for o caso, o síndico destituído
ou demissionário deverá prestar contas ao Conselho Fiscal.
4. CONCLUSÃO
Assim, encerra-se este pequeno estudo sobre a instituição do
condomínio edilício e, dentro dele, da figura de seu síndico. Por óbvio não
se teve em nenhum momento a pretensão de se esgotar o assunto, posto
que, não obstante a qualidade da bibliografia escolhida, muito mais obras,
legislações e jurisprudências existem disponíveis.
Fica, contudo, além da satisfação do trabalho cumprido, o desejo de
poder, com ele, tentar esclarecer alguns pontos relevantes sobre este
assunto que tem fundamental importância na regulação do convívio em
sociedade
Seja como for, aí está.
13
REFERÊNCIAS
AVI, Tadeu. Trabalho de Conclusão de Curso: Condomínio Edilício, direitos, deveres, obrigações, responsabilidades e novas perspectivas em sua comunidade. Blumenau: Furb, 2005.
BRASIL. Código Civil – Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm>. Acesso em:
______. Código de Processo Civil – Lei nº 5.869 de 11 de janeiro de 1973. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5869.htm>. Acesso em:
FRAGA, Thelma Araújo Esteves; MELLO, Cleyson de Moraes. Condomínio. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2003. 750 p.
KARPAT, Gabriel. Condomínios: orientação & prática: síndicos, conselheiros, condôminos, administradores (relações jurídicas entre condomínios e condôminos). Rio de Janeiro: Forense, 2004.
MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Macio Antero Motta Ramos. O Condomínio Edilício no novo Código Civil. 2. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2005.
14