AQUISIO DA POSSE PELO NOVO PROPRIETRIO

AQUISIO DA POSSE PELO NOVO PROPRIETRIO

Aqueles que adquirem um novo imvel, legalmente, recebem a propriedade do bem, mas nem sempre recebem, ao mesmo tempo, a posse do mesmo.

Sem ter a posse do bem, o novo proprietrio no pode usufruir dele, motivo pelo qual questo com a qual deve se preocupar quando da aquisio.

Ao adquirir um imvel, o comprador deve fazer questo de constar no contrato de compra e venda disposies claras e precisas sobre como haver a transferncia da posse para ele.

Normalmente, nos negcios de compra e venda, a posse se transmite no momento em que paga a maior parte do preo ajustado pelas partes envolvidas. Porm, esse costume negocial deve ficar bem definido no contrato de compra e venda que for assinado pelas partes.

Costuma-se, ainda, vincular o pagamento final do preo transferncia da posse do imvel.

Se o comprador paga o preo, mas no recebe a posse, corre o risco de entrar em litgios processuais para discutir a posse, direito de usufruir o bem, obrigaes sobre pagamentos de impostos e taxas incidentes sobre o imvel, entre outras questes que podem surgir.

O imvel objeto da compra e venda pode, por exemplo, estar locado para terceiros. Neste caso, alm de exigir a observncia do direito de preferncia, o comprador deve fazer questo que conste no contrato firmado com o vendedor uma disposio sobre a transferncia dos direitos de posse e sobre a locao para ele.

Mas nos casos de locao deve-se abrir um parnteses, porque, se estiver averbada na matrcula uma clusula do contrato de locao, de que esta dever continuar vigorando no caso de venda do imvel, o comprador dever respeitar o prazo de locao para somente ao trmino deste tomar as medidas para reaver o imvel. Caso no haja esta clusula averbada na matrcula, aps receber a transmisso dos direitos sobre o imvel, basta o comprador notificar o locatrio, conferindo-lhe 90 dias para desocupar o bem, e, se isto no ocorrer, propor uma ao chamada despejo por denncia vazia, que num prazo curto entrar na posse definitiva do bem.

Se no contrato constar disposio sobre a tradio da posse, mas o vendedor no a transfere no prazo combinado, o comprador pode propor uma ao judicial, e dificilmente uma liminar ser-lhe- negada para a transmisso imediata da posse do bem.

Tratando-se de imvel adquirido junto Caixa Econmica Federal, tambm como exemplo, o comprador deve notificar os ocupantes do mesmo, para desocupao imediata, e, se isto no ocorrer, o comprador dever ajuizar uma ao chamada imisso de posse, atravs da qual conseguir estar usando o imvel num prazo muito exguo.

Na hiptese de a compra ser por arrematao em processo judicial, basta ao comprador que pea ao juiz daquele processo onde ocorreu a venda, que faa a imisso de posse, o que ser feito com brevidade.

Fora as nuances de casos excepcionais acima relatados, sobre os casos corriqueiros de compra e venda, cumpre esclarecer que existem dois tipos de posse, que costumam constar em contratos: precria e definitiva.

A posse chamada precria geralmente conferida pelo vendedor ao comprador no momento em que celebrado o contrato de compra e venda, para que o vendedor passe a exercer a posse do imvel desde a assinatura do contrato, mas de forma provisria. Essa posse provisria, ou precria, torna-se automaticamente definitiva quando o comprador acaba de pagar o preo pactuado.

E a posse definitiva aquela transferida pelo vendedor ao comprador de forma irreversvel e duradoura, o que usualmente ocorre quando o preo integralmente pago.

Importante, finalmente, salientar que, ao adquirir um imvel, o comprador deve celebrar o negcio com pessoa de mnima confiana, e amparado pelo auxlio profissional, o que lhe gera um custo baixo, mas compensador para se evitar problemas futuros.