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ARQTA. ANDREA OLIVERA CAU A 92594-2
Avaliações e Perícias judiciais
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EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 11° VARA CÍVEL
FORUM CENTRAL – SÃO PAULO - CAPITAL
Processo n° 1082379 – 84.2014.8.26.0100 Requerente: BANCO DO BRASIL S/A
Requerido: ACP MERCANTIL INDUSTRIAL Ltda.
ANDREA OLIVERA , Perito Judicial nomeado nos autos à fl.
555, após proceder aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem por meio
deste apresentar à Vossa Excelência LAUDO DE AVALIAÇÃO do bem imóvel.
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ÍNDICE I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
II. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
III. VISTORIA DO IMÓVEL
3.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS
3.2 CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA
3.3 BENFEITORIAS DO EDIFÍCIO
3.4 BENFEITORIAS DA UNIDADE EM AVALIAÇÃO
3.5 MAPA COM LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
3.6 NORMAS E METODOLOGIA
IV. PESQUISA DE ELEMENTOS
4.1. VALOR UNITÁRIO BÁSICO
V. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
5.1 CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO DO IMÓVEL (VI)
VI. CONCLUSÃO
VII. RESPOSTA AOS QUESITOS
VII. ENCERRAMENTO
ANEXO - Fundamentação e Precisão.
- Documentação
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I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Consta na inicial que: BANCO DO BRASIL S/A, sediada no setor bancário Sul, Quadra 04, Bloco C, Lote 32,
Edifício Sede III, em Brasília, DF, devidamente inscrita no CNPJ sob 00.000.000/0001-91,
propõe a pressente ação de AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA
DEVEDOR SOLVENTE em face de ACP MERCANTIL LTDA, Pessoa Jurídica devidamente
inscrita no CNPJ/MF sob o nº. 03.235.174/0001-21, localizada na Rua Ulisses Cruz, nº 127 –
Tatuapé – São Paulo/Sp – CEP: 03077-000, e, na qualidade de representante legal e
devedora: SOLANGE BRUZADELLI DE SOUZA, brasileira, viúva, empresária, portadora da
carteira de identidade n.º 9.302.832 SSP/SP, inscrita no CPF/MF sob o nº. 256.623.408-62,
residente e domiciliada na Avenida Aguas de São Pedro, nº 499 – Apto: 52 – Vila Pauliceia -
São Paulo/SP – Cep: 02302-070, pelas razões a seguir:
- O requerente firmou em 28 de agosto de 2013, com a parte, requerida, o Contrato de
Outorga de Garantia e Contragarantia, operação nº 20/00099-5, no valor de US$ 179.818,73
(cento e setenta e nove mil, oitocentos e dezoito dólares dos Estados Unidos e setenta e
três centavos), correspondentes em moeda nacional à R$ 431.528,98 (quatrocentos e trinta
e um mil, quinhentos e vinte e oito reais e noventa e oito centavos).
- Conforme cláusulas devidamente pactuada entre as partes, com especificação clara de
taxa de juros e atualizado, devidamente previstas em lei, ainda, com vencimento em
21/09/2013. Ocorre que o contrato restou inadimplido, sendo clara a previsão nos termos de
cobrança judicial, passando-se a incidir: comissão de permanência, juros moratórios a taxa
efetiva de 1% ao ano e multa de 2% bem como o direito a pena convencional irredutível de
2% e vencidas antecipadamente as demais parcelas. Ainda, com relação a cobrança da
dívida, importante mencionar a clausula a qual prevê a incidência dos honorários
advocatícios, com pena convencional irredutível de 2% sobre o saldo devedor. Ademais, em
contragarantia e seguraça, a tomadora, ora executada, emitiu uma nota promissória em
moeda estrangeira, à ordem do Banco, no importe de US$ 179.818,73 (cento e setenta e
nove mil, oitocentos e dezoito dólares dos Estados Unidos e setenta e três centavos), com
vencimento à vista, e avalizada pela Sra. Solange Bruzadelli de Souza.
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- Estando, as demais parcelas vencidas e o contrato rescindido, em face do inadimplemento
da parte financiada, o Banco, ora exequente é credor da quantia de R$ 425.512,07
(quatrocentos e vinte e cinco mil, quinhentos e doze reais e sete centavos).
- Alega o autor que a requerida incorreu em mora, propondo assim a presente demanda
com fundamento no artigo 585, do Código de Processo Civil, conforme contrato ora
adunado, tornando-o título executivo extrajudicial, pois preenchidos os requisitos intrínsecos
e extrínsecos de certeza, liquidez e exigibilidade,inteligência do artigo 28 da Lei 10.931 de
02 de Agosto de 2004.
- Requer a o autor a citação dos executados para pagamento da dívida no prazo de 03 (três)
dias para que a dívida seja quitada, corrigida monetariamente de acordo com o artigo 1º da
Lei 6.899/81, acrescida de juros de mora, comissões, e ainda das despesas e custas
processuais, honorários advocatícios em percentual a ser arbitrado por esse MM. Juízo, sob
pena do oficial de justiça munido da segunda via do mandado, proceder de imediato à
penhora de bens e a sua avaliação, lavrando-se o respectivo auto e de tais atos intimando,
na mesma oportunidade, os executados, em conformidade com os termos do artigo 652, §
1º, do Código de Processo Civil, prosseguindo-se a presente execução até a total satisfação
do débito.
- À fl. 482/483, foi deferida a Penhora do imóvel indicado.
- O MM .Juiz de Direito deferiu a avaliação judicial requerida, tendo sido o signatário honrado
com sua nomeação para perito do juízo.
II. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
A presente avaliação visa apurar o valor de mercado do bem imóvel situado à Avenida
Águas de São Pedro, n° 499 - apto. n° 12 - Edifício Ilha de Páscoa – Vila Paulicéia - no 22°
Subdistrito Tucuruvi – São Paulo – nesta Capital.
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III. VISTORIA DO IMÓVEL
A vistoria foi realizada em 08 de Agosto de 2019 no imóvel acima descrito, sendo
acompanhada pelo Dr. Antonio Eustáquio Neves.
3.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS
Endereço Avenida Águas de São Pedro, n° 499 – apto. n° 12
Bairro Vila Paulicéia
Cidade São Paulo
Estado São Paulo
Matricula N° 161.313 Cadastro do Contribuinte N° 069.046.0085-3
Tipo de Imóvel Apartamento Médio com elevador
Uso Residêncial
Pavimentos da Edificação 03 Subsolo, Térreo e 13 Pavimentos tipo
O imóvel periciando, está localizado na quadra formada pelas seguintes ruas a partir do
interior do imóvel : Frente Principal – Av. Águas de São Pedro
Lado Direito - Rua Pascoal Mastroeni
Lado Esquerdo - Rua do Tramway
Fundos - Tv. Coronidé
mapa da região e detalhe da localização da quadra do imóvel
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Melhoramentos públicos Acesso Rua aberta
Transporte Coletivo 300mts
Pavimentação Asfaltica
Largura da Rua De 8m a 12m
Topografia Plana
Superficie Seca
Infra-estrutura
Luz domiciliar, água encanada, iliminação
pública, guias e sargetas, rede de esgoto,
rede de água e gás, telefonia
Densidade Média
Aproveitamento Residêncial
Nível economico Médio
Vista parcial da Avenida Águas de São Pedro na quadra do imóvel
Vista parcial da Rua Tramway na quadra do imóvel
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TERRENO
O terreno onde foi construído o imóvel tem formato irregular, topografia plana, solo
firme e seco, com a frente ao nível da rua.
Conforme a Lei de Zoneamento, que regula o uso e ocupação do solo o imóvel em
questão situa-se na zona de uso ZEU – Zona Eixo de Estruturação da Transformação
Urbana – Onde se permite o uso residencial e não residencial, com construções mais altas e
adensamento populacional – de modo articulado ao sistema de transporte público coletivo.
Verificou-se que conforme a Planta da Quadra Fiscal da Municipalidade e Planta
Genérica de Valores, o imóvel objeto da ação esta localizado no SETOR 069, QUADRA
046 , tendo como IF (ÍNDICE FISCAL - 2014) o valor igual a R$ 1.364,00 para o trecho em
causa.
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3.2 CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA
Para a determinação do valor unitário da unidade realizamos pesquisa de mercado na região
do imóvel avaliando, pesquisados no local e/ou coletados em arquivo. Com o fim de
homogeneizá-los foi aplicado o seguinte tratamento:
VT valor à vista: Quando necessário conversão do valor a prazo em valor à
vista, aplicam-se ao saldo devedor os coeficientes de matemática financeira
Ff redução de oferta: Será feita a redução de 10% para compensar a eventual
superestimativa dos ofertantes, uma vez que não foi possível encontrar
elementos comparativos suficientes para estabelecer um fator médio da
região, assim foi adotado o fator já consagrado de 0,9, em vasta
jurisprudência e recomendado pelo IBAPE/SP.
FP padrão construtivo: Para compensar a influência dos diferentes padrões
construtivos e de acabamentos, adotaremos a publicação “VALORES DE
EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”, publicada e revisada em Fevereiro
de 2007 pelo IBAPE · Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia de São Paulo, originada do estudo “Edificações - Valores de
Venda” (1987) elaborado pela comissão de peritos nomeada pelo Provimento
n° 02/86 dos M.M.Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da
Capital. Neste trabalho, os intervalos de valores respectivos aos diferentes
padrões construtivos, estão vinculados ao projeto R8-N publicado
mensalmente pelo SINDUSCON / SP. O valor referencial para MARÇO de
2019 é de R$ 1.386,15/m2.
FD depreciação: Para compensar as a influência das diferentes idades
verificadas nos elementos de comparação, adotaremos para fins de
estabelecimento do Fator de Depreciação o método de Ross-Heidecke. O
Coeficiente de Depreciação (FOC) será determinado através da seguinte
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equação FOC = R + K x (1-R) onde o fator K será obtido a partir da tabela
de dupla entrada (vide EDIFICAÇÕES – VALORES DE VENDA 2002), onde a primeira coluna indica o percentual transcorrido de vida útil efetiva da
benfeitoria
.
FL transporte: Para fins de homogeneização dos aspectos referentes a
Melhoramentos e Equipamentos Públicos, e, características locais relevantes
(densidade de lotes, nível de comércio, nível econômico, etc.), os elementos
serão transportados através dos índices locais lançados na Planta Genérica
de Valores da Municipalidade para o atual exercício.
BENFEITORIAS DO EDIFÍCIO
Vista parcial da fachada do edifício
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Condomínio Ed. Ilha de Páscoa
Andares 03 SS , Térreo e 13 Pav. Tipo
Unidades/andar 03
Blocos 01
Vigas e Colunas Concreto
Estrutura Concreto
Cobertura Laje
Fachada Revestimento argamassa
Portas Vidro/ Madeira
Caixilho Alumínio
Elevadores 08 Pessoas - 560Kg
Piso Pedra
Gradil Ferro
Portas Corta Fogo 01(uma)
Infraestrutura Salão de Festas –Salão de Jogos – Piscina – Churrasqueira – Quadra Esportiva – Play Ground
Hall de entrada
Salão de Festas – Copa
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Lavanderia e WC masculino do Salão de Festas
Salão de Jogos e WC do salão
Piscina e Quadra
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Avaliações e Perícias judiciais
Fone : (11) 3031 2924 - Cel: (11) 98114 4670 – olivera_andrea@hotmail.com
12
WC feminino e masculino da quadra e churrasqueira
Playground e Churrasqueira
Entrada da garagem – 02 (duas) vagas e depósito da unidade n° 12
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13
3.4 BENFEITORIAS DA UNIDADE N° 12 – 1° Pavimento
HALL
Piso granito
Paredes argamassada pintada a látex
Forro laje pintada a látex
Caixilhos -
Portas madeira
Outros sancas de gesso
SALA
Piso madeira
Paredes argamassada pintada a látex
Forro laje
Caixilhos alumínio
Portas madeira
Outros sancas de gesso
TERRAÇO
Piso ardósia
Paredes argamassada pintada a látex
Forro laje
Caixilhos alumínio, basculante, envidraçado
Portas -
Outros -
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14
CORREDOR DE CIRCULAÇÃO
Piso madeira
Paredes argamassada pintada a látex
Forro laje
Caixilhos -
Portas madeira
Outros -
DORMITÓRIO 1
Piso madeira
Paredes argamassada pintada a látex
Forro laje
Caixilhos alumínio, deslizante, envidraçado
Portas madeira
Outros sancas de gesso
DORMITÓRIO 02
Piso madeira
Paredes argamassada pintada a látex
Forro laje
Caixilhos alumínio, deslizante, envidraçado
Portas madeira
Outros sanca de gesso
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BANHEIRO
Piso cerâmica
Paredes azulejadas até o forro
Forro laje
Caixilhos alumínio, basculante, envidraçado
Portas madeira
Outros instalações hidráulicas completas com louças e metais sanitários de boa qualidade
SUITE
Piso madeira
Paredes argamassada pintada a látex
Forro laje
Caixilhos alumínio, deslizante, envidraçado
Portas madeira
Outros sancas de gesso
BANHEIRO SUITE
Piso cerâmico
Paredes azulejadas até o forro
Forro laje pintada a látex
Caixilhos alumínio, basculante, envidraçado
Portas madeira
Outros instalações hidráulicas completas com louças e metais sanitários de boa qualidade
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COZINHA
Piso cerâmico
Paredes azulejada até o forro
Forro laje
Caixilhos alumínio, basculante, envidraçado
Portas madeira
Outros sacas de gesso
LAVANDERIA
Piso cerâmico
Paredes azulejadas até o forro
Forro gesso
Caixilhos alumínio, basculante, envidraçado
Portas madeira
Outros instalações hidráulicas completas com louças e metais sanitários de boa qualidade
BANHEIRO DE SERVIÇO
Piso cerâmico
Paredes azulejadas até o forro
Forro laje
Caixilhos -
Portas madeira
Outros instalações hidráulicas com louças e metais sanitários simples
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ESCADAS
Piso cimentada
Paredes azulejadas até o forro
Forro laje pintada a látex
Caixilhos alumínio, basculante, envidraçado
Portas 01 (uma) corta fogo
Outros -
O imóvel do tipo em estudo apresenta as seguintes dimensões: Área útil = 80,50m2 Área comum não proporcional = 52,04m2 Área comum proporcional = 53,968m2 Área total = 186,508m2 Fração ideal de terreno = 2,4698 % Apartamento com direito a guarda de 02(dois) veículos de passeio e um depósito localizado em um dos 3 subsolos.
3.6 NORMAS E METODOLOGIA Este trabalho de avaliação obedece como diretrizes gerais as técnicas e recomendações do
IBAPE – Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia e da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas obedecendo, às diretrizes preconizadas pelas NBR 14653,
como também harmonizou as diretrizes da NBR- NBR 14.724 ás condições peculiares da
cidade de São Paulo intitulada “ normas para avaliação de imóveis urbanos”.
DA UNIDADE EM AVALIAÇÃO
O Grau de Fundamentação e Precisão atingido foi o de Grau II, obedecendo à correta
identificação dos elementos comparativos, sua semelhança com o bem avaliando, sua
origem, confiabilidade, contemporaneidade, adotando-se tratamento por fatores para
homogeneização da amostragem. O resultado indicado determinará o Valor De Mercado do
bem avaliando, que se define por:
"Quantia mais provável pela qual se negociariá voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”
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IV. PESQUISA DE ELEMENTOS
Mapa de Localização dos Comparativos
Ele n°
Localização Setor Quadra Zona I.F. Ofertante Fone Contato Padrão Construção
1Av. Águas de São Pedro, n° 499, Vila Paulicéia, São Paulo, SP
69 46 ZEU 1.364,00 Lopes One (11) 2262 9988 Sra. Lucia AMC/E / 8 anos / B
2 Rua Joaquim Norberto, n° 175, Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 71 ZEU 1.309,00 Letícia Barros (11) 96081 4773 Sra. Letícia AMC/E / 5 anos / C
3 Rua Lagoa verde, n°184, Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 45 ZEU 1.185,00 Carlos Ferrari Imóve(11) 2287 6666 Sr. Adilson AMC/E / 5 anos / C
4Rua Feliciano Bicudo, n°201/205, Vila Paulicéia, São Paulo, SP
69 73 ZEU 1.256,00 Confraria Imóveis (11) 3871 8446 Sra. Mara AMC/E / 8 anos / C
5 Rua Joaquim Norberto, n°535, Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 59 ZEU 1.232,00 Karisma Imóveis (11) 2984 4444 Sra. Marina AMC/E / 5 anos / B
6 Rua Feliciano Bicudo, n°201 , Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 69 ZEU 1.364,00 Exemplar Imóveis (11) 2208 7024 Sra. Carolina AMC/E / 8 anos / C
7 Rua George Oetterer, n°250, Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 90 ZEU 1.452,00 Escodelar Imóveis (11) 2476 1867 Sra. Angela AMC/E / 5 anos / B
8 Rua Félix Pacheco, n°380, Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 64 ZEU 1.434,00 Karisma Imóveis (11) 2984 4444 Sra. Marina AMC/E / 8 anos / C
9 Av. Águas de São Pedro, n° 297, Vila Paulicéia, São Paulo, SP
69 47 ZEU 1.139,00 MMX Imóveis (11) 3791 3131 Sr. Marcelo AMC/E / 2 anos / A
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ELEMENTO 01-
Endereço: Av. Águas de São pedro, n° 499 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP
Valor à vista R$ 650.000,00
Área 65,00m2 / 2 vagas
Setor 069
Quadra 046 IF R$1.364,00
Zona ZEU
Ofertante Lopes One
Fone (11) 2262 9988
Contato Sra Lucia
ELEMENTO 02-
Endereço: Rua Joaquim Norberto, n° 175 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP
Valor à vista R$ 390.000,00
Área 45,00m2 / 1 vaga
Setor 069
Quadra 071 IF R$1.309,00
Zona ZEU
Ofertante Letícia Barros
Fone (11) 96081 4773
Contato Sra. Letícia
ELEMENTO 03-
Endereço: Rua Lagoa Verde, n° 185 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP
Valor à vista R$ 420.000,00
Área 54,00m2 / 2 vagas
Setor 069
Quadra 069 IF R$1.185,00
Zona ZEU
Ofertante Carlos Ferrari Imóveis
Fone (11) 2287 6666
Contato Sra. Adilson
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Avaliações e Perícias judiciais
Fone : (11) 3031 2924 - Cel: (11) 98114 4670 – olivera_andrea@hotmail.com
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ELEMENTO 04-
Endereço: Rua Feliciano Bicudo, n°201/2015 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP
Valor à vista R$ 850.000,00
Área 110,00m2 / 5 vagas
Setor 069
Quadra 069 IF R$1.256,00
Zona ZEU
Ofertante Confraria Imóveis
Fone (11) 3871 8446
Contato Sra. Mara
ELEMENTO 05-
Endereço: Rua Joaquim Norberto, n°535 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP
Valor à vista R$ 930.000,00
Área 120,00m2 / 3 vagas
Setor 069
Quadra 059 IF R$1.256,00
Zona ZEU
Ofertante Karisma Imóveis
Fone (11) 2984 4444
Contato Sra. Marina
ELEMENTO 06-
Endereço: Rua Feliciano Bicudo, n° 201 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo – SP
Valor à vista R$ 800.000,00
Área 120,00m2 / 3 vagas
Setor 069
Quadra 073 IF R$1.364,00
Zona ZEU
Ofertante Exemplar Imóveis
Fone (11) 2208 7024
Contato Sra. Carolina
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ARQTA. ANDREA OLIVERA CAU A 92594-2
Avaliações e Perícias judiciais
Fone : (11) 3031 2924 - Cel: (11) 98114 4670 – olivera_andrea@hotmail.com
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ELEMENTO 07-
Endereço: Rua George Oeterrer, n° 250 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP
Valor à vista R$ 1.040.000,00
Área 145,00m2 / 3 vagas
Setor 069
Quadra 090 IF R$1.452,00
Zona ZEU
Ofertante Ecodelar Imóveis
Fone (11) 2476 1867
Contato Sra. Angela
ELEMENTO 08-
Endereço: Rua Félix Pacheco , n° 380 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP
Valor à vista R$ 980.000,00
Área 127,00m2 / 3 vagas
Setor 069
Quadra 064 IF R$1.003,96
Zona ZEU
Ofertante Karisma Imóveis
Fone (11) 2984 4444
Contato Sra. Marina
ELEMENTO 09-
Endereço: Av. Águas de São Pedro, n° 297 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP
Valor à vista R$ 850.000,00
Área 110,00m2 / 3vagas
Setor 069
Quadra 047 IF R$1.139,00
Zona ZEU
Ofertante MMX Imóveis
Fone (11) 3791 3131
Contato Sr. Marcelo Gusmão
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22
4.1 MEMÓRIA DE CÁLCULO e VALOR UNITÁRIO BÁSICO
El n° Preço Tot. à Vista R$ FfÁrea Util
Original (m2)Vagas de Garagem
Área Util Corrigida
(m2)VUB CL FOC CD
Padrão CUB
CP Soma Coef. VU R$/m2
1 650.000,00 0,90 80,50 2 90,37 6.473,39 0,0000 0,9385 0,0000 2,1600 0,0000 0,0000 6.473,59
2 390.000,00 0,90 45,00 1 49,94 7.029,14 0,0420 0,9464 -0,0083 1,6920 0,2766 0,3103 9.210,03
3 420.000,00 0,90 54,00 2 63,87 5.918,27 0,1511 0,9464 -0,0083 1,9260 0,1215 0,2642 7.481,90
4 850.000,00 0,90 110,00 5 134,68 5.680,34 0,0860 0,9224 0,0175 1,9260 0,1215 0,2249 6.958,06
5 930.000,00 0,90 120,00 3 134,81 6.208,97 0,1071 0,9632 -0,0256 1,9260 0,1215 0,2030 7.469,35
6 800.000,00 0,90 120,00 3 134,81 5.341,05 0,0000 0,9224 0,0175 1,6920 0,2766 0,2941 6.911,58
7 1.040.000,00 0,90 145,00 3 159,81 5.857,14 -0,0606 0,9632 -0,0256 1,9260 0,1215 0,0352 6.063,58
8 980.000,00 0,90 127,00 3 141,81 6.219,81 -0,0488 0,9224 0,0175 2,1600 0,0000 -0,0314 6.024,76
9 850.000,00 0,90 110,00 3 124,81 6.129,56 0,1975 0,9880 -0,0501 1,6920 0,2766 0,4240 8.728,72
Soma 65.321,57
Média 7.257,95
+30% 9.435,34
-30% 5.080,57
VALOR UNITÁRIO BÁSICO / M2
R$ 7.267.86/m2 (Sete mil, duzentos e sessenta e sete Reais e oitenta e seis centavos).
DATA BASE /Agosto/ 2.019
V. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Conforme vistoria realizada no imóvel e segundo suas características e padrão
construtivo, o imóvel foi classificado como de “padrão superior”, com custo de reprodução
variando de 1,69 a 2,16 de H82N. O valor do imóvel em questão é de 2,16 de H82N.
A idade da edificação na época de sua avaliação é aquela estimada em razão da
obsolescência da construção avaliada, quando deve ser ponderada: a arquitetura, a
funcionalidade e as características dos materiais empregados nos revestimentos, assim
FOC para apartamento médio com elevador e idade aparente de 08 anos é de 0,9385.
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5.1. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL ( VI ) O Valor Total do Imóvel avaliando será obtido pela multiplicação direta de sua área útil pelo
valor unitário, calculado pelo Método Comparativo, encontrado pela pesquisa anterior, dado
pela seguinte expressão:
VI = AC x Vu + [ACGm2 x (R$/m2 x 0,50)] , onde:
AC Área Útil da unidade n°12 = 80,50 m2
ACG Área útil de Garagem 20,00m2
Área Corrigida 90,50m2
Vu Valor Básico Unitário (vide 4.1 MEMÓRIA DE CÁLCULO e VALOR UNITÁRIO BÁSICO = R$ 7.267,86 / m
2
Substituindo-se na Equação Principal teremos :
VI = 80,50m2 x R$7.267,86/m2 + [20,00m2 x (R$7.267,86 x 0,50)]
R$ 657.000,00
(Seiscentos e cinquenta e sete mil Reais)
VI. CONCLUSÃO O valor do imóvel avaliado é de :
VALOR DO IMÓVEL
SITO À AVENIDA ÁGUAS DE SÃO PEDRO, N° 499 - APTO. N°12
R$ 657.000,00
(Seiscentos e cinquenta e sete mil Reais)
DATA BASE / AGOSTO/ 2.019
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VII. RESPOSTA AOS QUESITOS APRESENTADOS À FL. 562/563 DOS AUTOS ENCERRAMENTO
1 – Queira a Sra. Perita identificar o imóvel e descrever as suas principais características.
RESPOSTA: Vide item iii e 3.1 do Laudo Técnico.
2 – Queira a Sra. Perita informar se, para a confecção do laudo de avaliação, utilizou dados praticados por imobiliárias, corretoras, periódicos e etc.
RESPOSTA: Vide itens 3.6 e IV do Laudo Técnico.
3 – Queira a Sra. Perita informar se há benfeitorias no imóvel. Em caso positivo, em que consistem e qual seu valor.
RESPOSTA: As benfeitorias foram cotadas ao serem enquadradas no padrão do imóvel
avaliando.
4 – Queira a Sra. Perita informar se o imóvel está localizado em zona urbana, suburbana ou rural.
RESPOSTA: Vide item 3.1 do Laudo técnico.
5 – Queira a Sra. Perita informar o valor por m² do imóvel considerando a sua localização.
RESPOSTA : Vide item IV e 4.1 do laudo Técnico.
6 – Queira a Sra. Perita informar qual o valor de mercado para o imóvel a ser avaliado. Queira o Sr. Perito demonstrar os critérios utilizados para se obter o valor.
RESPOSTA: Vide item 3.2 , IV e 4.1 do laudo Técnico.
7 – Queira a Sra. Perita prestar os esclarecimentos e informações pertinentes que julgar necessárias.
RESPOSTA: Todas as informações necessárias para o correto valor da avaliação do bem
constam do escopo do Laudo Técnico.
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VII. ENCERRAMENTO O presente laudo técnico é constituído de 41 (quarenta e uma) folhas
de papel timbrado.
O signatário gostaria de colocar á disposição das partes e deste R.
Juízo para o que se julgar necessário bem como sua habilitação de perito que se encontra
neste mesmo ofício.
São Paulo, 19 de Agosto de 2.019. Arqta. ANDREA OLIVERA PERITO JUDICIAL
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26
ANEXO
FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
GRÁFICO DE DISPERSÃO
LAUDO
Item Descrição Grau PONTOS
III II I
1 Estimativa do
valor do terreno
Grau III de fundamentação
no método comparativo ou
no involutivo
Grau II de fundamentação
no método comparativo ou
no involutivo
Grau I de fundamentação
no método comparativo ou
no involutivo
2
2 Estimativa dos
custos de reedição
Grau III de fundamentação no método da
quantificação do custo
Grau II de fundamentação no método da quantificação
do custo
Grau I de fundamentação no método da quantificação
do custo
2
3 Fator de
comercialização
Indeferido em mercado
semelhante Justificado Arbitrado 1
TOTAL 5
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TIPO PONTOS
GRAU I 1
GRAU II 2
GRAU III 3
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Graus III II I Pontos mínimos 8 5 3
Itens obrigatórios no
grau correspondente
1 e 2, com o 3 no mínimo no
Grau II
1 e 2, no mínimo no
Grau II
Todos, no mínimo no
Grau I
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PLANTA QUADRA LOTE PREFEITURA
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EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 11° VARA CÍVEL
FORUM CENTRAL – SÃO PAULO - CAPITAL
Processo n° 1082379 – 84.2014.8.26.0100 Requerente: BANCO DO BRASIL S/A
Requerido: ACP MERCANTIL INDUSTRIAL Ltda.
ANDREA OLIVERA , Perito Judicial nomeado nos autos à fl.
555, vem por meio deste RETIFICAR o número da matricula apresentada na Fl. 05 do Laudo
de Avaliação/ Fl. 572 dos autos, conforme segue:
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I. VISTORIA DO IMÓVEL
A vistoria foi realizada em 08 de Agosto de 2019 no imóvel acima descrito, sendo
acompanhada pelo Dr. Antonio Eustáquio Neves.
1.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS
Endereço Avenida Águas de São Pedro, n° 499 – apto. n° 12
Bairro Vila Paulicéia
Cidade São Paulo
Estado São Paulo
Matricula N° 133.733 Cadastro do Contribuinte N° 069.046.0085-3
Tipo de Imóvel Apartamento Médio com elevador
Uso Residêncial
Pavimentos da Edificação 03 Subsolo, Térreo e 13 Pavimentos tipo
O imóvel periciando, está localizado na quadra formada pelas seguintes ruas a partir do
interior do imóvel : Frente Principal – Av. Águas de São Pedro
Lado Direito - Rua Pascoal Mastroeni
Lado Esquerdo - Rua do Tramway
Fundos - Tv. Coronidé
mapa da região e detalhe da localização da quadra do imóvel
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O signatário gostaria de colocar á disposição das partes e deste R.
Juízo para o que se julgar necessário.
São Paulo, 08 de outubro de 2.019. Arqta. ANDREA OLIVERA PERITO JUDICIAL
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